Chernomorskaya - Академия труда и социальных отношений
advertisement
1 На правах рукописи Черноморская Тамара Николаевна РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ Специальность: 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва - 2009 2 Диссертация выполнена на кафедре Мировой экономики международных финансов Академии труда и социальных отношений. Научный руководитель: и доктор экономических наук, профессор ОРЕХОВ Сергей Александрович Официальные оппоненты: доктор экономических наук БАНДУРИН Александр Владимирович кандидат экономических наук, доцент КРЫЛОВА Любовь Вячеславовна Ведущая организация: Московская финансово-промышленная академия Защита состоится " 04 " июня 2009 г. В 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 602.001.03 в Академии труда и социальных отношений (АТиСО) по адресу: 119454, г. Москва, ул. Лобачевского, 90, аудитория 222. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии труда и социальных отношений (АТиСО). Автореферат разослан «04» мая 2009 г. Ученый секретарь Диссертационного совета Д 602.001.03, кандидат экономических наук, доцент В.Т. Стрейко 3 Ι. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Необходимость и неотложность изменения ситуации в дальнейшем развитии девелоперской деятельности России в условиях общего кризиса экономики и соответственно кризиса рынка девелопмента и реализации стратегии повышения уровня доступности жилья, является первостепенной по значимости и актуальности научно-производственной задачей. До недавнего времени, т.е. до наступления финансового кризиса, затронувшего почти все сферы общественной жизни, экономика России, после завершения процессов ее преобразования из транзитивной в рыночную развивалась довольно успешно. Несмотря на то, что прямые иностранные инвестиции за 2008 г. в экономику нашей страны составили 27,027 млрд. долл., что на 2,8 % меньше по сравнению с 2007 г., но на операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг пришлось 15,378 млрд. долл., а объем строительства в России за 2008 г. вырос на 12,8 % и составил 4 трлн. 528,1 млрд. руб. Даже в декабре 2008 г. объем строительства составил 556,8 млрд. руб., что больше на 0,1 % по сравнению с декабрем 2007 г. и на 28 % - по сравнению с ноябрем 2008 г. Имеющиеся тенденции иностранных и отечественных инвестиционных вложений, а также высокий уровень спроса на недвижимость говорят о потенциально высокой прибыльности развития девелоперской деятельности в нашей стране. С развитием кризиса стали проявляться ранее малозаметные проблемы, так, остаются открытыми вопросы о структурной диагностике инвестиционного обеспечения в области недвижимости, отсутствует единая база критериев для выбора наилучшего девелоперского инвестиционного проекта с учетом интересов, как инвестора, так и общества. Кроме того в настоящее время особую важность приобретают вопросы привлечения девелоперскими компаниями дополнительных инвестиций, поскольку практически все крупное строительство в нашей стране (особенно в строительство жилья) велось на заемные деньги. Изложенное выше, позволяет говорить об актуальности избранной темы для диссертационного исследования. Степень разработанности проблемы. Различным научно-теоретическим и практическим аспектам управления девелопментом и недвижимостью посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых и специалистов. Так в зарубежной экономической литературе проблемам недвижимости посвящено немало работ ученых-экономистов, наиболее значительными, на наш взгляд, являются исследования Акерсона Ч., Беккера Г., Бойса Б., Гаррисона Г., 4 Голдсмита Р., Джонсона И., Диксона Д., Кендрика Д., Купера Д., Макэлроя К., Ордуэя И., Ринга А., Фридмена Д., Шепкеля У., Шульца Т., Элвуда Л. и др. Среди отечественных авторов, внесших значительный вклад в теорию и методологию эффективного управления строительством и строительными организациями, повлиявшую, в том числе и на управление девелоперской деятельностью следует отнести таких ученых, как: таких авторов, как Асаул А.Н., Бузырев В.В., Васильев В.M., Генералов Б.В., Горбунов А.А., Ерофеев П.Ю., Заренков В.А., Каменецкий М.И., Пасяда Н.И., Рекитар Я.А., Серов В.М., Смирнов Е.Б., Степанов Е.Б., Стерник Г.М. В методологию формирования экономического обоснования развития строительства непроизводственного типа существенный вклад внесли Казанский Ю.Н., Панибратов Ю.П., Панкратов Е.П., и др. Вопросам развития девелопмента в России и зарубежом посвящены работы таких иностранных и отечественных ученых, как Корнеев Г., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимов С.Н., Ольдерогге Н.Г., Пейзер Р., Фрей А., Цапу Л.И., Шапиро В.Д. Проблемы риска инвесторов в области недвижимости нашли отражение в трудах Асаула А.Н., Ендовицкого Д., Фомичева А.Н. и других ученых, работы которых позволили сформировать общенаучную основу и определить основные подходы к исследованию проблемы диссертации. Вместе с тем, в теории и практике ощущается недостаток теоретических и методических разработок, касающихся технологии оценки эффективности девелоперских инвестиционных проектов, способов их финансирования, а также недостаточное внимание уделяется процессам моделирования принятия управленческих решений в области инвестиций девелоперских компаний. Этим и был определен выбор темы диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка механизмов инвестирования девелоперской компании с учетом интересов инвестора и социума, а также минимизации рисков. В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи исследования: изучение отечественного опыта девелоперской деятельности; выявление особенностей развития инвестирования в девелоперские проекты; анализ методов оценки эффективности девелоперского инвестиционного проекта; выявление критериев выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта; 5 анализ рисков девелоперской деятельности; исследование возможностей минимизации рисков девелоперской компании. Объектом исследования является инвестиционная деятельность девелоперских компаний. Предметом исследования являются экономические отношения и методы управления, возникающие в процессе инвестиционной деятельности девелоперской компании. Методологическая база исследования. Теоретической и методологической базой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых, труды в области экономической теории, теории инвестиций и теории управления; прикладные работы по данной проблематике; программы, концепции, нормативные недвижимости, а также и другие материалы, касающиеся исследования, посвященные анализу развития проблем инвестирования. В диссертации применяется статистическая обработка информации, экономический анализ. Практической основой диссертационной работы является системный подход, базирующийся на функционально-стоимостных и экономикостатистических методах. Для решения поставленных задач в работе использованы фундаментальные положения монографического подхода и механизмы эвристических исследования. Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Росстата, аналитической группы Г.Серника, данные правительства г. Москвы, экспертные оценки и расчеты практических исследователей и институциональных инвесторов, актуальные публикации в СМИ российских и зарубежных ученых-экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, учебные и справочные пособия, материалы интернет-ресурсов. Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании методов управления финансовыми ресурсами девелоперских компаний путем разработки механизмов инвестирования девелоперских инвестиционных проектов. Наиболее существенные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем: 1. Выявлено, что в отличие от традиционной точки зрения, девелопмент может быть определен как предпринимательская деятельность, в основу которой заложена система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций, с использованием особенностей применения принципа доверительного управления, подбора команды участников проекта, исследования рынка, маркетингу, 6 проектированию, строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов. Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения и управления инвестициями для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при формировании инвестиционного портфеля. 2. Разработана методика оценки эффективности инвестиционных проектов в области девелопмента, состоящая из трех модулей: позиции институционального подхода, позиции теории фирмы, позиции фондового рынка. В рамках институционального подхода необходимо рассчитывать показатели эффективности проекта в целом, и, прежде всего, показатели общественной эффективности, для инвестора учитывается только окупаемость проекта и размер прибыли по инвестиционному проекту, рассматриваются возможности различных форм государственной поддержки общественно значимых девелоперских инвестиционных проектов. С позиций теории фирмы уточняется состав участников, выявляются финансовая реализуемость, окупаемость проекта, рассчитываются показатели эффективности инвестиций и определяется эффективность участия в проекте для каждого из них (эффективность участия в ДИП отдельных предприятий, акционеров, бюджета, региональная отраслевая эффективность). Параллельно проводится мониторинг фондового рынка, для отслеживания изменений хозяйственной конъюнктуры, чтобы девелоперские компании могли своевременно отслеживать общеэкономические тенденции и выбирать наиболее выгодные проекты, успешных контрагентов, предвидеть риски, при этом необходимо учитывать, что фондовые индексы строятся, как правило, на основе курса акций компаний, и поэтому не отражают всю специфику рынка. 3. Предложена система критериев выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта, основывающаяся на социальнополитической и коммерческой группах критериев. Социально-политические критерии определяют направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, и включают в себя: критерий социальной значимости; критерий общественно-политической значимости; транспортный критерий; экологический критерий; архитектурный критерий. Коммерческие критерии – определяет важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелопером прибыли, а также условия, относящиеся к конкретному проекту, в ее состав входят: критерий коммерческой выгоды; производственно-технический критерий; рыночный критерий; критерий местных 7 особенностей реализации проекта; критерий налоговой оптимизации; критерий конкурентной борьбы; маркетинговый критерий; критерий выхода на новые рынки. Данная система критериев позволяет комплексно учесть интересы социума, государства и хозяйствующих субъектов, а также глобальный масштаб экологических изменений. 4. Разработана методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов, включающая в себя: возможности ситуационного применения различных методов имитационного моделирования для разработки альтернатив инвестирования с различной вероятностью проявления рисковых ситуаций; методы системного подхода для создания показательной модели ДИП, максимально приближенной к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках; модульного построения модели ДИП, когда каждый модуль может работать независимо, и обмен информацией между модулями происходит только в точно определенных и описанных точках соединения, что облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, не связанную с дополнительными затратами; методы описания поведения модели ДИП путем таблиц решений, что разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения. 5. Разработан интеграционный методический подход минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой: 1) совокупное применение методов диверсификации рисков для распределения риска по нескольким проектам и защиты от изменений конъюнктуры рынка; методов страхования инвестирования в девелоперскую деятельность; методов прогнозирования для оценки альтернатив и перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период; 2) использование пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей; 3) разработку модели векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компаний, учитывающую различие их интересов и возможностей в зависимости от степени интеграции. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска. Работа соответствует пункту 1.4. – «Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования» – паспорта специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит. Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности их использования в качестве методологической базы руководителями 8 и специалистами предприятий различных сфер деятельности, связанных с инвестированием в недвижимость. Использование результатов исследования возможно для совершенствования работы отраслевых Министерств и ведомств РФ при подготовке и разработке концепций и стратегических планов развития инвестиционно-строительной сферы. Отдельные положения диссертационного исследования могут быть полезны для подготовки профильных специалистов-менеджеров по таким специальностям, таким как “Оценка недвижимости”, “Инвестиционный менеджмент” и “Проектный менеджмент”. Апробация результатов исследования. Основные результаты докладывались на научно-практических конференциях студентов и аспирантов, научных конференциях профессорско-преподавательского состава Академии труда и социальных отношений Основные положения диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции «Экономико-прикладные задачи системного управления и логистики» (г.Москва,2008), Научно-практической конференции «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса» Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества»(г. Москва,2009) и на Первом научно-практическом семинаре «Менеджмент в новом веке глазами молодых ученых»(г.Москва,2007). Отдельные положения исследования были использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Инвестиции», «Управление финансами корпораций». По теме диссертации опубликовано 4 научные статьи, общим объемом 2,5п.л. (в т.ч. авт. 1,75п.л.), включая одну из статей в журнале из перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК РФ. Объем диссертации и ее структура. Логика и структура работы обусловлены содержанием диссертации. Она состоит из введения, трех глав, заключения, 27 рисунков, 10 таблиц и списка литературы из 164 наименований. ΙΙ. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается тема исследования и ее актуальность, формулируется цели и задачи работы, определяется объект и предмет исследования, выделяется научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов. 9 В рамках девелоперских первой главы «Анализ особенностей инвестирования компаний» произведена структурная диагностика инвестиционного обеспечения в области недвижимости. Важнейшей составной частью национального богатства любой страны является недвижимость, под которой мы будем понимать земельный участок, включая неотделимые от него дополнения, созданные человеком, в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений. По итогам ряда исследований, ведущие эксперты указывают на нехватку в России как жилых, так и офисных площадей. Многие строения находятся в ветхом, зачастую и аварийном состоянии. Непригодным для проживания жильем считаются строения независимо от группы их капитальности, состояние которых не удовлетворяет заданным эксплуатационным требованиям (несоответствие санитарным правилам и так далее), и имеющие физический износ для каменных домов свыше 70%, для деревянных домов свыше 65%. Крайней степенью непригодности является аварийность жилого дома (помещения). Рисунок 1 - Динамика ветхого и аварийного жилого фонда, ввода жилых площадей и выбытия домов по ветхости и аварийности На наш взгляд, до сих пор нет системного подхода к проблеме нехватки коммерческой недвижимости. Большинство офисных площадей даже в Москве частично соответствуют заявленному застройщиками уровню. Более того, в связи с вводом новых, более качественных объектов, ранее заявленный уровень уже построенных зданий имеет тенденцию к понижению из-за несоответствия мировым нормам. С нашей точки зрения, без масштабного и детально продуманного жилого и коммерческого строительства нельзя говорить об успешном развитии страны, кроме того, недвижимость – эффективный инвестиционный инструмент, 10 использование которого приводит к стабилизации финансового рынка, это надежное вложение средств, позволяющее частным инвесторам вкалывать денежные излишки с минимальным риском, сохраняя при этом высокую доходность и, в конечном счете, развивать реальный сектор экономики. В связи с этим всю большую актуальность получает девелопмент. На наш взгляд, можно предложить следующее определение девелопмента: девелопмент – это специфическая предпринимательская деятельность, в основу которой заложена система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций, по особенностям применения принципа доверительного управления, по подбору команды участников проекта, исследованию рынка, маркетингу, проектированию, строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов. Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения и управления инвестициями для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при формировании инвестиционного портфеля. Таким образом, можно сделать вывод что эффективность инвестиционных проектов в девелопменте – величина многомерная. В Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе и в области девелопмента, рекомендуется определять следующие виды эффективности инвестиционных проектов: • эффективность инвестиционного проекта в целом; • эффективность участия в проекте. Эффективность инвестиционного проекта в целом оценивается с целью обеспечения его потенциальной привлекательности для возможных участников и поиска источников финансирования. По нашему мнению, оценку эффективности инвестиционных проектов в области девелопмента необходимо проводить параллельно с позиций институционального подхода, с позиций теории фирмы и с позиции мониторинга фондового рынка. В рамках институционального подхода необходимо рассчитывать показатели эффективности проекта в целом, и, прежде всего, показатели общественной эффективности, для инвестора учитывается только окупаемость проекта и размер прибыли по инвестиционному проекту, рассматриваются возможности различных форм государственной поддержки общественно значимых девелоперских инвестиционных проектов. Для небольших, не особо значимых проектов 11 оценивается только их коммерческая эффективность, для общественно значимых - их общественная эффективность, а затем и коммерческая. При неудовлетворительной общественной эффективности девелоперские инвестиционные проекты (ДИП) могут быть не рекомендованы к реализации местной городской или региональной администрацией. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого ДИП следует рассмотреть возможности различных форм его поддержки, которая позволила бы повысить коммерческую эффективность ДИП до приемлемого уровня. В качестве форм поддержки могут выступать гос.субсидии ( в особо значимых социальных проектах), а также займы из бюджета на заранее определенных благоприятных условиях: беспроцентные кредиты, или кредитные ресурсы под низкую годовую ставку процента. С позиций теории фирмы уточняется состав участников, выявляются финансовая реализуемость, окупаемость проекта, рассчитываются показатели эффективности инвестиций и определяется эффективность участия в проекте для каждого из них (эффективность участия в ДИП отдельных предприятий, акционеров, бюджета, региональная отраслевая эффективность). Достаточным (но не необходимым) условием финансовой реализуемости инвестиционного проекта в девелопменте является неотрицательность на каждом шаге расчета величины накопленного сальдо по всем трем видам деятельности (инвестиционной, операционной и финансовой). При разработке схемы финансирования определяется потребность в привлеченных средствах. При необходимости предусматривается, что положительное сальдо суммарного денежного потока от всех видов деятельности может быть размещено на депозитном счете или в долговых ценных бумагах. Эффективность ДИП необходимо оценивать в течение всего расчетного периода (жизненного цикла), охватывающего интервал во времени от первоначального вложения средств до прекращения проекта. Параллельно проводится мониторинг фондового рынка, для отслеживания изменений хозяйственной конъюнктуры, чтобы девелоперские компании могли своевременно отслеживать общеэкономические тенденции и выбирать наиболее выгодные проекты, успешных контрагентов, предвидеть риски, при этом необходимо учитывать, что фондовые индексы строятся, как правило, на основе курса акций компаний, и поэтому не отражают всю специфику рынка. Решение о реализации ИП должно приниматься с учетом множества характеристик. В одной части характеристик учитываются экономические, экологические и социальные последствия реализации проекта; в другой - 12 разнообразные риски, связанные с осуществлением проекта, и факторы неопределенности. Вследствие этого, необходимо разработать единую базу критериев выбора ИП для девелопера, состоящая из социально-политической и коммерческой группы критериев, заключающаяся в учете общественной и политической значимости ДИП, его экологической составляющей, составляющих проекта связанных с получением прибыли и технической обеспеченностью проекта. Критерии выбора инвестиционного проекта (ИП) Группа социальнополитических критериев Группа коммерческих критериев Критерий социальной значимости Критерий коммерческой выгоды Критерий общественнополитической значимости Производственно-технический критерий Транспортный критерий Рыночный критерий Экологический критерий Критерий местных особенностей реализации проекта Архитектурный критерий Критерий налоговой оптимизации Критерий конкурентной борьбы Маркетинговый критерий Критерий выхода на новые рынки Рисунок 2 – Структура критериев выбора инвестиционного проекта в области девелопмента На наш взгляд, будет оправданным разделить критерии на две группы: первая группа критериев – социально-политическая – будет определять направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, а вторая группа критериев – коммерческая – будет определять важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелопером прибыли, а также условия относящиеся к конкретному проекту. Данная система критериев позволяет комплексно учесть интересы социума, государства и хозяйствующих субъектов, а также глобальный масштаб экологической катастрофы. 13 Социально-политические критерии определяют направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, и включают в себя: критерий социальной значимости (отражает полезность проекта для жителей, прилегающих территорий, прежде всего в области обеспечения инфраструктуры); критерий общественно-политической значимости политическую стабильность в обществе); (характеризует влияние проекта на транспортный критерий (отражает доступность возводимого объекта для населения и его нагрузку на транспортную инфраструктуру); экологический критерий (отражает влияние проекта на окружающую среду); архитектурный критерий (характеризует совместимость проекта с окружающим архитектурным ландшафтом). Вторая группа критериев – коммерческая – определяет важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелопером прибыли, а также условия относящиеся к конкретному проекту, в ее состав входят: критерий коммерческой выгоды (предусматривает получение прибыли от проекта и включает ряд составляющих о размере инвестиций, стартовых затратах на осуществление проекта, о потенциальном годовом размере прибыли и т.д.); производственно-технический критерий (определяет материальнотехническую составляющую и учитывает степень перспективности новых технических решений, использующихся в проекте и применения полученных результатов в будущих разработках); рыночный критерий (предусматривает соответствие проекта потребностям рынка, оценку вероятности коммерческого успеха, эластичность цены на продукцию, выпускаемую по проекту); критерий местных особенностей реализации проекта (учитывает особенности местных региональных актов, ресурсные возможности регионов, степень социальной нестабильности, состояние инфраструктуры); критерий налоговой оптимизации (учитывает необходимость формирования систем разработки схем налоговой оптимизации, аккумулирования опыта в сфере налогового планирования, анализа основных индикаторов налогового планирования, сбора и обработки статистической налоговой информации); критерий конкурентной борьбы (предусматривает ситуации, когда в рамках конкурентной боьбы девелоперу приходиться идти на дополнительные расходы, по борьбе за подряд, «пятно» на строительство, по качеству возводимого объекта и т.п.); маркетинговый критерий (определяет необходимость развития бренда компании, повышения известности); 14 критерий выхода на новые рынки (учитывает возможность диверсификации деятельности компании путем проникновения на новые географические рынки или перехода на новые типы строительства ). Критерии каждой из групп подразделяют на обязательные и оценочные, невыполнение обязательных критериев влечет отказ от участия в проекте. В выборе того или иного проекта на практике не всегда руководствуются тем, что внутренняя ставка рентабельности должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала. Существует целый ряд проектов, осуществление которых диктуется экологической необходимостью или мотивировано повышением безопасности труда. Подобные инвестиционные проекты, как правило, не дают значительных денежных потоков. Во второй главе «Разработка и управление механизмами инвестирования девелоперской компании» выявлены методы комбинированного финансирования девелоперской компании с учетом рисков инвестирования девелоперской компании. Следует отметить, что проблема выбора источника привлечения средств в условиях нехватки собственных финансовых ресурсов является достаточно типичной проблемой, встающей перед девелоперской компанией. В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника, будь то собственные или заемные средства инвестора. Это означает, что инвестор, реализуя проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внешних источников. Сегодня наиболее широко распространены следующие варианты финансирования девелоперской компании (см. рис .3): Инвестирование основанное на выпуске облигаций и жилищных сертификатов Финансирование за счет собственных средств Долевое участие в строительстве жилья Паевые инвестиционные фонды недвижимости Варианты финансирования девелоперской компании Лизинг объектов недвижимости Накопительные и потребительские схемы финансирования жилья Рисунок 3 - Варианты финансирования девелоперской компании 15 В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость – с другой. Поэтому государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания системы эффективной защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам и уменьшить риски. По нашему мнению, основной идеей анализа рисков девелоперского ИП является оценка неопределенности ожидаемых денежных потоков от данного проекта. Этот анализ может быть проведен разными методами – от неформальной интуитивной оценки проекта к сложным расчетным методам и использованию статистического анализа и математических моделей. Практически все расчетные значения денежных потоков, на которых основан проектный анализ, являются ожидаемыми значениями случайных величин с определенными законами распределения. Эти распределения могут иметь большую или меньшую вариацию, которая является отображением большей или меньшей неопределенности, то есть степени собственного риска проекта. Нами разработана методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов, включающая в себя возможности ситуационного применения различных методов имитационного моделирования для разработки альтернатив инвестирования с различной вероятностью проявления рисковых ситуаций; методов системного подхода для создания модели ДИП, максимально приближенной к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках; модульного построения модели ДИП, когда каждый модуль может работать независимо и обмен информацией между модулями происходит только в точно определенных и описанных точках соединения, что облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, несвязанную с дополнительными затратами; методов описания поведения модели ДИП путем таблиц решений, что разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения. Применение системного подхода позволяет создать показательной модель ДИП, максимально приближенную к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках. Построение такой модели из отдельных модулей облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, несвязанную с дополнительными затратами. 16 Ошибки в определении взаимосвязей в модели или в предположениях ее поведения могут быть легко определены и проверены при конкретном изменении модели. Описание поведения модели ДИП путем таблиц решений разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения. Таблицы дают наглядное представление взаимосвязей в форме “если – это”. Таким образом, исходя из всех условий, которые связаны с рисками, и возможных последствий, можно определить управленческие воздействия для каждого конкретного случая. Практическая реализация методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов невозможна без использования средств вычислительной техники, поэтому любая имитационная модель представляет собой более или менее сложный программный продукт. Кроме того, расчет таких традиционных показателей эффективности инвестиционного проекта, как период окупаемости и бухгалтерская рентабельность инвестиций, также предоставляют инвестору возможность одобрить проект, если период окупаемости меньше предельно установленного, а бухгалтерская рентабельность инвестиций больше единицы. В рамках третьей главы «Осуществление и анализ эффективности инвестирования девелоперской компании» произведена оценка эффективности реализации девелоперского проекта и усовершенствованы способы минимизации рисков инвестирования девелоперской компании При оценке эффективности девелоперского проекта очень важно наиболее точно спрогнозировать будущие затраты и правильно определить стоимость строительства, которая ложится в основу затратной части проекта. На наш взгляд, большие искажения в расчет стоимости строительства вносят рекомендуемые центральными органами и применяемые на практике методы расчета накладных расходов. Эти методы базируются на системе нормативов накладных расходов и использовании различных баз для их расчета, таких как прямые затраты или фонд оплаты труда рабочих. Такой подход, по нашему мнению, не позволяет объективно отразить в цене реальные затраты подрядчика на управление, организацию и обслуживание производства по следующим причинам: нормы накладных расходов - это усредненные показатели, рассчитанные на основе прошлых наблюдений; все объекты различны по материалоемкости и зарплатоемкости, следовательно, база для расчета накладных расходов будет индивидуальна для каждого конкретного объекта строительства; расчеты накладных расходов не увязаны со сроками строительства объекта 17 и, следовательно, не обеспечивают требуемой, точности определения затрат. По нашему мнению, более точные результаты дает расчетно-аналитический способ оценки стоимости строительства, применяемый в западной практике. При этом способе стоимость строительства определяется на основе оптимального календарного графика строительства объекта, выбора рациональных схем обеспечения строительства трудовыми и материальными ресурсами в следующем порядке: Определение методов строительства -> Определение производительности труда рабочих и времени использования строительных машин -> Разработка календарного плана строительства объекта -> Разработка графика потребности в трудовых ресурсах и затрат на них ->Разработка графика потребности в средствах на приобретение строительных материалов и конструкций ->Разработка плана обеспечения строительства строительными машинами и механизмами и определение затрат на них ->Расчет прямых затрат ->Расчет затрат на оплату работ субподрядных организаций ->Расчет накладных расходов ->Учет инфляции >Определение величины налогов. После определения объемных показателей можно определить величины всех налоговых отчислений. В качестве примера оценки эффективности девелоперского проекта разберем проект строительства в Москве жилого дома. Исходные инвестиционные условия реализации проекта следующие: площадь, планируемая к передаче городской администрации (10%),-1274 кв. м; ориентировочный размер денежных средств, передаваемых для нужд города по развитию инфраструктуры, - $500 тыс.; ориентировочный размер денежных средств, передаваемых районной администрации, - $140 тыс.; планируемые затраты девелопера на рекламу - $200 тыс. Кроме затрат, указанных в календарном графике, при расчетах были учтены: зимнее удорожание — $78,4 тыс.; непредвиденные затраты — $169,4 тыс.; затраты на авторский надзор — $8,2 тыс.; содержание дирекции строящегося объекта — $84 тыс. Расчетный срок реализации инвестиционного проекта — 2 года. Также были учтены следующие налоги: налог на прибыль — 24%; выплаты в жилищный фонд — 1,5% объема реализации; налог на пользование дорогами — 2,5% объема реализации; налог на имущество — 2%; НДС-18%. Сроки строительства и затраты по отдельным этапам представлены в календарном плане (таблица 1). Для реализации инвестиционного проекта предполагается использование собственных средств девелопера и дольщиков в размере $4 млн., кредита банка в размере $2 млн. При этом в целях обеспечения положительного сальдо (отсутствия 18 дефицита средств в ходе реализации проекта) кредит предполагается брать на 12 месяцев. Таблица 1 - Календарный план сроков строительства и затрат по отдельным этапам № Дата начала 01.01.07 01.01.07 28.04.07 Дата окончания 30.01.07 30.03.07 27.12.04 Стоимость этапа(USD) 13064 136054 4678640 13.08.07 21.05.08 64217 5 Длитель -ность Предпроектные разработки 30 Разработка рабочего проекта 90 Строительство из типовых секций 600 600.11 Строительство трансформаторной 279 подстанции 400кВа Строительство внутренних сетей 531 07.02.07 27.07.08 50837 6 Строительство автодорог 285 01.03.07 15.12.08 68512 7 Озеленение, благоустройство 126 22.08.08 27.12.08 843600 8 327 01.07.07 27.05.08 48122 9 Строительство временных зданий и сооружений Реклама и работа агентов 661 30.02.07 30.12.08 200000 10 Продажа квартир - 01.05.07 30.12.08 - 1 2 3 4 Наименование этапа Доходная часть проекта образуется за счет продажи квартир в строящемся доме. Продажа квартир начинает осуществляться с 01.05.07 г., цена продажи жилья для расчетов принята: в начале реализации - в размере $4600, а по мере приближения к окончанию строительства - $4800 за кв. м общей площади. Таким образом, средняя цена продажи составляет $4700 за кв. м. При расчетах предполагается, что вырученные от продажи строящихся квартир средства будут расходоваться на реализацию этого инвестиционного проекта. Проведённые расчеты показали, что при заданных инвестиционных условиях проект является прибыльным. Данный положительный результат, во многом заслуга положительных для девелоперов, тенденций развития цен на жилье. Так, к примеру, если сравнивать цену на жилье в 2007 году ($4700 за кв. м), то 10 лет назад, в 1997, она была в 10 раз ниже - $470 за кв. м., и тогда бы проект был убыточным. Таким образом, мы можем производить оценку эффективности выполнения девелоперского проекта с помощью расчетно-аналитического способа оценки стоимости строительства, учитывая при этом, как интересы девелопера, так и интереса муниципального образования и государства вообще. Также при этом необходимо всесторонне учитывать риски, сопровождающие инвестирование девелоперской компании в инвестиционные проекты. Для этого нами разработаны методические предложения по минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой: 1) совокупное 19 применение методов диверсификации рисков; методов страхования инвестирования в девелоперскую деятельность; методов прогнозирования для оценки альтернатив и перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка; 2) использования пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей; 3) модель векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компаний. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска. Функционирование механизмов управления рисками должно осуществляться на основе интегрированного подхода, т.е. должно быть: постоянство и непрерывность процесса управления рисками; высшее руководство координирующий центр; заинтересованность каждого сотрудника; привлечение всех отделов и служб к процессу управления рисками; совершенствование комплекса методов управления рисками. постоянное При диверсификации инвестирования происходит распределение инвестируемых ресурсов между различными проектами, например между жилищными и коммерческими, что позволяет значительно снизить уровень риска, но данный способ, к сожалению, могут применять только очень крупные компании, из-за больших инвестиционных расходов на проекты. Но, если компания, все же решается провести диверсификацию своих инвестиционных вложений в девелоперске проекты, она может составить «портфель недвижимости», уровень риска которого можно рассматривать как функцию от: уровня ликвидности (L.); ставки доходности (D); уровня стабильности получения дохода (С). Уровень, риска (R) будет в данном случае представлять собой стандартное отклонение, или коэффициент вариации (k): n R i 1 m L D C j 1 Rx = aRа + bRb + zRz, где: i - тип региона; j - тип недвижимости; Rа, Rb, Rz ,- ставки доходности активов; а, b, z - удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов. Стандартное отклонение высчитывается по формуле: х w12 12 w22 22 2P1, 2 w1 w21 2 , где W1, W2 - удельные веса активов, Р1,2 - kоэффициент корреляции активов 20 Чем меньше коэффициент корреляции стaвок активов, тем ниже, уровень неуправляемости риска портфеля недвижимости девелопера. Также важно учитывать следующее ограничение: Для привлеченного капитала cтавкa дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле: Е = We* Re + Wd *Rd(1- tax),где Rе, Rd - стоимости собственого и заемного капитала; Wd - доля собственного капитала; tax - ставка налога на прибыль. Доля собственного капитала инвестора (W) определяет уровень допустимого риска: Re = Активы - Долговые обязательства. Если Езаем <Еа (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивaет ставку, доходности собственного капитала, где Езаем - ставка доходности заемного капитала; Eа – ставка доходности общего капитала. Страхование инвестирования в девелоперскую деятельность может включать в себя несколько составляющих, таких как: предстраховая экспертиза; страхование профессиональной ответственности девелопера; страхование инвесторов дольщиков; страхование строительно–монтажных рисков; страхование ответственности подрядчиков перед третьими лицами; страхование послепусковых гарантийных обязательств; страхование профессиональной ответственности субподрядчика; страхование гражданской и профессиональной ответственности проектировщика. Эффективная деятельность предприятий и фирм в условиях рыночной экономики в значительной степени зависит от того, насколько достоверно они предвидят дальнюю и ближнюю перспективу своего развития, то есть от прогнозирования. Прогнозирование деятельности предприятий и фирм – это оценка перспектив их развития на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период. Для оценки перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период представляется необходимым использовать методы прогнозирования, как интуитивные (методы экспертных оценок, как индивидуальные, так и коллективные; методы исторических аналогий; методы прогнозирования по образцу), так и формализованные (методы экстраполяции и методы моделирования). Сложность экономико-математических моделей приводит к необходимости использования в процессе моделирования компьютерной техники и новейших 21 разработок в области программного обеспечения, для чего необходимо отводить особое внимание использованию пакетов прикладных программ при моделировании, что значительно облегчает работу эксперта-аналитика и предоставляет ему широкий круг дополнительных возможностей. Методы экономического прогнозирования Интуитивные Формализованные Методы исторических аналогий и прогнозирования по образцу Методы экспертных оценок Методы экономического моделирования Имитационный метод Методы экстраполяции Нормативный метод Балансовый метод Рисунок 4 – Методы экономического прогнозирования Методика минимизации рисков инвестирования девелоперской компании также включает в себя модель многокритериальной оптимизации рисков девелоперской компании. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска. Почти любая сложная практическая задача принятия решения является многокритериальной (многоцелевой). В связи с этим особое значение в настоящее время приобретает теория принятия решений при наличии многих критериев (целевых функций). Совокупную минимизацию рисков было бы целесообразно в этом случае рассматривать как многокритериальную вектор-функцию, (многоцелевую), а задачу ее преследующую увеличения цели как минимизации рисков, для уменьшения потенциального размера убытка. Таким же образом получаемую прибыль девелоперской компании нельзя представить как простую сумму функций, и также надо рассматривать как многоцелевую задачу, преследующую цели максимизации прибыли Первым критерием оптимальности будет соответственно минимиум рисков девелоперской компании, вторым – максимум прибыли девелоперской компании. Максимальное значение целевой функции в каждом случае должно достигаться на 22 определенном экономическом пространстве, которое может быть представлено в виде ограничений. 1). Необходимо минимизировать функцию выражающую совокупное снижение потенциального объема убытка девелоперской компании, в которой: f1(X) = (pi-1 + ci) Xi min – потенциальный объем убытка компании; где: рi-1 – потенциальный объем убытка от i-ого девелоперского инвестиционного проекта; сi – предельные издержки от i-ого девелоперского инвестиционного проекта; Xi – наценка от i-ого девелоперского инвестиционного проекта. при ограничениях: БП j (1 Кн) СП t > 0, где: СК ЗК j j БПj – балансовая прибыль девелоперской компании i; СКj – собственный капитал девелоперской компании i; ЗКj – заемный капитал девелоперской компании i; Кн – коэффициент налогообложения (отношение суммы налогов к сумме прибыли); СПt – ставка ссудного процента, предусмотренная кредитным договором с компанией t. 2.Необходимо максимизировать функцию выражающую совокупную прибыль девелоперской компании, в которой: f1(X) = (pi-1 + ci)(Xi - 1) max– прибыль организации от i-ого девелоперского инвестиционного проекта; где: рi-1 – стоимость объема работ от i-ого девелоперского инвестиционного проекта; сi – предельные издержки от i-ого девелоперского инвестиционного проекта; Xi – наценка от i-ого девелоперского инвестиционного проекта. при тех же ограничениях: БП j (1 Кн) СП t > 0, СК ЗК j j где: БПj – балансовая прибыль девелоперской компании i; СКj – собственный капитал девелоперской компании i; ЗКj – заемный капитал девелоперской компании i; Кн – коэффициент налогообложения (отношение суммы налогов к сумме прибыли); СПt – ставка ссудного процента, предусмотренная кредитным договором с компанией t. Считается, что решением задачи векторной оптимизации может быть только какое-то компромиссное решение, удовлетворяющее в том или ином все компоненты векторного критерия, что для решения частных задач снижения рисков для девелоперских компаний, может быть вполне применимо. В заключении диссертационной работы обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы основные выводы, вытекающие из полученных результатов даны рекомендации по их практическому использованию. 23 Основные публикации по теме диссертации: Статьи в журналах, из перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК РФ: 1. Слюсарчук Т.Н. Критерии эффективности девелоперского инвестиционного проекта.//Труд и социальные отношения. – 2008 – №11(53) – 0,5п.л. Прочие публикации: 2. Слюсарчук Т.Н. Разработка критериев эффективности девелоперского инвестиционного проекта.// Сборник материалов Международной научнопрактической конференции «Экономико-прикладные задачи системного управления и логистики». – М.: МФПА; Маркет ДС. – 2008 – 0,5п.л. 3. Слюсарчук Т.Н., Орехова А.С. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения недвижимости в области девелопмента.// Сборник материалов Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества»./Научно-практическая конференция «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса». – М.: МФПА; Маркет ДС. – 2009 – 0,8п.л. (в т.ч. авт. – 0,4п.л.) 4. Орехова А.С., Слюсарчук Т.Н. Формирование схем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования.// Сборник материалов Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества»./Научно-практическая конференция «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса». – М.: МФПА; Маркет ДС. – 2009 – 0,7п.л. (в т.ч. авт. – 0,35п.л.)
