Влияние финансового кризиса на офисную недвижимость Ростова
advertisement
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону июнь 2009 год. Краткая характеристика Ростова-на-Дону Статус - столица ЮФО Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины на правом берегу реки Дон Климат - умеренно континентальный Средняя t января: - 4,6 градуса Средняя t июля: + 37 градусов Краткая характеристика Ростова-на-Дону • Площадь территории - 348,5 кв.км. • Территория города поделена на 8 административных районов • Население – 1,052 млн. человек (по данным переписи 2002 года) Краткая характеристика Ростова-на-Дону Представительства 25 международных организаций ■ Крупные предприятия: • « Ростсельмаш» - сельхозтехника • «Эмпилс» - лакокрасочные материалы • « Роствертол» - вертолеты «Ми» • « Донской табак» ■ Краткая характеристика Ростова-на-Дону • Мощность аэропорта (ежегодно): - 4,5 млн. пассажиро-км - 19,7 тыс. тонн грузов • В Ростове работают всемирно известные бренды: - «Люфтганза», «Ikea», «Metro», «Maserati», «Ашан» История развития офисной недвижимости Ростова • 2003 год - офисы класса « С» («Атомкотломаш», «Орхлитмаш») – 80200 кв.м. • 2004 год- заявление строительных компаний о строительстве бизнес-центров классов «А» и «В» • 2006 год - офис класса «А» « Clever house» - 14590 кв.м офис класса «В» - «Купеческий двор» - 32 000 кв.м 2007 год - 105 тыс. кв.м – «Балканы», «Белый Слон», «Кристалл» 2008 год – 46 000 кв.м – «Гедон», «Ростовский» История развития офисной недвижимости Ростова Динамика объема рынка офисных площадей кв.м. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г Класс «С» 80200 110000 135000 150000 190000 200000 215000 Класс «В» 0 0 0 32000 137000 183000 208380 Класс «А» 0 0 0 15000 15000 15000 56000 История развития офисной недвижимости Ростова График динамики объема рынка офисной недвижимости 250000 200000 Класс « С» 150000 Класс « В» Класс « А» 100000 50000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 История развития офисной недвижимости Ростова Структура предложения на рынке по классам офисных помещений 2006 год 8% 16% класс " С" класс " В" класс " А" 76% История развития офисной недвижимости Ростова Структура предложения на рынке по классам офисных помещений 2009 год 12% 45% класс " С" класс " В" класс " А" 43% История развития офисной недвижимости Ростова Индикатор состояния рынка офисной недвижимости обеспеченность офисными площадями, приходящимися на 1000 жителей. 104,4 120 100 кв.м. офисных площадей на 1000 ж ителей 64,2 80 60 40 20 0 2007 год 2009 год История развития офисной недвижимости Ростова Обеспеченность офисными площадями Прирост составил почти 62 %, но по сравнению с другими крупными городами показатель остается низким. 3500 кв.м офисных площадей на 1000 жителей 2990 3000 2500 2000 1500 1000 500 131 104 178 135 490 350 280 он ос кв а он д Л П е нт к С а М ур г те рб аз ан ь К г те ре н бу р ск ка Е Н о во си би р ор о ий ж н Н и ос то в -н а- Н ов г Д он у д 0 Р • Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) • Объем предложений около 480 тыс. кв.м • Введено в эксплуатацию объектов класса «В» - 46 тыс. кв.м • Общая площадь объектов, планируемых к вводу в 2009 г., – 80 тыс. кв.м. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Наиболее известные офисные центры: • • • • • • Купеческий двор «В» Белый Слон «В» Кристалл «В» Содружество «В» Гедон «В» Clever house «А» Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Наиболее значимые офисные проекты: Название Класс Общая S кв.м Офисная S кв.м Готовность «Гвардейский» В 26600 19380 2009 «Пять морей» А 37500 21600 2009 «Риверсайд Дон» А 23550 19200 2009 «Альянс» В 18000 7000 2010 «Колизей» В 20000 16500 2009 «Ника» В 6423 4000 2009 «Международный конгресс центр» А 26000 17000 2010 «Пересвет» А 40000 26000 2010 Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень спроса 100% 100% 100% 100% 95% 90% 80% 80% 70% 60% 50% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Балканы Кристалл Белый слон Clover house Купеческий Форум Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Конкурентные преимущества офисов класса «С»: - Месторасположение - Качественная отделка - Удобная планировка - Необходимые инженерные коммуникации Поэтому с появлением новых офисных центров класса «В», имеющих неудачное месторасположение или другие слабые стороны, офисы класса «С» успешно конкурируют с ними. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах: 1200 1038 869 1000 арендная ставка в руб/кв.м. 698 800 600 400 200 0 класс А класс В класс С Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах: 1654 1800 1600 1071 1400 1200 арендная 1000 ставка 800 руб/кв.м 600 400 200 0 класс А класс В Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Более высокая арендная ставка в строящихся объектах объясняется следующими причинами: - большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень инженерных сооружений и архитектурной составляющей проекта («Пять морей», «Риверсайд – Дон») - месторасположение большинства проектов является более привлекательным: в зоне деловой инфраструктуры или в историческом центре города. - в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной задачей застройщика,поэтому арендные ставки не снижаются. Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2008 г. Распределение предложения офисных площадей в зависимости от района города: 7% 5% 10% 4% 9% Центр ЗЖМ СЖМ Ленина 65% Нахичевань Остальные районы Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) В стадии незавершенного строительства находится 6 офисных центров классов А и В общей площадью 84700 кв.м. - - В планах строительства было еще 5 офисных центров общей площадью около 80 000 кв.м. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах 906 1000 743 900 800 700 480 600 500 400 300 200 100 0 Класс А Класс В Класс С Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах. 1243 1400 1200 790 1000 800 600 400 200 0 КлассА КлассВ Обзор рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Сравнение арендных ставок в существующих офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.) Арендные ставки снизились: • Класс «А» - 13,3 % • Класс «В» - 14,5 % • Класс «С» - 31 % 1200 1038 906 1000 869 743 698 800 480 600 2009 400 200 0 2008 класс А класс В класс С Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Сравнение арендных ставок в строящихся офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.) Арендные ставки снизились: • Класс « А» - 24,85 % • Класс « В» - 22,3 % 1654 1800 1600 1243 1400 1071 1200 790 1000 класс А 800 класс В 600 400 200 0 2008 2009 Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса • Основным показателем, характеризующим уровень спроса, является доля вакантных площадей. • Доля вакантных площадей в существующих бизнес - центрах: Класса « А» составила 24 % Класса « В» составила 16 % Класса « С» составил 8% Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса: В бизнес-центрах класса «В», характеризующихся слабыми сторонами (неудачное месторасположение, отсутствие парковки), доля вакантных площадей составляет: • «Купеческий двор» - 45 % • «Ростовский» – 22 % Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса • Проведенный анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендных ставок показал высокую эластичность спроса по цене. • Успешные офисные центры с привлекательными для арендаторов характеристиками классов «В» и «С», снизившие арендные ставки на 5-25%, не испытывают проблем с заполняемостью. («Кристалл», «Балканы», «Содружество»). Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Снижение строительной активности: - Перенос от 0,5 до 1,5 лет сроков ввода в эксплуатацию проектов: «Гвардейский», «Пять морей», «Дипломат». - Замораживание проектов: «На Большой Садовой», «Цветочный» - Полностью отказ от проекта: «Международный конгресс центр» Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) • Планировалось к 2011 г. ввести в эксплуатацию 163400 кв.м. офисных площадей. • Учитывая влияние кризиса, ввод строящихся объектов будет примерно 84700 кв.м , что составит 51% от запланированного. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) • Согласно данному исследованию, можно предположить, что объем рынка качественных офисных площадей увеличится к 2011 г на 43 %. • Учитывая влияние кризиса на общее экономическое положение города, можно предположить профицит офисных площадей. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Основные факторы неудачи проекта в данном сегменте в Ростове: • недостатки в концепции, • неудачное месторасположение, • высокий уровень арендных ставок, • несоответствие «цена – качество» Спасибо за внимание! Галина Пивоварова, руководитель комитета по аналитике ЮГРО, руководитель отдела маркетинга «Дон-МТ», САРН, gbp@list.ru
