Развитие рынка торговой недвижимости Екатеринбурга

Развитие рынка торговой недвижимости Екатеринбурга
Проекты инвестиционного класса
Подготовлено:
Филипп Бертере
27 сентября 2006, Екатеринбург
Потребительский спрос – 2006 - 2008
Город
С.-Петербург
Москва
Волгоград
>80 млрд.
С.-Петербург
>10 млрд.
$5-10 млрд.
Екатеринбург
Казань
Пермь
Самара Уфа
Москва
Пермь
Новосибирск
Нижний Новгород
Ростов-на-Дону
Объем рынка
Екатеринбург
Челябинск
Омск
Уфа
Самара
Челябинск
Омск
Нижний Новгород
Казань
Волгоград
Ростов-на-Дону
$4-5 млрд.
<$4 млрд.
Новосибирск
Екатеринбург является вторым по развитию городом после Москвы
Источник: Государственная статистика, Исследования Jones Lang LaSalle
Интерес ритейлеров 2006 - 2008: опрос 200
ритейлеров
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
г ну ург од ф а ара рск ань рмь рад мск нск
р
у
У ам
б а-До инб вгор
О яби
би Каз Пе лгог
р
и
е
С
с
р
т
о
о
о
ел
е ов-н ате -Н
в
В
Ч
П
о
Н
Н
Ек
нкт Рост
а
С
Екатеринбург – приоритетное направление развития на 5 лет
Интерес иностранных
ритейлеров 2006 Санкт-Петербург
5 привлекательных
городов
Екатеринбург
- 2008 развитие
Москва
Санкт-Петербург
Нижний Новгород
Казань
Самара
Пермь
Казань
Ростов-на-Дону
Волгоград
Пермь
Самара
Уфа
Екатеринбург
Челябинск
Омск
Новосибирск
Екатеринбург
 Екатеринбург, основанный в 1723 году
 Расположен в одном из крупнейших и
развитых регионов страны и является
административным центром Свердловской
области.
 Важный промышленный, культурный и
научный центр Свердловской области.
 Екатеринбург является крупным
транспортным узлом России.
 Численность населения - 1.335.5 тыс.
человек
Стабильный рост заработной платы
Динамика роста заработной платы работников крупных
и средних предприятий Екатеринбурга
USD
$4,601
$5,000
$4,500
$3,755
$4,000
$3,180
$3,500
$2,490
$3,000
$2,500
$1,996
$2,000
$1,500
Рост
24%
$1,000
$500
Рост
27%
Рост
18%
Рост
22%
$0
2001
2002
2003
2004
2005
Год
Источник: Отдел исследований рынка Jones Lang LaSalle, 2006
 Средний годовая заработная плата работников г. Екатеринбурга составляет
$4,601
 Ежегодный доход в среднем растет на 22-24% каждый год за последние 5
лет
Распределение расходов в г. Екатеринбург
Распределение расходов населения г. Екатеринбург
7.4%
4.3%
9.9%
потребительские
расходы
обязательные платежи
сбережения
8.1%
покупка валюты
70.3%
прирост денег на руках
Источник: Отдел исследований рынка Jones Lang LaSalle, 2006
 В 2005 на потребительские расходы население использовало 70,3%своих доходов
 В целом, в 2005 наблюдалось превышение доходов населения над расходами
 Положительное экономическое развитие экономики способствует росту доходов
населения - увеличение покупательной способности населения
Обзор рынка торговых помещений г. Екатеринбурга
Содержание:
1 Основные тенденции развития рынка
2 Основные объекты существующей конкуренции
3 Основные объекты будущей конкуренции
4 Выводы и прогнозы
1. Основные тенденции развития рынка
Характерные черты развития рынка торговой недвижимости г. Екатеринбурга
 рост интереса российских и иностранных девелоперов к рынку торговых
площадей г. Екатеринбурга
 Активная реализация программы «Центральная торговая зона» - на 2006 год
 Модернизация действующих ТЦ: «Екатерининский», «Антей», «Сибирский тракт»,
«Универбыт», «Дирижабль» и «Успенский»;
 Смена формата и ребрендингу ТРЦ (Парк Хаус, МЕГА)
 Высокий уровень развития стрит-ритейла
1. Основные тенденции развития рынка
 Хорошо развитая сетевая торговля (17 сетей)
 Интенсивное строительство новых современных торговых комплексов в 20052006 г. ведущими международными девелоперами торговых центров
 Спрос на высококачественные торговые помещения
 Основные арендаторы - российские сетевые операторы и местные
предприниматели
 Средняя ставка аренды от $50 до $90 за один кв.м. арендуемой площади в
месяц ($600 – $1.000 за кв. м. в год)
2. Основные объекты существующей конкуренции
Парк Хаус
Год постройки
Арендуемая площадь
2005 г.
32.000 кв. м.
Общая площадь
Парковка
62.000 кв. м.
Многоуровневая наземная парковкa
(1.870 мест)
Основные
арендаторы
Гроссмарт, Спортмастер, Техносила,
Л'Этуаль, Adidas, Carlo Pazolini,
Esprit, Mexx, Ecco, Oggi, Nike, Yves
Rocher, Naf Naf
Средняя арендная
ставка
$750/кв.м./в год
Проект торгово-развлекательного центра «Гринвич» («Купец» 2 очередь )
Год постройки
2 квартал 2006 г
Общая площадь
53.000 кв. м.
Количество уровней
4 этажей
Якорные арендаторы
Техносила, гипермаркет Купец,
Титаник – Синема
Парковка
Многоуровневая наземная парковка
на 212 м/м, парковка во дворе на
700 м/м
2. Основные объекты существующей конкуренции
ТЦ «Успенский»
Год постройки
Реконструкция в 1996 г.
Общая площадь
25.000 кв. м.
Количество уровней
6 этажей
Основные
арендаторы
Снежная Королева, М-Видео,
Терранова, Беннетон
Средняя арендная
ставка
$600/кв.м./в год
Год постройки
Общая площадь
конец 2002 г.
52.000 кв. м.
Парковка
Основные
арендаторы
Наземная 2000 мест
Монетка, Мир, Шатура,
Спортмастер, Кардинал,
Седьмое Королевство, Пять Звезд
Средняя арендная
ставка
$550/кв.м./в год
ТРЦ «Екатерининский»
2. Другие объекты существующей конкуренции
Существующие ТЦ
Купец
Арендуемая площадь/
Общая площадь
6.700 кв. м./ 20.500 кв. м.
Покровский Пассаж
-/1.500 кв. м.
Дирижабль
16.000 кв. м. / 35.000 кв. м.
Сити центр
-/10.000 кв. м.
Универбыт
6.000 кв. м
Пассаж
-/5.000 кв. м.
ЦУМ
-/10.000 кв. м.
Антей
5.300 кв. м./ 9.400 кв.м.
Мытный Двор
-/7.000 кв. м.
Гермес-Плаза
5.800 кв. м./ 16.000 кв. м.
Сибирский Тракт
-/10.000 кв. м.
3. Основные будущие объекты (1)
1.Торгово-развлекательный центр «МЕГА»
Год постройки
2006-2007 г.
Арендуемая площадь
Общая площадь
Парковка
около 160.000 кв. м.
около 210.000 кв. м.
Наземная 7.000 мест
Основные арендаторы
Ашан, ИКЕА и ОБИ
2. Проект торгово-развлекательного центра «Карнавал»
Открытие
Расположение
Арендуемая площадь
Общая площадь
Парковка
Якорные арендаторы
Декабрь 2006 г.
пересечение улиц Халтурина,
Марата и Толедова
40.000 кв. м.
75.000 кв. м.
1.400 кв. м.
Рамстор ( 8.000 кв. м.) и М-Видео (
3.000 кв. м.).
Многозальный кинотеатр, боулинг и
зона
развлечений: 6 200 кв. м
Проект торгово-развлекательного комплекса «Рок-н-Молл»
Открытие
Расположение
Общая площадь
Парковка
Якорные арендаторы
2 квартал 2007 года
Дублер Сибирского Тракта, 2
67.000 кв. м.
Наземная охраняемая парковка на 1.000
м/м, подземная парковка на 300 м/м
Карусель, М-Видео, Планета Боулинг
4. Выводы и прогнозы
 Перераспределение потребительского интереса в пользу новых торговых
форматов- крупные качественные ТЦ.
 Увеличение ставок аренды в крупных качественных ТЦ
 Существующие арендные ставки в ближайшей время будут: снижаться для
несовременных торговых объектов; увеличиваться для прочих объектов
 Улучшение качества управления торговыми центрами и качества проектов
строящихся ТЦ
 Спрос арендаторов на высококачественные торговые площади будет
увеличивается
 В ближайшие 2-3 года рост предложения торговых помещений и спрос на
торговую недвижимость будет расти
Основные будущие проекты (2)
Проект торгово-развлекательного и офисного
центра
«Седьмое Небо»




Девелопер – ООО «ТЭН», Екатеринбург
Архитектор – местный архитектор
Агент по маркетингу и сдаче в аренду – Jones Lang LaSalle
Открытие – 2 квартал 2008 г.
ТРЦ «Седьмое небо»
Концепция и Местоположение Проекта
 Расположение –Проект расположен
в центральной части города, на
пересечении улиц Малышева и
Московской
 Участок – 1. 1 га
СЕДЬМОЕ НЕБО
Концепция Проекта
 Общая торговая площадь – 47,000 кв.м. на 5-ти уровнях.
 Арендуемая торговая площадь – 33,000 кв.м. на 5-ти уровнях.
 Офисы - 2,290 кв.м.
 Предварительно -1 уровень: супермаркет около 5,500 кв.м.,торговая галерея 957 кв.м.
 Предварительно +1 уровень : 3 якоря – модная одежда 1,747 кв.м. и 797 кв.м.,
косметика, парфюмерия 400 кв.м.
 Предварительно +2 уровень: электроника и бытовая техника 2,560 кв.м., фудкорт.
 Предварительно +3 - +4 уровень: кинотеатр “Cinema Park” (10 залов) 6,356 кв.м.,
фудкорт, развлекательная зона 4,300 кв.м.
 Парковка: двухуровневая подземная парковка 13,676 кв.м., на 450 парковочных мест
Поэтажные планы – Пример -1 Уровня
Первоначальные планы девелопера -1 этаж
Финальные планы Jones Lang LaSalle -1 этаж
Изменения концептуальных планов:
Увеличение полезной площади супермаркета на 30%
Увеличение торговой галереи на 35%
Факторы, способствующие увеличению
инвестиционной привлекательности проекта.
 Сильные арендаторы
 Подписание Договоров Аренды
Ставки
Увеличение арендных ставок
 Своевременный и сильный Маркетинг
 Переговоры с арендаторами
Спасибо за внимание!
Контакты:
Джонс Лэнг ЛаСаль
Космодамианская наб., 52 корп.3
Москва, Россия115054
Тел. +7 495 737 8000