Современные подходы к оценке земель_В.М.Лузин

Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
25.12.2008 был принят Указ Президента N 1847 «О Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии», которым
предусмотрено объединение системы кадастрового учета и системы
регистрации прав и картографии.
Росрегистрация
Регистрация прав
Роснедвижимость
Кадастровый учет
земельных участков
Роскартография
БТИ
Государственные услуги в
сфере геодезической и
картографической
деятельности
Технический учет
зданий, помещений,
сооружений
Росреестр
Регистрация прав
Кадастровый учет
земельных
участков
и зданий,
помещений,
сооружений
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Переход к единой базе налогообложения
Действующий порядок
Физические лица
ЕГРП
Здания
Помещения
Сооружения
ГКН
Инвентаризационная
стоимость
Здания
Помещения
Сооружения
Юридические лица
и
Здания
Помещения
Сооружения
Земельные
участки
Балансовая
стоимость
Земельные участки
Кадастровая
стоимость
Архивы БТИ
(временно)
Массовая оценка
Кадастровая
стоимость
2
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – рыночная стоимость
объекта недвижимости, определяемая методами массовой оценки,
установленная и утвержденная в порядке, предусмотренном настоящим
Федеральным законом
Кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в
государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости,
расположенных на территории соответствующего субъекта Российской
Федерации
Кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа
государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного
раза в три года и не реже одного раза в пять лет с календарной даты, по
состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость
объектов недвижимости
3
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом (статьи
65,66), Налоговым кодексом (статья 31) и другими федеральными законами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316
утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В
соответствии с указанным постановлением организация проведения государственной
кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра
объектов недвижимости и его территориальными органами.
Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица,
имеющие право на заключение договора об оценке
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации
земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводится
с использованием единых методических
4
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Земли населенных
пунктов
669,9 тыс. га; 3,5%
Земли
промышленности и
иного специального
назначения
427,8 тыс. га; 2,2%
Земли
сельскохозяйственно
го назначения
4103,9 тыс. га; 21,1%
Земли запаса
350,8 тыс. га; 1,8%
Земли водного
фонда
96,8 тыс. га; 0,5%
Земли особо
охраняемых
территорий и
объектов
115,2 тыс. га; 0,6%
Земли лесного
фонда
13666,3 тыс. га;
70,3%
По данным, полученным в результате государственного статистического
наблюдения за земельными ресурсами в 2008 году, площадь земельного фонда
Свердловской области составляет 19430,7 тыс.га.
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
С 1 марта 2008 года с вступлением в действие Федерального закона «О
государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ
кадастровые действия в отношении земельных участков органом кадастрового
учета осуществляются согласно Федеральному закону №221-ФЗ и Порядком
ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом
Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 года №35 «Об утверждении порядка
ведения государственного кадастра недвижимости».
Количество земельных участков, по которым открыты разделы в Едином
государственном реестре земель на 01.01.2009 г. составило 1 118 823.
6
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
В соответствии с Административным регламентом исполнения Федеральным
агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация
проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 28.06.2007 г. № 215, функция по организации
проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Свердловской
области возложена на Управление Роснедвижимости по Свердловской области.
Регламент организации работ по актуализации государственной кадастровой оценки
согласуется на заседании Межведомственной областной комиссии по контролю над
ходом выполнения работ по актуализации государственной кадастровой оценки
земель на территории Свердловской области.
Сбор сведений о значениях факторов, определяющих и влияющих на стоимость
земельных участков, осуществляется из источников информации, содержащих
достоверную информацию, в том числе государственный кадастра недвижимости,
государственного фонда данных, полученных в результате проведения
землеустройства, фондов данных и базы данных, имеющихся в распоряжении
организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных
образований.
7
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
1 Тур государственной кадастровой оценки земель всех категорий земель на
территории Свердловской области проведен в 2000-2005 г.г.
Начиная с 2006 года на территории Свердловской области проводятся работы по
актуализации государственной кадастровой оценки земель.
в 2002-2004 годах проведены работы по государственной кадастровой оценке земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Результаты работ были утверждены постановлением Правительства Свердловской области от
10.12.2004 N 1116-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных за чертой поселений на
территории Свердловской области» в ред. от 30.12.2005 г. № 1187-ПП
в 2004 году оценены земли лесного фонда.
Оценка проведена на уровне Российской Федерации в разрезе субъектов Российской Федерации.
Кадастровая стоимость земель лесного фонда, расположенных на территории Свердловской области
определена размере 1150 рублей и утверждена постановлением Правительства Свердловской области от
10.12.2004 N 1115-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости земель лесного фонда, расположенных на
территории Свердловской области»
8
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
в 2003-2005 году оценены
земли промышленности и иного специального назначения,
земли особо охраняемых территорий и объектов.
Результаты выполненных работ утверждены постановлением Правительства Свердловской области от
06.07.2005г.№539-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для
обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального
назначения, расположенных на территории Свердловской области» в ред. от 30.12.2005 г. № 1189-ПП и
постановлением Правительства Свердловской области от 05.07.2005г. №533-ПП «Об утверждении результатов
государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на
территории Свердловской области" в ред. от 30.12.2005 г. № 1188-ПП
в 2005 году проведена оценка земель водного фонда. (Постановление Правительства Свердловской области от
16.06.2005г. №473-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель водного
фонда, расположенных на территории Свердловской области
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены
постановлением Правительства Свердловской области от 14.02.2007 г. № 102-ПП года.
9
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории
Свердловской области проведены в 2007-2008 годах утверждены Постановление Правительства Свердловской
области от 19.12.2008 г. № 1347-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области»
При выполнении работы по государственной кадастровой оценке населенных пунктов на территории
Свердловской области соблюдены следующие требования к проведению работ по государственной кадастровой
оценке земель этой категории:
- оценены земельные участки, сведения о которых внесены в государственный земельный кадастр по
состоянию на 01.01.2007г.
- кадастровая оценка земельных участков проведена в разрезе приведенных выше 16-ти групп видов их
разрешенного использования. Количество и состав групп утверждены Роснедвижимостью;
- расчеты удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельных участков
выполнены в рамках каждого вида разрешенного использования, раздельно по земельным участкам населенных
пунктов сельского и городского типов;
- обработка собранной информации, проведение расчетов и составление отчетных форм осуществлены с
использованием специального программного обеспечения, утвержденного Роснедвижимостью;
- алгоритмы расчета УПКС ЗУ и КС ЗУ базируются на конкретной исходной информации доказательного
значения о рыночной стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования,
полученной на основе анализа рынка недвижимости Свердловской области, и значениях факторов, влияющих
на эту стоимость.
10
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
По результатам проведения работ по государственной кадастровой оценке земель
сведения об экономических характеристиках земельных участков (удельном показателе
и кадастровой стоимости) внесены в государственной кадастр недвижимости.
С 2006 года в соответствии с 31 главой Налогового кодекса исчисление земельного
налога производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
11
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
В период между земельно-оценочными работами расчет кадастровой стоимости
и изменения в экономические характеристики земельных участков вносятся в
соответствии с «Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости
вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в
случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или
уточнения площади земельного участка», утвержденных приказом
Минэкономразвития № 222 от 12.08.2006 г.
Определение кадастровой стоимости в вышеуказанных случаях проводится
Земельной кадастровой палатой по Свердловской области.
Для проведения расчетов по всем муниципальным образованиям в
Свердловской области были определены средние и минимальные значения
удельных показателей кадастровой стоимости по категориям земель.
12
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Создание системы мониторинга и анализа
рынков недвижимости
Роснедвижимость
БД
Мониторинга и
анализа
рынка недвижимости
Формирование
документов
мониторинга и анализа
Управление Роснедвижимости
по субъекту РФ
Территориальный отдел
Управления Роснедвижимости
по субъекту РФ
Анализ информации о
рынках недвижимости
Первичная обработка
информации
сбор информации об
объектах недвижимости
13
Управление Роснедвижимости по
Свердловской области
Цели создания системы мониторинга
и анализа рынков недвижимости
•
Информационное обеспечение проведения
работ по государственной кадастровой оценке
объектов недвижимости и экспертизе
документов государственной кадастровой
оценки объектов недвижимости
•
Обеспечение участников рынка недвижимости,
органов государственной власти и местного
самоуправления, граждан и юридических лиц
сведениями о ценах сделок, ценах спроса и
предложения на объекты недвижимости,
аналитической информацией о состоянии и
динамике рынка недвижимости
14