Роль государственно-частного партнерства в организации

Некоммерческое партнерство содействия развитию
жилищно-коммунального хозяйства «Развитие»
Роль государственно-частного партнерства в организации
капитального ремонта МКД
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Ввод в
эксплуатацию
Капитальный
ремонт
Капитальный
ремонт
Капитальный ремонт окупается
Задача текущего содержания и капитального ремонта –
продлить срок службы дома и максимально отдалить время,
когда ремонт дома станет нецелесообразным
Ветхий
многоквартирный дома
Аварийный
многоквартирный дом
Капитальный ремонт не окупается –
дешевле построить новый дом
Не ремонтировать?
Капремонт за счет бюджета?
Программа переселения
граждан из аварийного жилья
СИСТЕМА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Многоквартирный дом участвует в системе капремонта
Многоквартирный дом надо исключать из системы капремонта
Доходы и расходы по каждому дому учитываются
на индивидуальных счетах
Очень дорогой капитальный ремонт
Жители дома, у которых проведен капитальный ремонт,
должны погашать расходы на проведение ремонта
в течение 7 – 10 лет
Капитальный ремонт ветхих домов создает «дыру» в
бюджете регионального оператора, которую невозможно
закрыть кроме как из регионального бюджета
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ – ВЕТХИЕ ДОМА И ДОВЕДЕНИЕ ПЛАТЕЖА ЗА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДО УРОВНЯ,
ПОКРЫВАЮЩЕГО РАСХОДЫ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
2
ТРИ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОЛЖЕН БЫТЬ ОКУПАЕМЫМ, НО ПОЛИТИЧЕСКОЕ ДАВЛЕНИЕ ВЛИЯЕТ НА СНИЖЕНИЕ
МИНИМАЛЬНЫХ ВЗНОСОВ. ВЫХОД – КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ
ИНДИВИДАУЛЬНАЯ
НАКОПИТЕЛЬНАЯ СИСТЕМА
- Дом отвечает сам за себя и не
оплачивает ремонт старых домов;
- Если платежей дома не хватит
на ремонт, дом «попросится»
обратно в котловую схему
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
В КРЕДИТ
- Платежи дома гарантированно
покрывают стоимость ремонта;
- Не надо ждать очереди;
- Можно сделать более дорогой
энергоэффективный ремонт;
- Максимум частных инвестиций,
минимум бюджетных расходов;
- Необходимы гарантии бюджета;
- Стоимость капремонта растет на
величину процентов;
- Могут потребоваться поправки
в законодательство
НОВЫЕ ДОМА
ДОМА МАССОВОЙ
СОВЕТСКОЙ ЗАСТРОЙКИ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
ОПЕРАТОР
- Немедленный капитальный ремонт
наиболее нуждающихся домов;
- Собственники жилья в новых домах
не понимают когда очередь ремонта
дойдет до их дома;
- Расходы на ремонт старых домов не
покрываются платежами этих домов;
- Требуется значительная
бюджетная поддержка
ТОЛЬКО МОДЕЛЬ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В КРЕДИТ ФИНАНСОВО СБАЛАНСИРОВАНА.
НАКОПИТЕЛЬНЫЕ МОДЕЛИ ФИНАНСОВО НЕСОСТОЯТЕЛЬНЫ ПРИ НИЗКОМ ПЛАТЕЖЕ ЗА РЕМОНТ
3
ТРИ МОДЕЛИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
ОПЕРАТОР
СПЕЦИАЛЬНЫЙ
СЧЕТ
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
В КРЕДИТ
«Котловая» схема финансирования
капитального ремонта
Индивидуальная накопительная
система
Новая схема финансирования
капитального ремонта
ПЛЮСЫ
+ Позволяет немедленно
отремонтировать наиболее
нуждающиеся в ремонте дома
+ Каждый дом отвечает сам за себя;
+ Гибкая система, позволяющая выбрать
состав и сроки капитального ремонта
+ Для проведения капитального ремонта
не надо ждать очереди или накопления
необходимой суммы на счете;
+ Платежи дома гарантированно
покроют стоимость ремонта;
+ Приток частных инвестиций;
+ Можно сделать частичный или более
дорогой (энергоэффективный) ремонт
МИНУСЫ
- Старые дома ремонтируются за счет
взносов всех домов;
- Взносы старых домов никогда не
покроют расходы на их ремонт;
- Собственники жилья не понимают,
когда придет время ремонта их дома;
- Капитальный ремонт осуществляется
по минимальным стандартам;
- Требуется значительная бюджетная
поддержка
- Выбор домами индивидуальной схемы
накопления ухудшает экономику
регионального оператора;
- Индивидуальных взносов может не
хватить на капитальный ремонт. Дома,
которым не хватит денег, вернутся в
«котловую» схему;
- Требуется активное участие
собственников жилья;
- Низкая готовность банковской системы
- Схема капитального ремонта в кредит
не оформлена законодательно;
- Дома, отремонтированные в кредит, по
сути, выходят из «котловой» схемы;
- Стоимость капитального ремонта
увеличивается на проценты по кредиту;
- Нужны гарантии государства и (или)
рефинансирование кредитов
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ ДОПОЛНЯЕТ СУЩЕСТВУЮЩИЕ МОДЕЛИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА,
ОБЕСПЕЧИВАЯ ПРИТОК ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ И СБАЛАНСИРОВАННОСТЬ РАСХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙ ЗА РЕМОНТ
4
СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В КРЕДИТ
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
(собственники жилья)
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
(ТСЖ, ЖСК)
Заключает договор
с оператором капитального ремонта
Инициирует общее собрание собственников МКД
Участвует в приемке работ по капитальному ремонту
Взносы на
капремонт
СПЕЦСЧЕТ
КОМПАНИЯ - ОПЕРАТОР
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
ОПЕРАТОР
Обособляет платеж по кредиту
Корректирует программу ремонтов
Возврат
кредита
КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК
Финансирует проведение
капитального ремонта
Оплата
работ
Организует проведение капремонта
Несет финансовые и технические риски
Кредит на
капитальный
ремонт
Гарантии по кредитам
Субсидирование % ставок
Рефинансирование кредитов
СТРОИТЕЛЬНЫЕ
ОРГАНИЗАЦИИ
Осуществляют работы
по капитальному ремонту
СУБЪЕКТ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ФОНД СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖКХ
АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА И ИНСТИТУТОВ РАЗВИТИЯ В ПОДДЕРЖКЕ СХЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО
РЕМОНТА РАДИКАЛЬНО УВЕЛИЧИТ ОБЪЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ И СНИЗИТ СТОИМОСТЬ КРЕДИТОВ
5
ЗАЧЕМ НУЖНА КОМПАНИЯ - ОПЕРАТОР?
БАНК - КРЕДИТОР
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Прямой договор банку не интересен.
Слишком много административной работы
КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Сфера деятельности ограничена
(снижаются риски)
Должна иметь специальный правовой статус
(уверенность для кредиторов)
Может быть создана с участием субъекта
(непосредственный контроль)
Может работать в нескольких регионах
(дешевле финансирование)
Работает с разными УК и подрядчиками
(развитие конкуренции)
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР
Слишком много рисков. Все равно что
кредитовать пенсионный фонд
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
Риски потери права управления домом.
Риски, связанные с основной деятельностью
СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ
Заинтересована получить оплату сразу.
Риски, связанные с основной деятельностью
БАНКАМ УДОБНО РАБОТАТЬ С ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ИГРОКАМИ ПО ОТРАБОТАННОЙ СХЕМЕ.
ПРИ ЭТОМ УЧАСТИЕ В СХЕМЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ И МЕСТНЫХ ВЛАСТЕЙ – ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ «ПЛЮС»
6
ЭТАПЫ КРЕДИТОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Компании-оператору открыта
кредитная линия
Нанят подрядчик
Проводится ремонт
Компании-оператору
выдан кредит
Проведено общее собрание
Подписан договор с оператором
Собственники начинают платить
Технологические риски
(несвоевременный, некачественный ремонт, перерасход средств)
Кредитору нужны гарантии регионального бюджета
или федерального агентства
Пилотный проект под гарантии регионального бюджета
Объем гарантий – до 100 млн. руб.
Специальная программа – замена лифтов в кредит
После запуска системы в пилотном режиме
создание гарантийного (страхового) фонда,
покрывающего 30-40 % обязательств перед банками
Банк рефинансирует кредит в
федеральном агентстве
Подписан акт
приемки работ
Погашение
кредита
Финансовые риски
(неплатежи, макроэкономические изменения)
У банков нет длинных и дешевых денег
Нужна система рефинансирования кредитов
Запуск системы рефинансирования с АИЖК или
Фондом ЖКХ в пилотном режиме
Субсидирование процентных ставок по кредитам
на капитальный ремонт многоквартирных домов
НА ПЕРВОМ ЭТАПЕ КРЕДИТОР ДОЛЖЕН БЫТЬ УВЕРЕН, ЧТО КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР СДЕЛАЕТ СВОЮ РАБОТУ,
НА ВТОРОМ ЭТАПЕ БАНКУ НУЖНЫ ПОНЯТНЫЕ ПРАВИЛА «ВЫХОДА» ИЗ ПРОЕКТА
7
СХЕМА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ КРЕДИТОВ
Лицензирование
Жилищный контроль
Номинальные счета
Расщепление платежей
Управляющая компания 1
Управляющая компания 2
ЕДИНЫЙ РАСЧЕТНЫЙ ЦЕНТР
КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР
БАНК - ПЕРВИЧНЫЙ КРЕДИТОР
Прямой контроль
СУБЪЕКТ РФ
Гарантии
собираемости
платежей
ФИНАНСОВЫЙ РЫНОК
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО
Рефинансирование
кредита
Выпуск облигаций под гарантии
федерального бюджета
В ОТЛИЧИЕ ОТ ИПОТЕКИ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ НЕТ ЛИКВИДНОГО ЗАЛОГА,
ПОЭТОМУ ОСНОВНОЙ ФОКУС – НА СИСТЕМЕ СБОРА ПЛАТЕЖЕЙ ЗА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
8
ДОРОЖНАЯ КАРТА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
1
• Принципиальное одобрение модели на региональном и федеральном уровнях
2
• Разработка изменений в региональное законодательство о капитальном ремонте
3
• Создание компании-оператора капитального ремонта
4
• Выделение гарантий регионального бюджета
5
• Кредитная линия от крупного банка
6
• Проведение общих собраний и заключение договоров
7
• Получение субсидий от Фонда ЖКХ на погашение процентных ставок
8
• Создание системы рефинансирования кредитов (совместно с АИЖК и Фондом ЖКХ)
9
• Анализ результатов и запуск программы кредитования в постоянном режиме
ОСНОВНАЯ ЗАДАЧА БЛИЖАЙШЕГО ГОДА – ЗАПУСТИТЬ ПЕРВЫЕ ПИЛОТНЫЕ ПРОЕКТЫ
9