Оценка торговой недвижимости в регионах в условиях кризиса» Елена Короткова,
advertisement
Елена Короткова, CB Richard Ellis «Оценка торговой недвижимости в регионах в условиях кризиса» Основные блоки презентации Стратегия поведения основных участников рынка во время кризиса Особенности оценки в условиях неопределенности Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Стратегия поведения основных участников рынка Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Участники рынка БАНКИ $$$ $$$ $$$ потребительские кредиты, ипотечные кредиты кредиты на развитие бизнеса проектное финансирование Население Торговые сети Действия по минимизации риска! Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Девелоперы Как поступит население? Класс товаров Спрос Высший Не изменяется Премиум Незначительно уменьшается Средний Значительно падает Бюджетный Возрастает Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Изменение товарной структуры спроса Переориентация в период кризиса Изменение спроса по классам товаров Недвижимость Машины Быт техника, мебель Одежда, обувь Продукты питания Возможности развития торговых сетей Интенсивное развитие Все торговые сети Усиленная работа над эффективностью каждого магазина; Уменьшение арендуемой площади; Закрытие неэффективных объектов Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Экстенсивное развитие Только крупные якорные арендаторы Региональное развитие; Стратегия слияний и поглощений (M&A): - «X5 Retail Group» – покупка региональных сетей; - «Академия» (дет.товары) – переговоры о покупке «Banana Mama»; - «Carrefour» – переговоры о покупке «Седьмой Континент». Что будут делать девелоперы? Основные направления РАЗВИТИЕ Столичные и региональные объекты с эффективной концепцией и удачным расположением: - существующие - на заключительной стадии строительства Переговоры с арендаторами, пересмотр условий договоров аренды; Составление резервных списков арендаторов Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ «ЗАМОРОЗКА» Торговые центры с неэффективной концепцией и неудачным расположением Проекты на начальной стадии девелопмента (ввод которых намечен на 20102013 гг.) Торговые сети и девелоперы: кто победит? Торговые сети Активная борьба Девелоперы Изменение условий договоров аренды «Докризисный» период «Кризисный» период Ставка аренды Фиксированная / Минимальная фиксированная/ % от оборота (не менее чем) % от оборота Льготы Не предусмотрены 30-50% в период до 6 месяцев Валюта ставок Средний курс USD/Euro Рубли, фиксированный курс USD Индексация Ежегодная – 3-5% Не предусмотрена в течение 2009-2010 гг. Гарантийный платеж 3-хмесячный В лучшем случае – 1 месяц РЫНОК АРЕНДАТОРА! Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Особенности оценки в условиях неопределенности Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Цели оценки в условиях кризиса ВИДЫ СТОИМОСТИ Переговоры о купле-продаже Залог – по продолжающимся кредитным линиям РЫНОЧНАЯ ЛИКВИДАЦИОННАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ Основное внимание в условиях кризиса! Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Финансовая отчетность Факторы оценки в условиях кризиса Отсутствие реальных сделок Ограниченное число покупателей недвижимости Непрозрачность информации о ценах ФАКТОРЫ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ положение об оценке в условиях неопределенности Субъективные оценки участников Непредсказуемость ситуации Королевское Общество Оценщиков Великобритании (RICS) – Сложность прогнозирования Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Принципы оценки Учет долгосрочных трендов Как ведет себя бизнес, так ведется себя и коммерческая недвижимость Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов НЕОБХОДИМО: Понять природу и глубину кризиса Оценить влияние кризиса на основные сферы бизнеса Оценить возможные последствия кризиса – только краткосрочные или возможно изменение поведения инвесторов в долгосрочной перспективе? ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Изучение цикличности рынка «Часовой» цикл недвижимости 12 Цена - Цена + Доходность + 9 Доходность + Цена -- Цена + Доходность -- 3 Доходность -- На какой стадии находится рынок сейчас? Чем определяется поведение участников рынка? Какова продолжительность данной стадии? 6 Прогнозирование: - периода возможного роста/снижения цен - изменение ставок доходности Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Анализ текущей ситуации Тщательный анализ каждой сделки, договора Отсеивание спекулятивных сделок Выявление логики участников Определение: - текущих цен продаж, ставок аренды; - текущих ставок доходности Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Проверка с учетом текущего цикла рынка недвижимости Анализ рисков Анализ Анализ чувствительности сценариев Дерево решений Изменение одного ключевого параметра: - Ставки аренды - Расходы на строительство - Индексация арендной ставки Наступление ключевых событий, относящихся к конкретному проекту Изменение макроэкономических параметров – возможные сценарии: -Пессимистичный -Реалистичный -Оптимистичный Определение стоимости при каждом варианте развития Выявление наибольших рисков Сокращение неопределенности в результатах оценки База для принятия бизнес-решений Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Спасибо за внимание! Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ
