8. Формирование региональной программы

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по проведениию технико-экономических расчетов при формировании
региональных адресных программ капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме
Методика предназначена для обеспечения принятия стратегических (финансовоэкономических решений) на уровне субъектов Российской Федерации при формировании
региональных адресных программ капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах (далее региональная программа) в соответствии с изменениями,
внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 25 декабря
2012 года № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу
отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее Федеральный
закон № 271-ФЗ).
СОДЕРЖАНИЕ:
1.
Введение ......................................................................................................................... 3
2.
Региональная программа и ее основные параметры ............................................ 5
2.1.
Сроки региональной программы.......................................................................................................... 5
2.2.
Компоненты программы ....................................................................................................................... 6
2.3.
Финансирование региональной программы........................................................................................ 7
Разработка компонентов региональной программы ............................................ 9
3.
3.1.
Определение объектов общего имущества, подлежащих включению в региональную программу
9
3.2. Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества,
включенным в региональную программу ................................................................................................................... 11
3.3. Нормативные сроки эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов
многоквартирного дома (межремонтные сроки) и требования по оценке их состояния ........................................ 12
3.4. Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках
региональной программы ............................................................................................................................................. 14
Обязательные работы (услуги) по капитальному ремонту для включения в программу ......................................15
Приоритетность работ ..............................................................................................................................................15
Детализация работ.......................................................................................................................................................16
3.5. Сметно-аналитические показатели затрат (укрупненные показателей стоимости работ) на
проведение капитального ремонта .............................................................................................................................. 16
3.6.
Критерии очередности ........................................................................................................................ 17
3.7.
Вспомогательные организационные мероприятия ........................................................................... 17
Организация сбора данных по жилищному фонду ............................................. 19
4.
4.1.
Источники данных .............................................................................................................................. 19
4.2.
Форма сбора данных ........................................................................................................................... 19
4.3.
Верификация данных .......................................................................................................................... 20
Анализ и оценка состояния жилищного фонда .................................................... 21
5.
6.
5.1.
Дескриптивный / описательный анализ жилого фонда .................................................................... 21
5.2.
Анализ финансовых обязательств по капитальному ремонту ......................................................... 22
Планирование региональной программы [В РАБОТЕ] ..................................... 23
-1–
ПРОЕКТ
6.1. Оценка финансовых обязательств регионального оператора по капитальному ремонту
многоквартирных домов и моделирование очередности........................................................................................... 23
6.2.
Финансово-экономическая модель действия программы капитальных ремонтов ........................ 24
Моделирование денежных потоков.............................................................................................................................24
Индексация ....................................................................................................................................................................24
Финансовая устойчивость ...........................................................................................................................................24
6.3.
Сценарное планирование и поиск оптимальных решений по основным условиям программы .. 24
Принятие решений по основным условиям программы [В РАБОТЕ] ............ 25
7.
7.1.
Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества ......... 25
7.2. Утверждение перечней работ (услуг) по проведению капитальных ремонтов в разрезе объектов
общего имущества ......................................................................................................................................................... 26
7.3.
Формирование региональной программы ............................................................ 27
8.
9.
Определение очередности проведения капитальных ремонтов ...................................................... 26
8.1.
Региональная программа .................................................................................................................... 27
8.2.
Краткосрочный (3-летний) план ........................................................................................................ 27
8.3.
Иные сведения, подлежащие включению в программу ................................................................... 27
Приложения................................................................................................................. 28
-2–
ПРОЕКТ
1. ВВЕДЕНИЕ
В соответствии со статьей 2 пунктом 61 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления
организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких
домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных
средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.
Капитальному ремонту подлежит имущество во всех многоквартирных домах,
находящихся на территории субъекта РФ за исключением домов признанных аварийными и
подлежащими сносу в соответствии с порядком утвержденным постановлением Правительства
РФ вне зависимости от формы собственности на помещения в таких домах.
В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской
Федерации, органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают
нормативные правовые акты, которыми устанавливаются основные условия действия системы
капитальных ремонтов субъекта РФ:
1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме с дифференциацией взноса по муниципальным
образованиям и сроки уплаты взносов на капитальный ремонт, минимальный
размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов,
собственники помещений в которых формируют фонды на специальных счетах;
2. Порядок отнесения дома к многоквартирному в целях включения в программу
капитальных ремонтов;
3. Перечень работ (услуг) по капитальному ремонту, на которые могут
направляться средств фонда капитального ремонта в пределах суммы,
сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный
ремонт и список работ (услуг), финансируемых за счет бюджетной поддержки;
4. Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться
региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта,
сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный
ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской
Федерации;
5. Критерии, на основе которых в региональной программе капитального ремонта
определяется
очередность
проведения
капитального
ремонта
с
дифференциацией критериев по муниципальным образованиям;
6. Меры финансовой поддержки, предоставляемой из средств бюджета субъекта
Российской Федерации;
7.
Ограничения на использование средств фонда капитального ремонта в пределах
территории определенного муниципального образования или территориях
нескольких муниципальных образований
8. Порядок привлечения региональным оператором, органами местного
самоуправления, муниципальными бюджетными учреждениями подрядных
организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
-3–
ПРОЕКТ
9. Порядок осуществляемого региональным оператором финансирования
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе
размер доли, от объема взносов на капитальный ремонт от собственников жилья,
поступивших региональному оператору за предшествующий год, которую
региональный оператор вправе израсходовать на финансирование региональной
программы;
10. Порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным
оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в
многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда
капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома;
11. Требования к обеспечению
регионального оператора.
финансовой
устойчивости
деятельности
Для целей данных методических рекомендаций используются следующие определения:
«система капитальных ремонтов» - система всей совокупности отношений,
направленных на обеспечение проведения своевременных капитальных ремонтов
многоквартирных домов.
«фонд капитального ремонта дома» - средства для капитального ремонта одного
конкретного многоквартирного дома, формируемые за счет взносов собственников помещений
в этом доме.
-4–
ПРОЕКТ
2. РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА И ЕЕ ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ
Региональная программа капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных
домах (далее – региональная программа, программа капитальных ремонтов) разрабатывается
в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах, а также планирования предоставления государственной и
муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта за счет средств бюджетов
субъектом Российской Федерации (в соответствии со статьей 168 ЖК РФ).
Законом субъекта РФ устанавливается порядок подготовки и утверждения
региональных программ капитального ремонта и требования к таким программам.
Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной
власти субъекта Российской Федерации и включает в себя:
1. перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта,
кроме домов, признанных в установленном Правительством Российской
Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2. перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирных домах;
3. плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах;
4. иные сведения, подлежащие включению в региональную программу
капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта
Российской Федерации.
Программа формируется для всех многоквартирных домов, находящихся на территории
субъекта РФ вне зависимости от того какой способ формирования фонда капитального
ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме и вне зависимости от
формы собственности помещений в таких домах.
Фактически, региональная программа определяет очередность
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
проведения
Основной целью формирования региональной программы должно стать приведение
системы капитальных ремонтов субъекта РФ в такое состояние, при котором обеспечивается
своевременное проведение ремонтов с учетом ликвидации просроченных накопленных
обязательств по капитальным ремонтам многоквартирных домов, включенным в программу
при отсутствии дефицита средств в фондах капитального ремонта на каждый период действия
программы (с учетом планового субсидирования и возможного привлечения займов/кредитов).
2.1. Сроки региональной программы
Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения
капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на
территории субъекта Российской Федерации.
Срок, необходимый для проведения капитальных ремонтов, нормативно не установлен.
Однако следует учитывать, что оптимальным сроком может считаться срок, в течение котрого
будут проведены капитальные ремонты всех объектов общего имущества, всех
многоквартирных домов, включенных в региональную программу в соответствии с
утвержденным субъектом РФ перечнем услуг и (или) работ по капитальному ремонту и
нормативно установленным межремонтным сроком каждого из элементов общего имущества
подлежащего ремонту, т.е. будет соблюден принцип своевременности проводимых
капитальных ремонтов. При определении срока на который формируется региональная
программа необходимо учитывать следующие факторы в совокупности:
-5–
ПРОЕКТ
1. необходимость ликвидации в кратчайшие сроки просроченных накопленных
обязательств по капитальным ремонтам (т.е. для обеспечения своеверменности
проведения капитальных ремонтов в соответствии с нормативными
требованиями);
2. срочность формирования ресурсов в фондах капитальных ремонтов с учетом
установленной ставки взноса населения в такие фонды и средств
государственной поддержки.
Расчетным оптимальным сроком принимется 30 летний период равный полутора 20
летних жизненных циклов здания в течение которых, при нормальном соблюдении
нормативных сроков, должен проводиться хотя бы частичный капитальный ремонт (объектов
общего имущества по которым наступил срок проведения ремонта включая
восстановительные мероприятия в части несущих конструкций, по которым межремонтный
срок значительно превышает расчетный срок программы).
Принятие более длительного срока для формировании программы не может считаться
целесообразным, т.к. может привести к неправильной постановке целей по ликвидации
накопленных просроченных обязательств по капитальным ремонтам, недостоверной оценке
потребностей в капитальном ремонте за счет изменения в такой длительный период его
характеристик, а также доступных ресурсов на проведение ремонта.
Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
Следует учитывать, что при этом внесение изменений в региональную программу,
предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта на более поздний
период и сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному
ремонту, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения
собственниками помещений в этом многоквартирном доме. Данное условие необходимо
учитывать при определении сроков постановки на капитальный ремонт каждого
многоквартирного дома при включении его в региональную программу.
Для более консервативной оценки сроков проведения капитальных ремонтов, с учетом
ресурсных возможностей формирования фондов, рекомендуется планировать сроки 5-ти
летними периодами, что позволит в рамках этих периодов проводить более гибкую оценку
приоритетов по капитальным ремонтам разрезе каждого из многоквартирных домов при
условии равенства их оценочных критериев при включении в очередь на капитальный ремонт
и в соответствии с ресурсными возможностями. При этом, субъект РФ будет осуществлять
перенос сроков капитальных ремонтов на более ранние сроки при наличии ресурсов в рамках
ежегодной актуализации региональной программы.
В целях конкретизации сроков проведения капитального ремонта и уточнения
планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, а также определения видов
и объема государственной и муниципальной поддержки региональная программа разбивается
на краткосрочные (сроком до трех лет) планы, утверждаемые органами государственной
власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.
2.2. Компоненты программы
Региональная программа разрабатывается с учетом:
1. фактических данных о жилищном фонде многоквартирных домов субъекта
Российской Федерации,
2. перечня объектов общего имущества, подлежащего включению в систему
капитальных ремонтов, нормативных межремонтных сроков технологических и
конструктивных элементов объектов общего имущества, утвержденных
субъектами Российской Федерации,
-6–
ПРОЕКТ
3. перечней услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества
многоквартирных домов, планируемых к включению в программу, требований к
таким работам (услугам) и оценочных сметных показателей по таким
работам/услугам, утвержденных субъектами Российской Федерации,
4. применимых требований законодательства и методических рекомендаций в
части оценки технических характеристик и состояния объектов общего
имущества с учетом нормативных сроков их межремонтной эксплуатации,
включая требования и рекомендации по модернизации и дополнительной
установке объектов общего имущества,
5. критериев, на основе которых в региональной программе капитального ремонта
определяется
очередность
проведения
капитального
ремонта
с
дифференциацией критериев по муниципальным образованиям, утверждаемых
субъектом РФ;
6. планируемых показателей финансового обеспечения программы, в том числе
величины минимального взноса в фонд капитального ремонта (с учетом его
дифференциации по муниципальным образованиям); размере и направлению
средств государственной поддержки; установленных минимальных размеров
фондов капитальных ремонтов; размера предельной стоимости услуг и (или)
работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда
капитального ремонта и размера доли, от объема взносов на капитальный ремонт
от собственников жилья,
поступивших региональному оператору за
предшествующий год.
Расчеты региональной программы должны основываться на фактических данных по
техническим характеристиками и состоянию домов на момент формирования программы.
Финансовые обязательства по капитальному ремонту должны быть определены для каждого
дома в отдельности в зависимости от его конструктивных элементов и сроков эффективной
эксплуатации данных элементов. Применение усредненных расчетов допускается только в
ситуации критического отсутствия данных по жилому фонду.
На основе данных о многоквартирном доме, перечне работ, а также межремонтного
срока в региональной программе для каждого многоквартирного дома должен быть определен
год проведения каждой работы и (или) услуги из перечня работ. Таким образом, один дом
может указываться в программе несколько раз с учетом проведения разных работ в разные
годы.
2.3. Финансирование региональной программы
Для целей формирования региональной программы важно определить источники ее
финансирования, так как доступность и объем финансовых средств окажет существенное
влияние на сроки и объемы проведения капитальных ремонтов.
В соответствии с ЖК РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не
запрещенных законом источников. Фонд капитального ремонта формируется за счет взносов
собственников помещений на капитальный ремонт.
Субъект Российской Федерации определяет минимальный взнос собственников на
капитальный ремонт и перечень работ, финансируется за счет фондов капитального ремонта,
сформированных из таких взносов.
Субъект Российской Федерации определяет также
муниципальной поддержки, которые могут быть направлены:
-7–
ПРОЕКТ
средства
региональной
и
 на проведение всего комплекса работ из установленного перечня работ по
капитальному ремонту
 на определенные виды работ из перечня работ или услуг по капитальному
ремонту. Такие направленные субсидии могут быть определены, например, для
групп домов в высокой стоимостью проведения капитального ремонта, либо для
работ по соблюдению технической безопасности.
Субъект Российской Федерации должен также определить возможность привлечения
иных средств на финансирование отдельных видов работ или в целом всего перечня работ.
Такими источниками могут стать привлечение коммерческих кредитов и займов, или
привлечение финансирования предприятий моногородов в рамках социальной поддержки
граждан. Если субъект РФ планирует привлечение коммерческих заёмных средств на
реализацию программы, при формировании программы необходимо включать в расходы
проценты за пользование такими средствами и расходы на получение гарантий и
поручительств по таким кредитам, займам.
Определение объема возможных государственных субсидий особенно важно, в
ситуациях, когда минимальный взнос устанавливается меньше целевого, или в регионе
большое количество многоквартирных домов с высокой степенью износа.
-8–
ПРОЕКТ
3. РАЗРАБОТКА КОМПОНЕНТОВ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
Четкое определение компонентов программы должно сформировать и определить те
параметры, по которым будут собираться данные по жилому фонду. В силу того, что объем
данных достаточно велик, важно изначально максимально четко определить те параметры,
которые впоследствии окажут существенное влияние на планирование программы.
Разработка компонентов региональной программы включает в себя:
1.
определение объектов общего имущества жилого фонда, ремонт которых будет
предусмотрен региональной программой;
2.
определение элементов объектов общего имущества;
3.
определение перечня работ по каждому из элементов объектов общего
имущества, которые будут предусмотрены программой
4.
определение сроков эффективной эксплуатации объектов и элементов объектов
общего имущества;
5.
определение сметно-аналитических показателей затрат на проведение работ из
перечня работ и(или) услуг по капитальному ремонту;
6.
определение критериев, на основе которых будет определяться очередность
проведения капитального ремонта домов.
3.1. Определение объектов общего имущества, подлежащих включению в
региональную программу
Под объектами общего имущества многоквартирном доме (далее «объекты общего
имущества» понимаются все части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное,
обеспечивающее значение и принадлежащеми на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме. Полный справочник объектов общего
имущества с указанием основных технологических и конструктивных элементов таких
объектов, межремонтных сроков находиться в Приложении 1 к настоящим рекомендациям.
На основании части 1 статьи 166 ЖК РФ в целях системы капитальных ремонтов к
объектам общего имущества услуги и работы по ремонту которых финансируются за счет
средств фонда капитального ремонта в обязательном порядке относятся:
1) внутридомовые инженерные системы электроснабжения;
2) внутридомовые инженерные системы теплоснабжения;
3) внутридомовые инженерные системы газоснабжения;
4) внутридомовые инженерные системы водоотведения;
5) лифтовой оборудование, признанное непригодным для эксплуатации;
6) лифтовые шахты;
7) крыши;
8) подвальные помещения;
9) фасады;
10) фундамент
В соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта
Российской Федерации перечень объектов общего имущества, капитальный ремонт которых
финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен.
-9–
ПРОЕКТ
В соответствии с ЖК РФ, субъекты Российской Федерации также могут определить
объекты общего имущества подлежащими обязательному капитальному ремонту за счет
региональных и муниципальных субсидий.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 13 августа
2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном
доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае
оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность" (ПП РФ 491 от 13.08.2006), в дополнение к перечню
выше, к объектам общего имущества:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

межквартирные лестничные площадки,

лестницы,

коридоры,

технические этажи (включая построенные за счет средств собственников
помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта,
мастерские),

технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (включая
котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование),

чердаки,

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей
собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные
для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий
физической культурой и спортом и подобных мероприятий, включая колясочные,
2) ограждающие несущие, конструкции, включая

несущие стены,

плиты перекрытий,

балконные и иные плиты,

несущие колонны,

иные ограждающие несущие конструкции;
3) ограждающие ненесущие конструкции дома, включая:

окна помещений общего пользования,

двери помещений общего пользования,

перила, парапеты и

иные ограждающие ненесущие конструкции;
4) иное, кроме внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения,
газоснабжения, водоотведения и лифтового оборудования, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или
внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- 10 –
ПРОЕКТ
5) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
дома объекты, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом и предназначенные для обслуживания данного многоквартирного дома
включая:

трансформаторные подстанции,

тепловые пункты,

коллективные автостоянки, гаражи,

детские и спортивные площадки

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома
объекты, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом и предназначенные для обслуживания данного
многоквартирного дома.
В целях формирования программы необходимо учитывать особенности разных типов
объектов общего имущества. Тип объекта определяет его конструктивные особенности, состав
конструктивных элементов, входящих в данный объект, перечень применимых к данному
объекту работ и сроки эффективной эксплуатации таких элементов.
Примером различных типов для такого объекта как крыши могут быть – плоские,
скатные металлические, скатные шиферные и т.п. Для каждого из них будет различный набор
предусмотренных работ и срок проведения ремонта.
Важным атрибутом объекта общего имущества для целей разработки региональной
программы является также год проведения последнего капитального ремонта. Год является
начальной, отправной точкой для расчета года следующего планового ремонта, а также для
расчетов очередности проведения капитальных ремонтов.
Корректность данных о сроках последнего проведения ремонта позволит четко
определить нормативные плановые сроки проведения ремонта. Ошибки могут привести к
завышению сроков, что приведет к повышенному износу зданий.
3.2. Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам
общего имущества, включенным в региональную программу
После определения объектов общего имущества, капитальный ремонт которых будет
включен в региональную программу, необходимо детализировать информацию по составным
элементам таких объектов, т.е. определить спецификацию технологических и конструктивных
элементов.
Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего
имущества (далее «спецификация элементов»), включенным в региональную программу
необходима для определения:

видов работ (услуг) по проведению капитальных ремонтов,

установления типовых требований к проведению таких ремонтов,

оценке затрат на проведение капитальных ремонтов,

оценке необходимости проведения ремонта на основе объективных показателей,

а также определения логистики проведения капитальных ремонтов для
определения их очередности.
Спецификация включает в себя
- 11 –
ПРОЕКТ

определение перечня основных элементов каждого объекта общего имущества с
указанием типа элемента (если применимо),

указание признака обязательности ремонта данного элемента для соответствия
нормативным требованиям,

единицы измерения.
Разбивка объектов общего имущества на элементы позволит более четко определить
работы или услуги по капитальному ремонту, применимые к объектам общего имущества, а
также определить измеримые показатели, которые могут быть использованы в расчетах.
Например, объектом общего имущества, подлежащим капитальному ремонту, является
система холодного водоснабжения. Элементами с измеримым показателем для расчётов
финансовых обязательств на ремонт по такой системе могут является магистральные
трубопроводы (в метрах погонных), стояки (в метрах погонных), вентили и краны (в ед.) и т.п.
Глубина спецификация элементов не должна спускаться до уровня смет, так как это
только усложнит расчеты. Для каждого объекта должен быть выбран как минимум один
элемент, оптимальным является два-три элемента. Для системы водоснабжения это могут быть
трубопроводы и приборы учета (т.к. работы по установлению приборов включены ЖК РФ).
В соответствии с требованиями ЖК РФ в программу капитальных ремонтов подлжат
обязательному включению работу (услуги) по капитальному ремонту, в том числе установке:
1) коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг, и
2) узлов управления и регулирования потребления ресурсов тепловой энергии, горячей и
холодной воды, электрической энергии, газа;
Работы по иным элементам нормативно не определены конкретные элементы объектов,
т.е. такие элементы должны быть определены и детализированы субъектом Российской
Федерации.
3.3. Нормативные сроки эффективной эксплуатации технологических и
конструктивных элементов многоквартирного дома (межремонтные сроки) и
требования по оценке их состояния
Плановый межремонтный срок (нормативный срок межремонтной эксплуатации),
оценка фактического состояния технологическиого/конструктивного элемента позволяет
определить год планового проведения капитального ремонта объекта общего имущества.
Межремонтный срок определяется для каждого технологического и конструктивного
элемента объекта общего имущества многоквартирного дома на основе примерных
показателей средних сроков службы таких элементов, утвержденных Министерством
регионального развития РФ1 с учетом особенностей (климатических и других) субъекта РФ.
На основе межремонтных сроков элементов, в целях формирования программы,
определяется плановый межремонтный срок для каждого из объектов общего имущества:
1) По агрегированному объекту. Т.е. плановый срок капитального ремонта
определяется по объекту общего имущества в целом. Так, например, капитальный ремонт
системы холодного водоснабжения может быть установлен срок в 30 лет. При этом
1
До их отверждения применяются ведомстченные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86 (р)
- 12 –
ПРОЕКТ
предполагается, что локальный ремонт или замена, к примеру, запоров и кранов,
осуществляется в рамках текущего ремонта.
2) По наиважнейшему элементу. Срок ремонта выставляется по одному элементу
объекты, который определен субъектом Российской Федерации как наиболее важный или
приоритетный. Например, для крыш, таким элементом может быть покрытие кровли. И в
программе выставляется срок службы покрытия, даже если срок службы иных элементов
значительно дольше.
3) По каждому элементу. Для определенных сложных конструктивных объектов срок
капитального ремонта может быть установлен для каждого элемента в отдельности. Например,
для лифтового оборудования. Срок замены каждого из элементов лифтового оборудования
может быть установлен отдельный.
В течение срока реализации региональной программы нормативный межремонтный
срок конкретного элемента может быть изменен в результате проведения работ по
капитальному ремонту. Это связано с тем, что установленные региональной программой
требования по проведению таких работ могут включать замену элементов и их модернизацию.
Так например переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую. Такое изменение
сроков важно учитывать при ежегодной актуализации программы.
Следует учитывать, что ряд конструктивных элементов, имеющих небольшой
нормативный межремонтный срок, играют значительную роль в обеспечении долговечности
объектов общего имущества (например, герметизация мест примыкания). Обеспечение
условий эксплуатации? Важно четко определить относятся ли такие работы к капитальному
ремонту или текущему.
Фактические межремонтные сроки зависят от многих факторов и могут значительно
отличаться от нормативной, например, от правомерности использования конструктивных
материалов в тех или иных условиях, выполнения требований изготовителя при производстве
работ, условий эксплуатации. Для более точного планирования программы капитальных
ремонтов желательно определить начальное состояние объектов общего имущества,
подлежащего капитальному ремонту.
Полноценная оценка технического состояния домов возможна после проведения
инвентаризации и мониторинга жилого фонда. Вместе с тем на первоначальном этапе
планирования региональной программы, когда данных по инвентаризации фонда нет, то
муниципалитетами должна даваться субъективная оценка технического состояния дома, на
основе доступного анализа и нормативно-правовых положений.
При последующем проведении мониторинга и инвентаризации информация должна
добавляться в региональную программу при ее актуализации.
Такая оценка необходима, так как на основе с ППРФ «Об утверждении порядка
установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме» это позволит принять решение

Либо о признании нецелесообразным финансирования проведения капитального
ремонта общего имущества в многоквартирном доме - исходя из степени износа
основных конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия) общего
имущества многоквартирного дома - износ которых составляет более 60
процентов;;

Либо о признании многоквартирного дома требующим капитального ремонта в
части капитального ремонта определенных элементов строительных конструкций
и (или) инженерных систем общего имущества многоквартирного дома.
- 13 –
ПРОЕКТ
Решение о признании многоквартирного дома требующим капитального ремонта может
быть принято, если
а) если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством
Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых
характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и
здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц;
б) если прошло не менее пяти лет с даты завершения работ (услуг) по капитальному
ремонту элемента строительной конструкции и (или) инженерной системы общего
имущества многоквартирного дома;
в) если исходя из технического состояния общего имущества в многоквартирном доме,
имеется опасность нарушения установленных предельных характеристик надежности и
безопасности, в течение ближайших 5 лет;
3.4. Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих
проведению в рамках региональной программы
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирных домах, которые будут включены в региональную программу, определяются
субъектом Российской Федерации с учетом положений части 1 статьи 166 ЖК РФ. Перечень
услуг и (или) работ по капитальному ремонт делится на:

перечень работ (услуг), устанавленный статьей 166 ЖК РФ;

перечень, устанавливаемый субъектом Российской Федерации, финансирование
которых производитьс за счет фондов капитальных ремонтов;

перечень, устанавливаемый субъектом Российской Федерации, на финансирование
которого будут выделены субсидии региона.
Таким образом, субъект РФ вправе определить перечень работ в объеме не меньшем
чем установлен ЖК РФ. Кроме того, могут быть выделены отдельные виды работ,
финансирование которых будет выделено отдельно субсидии региона.
Капитальный ремонт общего имущества проводится при наступлении
межремонтного срока для устранения физического износа или разрушения, поддержания и
восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности
нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности,
а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том
числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого
оборудования).
Выбор работ (услуг) должны быть определены для объектов и элементов.
Определенных на предыдущем шаге.
Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в
рамках региональной программы включает в себя непосредственно выбор таких работ (услуг)
и определение приоритетности по каждому из видов работ (услуг) применительно к каждому
объекту общего имущества с учетом его технических и конструктивных элементов.
Следует учитывать, что выбор видов работ (услуг) по капитальному ремонту влияет на
величину обязательств по капитальным ремонтам, принимаемым в рамках программы, при
этом может приводить к улучшению или ухудшению эксплуатационных характеристик
объектов общего имущества, увеличению или уменьшению межремонтных сроков, что
- 14 –
ПРОЕКТ
должно быть учтено при определении времени капитальных ремонтов для формирования
очередности в последующие периоды. В целях определения видов работ (услуг) по
капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы
необходимо рассматривать такие услуги в рамках следующих классификаций:
восстановительные работы,
замена,
модернизация,
установка дополнительных конструктивов и технологических элементов.
Обязательные работы (услуги) по капитальному ремонту для включения в программу
Часть 1 статьи 166 ЖК РФ установила что в обязательном порядке подлежат включению
в региональную программу работы (услуги) по:
1. замене лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации,
2. переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
3. устройству выходов на кровлю,
4. установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов,
необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и
регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной
воды, электрической энергии, газа);
Применительно к другим объектам, подлежащим к обязательному включению в
программу (внутридомовым инженерным системам, лифтовым шахтам, крышам, подвальным
помещениям, фасадам и фундаментам) перечень работ (услуг) по капитальному ремонту не
установлен. Минимальный набор работ (услуг) применительно к данным объектам общего
имущества должен включать в себя работы (услуги) направленные на обеспечение
безопасности и повышение эффективности их эксплуатации.
Приоритетность работ
С учетом того, что работы могут быть включены/исключены из общего списка работ
при сценарном моделировании, важно определить приоритетность тех или иных работ.
Приоритетность работ (услуг) по капитальному ремонту определяется с учетом
1. законодательных требований по обязательному включению в программу
капитальных ремонтов
2. первоочередной
необходимости
для
поддержания
(восстановления)
соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и
других характеристик строительных конструкций и систем инженернотехнического обеспечения многоквартирных домов,
3. .
К работам (услугам) имеющим приоритетный характер для обеспечения требований
безопасности относяться:
1. газовые сети не соответствующие требованиям - ремонт, замена трубопроводов
и оборудования, вынос сетей из подвалов;
2. электрические сети не соответствующие требованиям – замена отрытой
проводки на закрытую, установка контрольно-защитного оборудования;
- 15 –
ПРОЕКТ
3. пожарное оборудование – установка и замена трубопроводов подачи воды и
пожарных гидрантов в многоэтажных домах;
4. лифтовые системы – замена машинного оборудования и тросовых систем,
обустройство диспечерской связи;
5. несущие конструкции с высокой степенью износа и нарушенными
эксплуатационными характеристиками - замена балконных плит, укрепление
наружных стен.
6. ненесущие наружные конструкции – замена и укрепление балконных плит,
замена и укрепление подкровельных, подъездных козырьков, утепление и
гидроизоляция стен, утепление чердачных помещений.
Детализация работ
Перечень работ (услуг) по капитальным ремонтам должен включать в себя
обязательные требования по типовым и стандартным решениям применяемым при
выполнении таких работ (услуг) в части материалов и оборудования.
3.5. Сметно-аналитические показатели затрат (укрупненные показателей стоимости
работ) на проведение капитального ремонта
После определения перечня работ, необходимо указать сметно-аналитические
показатели затрат на проведения капитального ремонта по каждому из элементов.
Сметно-аналитические показателя устанавливаются субъектом РФ для каждого вида
работ (услуг), проводимых в рамках региональной программы на основе федеральных
единичных расценок на отдельные виды работ (услуг) по капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирных домах с поправками на соответствующий территориальноэкономический коэффициент, учитывающий региональные различия стоимости единицы
используемых в строительстве трудовых и материальных ресурсов, утвержденными
Министерством регионального развития РФ, и с учетом анализа данных о фактических
затратах на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов типовых серий (объектовпредставителей) субъекта РФ в прошедшие периоды,
Сметно-аналитические показатели устанавливаются с учетом требований к работам
(услугам) по капитальному ремонту, установленных в перечне работ (услуг), утвержденных
субъектом РФ, но не менее чем для стандартного уровня внутреннего благоустройства
(качества), включающего современные внутренние инженерные системы и определенный
уровень качества внутренней отделки помещений. При стандартном классе качества
отделочные материалы, конструкции полов, заполнение проемов, а также уровень
инженерного оборудования соответствуют требованиям, предъявляемым к объектам
«социального» жилья.
Сметно-аналитические показатели включают полную величину прямых затрат на
выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ по капитальному ремонту,
выполняемого в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами, включая
подготовительные работы и благоустройство, а так же предусмотренные действующим
законодательством расходы по разработке проектной документации (в случае, если подготовка
проектной документации необходима в соответствии с законодательством о
градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, накладные
расходы и непредвиденные затраты, сметную прибыль. Сметно-аналитические показатели
должны включать налог на добавленную стоимость.
- 16 –
ПРОЕКТ
3.6. Критерии очередности
Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев,
которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть
дифференцированы по муниципальным образованиям.
Критерии могут устанавливаться для дома в целом. Так, например, такие критерии
могут использоваться для того, чтобы из одинаковых домов по всем технологическим
параметрам, выбрать дом, который должен быть отремонтирован раньше при условии наличия
ограничений по возможности отремонтировать оба дома одновременно.
Могут быть определены и критерии по приоритетности выполнения работ. Например,
переустройство невентилируемой крыши может быть менее приоритетной работой, по
сравнению с заменой покрытие кровли. Таким образом, если за срок действия региональной
программы предполагается провести по плану 2 капитальных ремонты кровли, то
переустройстве может быть произведено во второй срок.
В соответствии со статьей 168 ЖК РФ в первоочередном порядке региональной
программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального
ремонта:
1)
общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось
проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого
помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату
утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;
2)
многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке
установления необходимости проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской
Федерации.
В дополнение к указанным в законе критериям субъект Российской Федерации может
устанавливать свои критерии. Такие критерии могут быть связаны с техническим состоянием
объектов общего имущества, носить социальный характер, или устанавливаться исходя из
иных предпосылок.
Критерии очередности проведения работ связанные с техническим состоянием
объектов могут быть:
1. степень износ,
2. обязательность проведения капитального ремонта объекта в соответствии с
ЖКРФ,
3. необходимость проведения работ в соответствии с требованиями безопасности,
Критерии очередности должны быть определены одновременно с элементами общего
имущества и перечнем работ, так, чтобы данные, собираемые
по жилому фонду
содержалиуже эти параметры и не было необходимости собирать их дополнительно.
3.7. Вспомогательные организационные мероприятия
Для обеспечения качества и достоверности данных по жилому фонду многоквартирных
домов рекомендуется сформировать и применять при сборе данных стандартные справочники
инфмормации:
1. Коды муниципальных образований (ОКТМО),
2. Коды адресов,
3. Перечни объектов общего имущества,
- 17 –
ПРОЕКТ
4. Перечни элементов общего имущества.
- 18 –
ПРОЕКТ
4. ОРГАНИЗАЦИЯ СБОРА ДАННЫХ ПО ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ
В соответствии с планируемыми компонентами региональной программы субъект
Российской Федерации собирает информацию по жилому фонду многоквартирных домов
муниципальных образования.
Рекомендуется, собирать данные в разрезе муниципальных образований.
Данные по жилому фонду собираются в едином формате.
Многоквартирные дома включение/не включение
В региональную программы включаются все многоквартирные дома, расположенные на
территории субъекта Российской Федерации.
В региональную программу не включаются многоквартирные дома, признанные
аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в порядке, установленном
постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.
В соответствии с ____ многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир,
имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к
многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В тоже время, отнесение домов к многоквартирным в целях формирования региональной
программы осуществляется на основе решения субъекта Российской Федерации.
Данное решение должно быть доведено до муниципальных образований субъекта на
этапе сбора данных по жилому фонду.
4.1. Источники данных
Сбор данных осуществляется муниципальными образованиями по жилому фонду,
находящемуся на их территории.
Сбора данных осуществляется на основе документов технического учета жилищного
фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документов (актов) о приемке
результатов работ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) объектов общего
имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям,
результатов мониторинга и инвентаризации жилого фонда, решений соответствующих органов
по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме.
4.2. Форма сбора данных
Для организации сбора данных исполнительные органы субъекта РФ разрабатывают и
утверждают форму представления данных муниципальными образованиями - реестра
многоквартирных домов.
Реестр должен быть единым для всех муниципальных образований. Не рекомендуется
муниципальными образованиями исключать или добавлять параметры в реестр, так как это
может привести к невозможности консолидации данных.
Реестр многоквартирных домов должен включать в себя следующрие поля к заполнению:
1. идентификация многоквартирного жилого дома,
2. технические характеристики жилого дома,
3. ...
4. атрибуты объектов общего имущества жилого дома, которые планируется
ввключая тип объекта, год проведения последнего ремонта.
- 19 –
ПРОЕКТ
Параметры идентификации дома, позволяют однозначно определить многоквартирный
дом. К таким параметрам относятся:
 Код муниципального образования
 Наименование муниципального образования
 Адрес дома
 Инвентарный номер дома
 Кадастровый номер земельного участка
К техническим характеристикам дома относятся следующие параметры:
 год постройки
 серия МКД
 Общая площадь МКД
 Площадь жилых помещений
 Площадь нежилая общего пользования
 Площадь нежилая функциональная
 Количество квартир
 Кол-во этажей
 Кол-во подъездов
В реестре в обязательном порядке должны быть включены данные, на основе которых
будет осуществляться построение очередей на капитальный ремонт.
Следующий блок в реестре домой - объекты и элементы общего имущества жилого дома.
Обязательно как минимум должны быть указаны измеримый параметр объекта общего
имущества и год проведения последнего капитального ремонта. Дополнительно могу быть
указаны типы объектов, входящие в него элементы, типы элементов и характеристики данных
элементов.
4.3. Верификация данных
Данные по жилому фонду должны быть максимально полными. Собираемые данные
являются основной для расчета финансовых обязательства. Важно понимать, что отсутствие
данных отклонения данных, или неверные данные существенно влияют на расчеты
результатов финансовых обязательств. Так отсутсвие данных может существенно занизить
объем требуемого финансирование.
Формат данных. Должны быть соблюдены все форматы данных. Т.е. текст в тексте,
числовые характеристики должны быть представлены в числовом формате.
Соответствие данных. Собранные данные должны быть проверены соответствие данных
технических характеристик по сходным домам, сериям домов. Не должно быть существенной
разницы в значениях показателях сходных по тезническим характеристикам домов.
- 20 –
ПРОЕКТ
5. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Анализ фактических данных по жилому фонду проводиться с целью:
1. Принятия решения по включению / исключению домов в региональную
программу.
2. Определения минимального взноса.
3. Принятия решения по дифференциации.
4. Планирования региональной программы.
5. Определение приоритетов государственной поддержки.
5.1. Дескриптивный / описательный анализ жилого фонда
Дескриптивный или описательный анализ данный позволит сформировать общее
представление о жилом фонде и его распределении по различным показателям.
По собранным фактическим данным о жилом фонде может быть проведен следующий
анализ:

Анализ распределение жилого фонда по годам и степени износа зданий.

Анализ распределения многоквартирных домов по типам и сериям домов.

Анализ распределения жилого фонда по типам стен, кровли, этажности домов,
типам инженерных систем.
Такой анализ позволяет выявить особенности регионов по техническим
характеристикам домов и сформировать те признаки, на основе которых будут построены
группировки домов.
Результаты анализа могут служить основой для принятия решения по включению /
исключению домов для целей региональной программы. По результатам сбора данных о
жилом фонде и техническом состоянии домов, часть домов может быть исключена из
региональной программы. Такое исключение может быть основано на признании дома
аварийными, или признании нецелесообразным финансирование проведение капитального
ремонта в данном многоквартирном доме.
Описательный анализ данных также позволит сформировать и выделить группы домов.
На основе конструктивных особенности многоквартирных домов, их расположения а
различных географических и климатических зонах
такие группы могут отличаться
различными видами и объемом работ, и как следствие стоимость ремонтов между группами
может быть существенно варьироваться. Такая группировка важна для дифференциации
взносов собственников, критериев очередности.
В результате анализа на основе технического состояния всего жилого фонда или
отдельных групп может быть выявлены или установлены определенные приоритеты в
выполнение работ. Так в приоритет могут быть выделены работы по перекладке газопроводов,
не соответствующих требований, замена лифтового оборудования.
Апроксимация данных. Анализ может выявить отсутствие или недостоверность данных о
технических характеристиках домов. Для расчетов важно, чтобы данные были наиболее полны
и точны. Если данных по техническим характеристика недостаточно или не хватает, то такие
данные могут быть апрокимированы. Т.е. вместо технических показателей одного элемента
используются другие. Так например для определение длин труб горячего водоснабжения
могут быть использованы показатели длин труб холодного водоснабжения и некоторым
- 21 –
ПРОЕКТ
поправочным коэффициентов. Такие коэффициенты должны быть определены в ходе анализа
по аналогичным домам.
Вместе с тем, данные по объектам, затраты на которые особенно существенны при
подсчете финансовых обязательств, например площади стен/фасадов, кровель, длины
трубопроводов рекомендуется уточнять, а не аппроксимировать.
5.2. Анализ финансовых обязательств по капитальному ремонту
На основе собранных данных по жилому фонду, сметных показателей стоимости, а также
межремонтных сроков определяются объема финансовых обязательств по домам,
муниципальным образованиям, региону в целом.
Финансовый анализ позволяет определить:

Оптимальный размер фонда капитального ремонта общего имущества
в
многоквартирном доме; т.е. объем средств, необходимых для проведения
ремонтов всех объектов общего имущества за срок действия программы.

Стоимость капитального ремонта 1 м2 общего имущества в многоквартирных
домах. Стоимость может определяться в разрезе каждого дома, группе домов,
муниципального образования и агрегировано в субъекту в целом,

Временную структуру финансовых обязательств, т.е. распределение во времени
затрат на капитальный ремонт отдельных объектов по каждому дому,
муниципалитету, региону.

Величину недоремонтов – величину обязательств по тем домам, ремонт которых
должен быть произведен до 2013 года, но не был осуществлён.

Оптимальный размер взносов на капитальный ремонт, т.е. величина взнособ
собственников, которая бы позволила сформировать фонд капитального ремонта в
полном объеме.
Проведение такого анализа необходимо, так это является основой для обоснования
установления и определения размера минимального взноса. собственников на капитальный
ремонт.
Кроме того анализ финансовых обязательств на капитальный ремонт позволяет
определить приоритеты государственной поддержки. Финансовые обязательства по
приоритетным видам работ, обязательства по домам с высокой стоимость ремонта и т.п. могут
сформировать и дать основу для определения приоритетов государственной поддержки
капитальных ремонтов в регионе.
- 22 –
ПРОЕКТ
6. ПЛАНИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ [В РАБОТЕ]
Основой для формирования региональной программы являются оценка размера средств,
необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного
дома, а также определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества
в многоквартирных домах.
Целью планирования программы региональных ремонтов является достижение такого
состояния программы капитальных ремонтов при которых обеспечивается своевременное
проведение капитального ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся на
территории муниципальных образований субъекта РФ в соответствии с утвержденной
программой капитальных ремонтов (объекты общего имущества, виды работ (услуг) по
капитальному ремонту), при соблюдении следующих условий:
1. преимущественно за счет фондов капитальных ремонтов;
2. минимизации бюджетного субсидирования;
3. минимизации взноса населения в фонды капитальных ремонтов;
При этом условием своевременности проведения капитальных ремонтов является
наискорейшее уменьшение накопленных обязательств по капитальным ремонтам и
поддержание минимального отклонения от межремонтного срока по всем объектам общего
имущества, включенным в региональную программу.
В рамках планирования региональной программы проводятся следующие расчеты:
1. определению общего размера средств, необходимых для проведения капитального
ремонта общего имущества каждого многоквартирного дома;
2. по определению размера накопленных обязательств на дату начала региональной
программы по каждому МКД и агрегировано по муниципальному образованию и
субъекту РФ;
3. по анализу и моделированию денежного потока формирующего фонды капитального
ремонта с учетом планируемого размера взноса в такие фонды (необходимый,
минимальный и целевой взнос) и его дифференциации.
6.1. Оценка финансовых обязательств регионального оператора по капитальному
ремонту многоквартирных домов и моделирование очередности
Оценка финансовых обязательств регионального оператора по капитальному ремонту
многоквартирных домов и определение очередности проведения капитального ремонта
должны основываться на анализе следующих ключевых параметров:
1. технические характеристики жилого фонда,
2. перечни работ/услуг по капитальному ремонту,
3. оценочные сметные показатели,
4. критерии очередности с учетом их дифференциации по муниципальным образованиям,
5. величина минимального взноса на капитальный ремонт и т.п.).
Процесс планирования региональной программы включает в себя:
1. анализ объёма и временной структуры финансовых обязательств регионального
оператора по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
2. моделирование очередности проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах при различных значениях внешних параметров;
- 23 –
ПРОЕКТ
3. моделирование условий, при которых достигается финансовая устойчивость
региональной программы, в том числе оценочное прогнозирование изменения
состояний в зависимости от изменения внешних показателей, например,
макроэкономических, и внутренних параметров.
6.2. Финансово-экономическая модель действия программы капитальных ремонтов
Моделирование денежных потоков
Входящий денежный поток моделируется на основе
- показателей целевого взноса собственников
- субсидий государства, субъекта, муниципалитетов
Индексация
Коэффициент пересчета рассчитывается на основании индексов изменения стоимости
строительно-монтажных работ в региональном разрезе, ежеквартально разрабатываемых
Федеральным центром по ценообразованию в строительстве (ФЦЦС) и устанавливаемыми
письмами Минрегиона России.
Финансовая устойчивость
Под финансовой устойчивостью региональной программы подразумевается такое ее
функционирование, при котором:

в долгосрочном периоде финансовое обеспечение проведения капитального ремонта
общего имущества в многоквартирных домах осуществляется преимущественно за счет
средств собственников помещений;

в среднесрочном периоде обеспечивается достаточность средств (собственников
помещений и привлеченного внешнего финансирования) для финансового обеспечения
своевременного проведению капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах (достаточность средств);

в любой момент времени обеспечивается (а) наличие ликвидных средств для
своевременного покрытия всех финансовых расходов на проведение капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных домах (текущая ликвидность на
каждый момент времени), (б) минимизация привлеченного финансирования для
финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме за счет максимального использования средств собственников
помещения.
6.3. Сценарное планирование и поиск оптимальных решений по основным условиям
программы
Для выбора оптимальных решений по основным условиям региональной программы
(управляемые параметры модели - целевой показатель взноса, в промежутке между
минимальным и требуемым, размер государственной поддержки, элементы капитального
ремонта: характеристики и межремонтные сроки) проводится сценарное моделирование:
1. по оценке будущих финансовых обязательств с учетом изменения ключевых
параметров, возможных ограничений по факторам, оказывающим значимое
влияние на принятие решений субъектом Российской Федерации;
2. по оценке финансирования исполнения программы – величине взноса населения
(с учетом его дифференциации) и величине требуемой государственной
поддержки;
- 24 –
ПРОЕКТ
3. с соблюдением заданных показателей финансовой устойчивости формируемых
фондов капитального ремонта многоквартирных домов на всем протяжении
региональной программы.
4. при вариативность параметров и критериев при построении очередности
проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах.
Сценарное моделирование проводиться в части на Основные управляемые параметры
модели:
•
целевой показатель взноса (в промежутке между минимальным и требуемым),
•
размер государственной поддержки,
•
элементы капитального ремонта: характеристики и межремонтные сроки (см.
контрольные параметры в части "своевременности")/
В процессе подготовки к планированию и планирования региональной программы
следует учитывать ограниченния по доступности, степени детализации и качеству данных.
Включение/исключение многоквартирных домов в программу
7. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ ПО ОСНОВНЫМ УСЛОВИЯМ ПРОГРАММЫ [В
РАБОТЕ]
В результате сценарного планирования должен быть определены те оптимальные
показатели основных параметро программы и системы капитальных ремонтов в целом,
которые будут утверждены нормативно правовыми актами субъекта.
7.1. Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт общего
имущества
Изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной
программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в
предоставлении финансовой бюджетной поддержки
Дифференциация взносов
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным
правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими
рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта
Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном
доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в
зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с
учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных
элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома,
нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального
ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим
Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
На этапе проведения анализа могли быть выделены группы домов, для которые
технические характеристики существенно отличаются. Для каждой группы домов могут быть
установлен дифференциорованный взнос
- 25 –
ПРОЕКТ
Средства фонда капитального ремонта дома, формируемые за счет взносов
собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьями 156 и 167
ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным
правовым актом органов государственной власти субъекта Российской Федерации исходя из
занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме
и может быть
дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен
многоквартирный дом:

с учетом его типа и этажности,

стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов
строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома,

нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного
капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также

с учетом установленного перечня работ по капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, подлежащим включению в программу
капитальных ремонтов и финансируемых за счет фондов капитального ремонта.
7.2. Утверждение перечней работ (услуг) по проведению капитальных ремонтов в
разрезе объектов общего имущества
7.3. Определение размера и направлений государственной поддержки
7.4. Определение очередности проведения капитальных ремонтов
- 26 –
ПРОЕКТ
8. ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
8.1. Региональная программа
Региональная программа проведения капитального ремонта общего имущества во всех
многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации
формируется на срок (рекомендовани) 30 лет, с 2014 года по 2043 год в разрезе
муниципальных образований в виде реестра со следующей структурой данных:
1. плановый год проведения работ по капитальному ремонту, в группировке по
шести 5-и летним периодам (2014-2018, 2019-2023, 2024-2028,2029-2033, 20342038, 2039-2043), при этом год для каждого конкретного дома определяется на
максимально возможный отдаленный срок,
2. идентификатор муниципального образования (МО) местонахождения МКД
3. идентификатор(ы) многоквартирного дома (МКД)
4. укрупненная группа вида работы/услуги по капитальному ремонту
5. объект общего имущества, подлежащий ремонту
на основе критериев очередности проведения капитального ремонта.
Региональная программа включает в себя перечень объектов общего имущества,
подлежащих ремонту с раскрытием видов работ (услуг) в разрезе конструктивных элементов с
указанием типовых решений и стандартов.
8.2. Краткосрочный (3-летний) план
Краткосрочный (сроком до трех лет, на период 2014-2016 годов) плана реализации
региональной программы капитального ремонта с конкретизацией сроков, уточнения
планируемых видов работ/услуг, определения видов и объема государственной поддержки с
указанием планового года проведения капитального ремонта с указанием следующих данных:
1. плановый год проведения работ по капитальному ремонту
2. идентификатор муниципального образования (МО) местонахождения МКД
3. идентификатор(ы) многоквартирного дома (МКД)
4.
вид
работы/услуги
по
капитальному
ремонту
с
указанием
технических/конструктивных элементов объекта общего имущества подлежащих такому
ремонту.
8.3. Иные сведения, подлежащие включению в программу
В соответствии с ЖК РФ в программу включаются иные сведения, в соответствии с
нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. К иным сведениям, могут
относиться:
1) Перечни работ (услуг) по капитальным ремонтам с описанием требований к
проведению таких работ;
2) Основные показатели, в том числе сметно-аналитические, использованные при
подготовке программы
- 27 –
ПРОЕКТ
9. ПРИЛОЖЕНИЯ
- 28 –
ПРОЕКТ