здесь - Рынок недвижимости России

Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации
аналитиков рынка недвижимости РГР
О необходимых компетенциях специалистов
ИЖК
(доклад на круглом столе АИЖК и Финансового университета при правительстве РФ
«Профессиональные компетенции специалистов рынка ипотечного жилищного кредитования»
17.04.2013)
- Москва -
Наряду
с
узкоспециализированными
компетенциями,
в
стандартах
профессиональных компетенций специалистов ИЖК обязательно должны быть
кросс-функциональные (или «надстроечные») компетенции.
В докладе речь пойдет о таких компетенциях, как:
- знание факторов и закономерностей ипотечного рынка,
- владение инструментарием анализа рынка,
- умение прогнозировать его развитие.
На
наш
взгляд,
такие
компетенции
необходимы
широкому
кругу
специалистов рынка ИЖК, в первую очередь менеджерам (руководителям)
различного ранга.
Взаимодействие рынка ИЖК с другими элементами макросистемы
Домохозяйства:
потребители
ипотечных услуг покупатели
недвижимости
Рынок ипотечного
кредитования (РИЖК):
кредитные организации,
страховые компании
Рынок
ипотечных
сделок с жильем
(РИСЖ):
ипотечные
брокеры
Рынок жилой
недвижимости (РЖН):
агентства
недвижимости,
девелоперские компании
Органы
госрегулирования
и господдержки
Источник: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов.
- М.: Изд. «Экономика», 2009. – 606 с.
Субъекты рынка и факторы, влияющие на рынок ИСЖ
Органы госрегулирования и господдержки:
Домохозяйства:
- рост доходов населения;
- расслоение доходов населения;
- инфляция;
- предъявленный спрос на жилье;
- денежно-кредитная политика (денежная база, - предъявленный спрос на кредиты;
фондирование банков).
- предложение жилья на рынок
Кредитные организации:
Рынок недвижимости:
- кредитные ставки;
- объем предложения;
- первоначальный взнос;
- объем спроса;
- срок кредитования;
- уровень цен;
- жесткость андеррайтинга.
- динамика цен.
Специалисты, участвующие в работе РИЖК
Рынок ИЖК:
Рынок недвижимости:
менеджеры;
менеджеры;
специалисты по андеррайтингу;
брокеры по недвижимости;
специалисты управлению залогами;
оценщики недвижимости;
аналитики РИЖК;
аналитики РН;
и др.
и др.
Рынок ИСЖ:
Органы госрегулирования:
менеджеры;
менеджеры;
ипотечные брокеры;
разработчики нормативных актов;
и др.
и др.
Некоторые закономерности рынка ИЖК
Квартальные индексы роста объема ипотечных операций на рынке
жилья Московского региона и модель-прогноз на 2006 год
14
12
предыстория
10
модель-прогноз
факт
8
6
4
V(t)=10,4521/1+exp(4,0436-0,5774t)
R^2=0,9693
2
0
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
03
03
03
03
04
04
04
04
05
05
05
05
06
06
06
06
После старта и взлета к середине 2005 года в 10 раз рост количества ипотечных сделок в
Москве остановился. Прогнозирование показало, что рынку предстоит стабильность. Но с 3
кв. 2006 г. снова начался рост ипотеки.
Источник: Стерник Г.М., Коробкова М.В. Методические основы совершенствования
управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с
недвижимостью
//
Российский
экономический
интернет-журнал,
http://www.erej.ru/Speakers.htm#let_s_rus, февраль 2006.
Динамика параметров ипотечного кредитования и показателей
рынка ипотечных операций в Московском регионе
20
18
16
Объем операций, тыс. шт.
Доля операций, %
Средняя ставка кредита, %
Доля первоначального взноса x 0,1, %
14
12
10
8
6
4
2
0
Сопоставление динамики параметров условий кредитования и объема ипотечных сделок
показало, что причины замедления темпов роста ипотеки не могут быть объяснены
динамикой этих условий, которые последовательно улучшались.
Источник: Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на
динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость). –
«Новые проекты», №1(5), Москва, 2007, стр. 30-38.
Сопоставление параметров рынка ИСЖ и рынка жилой недвижимости (РЖН) показало,
что при стабилизации цен на жилье темпы роста количества ипотечных сделок растут, а
при повышении темпов роста цен – снижаются. Динамика объема ипотечных сделок
подвержена цикличности и находится в противофазе с динамикой цен на жилье с лагом 3
месяца («ипотечные качели»).
цены
6
5
4
Индексы роста цен предложения квартир в Москве и объема
ипотечных сделок (с лагом 3 месяца)
цены
объем ипотечных сделок
доля ипотечных сделок
сделки
25
20
15
10
3
5
2
0
1
-5
0
-10
Источник: Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на
динамику рынка ипотечных сделок. – «Новые проекты», №1(5), Москва, 2007, стр. 30-38.
Пример типичного некорректного анализа ситуации на рынке ИЖК
«Средневзвешенная ставка по ипотеке в феврале выросла на 1 процентный
пункт. Из-за роста ставок снижаются темпы выдачи кредитов. За год с
февраля 2012 года прирост объема выдачи ипотечных кредитов в стоимостном
выражении составил 28,3%, в то время как годом ранее – 88,5%.»
«КоммерсантЪ», Отдел финансов, 12.04.2013.
Модель оценки доступности жилья с учетом ипотечной поддержки
Нами
предложена
усовершенствованная
математическая
модель
для
расчета
коэффициента доступности жилья, которая позволяет рассчитать срок, необходимый семье
для накопления из текущих доходов с учетом получения ипотечного кредита суммы,
достаточной для приобретения квартиры, при условии, что эти текущие доходы
достаточны для обеспечения текущих расходов и обслуживания кредита.
/ Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного
жилья в Москве / Под науч. ред. проф. Стерника Г.М.; Учебно-практическое пособие - М:
Изд-во Рос. экон. акад., 2006. – 85 с. /
Модель имеет вид
S  P  ( ПB   ГC )  Vи  Vд
k Д ( S , P, I ,  ПB ,  ГC ,Vи ,Vд, ПМ , PMT ) 
( I  2 ПМ )
при 0,3I  (12 PMT ( В0 , n, j   ГC ))
иначе k Д  
S
– общая площадь квартиры, кв. м;
P
αпв
– средняя цена 1 кв. м квартиры;
– доля первоначального взноса в стоимости квартиры;
 ГC
– доля стоимости квартиры, субсидируемая государством;
ПМ
– величина текущих годовых расходов семьи;
Vи
- стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита;
PMT 
B0
1  (1  j m)  mn
j m
- размер ежемесячного платежа по ссуде;
Vд - дополнительные затраты заемщика при получении кредита;
n
j
 ГC
I
– срок кредитования в годах;
– годовая процентная ставка кредита;
– количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством;
– совокупный годовой доход семьи;
B0
- размер ипотечного кредита;
m
- число начислений/ выплат в год (m=12).
КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ РАЗЛИЧНОГО КЛАССА КАЧЕСТВА ДЛЯ РАЗНЫХ
КЛАССОВ НАСЕЛЕНИЯ ПО УРОВНЮ ДОХОДОВ. Москва, 2007
(в скобках - доля населения данного класса)
все платежеспособное население (84,6%)/все классы
малообеспеченный класс (53,8%) /эконом
средний класс (23%) /средний
высокообеспеченный класс (6%) /коттеджи
высокообеспеченный класс (6%) /бизнес
элита (1,8%)/коттеджи
элита (1,8%) /элита
6,5
8,9
3,7
1,8
2,5
0,8
2,1
0
2
4
Кд, лет
6
8
10
КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ РАЗЛИЧНОГО КЛАССА КАЧЕСТВА ДЛЯ РАЗНЫХ
КЛАССОВ НАСЕЛЕНИЯ С УЧЕТОМ ИПОТЕЧНОЙ ПОДДЕРЖКИ
(в скобках - доля населения в группе, которой доступен ипотечный кредит)
1,6
все население в среднем (17%)/ все классы
малообеспеченный класс (0%) / эконом*
средний класс (6%) / средний
высокообеспеченный класс (100%) / коттеджи
высокообеспеченный класс (100%) / бизнес
элита (100%) / коттеджи
элита (100%) / элита
2,2
0,9
0,4
0,6
0,2
0,5
0
0,5
1
1,5
2
Кд, лет
2,5
Дифференциация населения по группам доходности и по предпочтениям относительно
класса жилья (с учетом размеров квартир и цен в различных классах) существенно меняет
картину доступности жилья , в том числе при ипотечной поддержке.
Источник: Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности
жилья с учетом ипотечной поддержки. – Журнал «Имущественные отношения в РФ», №3
(10), 2007, стр. 43-46.
Методика прогнозирования локального рынка жилья и ипотеки
млрд. руб.
млн кв. м
Спрос на рынке жилья Москвы
600
10
500
платежеспособный спрос населения, млрд.
руб.
8
ипотечное предложение, млрд. руб.
400
100
Предварительный спрос
спрос с перетеканием
поглощение
поглощение: факт
Предложение
поглощение ипотечных кредитов
50
6
предъявленный спрос населения (без
ипотеки), млн кв. м
300
Предъявленный спрос, предложение и поглощение
квартир на вторичном рынке
тыс. шт.
150
0
2010
суммарный предъявленный спрос
населения, нерезидентов, инвесторов с
ипотекой, млн кв. м
4
2011
300
2
100
2013
2014
2015
2016
Средняя удельная цена жилья в конце года на
вторичном и первичном рынке
тыс. руб./кв. м
350
200
2012
вторичный рынок
факт
первичный рынок
факт
250
200
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
150
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Источник: Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка
жилья города (региона). – «Имущественные отношения в Российской Федерации», №9
(132), 2012, стр. 52-58.
Методика проведения экспертизы стоимости залога в отчете об оценке
На
основании
результатов
мониторинга
рынка
и
построения
дискретной
пространственно-параметрической модели (ДППМ) определяются границы доверительных
интервалов стоимости залога:
- при доверительной вероятности 0,68 - (-0,8 … +1,2) СКО;
- при доверительной вероятности 0,95 - (-1,5 … +2,5) СКО;
- при доверительной вероятности 0,98 - (-2,0 … +4,0) СКО.
Если величина стоимости квартиры, приведенная в отчете, попадает в первый
интервал, то она считается достоверной. Если во второй, то она считается приемлемой.
Однако, в Отчете должны содержаться описания характеристик оцениваемого объекта,
существенно повлиявших на его стоимость в ту или другую сторону.
Если в третий
интервал, то она признается сомнительной. От оценщика требуется доработка Отчета с
дополнительными обоснованиями ее величины либо с получением новой оценки. Если она
выходит за пределы третьего интервала, то признается недостоверной, за исключением
случаев,
когда
в
отчете
приведено
описание
«нематериальных»
факторов,
резко
повысивших или понизивших ее стоимость.
Источник: Стерник Г.М. Поверка оценки или мониторинг ипотечных залогов. – Журнал
«Регистр оценщиков» № 9, 2012, стр. 24-28.
Таким образом, в стандарты профессиональных компетенций специалистов
ИЖК и их обучения предлагается включить следующие кросс-функциональные
компетенции:
- знание факторов и закономерностей ипотечного рынка,
владение инструментарием анализа рынка,
-
На наш взгляд,
умение прогнозировать его развитие.
такие
компетенции
необходимы
широкому
кругу
специалистов рынка ИЖК, в первую очередь менеджерам (руководителям)
различного ранга и аналитикам рынка жилья и ипотеки.
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru