совершенствование показателей оценки экономической

Белгородский государственный
технологический университет им. В.Г. Шухова
Кафедра
экспертизы и управления недвижимостью
Петрова
Мария
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОЦЕНКИ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Руководитель, к.э.н., доц. Сидоров И.И.
Диверсификация
инвестционного портфеля
Эффективное управление инвестиционностроительными проектами
ПЕРСОНАЛ
ТЕХНИКА
ФИНАНСЫ
Риски инвестиционно-строительного проекта *
финансовый
* Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью
Система управления рисками PMI:
- планирование управления рисками;
- классификация рисков;
- количественная оценка рисков;
- планирование реагирования на риски;
- мониторинг и контроль рисков.
Состав инвестиционно-строительного проекта
Жилая недвижимость
Нежилая недвижимость
коммерческая
социальная
Предельное инфраструктурное насыщение территории,
снижающее риски реализации инвестиционно-строительного проекта
Эконом-класс
жилье
инфраструктура
Бизнес-класс
жилье
инфраструктура
Элит-класс
жилье
инфраструктура
Моделирование рисков реализации инвестиционностроительного проекта *
Зависимость риска от
ожидаемого срока получения дохода
Зависимость риска от заявленного срока
выполнения подрядных работ
Зависимость риска от стоимости
строительства объекта, заявленной
подрядчиком
Зависимость риска от величины
эксплуатационных затрат
* Опарин С. Г. Как оценить риск? [Электронный ресурс]
Базовые принципы предлагаемой системы выявления и учета риска
реализации ИСП, связанного с инфраструктурной полнотой территории
Риск неполучения дохода жилой недвижимости ИСП определяется как
функция от коэффициента инфраструктурной полноты территории
строительства
t
нединф
R
 f k
t
инф

Предлагаемый коэффициент инфраструктурной полноты территории
строительства представляет собой отношение освоенных на возведенной
инфраструктуре на определенный период строительства средств к общему
планируемому объему возведенной инфраструктуры
k
t
инф

C
С
t
инф
n
инф
где t  [1…n], n — общая продолжительность строительства в периодах.
Моделирование риска реализации инвестиционностроительного проекта от инфраструктурной
полноты территории
k2
R
ТР1
R  Rmin

1

e
 2
2 2
R max
ТР2
0
k1
k2
1
R min
k
Зависимость риска от инфраструктурной полноты территории
(пунктирная линия — профиль риска неполучения дохода)
Оптимизационная задача управления риском
реализации ИСП от инфраструктурной полноты
территории
если t  n,

max


то
k
t

k
инф
инф

и R
нед инф, t  f k инф t   min





CF

недв,t
и  CF недв   
  max .
1 R


нед инф,t 


если t  n,



1


 то CFt  f  1  СД t   min,



Этапы построения профиля рисков реализации ИСП
от инфраструктурной полноты территории
1-й этап. Статистический ретроспективный анализ финансовых документов инвестора (бизнес-планов предыдущих ИСП; справок о стоимости
выполненных работ и затрат (форма КС-3); актов приемки законченного
строительством объекта (форма КС-11); счета 08 бухгалтерского учета; счета
62 бухгалтерского учета; договоров купли-продажи объектов недвижимости
ИСП) позволит определить его индивидуальные риски (Rmax) и (Rmin)
Карточка учета рисков Rнед–инф (пример заполнения)
объект ______________________________________
класс недвижимости _________________________
инвестор/застройщик _________________________
Период
реализации/всего
периодов
1/10
…
Доход от реализации
объекта за период,
млн. руб.
kинф в периоде
Rнед–инф, %
на
начало
на
конец
средний
по
плану
по
факту
фактич.
расчетное
0,15
0,18
0,17
14,10
11,72
-16,9%
16,9%
2-й этап. Построение профиля риска неполучения дохода.
Зона максимального риска (0…ТР1) — реализация объекта недвижимости начинается с некоторого минимума инфраструктурной полноты.
Зона релаксации риска (ТР1…ТР2) — некоторому изменению k ставится
в соответствие линейное снижение риска.
Зона безразличия (ТР2…1) — дальнейшее повышение k существенно не
изменяет оставшийся риск реализации ИСП, т.е. возводится невостребованная инфраструктурная недвижимость.
объект Жилой дом в пер. Харьковском в г. Белгороде
класс недвижимости эконом
инвестор/застройщик ЗАО «Белгородское ППСМ»
Доход от реализации
объекта за период,
млн. руб.
kинф в периоде
Rнед–инф, %
Период
реализации/
всего
периодов
на
начало
на
конец
средний
по
плану
по факту
фактич.
расчетное
1/10
0,15
0,18
0,17
14,10
11,72
-16,9%
16,9%
2/10
0,18
0,32
0,25
14,10
12,85
-8,9%
8,9%
3/10
0,32
0,45
0,39
14,10
13,01
-7,7%
7,7%
4/10
0,45
0,58
0,52
14,10
13,75
-2,5%
2,5%
14%
5/10
0,58
0,67
0,63
14,10
13,50
-4,3%
4,3%
12%
6/10
0,67
0,79
0,73
15,85
15,12
-4,6%
4,6%
7/10
0,79
0,94
0,87
15,85
15,40
-2,8%
2,8%
8/10
0,94
1,00
0,97
15,85
18,02
13,7%
2,8%
4%
9/10
1,00
1,00
1,00
15,85
18,43
16,3%
2,8%
2%
10/10
1,00
1,00
1,00
15,85
17,95
13,2%
2,8%
0%
0.00
18%
0.12; 16.9%
16%
10%
8%
6%
0.47; 3.2%
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
0.90
1.00
3-й этап. Полученные обработкой каждого проанализированного ИСП
профили заносятся в систематизатор риска, обобщающий имеющийся
опыт реализации ИСП:
— в данном регионе;
— в данном классе жилья;
— данным инвестором/застройщиком
Систематизатор рисков неполучения дохода Rнед-инф
инвестор/застройщик _________________________________
объект
ТР1
класс
ТР2
kип
R
kип
R
Объект 1
эконом
0,12
16,9%
0,47
3,2%
Объект 2
эконом
0,18
17,9%
0,52
6,8%
Объект 3
эконом
0,20
20,8%
0,58
4,5%
Объект 24
бизнес
0,49
22,2%
0,65
10,8%
Объект 25
бизнес
0,41
20,4%
0,85
9,4%
Объект 26
бизнес
0,38
20,0%
0,72
11,7%
Объект 57
элит
0,64
29,5%
1,00
13,6%
Объект 58
элит
0,54
31,2%
0,99
13,0%
Объект 59
элит
0,49
30,4%
0,97
14,1%
…
…
32%
30%
28%
26%
24%
22%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
0.00
0.10
0.20
эко
0.30
0.40
0.50
биз
0.60
0.70
0.80
0.90
эли
1.00
Использование полученных рисковых профилей заключается в корректировке положительных денежных потоков
ИСП, связанных с реализацией объектов недвижимости, через корректирующие делители (1+ Rt , класс ), где Rt , класс — R для
текущего периода жизненного цикла ИСП для выбранного
класса недвижимости, и получении модифицированных показателей экономической эффективности ИСП ( NPV и DPI )
n
NPV  
t 1
n
DPI  
t 1

CF t

CF t , класс
 CFt

1  СД
t 1

CF t
n
1  СД
t 1

t 1

CF t
1  СД
t 1


CFt , класс
1  Rt , класс
Белгородский государственный
технологический университет им. В.Г. Шухова
Кафедра
экспертизы и управления недвижимостью
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Петрова
Мария
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОЦЕНКИ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ