. Аналитика. Изменения. Тенденции. Докладчик : Девяткова Наталья www.denowa.ru

Рынок коммерческой недвижимости.
Аналитика. Изменения. Тенденции.
Докладчик : Девяткова Наталья
Генеральный директор
www.denowa.ru
Игроки рынка
Инвесторы
Девелоперы
Коммерческая Недвижимость
Арендаторы
Консалтеры
Технологии изменений:
рынок Инвестора
 Сохранить деньги любой ценой ;
 Уменьшение ставки доходности , увеличение
сроков окупаемости;
 Активизация иностранных и столичных
инвесторов
Краткая характеристика основных видов девелопмента
Груп
па
Вид девелопмента
Краткое описание типа
девелопера
Стадия
продажи
объекта
Отношение к рискам
1.
Free-development
Развивает и осваивает участки на заказ.
Работает за согласованное
вознаграждение , которое ему платит
владелец за создание объекта под ключ
Решение о
продаже
принимает
владелец, роль
девелопера
вторична
Обычно не берет на себя
финансовых рисков и
рисков последующей
эксплуатации объектов
КН
2.
Speculative development
Создает коммерческую , выступая в
качестве единоличного организатора
проекта . Основная его цель -построить,
чтобы в дальнейшем владеть объектом
.Заинтересован в будущей прибыли от
проекта и делает ставку на рост
стоимости объекта
После некоторого
периода
эксплуатации и
первичной
капитализации
Заинтересован в
эффективной
эксплуатации созданного
объекта. Берет на себя
риски по созданию
объекта и финансовые
риски
3.
Conversion development
Берет уже существующий объект и
преобразовывает его. Создает новые
объекты на основе старых и получает от
этого прибыль (2,4,6 групп)
В зависимости от
того,
представителем
какой группы
является
В зависимости от типа
группы меняется
отношение к рискам
4.
Merchant development
Строит объект, не зная кто будет его
покупателем. Старается как можно
быстрей продать и получить прибыль
На любой стадии
объекта при
наличии
покупателя
Не заинтересован нести
доп.риски по проекту
5.
Land development
Специализируется на девелопменте
земли. Приобретает и развивает всю
необходимую инфраструктуру, затем
продает
На этапе полного
развития участка
Берет на себя
финансовые риски,
связанные с землей
6.
Built-to-suit
Ведет строительство объекта под себя с
целью его эксплуатации
При смене
бизнеса
Берет на себя риски по
созданию, эксплуатации,
финансовые риски
Технология изменений на рынке
Арендатора
 Торговая недвижимость:
 Спрос превышает предложение, борьба за
«место под солнцем» ;
 Увеличение арендных ставок
 Рост числа федеральных сетевых
операторов;
 Офисная недвижимость:
 130тыс.м2 БЦ срок ввода 2011-2012г.
 Борьба за арендаторов;
 Демпинг арендных ставок
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Торговая
Офисная
Складская
Земля
Инвестиционные
проекты
 Готовый бизнес





Количество открытых торговых центров в России
По объемам предложения торговых площадей Россия существенно
уступает развитым странам Европы.
Объем торговых площадей, млн кв. м
Великобритания – 15,5
Франция – 14,6
Германия – 10
Италия – 9,8
Польша – 4,7
Россия – 3,3
Турция – 2
Португалия – 1,9
Чехия – 1,8
Ирландия – 1,6
Бельгия – 1,3
Источник: Jones Lang LaSalle
Количество открывающихся торговых центров
в ближайшие 2 года
К 2012 г. в России запланировано к открытию около 4 млн кв. м новых
торговых центров.
Для сравнения:
в Италии – более 2 млн кв. м,
в Германии, Испании – около
1,6 млн кв. м,
в Великобритании – 1,1 млн кв. м,
во Франции – 800 тыс. кв. м,
в Румынии – 372 тыс. кв. м.
Источник: Jones Lang LaSalle
Средняя цифра площадей торговых центров в России
На начало 2011 г. в России – 23 кв. м торговых площадей на 1000 чел.
Для сравнения:
в Швеции – 405 кв. м,
в Нидерландах – 393 кв. м,
в Ирландии – 368 кв. м,
в Великобритании – 258 кв. м,
в Румынии – 19 кв. м.
Источник: Jones Lang LaSalle
Города, перенасыщенные торговыми площадями
Казань, Калининград
В ближайшей перспективе:
Нижний Новгород, Екатеринбург,
Воронеж, Ярославль, Калининград,
Самара.
Классификация торговых центров
Российский совет торговых центров ведет
работу по созданию классификации
торговых центров, адаптированной к
отечественным реалиям.
Предлагаемая классификация принята в
рамках Совета как профессиональной
саморегулируемой организации.
Микрорайонный торговый центр
• Осуществляет продажу товаров
повседневного спроса (продукты питания,
лекарства и т.п.) и бытовых услуг (тех, в
которых возникает ежедневная потребность у
покупателей прилежащей торговой зоны).
• Якорь - супермаркет.
Географическое положение - самый важный
параметр влияющий на выбор того или иного
супермаркета покупателем. Широкий выбор
товаров и качество обслуживания играют
второстепенную роль.
• Другие значимые арендаторы - аптека,
универсальный магазин.
• Общая арендная площадь около 5000 кв. м.
• Обслуживает людей,
проживающих в 5-10 минутах езды
от ТЦ.
• Парковочный индекс - 4 места
на 100 кв. м общей арендной
площади.
Районный торговый центр
• Осуществляет продажу товаров
повседневного спроса (продукты
питания, лекарства и т.п.) и бытовых
услуг (тех, в которых возникает
ежедневная потребность у
покупателей прилежащей торговой
зоны).
• Якорь - супермаркет.
Географическое положение - самый
важный параметр влияющий на
выбор того или иного супермаркета
покупателем. Широкий выбор
товаров и качество обслуживания
играют второстепенную роль.
• Другие значимые арендаторы аптека, универсальный магазин.
• Общая арендная площадь около 15000 кв. м.
•
Обслуживает людей,
проживающих в 10-20 минутах
езды от ТЦ.
• Парковочный индекс - от 4 до
5 мест на 100 кв. м общей
арендной площади.
Региональный торговый центр
• Занимается продажей товаров
длительного пользования, основной
группы товаров, одежды и
украшений, мебели и товаров для
дома, причем все эти товары
представлены в большом и
широком ассортименте.
•
Якорь – универмаг.
• Общая арендная площадь около 40000 кв. м.
Суперрегиональный (межрегиональный) торговый центр
• Якоря – два или несколько
универмагов.
• Общая арендная площадь около 80000 кв. м.
• Региональные и
суперегиональные центры не
отличаются по своим функциям,
их различие состоит только в
силе привлечения покупателей.
Fashion shopping center
•
Якоря - магазины одежды и обуви.
• Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве
сопутствующих.
Fashion shopping center для элитной аудитории
Тематические (специализированные) торговые центры
•
Якорь - крупный магазин аудио
-, видео- и бытовой техники, товаров
для дома, мебели, и т.п.
• Магазины аксессуаров основной
специализации торгового центра и
прочие, дополняющие ассортимент
основного оператора, являются
сопутствующими.
Ритейл-парк
• Комплекс малоэтажных зданий, занимающий довольно большую
площадь.
• Формат предполагает соседство торговой галереи с внушительной
развлекательной зоной.
• Задача – удерживать покупателей в течение всего дня (в отличии от
стандартных торгово-развлекательных центров, рассчитанных максимум
на четырехчасовое посещение).
На сегодняшний день в России не
существует торговых комплексов
типа «ритейл-парк» в
классическом понимании формата.
Гипермаркет с торговой галереей
• Этот тип торгового центра активно развивается в последнее время в
России.
• Торговые галереи функционируют, например, с гипермаркетами
«Ашан», Real.
Форматы торговых центров,
пока не представленные в России
Пауэр центр (Power center)
•
«Многоякорный» торговый центр.
• Комплектуется большим числом крупных
арендаторов и минимумом мелких.
• Как правило, среди арендаторов можно найти
универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам,
оптовые клубы и category killers, предлагающие
наибольший выбор товаров в определенной категории
по ценам ниже, чем у других компаний.
Аутлет центр (Outlet Center)
•
Якорь - магазины строительно-
отделочных материалов, садового
инвентаря и техники, инструментов
и т.д.
• В качестве сопутствующих
арендаторов могут выступать
автосервис, АЗС и другие услуги.
Стоковый центр (Discount center)
• Якорь - магазин-дискаунтер
продуктов питания, одежды и обуви,
хозтоваров, бытовой техники и т.д.
•
Сопутствующих арендаторов нет.
Тенденции развития форматов торговых центров
в России
• Рынок продолжает болеть гигантизмом. Общая площадь в 100 тыс. кв. м
уже перестала быть чем-то экстраординарным.
Москва:
• торговый центр «Европейский» - 180 тыс. кв. м,
• многофункциональный комплекс «Метрополис», торговоразвлекательная часть - 215 тыс. кв. м,
• торгово-развлекательный комплекс River Mall – 220 тыс. кв. м,
• торговый центр на месте рынка «Ростокино» - 240 тыс. кв. м,
• ритейл-парк «Рио Гранд» на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе –
260 тыс. кв. м,
• семейный торговый центр «Мега Белая Дача» (первая очередь) –
270 тыс. кв. м.
Тюмень:
-торговый центр «Муксун» - 100тыс.кв.м (срок ввода 4 кв.2012г.)
-торговый центр « Панама» - 100 тыс.кв.м ?
-торговый центр «ГиперСити»- 76 тыс.кв.м ?
Тенденции развития форматов торговых центров
в России
• Появление новых форматов профессиональной торговой недвижимости
(power center, outlet center, discount center).
• В связи с усилением конкуренции собственники будут уделять больше
внимания созданию грамотной концепции объекта и профессиональному
управлению. Это приведет к росту концептуальных ТЦ.
• Увеличение проектов реконструкции, реконцепции или
перепозиционирования ТЦ.
Ключевые тенденции развития рынка
•
Увеличение количества сетевых девелоперов.
Активное развитие столичных девелоперов на региональном рынке, что
связано с дефицитом участков под застройку в Москве, а также с более
слабой конкуренцией в регионах и большей емкостью регионального
рынка.
• Выход крупных международных девелоперов и инвестиционных
фондов.
•
Преобладание спроса над предложением. Рост спроса на
качественные площади в торговых центрах с грамотной концепцией,
снижение спроса в неконцептуальных торговых центрах.
Бизнес - центры
Бизнес - центр (офисный центр) – это
офисное здание с профессиональным
управлением.
(Гильдия Управляющих и Девелоперов )
Услуги бизнес - центра






круглосуточная охрана,
уборка помещений,
организация точек питания (кафе, бар),
предоставление комнат для переговоров,
конференц-зал.
Кроме этого собственник здания берет на себя вопросы,
связанные с организацией необходимого количества телефонных
точек, доступ в интернет.
Иногда в бизнес центр подбираются специальные арендаторы с
целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для
остальных арендаторов. К ним можно отнести таки службы как
банк, тренажерный зал (фитнес), сауна, ресторан и прочее.
Классификация Бизнес-центров

В основу классификации положены принципы, разработанные
межрегиональной общественной организацией - Гильдия
Управляющих и Девелоперов (http://www.gud-estate.ru)
использован опыт профессиональных участников, Москвы и
Санкт-Петербурга.

Мы классифицируем бизнес-центры с разбивкой на классы А,
В, С. Отнесение к той или иной категории происходит на основе
анализа трех параметров (местоположение, тип здания,
уровень сервиса). Класс присваивается на основании
минимальной оценки по одному из параметров.
Обзор рынка купли- продажи бизнес-недвижимости
г. Тюмени 1 квартал 2012 г.

Наиболее востребованы на рынке купли-продажи офисных
помещений объекты площадью 50-150 кв.м, 300-500кв.м

среди районов доминирует Центральная часть города, являясь
местом сосредоточения наибольшего числа качественной офисной
недвижимости – офисных центров.
Обзор рынка аренды
бизнес-недвижимости г. Тюмени 1 квартал 2012 г.

средневзвешенная арендная ставка по офисным помещениям за
составила 615 руб./кв.м.

Наибольшая часть квартального объема предложения (31,8%)
пришлась на диапазон цен предложения в 550-700 руб./кв.м./мес.

Среди районов города самые высокие арендные ставки наблюдались в
районах под условным названием Центральный, Мельникайте –
Республики, а также КПД.
Тенденции развития офисной недвижимости
 Сохранится рост предложения в БЦ класса А и В
 Усилится отток арендаторов из встроенных
помещений в специализированные здания
 Произойдет замедление роста цен во всех секторах
рынка офисной недвижимости. К концу 2011–
началу 2012 гг. цены стабилизируются с тенденцией
к снижению в некоторых секторах.
 Уровень сервиса и качество помещений в БЦ
станут для арендаторов определяющими факторами
 Границы зоны местоположения БЦ класса А
постепенно будут расширяться
Производственно - складская недвижимость
Производственно – складской комплекс - это
комплекс различных типов зданий и сооружений
созданных с целью приема, хранения и
распределения материальных ценностей.
Динамика рынка купли- продажи
и аренды г. Тюмени 2010 - 2011 г.
240
235
236
230
Аренда
225
220
215
222
2010
2011
20000
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
18334
11676
2010
Продажа
2011
Общероссийская тенденция –
это усиление конкуренции и
повышение требований к качеству
оказываемых услуг
Благодарю за внимание!
www.denowa.ru