Экономика недвижимости_тема8
advertisement
Дисциплина «Экономика недвижимости» Специальность: №08050265 Экономика и управление на предприятии, Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович Тема 8 «Инструменты инвестирования в коммерческую недвижимость» СОДЕРЖАНИЕ 1. Ключевые понятия 2. Учебный материал 3. Вопросы для самопроверки 4. Рекомендуемая литература 2 КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ 3 Инвестиции Риск местоположения Риск физического старения Риск инфляционный Риск реинвестирования Собственный свободный капитал Заемный капитал Ипотека Опцион Смешанные долговые обязательства Преимущественные договора об аренде земли УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Собственный свободный капитал Закладные Заемный капитал Инструменты инвестирования в коммерческую недвижимость Смешанные долговые обязательства Опционы Преимущественные договора об аренде земли УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Инвестиции в корпоративные ценные бумаги и дополняющие их инвестиции в недвижимость Инвестиции в недвижимость Преимущест венные договора по аренде земли Закла дные Смешанные долговые обязательств а Незаложен ный собственн ый капитал Заемный капитал Опцион ОТНОСИТЕЛЬНЫЙ РИСК Минимум Облиг ации Максимум Корпоративные легко реализуемые ценные бумаги Обыкновенные акции корпораций без заемных средств Акции быстро растущих компаний Корпоративные инвестиции 5 Опционы и фьючерсы УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Собственный свободный капитал - это владение незаложенным имуществом. Незаложенная собственность или безусловное право собственности означает владение собственностью, не обремененной долгом. 6 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Собственный свободный капитал Собственник (инвестор) Арендатор Арендная плата УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Стабильны Денежные потоки от недвижимости Предсказуемы Частые (ежемесячные) 8 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска тип недвижимости (собственности, имущества) предложение и спрос; местоположения (местное предложение и спрос); арендный кредитный; физического старения и изнашивания (порчи); законодательного регулирования и изменения налогообложения; инфляционный; реинвестирования. 9 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска Риск типа собственности (недвижимости, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Риск местоположения - вероятность того, что определенное местоположение собственности в пределах местного рынка может стать менее привлекательным. 10 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска Арендный кредитный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. 11 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска Риск физического старения – вероятность того, что из-за физического старения объект недвижимости станет менее привлекательным для арендаторов и доходность недвижимости снизится. Риск законодательного регулирования - изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении в случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от здания по сравнению с ожидаемым. 12 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем выше такой риск. 13 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Источники риска Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, поскольку связан с тем, что полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой доходности, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость, чем для инвестиций в другие виды недвижимости, потому что рост будущих денежных доходов - это важный компонент и владелец может захотеть реинвестиций в недвижимость. 14 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Заемный капитал - это инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным. Задолженность по закладной позволяет инвестору приобретать недвижимость с меньшими затратами капитала, чем потребовалось бы для покупки незаложенной недвижимости. 15 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Финансирование за счет долговых обязательств обычно достигает 75% стоимости недвижимости. Другими словами, инвесторы в недвижимость могут использовать заемный капитал при соотношении 3:1. 16 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Заемный капитал Собственник (инвестор) Собственный капитал (25%) Кредитор ссуда возврат ссуды Проценты по ссуде Заемный капитал (75%) закладная УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Риски Риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной Риск того, что владелец собственности, не сможет своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга, и в этом случае недвижимость конфискуется и пользу кредитора. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Контроль Кредитор имеет контроль объектом недвижимости за УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Опцион Контракт за право частичного или полного повышения стоимости недвижимости сверх согласованной цены использования опциона. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Опцион Плата за опцион Держатель опциона Собственник Стоимость опциона t УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Риск опциона Опцион - самая рискованная форма инвестиции, поскольку доход по нему зависит от самого неопределенного аспекта эффективности операций с недвижимостью - роста ее стоимости. Если этот рост незначителен или происходит слишком медленно, опцион может потерять смысл как ничего не стоящий. Если рост более высокий, чем ожидалось, рост стоимости может дать большие доходы на инвестированный капитал. Поэтому изменчивость дохода исключительно высока. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Ипотека (закладные) Ипотека – выдача ссуд на покупку недвижимости, с оформлением залога недвижимости УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Ипотека Кредитор Собственник (инвестор) Возврат ссуды Собственные средства (25%) Проценты по ссуде Залог Ссуда (75%) УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Риск ипотеки 1. Потери от просрочки платежей по ссудам 2. Инфляционный 3. Риск реинвестирования УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Смешанные долговые обязательства Смешанная задолженность - это совмещение ссуды по закладной и опциона. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Смешанные долговые обязательства Кредитор Собственник (инвестор) Опцион Собственные средства (15%) Возврат ссуды Проценты по ссуде Залог Ссуда (85%) УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Не ликвидна Смешанная задолженность Риск умеренный Контроль частично у кредитора 28 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Преимущественные договора аренды земли Возможны, когда право владения собственностью поделено на две части: ограниченное - на владение зданием на основе аренды; постоянное - на владение землей и усовершенствования на ней. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Преимущественные договора аренды земли Первое право распространяется на срок 10 до 99 лет. В течение срока аренды обладатель этого права обычно имеет свободу и ответственность оперировать и использовать недвижимость так, как если бы был владельцем наследования собственности. В конце срока аренды владелец земли принимает владение зданием, а также землей. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Преимущественные договора аренды земли Собственник земли Переход собственности в конце аренды земли Арендная плата аренда Арендатор земли Внесение улучшений в земельный участок УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доход от инвестиций в преимущественную аренду земли имеет два компонента 1. Уплата аренды 2. Остаточная стоимость улучшений в земельный участок ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ 1. Какие инструменты инвестирования в недвижимость существуют в развитой рыночной экономике? 2. Заемный капитал. Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 3. Опцион. Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 4. Закладные (ипотека). Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 5. Смешанная задолженность. Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 6. Преимущественная аренда земли. Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 7. Сборные инструменты. Сущность, риски, ликвидность, оценка, контроль? 33 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Экономика недвижимости: учебное пособие. / В. Н. Смагин, В. А. Киселева. - М. : Эксмо, 2007. - 240 с. 2. Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов. / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачев. - М. ; Ростов н/Д : МарТ, 2004. 3. Экономика недвижимости : учебник для вузов. / А. Н. Асаул. - 2-е изд.,испр. - СПб. ; М. : СПбГАСУ : АСВ, 2004. 4. Экономика недвижимости : учебное пособие. / О. В. Слугин. - Владивосток : Изд-во ВГУЭС, 2004. 34 Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов. 35
