5.6. Планируемая доля рынка после реализации проекта.

Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
1
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Оглавление
1. Резюме проекта........................................................................................................................... 5
1.1. Краткое описание проекта .................................................................................................. 5
1.2. Размер капитальных вложений для реализации проекта ........................................ 8
1.3. Размер необходимого земельного участка ................................................................. 11
1.4. Источники финансирования проекта ............................................................................ 12
1.5. Срок реализации проекта .................................................................................................. 12
1.6. Показатели эффективности реализации проекта (основные финансовые
показатели доходности и окупаемости) ............................................................................... 12
1.7. Контрольные показатели реализации бизнес-плана с указанием
количественных характеристик и периода (момента) их достижения ..................... 12
2. Общие сведения об инициаторе проекта ........................................................................ 13
2.1. Наименование заявителя, его адрес и контактные данные ................................... 13
2.2. Информация о структуре уставного капитала и составе учредителей
(акционеров, участников) заявителя, владеющих долей, превышающей 5
процентов в уставном (акционерном) капитале................................................................ 13
2.3. Вид (виды) экономической деятельности ................................................................... 13
2.4. Предполагаемая организационно-правовая форма реализации проекта ......... 13
2.5. Ответственный за подготовку бизнес-плана проекта ............................................. 14
3. Производственный план проекта ....................................................................................... 14
3.1. Описание производственно-технологических процессов. Основные
технические параметры и стадии производства ............................................................... 14
3.2. Описание необходимой инфраструктуры ................................................................... 18
3.3. Сведения о производственном, технологическом и ином оборудовании,
материальных ресурсах, необходимых для реализации проекта. Требования к
оборудованию и качеству применяемых материалов ..................................................... 19
3.4. Сведения о степени готовности заявителя к началу деятельности.................... 19
4. Маркетинговый план проекта ............................................................................................. 20
4.1. Конкурентные преимущества реализуемого проекта перед российскими и
зарубежными аналогами ............................................................................................................ 21
2
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
4.2. Стратегия продвижения реализуемого проекта на рынке, реклама .................. 21
4.3. Политика ценообразования .............................................................................................. 23
4.4. Предполагаемые потребители продукции (товаров, работ, услуг)
реализуемого проекта ................................................................................................................. 24
5. Анализ рынка ............................................................................................................................ 27
5.1. Состояние российского отраслевого рынка/внешних рынков реализуемого
проекта. ............................................................................................................................................ 27
5.2. Особенности сегмента рынка, в котором реализуется проект: объем,
динамика и тенденции развития. ............................................................................................ 27
5.3. Основные потребительские группы и их территориальное расположение. ... 30
5.4. Основные участники российского/зарубежного рынка, степень
насыщенности рынка, анализ основных конкурентов (цены, методы
продвижения)................................................................................................................................. 33
5.5. Текущее положение заявителя на рынке, оценка доли рынка, основные
конкурентные преимущества. .................................................................................................. 35
5.6. Планируемая доля рынка после реализации проекта. ............................................ 35
6. Организационный план проекта ........................................................................................ 35
6.1. Календарный план реализации проекта ....................................................................... 35
6.2. Количество и квалификация производственного, инженерно-технического и
иного персонала, необходимого для реализации проекта ............................................. 36
7. Финансовый план проекта.................................................................................................... 38
7.1. Основные принятые допущения для построения финансовой модели ............ 38
7.2. Источники финансирования. График финансирования проекта ........................ 38
7.3. Планируемый объем продаж, планируемая выручка от реализации
продукции (товаров, работ, услуг). ........................................................................................ 38
7.4. Планируемая себестоимость, структура прочих затрат, обслуживание
долговых обязательств (при наличии), чистая прибыль ................................................ 39
7.5. Ожидаемые налоговые отчисления, в том числе в бюджет Краснодарского
края. ................................................................................................................................................... 39
7.6. Расчет точки безубыточности. ........................................................................................ 40
3
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
7.7. Расчет показателей эффективности проекта .............................................................. 40
8. Анализ рисков проекта .......................................................................................................... 41
8.1. Анализ сильных и слабых сторон проекта, благоприятных возможностей и
потенциальных угроз. ................................................................................................................. 41
8.2. Анализ чувствительности проекта к изменению основных показателей
(объем реализации продукции (товаров, работ услуг), себестоимость единицы
продукции (товара, работы, услуги), цена за единицу продукции (товара, работы,
услуги), курсы валют, стоимость источников финансирования). .............................. 42
8.3. Описание основных видов рисков и способов их минимизации: ...................... 42
9. Сопутствующие эффекты от реализации проекта ....................................................... 43
9.1. Экологическая безопасность проекта, описание возможных выбросов,
отходов ............................................................................................................................................. 43
9.2. Основные социальные эффекты от реализации проекта ....................................... 48
10. Лицензирование и сертификация .................................................................................... 48
10.1. Патентно-правовая охрана производимой продукции и технологий. ............ 48
10.1.1. Наличие у заявителя зарегистрированных в установленном порядке прав
на объекты интеллектуальной собственности, в том числе в виде
нематериальных активов. .......................................................................................................... 48
10.1.2. План мероприятий по обеспечению правовой охраны объектов
интеллектуальной собственности. ......................................................................................... 48
10.2 Сертификация продукции. ............................................................................................... 49
10.2.1. Необходимые сертификаты на продукцию, условия, сроки и стоимость
получения, с указанием уже полученных. .......................................................................... 49
10.2.2. Необходимые сертификаты при экспорте продукции, условия, сроки и
стоимость получения. ................................................................................................................. 49
10.3 Лицензирование осуществляемой деятельности. ................................................... 50
ПРИЛОЖЕНИЕ............................................................................................................................. 52
4
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
1. Резюме проекта
1.1. Краткое описание проекта
Предлагается строительство жилого микрорайона с самостоятельной
инфраструктурой на земельном участке ориентировочной площадью 108 гектар,
расположенном в живописной природной зоне близости от города Горячий
Ключ.
В рамках проекта планируется уникальное сочетание малоэтажной жилой
застройки, комплекса коттеджей и таунхаусов, совмещающая беговые,
велосипедные и пешеходные дорожки, озеленение всей застраиваемой
территории – все это располагает к здоровому образу жизни, комфортному
проживанию и отдыху.
5
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Строительство комплекса офисного и торгово-развлекательного
назначения, спортивно-оздоровительного комплекса делает данный микрорайон
наиболее востребованным и привлекательным.
6
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
В рамках реализации проекта предусмотрено строительство следующих
объектов:
1. Многоквартирные жилые дома.
2. Индивидуальная жилая застройка (коттеджи и таунхаусы).
3. 3 крытых паркинга на 2 500 машино-мест.
4. Торгово-развлекательный комплекс с офисными помещениями.
5. Спортивно-развлекательный комплекс.
6. Детские образовательные учреждения (школа, детский сад).
7. Офис управляющей компании.
8. Пункты охраны.
Строительство микрорайона планируется вести несколькими очередями с
постепенным вводом в эксплуатацию и продажей объектов жилой
недвижимости и мест на паркинге, объектов коммерческого назначения.
Данный бизнес-план разработан для определения экономической
эффективности проекта, его рентабельности и сроков окупаемости
инвестиционных затрат.
7
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
1.2. Размер капитальных вложений для реализации проекта
В состав проекта включено возведение инженерной инфраструктуры
(водоснабжение,
канализация,
электроснабжение,
теплоснабжение,
газоснабжение, телефонизация, подъездные пути) на земельном участке
площадью 1 082 800 кв.м., отведенном под комплексное строительство,
разработку проектно-сметной документации, строительство зданий жилого и
нежилого назначения.
Строительная площадка включает следующие объекты:
1. Многоквартирные жилые дома на 5 600 квартир общей площадью 353
500 кв.м.
2. Индивидуальная жилая застройка: коттеджи (145 штук) и таунхаусы
(258 штук) общей площадью 35 500 кв.м.
3. 3-этажный торгово-развлекательный комплекс с офисными
помещениями ориентировочной площадью 7 400 кв.м.
4. 2-этажный спортивно-развлекательный комплекс общей площадью
4 200 кв.м.
5. Детские образовательные учреждения (школа, детский сад) общей
площадью 9 800 кв.м.
6. Офис управляющей компании общей площадью 1 200 кв.м.
7. 5 пунктов охраны общей площадью 800 кв.м.
8
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
В состав прединвестиционного исследования включены работы по
подготовке и получению исходно-разрешительной документации, а также
разработка архитектурно-планировочного решения.
В стоимость проектных работ включена стоимость разработки,
подведения и согласования с уполномоченными муниципальными структурами
инженерных расчетов для данного земельного участка. В расчетах принято
допущение, что точки подключения расположены на границе участка, либо в
непосредственной близости.
В стоимости строительства учтены следующие виды работ:
 строительство зданий;
 строительство дорожного покрытия;
 строительство паркингов;
 установка пожароохранной сигнализации;
 установка вневедомственной охраны.
Таблица 1. Предположительная потребность в обеспечении объектов инженерной
инфраструктурой
Наименование
Характеристика
Электричество
Водоснабжение
Канализация сточных вод
Телефонизация
28 500 кВт
10 300 м. куб./сут
9 5000 м. куб. /сут
4 500 абонентов
Строительство предполагается вести из современных конструкций
капитального типа. Наружная и внутренняя отделка – из высококачественных
материалов, фундамент предусмотрен из монолитного железобетона с учетом
инженерно-геологического заключения. Перекладка и подключение к городским
сетям будет выполнена в соответствии с техническими условиями.
Проектно-сметная документация не разработана. Проект экспертизы не
проходил, заключения отсутствуют. В настоящее время подготовлен
предварительный сметный расчет затрат:
Таблица 2. Предварительный расчет затрат, тыс. руб.
№
п/п
Наименование глав,
объектов, работ и
затрат
1
2
Глава 1
1.
Подготовка территории
строительства
Предварительный сметный расчет
Строительных
работ
3
Монтажных
работ
4
71 174,5
Оборудования
5
Прочих
затрат
6
1 423,5
9
Общая
сметная
стоимость
7
72 598,0
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Глава 2
2.
Основные объекты
строительства
Глава 3
3.
Объекты подсобного и
обслуживающего
назначения
Глава 4
4.
Объекты
энергетического
хозяйства
Глава 5
5.
Объекты транспортного
хозяйства и связи
Глава 6
6.
7.
7 117 450,0
640 570,5
0,0
617 980,0
167 520,0
0,0
0,0
8 543 520,5
Наружные сети и
сооружения
Глава 7
2 688,0
53,8
2 741,8
Благоустройство и
озеленение территории
ИТОГО по главам 1-7
32 028,5
640,6
32 669,1
169 637,8
8 651 529,4
288,9
14 735,6
169 926,8
8 666 265,0
1 447,6
73 825,4
171 374,3
8 740 090,4
17 480,2
17 480,2
87 400,9
87 400,9
7 223 341,0
640 570,5
617 980,0
Глава 8
8.
Временные здания и
сооружения
Итого по главам 1-8
14 446,7
7 237 787,7
640 570,5
617 980,0
Глава 9
9.
Прочие работы и
затраты
ИТОГО по главам 1-9
72 377,9
7 310 165,6
640 570,5
617 980,0
Глава 10
10.
Содержание дирекции
строящихся
предприятий
Глава 11
11.
Подготовка
эксплуатационных
кадров
Глава 12
12.
Проектноизыскательские работы,
авторский надзор
ИТОГО по главам 1-12
13.
14.
15.
16.
Резерв средств на
непредвиденные
работы и затраты
ВСЕГО (без налогов
на прибыль и НДС)
в том числе,
возвратные суммы
Налог на добавленную
стоимость, 18%
Всего с НДС
7 310 165,6
640 570,5
617 980,0
276 255,4
8 844 971,5
73 101,7
6 405,7
6 179,8
2 762,6
88 449,7
7 383 267,2
646 976,2
624 159,8
279 018,0
8 933 421,2
44,6
2 185,8
1 608 015,8
2 141,1
1 328 988,1
116 455,7
112 348,8
50 223,2
8 712 255,3
763 431,9
736 508,6
329 241,2 10 541 437,0
10
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Территория благоустраивается с организацией проезда для пожарных
машин, хозяйственных подъездов, организацией тротуаров, озеленением
территории, организацией мест отдыха.
Структура инвестиционных издержек представлена в таблице 1
приложения.
Таблица 3. Структура инвестиций
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
Структура инвестиций
Капитальные вложения, в т.ч.:
здания и сооружения
строительно-монтажные работы
оборудование
прочее
Затраты на приобретение оборотных средств
Другие инвестиции
Общие инвестиции по проекту
НДС на СМР, оборудование, оборотные
средства
Общий
объем, тыс.
руб.
10 541 437,0
8 712 255,3
763 431,9
736 508,6
329 241,2
95 797,1
30 794,8
10 668 029,0
1 608 015,8
1.3. Размер необходимого земельного участка
Строительство жилого микрорайона с объектами инфраструктуры
планируется организовать в г. Горячий Ключ с/о Бакинский, секция 4, на
земельном участке, расположенном в 5 м на северо-запад от землепользования
№ 203 а, с/о Бакинский, секция 4, контура 24, 37, 40, 41, 44, 45, 46, 48, 52, 66, 67,
68. Декларированная площадь предоставляемого земельного участка – 1 082
800 кв.м., кадастровый номер квартала:23:41:0101001:251, категория земель –
«Земли населенных пунктов – для сельскохозяйственного производства».
Необходимо согласование вида разрешенного использования земельного
участка с установленного вида – «для сельскохозяйственного производства» на
испрашиваемый вид – «для малоэтажной застройки», а также разработка
документации по планировке территории, в составе которой должен быть проект
межевания на основании генерального плана станицы Бакинская
муниципального образования город Горячий Ключ. Здания, строения, ценные
зеленые насаждения, геознаки, памятники культуры, истории, архитектуры на
земельном участке отсутствуют.
11
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
1.4. Источники финансирования проекта
Финансирование проекта планируется за счет собственных средств
инвестора в полном объеме. Данный бизнес-план разработан для привлечения
инвестиционных средств, позволяющих реализовать проект.
1.5. Срок реализации проекта
Дата начала реализации проекта – 1 кв. 2016 года. Строительство
планируется осуществить в течение 48 месяцев. Период планирования
деятельности организации по данному бизнес-плану – 4 года.
1.6. Показатели эффективности реализации проекта (основные
финансовые показатели доходности и окупаемости)
Таблица 4. Основные финансовые показатели
Показатель
Единица
измерения
Значение
млн. руб.
1 723,57
чистая приведенная стоимость (NPV)
индекс прибыльности (PI)
1,09
внутренняя норма доходности (IRR)
%
158,2
доходность инвестиций (ROI)
%
16,2
средняя норма рентабельности (ARR)
рентабельность деятельности
4,9
%
75,3
1.7. Контрольные показатели реализации бизнес-плана с указанием
количественных характеристик и периода (момента) их достижения
Таблица 5. Контрольные показатели
Единица
измерения
Значение
Контрольная
дата
млн. руб.
10 668,03
4 кв. 2019 г.
чел.
17
3 кв. 2015 г.
выручка
млн. руб.
3 237,39
2019 год
чистая прибыль
млн. руб.
2 436,74
2019 год
срок окупаемости
год
2,00
4 кв. 2017 г.
дисконтированный срок окупаемости
год
2,25
1 кв. 2018 г.
млн. руб.
716,21
2019 год
Показатель
стоимость проекта
численность персонала
сумма налогов и сборов
12
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
2. Общие сведения об инициаторе проекта
2.1. Наименование заявителя, его адрес и контактные данные
Таблица 6. Данные об инициаторе
Администрация муниципального образования город Горячий Ключ
глава муниципального образования
353290 Краснодарский край, г. Горячий
Ключ, ул. Ленина, 191
Шварцман Николай Исхильевич
телефон
8 (86159) 3-50-41
факс
8 (86159) 3-50-41
официальный сайт
www.gorkluch.ru
инвестиционный портал
www.admgorkluch.ru
e-mail
gor_kluch@mo.krasnodar.ru
адрес
2.2. Информация о структуре уставного капитала и составе
учредителей (акционеров, участников) заявителя, владеющих долей,
превышающей 5 процентов в уставном (акционерном) капитале
В рамках настоящего проекта предполагается привлечение инвестора для
его реализации. При этом 100% доли будет приходиться на потенциального
инвестора или, будет произведена разбивка долей в Уставном капитале в
зависимости от наличия инвестиционного портфеля
2.3. Вид (виды) экономической деятельности
Строительство недвижимости, предусмотренное настоящим проектом,
будет осуществляться непосредственно инвестором проектом или лицом,
уполномоченным им. Объекты жилой и нежилой недвижимости, места на
крытом паркинге будут реализовываться по мере их ввода в эксплуатацию.
Вид деятельности предусмотрен группами 45.2 «Строительство зданий и
сооружений».
2.4. Предполагаемая организационно-правовая форма реализации
проекта
Общество с ограниченной ответственностью, с применением общего
режима налогообложения.
13
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
2.5. Ответственный за подготовку бизнес-плана проекта
Таблица 7. Данные об ответственном за подготовку проекта
Андреева Нина Андреевна
телефон
Главный специалист управления по
инвестиционным вопросам
(86159) 4-35-46
факс
(86159) 4-35-46
e-mail
invest@admgorkluch.ru
должность
3. Производственный план проекта
3.1.
Описание
производственно-технологических
Основные технические параметры и стадии производства
процессов.
С самой начальной фазы
инвестирования
осуществляются
функции заказчика на стадии
инвестиционного
обоснования,
финансирования и принятия работ,
определение
места
размещения
объекта инвестирования с учётом
принципиальных требований рынка
позиционируемых товаров и услуг.
Перечень
этапов
по
земельным вопросам:
 оформление земельного участка под целевое строительство;
 формирование межевого дела;
 получение кадастрового плана;
 получение градостроительного плана;
 регистрация земельного участка в юстиции, получение свидетельства
о государственной регистрации права.
Планирование
достижения
намеченных
технико-экономических
показателей:
 получение согласований государственных органов по объему
строительства, достаточном для принятия решений заказчиком (инвестором) о
целесообразности развития Проекта;
14
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
 разработка технического задания, в соответствии с территориальными
коэффициентами на застройки территории (пятно застройки).
 разработка норм расхода основных строительных материалов при
строительстве;
 организация учета и отчетности;
 организация технического надзора за строительством;
 приемка и сдача в эксплуатацию законченных строительных
объектов.
Технология осуществления функций в области технического надзора
включает:
 выезд для первичного обследования объекта заказчика (визуальный
осмотр);
 определение и контроль сметной стоимости выполняемых работ;
 участие в переговорах с подрядной организацией Заказчика с целью
уточнения договора, календарного плана, проектно-сметной документации,
технологии производства работ и взаимодействия;
 контроль качества строительства и ремонта, включающий в себя
систематическую проверку соответствия объема, стоимости, технологии и
качества выполняемых строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП,
проектной документацией, действующими нормами и техническими условиями;
 осуществление контроля за выполнением строительно-монтажных
работ в сроки, предусмотренные Договором подряда;
 контроль за выполнением утвержденного заказчиком графика
строительно-монтажных работ и сроков поставки на объект материалов, а также
контроль использования материалов на объекте;
 проверка наличия необходимой документации, сертификатов,
результатов лабораторных анализов и испытаний материалов, конструкций,
применяемых при строительстве объекта;
 контроль своевременного устранения недостатков и дефектов,
выявленных при приемке работ;
 участие в приемке законченных этапов;
 участие в приемке скрытых работ.
Данный проект предусматривает строительство следующих объектов:
1. Многоквартирные жилые дома: здание каркасного типа, колонны
монолитные, перекрытие монолитное безригельное, покрытие площадок –
бетоно-мозаичное, окна – металлопластиковые, цоколь: облицовка бутом.
15
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Ориентировочное число квартир – 5 600 (точное количество будет известно
после составления проектной документации), из них однокомнатных квартир – 1
650 шт., двухкомнатных – 2 700 шт., трехкомнатных – 1 250 шт.
Таблица 8. Краткая характеристика домов
Наименование
Степень огнестойкости
Класс ответственности
Фундамент
Стены наружные
Перегородки межквартирные
Отмостка
Характеристика
II
II
сваи (плитный ростверг)
трехслойные: лицевой кирпич, ячеистые бетонные
блоки, утеплитель из пеноизола
пенобетонные блоки
асфальтобетонная
2. Индивидуальная жилая застройка: 145 коттеджев и 258 таунхаусов
общей площадью 35 500 кв.м.
Коттедж – простой одно-,
полутораэтажный
домик
площадью от 80 до 110 кв.м.
Таунхаус – малоэтажный жилой
дом
на
несколько
многоуровневых
квартир
с
изолированными входами.
Ввиду
особенностей
рельефа земельного участка
(уклоны, уровень грунтовых
вод), коттеджи и таунхаусы
будут ставиться на комбинированный ленточно-свайный фундамент.
Устанавливают свайные элементы на глубину промерзания грунта. Их
размещают по углам периметра ленты, прямо под несущими стенами, не менее
одного по каждой из сторон дома.
Стены дома будут сооружаться из кирпича. При этом, для сокращения
затрат при строительстве и уменьшения массы стен и соответственно нагрузки
на фундамент планируется применение пенобетона с последующей облицовкой.
16
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Перевязка блоков из
пенобетона
с
лицевым
кирпичом
реализовывается
посредством кладочной сетки.
Пенополистирол,
имеющий
толщину 5 см., выступает
здесь в качестве утеплителя.
На
5-7
см.
от
стен
устанавливают облицовку из
кирпича. Саму же кирпичную
стену
кладут
либо
в
полкирпича, либо «на ребро»
(при
использовании
модульного кирпича).
Все основные элементы будущей крыши производятся из древесины.
Крышу утепляют, чтобы уменьшить возможные теплопотери, исключить
вероятный перегрев чердачной или мансардной части в жару. При монтаже
кровли
обязательно
проведение
мероприятий
по
утеплению
и
гидропароизоляции. Вид кровли будет определен проектной документацией.
Предпочтение в качестве материала кровли будет отдаваться черепице.
Внутренние стены штукатурят, грунтуют и проводят иную работу,
нужную для завершающей отделки (окраска, оклеивание обоями, монтаж
листовых материалов и т.д.).
3. 3-этажный торгово-развлекательный комплекс с офисными
помещениями ориентировочной площадью 7 400 кв.м.
4. 2-этажный спортивно-развлекательный комплекс общей площадью
4 200 кв.м.
5. Строительство школы и детского сада общей площадью 9 800 кв.м.
6. Офис управляющей компании общей площадью 1 200 кв.м. Для
оперативного реагирования на вопросы от граждан.
7. Организация 5 пунктов охраны (КПП) общей площадью 800 кв.м.
Цель строительства коммерческих площадей – обеспечение жителей
нового микрорайона всей необходимой бытовой инфраструктурой в зоне
шаговой доступности – продуктовыми и непродовольственными магазинами,
фитнес-клубом, парикмахерскими, кафе, ремонтными мастерскими и т.д.
В рамках реализации рассматриваемого проекта необходимо осуществить
ряд этапов организационно-технического характера.
17
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
1. Для организации подъезда к объекту необходимо обеспечить
подъездные пути, установить необходимые дорожные знаки. Для обеспечения
безопасности движения пешеходов создать тротуары.
2. Подготовка инфраструктуры комплекса, обеспечение искусственного
освещения территории.
На этом этапе необходимо осуществить следующие работы:
 строительство обеспечивающих помещений,
 строительство и установка зданий и сооружений,
 организация коммуникаций,
 строительство парковочных зон.
3. Третий этап предполагает проведение следующих мероприятий:
 приобретение и доставка необходимой техники,
 проведение отделочных работ.
4. Реализация жилых и коммерческих площадей.
Программа производства и реализации продукции, представлена в
приложении (таблица 3).
3.2. Описание необходимой инфраструктуры
Для полноценной работы необходимо обеспечение зданий инженерными
коммуникациями и связью, в том числе электроснабжение, водоснабжение и
канализация, газоснабжение, подъездные пути.
Все инженерные сети проектируемого комплекса подключаются к
существующим инженерным общим сетям. Для этого необходимо обеспечить
выполнение работ в соответствии с техническими условиями городских
жилищно-коммунальных служб и заключение соответствующих договоров.
Стоимость затрат на проведение данных работ включено в общую
инвестиционную
стоимость
строительства
комплекса.
Затраты
на
реконструкцию и организацию внутриплощадочных сетей также включены в
общую стоимость проекта.
Текущие расходы по коммунальным услугам запланированы исходя из
ориентировочных объемов потребления (проектные объемы) и действующих
тарифов для юридических лиц.
18
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
3.3. Сведения о производственном, технологическом и ином
оборудовании, материальных ресурсах, необходимых для реализации
проекта. Требования к оборудованию и качеству применяемых материалов
При расчете затрат на производство размер общепроизводственных и
общехозяйственных расходов, относимых на инвестиционный проект,
определяется соответственно затратам по деятельности предприятия, не
связанным с процессом строительства, существующие организационные затраты
отражены в таблице 6 приложения.
В сумму капитальных вложений проекта входят:
 Разработка проектно-сметной документации.
 СМР (строительно-монтажные работы).
 Благоустройство территории.
Строительство будет вестись по современным технологиям с
применением высокотехнологичного оборудования и практичных строительных
материалов.
В рамках данного проекта при расчетах затрат на покупку оборудования
учтен минимально необходимый перечень для реализации объектов жилой
недвижимости (техника и оборудование для поддержания и функционирования
микрорайона) и обеспечения функционирования объектов нежилой
недвижимости (теплонергетическое оборудование, системы кондиционирования
и воздухоподготовки, оборудование для инженерных систем и т.д.).
Специализированное технологическое оборудование для организации
производства на данной территории будет определяться конкретным
арендатором в соответствии с его бизнес-стратегией и программой развития.
3.4. Сведения о степени готовности заявителя к началу деятельности
Технической документации нет. Приобретение оборудования для
внутреннего оснащения строительных объектов планируется в рамках
реализации проекта и требует финансирования. Переговоры с поставщиками,
подрядчиками
и
покупателями
не
проводились,
предварительных
договоренностей нет.
Проектно-сметная
документация
не
разработана,
подготовлен
предварительный сметный расчет затрат. Проект экспертизы не проходил,
заключения отсутствуют.
19
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
4. Маркетинговый план проекта
Для осуществления проекта необходимо разработать и реализовать
стратегию маркетинга, предполагающую:
 стратегию сбыта;
 оптимизацию ценообразования;
 широкое проведение мероприятий по продвижению продукции
(возводимых строительных объектов, помещений).
При этом достижение обозначенных целей возможно только при
эффективном использовании и профессиональном сочетании всех инструментов
маркетинга.
Рынки недвижимости городов и регионов России находятся сейчас на
этапе активного развития. Недвижимость Краснодарского края, особенно в
Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, Горячем Ключе привлекает
покупателей со всей страны в силу благоприятного климата и высоких
показателей социально-экономического развития территорий.
Ситуация на рынке недвижимости Черноморского побережья
определяется коротко – растет все: объем строительства, потребительский спрос
и цена на квадратные метры. Недвижимость на Черноморском побережье, по
темпам роста цен, сравнима с такими мегаполисами, как Москва и СанктПетербург.
Покупателей недвижимости в Горячем Ключе привлекает географическое
положение города, богатая природа и
экологически
чистый
район.
Инвестиционная привлекательность
города
отмечена
на
многих
российских
и
международных
форумах, где он признан одним из
перспективных
и
динамично
развивающихся курортов России.
Интенсивное
развитие
Горячего
Ключа
происходит
благодаря
огромному желанию многих жителей
страны иметь недвижимость именно в этом прекрасном, удаленном от городской
суеты месте. При этом город находится в часовой доступности как от центра
региона, так и от черноморского побережья. Город имеет привлекательность не
только в плане отдыха, но и для постоянного проживания.
20
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Предпринимательский замысел проекта заключается в удовлетворении спроса
на жилье как бизнес-класса, так и на частные коттеджи с приусадебными
участками вдоль набережной реки Псекупс города Горячий Ключ.
В рамках реализации настоящего проекта планируется строительство жилого
микрорайона с объектами общественной инфраструктуры на участке общей
площадью 1 082 800 кв.м.
Также предусматривается организация транспортной и пешеходной связи
планируемого объекта с центральной частью города.
По всем транспортным направлениям внутри жилого комплекса
предусмотрены парковочные места для хранения личных транспортных средств
населения.
Выполняемое благоустройство включает озеленение территории с
подсадкой в зонах свободных от инженерных коммуникаций зеленых
насаждений лиственных и хвойных пород, а также устройство газонов и
цветников.
4.1. Конкурентные преимущества реализуемого проекта перед
российскими и зарубежными аналогами
Особенность Горячего Ключа в том, что это единственное место на Юге
России, где сочетаются лечебные факторы ессентукских питьевых минеральных
вод и сероводородных ванн Сочи и Мацесты. Здесь имеется более 10
минеральных источников, воды которых используются для ванн и питьевого
21
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
лечения. Это термальные (от +42С до +60С), сероводородные, хлоридногидрокарбонатные, натриевые и щелочные воды.
В Горячем Ключе ежегодно отдыхает свыше 70 000 человек. Здесь
имеется 6 круглогодичных санаториев, принимающих на оздоровление взрослых
и детей, более 10 гостиниц, курортный парк, водолечебница, питьевая галерея.
Для любителей активного отдыха за городом расположено 3 туристические
базы. Одновременно на курорте может разместиться до 2 000 человек.
Данные факторы определяют привлекательность данного проекта как для
инвестора, так и для потенциальных покупателей и арендаторов.
Кроме того, конкурентными преимуществами данного проекта могут
явиться:
– возможность долевого участия;
– внедрение системы стандартизации процесса предоставления услуг;
– повышение уровня персонализации услуг и технического
совершенствования их исполнения;
– применение гибкой ценовой политики по отношению к конкурентам;
– улучшение качественных характеристик услуг в части их
стандартизации, уровня сервиса.
Рынок недвижимости – специфический рынок. Он наиболее сильно
подвержен различным ценообразующим факторам. Цена на недвижимость
зависит от стабильности либо нестабильности в обществе, политической
ситуации, постоянно меняющегося законодательства, местоположения объекта
здоровой и нездоровой конкуренции и, наконец, амбициозности владельцев
самой недвижимости. Тем не менее, этому рынку не чужды законы развития, и
все изменения, несомненно, поддаются анализу и прогнозированию. Рынок
жилой недвижимости Краснодарского края входит в фазу роста, что
подтверждается ростом цен и увеличением темпов продаж строящихся объектов.
Выгодное
географическое
положение
жилой
недвижимости,
привлекательные для населения природные условия, обеспеченность социальной
инфраструктурой
и
ряд
других
особенностей,
вытекающих
из
пространственного положения планируемого жилого микрорайона, позволяет
обеспечить высокий уровень спроса на предлагаемое жилье и объекты
коммерческого назначения, и соответственно, позволяет сформировать цену,
обеспечивающую окупаемость планируемого инвестиционного проекта.
22
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
4.2. Стратегия продвижения реализуемого проекта на рынке,
реклама
В предлагаемом проекте на стадии функционирования предусмотрены
затраты на рекламу в размере 0,1% от выручки.
В зависимости от целей рекламной кампании, периода деятельности,
конъюнктуры и финансового состояния компании рекламирование должно
эффективно сочетать различные типы и виды рекламы и использовать
различные каналы информации.
Для продвижения реализуемого проекта строительства жилого
микрорайона предполагается использование «престижной» рекламы, цель
которой – создание корпоративного имиджа и достижение известности бренда
компании.
Рынок, на который планируется выйти, по данным маркетинговых
исследований характеризуется стагнацией.
Это объясняется несколькими причинами, среди которых можно
выделить:
 эксперты прогнозируют снижение темпов роста первичного рынка
жилья в связи с финансовым кризисом, снижения темпов роста ВВП. Но в этом
же контексте эксперты отмечали и развитие целевых программ, например
«субсидирование ипотеки государством»;
 рост экономики, благосостояния края, в связи с чем в этот регион
возрастает миграция, в том числе и состоятельных граждан из других регионов;
 принятие ряда документов, направленных на развитие жилищного
сектора.
Достаточно распространенным каналом «престижной» рекламы
(коммерческой пропаганды положительного образа) является организация
прессконференций с приглашением представителей общественности, прессы,
крупного бизнеса и местной Администрации.
До момента проведения рекламной кампании будет разработан
собственный бренд, который в дальнейшем будет использован для активного
продвижения. PR кампания по выбору места должна подкрепляться
всевозможными акциями:
 почтовая рассылка в регионы России, преимущественно в ЮФО;
 показ видеороликов по телевидению;
 наружная реклама;
 паблисити и инициированные публикации.
23
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
При этом основными критериями целевой аудитории являются: широкая
география охвата; уверенное положение на рынке; устойчивые темпы
увеличения объемов продаж и числа постоянных покупателей. Также
планируется размещения совместной рекламы и организации специальных
мероприятий по привлечению покупателей. Таким образом, компания получит
возможность определять направление развития системы дистрибуции.
4.3. Политика ценообразования
Категория ценовой политики – на конкурентной основе (цены на уровне
или ниже цен конкурентов).
Цели ценовой политики – получение максимальной прибыли при
запланированном объеме продаж, с учетом номенклатуры и качества
возводимых объектов, значимости и покупательной способности потребителей и
цен конкурентов.
В соответствии с затратной частью и нормой прибыли при
запланированном объеме продаж определена предварительная политика
ценообразования. При этом в расчетах принята среднегодовая цена реализации
единицы продукции с учетом сезонных, маркетинговых, оптовых и прочих
скидок.
Таблица 9. Ценовая политика
Продукция (услуга)
Ед. изм.
Цена (тыс. руб.)
Продажа квартир
кв.м.
41,000
Продажа коттеджей и таунхаусов
кв.м.
44,000
шт.
500,000
кв.м.
50,000
Продажа парковочных мест
Продажа коммерческих помещений
Установленная цена должна полностью возмещать все затраты
производства и сбыта, а также обеспечивать получение заложенной нормы
прибыли. Метод ценообразования выбран с учетом уровня цен конкурентов.
Гарантией качества является выполнение работ в соответствии с
действующими нормативами строительства и обслуживания торговых и деловых
центров.
В качестве гарантии качества возможно добровольным участие в
мероприятиях по контролю над качеством своих услуг стандартами сторонних
организаций, таких как стандарты серии ИСО.
24
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
4.4. Предполагаемые потребители продукции (товаров, работ, услуг)
реализуемого проекта
В соответствии с проведенным опросом покупателей недвижимости в
Краснодарском крае 95% всех опрошенных планируют приобрести жилье для
себя в целях проживания на постоянной основе. 5% опрошенных планировали
использовать недвижимость в инвестиционных целях.
Предпочтения по количеству комнат. В среднем классе наиболее
востребованными являются 2-комнатные квартиры – 62,5% покупателей; вторые
по популярности 1-комнатные квартиры – 18,8% покупателей; 3-комнатные
квартиры составляют – 12,5% , четырех комнатные – 6,2% всех запросов.
многокомнатные; 6,2%
3-х, 12.5%
1-но, 18.8%
2-х, 62.5%
Рисунок - Предпочтения покупателей по площади квартир
Наиболее востребованными являются квартиры площадью 41-60 кв.м. –
56,3% запросов; далее по популярности следуют квартиры площадью до 41 кв.м.
и площадью 61-80 кв. м – по 12,5% запросов; квартиры площадью 81-100 кв.м.
составляют 6,2% среди всех запросов.
Бюджет покупки
В начале 2014 года размер бюджета покупателей на приобретение
квартир в новостройках распределился следующим образом:
 2,5-3 млн. руб. готовы были потратить на покупку жилья 33%
покупателей.
 27% покупателей готовы купить квартиру стоимостью 1-2 млн. руб. и
2,5-3,5 млн. руб.
 6,5% покупателей имеют бюджет – 1,5 млн. руб.
 6,5% покупателей имеют бюджет более 4,5 млн. руб.
25
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
6.50%
6.50%
33%
27%
27%
2-2,5 млн.руб.
1-2 млн.руб.
2,5-3,5 млн.руб.
до 1 млн.руб.
более 3,5 млн.руб.
Рисунок - Бюджет на покупку квартиры
При сравнении полученных данных с данными опроса прошлого года
видна тенденция по снижению бюджета на покупку квартиры. Данный факт
объясняется увеличением доли покупателей жилья, участвующих в федеральных
целевых программах.
Факторы, влияющие на выбор объекта
При выборе дома покупатели принимают решение на основании ряда
факторов:
 хорошая транспортная доступность
 инфраструктура вокруг дома
 цена
 наличие зеленой зоны вокруг дома и удаленность от автомобильных
дорог.
 обязательным требованием покупателей является площадь кухни от
10 кв.м.
Инфраструктура вокруг…
95%
Хорошая транспортная…
95%
Стоимость
65%
Паркинг
25%
Наличие школ и детских…
25%
Площадь кухни
25%
Надежность застройщика
5%
Вид из окна
3%
Рисунок 1- Факторы, влияющие на выбор объекта
26
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Анализ потребительских предпочтений показал, что наиболее
привлекательным выглядит объект, расположенный в районе с хорошей
транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой вокруг,
желательно наличие зеленой зоны недалеко от объекта. При этом основным
критерием привлекательности объекта остается цена.
По характеристикам квартир выявлены следующие предпочтения:
площадь кухни не менее 10 кв.м., стадия отделки не принципиальна; желательно
наличие придомовой парковки.
Планируемый жилой микрорайон будет ориентирован на все слои
населения, как на жителей, так и на гостей муниципалитета. Прогнозируемая
доля объема продаж жителям края – 85%, жителям других субъектов России –
15%.
Проведенное исследование свидетельствует о высокой устойчивости
проекта к неблагоприятным внешним факторам.
5. Анализ рынка
5.1. Состояние российского отраслевого рынка/внешних рынков
реализуемого проекта.
Рынок малоэтажной недвижимости региона активно развивается, как на
побережье, так и в «континентальной» части края.
Сегодня Краснодарский край — один из наиболее динамично
развивающихся регионов России. По данным Росстата, в 2013 году совокупный
ВРП края составил 957,5 млрд. рублей — это шестое место по субъектам
федерации вслед за Москвой и Московской областью, Санкт-Петербургом,
Тюменской областью и Татарстаном. По размерам ВРП Краснодарский край
превосходит все регионы соседнего Северо-Кавказского федерального округа
вместе взятые, а своего главного конкурента на юге России — Ростовскую
область — по этому показателю обгоняет в полтора раза.
Ключевыми отраслями экономики Кубани традиционно являются
сельское хозяйство и туризм. По объемам сельскохозяйственного производства
Краснодарский край находится на первом месте в России, производя больше
всех зерна, сахарной свеклы, плодов и ягод, на втором — по производству семян
подсолнечника, меда, яиц, мяса скота и птицы, на третьем — по производству
молока и овощей. Край является главным туристическим регионом России — на
курортах Черноморского побережья ежегодно отдыхает порядка 10-12 млн.
человек. В последние годы активно развивается транспортная инфраструктура
27
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
региона — аэропорт Краснодара в прошлом году обслужил более 2 млн.
пассажиров, это самый большой показатель на юге России и седьмой по стране в
целом.
Экономические перспективы Краснодарского края определяет несколько
факторов длительного действия.
 общая структура хозяйства. При переходе от плановой экономики к
рыночной Краснодарский край не испытал таких потрясений, как его соседи —
Ростовская область с ее требовавшей модернизации промышленностью и
Ставропольский край, оказавшийся в близком соседстве с горячими точками.
 новые возможности. Падение «железного занавеса» активизировало
внешнеэкономический и транспортно-логистический потенциал региона, где
находится крупнейший в России Новороссийский порт, который перерабатывает
более 120 млн. тонн грузов (примерно четверть грузооборота российских
портов).
 значительная роль малого бизнеса, обеспечивающего самозанятость
для десятков тысяч жителей региона. В 2013 году в этой сфере работали
примерно треть населения края, к 2020 году ставится задача довести долю
малого бизнеса в ВРП региона до 60%.
Кубанская столица — одна из немногочисленных новых точек роста на
карте России за последние 20 лет. В советский период это был типичный
провинциальный город, и краснодарцы по старой памяти иногда еще называют
его станицей, но за последние годы Краснодар совершил резкий рывок по
основным показателям социально-экономического развития. Согласно данным
регулярного исследования, проводимого администрацией города, по итогам
2010 года Краснодар лидировал по 16 из 26 ключевых показателей среди
городов Южного федерального округа.
Наиболее принципиальные из них — показатели жилищного
строительства. В прошлом году в Краснодаре с его официальным населением
986 тыс. человек было введено в действие больше миллиона квадратных метров
жилья, а в соседнем Ростове-на-Дону (население более 1,0 млн. человек) —
только 850 тыс. кв. м. В пересчете на одного жителя Краснодар уже далеко
перешагнул чаемый федеральным центром показатель ввода жилья —
квадратный метр на человека в год.
В Краснодарском крае сегодня реализуются наиболее масштабные на юге
страны проекты комплексного освоения территории,
Недвижимость. Статистика
28
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Рынок недвижимости в Краснодарском крае — один из самых
масштабных в стране. В 2014 году здесь построили более 3,5 млн. кв. м жилья —
это второе место в России после Московской области, или 6,2% всего жилья,
построенного в России за прошлый год. Количество вводимого жилья в расчете
на одного человека составило 0,691 кв. м — это пятый показатель по стране,
существенно превышающий среднероссийский уровень.
В силу аграрного профиля экономики региона в структуре жилой
недвижимости существенное место занимает малоэтажное строительство, в том
числе в городской черте. Лишь в последние годы в городах Краснодарского
края, прежде всего в самом Краснодаре, наметился тренд к преобладанию
многоквартирных домов:
Тем не менее, традиция «жить на земле» в Краснодарском крае, как и в
целом на юге России, чрезвычайно устойчива. Поэтому доля самостоятельного
малоэтажного строительства в регионе по-прежнему значительно выше, чем в
целом по стране.
Примечательно, что кризисный спад строительной отрасли в конце 20082009 годах затронул Краснодарский край в существенно меньшей степени, чем
другие регионы. Объем строительных работ, выполненных в крае в 2009 году, на
4,5% превысил показатели 2008 года, в то время как по России в целом
снижение составило 20,5%. Однако здесь следует учитывать вклад олимпийских
строек в Сочи и значительную долю самостоятельного малоэтажного
строительства, которое удержало на плаву показатели ввода жилья. Многие же
крупные девелоперские компании во время кризиса испытывали в
Краснодарском крае такие же проблемы, как и в других субъектах.
На сегодняшний день в «малоэтажке» Краснодарского края львиная доля
по-прежнему
принадлежит
самостоятельному
строительству.
Сейчас
организованная застройка малоэтажного жилья занимает менее 5% рынка в
регионе. Поэтому недостаток предложения очевиден. Во многом это
объясняется молодостью рынка.
Недавний кризис привнес на рынок новую тенденцию — после пиковой
фазы кризиса произошла определенная активизация организованного
малоэтажного строительства в более низком ценовом сегменте. На
краснодарский рынок вышли небольшие строительные компании, которые
осваивают существенно меньшие пятна земли (зачастую предназначенные для
ИЖС), чем названные выше застройщики, но и цену готовы предложить
значительно меньшую.
29
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
В среднесрочной перспективе рынок малоэтажной недвижимости на
Кубани, будет расти — сейчас его толкает вперед неудовлетворенный спрос.
Однако пока малоэтажное строительство будет уделом небольших
застройщиков, о качественном прорыве на этом рынке говорить не придется. А
для крупных девелоперов этот сегмент сегодня невыгоден. Себестоимость
строительства, дорогая земля, слабость инженерных коммуникаций. И это одно
из основных препятствий для более масштабного внедрения организованных
форматов «малоэтажки» в Краснодарском крае.
5.2. Особенности сегмента рынка, в котором реализуется проект:
объем, динамика и тенденции развития.
Горячий Ключ – город с удивительной природой и уникальными
целебными минеральными источниками.
В 2015 г. планируется ввести в эксплуатацию около 13 тыс. кв. м.
Наибольший объем возводимого многоэтажного жилья сконцентрирован в
сегменте эконом–класса, доля которого составляет 70% от общего объема
предложения. Оставшиеся 30% принадлежат объектам среднего класса. Бизнес–
и элитный классы практически не представлены.
Стоимость домов зависит от места. Организованная малоэтажная
застройка в Горячем Ключе практически не развита. Домовладение в
престижных районах города стоит порядка 4,5–7,5 млн. рублей.
Средняя стоимость отдельно стоящих домовладений низкого качества
(средняя площадь — 50 м2) составляет 2,5 млн. рублей, среднего (75 м2) — 4
млн. рублей, высокого (175 м2) — 7,5 млн. рублей.
Наиболее
дорогостоящие
отдельно
стоящие
объекты
ИЖС
сосредоточены в черте города, преимущественно в Центральном районе и
курортной зоне. Здесь средняя стоимость домовладений низкого качества
составляет 4,5 млн. рублей, среднего — 5 млн. рублей, высокого — 7,5 млн.
рублей.
Цены на отдельно стоящие объекты ИЖС в населенных пунктах ниже
тех, которые сформированы по району в целом (с учетом города) практически в
2 раза и в объектах низкого класса составили 1,5 млн. рублей за домовладение,
среднего — 2,5 млн. рублей, высокого — 6,5 млн. рублей, что обусловлено
рядом причин. Во–первых, их неразвитость, несмотря на столь же значительный
курортный потенциал наряду с городом Горячий Ключ, не позволяет
устанавливать высокий уровень цен. Во–вторых, большая часть домовладений,
30
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
расположенных за чертой города, представляет собой ветхие турлучные и
саманные строения площадью до 100 м2, построенные более 20–30 лет назад.
В курортной зоне города Горячий Ключ земельные участки стоят от 800
тыс. рублей за сотку. В других населенных пунктах муниципального
образования цены в 10 раз меньше.
Большая часть реализуемых земельных участков Горячего Ключа
сосредоточена в городе (около 55% от общего количества объектов),
преимущественно в таких районах, как Центр, курортная зона, район ГАИ и
развилка. Если анализировать объем предложений не по количеству
выставленных на продажу
участков, а по их площади, то
видно, что другие населенные
пункты района аккумулируют
более 95% от общего объема,
т.е. практически весь рынок.
Это обусловлено тем, что в
черте города — дефицит
свободных от застройки земель
большой площади. В других
населенных пунктах наряду с
предложениями до 20 соток есть выставленные на продажу земельные лоты,
площадь которых превышает 1 га.
Средняя стоимость 1 сотки в городе составляет около 450 тыс. рублей, в
то время как в населенных пунктах района — около 75 тыс. рублей.
Коттеджные поселки на территории муниципального образования
представлены следующими основными зонами застройки:
Коттеджный поселок «Царское село»
31
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Расположен в живописном экологически благоприятном месте рядом с
центральным парком города Горячий Ключ. «Царское село» – это новый
современный комплекс (элитная недвижимость Горячего Ключа) с развитой
инфраструктурой
и
необходимыми
для
комфортного
проживания
коммуникациями. Единственный коттеджный поселок закрытого типа со своей
управляющей компанией и автономной инфраструктурой в Горячем Ключе.
Коттеджный поселок «Дубрава»
Расположен в окружении реликтовой дубовой рощи в экологически
чистом районе Горячего Ключа. «Дубрава» — жилой комплекс в традиционном
европейском стиле, вобравший в себя уникальность архитектуры и новейшие
строительные технологии. Строительство домов планируется из экологически
32
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
чистых материалов - кирпича, пенно и газобетона, а также сборно-каркасные и
щитовые дома.
Коттеджный поселок «Курортный»
Расположен непосредственно в черте города, в зоне жилой застройки
вдоль реки Псекупс. Закрытая территория, наличие всех коммуникаций,
транспортная доступность (10-15 минут на общественном транспорте до
курортной зоны), а также разумные цены выгодно отличают его на рынке
недвижимости Горячего Ключа.
5.3. Основные потребительские группы и их территориальное
расположение.
Целевыми потребителями можно считать жителей Горячего Ключа и
других муниципальных образований Краснодарского края со средним доходом:
 специалисты средних и мелких компаний;
 менеджеры начального и среднего звена;
 бизнесмены малого бизнеса.
Резюмируется об использовании застройщиком ипотечных программ под
кредитование физических и юридических лиц разных возрастных и социальных
групп населения муниципального образования Горячий Ключ и Краснодарского
края для покупки жилья в рамках данного проекта.
33
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
5.4. Основные участники российского/зарубежного рынка, степень
насыщенности рынка, анализ основных конкурентов (цены, методы
продвижения).
Участниками рынка недвижимости на территории Горячего Ключа
являются следующие строительные организации:
1. Строительная компания «Юг-Дом» (ул. Ворошилова 18 а, Тел.: 8-928427-65-70; Тел.: 8-938-403-68-62, yug-dom.com) производит общестроительные
работы в городе Краснодар, Краснодарском крае по следующим направлениям:
строительство коттеджей, возведение каркасных домов, малоэтажное
строительство, строительство из бруса, комплексный ремонт помещений.
2. Производственно-строительная компания «Терем» (ул. Псекупская
128 б, ул. Хадыженская 28 Б, Тел.: 8-918- 47-47-316, 8-918-212-00-22, 8 (86159)
4-71-60, 8 (86159) 4-66-88, http://terem-gk.ru/, http://terem-rielt.ru/) основана в 1998
году. На сегодняшний день «Терем» стала одной из крупнейших строительных
компаний в Краснодарском крае. ООО «Терем» предлагает квартиры в домах
различной комфортности от эконом-уровня до премиум-класса. На сегодняшний
день производственно-строительная компания «Терем» - это бренд качества и
надежности в Краснодарском крае и на Юге России. «Терем» входит в тройку
сильнейших строительных предприятий Кубани, что не раз подтверждалось
многочисленными дипломами. Один из последних – «Лидер экономики
Кубани». Начиная с 2010 г компания «Терем» регулярно принимает участие во
Всероссийских конкурсах на звание лучей строительной организации и
регулярно получает награды и дипломы.
3. Строительная компания ООО «М.Т. «ВПИК» (ул. Бабушкина 36, Тел.:
8-988-245-47-35, http://vpik.ru/) организована 16 сентября 1992 года. На
сегодняшний день это одна из наиболее крупных и успешных строительных
организации Краснодара. Компания проводит общестроительные и отделочные
работы, а также вводит в эксплуатацию многоэтажные жилые дома. Применение
самых современных технологий строительства гарантирует высокое качество
объектов и комфортную среду обитания для жильцов. Многолетний опыт
компании «ВПИК» свидетельствует о надежности и устойчивости положения
компании на строительном рынке. За 22 года «ВПИК» возвел более 50 жилых
домов - а это свыше 500 тыс. кв. м. жилья для тысяч семей. ООО «М.Т. «ВПИК»
- надежный застройщик, которому можно доверять. Компания несет
ответственность за взятые на себя обязательства. «ВПИК» не подвел ни одного
своего дольщика, какие бы сложности не возникали на мировом экономическом
рынке.
34
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
5.5. Текущее положение заявителя на рынке, оценка доли рынка,
основные конкурентные преимущества.
В настоящее время организации существует в виде бизнес-идеи,
следовательно, на рынке не представлена.
5.6. Планируемая доля рынка после реализации проекта.
Планируемые показатели рассматриваемого
недвижимости Горячего Ключа составят:
 доля на рынке потребления – 12 %.
 доля на рынке недвижимости – 22 %.
проекта
на
рынке
6. Организационный план проекта
6.1. Календарный план реализации проекта
Начало реализации проекта запланировано на 2016 год. Считается, что к
этому времени юридические вопросы по организации общества будут решены.
Строительство планируется осуществить в течение 48 месяцев.
Календарный план проекта подразумевает следующие этапы:
1. Разработка проектно-сметной документации.
2. Подготовка инфраструктуры
 подготовка территории
 организация коммуникаций
3. Строительно-монтажные работы
 строительство жилых зданий
 строительство вспомогательных зданий
 строительство паркинга
 строительство
торгово-развлекательного
и
спортивноразвлекательного центров
 проведение внутренних работ
4. Ввод объекта строительства в эксплуатацию
 озеленение и благоустройства территории
 получение разрешительной документации
Часть мероприятий будет проводиться параллельно (строительство
нескольких зданий, отделочные работы, поставка оборудования) за счет чего
продолжительность
этапов
возможна
меньше
продолжительности
составляющих его подэтапов. Однако данный подход позволит сократить
35
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
общий строк строительства и завершить его в установленный срок.
Реализация возводимы объектов запланирована с возможностью
предварительной продажи и завершается к моменту ввода объектов в
эксплуатацию. Производственная деятельность общества выглядит следующим
образом:
Таблица 10. Производственная мощность
Продукция (услуга)
Продажа квартир
Продажа коттеджей и
таунхаусов
Продажа парковочных мест
Продажа коммерческих
помещений
2015 год
3 кв
4 кв
2016 год
2 кв
3 кв
1 кв
4 кв
4%
5%
6%
7%
8%
11%
4%
4%
5%
5%
6%
6%
7%
7%
8%
8%
11%
11%
4%
5%
6%
7%
8%
11%
Таблица 11. Производственная мощность
Продукция (услуга)
Продажа квартир
Продажа коттеджей и
таунхаусов
Продажа парковочных мест
Продажа коммерческих
помещений
1 кв
2017 год
2 кв
3 кв
4 кв
1 кв
2018 год
2 кв
3 кв
4 кв
12%
11%
10%
8%
6%
5%
4%
3%
12%
12%
11%
11%
10%
10%
8%
8%
6%
6%
5%
5%
4%
4%
3%
3%
12%
11%
10%
8%
6%
5%
4%
3%
6.2. Количество и квалификация производственного, инженернотехнического и иного персонала, необходимого для реализации проекта
В процессе реализации проекта у проектируемого общества отсутствует
производственный технологический процесс, непосредственно связанный со
строительством. Расходы, непосредственно связанные со строительными
работами, несет подрядная строительная организация. Данные расходы
включены в общую стоимость проекта.
Потребность в персонале для строительства объектов производства не
производилась. Она будет определяться на основании сметного расчета
стоимости строительно-монтажных работ, поэтому расчет численности
работающих, затрат на оплату труда в данном аспекте не производился.
На этапе строительства и реализации объектов жилой недвижимости
необходимо привлечение соответствующего сбытового персонала. В рамках
36
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
деятельности общества в качестве управляющей организации также появляется
необходимость в формировании обслуживающего персонала.
В процессе реализации проекта большое внимание будет уделено
кадровым вопросам. К моменту запуска производства будет решен вопрос
подбора, приема на работу и обучения персонала, преимущественно из
населения, проживающего на территории муниципального образования.
Прием на работу специалистов и рабочих в первое время будет
проводиться в целях проверки их профессиональных качеств, способности к
обучению, адаптации в коллективе.
Проектом предполагается создание 17 новых рабочих мест. Численность
производственных рабочих определена в соответствии с технологическим
циклом деятельности общества. Нормативная потребность составляет: основной
производственный персонал – 6 человека, вспомогательный персонал – 8
человека, административно-управленческий персонал – 3 человека.
Размеры ежемесячных окладов по каждой группе работников
обусловлены сложившимся на сегодняшний день уровнем оплаты труда в
Краснодарском крае:
Таблица 12. Штатная структура
Должность
Численность
(чел.)
Ежемесячный
оклад (руб.)
Административный персонал
Директор
1
40 000
Главный бухгалтер
1
35 000
Бухгалтер
1
30 000
Основной производственный персонал
Главный инженер
1
32 000
Мастер по эксплуатации
1
27 000
Мастер
4
18 000
Вспомогательный персонал
Юрист
3
30 000
Менеджер
5
25 000
ИТОГО:
17
Расходы на
оплату (руб.)
40 000
35 000
30 000
32 000
27 000
72 000
90 000
125 000
451 000
В Таблице 4 приложения представлен расчет численности работающих,
расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды. Годовые расходы
на оплату труда составят 7 046,4 тыс.руб., в том числе заработная плата составит
5 412,0 тыс. руб., страховые взносы – 1 634,4 тыс. руб.
37
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
7. Финансовый план проекта
7.1. Основные принятые допущения для построения финансовой
модели
Финансирование инвестиционного проекта осуществляется посредством
привлечения собственных средств инвестора в размере 100% от общей суммы
инвестиционных издержек для оплаты объема материалов и строительных работ
застройщику в соответствии с заключенным на строительство договором.
В рамках расчета данного бизнес-плана был принят ряд допущений и
ограничений при расчете уровня доходности проекта, при этом проектом
предусмотрена актуальность основных макроэкономических параметров.
При расчетах финансово-экономической модели бизнес-плана приняты
следующие допущения:
 ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ – 8,25%
 темп инфляции – 5,5%
 поправка на риск (с учетом странового риска) – 9,5%
 ставка дисконтирования по проекту – 11,9%.
7.2. Источники финансирования. График финансирования проекта
Финансирование инвестиционного проекта осуществляется посредством
привлечения собственных средств инвестора в размере 100% от общей суммы
инвестиционных издержек для оплаты объема материалов и строительных работ
застройщику в соответствии с заключенным на строительство договором.
Данные по источникам финансирования инвестиционного проекта
представлены в Приложении (таблица 2).
7.3. Планируемый объем продаж, планируемая
реализации продукции (товаров, работ, услуг).
выручка
от
План прибылей и убытков отражает результаты деятельности общества в
определенные периоды времени (месяц, квартал, год). Из плана прибылей и
убытков можно определить прибыльность предприятия в условиях плановой
загрузки производственных мощностей. Расчет прибыльности проекта отражен в
Таблице 9 Приложения.
Анализ планируемой прибыли важен для определения экономической
целесообразности и эффективности проекта. Важно, чтобы произведенные
затраты не только окупили вложенный капитал, но и принесли дополнительный
доход в виде прибыли. При этом размер полученной прибыли всегда, в
38
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
конечном итоге определяет эффективность вложений в проект, так как все
расчеты эффективности базируются на сравнительном анализе размера
полученной прибыли и привлеченных средств.
Денежные потоки отражают фактические поступления выручки от
продаж и фактическую оплату понесенных затрат.
Результатом финансово-хозяйственной деятельности является чистая
прибыль, которая наряду с суммой амортизационных отчислений вводимых
основных средств будет являться источником возврата заемных средств.
7.4. Планируемая себестоимость, структура прочих затрат,
обслуживание долговых обязательств (при наличии), чистая прибыль
Плановый расчет себестоимости приведен в Таблице 5 Приложения. С
учетом принятых допущений построена финансово-экономическая модель
деятельности общества. Структура затрат и прибыль указаны соответственно в
таблицах 6 и 9 Приложения.
7.5. Ожидаемые налоговые отчисления, в том числе в бюджет
Краснодарского края.
Данные налогового окружения принимаются в соответствии с Налоговым
кодексом РФ, федеральным законодательным актами и актами субъекта РФ,
действующими на 1 января 2014 года.
Таблица 13. Налоговое окружение
№
п/п
Наименование
Ставка, %
Налогооблагаемая
база
Период
начисления,
дней
30
1.
НДС
10,0 /18,0
Денежные средства
2.
Налог на прибыль
20,0
Прибыль
30
3.
Налог на имущество
2,2
90
4.
Страх. взносы в ПФ РФ, 30,2*
ФССРФ, ФФОМС, ТФОМС
НДФЛ
13,0
Среднегодовая
стоимость имущества
ФОТ
ФОТ
30
5.
30
* в том числе страхование от несчастных случаев 0,2%
Расчет сумм налогов и сборов в бюджет при реализации
инвестиционного проекта представлен в Таблице 8 Приложения.
Основным показателем бюджетной эффективности является чистый
дисконтированный доход консолидированного бюджета края. Бюджетный
39
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
эффект инвестиционного проекта определяется как сальдо поступлений и
выплат из бюджета в связи с реализацией данного проекта. В таблице за
расчетный период проводится дисконтирование сумм поступлений и выплат
реализации проекта.
Общий бюджетный эффект
Краевой бюджетный эффект
–
–
4 529,24 млн. руб.;
2 959,58 млн. руб.;
7.6. Расчет точки безубыточности.
Точка безубыточности соответствует объему реализации, начиная с
которого выпуск продукции (услуг) должен приносит прибыль. Точка
безубыточности рассчитывается как отношение величины постоянных расходов
к разности цены продукции и величины переменных расходов, деленной на
объем реализации продукции (услуг). Расчет безубыточности приведен в
таблице 11 Приложения.
7.7. Расчет показателей эффективности проекта
Эффективность проекта характеризуется результатами, получаемыми от
производственной, финансовой и инвестиционной деятельности предприятия.
Оценка потребности проекта в оборотных средствах (чистого оборотного
капитала) осуществляется на основе норм оборота основных статей текущих
активов и пассивов, исходя из потребностей предприятия при работе на полную
(проектную) мощность. При этом учитывается необходимость наличия
соответствующих средств на оплату сырья, материалов и комплектующих на
интервалах планирования, предшествующих периоду их использования, а
поступления средств за услуги – в последующих интервалах планирования.
Кроме того, учитываются затраты на начисления и уплаты налогов и сборов.
Потребность в первоначальных оборотных средствах на начало реализации
проекта составит 95 797,1 тыс. руб.
Расчет результатов деятельности общества, в том числе в определенные
периоды времени (месяц, квартал, год), отражен в таблице прибыльности
проекта. Анализ планируемой прибыли важен для определения экономической
целесообразности и эффективности проекта. Важно, чтобы произведенные
затраты не только окупили вложенный капитал, но и принесли дополнительный
доход в виде прибыли. При этом размер полученной прибыли всегда, в
40
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
конечном итоге определяет эффективность вложений в проект, так как все
расчеты эффективности базируются на сравнительном анализе размера
полученной прибыли и привлеченных средств.
Денежные потоки отражают фактические поступления выручки от
продаж и фактическую оплату понесенных затрат.
Результатом финансово-хозяйственной деятельности является чистая
прибыль, которая наряду с суммой амортизационных отчислений вводимых
основных средств будет являться источником возврата заемных средств.
8. Анализ рисков проекта
8.1. Анализ сильных и слабых сторон проекта, благоприятных
возможностей и потенциальных угроз.
При реализации данного инвестиционного проекта могут возникнуть
следующие риски (вероятность возникновения):
риски, возникающие на этапе осуществления капитальных вложений:
– несвоевременная поставка и монтаж оборудования (низкая);
– несвоевременное или неполное финансирование (средняя);
– превышение расчетной стоимости проекта (высокая);
– форс-мажор, материальный ущерб (средняя);
риски, связанные с эксплуатацией предприятия:
– невыход на проектную мощность – возникновение технологических
или сырьевых ограничений (средняя);
– инфляция затрат (высокая);
– транспортные риски (низкая);
– форс-мажор, материальный ущерб (низкая).
Методами снижения данных рисков может послужить следующее:
– заключение контактов (договоров) на базе твердых цен, наличие
валютных оговорок, штрафных санкций и т.д.;
– наличие долгосрочных контрактов с поставщиками сырья, материалов,
комплектующих;
– наличие альтернативных поставщиков сырья, и покупателей готовой
продукции;
– приемлемое соотношение собственных и заемных средств в составе
источников финансирования проекта;
– наличие источников финансирования для формирования и оборотного
капитала с учетом запасов и платежного цикла проекта;
41
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
–
–
–
страхование имущества, рисков и т.п.;
формирование благоприятного отношения к проекту в СМИ;
поддержка проекта со стороны местных органов власти.
8.2. Анализ чувствительности проекта к изменению основных
показателей (объем реализации продукции (товаров, работ услуг),
себестоимость единицы продукции (товара, работы, услуги), цена за
единицу продукции (товара, работы, услуги), курсы валют, стоимость
источников финансирования).
Цель анализа чувствительности – определение степени влияния
изменения исходных данных проекта на его на финансовый результат. Анализ
чувствительности проекта заключается в определении критических границ
изменения факторов. Например, насколько максимально можно снизить объемы
продаж или цены на продукцию, работы или услуги, при которых чистый
приведенный доход (NPV) будет положительным. Чем шире диапазон
параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах
приемлемых значений, тем выше запас прочности проекта, тем лучше он
защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на
результаты реализации проекта.
При выходе на проектную мощность и запланированный ценовой
уровень дисконтированный срок окупаемости составит 2,25 года. В случае
невозможности выхода на проектную мощность (снижение цены на 10% от
запланированной) данный показатель составит 2,5 года.
8.3. Описание основных видов рисков и способов их минимизации:
– технологический риск (запуск и оснащение проекта);
– организационный и управленческий риск (подготовка персонала);
– коммерческие риски (риски сбытовой политики);
– экологические риски;
– риск материально-технического обеспечения;
– экономические
риски
(устойчивость
к
изменениям
макроэкономической ситуации, повышению тарифов и цен на стратегические
ресурсы, снижению платежеспособного спроса на продукцию; наличие
альтернативных рынков сбыта, последствия ухудшения налогового климата,
появление товара-конкурента).
42
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
9. Сопутствующие эффекты от реализации проекта
9.1. Экологическая безопасность проекта, описание возможных
выбросов, отходов
«Перечень мероприятий по охране окружающей среды» (ПМ ООС) обязательный раздел проектов реконструкции или нового строительства,
содержащий обоснование мероприятий по охране окружающей среды,
восстановлению природной среды, рациональному использованию и
воспроизводству
природных
ресурсов,
обеспечению
экологической
безопасности. Разработка раздела ООС является неотъемлемой и обязательной
частью разработки проектной документации на строительство, реконструкцию
зданий, строений, сооружений и иных объектов согласно Постановлению
Правительства Российской федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе
разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных
объектов должны осуществляться только по проектам, в составе которых
имеется раздел ООС.
Размещение, проектирование, строительство, реконструкция, ввод в
эксплуатацию, эксплуатация, консервация и ликвидация зданий, строений,
сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное
воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с
требованиями в области охраны окружающей среды. При этом в проекте ООС
должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды,
восстановлению природной среды, рациональному использованию и
воспроизводству
природных
ресурсов,
обеспечению
экологической
безопасности.
Состав и основные задачи проекта ООС.
Раздел ООС разрабатывается для проектной документации (проект,
рабочий проект) для нового строительства, расширения или реконструкции
действующих предприятий.
Раздел ООС в составе проектной документации содержит ряд
предложений по рациональному использованию природных ресурсов в
строительстве и технических решений по предупреждению негативного
воздействия проектируемого объекта на окружающую природную среду.
Состав и содержание раздела ООС могут уточняться применительно к
требованиям специфики проектирования предприятий соответствующих
отраслей промышленности или параметров жилищно-гражданских объектов.
43
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Этапы разработки раздела ООС:
Проект ООС регламентирует проведение следующих работ:
 покомпонентная оценка существующего положения окружающей
среды;
 экологический и санитарно-гигиенический анализ функционального
использования территорий и баланса территорий (соотношение застроенных,
открытых и озелененных территорий, доля рекреационных зон, средозащитных
территорий);
 зоны санитарной охраны, охранные зоны историко-культурных
объектов, особо охраняемые природные территории и их границы;
 атмосферный воздух;
 водные ресурсы;
 отходы и санитарная очистка территорий;
 физические факторы воздействия;
 санитарно-экологическая оценка почв;
 оценка геологических и гидрогеологических условий;
 благоустройство и озеленение территорий;
 оценка изменений по принятым решениям.
Перечень исходно-разрешительной документации для разработки ООС
В общем случае необходима следующая документация для разработки
ООС:
Проект на строительство объекта:
 исходно-разрешительная документация;
 общая пояснительная записка;
 генеральный план и транспорт;
 архитектурно-строительные решения;
 инженерное оборудование, сети и системы, водопровод и канализация
(схемы сетей);
 технологические решения;
 отопление и вентиляция;
 освещение и электроснабжение;
 проект благоустройства и озеленения;
 проект организации строительства.
Архитектурно-планировочное задание и задание на проектирование.
Перечетная ведомость деревьев и кустарников, в т.ч. попадающих в зону
ведения работ. Дендроплан.
44
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Порубочные билеты (если производится вырубка деревьев).
Договор аренды земельного участка или Свидетельство о
государственной регистрации права.
Проект компенсационного озеленения.
Генеральный план М 1:500.
Ситуационный план М 1:2000.
Технические условия на присоединение мощности к действующим сетям.
Технические условия на присоединение к тепловым сетям.
Технические условия на водоснабжение и канализование.
Технические условия на присоединение к городской водосточной сети.
Гигиенический сертификат, сертификат соответствия на очистные
сооружения и схема очистных сооружений.
Отчет
о
проведении
инженерно-геологических,
инженерноэкологических и инженерно-гидрологических изысканий.
Справка НИиПИ Генплана об интенсивности движения транспортных
средств на прилегающих магистралях района расположения объекта.
Справка о фоновых концентрациях вредных веществ и краткой
климатической характеристики района строительства, выданных Московским
ЦГМС-Р.
Согласование раздела ООС осуществляется при подаче всей
необходимой документации в органы, осуществляющие государственную
экспертизу проектной документации.
Раздел «Перечень мероприятий по охране окружающей среды»
разрабатывается в соответствии с Федеральным законом №174 «Об
экологической экспертизе» и Федеральным законом №7 «Об охране
окружающей среды».
В процессе оказания услуг по строительству и ремонту должны быть
обеспечены безопасность жизни и здоровья застройщика, охрана и безопасность
труда в соответствии с требованиями СНиП III-4, СНиП 12-03.
Переданные застройщику возведенные жилье, хозяйственные и
вспомогательные постройки должны быть безопасными в процессе
эксплуатации (СНиП 31-02). В инструкции по эксплуатации, входящей в состав
паспорта малоэтажного жилища, должны быть указаны:
 основные конструкции и инженерные системы;
 схемы расположения скрытых элементов каркаса, скрытых проводок
и инженерных сетей;
 предельные нагрузки на элементы конструкций дома и электросеть.
45
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Санитарно-эпидемиологические требования к жилью - по СанПиН
2.1.2.1002.
В проекте на строительство или реконструкцию жилья должны быть
предусмотрены противопожарные мероприятия по СНиП 21-01, СНиП 31-02.
Пожарная безопасность при проведении строительных или ремонтных
работ должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.004.
Внутренний газопровод должен отвечать требованиям СНиП 2.04.08.
Источники тепловой энергии (в том числе печи и камины), варочные
плиты и дымоходы должны быть размещены с учетом требований пожарной
безопасности дома и в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05.
Электропроводка должна быть выполнена кабелем или изолированными
проводами с оболочками, не распространяющими горения.
Применяемые при строительстве и ремонте материалы и изделия,
вошедшие в перечень продукции, подлежащей обязательной сертификации,
должны быть сертифицированы
Качество питьевой воды, поступающей централизованно в выстроенный
малоэтажный дом, должно соответствовать гигиеническим нормам СанПиН
2.1.4.1074, нецентрализованно – по СанПиН 2.1.4.544.
При оказании услуг по ремонту и строительству экологическая
безопасность должна обеспечиваться соблюдением установленных требований
охраны окружающей среды согласно действующим нормативным документам.
В процессе оказания услуг по строительству и ремонту лакокрасочные,
изоляционные, взрывоопасные или вредные вещества складируют в
соответствии с требованиями действующей нормативной документации.
Не допускается пользоваться открытым огнем вблизи мест применения и
складирования материалов, содержащих легковоспламеняющиеся или
взрывоопасные вещества.
Перед началом выполнения строительных и ремонтных работ в местах,
где возможно появление вредного газа (колодцы, траншеи и т.д.), необходимо
провести анализ воздуха в рабочей зоне.
Во время проведения строительных работ и по окончании их сточные
воды, строительный мусор должны удаляться без загрязнения территории и
водоносных горизонтов (СНиП 31-02).
В паспорте жилого дома, полученном застройщиком при вводе в
эксплуатацию дома, должны быть указаны сведения, гарантирующие
экологическую безопасность условий проживания.
46
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Техническая безопасность. На стадии проектирования и строительства
необходимо предусмотреть следующие противопожарные мероприятия:
– противопожарные разрывы до соседних объектов, огнестойкость
строительных
конструкций,
этажность,
молниезащиту
и
другие
противопожарные мероприятия выполнить в соответствии с действующими
нормами и правилами;
– обеспечить возможность проезда пожарных машин к зданию и доступ
пожарных с автолестниц или автоподъемников;
– предусмотреть водоснабжение для целей наружного и внутреннего
пожаротушения. У мест расположения водоисточников установить
соответствующие указатели, освещенные светильниками;
– здание оборудовать системами автоматического тушения, извещения
и оповещения людей о пожаре, противодымной защитой. Приемную станцию
пожарной автоматики установить в помещении с круглосуточным дежурством
обслуживающего персонала и телефоном;
– электроснабжение противопожарных систем и устройств выполнить
по первой категории надежности согласно ПУЭ;
– предусмотреть
установку
только
сертифицированного
противопожарного оборудования и т.д.
Также необходимо проведение мероприятий, направленных на
обеспечение готовности объекта к действиям по предупреждению, локализации
и ликвидации последствии аварий или чрезвычайных ситуаций.
Согласно Федеральному закону от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране
окружающей среды» охрана окружающей среды представляет собой
деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов
государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного
самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений,
юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление
природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных
ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной
деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий.
Согласно указанному закону к методам экономического регулирования в
области охраны окружающей среды относятся:
1) установление лимитов на выбросы и сбросы загрязняющих веществ и
микроорганизмов, лимитов на размещение отходов производства и потребления
и другие виды негативного воздействия на окружающую среду;
47
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
2) проведение экономической оценки природных объектов и природноантропогенных объектов;
3) проведение экономической оценки воздействия хозяйственной и иной
деятельности на окружающую среду.
Намечаемая деятельность не связана с обращением с опасными
веществами и отходами. Характер и масштаб воздействия на окружающую
среду является незначительным и не может привести к негативным изменениям
качества окружающей среды.
9.2. Основные социальные эффекты от реализации проекта
При успешной реализации проекта появится возможность улучшить
экономическую ситуацию в регионе и районе, снизить социальную
напряженность в обществе. Сформируется рынок качественного жилья, будет
создан механизм потребления ресурсов в рамках района, делая прибавку к
доходам местного бюджета.
В результате реализации проекта будет создано 17 новых рабочих мест со
средним уровнем заработной платы – 26 529,4 руб. в месяц.
10. Лицензирование и сертификация
10.1. Патентно-правовая
технологий.
охрана
производимой
продукции
и
Правовая защита производимой продукции не требуется. Использование
уникальной технологии не планируется.
10.1.1. Наличие у заявителя зарегистрированных в установленном
порядке прав на объекты интеллектуальной собственности, в том числе в
виде нематериальных активов.
Не имеется.
10.1.2. План мероприятий по обеспечению правовой охраны объектов
интеллектуальной собственности.
Создание и использование объектов интеллектуальной собственности не
предусмотрено.
48
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
10.2 Сертификация продукции.
Сертификат соответствия – специальный документ, подтверждающий
соответствие какой-либо продукции определенным требованиям безопасности и
качества, которые устанавливаются в нормативных документах или стандартах.
Такими документами являются ГОСТы или технические регламенты.
10.2.1. Необходимые сертификаты на продукцию, условия, сроки и
стоимость получения, с указанием уже полученных.
Система сертификации ГОСТ Р включает системы обязательной
сертификации, добровольной сертификации и декларирования соответствия.
Существует два основных вида сертифицирования продукции – добровольная и
обязательная. Обязательное сертифицирование, производится для тех
продуктов, к которым предъявляются необходимые требования по ее качеству.
Перечень продукции (товаров), подлежащих обязательной сертификации,
определяется постановлением Правительства РФ «Об утверждении единого
перечня продукции, подлежащей обязательной сертификации, и единого
перечня продукции, подтверждение соответствия которой осуществляется в
форме принятия декларации о соответствии» от 1 декабря 2009 г. № 982.
Добровольное сертифицирование проводится, исключительно, по
собственной инициативе. Сертификат продукции является бесспорным
подтверждением ее качества. Покупателю совершенно не важно, добровольно,
или в обязательном порядке получен сертификат, для него главное – наличие
документа, который подтвердил бы, что товар отвечает всем требованиям
стандартов и является безопасным и качественным. Поэтому в дальнейшем
возможна добровольная сертификация продукции.
Декларирование является альтернативным способом подтверждения
качества продукции и услуг, а декларация соответствия служит официальным
документом подтверждающим качество той или иной продукции. То есть если
продукция не подлежит обязательной сертификации нужно проверить, не
подлежит ли данный вид продукции декларированию соответствия. Агентством
Ростехрегулирования установлена Номенклатура продукции, соответствие
которой может быть подтверждено декларацией о соответствии.
Поскольку проектом не предусмотрено производство продукции,
сертификация не требуется.
49
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
10.2.2. Необходимые сертификаты при экспорте продукции, условия,
сроки и стоимость получения.
Экспорт продукции не предусмотрен.
10.3 Лицензирование осуществляемой деятельности.
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 4 мая
2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» товары и
услуги, описанные в бизнес-плане под действие данного закона не подпадают.
50
2014 год
Горячий Ключ
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
Предложенный бизнес-план строительства жилого микрорайона с
самостоятельной инфраструктурой в городе Горячий Ключ, с/о Бакинский
Краснодарского края отражает стратегические преимущества проекта, его
экономическую
эффективность.
свидетельствуют
о
Приведенные
конкурентоспособности
данные
проекта
и
и
расчеты
формирования
экономической основы, обеспечивающей гарантированный возврат средств,
затраченных на реализацию проекта.
Достоверность
сведений,
содержащихся
в
бизнес-плане,
и
возможность достижения целей проекта подтверждаю.
Руководитель заявителя
"___"__________20__ г.
__________________________
(Ф.И.О.)
М.П.
51
Горячий Ключ
2014 год
Строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой
ПРИЛОЖЕНИЕ
52