Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2005 г. Источники информации: • «Деловая Недвижимость» № 6/21.03.05, № 14/18.07.05; • «Деловой Петербург» № 64/13.04.05, № 67/14.04.05, № 70/21.04.05, № 73/26.04.05, № 81/11.05.05, № 107/17.06.05, № 112/06.05.05, № 120/06.07.05; • «Коммерческая недвижимость» № 28/25.07.05; • «Предприниматель Петербурга» № 24/27.06.05; • Commercial Real Estate/«Коммерческая недвижимость» № 31/июль 2005 г.; • www.asteragroup.ru. Краткая характеристика рынка Санкт-Петербург является крупнейшим транспортным центром России, главными морскими воротами на Северо-Западе. По оценкам экспертов, на Петербург приходится около 35% всего морского грузопотока и более 65% контейнерных перевозок страны (в натуральном, «весовом» выражении). Однако стать крупнейшим логистическим центром городу не позволяет слаборазвитая складская инфраструктура. В настоящее время темпы развития торговли (рост товарооборота) значительно превышают темпы развития складской недвижимости. В этом секторе рынка недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается значительный дефицит, особенно явный в сегменте качественных складских помещений и специализированных складов. Компании, занимающиеся перевозками, отмечают недостаточность существующих площадей в порту для обработки морских грузов. Петербургский рынок складских помещений находится на подъеме. Запускаются новые комплексы, модернизируются старые. Однако рынок пока далек от насыщения качественными складами. По оценке экспертов, в I полугодии 2005 г., как и ранее, значительную часть предлагавшихся объектов складского назначения составляли переоборудованные производственные площадки, которые, в большинстве случаев, не отвечают минимальным современным требованиям, не оборудованы специальными погрузочными платформами и не обеспечивают надлежащих мер безопасности. Общий объем рынка промышленно-складских площадей Санкт-Петербурга, по данным компании «Астера», на начало 2005 г. составлял порядка 5 млн кв. м. При этом в современных складских комплексах, по разным оценкам, насчитывается не более 400 тыс. кв. м площадей. Объем рынка холодильных складов различного класса составляет порядка 50 тыс. кв. м. Их них на современные качественные склады приходится до 20%. Веянием времени становится создание индустриальных парков – комплексных объектов коммерческой недвижимости, сочетающих помимо складской функции еще и офисную, производственную или торговую. На текущий момент девелоперы предпочитают создавать такие объекты путем реконструкции зданий производственного назначения. Возводимые с нуля индустриальные парки, отвечающие современным требованиям, с хорошо оснащенными складскими помещениями, пока отсутствуют. Власти города озабочены проблемой дефицита качественных складских помещений. С помощью городской администрации сегодня формируются новые промышленные зоны, планируется строительство индустриально-технологических парков. Предложение На сегодняшний день предложение складской недвижимости в Санкт-Петербурге формируют следующие типы объектов (см. рис. 1): • • • складские помещения, расположенные на территории действующих или простаивающих предприятий; подвальные и цокольные этажи жилых зданий; современные складские комплексы, расположенные рядом с основными транспортными магистралями. 9% 20% 46% 25% На производственных предприятиях Нежилые помещения (50-100 кв. м) Бывшие распределительные центры (овощебазы и пр.) Прочие, в т.ч. вновь построенные Рис. 1. Структура предложения складской недвижимости на рынке С.-Петербурга (по данным «Агентства специальных исследований») Большинство складов сосредоточено на территории порта и около него, а также в районе старых промышленных зон – «Кировского завода» и «Северной верфи», промзон «Парнас», «Предпортовая», «Рыбацкое» и в районе Софийской улицы. Отсутствие общепринятой классификации складских помещений приводит к значительным расхождениям в оценке качества объектов. Так, структура предложения складов по классам с точки зрения специалистов компании «Бекар» выглядит следующим образом (см. рис. 2). Класс D 13% Класс А 3% Класс В 4% Класс С 80% Рис. 2. Распределение складов по классам на рынке С.-Петербурга (по данным компании «Бекар») По оценочным данным доля складских помещений класса А составляет около 3%, на класс В приходится около 4%. Встроенные склады, составляющие класс D, занимают 13% рынка. Оставшиеся 80% складских помещений города можно отнести к классу С. Предложение на рынке складской недвижимости формируется за счет предприятийсобственников, в редких случаях – арендаторов (субаренда) и профессиональных управляющих технопарков. Основной объем предлагаемой складской недвижимости отвечает запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства собственных складов, и не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Предложения площадей в специализированных складских комплексах достаточно редки. Старые заводские помещения на сегодняшний день являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это пустые ангары или бывшие производственные корпуса, в обязательном порядке требующие инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынок складов. Наблюдается и обратный отток складских площадей: некоторые заводы и фабрики выселяют арендаторов и возвращают помещения под собственное производство. Небольшие площади под склады сдает в аренду КУГИ. Это преимущественно подвальные или полуподвальные помещения в малопрестижных районах. Такие предложения удовлетворяют только мелких предпринимателей, доля которых в общем объеме рынка незначительна. Предложений складских помещений в черте города становится все меньше, перспективными становятся объекты ближайших пригородов в радиусе 30–40 км от Санкт-Петербурга. Специализированные склады-холодильники представлены в Санкт-Петербурге примерно 20 объектами со средней вместимостью около 5 тыс. тонн. Наиболее крупными являются хладокомбинаты, построенные в советское время. В городе наблюдается дефицит также складских помещений для хранения овощей и фруктов. Большинство овощных баз построено в советский период и не отвечают современным требованиям. Тем не менее конкуренция в этом сегменте рынка невысока, поскольку крупные международные компании, работающие на петербургском рынке, строят свои собственные склады. Фармацевтические коммерческие склады на текущий момент исчисляются единицами. Почти все высококлассные помещения принадлежат логистическим операторам или арендованы ими для оказания услуг по ответственному хранению. При том что минимальная площадь фармсклада по закону составляет 184 кв. (150 кв. м – складские помещения и минимум 34 кв. – административные), в среднем каждая компания арендует от 300 до 500 кв. м. По данным компании «Астера», в сегменте аренды доля складских площадей составляет около 15% общего объема предложений объектов коммерческой недвижимости. В количественном объеме предложений по продаже только 2% приходилось на складские объекты. Внутри сектора складской недвижимости предложения по аренде занимают 92,5%, остальные 7,5% приходятся на продажу объектов. Одной из крупнейших девелоперских компаний на рынке складской и промышленной недвижимости города является «Менеджмент компания ПСБ» (МК ПСБ). Также активно действуют на рынке управляющие компании «Бюро имущественных операций», «Ленинец – бытовая техника», «Лендлорд», Profit House, предлагающие в аренду крупные площади от 1 000 кв. м. В апреле 2005 г. о своем желании выйти на рынок складов Петербурга заявил один из лидеров логистики Москвы ООО «Национальная логистическая компания» (НЛК). В этот проект до конца текущего года компания намерена инвестировать более $1 млн и предполагает занять 5%-ную долю в сегменте услуг по аренде. В дальнейшей перспективе планируется собственное строительство складских комплексов класса А. Спрос По оценкам экспертов, спрос на приобретение и аренду складских помещений в СанктПетербурге превышает предложение в 2-3 раза. Необходимость в складских помещениях современного технического уровня и качества сервиса растет за счет развития торговли и прихода новых торговых сетей. Наиболее популярными направлениями и районами являются: • Московский и Фрунзенский районы на юге; • Невский район на востоке; • Выборгский и частично Приморский районы на севере; • территории рядом с крупными автомобильными магистралями – Софийской улицей, проспектами Славы, Московским и Дальневосточным, Выборгским шоссе с удобными выездами из города. По-прежнему наблюдается рост спроса на производственно-складские объекты большой площади за чертой города. Большим спросом пользуются складские помещения двух типов: от 350–500 до 1– 1,5 тыс. кв. м и более крупные – от 2 до 6 тыс. кв. м. Аналитики рынка отмечают, что клиенты все чаще хотят не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг: растаможивание, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и т.п. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Предпочтения при покупке складской недвижимости существенно различаются в зависимости от масштабов бизнеса компании. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 110 до 230 кв. м, крупные торгово-производственные предприятия – складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого оборудования. Крупные торговые компании приобретают помещения площадью от 650 кв. м. Арендные ставки и сделки купли-продажи Аналитики уверенно прогнозируют дальнейший рост рынка складов. Арендные ставки на складских объектах в течение последних лет стабильно увеличивались на 16–17% в год. Основными факторами, влияющими на величину арендных ставок, являются: • площадь арендуемого помещения; • состояние помещения; • близость к транспортным магистралям; • наличие автономного входа. В I полугодии 2005 г. арендные ставки на помещения класса А составляли $160/кв. м в год, на отапливаемые помещения среднего класса – $80–100, а на помещения без отопления и соответствующих условий – $10–50/кв. м в год. Таблица 1. Некоторые логистические комплексы классов А и В в С.-Петербурге (по данным изданий «Деловой Петербург» и «Предприниматель Петербурга») Логистический комплекс Ленинский пр., 153 Софийская ул., 8 "Уткина заводь" "Невский" "Охта Терминал" Маршала Новикова, 42 Terra Logistica Девелопер МК ПСБ Lipsanen Inc. МБК СК "Невский" "Охта Терминал" "Гема-Питер" "Лиговское" ЗАО "Биг Сити", "Интертерминал Парнас" ОАО "Грин Марк" ТД "Смоленка" "Александровский" "Дача Долгорукова" "Машоптторг" Адрес Ленинский пр., 153 Софийская ул., 8 Октябрьская наб., 104 Обуховской Обороны пр., 295 Энергетиков пр., 22 Маршала Новикова ул., 42 Лиговский пр., 254 Площадь, Арендные кв. м ставки, $/м2/мес. 8 000 5–6,5 н/д 5–7 н/д 9 9 6 000 5 000 н/д 15 500 7 евро/м2/мес. 10 000 8 Домостроительная ул., 1 42 000 9–10 Александровской фермы пр,29 Латышских Стрелков ул., 31 2 400 70 000 10 10 Четкого деления по районам при определении стоимости аренды не существует (см. рис. 3). Адмиралтейский 9 4 Василеостровский 9 6 Выборгский 9 3 Калининский 12 4 Кировский 10 2 Красногвардейский Красносельский min 6 3 Московский 10 6 Невский 10 3 Приморский 5 Фрунзенский 5 Центральный 10 10 12 4 0 2 max 12 4 4 6 8 10 12 14 Арендные ставки, $/кв. м/мес. Рис. 3. Ставки аренды на складские помещения в районах С.-Петербурга (по данным компании «Астера» за I кв. 2005 г.) В результате отсутствия в Санкт-Петербурге большого выбора качественных складских комплексов стоимость аренды на некоторых объектах повышается не вполне адекватно. Географическое положение города, наличие морского порта оказывают влияние на цены. Уже сейчас арендные ставки в Петербурге считаются довольно высокими, например, по сравнению с московским рынком (см. рис. 4). Однако в Москве современная складская инфраструктура начала развиваться значительно раньше, чем строительство логистических комплексов высшего класса в Санкт-Петербурге. Москва 12,0 Финляндия 13,3 С.-Петербург 11,0 14,0 11,5 12,0 12,5 13,0 13,5 14,0 14,5 Арендная ставка, $/кв. м /мес. Рис. 4. Средние ставки аренды современных складских комплексах класса А («Деловой Петербург» по данным компаний) Стоимость ответственного хранения грузов на специализированных складаххолодильниках достигает $1–1,2 за одну тонна в сутки, стоимость погрузочноразгрузочных работ – около $1,5–1,7 за тонну. Арендные ставки на холодильные камеры старого образца с температурой не ниже -10°С – от $7 до $18/кв. м в месяц. Современные склады-холодильники на открытом рынке в аренду практически не предлагаются. Арендные ставки в складских помещениях для хранения овощей (в хорошем состоянии, в капитальных зданиях) доходят до $9–10/кв. м с учетом НДС и коммунальных услуг. Предложения по аренде таких объектов практически отсутствуют. Операционные услуги, оказываемые в сфере фармпродукции, стоят несколько дороже, чем логистический сервис на рынке других товаров. Это связано в первую очередь с необходимостью выполнения специальных требований Минздрава, которые предполагают довольно серьезные финансовые вливания в инфраструктуру объекта. В среднем стоимость сервиса составляет $0,5–1,2/кв. м в сутки. Мазутохранилища и склады легко воспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ) представлены в основном складами при предприятиях и расположены обычно вблизи железнодорожных веток или в портах. Хранение одной тонны мазута и ЛВЖ составляет $3,5–5 в сутки. По данным компании «Астера», в январе-марте 2005 г. цены на складские помещения в открытой продаже варьировались в диапазоне от $75/кв. м/год в Ленинградской области до $600/кв. м/год в центре Петербурга. В апреле 2005 г. в Санкт-Петербурге состоялась крупнейшая сделка по продаже складов. Группа компаний «ИСТ» приняла решение о выходе из логистического бизнеса и продала компанию «Интертерминал» с принадлежащими ей двумя складскими центрами ЗАО «Биг Сити» и ОАО «Грин Марк». Фирмы в равных долях принадлежат Андрею Сердюку и Юлиану Краснопольскому. Сумма сделки не разглашается. Рыночная стоимость активов компании «Интертерминал» оценивается «Агентством специальных исследований» в $18– 20 млн, однако реальная сумма сделки могла быть и ниже. ГК «ИСТ» инициировала сделку с целью освобождения от непрофильных активов (основные ее проекты связаны с горнодобывающей отраслью, судостроением и машиностроением). В модернизацию комплекса «Интертерминал-Парнас» вложено $2 млн, требуется еще около $3 млн. Общая стоимость незавершенного проекта «Интертерминал-Предпортовый» составляет $75 млн, около $30 из которых уже освоено. Первая очередь комплекса должна быть сдана осенью 2005 г. Новые акционеры предполагают привлечь в проект средства западных инвесторов. Новое строительство Строительство логистических центров в Санкт-Петербурге как вид бизнеса только начинает зарождаться. В 2004 г. инвесторами было заявлено о строительстве 19 новых складских комплексов в течение ближайших трех лет. В текущем году предполагается ввести около 75 тыс. кв. м современных логистических площадей класса А. Если все планы инвесторов будут реализованы, то к 2006 г. общая площадь складских терминалов в Санкт-Петербурге увеличится на 477 тыс. кв. м. Специализированные площадки под логистические комплексы в городе традиционно располагаются в промышленных зонах. Наибольшим спросом пользуются участки от 4 га, расположенные вблизи КАД, стратегических автомагистралей и железнодорожных путей. В марте 2005 г. в Кронштадте введена в эксплуатацию первая очередь современного складского комплекса логистической группы «Адмирал», основой которой является один из крупнейших таможенных брокеров Северо-Западного региона компания «ТерминалСВ». Новый склад находится менее чем в километре от Балтийской таможни и оснащен самым современным оборудованием. Первая очередь была введена в эксплуатацию всего за шесть месяцев. В апреле началась подготовка к строительству второй очереди логистического центра. Общий объем инвестиций за два года составит около 150 млн руб. К концу текущего года планируемая емкость складов в Кронштадте превысит 20 000 паллетомест. В июне 2005 г. «Внешнеторговая фирма «Фудлайн» завершила возведение транспортнологистического комплекса Terra Logistica общей площадью 12 000 кв. м (собственник – компания «Лиговское»). Объект расположен на территории бывшей оптовой базы «Гастроном» на Лиговском пр., 254. Инвестиции составили $10 млн, предполагаемый срок окупаемости – 8 лет. Благодаря наличию собственного грузового автопарка и подъездных железнодорожных путей компания сможет получать товар и распределять его по заказчикам в течение суток, а также предоставлять услуги по хранению. Якорный клиент терминала Terra Logistica – компания Unilever (бренды Lipton, Calve). На базе нового комплекса Unilever создаст распределительный центр для поставки товара в крупные продуктовые сети «Лента», «Метро», другие магазины в Санкт-Петербурге и области. На текущий момент продолжается строительство нескольких складских объектов: • компания «Евросиб» строит терминал класса А на земельном участке 9 га в районе станции «Предпортовая». Объем инвестиций оценивается в $10–15 млн, срок ввода в эксплуатацию – 2005–2006 гг.; • компания SunWay (крупнейший поставщик бананов в Россию) приступила к строительству складского терминала под собственные нужды на земельном участке 3 га в районе Шушары. Объем инвестиций – $7 млн, срок реализации – 2006 г.; • ОАО «Промышленно-строительный банк» на пересечении Выборгского и Горского шоссе возводит новый складской терминал, 30 тыс. кв. м которого будет построено по схеме built-to-suit для ЗАО «Шенкер» – петербургского представительства транспортного концерна Schenker Deutschland AG. Общий объем инвестиций оценивается в $7–8 млн, срок ввода в эксплуатацию – IV кв. 2005 г.; • ООО «Август», известное как управляющая компания в сфере офисной недвижимости, строит собственный логистический комплекс в районе КАД. С этой целью компания приобрела на торгах участок 3,2 га во Всеволожском районе Ленинградской области за $1,5 млн. На нем планируется построить три складских здания (площадь каждого – 1 500 кв. м) и офисный комплекс. Общий объем инвестиций в проект составит $2,5 млн. Профессиональные операторы услуг по строительству современных складских терминалов имеют узкий круг потенциальных клиентов, что существенно удлиняет сроки окупаемости проектов. Проекты современных терминалов анонсируются, в основном, двумя типами игроков – торговыми сетями и транспортными компаниями, поскольку только они могут обеспечить загрузку своих терминалов. Инвестиции в складскую недвижимость по-прежнему привлекательны. За последние два года, по данным РБК, они выросли на 36%. Срок окупаемости таких инвестиций снижается, однако все еще отстает от вложений в торговую и офисную недвижимость. Средняя стоимость складского комплекса, возводимого на подготовленной территории, имеющей все коммуникациями, может составить $300–500 за квадратный метр, на неподготовленной – $600–800. Доходность подобных объектов оценивается экспертами на уровне 15–20%, срок окупаемости – в 5–8 лет. Бурное развитие торговых сетей в Санкт-Петербурге привело многих операторов к необходимости создания собственных складских распределительных центров. Это позволяет экономить на услугах посредников, более эффективно работать с поставщиками, управлять ассортиментом и запасом товаров, проводить предпродажную подготовку. На сегодняшний день распределительные центры имеют несколько торговых сетей СанктПетербурга, среди них: «Пятерочка», «Дикси», «Находка», «Копейка», «Магнит». Собственный логистический центр площадью 30 тыс. кв. м и стоимостью около $20 млн собирается возвести в Ленинградской области «Лента». Компания «Хенкель Эра» заканчивает сооружение крупнейшего в России логистического центра площадью 530 000 кв. м. в поселке Тосно Ленинградской области. Инвестиции – $2,5 млн. Строительство идет рядом с производственными корпусами компании. На складе будет храниться вся продукция российских компаний «Хенкель» для последующего распространения. Компания «Искрасофт» в 2005 г. откроет свой первый в Северо-Западном регионе логистический центр, включающий склад площадью 10 000 кв. м, административный корпус (около 1 700 кв. м) и открытую автостоянку для большегрузного транспорта на 60 мест. Под терминал реконструируются старые складские помещения в Колпино. Общая площадь застройки – 3,6 га. Инвестиции в проект оцениваются в $1 млн. О планах строительства в 2005–2007 гг. заявили еще несколько компаний, в том числе холдинговая компания «Руст» ($5 млн), ООО «Евро-Алко» ($2 млн), «Перекресток», «ИКЕА» и др. Выводы и прогнозы Транспортно-логистическая инфраструктура Санкт-Петербурга развита крайне слабо и не позволяет городу максимально использовать свое выгодное месторасположение. Основным транспортным распределительным центром России по-прежнему остается Москва. Большая часть складских помещений города представляет собой перепрофилированные производственные здания постройки советского периода, не отвечающие современным требованиям. Из-за перераспределения спроса в направлении складских комплексов высокого класса с инвестиционных позиций сегодня невыгодно вкладывать деньги в строительство складов классов С и D. По мнению экспертов, новые логистические мощности класса А в течение ближайших 2-5 лет будут вытеснять складские помещения более низких классов. В целом, рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга в текущем году будет расти. Недостаток современных складских помещений способствует росту цен на аренду и продажу, который, по прогнозам экспертов, продлится ближайшие 2-3 года, пока рынок не будет достаточно насыщен современными логистическим комплексами. Затем ставки могут быть выровнены и понижены до уровня московских. В то же время с появлением современных площадок, арендаторы будут освобождать низкокачественные складские помещения, что приведет к их удешевлению. Рост арендных ставок в комплексах класса В с удачным месторасположением может достигнуть 15–20% в течение года. Темпы роста ставок аренды в технически плохо оснащенных складских помещениях замедлятся. До конца 2005 г. при своевременной реализации проектов в Санкт-Петербурге будет введено порядка 75 000 кв. м высококлассных складских площадей. Строительство будущей Кольцевой автодороги в перспективе может существенно повлиять на востребованность тех или иных земельных участков вдоль КАД, поскольку наличие хорошего транспортного сообщения для складских комплексов чрезвычайно важно. Сегодня большинство компаний либо самостоятельно хранят и обрабатывают грузопотоки, либо полностью или частично передают эту деятельность провайдерам, которые обладают необходимой логистической инфраструктурой. Передача складского комплекса в доверительное управление – перспективное направление логистического аутосорсинга.