I. Общие положения на рынке коммерческой недвижимости

Обзор рынка
коммерческой
недвижимости
ноябрь 2007
ОГЛАВЛЕНИЕ
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ............................ 3
1.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ, ИНВЕСТИЦИИ ...................................................... 3
1.2. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ............................................................................. 9
1.3. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ......................................................................... 20
1.4. ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС ................................................................................. 30
1.5. OФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ ЗА III КВ. 2007 Г......................................... 39
1.6. ИНВЕСТИЦИОННАЯ АКТИВНОСТЬ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ........... 43
II. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ И РЕГИОНАХ ...................................... 48
2.1. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ ..................................................... 48
2.2. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ......................................... 57
2.3. ОФИС В МОСКВЕ: ПРАВИЛА СЪЕМА ................................................................. 68
2.4. ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА .................. 72
2.5. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАХ ....................................... 74
2.6. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА........................... 116
III. СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ............................................................................... 129
3.1. СКЛАД ВАЖНЕЕ, ЧЕМ ОФИС .......................................................................... 129
IV. ИНФОРМАЦИЯ ОТ КОМПАНИЙ ......................................................................... 133
4.1. ИНФОРМАЦИЯ ОТ ГРУППЫ КОМПАНИЙ «БОРОДИНО» ...................................... 133
4.2. ИНФОРМАЦИЯ ОТ КОМПАНИИ «ЭКООФИС».................................................... 147
4.3. ИНФОРМАЦИЯ ОТ КОМПАНИИ «ДОМИНИОНМ» ............................................. 154
4.4. ИНФОРМАЦИЯ ОТ КОМПАНИИ «МИР НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ БИЗНЕСА» ................ 157
4.5. ИНФОРМАЦИЯ ОТ КОМПАНИИ «НАШИ ОКНА» ................................................ 165
V. ИНТЕРВЬЮ ................................................................................................... 168
2
I. Общие положения на рынке коммерческой
недвижимости
1.1. Экономические тенденции, инвестиции
Экономическая конъюнктура
Российская экономика продолжает свой рост. Причем основано это
ускорение оказалось на позитивных изменениях в широком спектре отраслей.
Несмотря
на
сохраняющийся
высокий
вклад
сырьевого
сектора,
обеспечивающего существенную часть расширения спроса, все более
заметной становится роль обрабатывающих производств.
По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в первом полугодии
2007 г. составил 7,8% к соответствующему периоду 2006 г. по сравнению с
6% годом ранее. Основной особенностью ускорения темпов роста можно
назвать масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал: их
рост
в
первом
полугодии
2007
г.
составил
22,3%
относительно
соответствующего периода 2006 г. (годом ранее – 11%). Объем работ,
выполненных по виду деятельности «Строительство», в 1 полугодии 2007 г.
превысил прошлогодние показатели на 25,5%. Темпы роста ввода жилья
составили рекордные 34,8%. Общий объем введенного жилья превысил 20
млн. кв. м. Традиционно лидирующие позиции по объемам жилищного
строительства занимают Москва, Московская область, Краснодарский край и
С.-Петербург. Однако по темпам роста в лидерах из этой четверки остаются
только Московская область и Краснодарский край, результаты С.-Петербурга
оказались по итогам 1 полугодия ниже среднего по России. Москва же
последние годы замыкает рейтинг регионов по темпам роста жилищного
строительства.
Продолжает увеличиваться и объем розничного товарооборота –
прирост данного показателя в первом полугодии 2007 г. относительно
соответствующего периода прошлого года составил 14,2%. Москва и по
3
данному показателю оказывается в конце рейтинга с 4,6% роста, сохраняя
при этом лидерство по абсолютным показателям.
В основе расширения торговли – сохраняющийся на высоком уровне
рост доходов и дальнейшее развитие потребительского кредитования.
Реальные располагаемые денежные доходы населения в 1 полугодии 2007 г.
увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на
11,2%, реальная начисленная заработная плата – на 17,5% (номинальная
почти на 26,7%). Объемы выданных кредитов населению также продолжают
увеличиваться, однако темпы роста кредитования имеют тенденцию к
снижению: кредиты уже достигли примерно 25% от общего кредитного
портфеля банковской системы, при нормальном уровне в 30%. Так что
дальнейший рост этого показателя возможен только в пределах роста самой
банковской системы. Однако и здесь необходимо обратить внимание на
следующие особенности: если в крупных городах и, прежде всего, в Москве,
рынок потребительских кредитов близок к насыщению, то в большинстве
регионов рост в ближайшие годы продолжится. Сохранится рост и в сегменте
«залогового» кредитования, в частности ипотечного и автокредитования,
причем он будет иметь место как в регионах, так и в Москве.
Рост доходов населения остается серьезным стимулом расширения
внутреннего производства потребительских товаров, как продовольственных,
так и непродовольственных. В то же время, конкуренция со стороны импорта
усиливается. Связано это, с одной стороны, с ростом требований
потребителей – с ростом доходов происходит не только количественное, но и
качественное изменение потребления. С другой стороны, росту импорта
(почти на 40%) способствует продолжающееся укрепление рубля. При росте
экспорта лишь на 11,6% это привело к снижению сальдо торгового баланса.
В настоящее время рост импорта не вызывает серьезных опасений: с
одной стороны, внутренние производители пока выдерживают конкуренцию
с импортом, в том числе и в традиционно чувствительных потребительских
отраслях, с другой – снижение торгового баланса компенсируется
4
масштабным притоком средств по капитальным счетам – чистый приток
капитала в частный сектор превысил 60 млрд. долл.
С точки зрения денежно-кредитной сферы рост импорта в принципе не
вызывает никаких опасений. Золотовалютные резервы страны увеличились
более чем на 100 млрд. долл., превысив 400 млрд. долл., что существенно
превышает требование о покрытии трехмесячного импорта. Кроме того, рост
импорта, прежде всего потребительского рассматривается властями как одна
из мер по снижению темпов роста цен. Прирост потребительских цен в 1
полугодии составил 5,7%, что несколько ниже, чем за соответствующий
период прошлого года и позволяет рассчитывать на выполнение годового
ориентира в 8%. Удержанию инфляции в запланированных пределах
способствует сохранение жесткой бюджетной политики. Профицит бюджета
по итогам 1 полугодия превысил 1 млрд. руб. Стабилизационный фонд
достиг 3 141 млрд. руб., увеличившись с начала года почти на 40%.
Индекс цен производителей, напротив, превысил прошлогодние
показатели, достигнув 14,5%. Одним из лидеров роста цен остается
производство строительных материалов, в рамках которого неизменным
лидером является производство цемента – рост цен здесь вновь превысил
20%. Однако, учитывая растущий платежеспособный спрос, негативного
влияния на темпы развития строительной отрасли это не оказывает.
Таким
образом,
российская
экономика
продолжает
стабильное
развитие с все более заметным переходом от преимущественно сырьевой к
более диверсифицированной, основанной на высоком внутреннем спросе,
модели. Безусловно, роль углеводородов еще долгое время будет оставаться
существенной, в том числе и в поддержании высокого внутреннего спроса,
тем
не
менее,
стабильно
высокие
инвестиции,
направленные
на
модернизацию широкого круга производств, способны создать базу для
долгосрочного стабильного развития даже в условиях ухудшения сырьевой
конъюнктуры.
Экономические тенденции
5
Итоги
первого
инвестиционном
полугодия
буме
в
2007
Российской
года
позволяют
Федерации.
В
говорить
об
среднесрочной
перспективе ожидается дальнейшее увеличение прироста инвестиций,
значительная доля из которого придется на государство (реализация
национальных
проектов,
создание
банка
развития,
фонда
будущих
поколений, «нанокорпорации», организация особых экономических зон и
т.п.) Наблюдается растущий интерес как российских, так и иностранных
инвесторов
к
инвестированию
на
российском
рынке,
который
характеризуется укреплением национальной валюты и более высокой
рентабельностью по сравнению со многими другими странами мира.
Хотя приток капитала и создает определенные макроэкономические
проблемы
(рост
обрабатывающих
инфляции
отраслей
и
снижение
промышленности
конкурентоспособности
в
условиях
укрепления
реального курса рубля), вероятность кризиса в ближайшие пять лет
оценивается как «очень низкая». До 2010 года ожидается сохранение темпов
экономического роста в 6,1 — 6,5 %.
В долгосрочной перспективе остается целый ряд проблем, наличие
которых
ставит
под
сомнение
устойчивость
сложившейся
модели
экономического роста: негативные тенденции в демографическом развитии,
приводящие к сокращению численности населения России на 0,4 — 0,5 млн.
человек в год; высокий и постоянно растущий уровень монополизма в
экономике, ведущий к снижению ее эффективности; недостаточная
легитимность прав крупной частной собственности, низкое качество
судебной
системы
с
вытекающими
отсюда
высокими
политико-
экономическими рисками смены политического режима в стране; высокая
степень зависимости
экономики
(и особенно принимаемых сегодня
масштабных инвестиционных решений) от ситуации на мировых сырьевых
рынках (прежде всего нефти).
6
Данные
факторы
неопределенности
приводят
к
определенной
спекулятивности в прогнозировании среднесрочных (5-10 лет) тенденций
развития рынка недвижимости.
Тем не менее, в краткосрочной перспективе под влиянием всего
спектра макроэкономических, структурных и социально-политических
факторов рынок коммерческой недвижимости России продолжает сохранять
и наращивать свои лидерские позиции в глазах отечественных и зарубежных
инвесторов.
Фондовый рынок
Несмотря на стабильный рост мировых цен на энергоносители,
фондовый рынок России характеризуется значительной волатильностью и
отсутствием какой-либо определенной тенденции. Отдельные периоды роста
сменялись практически такими же по продолжительности и глубине
периодами снижения котировок, в результате чего индекс РТС к концу
полугодия фактически вернулся к уровню начала года: 9 января торги
открылись с 1906,32 пункта, а на момент закрытия торгов 29 июня индекс
составил 1897,70 пункта. То есть по итогам полугодия значение индекса РТС
снизилось на 0,45%.
Согласно исследованию, проведенному аудиторской компанией Ernst
& Young, в 2006 г. Российские компании заняли третье место в мире по
объему привлеченного капитала в ходе IPO. Общая сумма привлеченных в
рамках IPO средств на мировом рынке оценивается в $246 млрд, в том числе:
$56,6 млрд – китайские компании, $34,1 млрд – американские эмитенты и
$18 млрд (около 7,3% от общемирового объема IPO) – российские компании.
По итогам первой половины 2007 г. совокупный объем IPO российских
компаний составил около трети от общей суммы всех размещений на
Лондонской фондовой бирже, а первичное размещение банка ВТБ
(суммарный привлеченный капитал – около $8 млрд) стало крупнейшим в
Европе.
Прогноз
7
Успешные итоги 1 полугодия 2007 г. во многом предопределяют
выполнение годовых проектировок по основным макроэкономическим
показателям. Эксперты практически единодушны в своих прогнозах
относительно роста ВВП по итогам года на 6,2-6,5%. Инвестиции в основной
капитал возрастут почти на 15%.
Рост реальных доходов населения, заработной платы и розничного
товарооборота вновь превысит 10%. Инфляция же, напротив, согласно
прогнозам экспертов, не превысит 8%. Основные опасения по-прежнему
связаны с ростом импорта и укреплением обменного курса. Импорт по
итогам года ожидается на уровне 210 млрд. долл., что означает рост почти на
30%, при росте экспорта на 10% — до 340 млрд. долл. Прогнозы по
обменному курсу не успевают за динамикой спот-курса: уровня 25,5
руб./долл. обменный курс должен был достичь, согласно прогнозам, в конце
2007 г., тогда как этот уровень был достигнут уже в июле.
Предстоящие выборы никак не влияют на макроэкономические
прогнозы
—
подобной
политической
определенности,
несмотря
на
сохраняющуюся интригу относительно имени приемника действующего
президента в российской истории еще не было. Тем более не делаются
«политические» поправки при составлении более долгосрочных прогнозов. В
представленной
Минэкономразвития
в
июле
2007
г.
«Концепции
долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации»
обсуждаются более глобальные вызовы, стоящие перед российской
экономикой:
усиление
глобальной
конкуренции,
возрастание
роли
человеческого капитала и исчерпание источников экспортно-сырьевого типа
развития.
Отвечать на эти вызовы МЭРТ предлагает в рамках одного из трех
сценариев. Первый, инерционный, сценарий предполагает консервацию
экспортно-сырьевой модели развития. Второй — энерго-сырьевого развития
— частично снимает ограничения первого сценария за счет всего укрепления
сырьевой специализации. Третий сценарий — инновационного развития —
8
предполагает использование инновационных источников роста за счет
реализации конкурентных преимуществ российской экономики как в
традиционных (энергетика, транспорт), так и новых наукоемких секторах и
экономике знаний.
Очевидно, что наилучшие результаты достигаются в рамках третьего
сценария. Объем ВВП на душу населения к 2015 г. в рамках данного
сценария составит 21 тыс. долл., к 2020 г. — 30 тыс. долл. Тем не менее, все
три сценария предполагают устойчивый рост экономики вплоть до 2020 г.,
отличаются только темпы роста, но никаких кризисов власти не ожидают.
Одним из немногих показателей, на которые не распространяется
оптимизм властей, является численность населения. Согласно прогнозам, к
2020 г. численность населения снизится до 139 млн. чел. по сравнению с
сегодняшними 142 млн. чел., при этом наиболее интенсивно будет
происходить уменьшение населения трудоспособного возраста - с 89,8 до
77,2 млн. чел. Стабилизировать численность населения при наиболее
благоприятном, инновационном сценарии развития, удастся, в лучшем
случае, за пределами 2020 г.
Более существенным выбор того или иного сценария оказывается для
пространственного развития России. Если в рамках первого сценария шансы
на активное развитие сохраняют столичные агломерации, а также регионы
Юга России и Дальнего Востока, то второй сценарий предполагает дополнительно активное развитие Восточной Сибири, и только в рамках третьего,
инновационного сценария, возможно достичь многополярности развития, с
формированием большого числа региональных точек роста.
1.2. Торговая недвижимость
Общая ситуация
За первое полугодие 2007 г. в Москве открылось 5 торговых центров,
что обусловило рост предложения новых торговых площадей на 263 000 кв. м
9
(торговой площади (GLA) - 116 000 кв. м). К концу первого полугодия 2007 г.
общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила
более 3 150 000 кв. м, в том числе торговая площадь - около 1 650 000 кв. м.
До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1 250 000 кв. м новых
торговых площадей.
Среди наиболее крупных комплексов, открытых в этом году, можно
отметить:
ТЦ Шереметьевский" на ул. Никольская, д.10, общая площадь - 36 000
кв. м, GLA - 9 500 кв. м;
ТЦ "Мосмарт" на пересечении МКАД и Боровского шоссе, общая
площадь - 85 000 кв. м, GLA - около 60 000 кв. м;
Вторая очередь ТЦ "Глобал Сити" на Кировоградской улице, общей
площадью 16 000 кв. м, GLA - около 10 000 кв. м. Таким образом, общая
площадь торгового комплекса составила 59 000 кв. м.
ТЦ "Перловский" на ул. Волошиной г. Мытищи общей площадью 17
500 кв. м, GLA - около 14 000 кв. м
ТЦ "Серебряный дом" на ул. Б. Семеновская, общей площадью 16 500
кв.м, GLA - около 13 000 кв. м
ТРК "Щука" на Щукинской улице, д. 42, общей площадью 105 400 кв.
м, GLA - около 80 000 кв. м, включая подземную парковку на 740
машиномест. Девелопер проекта - компания "ДС Девелопмент", входящая в
группу компаний "Дон-Строй".
Кроме этого состоялись два неофициальных открытия: торгового
центра "Lotte Plaza" на Новом Арбате площадью 79 000 кв. м, из них торговая
площадь - около 30 000 кв. м, и многофункционального комплекса "Аэробус"
на Варшавском шоссе площадью около 35 000 кв. м.
Объем инвестиций
В 1 квартале 2007 г. в московскую недвижимость было инвестировано
более 200 млн долл. США. 52% от общего объема инвестиций пришлось на
сектор торговой недвижимости Москвы.
10
Крупнейшая инвестиционная сделка первого полугодия 2007г. - по
продаже торгового центра в подмосковных Котельниках, принадлежащего
Metro Group. Покупателем выступил крупный американский фонд Apollo
Real Estate Advisers. Объем сделки составил приблизительно $100 млн.
В первом полугодии 2007 г. "Седьмой континент" приобрел у
девелоперской
группы
"Декра"
компанию
"Объединенная
торговая
недвижимость", владеющую 29 несетевыми магазинами в Москве, за $150
млн. В течение двух лет магазины будут переделаны в супермаркеты
"Седьмой континент" и "Седьмой континент 5 звезд".
Динамика цен
Рост арендных ставок в качественных торговых центрах в I полугодии
2007 г. составил около 7%. Такое повышение обусловлено следующими
факторами: высоким уровнем конкуренции между ритейлерами за торговые
площади
при
сохраняющемся
их
дефиците,
ростом
благосостояния
населения, инфляцией, а также укреплением национальной валюты по
отношению к доллару США. Способствует повышению арендных ставок и
значительно улучшающееся качество торговых центров.
Цены продажи за квадратный метр также незначительно увеличились,
в Центральном и Юго-Западном административных округах наблюдалось
наибольшее их повышение.
Предложение
На сегодняшний день в столице на 1 000 человек приходится около 250
кв. м. Таким образом, Москва приближается к среднему показателю по
Европе, который достигает почти 310 кв. м на 1 000 человек. В то же время,
если ориентироваться на показатели именно европейских столиц, которые
значительно выше среднего уровня, то до насыщения московскому рынку
еще достаточно далеко.
В целом, торговые центры распределены по Москве относительно
равномерно,
исключение
административные
округи,
составляют
Центральный
в
наблюдается
которых
и
Восточный
наименьший
и
11
наибольший дефицит торговых площадей соответственно. Ситуация в
последнем объясняется тем, что, несмотря на довольно активное жилищное
строительство в округе, девелоперы по прежнему рассматривают ВАО, как
не самый привлекательный для реализации торговых проектов район.
Операторы общественного питания продолжают формировать основную
часть спроса среди потенциальных арендаторов.
Спрос
В течение первого полугодия 2007 г. спрос на рынке торговой
недвижимости оставался стабильно высоким. Лежащие в основе этого спроса
увеличение оборота розничной торговли было обусловлено благоприятной
экономической
конъюнктурой
и
продолжающимся
ростом
доходов
москвичей. Вследствие этого, а также в результате переноса сроков открытия
нескольких
заявленных
торговых
центров,
соотношение
спроса
и
предложения практически не изменилось. В течение 2007 г. дефицит
площадей сохранялся на уровне около 20% от общего объема предложения.
Таким образом, спрос на высококачественные торговые площади
остается высоким, а площади планируемых к вводу в эксплуатацию торговых
центров заполняются арендаторами задолго до открытия.
Спрос на покупку торговых площадей также стабильно предъявляется
со стороны различных фондов и самих торговых операторов.
За прошедшее полугодие было зафиксировано три крупные сделки:
Группа "Партия", закрывшая свои розничные сети "Партия" и
"Домино", продала принадлежащий u1077 ей торговый центр "Квадро" на
Кутузовском проспекте. Основная часть площадей здания перешла под
контроль холдинга "Подиум", владеющего одноименной сетью бутиков
одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов "Дисконт-Центр".
По оценкам участников рынка сумма сделки составляет порядка 30-35 млн.
долл. США.
Компания Capital Partners продала 50% акций торговой части
многофункционального комплекса "Метрополис" компании Rodamco Europe
12
N.V. за 200 млн. евро. Rodamco специализируется на инвестициях в
недвижимость и управлении недвижимостью в секторе розничных продаж.
Компания работает в Нидерландах, Бельгии, Франции, Испании и других
странах Европы. "Метрополис" планируется сдать в эксплуатацию во II
квартале 2008 г. Он расположен на пересечении Ленинградского проспекта и
запланированного четвертого транспортного кольца. Торговая составляющая
проекта - 80 000 кв. м (офисная часть, 80 000 кв. м, не являлась частью
сделки).
Это
крупнейшая
сделка
на
российском
рынке
торговой
недвижимости.
Новосибирская сеть магазинов "Квартал" приобрела 7 магазинов в
столице. Площадь магазинов составляет порядка 400-500 тыс. кв. м.
Компания уже открыла представительство в Москве. Планируется, что в
Москве магазины сети будут открываться под отдельным брендом.
По-прежнему на четыре лидирующие по количеству заявок группы
профилей - одежда, общепит, красота и здоровье, аксессуары - приходится
более 50% от общего числа запросов.
Ключевые события
В
январе
стало
известно,
что
сеть
спортивных
магазинов
"Спортмастер" начинает развивать новый формат гипермаркетов площадью
около 8 000 кв. м. Первый гипермаркет (10 000 кв. м) открылся весной в
Санкт-Петербурге на Пулковском шоссе. До конца года второй гипермаркет
(5 000 кв. м) компания планирует открыть в Москве.
2 марта в Краснодаре началось строительство ТРЦ "OZ" общей
площадью 148 000 кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал
2008 г. Девелопер проекта, компания AIM Property Development, планирует
создать сеть из 20 ТРЦ и реализовать проекты в Саратове, Омске, Нижнем
Новгороде, Волгограде и других городах России.
В начале марта в Нижнем Новгороде в ТРЦ "МЕГА" открылся первый
региональный франчайзинговый магазин британского оператора Marks &
Spencer.
13
В середине марта стало известно, что компания Carrefour приобрела в
Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, оператор подписал
договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ "Горизонт",
где Carrefour займет место "Рамстора" (при этом арендуемая площадь будет
увеличена до 15 000 кв. м). 17 марта в Казани состоялось официальное
открытие пятого ТРЦ федеральной сети Park House. Общая площадь
комплекса составила 70 000 кв. м.
В марте началось строительство крупнейшего в Москве (в пределах
МКАД) ТРЦ "Ростокино". Общая площадь комплекса составит более 240 000
кв. м.
В конце мая в ТРЦ "МЕГА" в Казани закрылся гипермаркет "Рамстор",
занимавший около 10 000 кв. м. В июне турецкая корпорация Koc Holding
подтвердила информацию о том, что намеревается продать свой розничный
бизнес, частью которого является сеть "Рамстор".
Продолжается
экспансия
сети
торгово-развлекательных
центров
"МЕГА": 29 мая в Омске, а также 5 июня в Саратове состоялись церемонии
закладки первого камня ТРЦ.
7 июня в Москве по адресу Новорязанское шоссе, д. 5 открылся DIYгипермаркет Castorama, ставший четвертым магазином сети в России.
Ожидается приход на рынок одного из крупнейших операторов рынка
кофеен - Starbucks. По разным сведениям планируется открыть 9 точек, из
которых восемь будут находиться в торговых центрах. Компания планирует
занять неизвестную пока в России нишу кофе "на вынос", формат, высоко
востребованный в других странах.
Группа компаний "Торговый квартал" начала строительство торговоразвлекательного комплекса с одноименным названием в городе Домодедово
Московской области. Ожидается, что объект будет сдан в эксплуатацию в 4
квартале 2008 года. Заявленная площадь центра составляет 28 500 кв. метров.
Компания "Доминион-М", которая входит в группу "Пересвет-Групп",
планирует построить сеть торгово-развлекательных центров в Московской
14
области. Первый из объектов будет располагаться в центре города
Павловский Посад. Ожидается, что срок реализации проекта составит 1,5
года.
На рынок магазинов формата Cash & Carry выходит крупный
европейский ритейлер Selgros. Из 72 открытых торговых центров этого
оператора 45 находятся в Германии, 16 - в Румынии и 11 - в Польше.
Компания уже учредила дочернее предприятие "Зельгрос" в России, а с
августа 2006 г. работает российский офис. Первый магазин планируется
открыть в Подмосковье. В дальнейшем ожидается экспансия в регионы.
Группа компаний "Ташир", в состав которой входит более сотни
компаний, известная на рынке такими брендами, как "НАШ ДОМ", "SK
Плаза",
"РИО",
"Алкотек",
"Ташир-пицца",
"СуперДисконт",
создала
совместное предприятие с известным французским оператором рынка фастфуда "Quick". Сеть "Quick" насчитывает более 400 ресторанов в Европе и
планирует открыть в России 80 точек в течение 5 лет. В России сеть
планируют развивать в различных форматах: это будут и точки в торговых
центрах, и небольшие рестораны и рестораны типа "драйв-ин".
Компания "ConoItalia", владеющая сетью ресторанов, намерена до
конца этого года запустить два проекта в России. Под открытие сети
пиццерий "Pizza di Roma" и сети американских ресторанов быстрого питания
"Texas Chicken" в Москве и Санкт-Петербурге уже арендованы 20
помещений средней площадью около 180 кв. м.
Компания "МАРР Капитал" осуществляет проект строительства
торгового комплекса окружного масштаба на Новорижском шоссе в 6 км от
МКАД. Комплекс планируется к вводу в эксплуатацию к осени 2008 г.
Общая площадь объекта составит около 62 000 кв. м. Объем инвестиций в
проект оценивается на уровне 60 млн. долл. США.
Власти Москвы продолжают упразднять объекты мелкой торговли.
Новые правила, принятые в 1 полугодии, в рамках действующей программы
ликвидации торговых палаток, затрагивают представителей уличного фаст15
фуда и распространителей других потребительских товаров. В качестве
представителей вышеназванного формата власти планируют оставить только
павильоны с цветами, газетами, палатки с мороженым и информационные
стойки.
В
Центральном
комплексы,
административном
совмещающие
торговые
округе
павильоны
появятся
с
торговые
предприятиями
общественного питания и объектами бытового обслуживания. Объекты
нового строительства в основном разместятся в районах Басманном,
Замоскворечье, Пресненском, Тверском и Таганском.
С 1 июля 2007 г. в силу вступили нормы федерального и московского
законов о деятельности игорных заведений. Таким образом, число таких
объектов постепенно снижается, что влечет за собой освобождение площадей
под объекты торговли. Только в Восточном административном округе
закрыто уже около 200 заведений из общего количества по Москве 910.
Тенденции
В продолжении отрицательной тенденции предыдущих периодов сдача
в эксплуатацию многих из заявленных к открытию торговых объектов была
отложена. Запуск некоторых объектов, планируемых к открытию в первом
полугодии 2007 г., был перенесен на второе полугодие. Среди таких
комплексов можно отметить торговые центры: "Тряпка", "Времена года",
"Фили", 2 очередь ТЦ "Семеновский", ТЦ на проспекте Андропова и другие.
Перенос сроков объясняется административными барьерами, удорожанием
строительных материалов и другими факторами. Уровень вакантных
площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам полугодия
составил порядка 5%, что не превышает показатели предыдущих периодов.
Во втором полугодии 2007 г. ожидается ввод в эксплуатацию
нескольких знаковых масштабных объектов, отвечающих международным
требованиям и стандартам качества, таких как ТК "Мега Белая Дача" (II
очередь) и "Рио Гранд".
16
Рост доходов и потребительских расходов населения, а также развитие
розничных сетей являются благоприятными факторами развития рынка
торговой недвижимости, тогда как сохраняющийся дефицит качественных
торговых площадей обуславливает тенденцию роста ставок аренды.
На российский рынок вышли очередные иностранные девелоперские
компании. Израильская компания Mirland Development совместно с
председателем правления X5 Retail Group N.V. Львом Хасисом анонсировала
проект строительства офисно-торгового центра на пересечении Калужского
шоссе и МКАД (площадь торговой части - 75 000 м2).
Коттеджные и дачные поселки на западе Подмосковья вскоре будут
обеспечены площадями профессиональных ТЦ. Несколько подобных
проектов заявлено на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе.
Вслед за городами-спутниками Москвы профессиональные торговые
центры начинают открываться и в более отдаленных городах Подмосковья.
Так, первый из сети ТЦ "Счастливая семья" (девелопер RIGroup, общая
площадь - 22 000 м2) откроется в сентябре 2007 г. в Сергиевом Посаде. В
декабре ожидается открытие ТЦ в Воскресенске (общая площадь - 16 000 м2,
девелопер "Лидер Строй").
Масштабные проекты торговых центров в Подмосковье не будут
сосредотачиваться исключительно вдоль МКАД.
На рынок Москвы и Подмосковья вышли новые продуктовые
операторы. Вслед за "Вестером", "Бахетле" и "Каруселью", открывшими свои
первые магазины в 2006 г., новосибирская сеть "Квартал" приобрела семь
магазинов в Москве (для сети разрабатывается новый брэнд, так как на
московском
рынке
уже
присутствуют
магазины
"Квартал").
Мультиформатная сеть "Смак", развиваемая Ritzio Entertainment Group,
открыла пять магазинов в Подмосковье.
Прогноз
17
Значительного повышения роста арендных ставок и цен продажи на
торговую недвижимость не прогнозируется. Ожидается сохранение темпов
роста на уровне 7-8% до конца года.
Среди основных трендов развития рынка торговой недвижимости
необходимо выделить:
высокую активность на рынке иностранных девелоперов
привлечение для участия в проектах профессиональных специалистов
(архитекторов, дизайнеров и др.)
акцентирование
на
активном
позиционировании
и
тщательной
разработке концепции торговых объектов
дефицит свободных участков для застройки, который вынуждает
девелоперов использовать бывшие производственные площади.
Крупным инвесторам интересна реализация масштабных проектов,
однако предложение земельных участков в пределах МКАД, на которых
возможно строительство крупноформатных современных торговых центров,
ограничено. Из-за дефицита участков для строительства и высокой
доходности
торговой
недвижимости
девелоперы
вводят
объекты
в
эксплуатацию пофазно. Отсутствие подходящих площадок в пределах МКАД
объясняет тенденцию к децентрализации строительства новых объектов: в
последнее время темпы строительства выше в "спальных" районах, в
основном, в непосредственной близости к МКАД, Третьему транспортному
кольцу, проектируемому Четвертому транспортному кольцу. Дефицит
подходящих площадок в Москве объясняет повышенный рост интереса
девелоперов к региональным рынкам, которые, как и Москва, далеки от
насыщения качественными торговыми помещениями, при этом там нет таких
ограничений, связанных с дефицитом земельных участков, как в Москве.
Нехватка земельных участков объясняет также интерес девелоперов к
освоению подземного пространства, несмотря на то, что издержки при
подземном строительстве возрастают в 2-3 раза.
Мнение
18
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании
Blackwood
В 1-3 квартале 2007 г. сохранялись высокие темпы роста рынка
торговой недвижимости Москвы. За этот период было введено в
эксплуатацию 367 000 кв. м качественных торговых площадей. Таким
образом общая площадь современных торговых помещений к концу третьего
квартал составила около 3,4 млн. кв. м.
Рост покупательной способности населения, стимулирующий развитие
розничных сетей привел к сохранению большого спроса на качественные
торговые помещения. Несмотря на высокие темпы строительства торговых
объектов, спрос превышает предложение, что приводит к сохранению
дефицита на рынке торговой недвижимости.
Ставки аренды в торговых центрах за рассматриваемый период
составляли: для якорных арендаторов - 200-500 $/ кв. м./год, для торговой
галереи - 600 - 4 000 $/ кв. м./год
Традиционно имеет место тенденция задерживания сроков ввода в
эксплуатацию торговых объектов.
Сохраняется тенденция децентрализации строительства торговых
объектов по причине уменьшения количества участков под строительство в
центре города.
Ведется реализация проектов торговой недвижимости в подземном
пространстве центральной части города.
Высокая доля торговых площадей среди заявленных проектов будет
реализована в рамках многофункциональных комплексов.
Планируется сохранение основных существующих на рынке торговой
недвижимости тенденций.
Можно выделить следующие тренды развития рынка в среднесрочной
перспективе:
Сохранение незначительного, на уровне инфляции, повышения
арендных ставок и цен продажи на качественные торговые площади.
19
И напротив, в торговых центра, в концепциях которых допущены
значительные ошибки возможно снижение арендных ставок.
Все большее внимание уделяется концепции торговых центров, и как
следствие, ожидается появление все большего количества оригинальных,
нестандартных проектов на рынке торговой недвижимости.
Сохранится тенденция децентрализации - все больше торговых
объектов будет строится в спальных районах города и на строящихся
участках Четвертого транспортного кольца.
На рынке торговой недвижимости Москвы сохраняется высокая доля
иностранных инвестиций.
1.3. Складская недвижимость
В первой половине 2007 г. предложение в классе В не пополнилось ни
одним
построенным
или
реконструированным
складом.
Рынок
переориентировался с создания складов класса В на логистические
комплексы класса А. Класс А доминирует в общем предложении.
Обострилась конкуренция на южном направлении Московской области.
В первой половине 2007 г. ставки аренды на высококачественные
складские помещения практически не менялись. Для новых помещений
класса А еще не наступил момент пересмотра, связанный с инфляцией в
США
и
зоне
Евро.
Для среднестатистических
складов
класса
В,
расположенных вне Москвы, возможно изменение верхней границы ставок
на уровне 122-125 $/м2/ год.
Динамика цен
В I полугодии 2007 г. арендные ставки по сравнению с концом
прошлого года незначительно выросли, причем ставки в зависимости от
направления растут неравномерно. Это объясняется тем, что спрос на
качественные складские площади в целом по региону все еще превышает
предложение, однако некоторые направления уже близки к состоянию
20
насыщения
складскими
площадями.
В
числе
этих
направлений
-
Симферопольское и Каширское шоссе.
Ставки по схеме triple net для складских комплексов класса "А" в
московском регионе определились на уровне $120-135 за кв. м, для класса
"В" - $115-125. Эксплуатационные расходы составляют в среднем для класса
"А" $30-35, для класса "В" - $15-25 за кв. м. В I полугодии эксплуатационные
расходы
незначительно
выросли, что
связано
с
ростом
стоимости
обслуживания складских комплексов.
В I полугодии средние цены продажи площадей класса "А" составили 1
200 -1 500 долл. США за кв. м без НДС, класса "В" - 1 000-1 200 долл. США
за кв. м без НДС.
Предложение
Специфика предложения на московском рынке состоит в том, что
объекты недвижимости начинают предлагаться на стадии строительства или
проектирования. При этом построенные в отчетный период объекты могут
быть поглощены рынком ранее. Таким образом, актуальное предложение
состоит из трех компонентов: нового предложения, предложения на
вторичном рынке и предложения будущих периодов.
Всего за первую половину 2007 г. было построено более 249 000 м2
высококачественных складских помещений, что меньше на 10% по
сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лишь 67% построенных
площадей можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади
предлагались еще в 2006 г.
Спрос
Объем спроса на высококачественные складские помещения площадью
свыше 2000 м2 в первой половине 2007 г. оценивался на уровне 2 500 000 м2.
Это в 2,5 раза больше аналогичного показателя в первой половине 2006 г.
Наиболее востребованными были площади в интервалах "от 2000 до
4999 м2" - свыше 800 000 м2, а также "от 10 000 м2 и более" - свыше 1 400
000 м2. Всего в первой половине 2007 г. предлагалось более 249 000 м2
21
новых объектов класса А, из которых на 82 000 м2 были заключены
контракты еще в 2006 г. По контрактам 2007 г. были заняты 111 000 м2 от
общего количества построенных площадей, а вакантными остались 56 000
м2.
Уровень вакантных площадей для складских объектов класса А
составил (на момент написания отчета) 2,9% относительно общего
предложения 1 920 000 м2 в данном классе. Помимо уже построенных в 2007
г. площадей поглощались и площади строящихся комплексов, а также
площади на вторичном рынке. Всего было заключено контрактов на
помещения общей площадью 447 000 м2. 51% поглощенных в 2007 г.
площадей относилось к предложению будущих периодов. В данном случае
под "будущими периодами" подразумевается вторая половина 2007 г.
Сравнительная динамика поглощения складских площадей класса А по
полугодиям в 2006-2007 гг. позволяет предполагать увеличение спроса на
объекты данного типа.
Наибольшая доля арендованных в первой половине 2007 г. площадей
приходилась на логистических операторов - 34%. Доминирование доли
логистических операторов в числе потребителей складской недвижимости
отражает общемировую тенденцию - развитие 3PL (third party logistics)
компаний, интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с
управлением цепочками поставок.
Спрос на складские помещения в первом полугодии 2007 г. продолжал
активно расти. В результате экспансии крупных торговых и логистических
компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных
препаратов сохранилась тенденция превышения спроса над предложением.
По различным оценкам, неудовлетворенный спрос на помещения класса А
составляет
около
1,5
млн
кв.
м.
Отметим
также
существование
неудовлетворенного спроса на специализированные склады, в частности на
склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Наибольшим
спросом продолжают пользоваться следующие направления:
22
Южное направление (Каширское и Симферопольское шоссе);
Юго-восточное направление (Новорязанское шоссе);
Северо-западное направление (Ленинградское шоссе);
Западное направление (Минское и Киевское шоссе).
Это обусловлено расположением в этих направлениях международных
аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются
грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.
Спрос на помещения площадью от 1 000 до 3 000 кв. м, который ранее
составлял наибольшую долю в совокупном спросе, составил в первом
полугодии 2007 г. 11% от общего объема. Как и прежде, стабильным спросом
(20%) пользуются помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м.
Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000
кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей
складских помещений. Спрос на такие помещения формируют, в основном,
крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.
Ключевые события
Правительство Московской области приняло программу по развитию
транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано
создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических
центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее
244 млрд рублей.
Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group
объявили о совместном проекте складского комплекса площадью порядка
100 тыс. м2 в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Окончание
строительства намечено на второй квартал 2009 г. Стоимость проекта
составит $117 млн.
На фоне острой нехватки качественных складских площадей для
организации распределительных центров для ритейла, в Московском регионе
продолжается инициация новых проектов. Так, торговая сеть "Самохвал"
планирует построить собственный логистический центр в Голицино на
23
Минском шоссе. Общая площадь объекта составит 10 тыс. кв. м.
Строительство планируется начать в августе 2007 г.
Новые складские проекты появляются и в Москве. В промзоне
"Бутово"
в
2007-2009
гг.
будет
построен
складской
комплекс
производственного назначения общей площадью 20 тыс. кв. м. Функции
инвестора-застройщика будет выполнять компания "Бутовский комбинат".
На рынке складской недвижимости проявляют свою активность и
иностранные производители. Так, южнокорейская Hyundai планирует
построить в Московской области логистический комплекс общей площадью
30-40 тыс. кв. м. Компания также планирует в будущем расширение
площадей до 100 тыс. кв. м.
На отечественный рынок складской недвижимости планирует выйти и
германская компания Garbe, которая намерена реализовать в российских
городах - миллионниках проекты по строительству сети складских
терминалов класса "А". Первым городом, где начнется строительство, будет
Нижний Новгород, затем в планах компании Москва и Санкт-Петербург.
Также в перспективе рассматриваются Краснодар и Воронеж. Стоимость
каждого терминала составит около $35-40 млн., они будут ориентированы на
аэропорты. Общий объем инвестиций оценивается в размере 1 млрд. евро.
Британский фонд Raven Russia инициировал новый проект по созданию
складского комплекса, для этих целей было создано СП с российской
компанией RDI Group. Комплекс будет располагаться на участке общей
площадью 22,4 га в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Общая площадь
объекта составит 100 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций составит $ 117
млн. Общий объем инвестиций фонда в складские объекты составляет на
сегодняшний день около $ 1,2 млрд.
Сохраняется высокая активность и в сегменте специализированных
складских комплексов. Новый низкотемпературный склад планируется
возвести вдоль Киевского шоссе в 4,3 км от МКАД. Общая площадь строения
- 8 627 кв. м, в том числе складская площадь - 6 386 кв. м. Емкость склада
24
составит 14 598 палетомест, что обеспечит среднесуточный грузооборот в
500 тонн.
Мультимодальный логистический центр общей площадью 650 тыс. кв.
м планируется построить в Домодедово в районе микрорайона "Белые
столбы". Инвестором строительства выступает компания "Склады-120".
Объем инвестиций составит около $500 млн. С учетом всех заявленных к
строительству в этом районе объектов, общий объем предложения здесь в
ближайшие годы приблизится к 2 млн. кв. м.
В Москве на Алтуфьевском шоссе будет построен оптовоскладской
распределительный центр общей площадью 18 тыс. кв. м. Проект
реализуется в рамках Городской целевой программы развития оптовой
торговли продовольствием в г. Москве на 2005-2007 гг.
В рамках разработанной генеральной концепции развития Московского
железнодорожного узла власти Московской области намерены выделить
земли на территории области для строительства логистических комплексов
ОАО "РЖД". Концепция предусматривает строительство на территории
Московского региона дополнительных главных путей на магистральных
направлениях, создание транспортно-логистических комплексов, развитие
объектов пассажирской инфраструктуры.
В рамках федеральной программы по созданию на территории страны
технопарков Правительство РФ планирует инвестировать в развитие
инфраструктуры технопарков порядка 20 млрд. руб. с учетом регионального
софинансирования. Более 8 млрд. руб. будут выделены из федерального
бюджета. Правительство надеется, что частные компании вложат в эти
проекты около 160 млрд. рублей.
Тенденции
Ключевой тенденцией первого полугодия 2007 г. Продолжает
оставаться активный интерес к российскому рынку складской недвижимости
со стороны крупных иностранных инвесторов. Так, норвежский фонд Eastern
Property планирует потратить около $400 млн. на покупку коммерческой
25
недвижимости в московском регионе. В состав пакета объектов фонд
планирует включить два складских комплекса, расположенных в московском
регионе. Один из них - строящийся в настоящий момент компанией "Логогрупп" складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный
на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в размере $68 млн.
О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой
недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property
Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской
недвижимости составит около $1 млрд. Одним из основных источников
финансирования таких покупок продолжает оставаться привлечение средств
с помощью публичного размещения акций. Так, по схеме IPO привлек
средства Rutley Russia Property Fund, планирует такое размещение и MLP.
Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы:
о своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, "Евразия
Логистик", которая активно действует не только в Москве, но и в СанктПетербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.
В I полугодии наблюдался рост активности на рынке земельных
участков и объектов производственного назначения.
Реконструкция последних по-прежнему остается привлекательным
направлением складского девелопмента.
Инвестиционная привлекательность складского сегмента останется на
высоком уровне, рыночная стоимость объектов в складском сегменте будет
продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал.
К концу года планируется ввести более 1 млн. кв. м складских
площадей, что хотя не насытит рынок полностью, однако снимет на нем
некоторую напряженность, существующую в настоящее время. Доля
свободных площадей класса "А", может несколько возрасти и составить к
концу года около 5%. Первичное насыщение рынка возможно в ближайшие
годы на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в
26
районе Каширского шоссе начато строительство трех крупномасштабных
проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м.
С
момента
прогнозируется
выхода
увеличение
на
рынок
числа
крупных
складских
инвестиционных
сделок
проектов
с
целью
дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.
Рынок качественной складской недвижимости находится на стадии
активного формирования. Высокие темпы развития экономики, рост
инвестиционного спроса и увеличение оборота розничной торговли
определяют динамику и направление его развития.
Прогноз
В отрасли сохранилась тенденция, при которой объемы площадей,
заявленных к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы
фактически вводимых в эксплуатацию площадей.
В сложившейся ситуации наиболее вероятным можно считать
завершение строительства лишь 40-45% заявленных к реализации в текущем
году проектов.
На волне активного интереса к сегменту складской недвижимости
девелоперы в I полугодии 2007 г. активно приступили к осуществлению
своих амбициозных проектов, анонсированных еще в прошлом году.
В настоящее время ведется активное строительство логистического
комплекса "Дмитров" на Дмитровском шоссе, первую очередь которого
планируют ввести в конце 2007 г.
Практически
завершено
строительство
I-ой
фазы
одного
из
значительных проектов прошлого года логистического комплекса класса "А"
"MLP Подольск", открытие которого планируется в III квартале этого года.
Следует отметить, что открытие большинства складских комплексов класса
"А", запланированных к открытию в I полугодии, переносится на второе
полугодие 2007 г. Перенос даты ввода объектов на более поздние сроки стал
уже традиционным для данного сегмента. Поэтому основной объем
запланированных к вводу площадей выйдет на рынок осенью. По
27
предварительным оценкам он должен составить не менее 500 тыс. кв. м
складских площадей класса "А".
Однако сохраняется ситуация, когда объемы текущего строительства
не успевают за темпами роста спроса, который неуклонно увеличивается.
Имеющееся на рынке складские площади размещены в регионе крайне
неравномерно: наибольший вес как по имеющимся, так и по строящимся
площадям занимают южное (37% действующих и 58% строящихся), и
северное (22% действующих и 19% строящихся) направления. Таким
образом,
большинство
строящихся
объектов
сосредоточено
на
Симферопольском и Каширском шоссе, которые в последнее время стали
флагманами по размещению крупнейших складских и логистических
комплексов Подмосковья. Таким образом, интерес с севера сместился на юг
Московской области, в перспективе значительная часть совокупного
предложения будет сосредоточена именно здесь.
Мнение
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании
Blackwood
Среди основных тенденций, действующих на рынке складской
недвижимости в течение трех прошедших кварталов, можно выделить
следующие:
Появление все более крупномасштабных проектов;
активность
иностранных
инвесторов,
особенно
международных
фондов;
привлечение финансирования по схеме IPO;
активная региональная экспансия ключевых игроков рынка;
появление на рынке формата "индустриальный парк" в числе
заявленных объектов;
незначительное увеличение доли свободных площадей в складских
комплексах класса "А";
28
наблюдается
появление
конкуренции
на
южном
направлении
Московской области.
Ключевой тенденцией 2007 г. продолжает оставаться активный интерес
к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных
иностранных инвесторов. Так, норвежский фонд Eastern Property планирует
потратить около $400 млн. на покупку коммерческой недвижимости в
московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два
складских комплекса, расположенных в московском регионе. Один из них строящийся в настоящий момент компанией "Лого-групп" складской
комплекс
общей
площадью
61
тыс.
кв.
м,
расположенный
на
Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в размере $68 млн.
О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой
недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property
Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской
недвижимости составит около $1 млрд.
Одним из основных источников финансирования таких покупок было
привлечение средств с помощью публичного размещения акций. Так, по
схеме IPO в первом полугодии 2007 г. привлек средства Rutley Russia
Property Fund, планирует такое размещение и MLP. Однако в третьем
квартале 2007 г. выхода на рынок IPO среди профильных игроков рынка
складской недвижимости, не отмечалось. Это связано, прежде всего, с
намечающимся кризисом ликвидности в банковском секторе.
Компании, планирующие первичное размещение, не отказываются от
своих планов, а лишь сдвигают их во времени.
Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы:
о своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, "Евразия
Логистик", которая активно действует не только в Москве, но и в СанктПетербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.
29
1.4. Гостиничный бизнес
Основные
показатели*
Общее
количество
Объем
номерного
Количество
гостиниц,
действующих
фонда,
открытых
в
гостиниц
136
28
221
номеров
первом
полугодии
2007
г.
3
Объем номерного фонда в гостиницах, открытых в первом полугодии 2007 г.
664
* Данные приведены для гостиниц категории 3-5
Общая ситуация
В первом полугодии 2007 г. спрос на столичные гостиницы оставался
стабильно высоким: московские гостиницы были заполнены в среднем на
уровне 72,5%. Продавалось от 69 до 82% всех имевшихся в наличии
гостиничных номеров, за исключением января, на который традиционно
приходится спад заполняемости, связанный с новогодними праздниками.
Состояние
гостиничного
рынка
Москвы
можно
оценить
как
стабильное, так как в течение последних двух лет колебания показателя
заполняемости по сегментам были незначительны и в целом не превышали 23 пунктов.
Как и в предыдущие годы, гостиницы высокой ценовой категории
продолжают пользоваться большим спросом, тем не менее, основной спрос
направлен на более дешевые гостиницы среднего класса, которые, в силу
своей малочисленности, в среднем загружаются лучше, чем дорогие отели.
Основной источник повышенного спроса на отели верхнего сегмента это
крупные
международные
мероприятия,
собирающие
большую
международную аудиторию, такие, например, как конкурс Чайковского,
проходящий ежегодно в июне. Как показывает График 1, в такие периоды
гостиницы верхнего сегмента продают 80% и более имеющихся в наличии
номеров, тогда как менее комфортные отели не демонстрируют подъема
заполняемости.
Предложение
30
В первом полугодии 2007 г. были открыты гостиницы "Ритц-Карлтон",
"Бородино", "Славия Максима". Несмотря на появление новых отелей,
столичный
номерной
фонд
уменьшился
вследствие
закрытия
на
реконструкцию ряда гостиниц советского образца (в том числе гостиницы
"Украина" на 930 номеров). В настоящее время объем номерного фонда
отелей категории 3-5* составляет 28,22 тыс. номеров. Но даже при условии
введения в строй всех объектов, заявленных к открытию в 2007 г., общее
количество номеров не достигнет к концу года отметки в 30 тыс.
Верхний сегмент рынка
В первом полугодии 2007 г. спрос на гостиницы этой группы оставался
высоким, практически удерживаясь на уровне предыдущего года. Несмотря
на продолжающийся рост цен, показатель загрузки гостиниц высокой
ценовой категории в первом полугодии 2007 г. вырос на 5% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года. При единовременном росте средней
цены продажи (ADR) на 15% это дало увеличение средней доходности на
номер (RevPar) на 20%. В то же время перевод гостиничных цен в верхнем
сегменте рынка на рублевый эквивалент и сокращение выборки не позволяют
адекватно
сравнивать
динамику
основных
показателей
деятельности
гостиниц по полугодиям.
Несмотря на небывало высокие для европейских рынков средние цены
продажи номеров, превышающие в отдельные месяцы для отдельных
участников рынка $600, высокий спрос на гостиницы класса 4-5 звезд
сохраняется. В июне средняя заполняемость московских отелей верхнего
сегмента превышала 85%. Причина высокого спроса - сохраняющийся
дефицит гостиничного предложения, составляющий, по расчетам Colliers
International не менее 1 000 номеров.
За первое полугодие 2007 г. средняя цена продажи в средствах
размещения верхнего сегмента составила 9 077 руб. при амплитуде ценовых
колебаний у отдельных участников рынка от 4 500 руб. до 14 300 руб. за
номер в сутки.
31
Одно из наиболее заметных событий первой половины 2007 г. - это
окончательное закрепление рубля как основного индикатора экономической
эффективности
работы
гостиниц
верхнего
сегмента,
традиционно
приводящих показатель ADR к долларовому эквиваленту.
Средний сегмент
Анализ данных по продажам номеров, приводимый на сайте ГАО
"Москва",
показывает,
что
загрузка
гостиниц
класса
3
звезды
стабилизировалась на уровне 74,4%. При этом разница в цене с верхним
сегментом составляет здесь от 1 000 до 11 000 руб. В 2006-2007 гг. средний
сегмент рынка гостиниц несколько расширился за счет повышения
классности отелей более низкой категории. Одновременно с этим, закрытие
на реконструкцию гостиницы "Украина" в марте 2007 г. вывело с рынка
около 1 000 наиболее привлекательных с точки зрения месторасположения
номеров. В этих условиях не удивительно, что заполняемость действующих
гостиниц этой группы в будние дни достигает предельных значений: 95100%. Такие высокие результаты достигаются несмотря на то, что
большинство гостиниц этой группы не пользуются программами управления
доходами, позволяющими отелям верхнего сегмента оптимизировать
продажи номерного фонда в условиях сезонных колебаний спроса.
В итоге за первое полугодие 2007 г. заполняемость гостиниц среднего
сегмента рынка возросла почти на 5 пунктов по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года, при том, что средние цены продаж увеличились на
14% (в рублевом выражении).
Бюджетный сегмент
Гостиницы более низкой ценовой и качественной категории (1-2
звезды) составляют самую незначительную прослойку рынка средств
размещения Москвы. За последние 5 лет наблюдений объем номерного
фонда в этом сегменте сократился практически в 2 раза, в основном за счет
реновации и реконструкции старых гостиничных объектов с последующим
повышением классности. Как показывает анализ, спрос на гостиницы этого
32
сегмента менее подвержен сезонным колебаниям в течение недели и года,
чем в других сегментах гостиничного рынка. Вместе с тем, несмотря на
малочисленность и относительную ценовую доступность предложения, отели
бюджетного уровня оказываются менее популярными, чем гостиницы
среднего сегмента.
Ключевые события
В июне было объявлено о первой на российском гостиничном рынке
сделке sale-lease-back. Сеть Heliopark Group продает почти все номера своих
отелей
фонду
London
&
Regional
Properties.
Эксперты
оценивают
недвижимость, принадлежащую Heliopark Group, примерно в $100 млн.
o Завершено строительство внешнего контура гостиницы "Москва".
Строители приступили к отделке фасада и внутреннему оформлению здания.
Новая гостиница будет находиться под управлением компании Four Seasons.
Открытие гостиницы запланировано на конец 2008 г.
o Гостиничная сеть Hyatt расширяет свое присутствие на российском
рынке. Рассматривается возможность открытия в Москве отеля под
созданной в 2007 г. маркой Andaz. Кроме того, было объявлено, что Hyatt
International Hotels & Resorts откроет пять новых отелей в РФ и СНГ в
течение ближайших трех лет.
Тенденции
Для привлечения к строительству гостиниц новых инвесторов
столичные
власти
готовы
предоставлять
им
значительные
льготы.
Правительство Москвы будет за свой счет готовить земельные участки к
аукционам, то есть выставлять гостиничную землю на торги без
обременений.
Кроме того, город готовится предоставить льготы в области
строительства инженерной инфраструктуры. Выступая активным участником
гостиничного рынка города, Правительство Москвы выставляет на торги
гостиничные объекты. Так, в первом полугодии 2007 г. было объявлено о
проведении аукционов по продаже гостиниц "Советская", "Турист", "Алтай"
33
и недостроенного "Аквадрома" на Аминьевском шоссе. "Советская" и
"Аквадром" уже реализованы с аукциона за $60,5 и $36,75 млн
соответственно.
Все больше международных гостиничных операторов класса deluxe
проявляют заинтересованность в московском гостиничном рынке. Так, с
начала 2007 г. в столице был построен Pokrovka Suite Hotel, который будет
работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments; также стало известно,
что гостиницей "Центральная" скорее всего будет управлять Mandarin
Oriental Hotel Group. Компания Hilton вслед за Hilton Moscow Leningradskaya
планирует открыть в Москве и регионах 25 новых отелей. o В ММДЦ
"Москва-Сити" запланировано строительство сразу нескольких гостиниц в
составе многофункциональных комплексов. Так, в комплексе "Федерация"
будет функционировать отель категории 5+* под брендом Grand Hyatt.
Основные события
Открытие
"Ритц-Карлтон",
самой
дорогой
гостиницы
Москвы,
появление которой, по оценкам специалистов, вызовет новый виток роста
цен в верхнем сегменте рынка.
Сохраняющийся дисбаланс вводимых в эксплуатацию и выводимых с
рынка номеров: закрытие на реконструкцию гостиницы "Украина" в марте
этого года сократило номерной фонд рынка Москвы на 1 018 единиц, тогда
как новое предложение составило 564 номера.
Меры
Правительства
Москвы,
принимаемые
для
ликвидации
означенного выше дисбаланса, начинают давать первые результаты: после
запрета на строительство офисов в ЦАО, здесь увеличивается количество
гостиничных проектов, реализуемых на месте ранее предусматриваемых
офисных комплексов.
Продолжающийся рост доходов на номер и сохраняющийся дефицит
номеров
приводит
к
существенному
росту
цен
на
гостиничную
недвижимость: если в 2005 г. рекордной была цена в $300 тыс. за номер
34
(округленно, продажа гостиницы "Украина"), то в 2007 г. этот показатель
возрос до $565 тыс. (продажа пакета акций гостиницы "Балчуг") и выше.
Правительство Москвы продолжило процесс приватизации гостиниц:
помимо пакета акций гостиницы "Балчуг", реализованных миноритарным
акционерам в январе 2007 г., в июне 2007 г. была продана с торгов доля
города в гостинице "Советская". При этом продажа гостиничных объектов
такого
уровня
традиционно
вызывает
повышенный
интерес,
часто
сопровождающийся последующими судебными процессами, что говорит о
высокой конкуренции инвесторов за гостиничные объекты.
Мнение
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании
Blackwood
Несмотря на растущий интерес инвесторов и девелоперов к рынку
гостиничных услуг, дефицит в данном сегменте по-прежнему ощущается
очень остро.
Как и в любом другом сегменте коммерческой недвижимости, на рынке
гостиничных услуг ощущается острый дефицит земельных участков. А
каждый выделенный потенциальному инвестору участок под строительство
гостиницы продается с различными обременениями, такими как перенос
старых коммуникаций, компенсационное озеленение. Также имеют место
сложности организации процесса строительства, вытекающие из общего
дефицита площадей, необходимость укрепления соседних строений. Все это
существенно увеличивает и так значительный срок окупаемости проектов и
ведет к существенному их удорожанию.
Желание девелоперов минимизировать срок возврата и риски
инвестиций приводит к тому, что вместо классических гостиничных
проектов на рынке появляются многофункциональные комплексы, состоящие
из гостиничных, торговых и офисных площадей. Это снижает темпы
прироста номерного фонда по сравнению с реализацией чисто гостиничных
проектов. Также снижению способствует реализация такого гостиничного
35
формата, как апартаменты. Это происходит в ситуации, когда инвестор,
желая увеличить прибыли, хочет реализовать жилье, а участок отведен под
строительство гостиничного объекта. В данном случае наиболее выгодным
является строительство так называемого апарт-отеля, в котором строятся
практически полноценные квартиры с небольшой кухней, рассчитанные на
долгое проживание. Такие апартаменты отличаются от жилья только
отсутствием возможности оформления постоянной регистрации и наличием в
некоторых случаях гостиничного оператора, оказывающего гостиничные
услуги проживающим.
Западные
операторы
неохотно
соглашаются
на
долгосрочные
инвестиции, предпочитая продавать франшизу или просто заключать
контракт на управление. Выход иностранных операторов на гостиничный
рынок Москвы затрудняет поиск подходящих для управления гостиничных
объектов или участков под застройку.
До конца этого года планируется ввести в эксплуатацию около 13
гостиничных объектов. Большинство из них относятся к верхнему ценовому
сегменту. Однако обычно сроки строительства затягиваются, поэтому не все
объекты, возможно, будут сданы в эксплуатацию к заявленному сроку.
Планируется, что к 2008-2009 гг. с вводом всех заявленных крупных
гостиниц высоких категорий (категории пять звезд, бутик-отели) наступит
насыщение в данном сегменте рынка, поэтому усилится конкуренция и
стоимость проживания стабилизируется.
В среднем сегменте насыщение рынка в ближайшие 2-3 года не
предвидится, а дефицит даже усилился, поскольку на реконструкцию
закрыто много крупных объектов ("Украина", годом ранее - "Минск" и
"Россия", а до этого "Москва" и "Интурист"), а новых заявленных проектов в
данном сегменте мало. Инвесторы и известные иностранные гостиничные
операторы пока не спешат осваивать средний сегмент, поскольку сейчас
рентабельнее работать в верхнем сегменте, где насыщение еще не наступило.
36
Правительство Москвы старается стимулировать строительство гостиниц
средней категории, предоставляя различные льготы девелоперам.
Столичные власти готовы предоставлять ряд льгот инвесторам в
гостиничную недвижимость. Для этого правительство Москвы готовится
внести ряд поправок в нормативные документы, касающиеся гостиничного
строительства. Город обязуется за свой счет подготовить земельные участки
к аукциону, то есть выставить гостиничную землю на торги без обременений,
подготовить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ).
Столичные
власти
готовятся
удешевить
отельерам
подключение
к
электросетям, освободить от обязанности тянуть трубы и дороги строителей
малых отелей (до 100 номеров) за пределами ТТК. Московские власти
предпринимают дополнительные меры по недопущению
сокращения
гостиничного фонда Москвы. Они намерены штрафовать инвесторов,
которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, а затем
меняют их функциональное назначение - вместо отелей строят офисы,
магазины или жилье. Теперь за каждый выявленный факт изменения
функционального
назначения
объекта
гостиничного
хозяйства
без
согласования в установленном порядке к владельцу будут применены
штрафные санкции. Размер штрафа составит 20% кадастровой стоимости
арендуемого земельного участка.
Правительство
строительство
Москвы
офисов
в
рекомендует
центре
столицы,
инвесторам,
намечавшим
рассмотреть
возможность
размещения жилых апартаментов на запланированных площадях. В
префектуре ЦАО создана рабочая группа, которая рассматривает намеченные
к строительству объекты с целью изменения их функций. Наряду со
строительством апартаментов власти также рекомендуют инвесторам
развивать
гостиничную
функцию
центра.
Упор
будет
делаться
на
строительство гостиниц класса "три звезды" и ниже, но с учетом
современных требований к удобствам размещения туристов.
37
В 2010 г. в столице, согласно утвержденной правительством Москвы
схеме размещения гостиниц, будет работать 556 отелей, одновременно
способных разместить 186,5 тыс. гостей. По-прежнему больше всего
гостиниц будет сосредоточено в Центральном округе (197). Второе место по
гостеприимству займет западное направление, где к этому времени будет
расположено 59 отелей. 56 и 55 гостиниц будут расположены на северовостоке и севере Москвы соответственно. В Зеленограде к 2010 г. будет
работать 6 отелей вместимостью 970 мест.
На
московском
рынке
наблюдается
усиление
присутствия
международных сетей. О выходе на гостиничный рынок Москвы в первом
полугодии 2007 г. заявили такие международные операторы, как Four Seasons
Hotels, Interstate Hotels & Resorts, Protea Hotels, Reval Hotels.
В настоящее время в структуре аппарата мэра создан отдел
координации деятельности предприятий гостиничного хозяйства. Это
должно повысить эффективность управления московскими гостиницами,
включающими долю города. Новый отдел будет принимать участие в
разработке и проведении единой экономической и финансовой политики в
рамках реализации городской целевой программы развития туризма,
рассчитанной до 2010 года. Этот же спецотдел должен проводить
мониторинг
качества
предоставляемых
услуг
и
ценовой
политики
гостиничных предприятий столицы в гостиницах, подведомственных
Москве. Контроль за обеспечением мер безопасности в московских
гостиницах тоже возложен на созданный отдел. Также вышло распоряжение
мэра о размещение официальных российских и иностранных делегаций в
номерах подведомственных столице гостиниц.
По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting,
московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по
ставкам доходности. Рентабельность столичных отелей в первом полугодии
2007 г. достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. Как говорится в
исследовании TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии этого года
38
каждый гостиничный номер в Москве принес его владельцу 149 евро чистой
прибыли, что на 36 евро больше, чем в Лондоне (113 евро), занявшем второе
место, и на 63 евро больше, чем в Париже (86 евро). При этом уже не первый
год наблюдается рост доходности российских гостиниц, что связано с
ежегодным сокращением номерного фонда столицы.
В Москве к концу третьего квартала этого года открылось 6
гостиничных объектов из 19 ранее запланированных общим номерным
фондом около 1 650 номеров. Это гостиницы категорий 3*, 4* и 5*. Однако,
такой объем номерного фонда не решает проблему острого дефицита
гостиничных номеров в Москве.
Но наиболее острой проблемой гостиничного рынка столицы, не
дающей развиваться туристической сфере города, является высокая
стоимость проживания в гостиницах Москвы как для въездного туризма, так
и для внутреннего. Средняя стоимость проживания в гостиницах самой
востребованной категории - 3* составляет 5 600 руб., что увеличилось по
сравнению с началом года примерно на 28%.
1.5. Oфисная недвижимость России за III кв. 2007 г.
Предложение - 1 миллион и больше
В третьем квартале 2007 г. офисный рынок перешел важный рубеж. За
три квартала года был построен 1 млн кв. м 2007 г. уже стал рекордным по
объему нового строительства.
К концу сентября количество офисных площадей в Москве достигло
6,6 млн кв. м (прирост 20,6% с начала года).
За квартал было завершено строительство 52 новых офисных зданий
общей офисной площадью 490 000 кв. м, что является рекордным
показателем и почти в два раза превышает средний ежеквартальный уровень
нового строительства в Москве.
39
Хотя строится много, качество новых зданий по-прежнему невысоко.
80%
новых
офисных
помещений
удовлетворяют
требованиям,
предъявляемым к офисам класса B и только 20% можно отнести к классу A.
Наиболее качественные здания в центре города строятся очень
медленно, сроки завершения строительства постоянно задерживаются.
Citidel, Военторг, Легион II, запланированные к завершению в этом квартале,
до сих пор находятся на стадии строительства. Большая часть новых
офисных помещений (около 70%) расположена в удаленных от центра
субрынках (NE, NW, SE, SW, SUB) и большинство из них прошло
приемочную комиссию вовремя или с незначительным отставанием от плана.
Большинство новых помещений сдается без отделки. В третьем
квартале доля новых помещений с внутренней отделкой возросла до 20% изза здания, предлагаемого в бизнес парке IKEA.
Свободные площади
Доля свободных площадей выросла как для класса А (с 2,3% до 3,2%)
так и для класса B (с 4,5% до 6,5%).
Количество свободных площадей класса B возросло благодаря
высоким темпам нового строительства.
Количество вакантных площадей класса А растет из-за крайне высоких
арендных ставок. Количество свободных помещений в только что
построенных зданиях класса А увеличивается.
Владельцы зданий диктуют правила игры
Спрос продолжает быть высоким, 345 000 кв. м было арендовано и
куплено за третий квартал. За три квартала 2007 г. было арендовано и
куплено такое же количество офисных площадей, как за весь предыдущий
год (1,2 млн кв. м). Рынок продолжает быть исключительно благоприятным
для владельцев зданий.
Льготные условия арендаторам офисов стандартны: 3 месяца арендных
каникул и компенсация за внутреннюю отделку $80-150 за кв. м,
40
учитываемая в арендных платежах за первый год аренды. Индексация
арендной ставки и страховой депозит являются обязательными условиями.
Внутренняя реорганизация (консолидация, оптимизация затрат на
недвижимость) в большей мере, чем расширение, стала главной причиной
поиска новых помещений.
В 2007 г. ключевым фактором для арендаторов при выборе здания стал
размер
арендной
ставки,
потеснив
ранее
популярные
требования
престижности офиса и местоположения.
Наиболее важные сделки по аренде в третьем квартале:
Транстелеком арендовал 15242 кв. м в Северной башне в Москва-Сити;
Fesco арендовала 8076 кв. м в бизнес-парке Луч;
McKinsey арендовал 7637 кв. м в бизнес-центре Белая Площадь.
Арендные ставки
Запрашиваемые арендные ставки для лучших, только что построенных
площадей, взлетели до $2000, а арендные ставки на офисные блоки,
освобождаемые по причине выезда арендатора, стали достигать $2500 (в
2006 г. ставка в $1600 была крайне редким событием). Значительный рост
ставок был зарегистрирован в основном в центральных субрынках.
Общее среднее значение запрашиваемых арендных ставок не так
велико: $921 за кв. м для помещений класса А и $704 за кв. м для помещений
класса B.
Рост арендных ставок для помещений класса B был значительным - с
$500 до $704 (рост 40% в течение квартала). Лучшие здания класса В
дорожают из-за недостатка предложения площадей класса А.
Средние арендные ставки для помещений класса А росли значительно
медленнее (16% в течение квартала). По-видимому, арендаторы начинают
искать помещения более низкого качества по оптимальным ценам в ответ на
подъем арендных ставок в классе А.
Прогноз
41
В краткосрочной перспективе даже при сохранении высоких темпов
нового строительства недостаток предложения будет продолжать сдерживать
рост рынка. Спрос будет сохраняться на высоком уровне, но рост арендных
ставок замедлится. Арендаторы будут отдавать предпочтение менее качественным помещениям по более низкой
цене. Арендные
ставки для офисов класса B будут расти быстрее, чем ожидалось
ранее.
Баланс спроса и предложения в Москве будет достигнут не ранее 2010
г., когда появится достаточно свободных помещений чтобы достичь
равновесия на рынке (доля свободных площадей достигнет 7-9%). В
долгосрочной перспективе спрос в Москве может уменьшиться, смещаясь
больше в регионы. Маловероятно, что это начнет происходить раньше конца
2008 г. В 2008 г. президентские выборы будут одним из важнейших
факторов, сдерживающих развитие рынка.
Delivery (Class A + B, '000 sq m)
Take-Up (Class A + B, '000 sq m)
42
Average Net Rental Rates ($/ sq m)
1.6. Инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости
Финансирование
В течение 2007 г. на рынке коммерческой недвижимости наблюдался
значительный
уровень
инвестиционной
активности.
Иностранных
инвесторов привлекают высокие по сравнению с западным рынком ставки
доходности в России. Ставки капитализации для всех секторов коммерческой
недвижимости в течение первого полугодия 2007 г. продолжили свое
падение, и в настоящий момент находятся в следующих диапазонах:
офисный сектор - 8,5%-9,5%, торговый сектор - 9,5%-10,5%, складской
сектор - 10%-11%.
В числе интересных тенденций можно упомянуть о приобретении
долей
в
российских
девелоперских
компаниях
стратегическими
и
финансовыми инвесторами, такими как инвестиционные банки и фонды
прямых инвестиций. Так, например, в конце марта Morgan Stanley Real Estate
Special Situations Fund III приобрел 25% акций девелоперской компании RBI одного из основных игроков на рынке жилой и торговой недвижимости
Санкт-Петербурга.
43
Кроме того, наблюдается тенденция приобретения российскими
игроками на рынке коммерческой недвижимости долей в международных
строительных компаниях, что позволяет снизить стоимость девелоперских
проектов за счет сокращения издержек на строительство, а также
значительно улучшить качество и сроки реализации проектов. Так, в апреле
компания "Базэл" объявила о покупке 30% акций австрийской строительной
компании Strabag, а в начале мая сообщила о планах увеличить свою долю в
крупнейшей в Германии строительной компании Hochtief.
Продолжается развитие рынка заемного финансирования. Все большее
число зарубежных банков предоставляет проектное финансирование. Выход
новых международных банков на российский рынок свидетельствует о
снижении
рисков
и
улучшении
прозрачности
рынка
коммерческой
недвижимости, а также вынуждает российские банки снижать процентные
ставки и предоставлять более выгодные условия финансирования.
Западные финансовые структуры все более активно предоставляют
кредиты на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Так,
"Система-Галс" подписала соглашение с банком Eurohypo AG о привлечении
кредита на сумму до $187 млн на финансирование строительства ТРЦ "ГалсМарт"
в
Санкт-Петербурге,
Deutche
Bank
начал
финансирование
реконструкции гостиницы "Москва" возле Московского Кремля, предоставив
компании "Декмос" заем в объеме $600 млн.
В первой половине 2007 г. успешно провели IPO несколько крупных
девелоперов российского рынка: AFI Development (привлечено $1,4 млрд),
ОАО "ГК ПИК" ($1,85 млрд), ОАО "РТМ" ($80 млн). Таким образом, общий
объем привлеченных средств превысил $3,3 млрд, что почти в 4 раза
превышает аналогичный показатель для девелоперских компаний за весь
2006 г. Во второй половине года ожидаются IPO таких компаний, как "ДонСтрой" и Mirax Group.
Спрос
44
Крупные
иностранные
игроки
российского
рынка
продолжают
наращивать свои инвестиционные портфели (см. таблицу "Сделки / проекты
крупнейших иностранных инвесторов"). Помимо уже имеющих опыт работы
в России инвесторов, на рынок приходят новые компании и фонды.
Сингапурская CapitaLand Limited достигла соглашения с "Евразией
Логистик" о покупке 10%-й доли в компании с возможностью ее увеличения
примерно до 25%. Компания Ascott Group (входит в CapitaLand) подписала
соглашение с Amtel Properties Development о создании фонда объемом более
$100 млн для инвестиций в сервисные апартаменты международного уровня
в деловых районах Москвы и Санкт-Петербурга - новый формат для
российского рынка.
26 февраля 2007 г. компания Rutley Capital Partners LLP объявила о
создании Rutley Russia Property Fund (RRPF) - нового фонда инвестиций в
коммерческую недвижимость России.
Немецкая
инвестиционно-девелоперская
компания
ECE
Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG и специализирующая на строительстве
торговых центров американская Developers Diversified Realty Corporation
(DDR) организовали совместное предприятие в целях строительства
торговых центров в России и Украине общей стоимостью до 1 млрд евро.
Объем собственного капитала совместного предприятия составляет 225 млн
евро, из которых 75% принадлежит DDR и 25%-ECE.
Американская инвестиционная компания JER Partners совместно с
российской Alfa Capital Partners сформировали инвестиционный фонд
недвижимости Marbleton Property Fund объемом $321 млн для инвестиций в
недвижимость России и Украины. С учетом заемных средств объем
инвестиций фонда может составить $800-900 млн.
О намерении выйти на российский рынок недвижимости заявили
британская Aberdeen Property Investors и ирландская Redquartz International.
Тенденции
45
Улучшение
финансово-экономического
положения
России,
стабильность в политической сфере, высокий потребительский спрос на
качественные
помещения
во
всех
сегментах
рынка
недвижимости
обеспечили в последние годы значительный приток инвестиционного
капитала.
Следствием указанных тенденций стала компрессия доходности,
уровень которой на данном этапе для рынка Москвы всего на 2-3 процентных
пункта превышает аналогичные показатели развитых западных рынков (см.
таблицу "Минимальная доходность").
Значительный дефицит качественных помещений во всех сегментах
столичного рынка создал благоприятные условия для роста арендных ставок,
которые к настоящему времени стали одними из самых высоких в мире.
Между тем, указанный дефицит все в большей степени компенсируется
благодаря значительному объему нового строительства. В сегменте офисной
недвижимости в 2007-2008 гг. ожидается выход на рынок более 1 млн кв. м
качественных помещений ежегодно. Это почти в 2 раза больше, чем
вводилось в эксплуатацию в период с 2003 по 2005 гг. Общая площадь
торговых центров увеличится примерно на 650 тыс. кв. м и достигнет 5 млн
кв. м. Предложение складских объектов класса "А" в Московском регионе в
2007 г. вырастет более чем на 1 млн м2, что почти на треть повысит общий
объем качественных площадей по данным на начало года (3 млн кв. м).
Несмотря
на
весьма
низкие
уровни
вакантных
площадей,
свидетельствующие о высоком спросе на качественные объекты (офисы около 3-4%, склады - 1-3%, торговая недвижимость - 1-2%), значительные
объемы нового предложения позволят сдержать в ближайшем будущем
интенсивный рост арендных ставок.
Динамичный рост арендной платы и снижение доходности обусловили
значительное повышение капитальной стоимости объектов московской
недвижимости, уровень которой приближается к ценам сопоставимых
объектов на развитых рынках. При этом, однако, инвестиционные риски в
46
России все еще достаточно высоки, и такие аспекты, как высокий уровень
коррупции,
недостаточно
развитый
институт
права
собственности,
демографические проблемы, в определенной степени сдерживают оптимизм
инвесторов. В условиях избытка инвестиционного капитала на столичном
рынке недвижимости инвесторы стремятся к расширению и диверсификации
своего бизнеса, переориентируя деятельность на региональные рынки.
Последние развиваются с некоторым отставанием от столичных рынков,
характеризуются высоким дефицитом качественных объектов (особенно в
секторах торговой, складской и гостиничной недвижимости) и обладают
значительным потенциалом для роста.
Поэтому инвесторы расширяют свои портфели в основном за счет
вхождения в проекты на стадии девелопмента.
Основные выводы
Непрерывно продолжающийся в первом полугодии 2007 г. рост ставок
аренды
на
высококачественную
офисную
недвижимость
в
Москве
обусловлен, в первую очередь, опережающим ростом спроса в сравнении с
выводимым на рынок объемом предложения, вследствие чего заполняемость
столичных бизнес-центров близка к 100%.
В Москве и Московской области в первой половине 2007 г.
предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или
реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания
складов класса В на логистические комплексы класса А. В Москве и
Московской области в первом полугодии 2007 г. было введено в
эксплуатацию 315 000 м2 площадей профессиональных ТЦ, что составляет
около половины ожидаемого годового ввода площадей - 650 000 м2.
В Санкт-Петербурге в первом полугодии 2007 г. было введено в
эксплуатацию 307,6 тыс. м2 общих площадей в торговых центрах, что
составило 44,5% заявленного девелоперами годового объема ввода. Объем
ввода арендопригодных площадей составил около 250 тыс. м2. Более 28%
47
общего объема ввода пришлось на специализированные отдельностоящие
торговые объекты (DIY, гипермаркеты).
В первом полугодии 2007 г. в Москве открылись только три гостиницы
с общим номерным фондом 664 номера. В Москве и Санкт-Петербурге
сохраняется дефицит гостиничных мест "современного стандарта".
Прогноз
Неуклонное
повышение
спроса
со
стороны
арендаторов
на
качественные объекты практически во всех рыночных сегментах крупных
региональных центров России в совокупности с высокой доходностью будет
способствовать притоку инвестиционного капитала и активному развитию
указанных рынков в ближайшей перспективе.
Рост инвестиционного спроса, в свою очередь, будет оказывать
давление
на
ставки
доходности, уровень
которых
для
российских
региональных центров в данное время на 100-200 базисных пунктов
превышает показатели московских проектов. Сформировавшиеся в первом
полугодии тенденции, скорее всего, сохранятся до конца года.
Возможно, будет заключен ряд крупных инвестиционных сделок с
завершенными объектами, однако их число вряд ли будет значительным.
В обзоре использованы данные компанийColliers International, Jones
Lang LaSsale, Knight Frank, Blackwood, Cushman & Wakefield Stiles &
Riabokobilko.
II. Коммерческая недвижимость в Москве и
регионах
2.1. Коммерческая недвижимость Москвы
Общая ситуация
Общий
объем
качественных
офисных
объектов,
введенных
в
эксплуатацию в первом полугодии 2007 г., составил порядка 300 000 кв. м,
что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2006 г.
48
Доля объектов класса «А» в общем объеме введенных площадей составила
63%, класса «В» - 37%. Таким образом, совокупный объем качественных
офисных объектов класса «А» и «В» по итогам первого полугодия 2007 г.
достиг уровня 5,5 млн. кв. м.
Объем инвестиций
Общий объем инвестиций в Московскую недвижимость за 1 полугодие
составил около 1,19 млрд. долл. США. Из них 745 млн. пришлось на
торговую недвижимость, 273 млн. - на офисную, остальное на прочие виды
коммерческой недвижимости.
Динамика цен
По оценкам Jones Lang LaSsale (JLL) максимальная базовая ставка
арендной платы (ставка для наиболее качественных площадей порядка 1,000
кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхних этажах проектов Москва-Сити без
учета НДС и операционных расходов) составила 1,200-1,500 долл.
США/кв.м/год.
Ставки для Класса А в центральном деловом районе (зона внутри
Садового кольца за исключением Кремлевской зоны с включением района
метро «Маяковская») составили 750-950 долл. США/кв.м /год. (квартальный
рост 12%) на конец 1 полугодия 2007.
По Классу В+ ставки в 2м полугодии 2007 составили 570-700 долл.
США/кв.м /год, что на 7,5% выше показателя предыдущего квартала. Для
Класса В- ставки остались на уровне 450-550 долл. США/кв.м /год.
Все ставки даны без учета НДС и операционных расходов.
Средняя цена продажи в Классе А составляет 6000-8000 долл. США/
кв. м.
В районе Кремля, Остоженки и в Замоскворечье, цена превышает
9000долл. США/ кв. м.
Для объектов Классов В+ и В- цена составляет 4000-5500 долл. США/
кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.
49
В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием
доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали
активнее использовать евро
и условные единицы для расчетов с
арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года
использование индексации
ставок аренды
получило более широкое
распространение.
На
рынке
аренды
офисных
помещений
появилась
тенденция
увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнесцентрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается
до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее – 3 года).
Предложение
6,370,000 кв. м – общее предложение на конец 2-го кв. 2007 г из
которого
–
830,000
–
3,380,000
Класс
А
Класс
В+
2,160,000 – Класс ВОбъем реализованных площадей за 1 полугодие (арендованных и
купленных) составил 935,000 кв. м, что выше показателя 1-го полугодия
предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что
выражается в низкой доле свободных площадей (4% - для всех качественных
площадей на конец 2 кв 2007). При этом, сегмент Класса А можно считать
наименее насыщенным (1,6% - доля свободных площадей на конец 2 кв. 2007
г).
Анализ предложения по итогам первого полугодия 2007 г. показывает,
что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в
Москве, всего лишь 0,8% – готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% –
строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.
Спрос
Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты попрежнему
остается
неудовлетворенным:
объем
нового
предложения,
50
выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности
потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время на фоне
существенного дефицита качественных площадей растут сроки договоров
аренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров
аренды и продажи площадей в строящихся объектах очень велика:
практически
каждый
выходящий
на
рынок
объект
уже
заполнен
арендаторами на 60-80%. В ЦАО этот показатель может достигать и 100%.
Что касается структуры спроса по метражу, то здесь стоит отметить
растущую долю заявок на самые большие помещения: за 1 полугодие на них
пришлось 39% всех заявок, что на 11% больше показателя за аналогичный
период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещений до 200 кв. м
оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентацией
спроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты
больших площадей.
В первом полугодии 2007 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по
предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с
арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до
момента ввода объектов в эксплуатацию.
Уровень вакантных помещений
В конце первого полугодия 2007 г. средний уровень вакантных
помещений в зданиях класса А составил 1,3%; в зданиях класса В – 4%.
Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена
недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего
класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B
поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию
новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2007 г.
Основные тенденции
Продолжился рост арендных ставок из-за дисбаланса спроса и
предложения. На конец 1го полугодия максимальные арендные ставки
выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.
51
Спрос по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке
распространены так называемые сделки pre-let. Например в классе А в
течение последних 12 месяцев (по состоянию на конец 2 кв.) 44% объема
купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях,
находящихся на стадии строительства.
Происходит рост интереса к крупным площадям в классе А (от 3000 м)
и увеличение сроков аренды помещений.
Набирает темпы процесс децентрализации. В 1 полугодии был заявлен
ряд качественных проектов, располагающихся за пределами МКАД,
например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД. Кроме того, ряд проектов,
строительство которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою
успешность высоким спросом на них еще до момента окончания
строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие
договора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончания
строительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не
только со стороны предложения, но и со стороны спроса.
Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых
бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько
этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных
площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах
строительства составляет 30–40%.
Тенденция задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию попрежнему доминирует на рынке. В частности, такие крупные проекты, как
бизнес-центр «Серебряный город» (класс «А»), 1-я очередь бизнес-парка
«Гринвуд» (класс «А»), многофункциональный комплекс Lotte Plaza (класс
«А»), бизнес-центр
«Соколиная гора» (класс «А») будут введены несвоевременно. С
задержкой ввода в эксплуатацию только этих объектов рынок офисной
недвижимости недосчитался порядка 190 000 кв. м высококачественных
офисных площадей.
52
Доля вакантных площадей все также остается на крайне низком уровне:
2,1% в классе «А» и 3,9% в классе «В».
Ключевые события
В первом полугодии 2007 г. была завершена одна из крупнейших
сделок за всю историю развития московского рынка офисной недвижимости.
Компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax Group 133 000 м2 площадей в
строящемся на Кутузовском проспекте офисном комплексе «Миракс Плаза».
Сумма сделки составила около $850 млн.
Администрация Московской области и девелоперская компания
Platzdarm Development приступили к реализации проекта по строительству
одного из крупнейших деловых районов Подмосковья – «Химки-Сити»,
который
будет
возведен
в
Бутаковской
пойме,
на
пересечении
Ленинградского шоссе и МКАД. Общая площадь нового района составит
более 350 тыс. м2. Объем инвестиций в проект — более $500 млн.
Израильская строительная компания Ocif на участке общей площадью
87 га (около поселка Голенищево на Киевском шоссе) планирует построить
около 800 тыс. кв. м офисов класса «А» и 100 тыс. кв. м торговых и
гостиничных площадей. Инвестиции в проект составят $1,2-1,6 млрд.
Компания «Масштаб» планирует до конца 2007 г. приступить к
возведению бизнес-парка в рамках проекта «А 101» на Калужском шоссе.
Общая площадь бизнес-парка составит 500 тыс. кв. м. Кроме офисных
площадей проект включает масштабную жилищную застройку с развитой
инфраструктурой.
На Киевском шоссе компания London & Regional Properties (L&RP)
планирует реализовать проект многофункционального комплекса общей
площадью более 500 тыс. кв. м. Комплекс будет включать офисные и
торговые помещения, а также жилье бизнес-класса. Объем инвестиций
составит около $800-850 млн.
На 7 км Новорижского шоссе компания «Полишелк» приступила к
возведению бизнес-парка «Riga Land». Площадь нового комплекса составит
53
120 тыс. кв. м, а объем инвестиций превысит $150 млн. Первая очередь
проекта (около 48 тыс. кв. м) должна быть сдана к концу 2007 г.
Продолжается тенденция укрупнения проектов: если еще год-полтора
назад объекты площадью более 100 тыс. кв. м были редкостью, то за первые
6 месяцев этого года было заявлено 7 проектов общей площадью более 300
тыс. кв. м каждый. Заявленные проекты становятся все сложнее и
масштабнее, возрастает доля многофункциональных комплексов, реализация
которых позволяет инвесторам минимизировать риски снижения спроса в
отдельных сегментах рынка и максимально эффективно использовать все
площади будущих объектов.
Около 700 000 кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей
построит AFI Development на земельных участках общей площадью 8,13 га в
районе площади Белорусского вокзала в Москве. В состав комплекса войдут
гостиница, офисные помещения и спортивно-развлекательный комплекс.
На территории предприятий «Союз» и «Гелиймаш», а также на
небольшом участке, находящемся в ведении олимпийского комплекса
«Лужники»,
планируется
создание
многофункционального
комплекса,
включающего апартаменты, офисные помещения, а также помещения
инфраструктуры. Общая площадь комплекса составит 350 000 кв. м.
Прогноз
Рост
предложения
значительными
темпами.
на
Московском
Ожидаемый
рынке
объем
продолжит
завершенного
расти
нового
строительства за 2007 г составит более 1,3 млн. кв м, а общий объем
предложения на конец 4 кв 2007 г достигнет предположительно 7,3 млн. кв м.
Наибольшую долю нового строительства по итогам 2007 г составит класс B+,
Класса А на рынок выйдет не более 300 тыс. кв м. В 2008 г. объем нового
строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В
прогнозируется на уровне 1 900 000 кв. м (класс А – 42%, класс В – 58%).
В условиях сохранения высокой деловой активности как российских,
так и международных компаний, во втором полугодии 2007 г. ожидается
54
дальнейший рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы
классов А и В на уровне 10¬–15%. В условиях растущего спроса и
ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение доли
вакантных помещений на низком уровне в офисных зданиях классов А и B.
Несмотря на рост предложения, оно продолжает отставать от спроса на
офисные
помещения,
который
стремительно
растет
на
фоне
общеэкономического роста страны и прихода новых иностранных компаний.
По итогам 2007 г объем купленных и арендованных площадей всех классов
превысит объем 2006 года более чем на 20%. При этом, наиболее
востребованным является класс А. Наиболее значительный рост ставок будет
наблюдаться именно в классе А в связи с тем, что в данном классе спрос в
наибольшей степени превышает предложение, ощущается большая нехватка
офисных площадей данного класса. Среди класса А наибольший рост
ожидается
в
офисных
зданиях,
расположенных
в
так
называемой
Кремлевской зоне и на верхних этажах небоскребов в Москве-Сити. Рост
ставок в классе B+/B- будет меньше, так как предложение значительнее и
растет наибольшими темпами (в классе B+).
Соотношение спроса и предложения до конца года не претерпит
значительных изменений и доля свободных площадей будет немногим
превышать 4%.
Мнение
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании
Blackwood
Наиболее значимыми тенденциями рынка с начала 2007 года можно
назвать следующие:
на
рынке
офисной
недвижимости
сохраняется
тенденция
децентрализации: рынок расширяет свои границы активными темпами.
Подтверждением является рост числа заявленных многофункциональных
комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных
в районе МКАД. Смещение деловой активности далеко за пределы
55
традиционного центра связано как с отсутствием свободных площадок под
застройку и более сложной и длительной процедурой строительства в центре,
так и с намерением городских властей полностью запретить строительство
офисов в ЦАО;
происходит
постепенное
существенное
увеличение
многофункциональных
укрупнение
доли
комплексах.
объектов,
офисной
Данная
включение
составляющей
тенденция
находит
и
в
свое
отражение как в проектах, завяленных к реализации в пределах Москвы, так
и в районе и за МКАД. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в
них – больше. С начала года было заявлено несколько многофункциональных
комплексов, общая площадь каждого из которых превышает 400 тыс. кв. м,
которые расположатся в черте города, а также ряд бизнес-парков и МФК в
районе МКАД площадью порядка 100 тыс. кв. м.;
в 2007 году получила свое продолжение самая значимая тенденция
2006 года - увеличение активности западных инвестиционных фондов
Высокий
интерес
к
рынку
офисной
недвижимости
со
стороны
международных фондов привел к росту числа инвестиционных сделок, а
также формированию тенденции постепенного снижения ставки доходности;
с начала этого года сразу несколько западных инвестиционных фондов
и девелоперских компаний заявили о планах инвестировать в рынок
коммерческой недвижимости: Компания TriGranit Development Corporation
планирует вложить в рынок российской недвижимости около 5 млрд. долл.,
планы компании связаны с проектом создания совместного предприятия с
«Газпромбанк-Инвест»;
Строительно-инвестиционная
компания
«Девелопмент-Юг» планирует построить в Москве более 200 тыс. кв. м
офисных площадей, общий объем планируемых инвестиций составит 240
млн. долл.; К 2010 г. компания MCG планирует вложить не менее 5 млрд.
долл. в девелопмент офисной недвижимости класса «А» и «В», торговых,
гостиничных и развлекательных площадей, а также жилья бизнес- и
премиум-класса и апартаментов (компания предполагает привлечь в качестве
56
партнера одного из крупнейших девелоперов Москвы); Фонд Rutley Russia
Property Fund планирует вложить в российский рынок офисной и торговой
недвижимости 1 млрд. долл., управлять фондом будет компания Rutley Russia
Property Asset Management;
продолжает
наблюдаться
тенденция
деиндустриализации
-
строительство современных деловых центров на территориях выводимых
промышленных предприятий, заводов и фабрик. Данная тенденция вполне
закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных
площадок под застройку, с одной стороны, и общей тенденцией улучшения
имиджа города за счет вывода индустриальных объектов, с другой.
2.2. Рынок коммерческой недвижимости в Москве
Продолжающийся
в
последние
годы
рост
экономики
создает
благоприятные условия для развития бизнеса, вследствие чего в столице
активно
развивается
сегмент
офисной
недвижимости.
Стремительно
вырастают новые стеклянные небоскребы, перепрофилируются промзоны,
образуются целые деловые кварталы – все для того, чтобы вместить
растущий поток российских и западных компаний. Сегодня на рынке
офисной недвижимости условия диктует продавец – несмотря на активное
строительство, дефицит площадей слишком велик. Большие надежды
возлагаются на строящиеся в настоящее время масштабные проекты –
возможно, с их вводом ажиотаж на рынке офисов спадет.
Общая ситуация
В последние годы в Россию устремилось огромное количество
западных компаний, большинство из которых – активные потребители
офисных площадей класса А. Кроме того, стремительно развивающийся
российский бизнес уже давно перерос помещения бывших НИИ и другие
здания советской постройки – растущим компаниям нужны просторные
качественные помещения, и они готовы за них платить любые деньги.
Арендные ставки более $1000/кв. м в год уже не останавливают арендаторов
57
– наличие высококлассного офиса в престижном районе говорит о компании
едва ли не больше, чем ее деловые свершения. Строящиеся бизнесцентры
расхватываются арендаторами задолго до завершения строительства, при
этом последним приходится жертвовать желанием разместиться в центре
Москвы – это желание сегодня становится практически неосуществимым.
Столичные власти приняли решение ограничить офисное строительство в
ЦАО, поэтому тенденция децентрализации за последний год получила
дополнительный толчок, в результате которого центром деловой активности
должна стать территория «МоскваСити».
Минувшее полугодие было отмечено рядом событий, среди которых
есть яркая сделка, рекордная для рынка офисной недвижимости, и
законодательные и градостроительные изменения, способные оказать
значительное влияние на этот рынок:
В марте текущего года компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax
Group сначала 31 тыс. кв. м, а неделю спустя 102 тыс. кв. м площадей в
строящемся на Кутузовском проспекте в Москве комплексе «Миракс Плаза»;
В мае 2007 года на участке от шоссе Энтузиастов до Щелковского
шоссе началось строительство Четвертого транспортного кольца. Общая
длина магистрали составит 74 км, открытие ее для движения запланировано
на 2013 год. Ожидается, что новая магистраль разгрузит столичные трассы,
также можно предположить, что вдоль новой дороги начнут активно
формироваться
территории
строительства
коммерческой
и
жилой
недвижимости;
Из законодательных изменений необходимо отметить вступление в
силу закона № 232Ф3, призванного уменьшить административные барьеры
на всех этапах строительного процесса, в том числе за счет создания единой
экспертизы вместо существующих ранее отдельных более чем 10 экспертиз.
Предложение
В минувшем полугодии общий объем предложения качественных
офисных площадей, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko,
58
превысил отметку в 6 млн. кв. м: общая площадь офисных зданий класса А
достигла 1,5 млн. кв. м, класса В – более 4,5 млн. кв. м. По оценкам
специалистов компании, данное соотношение площадей классов А и В – 1:3 –
остается неизменным вот уже более 3 лет, при этом в центральных
субрынках доля класса А достигает 30–60%, в то время как за пределами ТТК
эта доля не превышает 7%. В Colliers International к классу А причисляют
лишь 840 тыс. кв. м, к классу В, по данным компании, относится около 4,9
млн. кв. м, таким образом помещения класса А составляют около 15%
качественного офисного предложения. Если же вспомнить об офисах, не
относящихся по современным стандартам к высококачественным, – классов
С, D и даже ниже, то их совокупная площадь в столице, по оценкам Russian
Research Group, превышает 25 млн. кв. м. Можно ожидать, что этот
показатель будет довольно быстро снижаться – ввод большого числа
высококлассных
бизнесцентров
будет
стимулировать
арендаторов
перемещать свой бизнес в более цивилизованные условия. Кроме того,
существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс В.
Попрежнему
представлена
значительная
объектами
часть
реконструкции:
качественного
их
доля
в
предложения
общем объеме
предложения офисов классов А, В+, В составляет от 36% (данные Jones Lang
LaSalle) до 70% (Penny Lane Realty). Из недавних примеров редевелопмента
можно
отметить
бизнесцентры
Baker
Plaza,
«ЛеФорт,
«Фабрика
Станиславского», «Кругозор». На стадии проектирования и строительства
находятся такие проекты, как отель «Пекин», бизнесцентр «Романов Двор
III», отель «Минск» и др.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2007 года,
преобладают объекты класса В, точнее, его более высококачественного
подкласса – В+. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons новое
предложение за полугодие составило 674 тыс. кв. м, из которых 5% (около 35
тыс. кв. м) относится к классу А, 78% (524 тыс. кв. м) – к классу В+ и 17%
(114 тыс. кв. м) к классу В.
59
Стоит отметить, что среди объектов, находящихся в настоящее время в
стадии строительства и проектирования, преобладают объекты класса А (см.
табл. 2). По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, на стадии
строительства в данный момент находится около 4,8 млн. кв. м офисных
площадей со сроками ввода до 2010 года включительно. «Еще большее
количество проектов находится на стадии планирования и получения
согласований, – отмечают в компании. – Однако задержки начала
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию могут уменьшить общий
объем нового предложения».
Среди недавно заявленных крупных объектов многие расположены на
территории ММДЦ «МоскваСити», из них можно отметить комплекс «Сити
Палас» (арендуемая площадь – около 80 тыс. кв. м), башню «Меркурий»
(арендуемая площадь – 85,8 тыс. кв. м), а также комплекс Imperia Tower с
пристанью для прогулочных судов (арендуемая площадь – 98 тыс. кв. м).
Среди запланированных офисных комплексов, расположенных вне «МоскваСити», такие проекты, как офисный комплекс компании Africa Israel
Investments площадью около 64 тыс. кв. м на участке, расположенном на
Павелецкой набережной, китайский деловой центр «Парк Хуамин» в районе
метро
«Ботанический
сад»
общей
площадью
128
тыс.
кв.
м,
многофункциональный деловой комплекс «Золотой Век» на Алтуфьевском
шоссе общей площадью 290 тыс. кв. м и др.
Что касается территориальных предпочтений девелоперов, то, по
оценке аналитиков Penny Lane Realty, попрежнему наиболее популярен центр
столицы, далее следует югозапад, запад и северозапад, наименьшим спросом
пользуется юговосток (рн Волгоградского шоссе, Люблино, Марьино и пр.).
Перенос даты ввода в эксплуатацию объектов попрежнему остается
устойчивой традицией: по различным оценкам, в рассматриваемый период –
I полугодие 2007 года – на рынок вышло от 30 до 50% от заявленных к
завершению проектов. Как говорят в компании «М.О.Р.Е.Московская
Недвижимость»,
с
одной
стороны,
задержки
строительства
–
это
60
«привилегия» неопытных девелоперов, а с другой – опытные сильные игроки
порой также вынуждены сдвигать сроки сдачи объектов. «Причиной
задержек становится общепризнанная практика бюрократических проволочек
согласований разрешительной и проектной документации. Кроме того,
существуют объективные непредсказуемые факторы, например, реальное
состояние грунтов или отсутствие у города необходимых энергетических
мощностей», – поясняют в компании.
Необходимо сказать несколько слов о новой классификации офисных
зданий,
принятой
осенью
прошлого
года
членами
Московского
исследовательского форума. Согласно ей, качественные офисные здания
можно разделить на три класса: А, В+ и В. Количество критериев оценки
увеличилось с 20 до 26, они разделены на 6 групп, в каждой из которых
присутствует
набор
обязательных
и
желательных
(факультативных)
критериев для каждого из трех классов зданий. Новая классификация
предполагает более строгий подход к качеству помещений, при этом отмечая
достаточную гибкость при оценке зданий – например, центральное
расположение бизнесцентра больше не является необходимым условием
класса А, что отвечает нынешней тенденции децентрализации строительства.
Эксперты рынка по разному оценивают влияние классификации на структуру
рынка: с одной стороны, девелоперы продолжают руководствоваться своими
возможностями и зачастую предпочитают позиционировать свои здания в
более высоком классе, да и снижения арендных ставок при переходе здания
из класса А в класс В+ не предполагается. С другой стороны, это серьезный
вызов амбициям профессионалов девелопмента, в результате которого можно
ожидать повышения стандартов качества строительства и приближения их к
европейским.
Спрос
По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, объем сделок в сегменте
офисной недвижимости в минувшем полугодии составил более 800 тыс. кв.
м, из которых около 75% составили сделки аренды, остальные 25% –
61
продажи офисных помещений. При этом отмечается, что соотношение
западных и российских компаний в общем количестве сделок остается
достаточно стабильным последние 4 года и составляет примерно 1:3.
Эксперты рынка отмечают, что иностранные компании предпочитают
класс А, а для российских компаний традиционно более привлекательными с
точки зрения сочетания цены и качества выглядят помещения класса B.
Однако появление промежуточного класса В+, а также ожидаемый выход на
рынок большого количества заявленных объектов класса А могут сгладить
ценовую
и
качественную
дифференциацию
между
классами,
и,
соответственно, изменить предпочтения как российских, так и западных
арендаторов.
Как отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в связи с
нехваткой готовых к въезду помещений арендаторы предпочитают снимать
офисы с готовностью в ближайшее время. В первой половине 2007 года
большинство сделок по классам А и В были закрыты в строящихся зданиях с
готовностью менее чем через год. Предварительная сдача в аренду попрежнему составляет основную долю от всех сданных площадей, однако
арендаторы
в
меньшей
степени
заинтересованы
зданиями,
ввод
в
эксплуатацию которых намечается более чем через год: по данным
компании, во II квартале только 3 и 5% площадей классов А и В
соответственно были сданы в зданиях, ввод в эксплуатацию которых
планируется в конце 2008–2009 гг.
Попрежнему наблюдается рост площади запрашиваемых офисов,
особенно эта тенденция очевидна для площадей класса А. Как отмечают в
Jones Lang LaSalle, если еще несколько лет назад сделки по аренде офисов
площадью 3 тыс. кв. м и больше были достаточно редки, то по состоянию на
конец I квартала 2007 года за последние 12 месяцев на такие сделки
пришлось более половины арендованных площадей класса А.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень
свободных помещений на конец июля превысил прошлогодний показатель на
62
1–1,5%. При этом уровень свободных площадей по классу А по прежнему
остается на низком уровне и на конец II квартала составляет 1,6%. В июле
доля готовых к въезду площадей класса А в большинстве районов Москвы
составила не более 1 процентной доли, в половине субрынков готовые
площади класса А не предлагались. При этом, по данным компании, доля
вакантных площадей по классу В постепенно растет – на конец июня 2007
года этот показатель составил 4,6%. В CB Richard Ellis Noble Gibbons
называют цифры 6,5% для класса В+ и 6,7% для В. По всей видимости, рост
доли свободных помещений в классе В связан с дальнейшим ростом
предложения этого класса на фоне катастрофической нехватки нового
предложения класса А. Однако стоит отметить, что данный показатель по
сравнению с уровнем вакантных помещений в европейских столицах все еще
является низким и не указывает на насыщение московского рынка офисной
недвижимости.
Ставки, инвестиции
Доходность от вложений в офисную недвижимость в Москве, по
оценкам экспертов, составляет от 8,5 до 12%, однако для отдельных объектов
может значительно превышать эти цифры. Несмотря на некоторую
стабилизацию и снижение рисков, которые традиционно означают и
снижение доходности объектов, российский рынок недвижимости остается
наиболее доходным – в европейских столицах доходность вложений в офисы
не превышает 4–6%. Немалую роль в сохранении привлекательной для
инвесторов ставки доходности играет быстрый темп роста стоимости аренды,
продиктованный как увеличением стоимости строительства, так и дефицитом
качественных помещений. По разным оценкам, за прошедшее полугодие
ставки аренды выросли в среднем на 12–18% – довольно значительное
увеличение по сравнению с аналогичным показателем I полугодия 2006 года
– тогда эксперты констатировали рост в 5–10%. Диапазоны арендных ставок
в I полугодии 2007 года представлены в табл. 3.
63
По данным мониторинга рынка предложения офисной недвижимости
на продажу в Москве, проводимом Russian Research Group, суммарная
стоимость выставленных на продажу в первом полугодии 2007 года офисных
объектов составила $11,38 млрд., что на 85% больше аналогичного
показателя I полугодия 2006 года. При этом общая площадь предложений по
сравнению с прошлым годом выросла всего на 7%, составив 2,38 млн. кв. м
(речь идет об офисных помещениях всех классов). Это указывает на
значительный (более 70%) рост запрашиваемой цены продажи офисных
площадей, которая в минувшем полугодии, по данным компании, находилась
в диапазонах $6–14 тыс. для класса А и $3,5–10 тыс. для класса В.
Стоимость эксплуатационных услуг, по данным Colliers International, в
настоящее время составляет примерно $100–125/кв. м в год для класса А и
$70–90/кв. м в год для класса В.
Стоимость строительства, как и стоимость аренды и продажи, зависит
от класса здания. Как отмечают в компании «М.О.Р.Е.Московская
Недвижимость», за последний год произошел резкий скачок стоимости
строительства, связанный с ростом цен на материалы (бетона, арматуры) и
энергоносители. В своих расчетах в зависимости от проекта компания
ориентируется на стоимость строительства до состояния shell & core в
пределах $1200–1600/кв. м. В компании GVA Sawyer указывают следующие
диапазоны стоимости строительства офисных зданий:
для класса А: $1200–2000/кв. м;
для класса В: $900–1200/кв. м.
Тенденции
Одной из основных актуальных тенденций на рынке офисной
недвижимости является рост требований арендаторов к будущему офису
компании, чему способствует развитие рынка и появление все новых
стандартов строительства и управления зданиями.
Несмотря на все еще значительное среди девелоперов количество
непрофильных компаний, можно констатировать формирование пула
64
профессиональных девелоперов, имеющих за плечами не один успешный
проект.
Также
необходимо
отметить
роль
специализации
в
успехе
девелоперского бизнеса: многие профессионалы рынка концентрируют свои
усилия на одном сегменте рынка, что позволяет наиболее оптимально
использовать полученный опыт и повышать качество реализуемых объектов.
В то же время получает развитие наметившаяся в прошлом году
тенденция совмещения нескольких функций в одном проекте – выбор в
пользу
многофункционального
комплекса
позволяет
девелоперу
диверсифицировать риски и получать более стабильный доход на всех
стадиях жизни объекта.
С вводом ограничения на строительство офисов внутри Садового
кольца новое развитие получает тенденция децентрализации офисного
строительства: игроки рынка успешно осваивают ранее непривлекательные
для офисного девелопмента участки, к которым относятся многие
промышленные территории, а также участки за пределами МКАД.
Прогноз
Рынок офисной недвижимости Москвы входит в зрелую стадию
развития, для которой помимо повышения профессионализма девелоперов и
снижения рисков характерны некоторая стабилизация ставок аренды и
снижение доходности – последний показатель будет постепенно снижаться,
однако европейского уровня достигнет не раньше, чем в следующем
десятилетии. С выходом на рынок заявленных офисных проектов в 2008–
2010 годах можно ожидать оттока арендаторов из существующих офисных
зданий, многие из которых успеют несколько устареть. В ближайшей
перспективе
стоимость
аренды
и
продажи
продолжит
свой
рост,
стабилизация цен ожидается к концу десятилетия.
аналитик редакции Commercial Real Estate Ольга Лобачева
Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 1 полугодии
2007 года
65
Название
Адрес
Класс
Площадь,
кв.м.
Девелопер
Новоспасский
двор, 2-я
очередь
Дербеневская наб.
B+
40000
«Промсвязьнедвижимость»
БЦ Румянцево
Киевское шоссе в
600 м от МКАД
B-
85 000
ООО Стройинвест
ЛеФорт, 2-я
очередь
Электрозаводская,
27
B+
16250
Horus Capital
Конкорд БЦ
Шаболовка, 10
A
19430
«Капитал групп»
Бизнес-центр
Профсоюзная ул., д.
125
B+
17550
Инвестиционная группа ZBuild
Источник: Colliers International
Примеры объектов, заявленных к вводу в 2007-2008 г
Название
Адрес
Класс
Общая
площадь,
кв.м.
Девелопер
«Градекс»
Ленинградский
проспект 31 стр.2
А
170000
Концерн «МонАрх»
МФК «Пекин»
ул. Большая Садовая,
д.5
А
110000
«Система Галс»
«Башня на
Набережной» здание
С
Краснопресненская
наб., д. 18(участок
№10)
А
100000
«Энка»
«Гринвуд», 1-я
очередь
71 км МКАД
А
75000
ЗАО «Гринвуд»
Бизнес-центр
ул Вавилова, вл. 64/1
(Черемушкинский
рынок)
А/В+
71800
ЗАО
«Черемушкинский
рынок»
Citydel
ул. Земляной Вал 1119
А
63500
ЗАО «Тема»
Бизнес-центр «На
Поклонной»
Поклонная, 11
А
60000
Mirax Group
Офис-парк «Курский»
Сусальный переулок,
вл.5
В
50000
«Визави»
«Серебряный город»
Серебряническая наб.
27
А
49700
концерн
«Нефтяной» (Delin
66
Development )
Riga Land, 1-ая
очередь
Новорижское шоссе,
в 7 км от МКАД
А
48000
«Полишелк»
Бизнес-центр «9
акров»
1-й научный проезд 6
А
43480
«Солнечный город»
Бизнес парк
«Новоданиловский»
Новоданиловская
набережная, вл. 8
В
40000
MR Group
«СК-Плаза»
Дмитровское шоссе
163 А
В
40000
ГК «Ташир»
Four Winds Plaza
Б.Грузинская 69-71
А
31000
«СТ Групп» и
«Стройинком-К»
бизнес-парк «Химки»
1 очередь
Ленинградское шоссе
3 км от МКАД
А
23000
«ИКЕА»
«Лотте Плаза»
Новый Арбат, 21
А
20000
Lotte Group
«Aquamarine 2»
Озерковская наб. , 26
А
19800
«Стройинком-К»
Диагональ-Хаус
Бутырская, 77
В+
16500
ЗААБ ГРУПП
Деловой центр на
Малой Дмитровке
ул.Малая Дмитровка
7-9
А
14800
«Вестстроймет»
Офисный комплекс
«Кругозор» 2 очередь
Обручева ул., 30
A
14400
Horus Capital
Офисно-торговый
комплекс
Андропова пр-кт, 40
B+
11565
«Мосрыбхоз»
«Метрополис»
Ленинградское
шоссе, 16
А
11500
Capital partners
Диапазоны арендных ставок в 1 полугодии 2007 года за кв.м. в год (без
эксплуатационных расходов, без НДС)
Местоположение
Класс А
Класс
В+
Класс В
В пределах Садового кольца и «Москва-Сити» (ЦАО), за
кв.м/год
$7001500
$600-700
$500600
$600-720 $500-600
$450500
По другим административным округам, за кв.м/год
Источник: GVA Sawyer
Диапазоны цен продажи офисных помещений за кв.м.
67
Местоположение
Класс А
Класс В+
Класс В
В пределах Садового кольца и «Москва-Сити»
(ЦАО), за кв.м/год
$ 600012000
$50006000
$40005000
По другим административным округам, за кв.м/год
$ 55008500
$40005500
$30004000
2.3. Офис в Москве: правила съема
Наверно, было бы лишним говорить о том, насколько правильный
выбор офисного помещения важен для любой компании, вне зависимости от
её размеров и рода деятельности. Ведь, если человека встречают по одежке,
то успешность, эффективность и будущие перспективы организации клиенты
склонны оценивать, прежде всего, по местоположению, внешнему виду и
отделке главного офис. Более того, хороший офис ценен не только для
облегчения внешних коммуникаций, но и добавляет компании престижа в
глазах собственного персонала. Неслучайно местоположение офиса в
последние годы стало одним из ключевых пунктов, влияющих решение,
которое принимают потенциальные сотрудники при выборе того или иного
места работы.
В связи с этим к выбору нового офиса необходимо подходить с особой
тщательностью. Так, консультанты советуют, прежде всего, учитывать
функции, которые будет выполнять искомое офисное помещение. Многое
здесь зависит от рода деятельности. Например, компании, связанные с
перевозками тяготеют к близости к складским помещениям. "Если арендатор
изначально ищет больше помещение под размещение сall-центра или backофиса, на первый план, как правило, выходит арендная ставка, а также
транспортная доступность, чтобы сотрудникам было удобно ездить на
работу. Если же компания ищет представительский офис или помещение для
штаб-квартиры,
основное
внимание
уделяется
престижному
местоположению и презентабельности здания", - комментирует директор
направления офисной недвижимости компании Prime City Properties
68
Александр Новиков. По его словам, на сегодняшний день в понятие
"престижно местоположение" входит не столько близость к Садовому
кольцу, сколько респектабельное окружение и сформированная деловая
среда, а эти две характеристики уже встречаются и в поясе ТТК, например в
ММДЦ "Москва-Сити". При этом параметр престижности особенно актуален
для компаний, работающих с большими потоками статусных клиентов. В
основном это банки, юридические и консалтинговые компаний. Другим
важным моментом является масштаб. Так, компания любого профиля,
доросшая до внешнеэкономических связей, будет ориентироваться на
высококлассное помещение и не будет экономить на аренде в ущерб имиджу.
Важным моментом при этом является также качество работы управляющей
компании. Так, консультанта отдела офисной недвижимости Cushman &
Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Сухарева советует обращать внимание
на то является ли эта компания профессиональной или это собственное
подразделение девелопера, а также на наличие опыта управления подобными
объектами. Что касается инженерной оснащенности объекта, то "здесь
каждый арендатор должен соотнести уровень арендной ставки, которую он
платит и уровень благ, которые он получает", - поясняет директор
департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb
Алексей Чижов. Так, по данным, руководителя группы аналитики офисных
помещений Jones Lang LaSalle Натальи Боронтовой базовые ставки в классе
А внутри Садового Кольца и рядом с метро Белорусская и Маяковская на
сегодняшний день составляют от 850 до 1000 долл. за кв. м в год без НДС и
эксплуатационных расходов. В классе B+ эти цифры равняются от 650 до 850
долл. за кв. м в год. Что касается B-, то там арендные ставки варьируются от
450 до550 долл. за кв. м в год. Следует заметить, что величина арендных
ставок также может варьироваться в зависимости от этажа на котором этот
офис будет расположен. "Это зависит от индивидуальной ценовой политики
каждого девелопера, но в целом существует тенденция увеличения арендной
ставки на более высоких этажах на $20-60/кв.м в год. Это связано с такими
69
факторами, как лучшие виды из окон и вопросы престижа", - объясняет
Александр Новиков.
Однако даже при таких ценах снять подходящий офис в Москве на
сегодняшний день достаточно проблематично. Несмотря на ежегодный рост
объемов вводимых офисных площадей, спрос пока все ещё значительно
превышает предложение. "Найти офис готовый к въезду или готовый к
отделке в Москве на сегодняшний день достаточно тяжело. Несмотря на
высокое количество новых проектов, доля свободных помещений по классу
А составляет 1,1%, а в зданиях класса В - 4%", - рассказывает руководитель
департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. Для сравнения, в
третьем квартале 2007 года средний уровень вакантности на рынке офисных
помещений в США составил 12.5 %, что является самым низким уровнем за
последние шесть лет. В такой ситуации, когда фактически все качественные
офисные помещения уже сняты по предварительным договорам аренды к
моменту вводу здания в эксплуатацию, компании нужно искать офис как
минимум за полгода до планируемого въезда. С покупкой офиса ситуация
ещё
сложнее.
Обычно
офисы
покупают
банки,
финансовые
и
инвестиционные компании, производители какой-то продукции, то есть те, у
кого есть свободные средства и необходимость в размещении офиса в
определенном месте на долгосрочной основе, либо много специфических
требований. По словам руководителя отдела офисной недвижимости
компании Praedium Юрия Юдакова, к числу таких требований могут
относиться: большие потребности в электроэнергии, парковке, большая
нагрузка на перекрытия, высокие потолки и т.д. В этом случае легче
построить или купить и реконструировать помещения. "В целом покупать
или арендовать - каждая компания решает для себя сама. Если вы посчитаете
арендные выплаты за 10 лет, и они окажутся выше стоимости здания, то
будет выгоднее это помещение купить. При этом не стоит забывать, что
арендные ставки индексируются от 3 до 10 процентов в год. Крайне выгодно
покупать помещение, когда оно предлагается как недооцененный актив", 70
комментирует консультант департамента коммерческой недвижимости
компании Paul's Yard Денис Морозов. В основном компании стараются
арендовать офисные помещения. Последнее время часто можно встретить
ситуацию, когда организации берут в аренду помещения, превышающие по
размеру их потребности в офисных площадях, а впоследствии сдают их в
субаренду. Тем самым они стараются обезопасить себя от переезда в случае
расширения компании. Покупают же здания в основном банковские
структуры и крупные производственные корпорации.
Чаще всего необходимость переезда в новый офис обусловлена расширением
компании и ростом числа сотрудников, поэтому, рассчитывая, сколько
квадратных метров вам понадобится в новом помещения, следует исходить
из их предполагаемого количества, а также учитывать возможности для
расширения. На сегодняшняя день нормы по количеству рабочих мест на
сотрудника определяются ГОСТами и другими нормативными документами,
регулирующими санитарные условия труда, хотя российские и западные
стандарты в этой сфере практически унифицировались. По словам
Александра Новикова, расчетная площадь на одного сотрудника напрямую
зависит от его должности. Если для рядового офисного сотрудника обычно
выделяют 4,5-6 кв.м (на Западе до 8 кв.м), то кабинет руководителя
составляет 35-40 кв.м. Свою специфику накладывают и исполняемые
обязанности: секретарю нужно больше рабочего пространства (до 15 кв.м),
чем рядовому служащему, ведь в него входит, помимо стола и компьютера,
вспомогательная оргтехника, зона приема посетителей и т.д. Если сотрудник
в течение дня активно пользуется архивами документов (например, в
юридических компаниях), то они тоже входят в его рабочую зону, что может
увеличивать ее до 30 кв.м.
Сегодня ситуация на рынке такова, что многие компании, особенно
российские, стремятся по возможности сэкономить на рабочем пространстве,
так как арендные ставки находятся на очень высоком уровне и продолжают
расти. В международных компаниях со сложившейся корпоративной
71
культурой, как правило, используют более высокие стандарты, принимая во
внимание то, что кадровая политика в значительной мере характеризует их
репутацию на рынке труда в качестве работодателя. В отдельных случаях,
когда компания быстро развивается и планирует существенно увеличить свой
штат в течение одного срока аренды (обычно 5 лет), она изначально берет в
аренду на 10-20% больше площадей, чем ей реально необходимо. Если она
при этом не сдает лишние площади в субаренду, определенный период
времени сотрудники чувствуют себя свободнее.
2.4. Обзор рынка складской недвижимости Московского региона
Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает уверенно
развиваться. Общее снижение рисков при сохранении высоких ставок
капитализации объектов складской недвижимости сделало его одним из
самых
инвестиционно
-
привлекательных
европейских
рынков.
По
информации Jones Lang LaSalle, во втором квартале 2007 года доходности в
складском сегменте составила 10,0 - 10,5%. Именно поэтому наибольшая
активность и наибольшее количество сделок с участием иностранного
капитала наблюдается именно здесь. Так, за последние несколько сюда
пришли такие крупные иностранные игроки как Raven Russia, Fleming Family
& Partners, Quinn Group, London & Regional Properties и многие другие. Чем
же складская недвижимость так привлекает иностранных инвесторов?
Эксперты рынка выделяют несколько фундаментальных факторов. Главным
среди
них
является
высокий
объем
неудовлетворенного
спроса,
поддерживаемый активным ростом торгового сектора и экономики в целом.
"В настоящий момент общий объем предложения складских помещений
класса А составляет около 1 900 000 кв.м., класса В - 1 400 000 кв.м., комментирует Максим Шакиров, директор департамента складской и
индустриальной недвижимости Colliers International. - При этом доля
вакантных площадей класса А составляет примерно 1%, и в ближайшее
72
время прогнозировать насыщение рынка не стоит". Другим фактором,
позволяющим не беспокоится о скором насыщении рынка, можно считать
несоответствие реально введенных площадей запланированным величинам,
вследствие повсеместного срыва сроков строительства. Так, по словам
руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium
Руслана Суворова, до настоящего момента было введено в эксплуатацию
около 110 000 кв.м качественных складских площадей, в то время как всего к
вводу в эксплуатацию было заявлено около 1,5 млн. кв.м., 95% из которых
были сданы ещё до окончания строительства. Благодаря этому на
сегодняшний
день
уровень
арендных
ставок
на
рынке
складской
недвижимости московского региона - один из самых высоких в Европе.
"Арендные ставки для складских комплексов класса А сейчас составляют $
115-135 за кв.м. в год, для складских комплексов класса В - $ 100-125 за кв.м.
в год. Повысился также и уровень операционных расходов, который для
складских помещений класса А составил $ 30-40 за кв.м. в год, что
обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских
комплексов", - комментирует Максим Шакиров.
При этом основной объем спроса формируют российские и зарубежные
логистические операторы, позиции которых существенно укрепились в связи
с
ростом
масштабов
деятельности
западных
розничных
сетей,
ориентированных на широкое привлечение услуг 3PL провайдеров. По
оценке
Игоря
Казимова,
директора
департамента
складской
и
индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, на их долю сегодня
приходится около 55% спроса, тогда как для торговых компаний эта цифра
составляет около 35%, доля всех остальных промышленных компаний
относительно невелика - 10%.
Если говорить о географии спроса, то по информации Jones Lang LaSalle,
наибольшей популярностью у арендаторов на сегодняшний день являются
северное и южное направления. Популярность Северного связана со
значительными ресурсами рабочей силы. Недостатком для арендаторов
73
является сильная транспортная загруженность Ленинградского шоссе.
Ожидается, что строительство шоссе - дублера поможет решить эту
проблему. Популярность Южного направления, напротив, растет, прежде
всего, в связи с его хорошей транспортной доступностью.
Среди
других
тенденций
эксперты
отмечают
устойчивый
рост
запрашиваемых арендных площадей. По мнению вице-президента по
стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, наиболее
востребованными в настоящее время являются площади в диапазоне 5-8 тыс.
кв. м. Также, растет популярность площадей более 10 тыс. кв. м, в основном
их арендуют крупные иностранные торговые сети и логистические компании.
Растет также общая площадь проектов, выходящих на рынок. По данным
Jones Lang LaSalle, на данный момент площадь проектов на стадии
реализации варьируется от 200 000 кв. м до 1 млн. кв. м. Увеличение размера
проектов
связано
с
появлением
девелоперов,
имеющих
доступ
к
финансированию, достаточному для их реализации. Кроме того, за счет
эффекта экономии на масштабе, большая площадь проекта позволяет снизить
себестоимость 1 квадратного метра. Среди наиболее интересных из них
можно выделить: Логистический Парк Северное Домодедово (374 тыс. кв. м.
1 фаза) и МЛП Подольск (200 тыс. кв. м.). Кроме того, в этом году к
реализации заявлены следующие проекты: Логистический парк Домодедово
на пересечении трассы Москва-Дон и "Бетонки" (около 700 тыс. кв. м.),
проект компании Giffels (около 600 тыс. м.), СП Raven Russia и RDI на
Каширском шоссе (около 100 тыс. кв. м. ), а также совместный проект Raven
и белорусской компании Феликс в Климовске
2.5. Рынок коммерческой недвижимости в регионах
Деловая активность в Санкт-Петербурге продолжает расти. Развивающиеся
компании стремятся покинуть насиженные места в административных
зданиях советской постройки, перемещаясь в новые современные офисы.
74
Московские и западные компании открывают представительства в северной
столице - все это делает качественные офисные площади дефицитным
товаром. Девелоперы, пользуясь ажиотажем, выводят на рынок все больше
новых бизнес-центров, зная, что в ближайшие годы офисные площади будут
распределяться еще до окончания строительства.
Общая ситуация
Санкт-Петербург в настоящее время испытывает настоящий бум на рынке
недвижимости, повторяя путь Москвы. Сегмент офисной недвижимости
первым откликается на рост экономических показателей города - развитие
различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных
зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос,
петербургские девелоперы активизируют свою деятельность. Развивающийся
рынок привлекает и новых игроков - в минувшем полугодии несколько
инвестиционных компаний и фондов заявили о намерении вложить средства
в российскую недвижимость в целом и недвижимость Петербурга в
частности. Было заключено несколько заметных сделок купли-продажи с
участием крупных российских и западных компаний.
Британская инвестиционная компания Ovental Investments объявила о
намерении инвестировать в недвижимость России около $1 млрд., из них
около $150 млн. будет вложено в проекты в Петербурге: в ближайшие 2 года
компания планирует вывести на рынок города БЦ и два ТРЦ совокупной
площадью около 40 тыс. кв. м.
Один из фондов американской инвестиционно-банковской компании Morgan
Stanley - Special Situations Fund III - приобрел 24,99% петербургского
строительного холдинга RBI, выкупив его допэмиссию. Сообщается, что с
помощью средств, полученных от Morgan Stanley (по оценкам экспертов, это
$50 млн.), RBI планирует увеличить масштабы своих проектов и выйти в
регионы.
75
Финский инвестфонд Sponda Russia приобрел БЦ "Информ-Футуре" на
Тамбовской ул., 12. Бизнес-центр класса В общей площадью 3695 кв. м
открылся в 1997 году, в настоящее время все площади сданы в аренду.
Британский инвестиционный фонд Northern European Properties Limited
(NEPR) приобрел два офисных здания на ул. Достоевского, 19/21, общей
площадью 7,2 тыс. кв. м, у шведской инвестиционной компании Ruric. Одно
из зданий - действующий БЦ класса В "Грифон", второе, площадью 4,5 тыс.
кв. м, планируется ввести в эксплуатацию в конце 2007 года.
Фонд Metro Baltic Horizons купил производственный комплекс фабрики
"Светоч" на Большой Пушкарской ул., 10, площадью 16 тыс. кв. м. На
территории фабрики компания планирует построить около 24 тыс. кв. м
офисных площадей.
Горячей темой на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга остается
строительство делового центра в "Охта-центр", известного также как
"Газпром-Сити". Вопрос о высоте основного здания все еще остается
открытым, общественность продолжает сопротивляться, от ЮНЕСКО был
получен запрос о приостановке строительства башни для подробного
изучения проекта. Однако прилегающая к участку застройки территория уже
пользуется повышенным интересом у девелоперов - в минувшем полугодии
было заявлено о нескольких амбициозных проектах на участках вблизи устья
Охты.
Предложение
По данным исследования, проведенного маркетинговым агентством "Бизнес
Порт", объем рынка арендопригодных офисных помещений в Петербурге
составляет около 3,2 млн. кв. м - речь идет о помещениях всех классов. Это
количество будет уменьшаться за счет редевелопмента и сноса старых
административных зданий. Несмотря на активное переселение компаний из
офисов классов С и D в более современные бизнес-центры, которое
констатируют эксперты рынка, помещения класса С все еще играют
значительную роль в формировании облика офисного рынка Санкт76
Петербурга, оставаясь востребованными большинством представителей
малого бизнеса. Поэтому для объективного отражения ситуации на офисном
рынке необходимо рассматривать сегменты А, В и C. Общее количество
офисных помещений этих трех классов, по данным GVA Sawyer, к концу
полугодия превысило 1,2 млн. кв. м, составив 94 тыс. кв. м площадей класса
А, 537 тыс. кв. м - класса В и около 600 тыс. кв. м класса С. Объем
современного офисного предложения - помещений классов А и В - аналитики
рынка оценивают по-разному.
Примеры проектов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2007 года
Название
Адрес
Девелопер
Общая
площадь, кв. м
Класс
Apollo
Добролюбова пр.,
12, лит. В
«Возрождение СанктПетербург»
9000
А
«Форум»
Блохина ул., 8.
УК «Август»
4150
А
Источник: Knight Frank Research, 2007 / Source: Knight Frank Research, 2007
По оценкам Colliers International, объем офисных площадей в бизнес-центрах
класса А и В составляет около 480 тыс. кв. м, из них к классу А относится
15% - 74,3 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St.Petersburg, к качественным площадям можно
отнести 590,7 тыс. кв. м, из которых 64,4 тыс. кв. м (11%) - офисы класса А и
526,3 тыс. кв. м (89%) - класса В.
Новое предложение за минувшее полугодие составило от 69 тыс. кв. м (GVA
Sawyer) до 106,5 тыс. кв. м (Becar Commercial Property SPb), при этом к
классу А из всех вновь введенных в эксплуатацию офисных зданий относятся
только два: БЦ Apollo на пр. Добролюбова, 12В, и "Форум" на ул. Блохина, 8.
В компании Praktis Consulting & Brokerage называют среднюю цифру: в
первом полугодии было введено 93,8 тыс. кв. м общей площади (66 950 кв. м
арендопригодной площади). При этом отмечается более активный ввод
77
новых объектов в первом квартале: по данным компании, в I квартале 2007
года было введено в эксплуатацию более 65,5 тыс. кв. м.
По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, до конца текущего
года
в
строй
может
быть
введено
более
40
бизнес-центров
и
многофункциональных объектов общей площадью более 394,5 тыс. кв. м.
При этом уже сегодня известно о переносе ввода нескольких крупных
объектов, заявленных к сдаче в эксплуатацию в текущем году, на 2008 года.
"Как показывает практика, в эксплуатацию сдается порядка 50-70%
заявленного объема, - отмечают в компании. - Таким образом, до конца
текущего года можно прогнозировать ввод еще 197-276 тыс. кв. м общей
площади объектов офисного назначения". По словам аналитиков GVA
Sawyer, на начало июля 2007г. общая площадь бизнес-центров (с учетом БЦ,
входящих в состав многофункциональных комплексов), находящихся на
различных стадиях проектирования и строительства, составляет более 5 млн
кв. м. При этом необходимо учитывать, что параметры проектируемых
объектов могут значительно изменяться, а некоторые проекты вообще не
будут реализованы. Среди заявленных проектов бизнес-центров можно
отметить следующие:
Импортер фруктов JFC планирует построить на месте универмага
"Фрунзенский" (Московский пр., 56), который компания приобрела в 2005
году, офисный центр класса А, реализованный по проекту английского
архитектора Нормана Фостера. Общая площадь нового здания составит
около 65 тыс. кв. м.
В деловой зоне "Пулково-3" на ул. Стартовая, участок 4, планируется
строительство офисного центра класса А "Аэроплаза". Девелопер проекта ООО "Невский проспект". Сдача в эксплуатацию восьмиэтажного комплекса
общей площадью 32 тыс. кв. м намечена на начало 2008 года.
Группа компаний "Бекар" намерена построить на месте приобретенного ею
недостроя на пр. Шаумяна, 4, бизнес-центр класса В+ Bazen. Общая площадь
78
проекта составит около 10 тыс. кв. м. Срок сдачи в эксплуатацию - конец
2007 года.
Московский инвестиционный холдинг "Квартира.ру" к концу 2008 года
планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса В на ул. Решетникова,
6. Концепцию будущего бизнес-центра подготовила компания Praktis
Consulting & Brokerage. Общая площадь 16-этажного здания составит около
22,3 тыс. кв. м.
"Торговый дом "Автомир" планирует построить элитный деловой центр
рядом с администрацией Приморского района на ул. Савушкина. Площадь
объекта - более 10 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на начало
2008 года.
По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, на сегодняшний
день лидерство по вводу новых офисных площадей классов А и В
сохраняется за районами исторического центра (Василеостровский и
Центральный). Однако в связи с дефицитом земли и ограничениями по
реконструкции объектов в центре, а также транспортной проблемой,
продолжается
местоположение
тенденция
многих
децентрализации,
из
заявленных
о
новых
чем
свидетельствует
проектов.
Наиболее
привлекательными территориями для формирования деловых зон являются
Петроградская, Аптекарская, Выборгская, Свердловская и Ушаковская
набережные, территории, прилегающие к Обводному каналу и Московскому
проспекту, а также район аэропорта "Пулково".
Спрос
По заключению аналитиков Knight Frank St.Petersburg, в I полугодии 2007
года рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями
компаний, желающих улучшить качество или расширить площадь своего
существующего офиса в Санкт-Петербурге. Как рассказывают в Colliers
International, на фоне продолжающегося спроса на офисные площади в 100200 кв. м возросло количество запросов на блоки крупной "нарезки" - от 1
тыс. кв. м, что отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями,
79
планирующими переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на
реконструкцию.
По данным маркетингового агентства "Бизнес Порт", доля вакантных
площадей составляет всего около 2-3%, меньше всего их в классе В (около
1%). Заполняемость большинства качественных зданий близка к 100%, а
свободные площади образуются за счет неполной загрузки объектов,
введенных
в
первом
распространенность
полугодии.
практики
При
этом
предварительных
необходимо
договоров
отметить
аренды,
в
результате которой многие объекты полностью заполняются до сдачи в
эксплуатацию.
Примеры крупных сделок по аренде в I полугодии 2007 г.
Название БЦ
Адрес / Проект
Класс /
Арендатор
Площадь, кв. м
«Сенатор»
Профессора Попова ул., 37 A
В+
Банк «Русский Стандарт»
2400
«Лангензипен»
Дивенская ул., 1
А
Компания «Синтез Девелопмент»
2000
Maxima
Тобольская ул., 6
В+
Компания First customer Ltd
1814
«Лангензипен»
Дивенская ул., 1
А
Компания «Евросиб»
1500
«Келлерман Центр»
10-я Красноармейская ул., 22
В+
Компания «Номос-Лизинг»
1280
«Келлерман Центр»
10-я Красноармейская ул., 22
В+
Компания «Элтел»
1089
«Лангензипен»
Дивенская ул., 1
А
Компания «Доктор WEB»
1070
Источник: Colliers International / Source: Colliers International
Ставки, инвестиции
По оценкам GVA Sawyer, средний уровень доходности операций покупки
готовой офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 12-13%
годовых. Доходность девелоперской деятельности традиционно выше
операций покупки готовых объектов: IRR (внутренняя норма доходности)
при
реализации
инвестиционных
проектов
в
случае
использования
собственных средств составляет не менее 15%, а при использовании
кредитных ресурсов может достигать 35%.
80
По данным Colliers Intrnational, за I полугодие 2007 года запрашиваемые
ставки аренды по офисным площадям классов А и В выросли в среднем на
3,3-3,6%, составив на конец рассматриваемого периода $500-940/кв. м в год
для класса А и $300-580/кв. м в год для класса В, включая эксплутационные
расходы, без НДС. При этом стоимость эксплуатационных услуг составляет в
среднем около 15% от чистой ставки аренды.
Что касается стоимости строительства офисных зданий, то, по данным Becar
Commercial Property SPb, порядок цен может варьироваться от $1000 до
$1500/кв. м.
Тенденции
Продолжается тенденция укрупнения запрашиваемых офисных помещений,
которая поддерживается стремлением многих местных компаний объединить
свои подразделения в одном офисном центре.
Децентрализация, обусловленная нехваткой участков под застройку в
центральной части города и транспортной загруженностью центра города, в
прошлом полугодии была подкреплена рядом заявлений о строительстве
крупных объектов за пределами исторического центра города.
Появление
новой
специалистами
классификации
Московского
офисных
зданий,
исследовательского
разработанной
форума,
привело
к
разделению зданий внутри класса В на два подкласса. Появление
дополнительного подкласса В+ продиктовано также значительным разбросом
цен аренды внутри классов А и В.
Прогноз
Во II полугодии продолжится рост спроса на качественные офисные площади
со стороны петербургских, московских и западных компаний. Количество
вакантных помещений не увеличится, при этом эксперты рынка не ожидают
значительного
роста
ставок
аренды.
В
среднесрочной
перспективе
прогнозируется рост числа инвестиционных сделок, что, в свою очередь,
потребует от девелоперов более тщательного подхода к проектированию и
реализации проектов, предполагающих дальнейшую продажу.
81
Продолжится увеличение масштабов вводимых объектов - как бизнесцентров, так и многофункциональных комплексов, включающих офисную
составляющую. Ввод заявленных крупных проектов несколько снизит
напряженность на рынке офисных помещений, однако насыщение рынка с
последующим ростом количества свободных площадей и снижением
арендных ставок ожидается не раньше следующего десятилетия.
Примеры значимых объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в II
полугодии 2007 г.
Наименование
Адрес
Общая площадь, кв.
м
Офисная площадь, кв.
м
Класс А
«Веда Хаус»
Петроградская наб., 18
21 000
8000
«Бенуа» (1-я очередь)
Свердловская наб., 44 л. А
17 000
14 710
Sovereign
Малый пр. ВО, 22 / 9 линия
9300
5100
«Дом Зингера»
Невский пр-т, 28
7000
4000
«Австрийский»
Оренбургская ул., 4/ Пироговская наб.,
9
7000
4000
«Оскар»
Фонтанки р. наб., 13
4000
2880
Класс B
«Обуховъ-центр»
Обуховской Обороны пр., 271 А
32 000
25 000
«Лидер»
Ленинский пр. / Краснопутиловская ул..
28 000
7000
«Гавань»
27-я линия, 8
25 000
18 750
«Ильич»
Белоостровская ул., 8
22 500
17 000
«Авеню»
Аптекарская наб., 13
21 000
11 800
«Сенатор» (1-я очередь)
18-я линия, 31
20 000
16 000
«Кондратьевский» (2-я
очередь)
Кондратьевский пр., 15/3
14 000
6000
«Голицынъ»
13-я линия, 6–8
14 000
7800
Renaissance center
Шателена ул., 26 л. А
13 350
5750
BAZEN
Шаумяна пр., 4б
12 000
8000
«Содружество» (2-я очередь)
Коломяжский пр., 33
12 000
7000
82
«Старая Деревня»
Мебельная ул., 12
10 000
4800
Ovental History
Социалистическая ул., 14
9720
7650
Источник: GVA Sawyer
Структура офисного рынка Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2007 г. и
ее изменение по сравнению с концом 2006 г.
Казань
На рынках офисной и торговой недвижимости Казани уже несколько лет
идет жесткая конкурентная борьба. Аналитики советуют операторам делать
ставку на качество предоставляемых услуг и быстрее реагировать на
меняющиеся запросы потребителей.
Офисная недвижимость
Бизнесцентры, соответствующие современным требованиям к офисной
недвижимости, появились в Казани 5–6 лет назад. До этого главным
действующим лицом на рынке было государство в лице Министерства
земельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно
предлагало однотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные
ставки приводили к тому, что спрос значительно превышал предложение.
Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где
всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных
прав собственности. Оплата проводилась наличными, а доходы нигде не
декларировались.
По
подсчетам
специалистов
Гильдии
сюрвейеров,
объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынке
83
недвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой»
аренды, в то время как легально работали 34 бизнесцентра.
В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимости Казани начался период
бурного роста. В эксплуатацию в основном вводились небольшие офисные и
офисноторговые объекты общей площадью 2000–3000 кв. м. Они заняли
востребованную нишу офисных помещений класса В– и С.
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых
офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам
Гильдии сюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном
насыщении рынка. Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что
быть собственником недвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее.
Конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики.
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани
начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А – «СуварПлаза», «Корстон Парк Отель», Международный бизнесцентр и офисноделовой
центр
«Булак».
Правда,
это
вызвало
некоторый
всплеск
конкурентной борьбы между офисами классов А и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно
одинаковый набор услуг, а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выбор
арендатора, опятьтаки оказывается цена.
Казанский рынок офисной недвижимости сейчас довольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, сейчас в
городе действуют более 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к 300 000 кв.
м. Около
половины из них принадлежит государству. Помимо бизнесцентров и
торговоадминистративных комплексов на рынке представлены встроеннопристроенные помещения, расположенные в жилых домах. В основном это
адаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.
Если раньше бизнесцентры строились в историческом и деловом центре
города, то сейчас – в спальных районах. Из четырех действующих и двух
строящихся офисных комплексов класса А лишь «СуварПлаза» и «Корстон
Парк
Отель»
находятся
в
деловом
центре
столицы.
Разнообразие
предложения привело к невероятному разбросу цен – от $92 до $550 за 1 кв.
м в год. Это «голые» арендные ставки, без учета коммунальных платежей и
эксплуатационных расходов.
84
Однако объекты класса А особым спросом не пользуются. Последние
исследования показали, что наиболее популярны офисные помещения класса
В площадью от 20 до 60 кв. м. Здесь Казань мало чем отличается от
большинства крупных российских городов. Причем основная причина не в
отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям
экономии. Даже крупные транснациональные корпорации предпочитают
экономить на арендной плате.
Увеличившееся предложение привело к снижению доходности. Срок
окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центров составляет
5–8 лет, но может и увеличиться.
В целом же за последние 5–6 лет казанский рынок офисной недвижимости
прошел путь от организационного и финансового хаоса к цивилизованному
бизнесу с понятными правилами игры. В городе сформировался целый слой
собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлению
недвижимостью
и
прибегающих
к
услугам
квалифицированных
управляющих компаний.
Торговая недвижимость
Отправной точкой развития рынка торговой недвижимости стало решение о
праздновании 1000летия Казани, которое местные власти и бизнес
использовали как PRход для привлечения российских и иностранных
инвестиций. В конце 1990х гг. Казань была городом рынков и небольшого
числа дорогих бутиков для элиты, практически отсутствовали крупные ТЦ,
рассчитанные на средний класс. В 2000–2001 г. ситуация начала меняться. На
сегодняшний день здесь действуют 28 ТРЦ общей площадью более 600 000
кв. м. Наиболее крупные и известные – «Мега», «Тандем», «Южный»,
«Ривьера», «Кольцо», Park House, «Грани», «Савиново». На каждый район
приходится 4–5 ТРК. Среди арендаторов много популярных зарубежных и
российских компаний. Однако в реальности торговых площадей в Казани
значительно больше. Аналитики называют цифру 900 000 кв. м с учетом
небольших магазинов в центре города, в то время как крупные комплексы
85
разместились в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя –
пешеходная ул. Баумана, «казанский Арбат», почти вся состоящая из
магазинов известных торговых марок. Арендные ставки – от $90 до $400 за 1
кв. м в год. В ТК площади не продаются, а на первичном рынке средняя
стоимость 1 кв. м на торговых улицах колеблется от 25 000 до 60 000 руб.
Конкуренция между торговыми компаниями усиливается с каждым днем. По
мнению экспертов «СуварНедвижимости», окупаемость торговых объектов
Казани, которая сейчас составляет 6–8 лет, может увеличиться до 10. При
этом
они
отмечают,
девелоперов
уделять
что
все
ужесточившаяся
больше
внимания
конкуренция
заставляет
разработке
концепции
крупноформатной торговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов
и сетевых операторов, как это было вначале, а на увеличение доли
развлекательной составляющей.
Складская и гостиничная недвижимость
Большинство специализированных складов в Казани построены в 70х –
начале 80х гг. В 1990е гг. большое количество производственных
сооружений
продавали
экономическими
или
сдавали
трудностями
в
аренду
предприятия.
столкнувшиеся
Сегодня
более
с
80%
существующих в Казани складских помещений – холодные. И это при том,
что
спрос
в
основном
–
на отапливаемые
помещения
со
всеми
коммуникациями. Разброс цен составляет от $23 до $230 за 1 кв. м в год. Это
зависит от степени соответствия требованиям и приближенности к центру
города.
Однако в ближайшее время на окраине Казани начнется строительство
крупного логистического центра площадью свыше 100 000 кв. м., с удобным
местоположением – неподалеку от автомобильного моста через Волгу и
федеральной трассы.
Сейчас в Казани более 30 гостиниц самого разного уровня. По словам
заместителя руководителя Городского комитета по туризму и внешним
связям, в прошлом году загрузка казанских гостиниц составляла 47%, а в
86
этом уже 55%. Разброс цен на номера составляет от 900 до 30 000 руб. за
сутки проживания. Наиболее престижные и соответственно дорогостоящие
на данный момент отели – «Корстон», «Мираж» («5 звезд»), «Шаляпин Палас
Отель», «Сулейман Палас Отель» («4 звезды»). Наиболее экзотический
проект из них – это «Сулейман Палас Отель», открывшийся одним из
последних – в октябре 2006 г. – и выдержанный в восточном стиле. Это
касается не только декора и кухни, но и вполне бытовых вещей. Например, в
нем имеются номера для мусульман.
Ставки аренды
Офисы:
Торговые
$92
центры:
$90
$550
-
$400
Склады: $23 - $230
Екатеринбург
Екатеринбург – один из крупнейших городов Уральского региона. Рынок
коммерческой недвижимости здесь переживает этап бурного развития, на 2–3
года отставая от Москвы. Объемы строительства растут, повышается
качество объектов, на рынок выходят новые игроки.
Но это в целом, а в каждом отдельном сегменте ситуация развивается по
своему сценарию.
Несколько лет назад в Екатеринбурге наблюдался некоторый сумбур в
освоении рынка девелоперами – ненасыщенный рынок готов был поглотить
объекты любого качества. Сегодня эксперты отмечают, что минимальные
потребности рынка скоро будут удовлетворены (хотя о насыщении речь не
идет) и в ближайшие годы начнется качественная конкуренция объектов
между собой.
К значимым событиям на рынке недвижимости Екатеринбурга можно
отнести начало реализации проекта компании «РеноваСтройГрупп» по
комплексному освоению территории. В результате застройки жилого района
«Академический» помимо 9 млн кв. м жилья возведено более 1,5 млн кв. м
87
офисных и административных помещений, 575 000 кв. м торговых
помещений.
Офисная недвижимость
На состояние рынка влияет постоянное увеличение числа предприятий, а
также повышение общих требований к качеству офисных площадей.
По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН),
к офисным площадям можно отнести около 2,7–2,9 млн кв. м (классы А, В, С,
D), а к качественным помещениям – не более 100 000–120 000 кв. м.
Класс А пока представлен только проектом Центра международной торговли
Екатеринбурга (ЦМТЕ). Также в городе есть несколько офисных центров,
построенных крупными сырьевыми и финансовыми компаниями для своих
нужд, некоторые из них также отвечают качеству офисных центров класса А.
По оценке специалистов УПН, в настоящий момент на различных стадиях
строительства
находится
более
1,1
млн
кв.
м
бизнесцентров
и
многофункциональных зданий с офисными площадями, непосредственно на
офисные помещения приходится не менее 540 000 кв. м. Среди строящихся
офисных зданий можно отметить следующие:
деловой квартал «ЕкатеринбургСити» (около 400 000 кв. м) и многоэтажный
офисноадминистративный комплекс «Стражи Урала» (около 100 000 кв. м),
реализуемые «Уральской горнометаллургической компанией»;
3я очередь БЦ «Антей» (110 000 кв. м);
деловой центр на территории «Екатеринбургского завода ОЦМ» компании
«РеноваСтройгруп» (100 000 кв. м);
2я очередь ЦМТ (51 000 кв. м).
Ставки аренды офисных помещений составляют $650–900 за 1 кв. м в год для
класса А и $360–650 за 1 кв. м в год для класса В. Средняя цена продажи 1
кв. м общей площади по городу, по оценкам специалистов компании Knight
Frank,
приблизилась
к
отметке
$1500.
Подавляющее
большинство
предложений сосредоточено в диапазоне $1000–2000 за 1 кв. м.
Торговые центры
88
Общий экономический подъем в России в целом и в Уральском регионе в
частности способствует росту покупательской способности населения.
Потребительский рынок Екатеринбурга по товарообороту уступает только
Москве
и
СанктПетербургу,
сегмент
торговой
недвижимости
здесь
развивается весьма активно.
По данным компании «УралГермес», на конец 2006 г. в Екатеринбурге
насчитывался 21 ТЦ суммарной площадью около 620 000 кв. м, в том числе
площадей современного класса около 550 000 кв. м.
За последнее время на рынок вышло довольно много ТЦ:
1я и 2я очереди ТРЦ «Гринвич» (2006 г., 53 000 кв. м);
ТРЦ «Мега» (октябрь 2006 г., 120 000 кв. м);
ТРЦ «Карнавал» (декабрь 2006 г., 75 000 кв. м).
Значительное число ТЦ находится на завершающей стадии строительства:
«Мегаполис» (30 000 кв. м), «Европа» (ул. Ленина, 35 000 кв. м), Nebo (9400
кв. м), ТРЦ «РокнМолл» (6630 кв. м), 2я очередь ТРЦ «Карнавал» и др.
Ставки аренды качественных торговых площадей остаются высокими:
стоимость аренды в ТЦ составляет $650–2000 за 1 кв. м в год. Эксперты
компании Knight Frank подсчитали, что цены сделок куплипродажи торговых
помещений начинаются с $3500 за 1 кв. м. и зависят от их качества,
местоположения, размера, доходности и других условий.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости остается наименее развитым сегментом
коммерческой недвижимости города – он формируется в основном за счет
производственных площадей и торговых баз, при этом большинство
существующих помещений не соответствует элементарным требованиям к
хранению и обработке грузов.
Сегодня общая площадь складских помещений в городе составляет 750 000–
800 000 кв. м, среди них складов класса B не более 100 000 кв. м, а
помещения класса А пока практически не представлены. Хотя заявления о
строительстве современных логистических комплексов звучат регулярно,
89
пока реализованы единичные проекты небольших площадей. Вот примеры
складских объектов, находящихся на различных стадиях строительства:
Логистический парк «Пымша» компании «Евразия Логистик», общая
площадь – около 280 000 кв. м. 1я очередь проекта должна быть введена в
эксплуатацию в августе 2007 г.
Оптовологистический комплекс «Терминал «Чкаловский» (70 000 кв. м,
планируемый ввод – 2007 г.).
ЕвроАзиатский
международный
транспортнологистический
центр,
включающий контейнерный терминал и складские помещения (180 000 кв. м,
первый объект из 20 введен в ноябре 2006 г., планируемый ввод – 2010 г.).
Транспортнологистический центр «Северный» (32 000 кв. м, планируемый
ввод – в 2008 г.).
Складской логистический комплекс ЗАО ТК «Контейнерный сервис» (общая
площадь – 24 000 кв. м, ввод – 2007 г.).
Проект «SLGЕкатеринбург» компании ЕМСТС (25 000 кв. м, планируемый
ввод – октябрь 2008 г.
Складской терминал класса B+ площадью 2500 кв. м компании «Бест»
(открытие осенью 2007 г.), а также терминал на 8500 кв. м этой же компании
(ввод в эксплуатацию в 2008 г.).
Складской комплекс международного логистического оператора Frans Maas
Group, 35 000 кв. м.
Цены в складском сегменте Екатеринбурга не намного ниже московских:
ставки аренды помещений варьируются от $60 до $100 за 1 кв. м в год, а
наиболее качественные или удобные по местным меркам склады сдаются по
$100–120 за 1 кв. м в год. Цена продажи для большинства предложений
находится в диапазоне $800–1000 за 1 кв. м.
Гостиничная недвижимость
Гостиничная недвижимость традиционно считается менее привлекательной
для инвесторов. Однако в Екатеринбурге рынок гостиничных услуг
развивается
довольно
активно
–
сказывается
статус
города
как
90
индустриального и культурного центра всего Уральского региона. В 2006 г.
здесь открылись отель «Вознесенский» 3* и две очереди «ЕВРотеля» и
«Атриум Палас отеля».
Из международных гостиничных сетей, планирующих выход в Екатеринбург,
отметим Hyatt International – оператор будет управлять отелем категории 5*,
строительство
которого
ведет
«Уральская
горнометаллургическая
компания». Также к концу 2007 г. планируется открытие гостиницы
«Новотель» 4* под управлением гостиничного оператора ACCOR. Всего в
2007 г. планируется открытие 10 гостиниц, и в основном это отели уровня 3*
– именно гостиницы этого класса в соответствующем международным
стандартам исполнении являются наиболее востребованными как туристами,
так и деловыми приезжими. Рост деловой активности будет способствовать
дальнейшему спросу на качественные услуги размещения в Екатеринбурге,
что благоприятно скажется на рынке гостиничной недвижимости города.
Ставки аренды:
Офисы:
Торговая
$360недвижимость
Торговые
на
центральных
центры:
$900
улицах
горда:
$650-2000
$600-1800
Склады: $60-120
Нижний Новгород
Нижегородский рынок коммерческой недвижимости считается одним из
самых стабильных. Самым активным сектором является торговый, также
набирает обороты и качественно растет офисный рынок. В ближайшие два
года эксперты прогнозируют значительный прирост новых площадей в этих
двух сегментах. Однако местные девелоперы не спешат говорить о
перенасыщении рынка. Дело в том, что спрос на новые площади в Нижнем
Новгороде растет вместе с предложением.
Офисная недвижимость
Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в
настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса,
91
формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего
капитала. Нижегородская офисная недвижимость стоит на пороге крупных
перемен. Выход на рынок современных офисных центров повышает культуру
местных потребителей офисной недвижимости и выводит ее на новый
качественный уровень.
Надо отметить, что уже сегодня на нижегородском рынке начали
формироваться так называемые деловые районы. В городе существуют
восемь компактных территориальных зон, где офисная недвижимость
сконцентрирована особенно плотно, и все они располагаются в центральной
части Нижегородского рна. Конкуренцию ему по количеству офисных
площадей может составить лишь Советский рн. «Офисный фонд распределен
неравномерно – свыше 60% всех административных площадей располагается
на территории всего лишь двух районов – Нижегородского и Советского», –
говорят местные эксперты.
По данным ГК «Триумф», в течение 2007–2008 гг. в Нижнем Новгороде
планируется к вводу примерно 200 000 кв. м офисных площадей, что
увеличит городской фонд офисных помещений на 13%. Ожидается, что 3/4
этого объема (не менее 150 000 кв. м) будет построено на территории
Нижегородского и Советского рнов.
В соответствии с данными, которыми оперируют аналитики в компании
London Consulting & Management Company, в течение текущего года в
Нижнем
Новгороде
будет
открыто
сразу
несколько
крупных
многофункциональных центров с офисной составляющей.
Торговоофисный
центр
класса
В,
расположенный
в
квартале
ул.
Октябрьской, Алексеевской, Ошарской и Чернопрудского пер. (на месте
Алексеевского рынка); общая площадь – 35 000 кв. м, офисная – 12 000 кв. м.
Бизнесцентр класса А на месте стадиона «Водник» (ул. Алексеевская);
офисная площадь – 11 400 кв. м. Торговоофисный центр класса А «Центр
Международной торговли» (1я оч.) на пересечении улиц Варварская и
Ковалихинская; общая площадь – 17 593 кв. м, офисная – 5931 кв. м).
92
Офисногостиничный центр класса А «Центр Международной торговли» (2я
оч.) на пересечении ул. Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 15
000 кв. м, офисная – 6000 кв. м).
Многие местные специалисты опасаются, что ввод большого количества
офисных площадей приведет к перенасыщению рынка и спровоцирует
падение существующих арендных ставок. Однако имеется и другое мнение –
насыщение рынка качественным предложением приведет к новому витку
развития офисного рынка. «Предложение большого количества качественных
площадей может привести, с одной стороны, к стабилизации цен продажи и
арендных ставок на офисы низкого качества, а с другой стороны, поднять
рынок офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень.
Необходимость конкуренции с высококлассными бизнесцентрами оживит
развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода», – говорят в ГК
«Триумф».
Не опасаются жесткой конкуренции и местные девелоперы. В частности,
Олег Сорокин, владелец крупнейшей местной девелоперской структуры
«Столица Нижний», уверен в прочном запасе офисного рынка города.
«Сейчас наша компания возводит еще три офисных объекта. Два из них
небольшой площади, по 7000–8000 кв. м каждый, третий проект будет
реализован в рамках строительства 2й очереди комплекса «Республика», –
комментирует он. – Конечно, с точки зрения экономики торговые центры
окупаются быстрее, однако мы довольны реализацией наших офисных
проектов». Отметим, что в 2005 г. компания «Столица Нижний» совершила
своеобразную революцию на офисном рынке, построив в городе первый
бизнесцентр класса А «Столица Нижний» на Решетниковском бре. Арендные
ставки в «Столице» на сегодняшний день одни из самых высоких в городе –
$325–420 за 1 кв. м в год. Арендные ставки в бизнесцентрах в целом по
городу колеблются от $130 до $500 за 1 кв. м в год.
Торговая недвижимость
93
По итогам 2006 г. в Нижнем Новгороде прирост в сегменте торговой
недвижимости составил 36%. В 2006 г. открыто несколько крупноформатных
ТЦ общей площадью 215 000 кв. м: «МегаФедяково», ТЦ «ПаркАвеню», ТЦ
«Муравей», 2я очередь ТЦ «Новая Эра» и т. д. По данным компании Knight
Frank, общее количество качественных торговых площадей насчитывает 162
000 кв. м. В 2007–2008 гг. прогнозируется ввод в эксплуатацию около 400
000 кв. м новых торговых площадей, в результате чего нижегородский фонд
торговых помещений увеличится еще на треть. Однако, несмотря на
активный ввод новых объектов, торговая недвижимость Нижнего Новгорода
пока не поспевает за темпами развития розничной торговли. Современные
форматы торговли требуют все более просторных помещений, а потому
общий дефицит площадей в торговой недвижимости Нижнего Новгорода
будет наблюдаться и в дальнейшем.
На сегодняшний день ставки аренды на торговые площади в городе стартуют
от $260 за 1 кв. м в год.
Складская и гостиничная недвижимость
По данным компании Knight Frank, общая площадь складов в городе
насчитывает не менее 378 000 кв. м. При этом из общего объема заявок на
объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду
складов составляют 27%.
Средняя стоимость аренды складских помещений составляет $80–170 за 1 кв.
м в год. Причем цена в малой степени зависит от местоположения. Большую
роль играет качество помещения и близость транспортных магистралей и
железнодорожных путей. В качестве характерной особенности расположения
нижегородской
складской
недвижимости
также
можно
отметить
сосредоточение складских зон вдоль главных транспортных магистралей,
проходящих через Нижний Новгород, – федеральной автотрассы М7 Москва
– Казань и железнодорожной магистрали Москва – Киров.
Современных складских комплексов класса А в городе практически не
существует. К классу А с определенной долей условности можно отнести
94
складской комплекс компании Alidi. Лишь 31% складов имеет отапливаемые
площади. Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены на
них постоянно растут и составляют от $120 до $280 за 1 кв. м, иногда
доходят до $430–480 за 1 кв. м (данные Knight Frank).
В Нижнем Новгороде насчитывается в общей сложности 72 объекта
размещения, включая гостиницы. Из них классификацию прошли четыре:
«Волна» (4*), «Александровский сад» (4*), «Октябрьская» (3*), «Ока» (3*).
Анализ комплекса объектов размещения и рынка гостиничных услуг в
Нижнем Новгороде показывает, что как в сегменте гостиниц премиумкласса
(5*), так и в сегменте экономкласса (2*–3*) присутствует неудовлетворенный
спрос. Сегмент гостиниц 5* в настоящее время в городе не представлен ни
одним
игроком.
Экономкласс
представлен
небольшим
количеством
участников и характеризуется значительным разбросом объектов размещения
и сравнительно низким качеством предоставляемых услуг. Потенциальный
рост данного сегмента оценивается в 30–33% в течение 2007 г. и 15–20%
ежегодно в течение последующих лет.
Ставки аренды:
Офисы:
Торговая
$130-500
недвижимость
Торговые
на
центральных
улицах
центры:
горда:
от
$200-950
$260
Склады: $80-480
Новосибирск
Новосибирский рынок коммерческой недвижимости вызывает интерес как у
местных, так и у федеральных, а также международных игроков.
Масштабные проекты реализуются во всех сегментах недвижимости.
Максимальную
доходность
обеспечивают
торговые
и
торгово-
развлекательные центры, но специалисты отмечают, что в будущем хорошие
перспективы у складских и гостиничных проектов.
Офисная недвижимость
95
Рынок офисной недвижимости в Новосибирске развивается в течение
последних пятисеми лет и сегодня, по мнению аналитиков, является
наиболее насыщенным. По оценке DSO Consulting, на начало 2007 г. в
Новосибирске насчитывалось около 1,6 млн кв. м офисных площадей из них
класса С – 1,4 млн кв. м, класса В – 130 000 кв. м, класса А (в основном buildtosuit) – 15 000 кв. м.
Пока на рынке офисных площадей превалирует продажа. По оценке
специалистов, не менее 60% площадей в строящихся бизнесцентрах класса В
приобретается мелкими инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду. По
итогам 2006 г. было введено в эксплуатацию лишь 15 400 кв. м офисных
зданий класса В – это БЦ на ул. Фрунзе, 80 (7000 кв. м), «Магнат» (4500 кв.
м) и «Восход» (3800 кв. м). Площади были проданы мелким собственникам.
Первые бизнесцентры, ориентированные на внешний рынок, начали
строиться в Новосибирске 3–4 года назад. Первый бизнесцентр класса В
«Бизнесцентр на Державина, 28» (14 000 кв. м; девелопер ИСК
«Заельцовская») был введен в феврале 2003 г. В октябре 2004 г. сдан
«Бизнесцентр на Ленина, 52» (10 000 кв. м; девелопер «Трансервис»). Сейчас
ставки аренды для офисных центров класса В составляют $370–390 за 1 кв. м
в год, цены продажи – 90 000–100 000 руб. за 1 кв. м.
В начале 2005 г. принял первых арендаторов БЦ Golden Plaza (6630 кв. м;
девелопер «Сибакадеминвест»). В 2005 г. начал функционировать БЦ
«Новоград» – 5500 кв. м (офисы занимают пять этажей из семи). Ставки – от
$460 за 1 кв. м в год. Сейчас в сегменте офисов класса В крупнейшим
офисным центром обещает стать комплекс площадью около 80 000 кв. м,
реализуемый ИСК «Трансервис» на ул. Ватутина, стоимостью более 2 млрд
руб. Сегмент офисов класса А изначально был представлен зданиями,
построенными для собственных нужд крупными компаниями (как правило,
филиалами и представительствами столичных фирм). Первым офисным
зданием класса А стала «РосЕвроПлаза» площадью 27 000 кв. м (декабрь
96
2006 г). Стоимость – около $35 млн, годовая ставка аренды – от $440 за 1 кв.
м.
Конкуренцию
столичным
девелоперам
составят
проекты
местных
застройщиков. Это бизнесцентр «Кронос» (50 000 кв. м), который строит
компания «Строитель» (дочка «Новосибирскэнерго»), БЦ «Гринвич» (34 000
кв. м; девелопер «Трансервис») и «Кобра» (22 000 кв. м; девелопер «Труд»),
«СТ Групп Регион» (ST Plaza, 45 000 кв. м), London & Regional Properties
(офисногостиничный комплекс 28 000 кв. м).
По оценке DSO Consulting, суммарная емкость заявленных БЦ самого
высокого класса составляет более 170 000 кв. м, в то время как сегодняшняя
потребность города в офисах класса А, по разным оценкам, составляет не
более 110 000–130 000 кв. м. Всего же в стадии реализации, по оценке DSO
Consulting, сейчас находится около 300 000 кв. м офисных площадей.
Торговая недвижимость
Торговая недвижимость является лидером по притоку инвестиций. Сейчас
совокупный объем строящихся торговых площадей составляет около 1,5 млн
кв. м, из них на крупные ТЦ (свыше 20 000 кв. м) приходится не менее 800
000 кв. м. Наиболее дорогими являются площади под стритритейл по
основным торговым коридорам – ул. Красный проспект, Советская,
Вокзальная
магистраль,
прт
Маркса.
Небольшие
помещения
здесь
предлагаются по цене от $6000–7000 за 1 кв. м, а верхняя граница
предложения поднялась до $10 000 за 1 кв. м. Рост ставок аренды за год
составил около 50–70%, сейчас верхняя граница для стритритейла составляет
около $1850–2000 за 1 кв. м в год. Осенью должен открыться ТРЦ «Мега»
(девелопер – IKEA) на 140 000 кв. м, в районе пл. Калинина откроется ТРЦ
«Роял Парк» пл. 77 000 кв. м (девелопер «Автоярус»). Местный девелопер
«Труд» наметил на 2007 г. ввод 1й и 2й очередей ТК «Манхэттен» общей
площадью 48 000 кв. м. «РосЕвроДевелопмент» реализует проект ТРЦ общей
площадью 150 000 кв. м. Ставки аренды в торговых центрах от 2000–2500
руб. в месяц для «зоны бутиков».
97
Складская и гостиничная недвижимость
По данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем
складских помещений Новосибирска составляет около 700 000 кв. м,
большая часть из которых – комплексы постройки 60–80х гг. классов C и D.
К классу А можно отнести не более 50 000 кв. м. Потребность в современных
складских помещениях оценивается аналитиками в пределах от 500 000 кв. м
до 1 млн. кв. м. Ставки аренды для современных складов от $120 за 1 кв. м в
год без учета операционных расходов. Первым проектом класса А стал
терминал «Сибирь» (сдано 10 000 из запланированных 40 000 кв. м) в районе
аэропорта «Толмачево», введенный в эксплуатацию весной 2006 г. Девелопер
проекта – «Национальная логистическая компания». Еще один склад класса
А (15 000 кв. м, стоимость – $7,5 млн) построила Bee Logistic, подразделение
дистрибьюторской компании «Парфюм». «Сибагроцентр» строит складской
терминал класса А на востоке Новосибирска. Площадь комплекса – 30 000
кв. м, стоимость – около $40 млн. Ввод намечен на 2008 г. «Евразия
логистик» намерена построить логистический парк около «Толмачево» (500
000 кв. м) за $350 млн до 2010 г. Также в районе аэропорта построить
складской комплекс планирует AEON Corporation (компании принадлежат
49% аэропорта «Толмачево»). Из 620 000 кв. м недвижимости склады
составят около 100 000 кв. м, остальное – офисные и торговые площади.
Проект рассчитан примерно на 5 лет и потребует около $800 млн
инвестиций. Заинтересованы в строительстве складов в Новосибирске
Mirland Development и Международное логистическое партнерство (МЛП),
подыскивающие участки под строительство. Британский фонд London &
Regional Properties (L&RP) совместно с VVV Company намерен построить
терминал класса А (100 000 кв. м). L&RP, выступит инвестором проекта, а
девелопером и оператором будет VVV Company. Объем инвестиций в проект
составит $75 млн. По замыслу областной администрации крупнейшим ПЛП
станет зона вдоль федеральной трассы «Новосибирск – Омск» – около 1,5
млн кв. м складов.
98
Сегодня в городе 29 гостиниц на 3048 мест. Примерно треть из них
ведомственные. Крупнейшие гостиницы: «Новосибирск» (448 мест), «Обь»
(416 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Северная» (289
мест), «Золотая долина» (190 мест). По данным мэрии Новосибирска,
наполняемость гостиничного фонда 60–100%. Сейчас в стадии реализации
только два проекта гостиничной недвижимости с участием London &
Regional Properties (L&RP) и «Сибакадеминвеста» (аффилирован с «Урса
Банком»). «Сибакадеминвест» реализует проект комплекса площадью 65 000
кв. м стоимостью $130 млн, который будет включать в себя бизнесцентр и
гостиницу «5*» на 200 номеров. Возможность управления гостиницей
рассматривает сеть Swissotel. Срок реализации проекта – до 2009 г.
Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) строит гостиничный
комплекс уровня «4*» на 190 номеров на участке 0,5 га около ТЮЗа. Общая
площадь комплекса 26 870 кв. м, из них 10 000 кв. м займут офисные
помещения и конференцзал, а более 16 000 кв. м – гостиница. Объем
инвестиций около $40 млн. Также о намерении реализовать проект
гостиницы «3*»заявила французская Accor Group. Строительство отеля «3*»
под брендом Ibis на 200 номеров осуществит новосибирская компания
«Строймастер». Accor выступит как управляющая компания.
Ставки аренды:
Офисы:
Торговая
$370-460
недвижимость
Торговые
на
центральных
центры:
улицах
горда:
$1850-2000
$920-1150
Склады: от $120
Омск
Первые объекты коммерческой недвижимости появились в Омске в 2005 г.
Они оказались довольно востребованными на фоне тотального дефицита
площадей. Тем не менее качество их исполнения вызвало ряд вопросов. Как
минимум, заявленный класс не соответствовал реальным характеристикам
99
зданий. Сказались годы простоя – в Омске долгое время коммерческая
недвижимость не строилась вообще.
Офисная недвижимость
Основные на«дежды в городе возлагают на федеральных игроков, которым
под силу построить понастоящему крупный проект. В городе никто не
скрывает, что 45 000 кв. м – потолок для любой местной компании. Игроки
первого эшелона, кстати, особых проблем в городе не видят. «Несмотря на то
что часто можно слышать жалобы, например, о сложностях с властями,
уверяю вас, здесь есть все, чтобы нормально работать. Я не хочу сказать, что
у нас нет никаких проблем, но мы активно работаем», – утверждает
управляющий региональными проектами компании «РосЕвроДевелопмент»
Владислав Мажоров.
«В 2005 г. был запущен первый проект офисного центра на Щербанева, 25.
Именно с него начинается история коммерческой недвижимости в Омске.
Честно говоря, проект довольно слабый. Сначала его заявили как класс A,
потом всетаки признали B, но фактически это проект класса C, что рынок,
кстати, очень четко отыграл по арендным ставкам. Сначала они заявили $385
за 1 кв. м в год, буквально через четыре месяца были рады отдать по $215 за
1 кв. м. в год», – говорит генеральный директор Omsk Real estate group.
Традиционно под офисные здания переделывались старые промышленные
объекты. Не так давно на рынок вышло несколько центров, построенных с
чистого листа. Это офисный центр на ул. Щербанева, 27, «Парк Авеню»,
«Каскад» на прте Маркса. Из строящихся можно выделить «Миллениум»,
претендующий на класс А, кроме этого в ближайшее время обещали
заложить центр класса B «Астор плаза». Заполняемость офисных центров, по
экспертным оценкам, составляет сегодня 95–100%. Средние ставки порядка
$260 за 1 кв. м в год.
На большинстве представленных сегодня на рынке офисных центров пагубно
сказалось стремление сэкономить на парковках.
Торговая недвижимость
100
В 1985 г. в городе открылся «Омский торговый центр». Сегодня это,
безусловно, сильнейший бренд в городе, в полной мере сохранивший дух 80х
гг. После того как рынок снова проснулся, к ОТЦ присоединились
«Континент», занимающий 35 000 кв. м, и «Каскад» площадью порядка 20
000 кв. м. В этом году на рынок вышли еще «Флагман» на 28 000 кв. м и
«Герцен плаза» на 10 000 кв. м. Всего на рынке сейчас порядка 100 000 кв. м
торговых площадей, заполненных на 98–100%.
Главные проблемы большинства омских ТЦ – отсутствие четкой концепции
и неудачная планировка. Также один из главных недостатков многих ТЦ –
недостаточное внимание к парковке. Эту проблему взялся решить сам мэр.
Не так давно для торговых центров ввели жесткие нормативы – 1 м/м на 10
кв. м. В результате сразу с дистанции сошел ряд заявленных проектов,
авторы которых не учли всю важность этого вопроса.
Как не без гордости сообщают местные девелоперы, землю под крупный
проект найти уже невозможно – все уже год назад поделили между собой
местные и федеральные девелоперы. Пока это главный показатель
привлекательности омского рынка. Омск разделен на две части рекой
Иртыш. Исторический центр города сконцентрирован на правом берегу. На
левом – спальные районы, которые только начинают застраиваться.
Концепция развития города сосредоточена именно на левом берегу – в
ближайшее время там будут жить уже 500 000–600 000 человек. Когда
застройщики открыли карты и стало ясно, кто где строит, оказалось, что
через остановку будут стоять крупные торговые центры. Теперь все
участники проектов в легком замешательстве, но поздно. Земля куплена,
строительство началось. Всего на левом берегу будет построено 10 ТЦ
площадью от 40 до 150 000 кв. м.
Классический ТРЦ – сегодня самый востребованный формат в городе. Эту
нишу кинулись осваивать и местные игроки, и крупные федеральные
компании.
Из
основных
проектов
можно
выделить
заявленный
«РосЕвроДевелопментом» торговый центр «Планета», который планируют
101
построить на правом берегу. На левом берегу готовят совместный проект
«Торговый квартал» и «Партнер девелопмент». Кроме того, Омск стал
первым городом в Сибири, где начала строительство IKEA. Также активно
ищут площадки DVI Group и Park House.
Пока
большинство
компаний,
начавших
строительство,
предрекают
насыщение рынка уже к 2011 г. Впрочем, пока эта дата не окончательная.
Срок выхода на рынок основных объектов еще может отодвинуться. Уже
несколько раз переносила заявленный срок сдачи объекта IKEA. «Мосмарт»
обещал сдать объект к ноябрю, но пока, как отмечают субподрядчики, там не
забито ни одной сваи. Перед «РосЕвроДевелопментом» стоит неблагодарная
задача расселять жильцов – участок они получили в частном секторе.
Большинство прогнозов сходятся в том, что могут отсеяться максимум 40%
заявленных сегодня ТЦ.
Складская и гостиничная недвижимость
Отсутствие качественных площадей не единственная проблема, с которой
могут столкнуться крупные сетевые операторы. В Омске практически нет
логистических центров. «Скорей всего, на первых порах местные операторы
будут пользоваться логистическими центрами Новосибирска», – говорят
специалисты.
Пока на внешнем рынке есть всего два логистических комплекса, которые
можно отнести к классу B. Но рынком уже заинтересовались такие крупные
компании, как «Евразия девелопмент», Raven Russia, подыскивает землю для
логистического центра и «РосЕвроДевелопмент». Правда, интерес крупных
игроков, разжег аппетиты омичей – цены на землю взлетели до небес.
Аналитики успокаивают, что скоро цены поползут вниз, а пока найти участок
для логистического центра непросто.
Звезды омские гостиницы присваивают себе сами. И хотя рубеж в «3 звезды»
не перешла ни одна, соответствие заявленному классу порой вызывает
серьезные сомнения.
102
Сейчас идет строительство нескольких новых гостиниц, каждую из которых
владельцы считают качественным прорывом на рынке. Компания «Корстон»
заявила о строительстве гостиничного комплекса, также благоприятные
оценки консультантов заслужил административногостиничный комплекс,
строящийся на улице Жукова, своя гостиница на «3 звезды» будет и в
торговом комплексе «Миллениум». Кроме того, будет обновлена гостиница
«Маяк» на Речном вокзале.
Впрочем, гостиничный бизнес не самый привлекательный в городе.
Несмотря на отсутствие качественных площадей, просторов для роста не так
много. При том что на сегодняшний день в Омске в общей сложности 1495
мест, наполняемость гостиниц составляет 65–75%. Омск не транзитный
город, здесь проходит не много масштабных мероприятий, способных
привлечь большое число гостей. Довольно велика бизнесактивность, но, как
правило, люди приезжают на одиндва дня. По выходным гостиницы пустуют,
что, конечно, на пользу бизнесу не идет. Тем не менее, по словам аналитиков,
городом уже заинтересовался ряд крупных операторов, под которых,
возможно, начнут строить новые качественные проекты.
Ставки
Торговая
аренды:
недвижимость
Торговые
на
Офисы:
центральных
улицах
центры:
$90-570
горда:
$210-1880
$140-1410
Склады: $20-280
Самара
Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты сегодня оценивают
как стабильный. Это объясняется перенасыщением в его наиболее
популярных сегментах, таких как ритейл. В этих условиях основной
потенциал развития рынка реализуется в «качественном» направлении.
Вопрос лишь в том, насколько современная Самара способна удовлетворить
спрос на качественную коммерческую недвижимость?
Офисная недвижимость
103
За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано более 200 000 кв. м
офисных площадей. По информации компании Knight Frank, среди сданных и
готовящихся к сдаче объектов класса А находятся БЦ «Скала», «Биг Бен»,
«Ладья». Правда, компания «БЭЛ Девелопмент» считает, что первый бизнесцентр класса А в Самаре – их новый БЦ «Поволжский центр развития» (10
500 кв. м) по ул. Молодогвардейской.
По данным «ИндестDeveloment», близкими к классу А по своим
характеристикам можно считать офисный центр «Витязь» (10 000 кв. м),
«Деловой мир» на ул. Урицкого (16 800 кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м), на
ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького
(5000 кв. м) и ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и
Вилоновской.
В
стадии
завершения
строительства
находятся
ОЦ
«Вертикаль», ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул.
Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской, с офисами,
гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской
(В+), ОЦ на ул. Фрунзе (класс В).
На начальной стадии находится строительство ОЦ на ул. Урицкого с
офисными помещениями класса А и В.
Также в проекте административноофисное здание на пересечении ул.
Мичурина и Осипенко, реконструкция ОТЦ по ул. Мяги (класс В),
строительство
ОТЦ
«Титаник»
по
Садовой
/
Вилоновской
(предположительно класс А).
Однако большую часть рынка офисной недвижимости города представляют
старые перепрофилированные здания. Такими коммерческими площадями
изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично
Октябрьский рны. Эти районы попрежнему считаются престижными,
поэтому высокие арендные ставки там сохраняются. Стоимость 1 кв. м
аренды в этих районах составляет от $250 до $520 в год.
Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует периферия –
Промышленный, Советский и другие районы. Там процесс развития рынка
104
офисной недвижимости в отличие от «тесного» центра идет довольно бурно,
и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные
изменения. Сегодня на ближней периферии города строится или вводится в
эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов. Ставки аренды в
этих районах составляют от $170 до $400 за 1 кв. м год.
Торговая недвижимость В секторе торговой недвижимости Самары за
последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с
повышением
уровня
жизни
населения.
Девелоперы
начинают
преимущественно ориентироваться на качественную характеристику объекта
и для привлечения большего числа потребителей к торговой составляющей
проекта все чаще добавляют развлекательную. Яркими представителями ТРК
в Самаре являются Мегакомплекс «Московский» (мультиплекс, боулинг,
бильярдный клуб, аквапарк, фитнесцентр, веллнесцентр, теннисные корты и
фудкорт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фудкорт, ресторан, детская
площадка).
Сегодня сформировался и основной торговый коридор города – Московское
ш.,
который,
обладая
высокой
пропускной
способностью,
является
достаточно привлекательным для девелоперов как регионального, так и
федерального уровней. На нем расположены 15 ТЦ и планируется
строительство еще как минимум пяти. Параллельно формируется новый
торговый коридор – ул. НовоСадовая, – который сегодня представлен
шестью ТЦ.
В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в
основном сегментом streetretail. Наибольшей концентрации магазины
данного
формата
достигают
на
таких
ул.,
как
Куйбышева,
Молодогвардейская, Ленинградская, и Самарская. Арендные ставки на
торговые площади в магазинах формата streetretail составляют около $600 за
кв. м в год. В 2006 г. в Самаре были открыты «МегаСити» (58 000 кв. м),
Castorama (11 500 кв. м), 2я очередь ТЦ «ПаркХаус» (34 000 кв. м, общая
105
площадь объекта увеличилась до 54 000 кв. м), ТЦ «Молот» (3256 кв. м), МЦ
«Мягкофф» (15 000 кв. м) и 2я очередь ТЦ «Интермебель» (10 000 кв. м).
Сегодня в Самаре функционируют 48 ТЦ общей пл. 585 000 кв. м. В среднем
ставки аренды в крупных торговых центрах составляют, по данным ГК
«Спектр недвижимости», от $500 до 600 м в год. На 1000 жителей города,
соответственно, приходится 509 кв. м торговых пл., из которых 327 кв. м –
современные и качественные.
На данный момент девелоперскими компаниями заявлено о 14 проектах ТЦ,
находящихся на разной стадии реализации, общей пл. 727 000 кв. м. В
сентябре 2007 г. планируют завершить строительство крупнейшего торговоразвлекательного
комплекса
МегаIKEA
в
поселке
Красный
Пахарь
Красноглинского района Самары. Запланированная площадь ТРЦ – 120 000
кв. м.
Складская и гостиничная недвижимость
Сейчас в Самаре около 120 000 кв. м складских помещений класса В,
большая часть из которых используется компаниями для собственных нужд,
и около 80 000 кв. м складских площадей класса А, находящихся на рынке
аренды. Себестоимость строительства для склада класса А составляет около
$700–800 за 1 кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют от $165
до 170 за кв. м в год, класса В – около $75 за кв. м в год.
Закончена 1я очередь логистического комплекса класса А самарской
компании «Виктор и Ко». Ее площадь – 35 000 кв. м. Во II квартале этого
года компания намерена закончить строительство 2й очереди на 60 000 кв. м.
Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м. Местная ассоциация
«Версиво» объявила о намерении построить складской комплекс класса А
общей площадью 18 000 кв. м. С 2007 по 2008 гг. в Самаре склады класса А
планирует построить международный логистический оператор «Алерс». В
планах инвестиционнопромышленной группы «Евразия» строительство
логистического комплекса класса А пл. предположительно около 250 000 кв.
м. «Каширский двор» намеревается вложить более 250 млн руб. в новый
106
торговоскладской центр. Русская Логистическая Служба, Национальная
Логистическая Компания, FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале
строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных
сроках и спецификациях объектов не сообщают. Кроме того, в регионе
планируется создание транспортного консолидирующего центра, который
предполагает строительство в регионе 4х мультимодальных терминалов и
логистического информационноаналитического центра.
В настоящее время в Самаре действует более 50 гостиниц. Основная масса
гостиниц построена в советские времена – «Волна», «Колос», «Волга»,
«Октябрьская». Однако за последние три года гостиничный рынок
пополнился объектами международного класса. Самарский «Ренессанс»
предлагает своим постояльцам пять ресторанов и баров, огромный зал
торжеств и шесть конференцзалов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг,
фитнесцентр и 196 номеров. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. в
одноместном номере, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в
31 152 руб. в сутки. В мае этого года открылся второй в Самаре отель класса
4*
Holiday
Inn
Samara,
который
входит
в
международную
сеть
InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 млн.
В 8этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров. В
трехзвездочной «Европе» на ул. Галактионовской двухкомнатный номер в
сутки стоит от 3600 до 9900 руб., однокомнатный – 2850 руб. в сутки. А в
типично советской гостинице «Волна» на улице М. Горького в одноместном
номере без удобств можно поселиться за 460 руб. в сутки.
Ставки аренды:
Офисы:
$170-520
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: около $600
Торговые
центры:
$500-600
Склады: $75-170
Волгоград
107
В 2007 г. рынок коммерческой недвижимости Волгограда продолжил свой
рост. Об этом свидетельствует ряд новых объектов – уже сданных в
эксплуатацию и заявленных к реализации. При этом, несмотря на немалые
инвестиционные вливания в регион, до насыщения площадями рынку еще
далеко. Здесь по-прежнему не хватает адекватных офисных и торговых
центров, гостиниц и складских помещений.
Офисная недвижимость
Общее предложение офисов на рынке Волгограда, по данным компании
«Ариороса», оценивается в 180 000–190 000 кв. м. Эксперты из Diamant
Development Group называют другую цифру – более 300 000 кв. м.
«Специализированные офисные здания составляют чуть больше 44% (это в
основном офисы класса В и С). Оставшиеся около 56% – это в основном
встроеннопристроенные помещения или офисный фонд 1980х гг. В городе
нет офисной недвижимости класса А. В класс В можно включить ТВК
«Меркурий», здание Службы занятости, БЦ EL PATIO, здание «ВолгоградGSM».
Предложение офисных помещений в бизнесцентрах класса В составляет, по
данным Diamant Development Group, около 50 000 кв. м. Средняя величина
арендной ставки на офисные помещения класса В составляет, по данным
компании «НотраНедвижимость» $230–275 за 1 кв. м общей пл. в год. На
помещения класса С в специализированных офисных зданиях – $180–200 за 1
кв. м в год.
Для рынка Волгограда попрежнему характерна тенденция продажи офисных
помещений блоками. Стоимость продажи офисных помещений в настоящий
момент составляет 42 000–45 000 руб. за 1 кв. м.
Несмотря на это, повод для оптимизма все же есть. Девелоперы наконец
задумались о строительстве новых БЦ. Причем основная их масса относится
к классу А. Например, Diamant Development Group в ближайшие несколько
лет намерена построить в разных районах города бизнесцентры «Вертикаль»,
«ГлобалСИТИ» и «Конкорд Плаза». Компания «НотраНедвижимость»
108
намерена построить два современных офисных комплекса. Выход на
площадку запланирован осенью текущего года. Через 1,5 года, как ожидают
эксперты компании, здание будет сдано в эксплуатацию.
«Мосбизнесбанк» строит административное здание на 26 000 кв. м в
центральном районе на ул. Хиросимы. В настоящий момент девелопер
подыскивает соинвесторов.
Развивается
рынок
административной
недвижимости
и
в
области.
Волгоградская область выиграла конкурс на создание трех бизнесинкубаторов, который провело Минэкономразвития и торговли РФ. Первые
муниципальные бизнесинкубаторы будут открыты в городах Урюпинск,
Жирновск, Камышин. Под них отведут помещения, находящиеся в
муниципальной собственности. Площадь каждого центра – 1000 кв. м. Ввод в
строй бизнесинкубаторов планируется уже в 2008 г.
Торговая недвижимость
Структура рынка торговых площадей Волгограда отличается преобладанием
помещений встроеннопристроенного типа. Основная масса качественных
встроенных помещений сосредоточена по основным торговым коридорам
Волгограда – прт им. Ленина, ул. Невская, ул. Рабочекрестьянская, ул.
Еременко, прт Героев Сталинграда. Ставки аренды на торговые помещения,
расположенные по основным торговым улицам, по оценке Diamant
Development Group, в среднем составляют $690–1150 за 1 кв. м в год.
Большой процент в структуре ритейлплощадей города занимают ТЦ.
Несколько лет назад событием для рынка стало появление Park House.
В отличие от Park House ТРЦ «Пирамида» не был реализован «с нуля» – он
появился на месте ресторана при недостроенной гостинице. Сегодня проект
достаточно успешен, несмотря на спорную коммерческую концепцию.
Удачное месторасположение восполнило некоторые недоработки.
В городе уже несколько лет работает «Метро» (Дзержинский район).
Открыты ТЦ Real (Дзержинский рн, пересечение ш. Авиаторов и прта
Жукова) и «Лента» (Советский рн).
109
В мае этого года в Волгограде состоялось открытие 1й очереди ТРК DVI
Group общей площадью 87 000 кв. м. ТРК расположен в непосредственной
близости к центру города. Первая очередь представлена форматом
гипермаркета «Карусель», общая площадь – 13 500 кв. м. Основными
якорными операторами, помимо гипермаркета «Карусель», стали магазин
товаров для дома Castorama, «М.Видео», 7зальный кинотеатр DVI Cinema,
мебельный центр, автосалон, фудкорт и т. д.
Несмотря на несколько новых ТЦ, спрос на ритейлплощади попрежнему
превышает предложение, а большинство торговых объектов представляет
собой старый формат ТЦ или переоборудованные заводские здания. Пример
освоения цехов – ТЦ «Царицынский Пассаж» Diamant Development Group,
расположенный в центральном районе. 7этажный ТЦ был создан на базе
здания недостроенной швейной фабрики. Другой пример освоения цехов –
сданный в эксплуатацию осенью прошлого года ТРК «Диамант». 45тысячный комплекс в настоящий момент заполнен на 90%.
ТЦ старого формата – «Ворошиловский торговый центр», который довольно
успешно работает несколько десятков лет, Центральный универмаг и другие
объекты.
Формат ТЦ развивается в городе очень активно, поскольку наблюдается
явный дефицит качественных торговых площадей. Ставка аренды на
помещения в ТЦ составляет $740–1615 за 1 кв. м в год. В настоящий момент
в процессе реализации находятся сразу несколько знаковых проектов.
Неохваченными остаются спальные районы города, которыми сегодня и
заинтересовались
девелоперы.
Красноармейском
рне
(местный
Например,
девелопер)
проекты
на
заявлены
месте
в
кинотеатра
«Юбилейный», в Советском рне выкуплена территория завода для развития
проекта общей площадью более 70 000 кв. м (Leon Group).
Ведется строительство ТРК «Плаза» (Центральный рн, пересечение ул.
Глазкова и прта им. Ленина, около 40 000 кв. м), ТЦ «Эльдорадо»
(Краснооктябрьский рн, 12 600 кв. м), жилой и торговоофисный комплекс
110
«ВолгоградСИТИ» (Центральный рн, ул. Маршала Роскоссовского, 150 000
кв.
м
жилья,
100
000
кв.
м
торговоофисных
площадей),
ТДЦ
«Зацарицынский» (Ворошиловский рн, ул. Рабочекрестьянская, 48, 18 315 кв.
м), ТДЦ «Диамант на Комсомольской» (Центральный рн, ул. Комсомольская,
3, 13 822 кв. м), 2я и 3я очереди ТРК DVI – проект закончат к середине 2008
г. (Дзержинский рн).
Складская недвижимость
По состоянию на начало 2007 г. суммарная площадь помещений
производственноскладского назначения, предлагаемая к продаже, составляет,
по данным Diamant Development Group, 280 000 кв. м, помещений,
предлагаемых к сдаче в аренду, – 140 000 кв. м.
Однако в городе заявлен логистический проект компании «Евразия
Логистик». Компания уже приобрела в собственность участок площадью 50
га в 10 км северозападнее пос. Городище, вблизи федеральной трассы М6
«Москва–Волгоград»,
а
также
железнодорожной
ветки.
Проект
предусматривает строительство логистического комплекса площадью 180
000 кв. м, арендаторами которого могут выступить федеральные сети –
«Перекресток», «Рамстор», «Лента».
Рынок отелей в Волгограде, как и во многих других городах, оставляет
желать лучшего. В настоящий момент в пятерку лидеров гостиничного
бизнеса Волгограда входят «ВолгоградИнтурист», «Волгоград», «Южная»,
«Отельбанк» и гостиница «Октябрьская». Только первые три отеля имеют
статус 3*. Остальные не классифицированы.
98
номеров
гостиницы
«ВолгоградИнтуриста»,
от
стандартных
однокомнатных до сьютов, рассчитаны на 140 постояльцев. Гостиница
«Южная» расположена в центре Ворошиловского рна. Рядом с гостиницей –
кинотеатр, крупные ТЦ, рестораны, развлекательные комплексы. Отель
располагает 200 номерами на 300 мест.
111
В целом городу крайне не хватает номерного фонда, при этом ни у местных
девелоперов, ни у федеральных застройщиков пока нет возможностей
осваивать этот нелегкий сектор.
Ставки аренды:
Офисы:
Торговая
$180-275
недвижимость
на
Торговые
центральных
улицах
горда:
центры:
$690-1150
$740-1615
Склады: $20-110
Пермь
Приход новых компаний в Пермь, развитие малого и среднего бизнеса
приводят к увеличению потребности в офисных и торговых площадях.
Активное развитие торговли в Перми, по мнению экспертов, в свою очередь,
через 2–3 года повлечет за собой развитие складской недвижимости.
Практически полное отсутствие туризма в регионе в течение нескольких лет
привело к тому, что гостиничный бизнес в Перми развит слабо, однако в
последнее время наблюдается тенденция к росту и этого сегмента
коммерческой недвижимости.
Крупнейшие местные застройщики коммерческой недвижимости в городе –
«СатурнР», «Стройиндустрия», «Камская Долина», «РИАЛ» «Трест № 14».
Федеральные компании представляют «Ренова», Africa Israel Investments,
Группа Компаний «ПИК».
По информации компании «Респект», темпы роста цен на продажу офисной и
торговой недвижимости в Перми значительно опережают повышение
арендных ставок на такого рода площади. Это привело к тому, что за
последние 1,5
года
срок окупаемости
коммерческой
недвижимости
увеличился с 5–6 до 10–12 лет.
Офисная недвижимость
По подсчетам Пермского аналитического центра (ПАЦ), к 2009–2010 гг. на
рынок выйдет свыше 400 000 кв. м офисных площадей. Для сравнения – в
период с 2003 по 2006 г. в Перми было построено не более 60 000–70 000 кв.
112
м офисных площадей. По прогнозам ПАЦ, с учетом текущего состояния и
перспектив
развития
экономики
региона,
появление
значительного
количества новой офисной недвижимости приведет к постепенному
насыщению рынка и значительному ужесточению конкуренции.
Сейчас на рынке превалируют офисы класса С – помещения, переведенные
из жилого фонда в нежилой. Офисы класса В представлены значительно
слабее. Объектов класса А, по мнению компаний, занимающихся продажей
площадей в этих зданиях, несколько. Это бизнесцентры «Парус» (ООО
«Горизонт», общая площадь – 4795 кв. м), «Славяновский Плаза»
(корпорация «Перспектива», общая площадь – 8213 кв. м), в данный момент
достраивается «Авангард» (ООО «Консалтинг Сервис», общая площадь –
4500 кв. м).
Средняя цена продажи объектов административноофисной недвижимости
Перми, по данным ПАЦ, на май 2007 г. составила 48 300 руб. за 1 кв. м – в
центре города, 43 500 руб. за 1 кв. м – в районах, приближенных к центру, и
33 700 руб. за 1 кв. м – на окраинах Перми. Средние ставки на аренду
площадей административноофисной недвижимости Перми – $300 за 1 кв. м в
год, $225 за 1 кв. м в год – в районах, приближенных к центру, и $160 за 1 кв.
м в год – на окраинах. Сейчас в Перми, по информации экспертов, по частоте
сделок превалирует аренда помещений, а не продажа.
Будущее офисной недвижимости – в удалении от центра, поскольку
сложившаяся
инфраструктура
при
постоянно
увеличивающемся
транспортном потоке сегодня уже не позволяет свободно перемещаться по
городу в течение рабочего дня. В большинстве компаний со временем
наметится тенденция перенесения бизнеса в отдаленные от центра районы,
поскольку это дает возможность добираться до рабочего места без больших
временных затрат.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости в Перми достаточно развит и близок к
насыщению. В городе сейчас, по данным ПАЦ, работает порядка 8 крупных
113
ТЦ. Это «ЦУМ», «Айсберг», «Алмаз», «Колизей», «Семь пятниц»,
гипермаркет «Виват», 1я очередь гипермаркета «Семья», «Столица». Общая
площадь объектов составляет около 186 000 кв. м.
По данным ПАЦ, средняя цена продажи площадей в этих ТЦ составила 67
200 руб. за 1 кв. м – в центре города, 45 800 руб. за 1 кв. м – в районах,
приближенных к центру, и 33 200 руб. за 1 кв. м – на окраинах. Средняя цена
аренды составила $650 за 1 кв. м в год в центре города, $360 за 1 кв. м в год в
районах, приближенных к центру, и $200 за 1 кв. м в год на окраинах Перми.
На рынке торговой недвижимости лидируют две компании – «НормаНВиват»
и «ЭКС». Помимо этого в Перми работает ряд торговых операторов –
«Добрыня» (местная сеть), «Пятерочка», «Полушка», «Монетка». В
ближайшее время в Перми планируется ввод в действие двух крупных ТЦ –
2й
очереди
гипермаркета
«СемьЯ»
(застройщик
компания
«ЭКС»,
ориентировочно общая площадь объекта составит порядка 70 000 кв. м) и ТЦ
«КУМ» (застройщик – УК «РИАЛ», планируемая площадь – 32 000 кв. м).
Кроме того, в ближайшее время будет введен в эксплуатацию ряд локальных
ТЦ, таких как «Сибирский», «Кит», «Парк Авеню», рассчитанных на
обслуживание районов и микрорайонов города.
Из федеральных сетевых ТЦ в Перми присутствует Metro Cash & Carry,
площадью 12 000 кв. м., как вариант сюда можно отнести ТЦ «Столица»
(застройщиком ТРЦ выступила московская компания DVI Group, площадь –
32 000 кв. м).
Наиболее перспективным и неоцененным районом для развития офисной и
торговой недвижимости эксперты называют Кировский район. В целом
эксперты отмечают слабую развитость сегмента развлекательного бизнеса в
Перми.
Складская и гостиничная недвижимость
На вторичном рынке наблюдается значительный объем площадей складских
помещений, однако спроса местных потребителей на них явно не хватает для
начала полномасштабного строительства крупных складских комплексов.
114
Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и
строительством складов для своих нужд.
Рынок складской недвижимости сейчас – один из наименее привлекательных
сегментов для девелоперов. Однако уже в ближайшие 3–4 года он может
начать развиваться более высокими темпами в связи с развитием сектора
торговой недвижимости. На сегодняшний день качественные складские
помещения практически не представлены.
По данным ПАЦ, средняя цена продажи складских площадей составляет 18
300 руб. за 1 кв. м – в центре города, 13 400 руб. за 1 кв. м – в районах,
приближенных к центру, и 7600 руб. за 1 кв. м – на окраинах. Аренда
складских площадей составила от $64 до $185 за 1 кв. м в год.
Основной планируемый проект в данном сегменте рынка недвижимости –
«Логистический центр», исследовательской работой по созданию которого
сейчас занимается компания «Спектр» из Екатеринбурга. Группа компаний
«Май» в конце июля заявила о строительстве складского терминала класса А
в центре логистики и торговли Gigant на ул. Героев Хасана. По мнению
экспертов ПАЦ, в Прикамье отмечается определенная нехватка гостиничного
фонда. Это объясняется тем, что Пермь была закрыта для приезда
иностранных граждан в советское время, а также и тем, что город развивался
прежде всего как промышленный, а не туристический центр.
Пермский рынок гостиничных услуг в настоящее время находится на стадии
цивилизованного формирования. Новые крупные гостиницы начали активно
появляться с 2005 г. К примеру, в 2005 г. был построен отель New Star, в 2006
г. – Olympia Plaza. В 2007 г. сдан гостиничный комплекс «Жемчужина». По
оценкам
ПАЦ,
качественный
номерной
фонд
Перми
составляет
приблизительно 1200 номеров.
В настоящее время все гостиницы в Перми местные, за исключением
федеральной сети «Амакс» («Амакс Премьер Отель»). Однако уже в
ближайшее время в Перми появится отель американской гостиничной сети
Hilton Hotels – отель Olympia Plaza заключил франчайзинговый договор с
115
данной сетью. По некоторым данным, на пермский рынок планируется выход
еще нескольких международных операторов.
На рынке гостиничных услуг пока еще нет единого безусловного лидера,
способного
захватить
обеспечивающий
гостиничного
его
интерес
фонда
значительную
к
Перми,
часть.
гостиничному
небольшое
рынку,
Главные
факторы,
–
изношенность
количество
качественных
современных гостиничных комплексов.
2.6. Коммерческая недвижимость Сочи и Санкт-Петербурга
Информация о проведении Олимпийских игр в 2014 году в Сочи вызвала
всплеск цен на офисную недвижимость. Такая реакция не удивительна:
сравнивая с опытом других стран, необходимо отметить, что цены на все
сегменты недвижимости и в других столицах Олимпийских игр повышались.
Например, в Барселоне, где проводилась Олимпиада-1992, цены на
недвижимость выросли на 130% за несколько предолимпийских лет.
В течение предстоящих нескольких лет будет наблюдаться приток
инвестиций в самые разные сегменты рынка г. Сочи. Повышение деловой
активности в регионе безусловно приведет к резкому дефициту объектов в
секторе офисной недвижимости.
Офисная недвижимость Сочи Предложение
В Сочи крайне ограничено предложение в сегменте офисной недвижимости.
В городе отсутствуют качественные бизнесцентры. Основной объем офисных
помещений располагается в перепрофилированном "старом фонде".
На сегодняшний день данный сегмент рынка стремительно развивается. К
строительству новых объектов коммерческой недвижимости подключились и
московские строительные компании. Практически каждый день на рынке
появляется информация о новых планируемых объектах. Для их реализации
необходимо от 2 до 4 лет, поэтому наиболее активный ввод объектов
офисной недвижимости придется на 2010-2011 гг.
116
Среди офисных помещений г. Сочи в последнее время наблюдается рост
числа офисных помещений класса "А", доля которых составляет порядка
25%, порядка 30% приходится на Вследствие того, что в ближайшие
несколько лет Сочи будет одним из самых инвестиционно привлекательных
городов России, здесь появится большое количество новых коммерческих
структур. Это повлечет дальнейший рост спроса на офисные помещения.
Новые игроки рынка u1073 будут предъявлять высокие требования к
занимаемым ими офисам, поэтому наиболее востребованными объектами
будут небольшие (100-500 кв. м) офисы класса "А" и "В". Многие же
компании уже сегодня приобретают недвижимость на стадии строительства,
чтобы гарантированно обеспечить себя качественным офисами в будущем.
Прогноз
Решение о проведении в Сочи Олимпийских игр не только повысило
инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка, но
также обеспечило перспективность развития рынка недвижимости во всех
сегментах. Объемы строительства в Сочи, а также цены на объекты будут
продолжать расти, однако, в среднесрочной перспективе предложение не
сможет удовлетворить активно растущий спрос.
На сегодняшний день ситуация на рынке офисной недвижимости г. Сочи
близка к ажиотажной и заявленные цены предложения зачастую не
соответствуют качеству объекта, даже с поправкой на будущую Олимпиаду.
Так что несмотря на общую тенденцию роста цен продажи и ставок аренды ,
коррекция ценовых показателей по отдельным объектам неизбежна.
Рынок торговой недвижимости является одним из активно развивающихся
сегментов коммерческой недвижимости Сочи.
Товарооборот города растет, а в связи с предстоящим проведением в городе
Олимпиады 2014 г. привлекательность объектов торговой недвижимости
Сочи возрастает в несколько раз. В настоящее же время торговый сегмент в
Сочи нельзя назвать цивилизованным. Основным форматом торговли
117
является street-retail, а количество торговых центров не соответствует спросу
на качественные торговые площади.
Торговая недвижимость Сочи
Предложение
Данный сектор недвижимости отличается крайне низким уровнем вакантных
площадей в центральной части города, что вынуждает торговых операторов
искать
свободные
помещения
на
менее
оживленных
улицах,
характеризующихся удачным расположением и хорошей транспортной
доступностью. Второй проблемой данного сектора является дефицит
качественных торговых площадей, что тормозит приход на рынок города
крупных торговых сетей. За последний год в Сочи не открылось ни одного
качественного торгового центра. Из крупных торговых операторов на
сочинском рынке пока присутствуют лишь "Патэрсон", "Эльдорадо" и
"Пятерочка". В сегменте фаст-фуда можно назвать таких представителей как
"Кружка" и "McDonalds". Среди действующих проектов можно выделить
Центральный рынок, торговый комплекс "Торговые ряды" и Центральный
универмаг города. Суммарный объем предложения торговых площадей
среднего качества оценивается на уровне 100 тыс. кв. м, что Несмотря на
растущий спрос со стороны крупных операторов торговли, количество
вводимых в эксплуатацию площадей недостаточно из-за увеличивающегося
числа жителей и гостей курорта, а также роста их доходов. Наиболее
востребованы торговые площади для следующих профилей потенциальных
арендаторов:
одежда
и
обувь,
товары
для
спорта
и
отдыха,
продовольственные товары, электроника и бытовая техника, сотовая связь,
товары для дома и другие. Наибольший спрос предъявляется на помещения
небольшого размера (от 30 до 80 кв. м) в Центральном районе города в
основных торговых коридорах. Дорогие марки, планирующие выход на
рынок Сочи (например, Bosco di Ciliegi), также предпочитают арендовать
торговые помещения на центральных улицах города.
Спрос
118
Основная масса объектов в настоящее время располагается на первых этажах
нежилых и жилых зданий. Однако тенденция перехода к цивилизованному
рынку формируется довольно активно, первыми признаками этого являются
снижение количества ларьков и палаток, а также процесс освоения
периферийных улиц Центрального района.
Ожидается, что Олимпиада в Сочи в 2014 окажет значительное влияние на
ситуацию торговом сегменте. Помимо строительства новых объектов
торговли ( суммарная площадь заявленных объектов оценивается в 50 тыс.
кв. м), возрастет отдача от уже существующих объектов за счет роста
потребительского спроса, причем, как со стороны гостей Олимпиады, так и
со стороны будущих туристов.
В то же время прогнозируется увеличение ставок аренды на торговые
помещения, а также удорожание строительства объектов всех типов
недвижимости вследствие повышения стоимости строительных материалов в
преддверии Олимпиады.
Прогноз
Тем не менее, Олимпийские объекты торговой недвижимости не станут
убыточными для инвесторов и в постолимпийский период. Конечно, объем
товарооборота в новых торговых центрах после Олимпиады вряд ли можно
будет сравнивать с таковым во время ее проведения, однако, очевидно, что
после обновления транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры,
Сочи
привлечет
достаточное
число
туристов,
способных
окупить
построенные объекты.
На данный момент гостиничный сектор в г. Сочи развит довольно слабо для
курортного города. К высшей категории гостиниц 5* и к категории бизнескласса 4* можно отнести около 9 гостиниц. Номерной фонд этих гостиниц
составляет около 2 800 номеров. 3 гостиницы в этих сегментах управляются
известным международным оператором Radisson SAS. Других иностранных
гостиничных брендов в городе пока не представлено.
119
Предложение в среднем сегменте 3* оценить на данный момент довольно
сложно, поскольку к данной категории относят гостиницы различного типа и
качества предоставляемых услуг.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Рынок офисной недвижимости
Ценовой рост в первом полугодии составил более 5% в обоих классах.
Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в
диапазоне от $630 ("Лангензипен") до $1071 ("Атриум") за м2 в год, включая
операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения
класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и
не включая НДС) может колебаться от $330 (в периферийных объектах) до
$710 (Alia Tempora), то есть отличаться более чем в два раза.
Предложение
Мониторинг рынка бизнес-центров показывает, что в целом темпы нового
строительства увеличиваются, но в то же время все чаще наблюдается
перенос сроков ввода в эксплуатацию на более поздний период. В первом
полугодии 2007 г. Было введено около 55 тыс. м2 офисных площадей,
большинство из которых относятся к классу В, класс А увеличился только за
счет двух объектов (бизнес-центры Apollo и "Форум").
Доля свободных площадей для качественной офисной недвижимости
составляет 3-4%, что в большей степени отражает неполную загрузку
объектов, введенных в первом полугодии. Заполняемость многих давно
функционирующих зданий близка к 100%, что указывает на достаточно
высокий уровень спроса на рынке.
Спрос
В первом полугодии 2007 г. рост спроса был в большей степени обусловлен
потребностями компаний, уже имеющих офис в Санкт-Петербурге, но
желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении
площадей. u1047 Заметную долю в общем объеме спроса также занимают
120
московские и международные компании, ориентированные на открытие
представительства.
Ключевые события
Во втором квартале 2007 г. состоялось сразу несколько инвестиционных
сделок с бизнес-центрами класса В: "Информ-Футуре" был продан финской
компании Sponda Plc за 4 млн евро (сделка проходила при участии Knight
Frank St Petersburg), компания Ruric продала бизнес-центр "Грифон" фонду
Northern European Properties Ltd.
Правительство Санкт-Петербурга и структуры Внешторгбанка подписали
контракт, согласно которому администрация города приобретет около 100
тыс. м2 офисных площадей в комплексе "Невская Ратуша". Консультантом
проекта выступает Knight Frank. Во втором квартале 2007 г. был выставлен
на продажу офисный комплекс класса А "Строгановский". Ключевым
моментом является заявленная цена объекта, которая составляет более $12
000 за м2.
Тенденции
Усиливается тенденция роста числа и объемов проектов за пределами
центральной части города, наибольшее число заявленных офисных объектов
сконцентрировано в зоне промышленного пояса. Повышается интерес к зоне
вблизи аэропорта. Увеличивается инвестиционная активность на офисном
рынке с точки зрения увеличения числа инвестиционных сделок с
качественной офисной недвижимостью. Объектами инвестиционных продаж
становятся в основном уже существующие несколько лет, заполненные
арендаторами офисные здания.
Сохраняется стабильный рост ставок на качественные офисные площади в
условиях низкого уровня вакантных площадей, что свидетельствует о
высоком уровне спроса и его росте.
Рынок складской недвижимости
Коммерческие условия и ценообразование
121
Рост ставок аренды в первом полугодии 2007 г. в среднем по рынку
качественных складских помещений составил - 5-7%. Оценку темпов роста
позволяют делать новые проекты складских комплексов с близкими сроками
выхода на рынок. В то же время следует учитывать тенденцию
необоснованного увеличения цен со стороны девелоперов как реакцию на
острый дефицит предложения.
Предложение
За первое полугодие 2007 г. объем предложения качественных складских
площадей вырос всего на 5%. При этом около 40% от введенных площадей
составили комплексы, предполагаемые для использования под собственные
нужды. Большую часть нового предложения составили складские помещения
класса В. Рынок складской недвижимости по-прежнему характеризуется
практикой переноса заявленных сроков ввода по большинству проектов
класса А.
Спрос
В настоящее время наибольшее число запросов от потенциальных
арендаторов складских площадей сформировано в диапазоне от 1 до 3 тыс.
м2. В структуре реализованного спроса на высококлассную складскую
недвижимость преобладают логистические операторы, поэтому наибольшее
число сделок заключается в объеме от 10 000 м2.
Ключевые события
За шесть месяцев до завершения строительства полностью заполнена
арендаторами I фаза складского комплекса MLP "Уткина Заводь".
Арендаторами выступили компании Relogix, RLS, FinPost, Megalogistic и др.
За восемь месяцев до завершения строительства сдан складской комплекс
"Пулково", арендатором выступила крупная западная компания.
Компания "Евразия логистик" приступила к строительству логистического
парка "Колпино". Комплекс площадью 790 тыс. м2 будет построен на
территории площадью 188 Га, прилегающей к Московскому шоссе.
122
Вице-губернатор Ленинградской области заявил, что из-за увеличения
объемов перевалки грузов в портах и строительства большого числа
логистических комплексов в Ленинградской области, руководство региона
намерено привлечь инвесторов для строительства второго транспортного
кольца, которое станет дублером КАД и будет организовано на базе
федеральной автодороги А-120.
Тенденции
На
рынке
формирование
складской
сегмента
недвижимости
Санкт-Петербурга
начинается
качественных
низкотемпературных
складских
комплексов. Крупные сетевые девелоперы ("Евразия-Логистик", "КФСГрупп") планируют создание низкотемпературных складов в рамках своих
проектов в Санкт-Петербурге.
Увеличивается спрос на качественные складские площади 1-3 тыс. м2, что не
совпадает с типичным минимальным объемом предложения на рынке (от
4000 м2).
Значительный объем неудовлетворенного спроса приводит к заполнению
складских комплексов задолго до окончания строительства.
Прогноз
Активный рост предложения ожидается в 2008 г., в первую очередь, за счет
крупных проектов в южной части города. В районе Московского шоссе
заявлено свыше 1 500 000 м2 высококлассных складских площадей.
Положительное влияние на будущую динамику емкости складского рынка
окажет появление в Санкт-Петербурге и Ленинградской области крупнейших
мировых производителей, которые притягивают к себе крупных и средних
производителей комплектующих и т.п., создавая мультипликативный
эффект, воздействующий на спрос на складскую недвижимость.
Рынок торговой недвижимости
Коммерческие условия и ценообразование
В течение первого полугодия 2007 г. уровень арендных ставок на торговые
помещения в торговых центрах увеличился на 4-5% в зависимости от
123
профиля торгового оператора помещения. В 42,9% торговых объектов СанктПетербурга начисление арендных ставок происходит в долларах США, в
36,7% - в условных единицах. Таким образом, рост арендных ставок в
объектах имел место, как правило, в связи с изменением курса доллара США
(от 26,45 руб. за $1 в январе 2007 г. до 25,8 руб. за $1 в июне 2007 г.).
Предложение
В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в
эксплуатацию 18 торговых центров общей площадью более 300 тыс. м2,
арендуемой - порядка 250 тыс. м2, в том числе:
I квартал 2007 г.: 7 объектов, общей площадью более 117 тыс. м2,
арендуемой - более 90 тыс. м2;
II квартал 2007 г.: 11 объектов, общей площадью более 190 тыс. м2,
арендуемой - около 150 тыс. м2.
Таким образом, по итогам первого полугодия 2007 г., общий объем
предложения в сегменте торговых центров Санкт-Петербурга составил 2,89
млн м2, арендуемая площадь - 2,12 млн м2.
В течение первого полугодия объем предложения арендуемых площадей в
Северной столице увеличился на 13,1%.
В первом полугодии 2007 г. продолжился рост объема предложения в
сегменте
отдельностоящих
специализированных
торговых
объектов
(гипермаркетов, DIY). Объем ввода в данном сегменте, по итогам первого
полугодия, составил 86 170 м2.
Порядка 12,9% объема ввода в первом полугодии 2007 г. пришлось на
отдельностоящие объекты формата DIY (четыре объекта); 15,1% - на
отдельностоящие гипермаркеты (пять объектов).
Спрос
В первом полугодии 2007 г. рынок торговых центров Санкт-Петербурга попрежнему демонстрировал высокий уровень спроса на аренду торговых
помещений. Высоким уровнем заполняемости характеризуются объекты,
расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена, а
124
также наиболее концептуально проработанные торговые и торговоразвлекательные центры.
По данным на первое полугодие 2007 г., наибольшим спросом среди
арендаторов торговой галереи пользуются помещения площадью 100-150 м2.
Якорные арендаторы, как правило, арендуют помещения площадью 10008000 м2, в зависимости от профиля торгового оператора.
Ключевые события
Во втором квартале 2007 г. состоялось открытие одного из самых крупных
торговых объектов Санкт-Петербурга - ТРЦ "Радуга" (пр. Космонавтов, 14)
французского девелопера VINCI Construction Grands Projeсts. Общая площадь
объекта составила 90 000 м2, арендуемая - 75 000 м2. Якорными
арендаторами ТРЦ стали гипермаркет Real, DIY OBI, супермаркет товаров
для дома и интерьера "Санта Хаус", гипермаркет электроники и бытовой
техники Media Markt, а также около 350 арендаторов торговой галереи. Зона
развлечений представлена боулингом и 14-зальным кинотеатром. По итогам
первого полугодия 2007 г. ТРЦ стал третьим по величине объектом города .
Градостроительный совет Санкт-Петербурга в третий раз отправил на
доработку
проект
торгово-развлекательного
центра
ООО
"Бриз"
на
Лиговском проспекте.
В апреле 2007 г. на петербургский рынок вышла сеть немецких
гипермаркетов Real. Первый магазин сети, общей площадью 16 700 м2, а
также второй гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt (5
700 м2) были открыты в ТРЦ "Питер-Радуга".
В первом полугодии 2007 г. состоялось открытие первого 3D-кинозала
Санкт-Петербурга - Coca-Cola IMAX. Зал на 400 мест является частью 14зального кинотеатра Kinostar City, расположенного в ТРЦ "Питер-Радуга".
В феврале 2007 г. холдинговая компания "Адамант" заявила о планах
строительства
офисно-торгового
центра
вблизи
Ладожского
вокзала.
Комплекс будет состоять из двух зданий, площадь каждого составит 65 00070 000 м2.
125
Компания Ovental Investments заявила о намерении инвестировать в
недвижимость Санкт-Петербурга $150 млн. В течение двух лет компания
планирует открыть шесть бизнес-центров и торговых комплексов.
Тенденции
В первом полугодии 2007 г. рынок торговой недвижимости СанктПетербурга демонстрирует замедление темпов развития. Объем ввода
торговых площадей в ТЦ в 2007 г. составит 65% от аналогичного показателя
2006 г.
Прогноз
На второе полугодие 2007 г. запланирован ввод в эксплуатацию торговых
центров общей площадью 385 тыс. м2, арендуемой - 280 тыс. м2. Таким
образом, по итогам 2007 г. ожидается прирост общей площади торговых
центров более чем на 692 тыс. м2, арендуемой - более чем на 525 тыс. м2.
В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в
эксплуатацию 44,5% от заявленного годового объема ввода. Общий объем
предложения в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 2007 г.
составит более 3,28 млн м2, арендуемые площади - порядка 2,4 млн м2.
Среди наиболее крупных и значимых объектов, ввод которых намечен на
второе
полугодие
2007
г.,
можно
выделить:
ТРЦ
"Байконурский"
("Континент"), общей площадью 43 800 м2, ТРЦ "Северный Молл" (I фаза),
общей площадью 35 000 м2 и др.
Рынок гостиничной недвижимости
Основные показатели
Общее
Объем
Общее
количество
номерного
количество
гостиниц,
гостиниц*
фонда*,
333
номеров
планируемых
к
вводу
17
в
2007
984
г.
8
Объем номерного фонда в гостиницах, планируемых к вводу в 2007 г. 1391
* включая мини-отели
Коммерческие условия и ценообразование
126
Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно
широк, его верхний порог достигает $600 за стандартный двухместный номер
в сутки в период высокого сезона. В то же время стоимость проживания в
некоторых трехзвездных гостиницах на окраинах в межсезонье может
опускаться
до
$50.
Такая
ситуация
объясняется
узкой
географией
распределения спроса и ярко выраженной сезонностью гостиничного рынка
Санкт-Петербурга.
Предложение
В течение первого полугодия 2007 г. на рынок Санкт-Петербурга было
выведено около 100 номеров в составе мини-отелей и одна гостиница
категории 3* - "Династия" на 39 номеров. По-прежнему переносится дата
ввода большинства значимых гостиничных проектов. За последние полтора
года в Санкт-Петербурге не введено ни одного отеля с номерным фондом
более 100 номеров.
Увеличивается
число
заявленных
гостиничных
проектов
в
составе
многофункциональных комплексов.
Спрос
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам в 2006 г.
город посетило 4,5 млн туристов, из которых 2,5 млн - иностранные
граждане. Согласно официальной статистике, рост по отношению к 2005 г.
составил около 10%.
В первом полугодии 2007 г. наблюдалось превышение спроса над
предложением. Спрос на гостиничные места увеличивается в связи с
усилением экономической и политической значимости Санкт-Петербурга.
Например,
организаторы
экономического
форума
не
Санкт-Петербургского
смогли
обеспечить
всех
международного
гостей
u1076
достаточным количеством гостиничных мест.
Ключевые события
127
Британский фонд Northern European Properties Limited приобрел за $110 млн
гостиницу Sokos Hotel Vasilievsky категории 5* на 278 номеров у другого
инвестиционного фонда - London&Regional Properties.
Компания "Тристар Инвестмент Холдингс", входящее в фонд VIYM,
реконструирует здание на Вознесенском пр-те, 1/12 под пятизвездный отель
под брендом Four Seasons на 186 номеров. Объем инвестиций оценивается в
$100 млн.
Компания
"Кловер
групп"
планирует
инвестировать
$500
млн
в
строительство нового многофункционального центра Clover Plaza, в рамках
которого предусмотрен четырехзвездный отель на 150 номеров под
управлением InterСontinental Hotels Group.
Тенденции
На гостиничном рынке Санкт-Петербурга продолжается появление новых
проектов под брендами крупных международных операторов. В первом
полугодии 2007 г. заявлены планы по созданию гостиниц под брендами Four
Seasons, W, Le Meridien и др.
Увеличивается
число
заявленных
гостиничных
проектов
в
составе
многофункциональных комплексов, в том числе за пределами центра города.
Большинство из них планируется отдать в управление международным
гостиничным операторам.
Увеличивается количество проектов с выгодным местоположением в центре
города, позиционируемых в сегменте апарт-отелей, при этом, по прогнозам
экспертов Knight Frank, большинство из них будет представлять собой
комплексы, имеющие в своем составе апартаменты, предлагающиеся на
продажу.
Прогноз
Рост
числа
прогнозировать
туристов,
посещающих
поглощение
рынком
Санкт-Петербург,
всех
ожидаемых
к
позволяет
выходу
в
среднесрочной перспективе проектов. Важнейшим фактором успешного
развития рынка Санкт-Петербурга будет являться сезонное выравнивание
128
спроса на размещение в результате увеличения деловой активности на его
территории.
На гостиничном рынке Санкт-Петербурга продолжается появление новых
проектов под брендами крупных международных операторов.
III. Складские помещения
3.1. Склад важнее, чем офис
С таким утверждением согласится руководитель практически любой
компании, которой так или иначе приходится сталкиваться с управлением
товарными потоками. Времена, когда коробки с товаром могли загромождать
коридоры в офисе или быть сваленными как попало в неотапливаемом
полуподвале, уже давно канули в лету. Хороший склад сегодня можно
назвать визитной карточкой фирмы, да и масштабы бизнеса уже не те.
Быстрый рост промышленного производства, бум розничной торговли и
появление в России крупных западных торговых сетей очень быстро привели
рынок складской недвижимости в цивилизованное состояние. Конечно,
множество старых проблем остаются актуальными и до сих пор. При этом
главной
из них можно назвать постоянный
дефицит предложения
качественных складских площадей.
"В настоящий момент общий объем предложения складских помещений
класса А составляет около 1 900 000 кв.м., класса В - 1 400 000 кв.м. Однако
ввод в эксплуатацию новых складских объектов существенного увеличения
предложения за собой не влечет, так как около 95% складских площадей
сдаются еще до окончания строительства, - рассказывает директор
департамента
складской
и
индустриальной
недвижимости
Colliers
International Максим Шакиров. По его словам, в настоящий момент доля
вакантных площадей класса А составляет примерно 1%, и в ближайшее
время прогнозировать насыщение рынка не стоит. Конечно, дефицит
качественного предложения сейчас заметен во всех сегментах, однако, выбор
129
подходящего склада осложняется ещё тем, что это гораздо более
специфичный продукт, чем, к примеру, офис. В зависимости от особенностей
бизнеса, а значит и грузопотока, требования компаний-клиентов, к
арендуемому складу могут очень сильно различаться. Причем речь идет как о
внутренних параметрах (высота потолков, шаг колонн, допустимая нагрузка
на полы), так и о внешних (наличие железнодорожной ветки, расположение
относительно важнейших трасс и крупных городов и т.д.). Последнее в
первую очередь важно для компании, занимающихся быстрыми поставками
(just-in-time), здесь также важно качество подъездных путей, расстояние до
основного шоссе. Между тем, как мы видим, предложение на рынке
складских площадей весьма ограничено, и зачастую арендаторам приходится
снимать площади не вполне соответствующие их интересам, поэтому найти
недорогой, а главное подходящий по всем техническим параметрам склад на
сегодняшний день - большая удача.
Теоретически этих проблем можно избежать, отдав все процессы, связанные
с логистикой, на аутсорсинг специальным компаниям, обеспечивающим весь
комплекс услуг по перевозке и хранению грузов. "Работа с логистом
потенциально обеспечивает компании больше гибкости, так как любые
сезонные или рыночные колебания в деятельности компании, приводящие к
сокращению или увеличению складской площади, погрузочной техники,
складского персонала, становятся проблемой складского оператора. В случае
с собственным складом - эти вопросы решает сама компания", - поясняет
Директор департамента Складской и
Индустриальной недвижимости
Cushman & Wakefield, Stiles & Ryabokobylko Егор Дорофеев. С другой
стороны, аутсорсинг - не только самый простой способ, но и самый дорогой.
Из-за интенсивного грузопотока и высокой оборачиваемости товаров идти по
пути наименьшего сопротивления предпочитают в основном западные
компании FMCG сектора, такие как Procter&Gamble, Unilever, Nestle и
другие. Аутсорсинг также применяют, если товар достаточно простой. Чем
сложнее товарная номенклатура и операции на складе, тем чаще компании
130
предпочитают арендовать и оперировать складом самостоятельно. Такой
способ решения логистических проблем называют прямой арендой. Его
выбирают при отсутствии каких-либо специфических требований к складу,
не вносящих существенные поправки в его конструктив. В противном случае,
более оптимально будет заказать строительство built-to-suit (строительство
под конкретного клиента). Впрочем, для большинства пользователей складов
аренда предпочтительнее ещё и по финансовым соображениям. "Только
представьте себе, что для того чтобы владеть складом в 10.000 кв. м., вам
придется изъять из бизнеса и заморозить более $10 млн. При существующем
уровне арендных ставок вы сэкономите 12 - 13% от этой суммы в год, но
потеряете существенно больше (в зависимости от нормы доходности
конкретной компании - пользователя склада)", - рассказывает Руководитель
отдела складской недвижимости компании Praedium Руслан Суворов.
Если же вы все-таки хотите иметь собственный склад, то тут встает выбор
между built-to-suit и самостоятельным строительством. Считается, что если у
компании есть опыт и/ или ресурсы вести подобный проект и управлять
строительством самостоятельно, то она скорее всего так и сделает. Если
ресурсов нет, проще сделать проект BTS c девелопером и получить готовые
квадратные метры под ключ. По признанию директора департамента
индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty
Игоря Казимова, себестоимость строительства built-to-suit при этом выйдет
дороже приблизительно на 20 – 30%.
Независимо от того, какой путь вы предпочтете, в процессе выбора
подходящего помещения арендатора будет подстерегать множество ошибок.
Так, по словам вице-президент по стратегическому развитию компании
Blackwood Михаила Геца, наиболее распространенными ошибками является
неправильный выбор местоположения, размера арендуемой площади, а также
недооценка технических характеристик складского объекта. Так, в складском
комплексе
может
быть
неправильно
организована
схема
движение
транспорта, и, как следствие, неизбежны задержки в процессе погрузки 131
выгрузки. Эти риски должны быть прописаны в договоре в виде
предусмотренных штрафных санкций, денежных компенсаций убытков в
случае неправильного хранения или утери товара.
По мнению Максима Шакирова, распространенной ошибки при выборе склад
можно назвать и то, что целый ряд компании, планируя свой бюджет,
предпочитают арендовать склады не самого высокого класса, проигрывая,
таким образом, в расположении, оснащенности склада и целом ряде других
показателей. Стоит отметить также нежелание арендаторов снимать более
крупные площади складов, чем им требуется на данный момент, хотя
излишек всегда можно сдать в субаренду, а вот снять дополнительные к
имеющимся площадям метры через несколько лет после начала аренды
всегда представляется весьма проблематичным. Дело в том, что поскольку
практически всегда заключаются долгосрочные договора аренды, свободных
площадей очень быстро не остается.
О сроках аренды стоит поговорить отдельно. Как рассказывает Михаил Гец,
если компания планирует надолго арендовать выбранные площади, и в ее
планы входит расширение деятельности, то лучше заключить долгосрочный
контракт аренды. В этом случае компания может даже выиграть в случае
роста
арендных
ставок,
ведь
она
будет
арендовать
площади
по
зафиксированным ставкам, которые обычно пересматриваются не ранее чем
через год (что оговаривается в контракте). В условиях московских реалий
ставки аренды в ближайшие два года не снизятся, поэтому долгосрочный
договор для крупной компании, арендующей большие площади - выгоднее.
Минусом здесь является то, что такой договор нужно регистрировать. В то
время как, краткосрочный договор аренды (до 11 месяцев) регистрировать не
нужно, хотя существуют риски его расторжения в одностороннем порядке.
132
IV. Информация от компаний
4.1. Информация от Группы компаний «Бородино»
Группа Компаний "Бородино", основанная 1993 году, по версии журнала
"Форбс" занимает 92 место в рейтинге "200 крупнейших частных компаний".
Стратегические интересы Группы распространяются на различные сферы
деятельности:
производство
продуктов
питания,
строительство,
машиностроение и оказание отдельных видов услуг. На сегодняшний день
Группа объединяет более 60 компаний и промышленных предприятий, на
которых работают свыше 15 тысяч сотрудников. Структурные подразделения
ГК "Бородино" расположены в российских регионах и странах ближнего
зарубежья.
Основные направления бизнеса Группы Компаний "Бородино" выделены в
дивизионы. Мощная производственная и научно-технологическая база
позволяет на 95% обеспечивать производственные процессы в Группе
собственными сырьевыми и интеллектуальными ресурсами. В своей
коммерческой деятельности Группа ориентируется на осуществление
долгосрочных перспективных проектов в России, а также инвестирует
средства и в другие рынки, составляющие часть ее стратегических интересов.
Группа
находит
благоприятные
возможности
для
инвестирования,
приобретая активы, недооцененные в связи с предполагаемым риском,
низкой ликвидностью, незаинтересованностью или недостатком понимания
со стороны участников рынка. Группа делает ставку на долгосрочную
перспективу для реализации всего потенциала инвестиций. Принятая
инвестиционная философия определяет положение Группы на рынке сегодня
и в дальнейшем будет продолжать играть важную роль в успешной
деятельности корпорации. Собственником ГК "Бородино" является Тигран
Нерсисян (в продуктовом дивизионе партнером выступает Виктор Лапкин,
имеющий долю в размере 50%)
133
Валовая выручка Группы "Бородино" в 2006 году - 17,3 млрд. рублей
Консолидированная выручка ГК "Бородино" в 2007 году - 36 млрд. рублей
(прогноз)
Строительный дивизион группы компаний "Бородино"
С 2003 года Группа Компаний "Бородино" выступает активным участником
строительного
рынка
Москвы
и
Московской
области.
Официально
строительный дивизион Группы образован в 2005 году, однако строительную
деятельность Группа начала задолго до формирования многопрофильного
подразделения. Все производственные площадки, складские помещения,
офисы Группы были реконструированы и построены собственными силами.
Первым масштабным проектом Группы Компаний "Бородино" стало
134
возведение гостинично-делового центра на улице Русаковская, который
включает современный отель 4* "Бородино" на 230 комфортабельных
номеров, 17-этажный офисный центр "Бородино-Плаза", концертный зал
"Бородино-Холл", подземный паркинг. Фактически Группа была вынуждена
заняться данным проектом в связи с переносом ее производственной
площадки по выпуску напитков "МОНА" из ЦАО за пределы МКАД
согласно постановлению мэра Москвы. Процесс строительства показал
необходимость
создания
не
только
оптимизированной
структуры
управления, но и собственной базы по производству материалов.
Сегодня строительный дивизион Группы Компаний "Бородино" объединяет
следующие
компании:
Бородино-Строй,
Бородино-Проект,
Бородино-
Мастер, Бородино-Недвижимость, Бородино-Телеком, АСС-Строй, АССинжиниринг, Евроокна и Медынский завод строительных материалов.
Строительный дивизион осуществляет полный комплекс работ - от
инвестирования и проектирования до ввода в строй с последующей
эксплуатацией объектов. Для обеспечения возрастающих потребностей в
строительных материалах Группа установила производственные линии по
выпуску кирпичей, цемента, сэндвич-панелей и металлоконструкций.
В 2007 году к Группе присоединилась корпорация ОАО "Зарубежстрой",
специализирующаяся на сооружении промышленных объектов за рубежом на
условиях подряда и технического содействия. Корпорация "Зарубежстрой",
основанная в 1967 году, является лидером среди строительных организаций,
представляющих Россию на международном рынке. За 50-летний период
построены и успешно эксплуатируются тысячи объектов горнодобывающей,
металлургической,
химической,
сельскохозяйственной,
машиностроительной, военной отраслей промышленности, электростанций,
ЛЭП, железнодорожных узлов и аэродромов в Монголии, Ираке, Иране,
Анголе, Марокко, Ливии, Камбодже, Лаосе и других странах. Сегодня
консолидацию всех работ по реализации строительных проектов в единый
процесс осуществляет управляющая компания полного цикла, объединяющая
135
проектный институт "Зарубежпроект", разветвленную сеть представительств
в России и многих странах мира.
Строительство и проектирование
В 2004 году компании Бородино-Строй, Бородино-Проект и БородиноМастер сформировали основу строительного дивизиона ГК "Бородино".
Группа объединила
специалистов
проектировщиков,
конструкторов,
всех
направлений
данной
строителей,
сферы:
механо-
и
электромонтажников, инженеров-наладчиков и многих других.
Бородино-Строй выступает в качестве Генподрядчика, координируя работы
подрядных организаций со сдачей объектов в установленные сроки
городским службам и эксплуатирующим организациям. На всех стадиях
строительства - от момента подготовки стройплощадки до окончания работ специалисты
компании
отслеживают
качество
и
соблюдение
всех
технологических норм.
Архитектурно-проектная организация "Бородино-Проект" осуществляет весь
комплекс
работ
по
проектированию,
дизайну
и
согласованию
индивидуальных объектов общественного и жилого назначения. На
протяжении всего цикла проектно-изыскательских и строительных работ
оформляет необходимую документацию. В сферу деятельности БородиноПроект входит разработка дизайн-проектов интерьеров и экстерьеров любой
сложности, перепланировка, архитектурная 3D визуализация.
Бородино-Мастер выполняет отделку любой степени сложности: от
косметического до капитального ремонта и сложных реконструктивных VIPработ в офисах, жилых и промышленных помещениях. Производственные
помещения более других подвержены влиянию агрессивной среды, а
специфика их ремонта предполагает наличие определенного опыта.
Благодаря обширной практике, применению самых современных материалов
и высокопроизводительного инструмента, компания может осуществить
ремонт предприятия без остановки производственного процесса. Применение
оригинальных технологических решений и приемов позволяет локализовать
136
все ремонтные процессы и провести высококачественный ремонт в
максимально сжатые сроки.
Комплексная
организация
работы
существенно
сокращает
сроки
строительства и повышает качество оказываемых услуг, а также сводит к
минимуму все непроизводственные затраты.
Производство строительных материалов
Для развития строительного бизнеса Группа приняла решение создать
собственную производственную базу. На сегодняшний день организовано
производство основных строительных материалов, а именно: бетонноблочных и пенобетонных изделий, кирпича, цемента, сэндвич-панелей,
металлоконструкций, клееного бруса и погонажных изделий, продукции из
алюминиевых и ПВХ профилей.
В 2003 году в Калужской области построен Медынский завод строительных
материалов, оснащенный оборудованием американской компании "Besser".
Проектная мощность завода позволяет выпускать 46 млн. условных единиц
бетонно-блочной продукции и 500 тыс. куб. неавтоклавных пенобетонных
изделий в год. Сегодня завод является лидером по производству бетонноблочной продукции в центральной полосе европейской части России.
В городе Медынь идет строительство современного производственного
комплекса для выпуска кирпича и цемента. Цементный завод является одним
из сложнейших промышленных объектов в плане проектирования и
выполнения строительно-монтажных работ. Производственный процесс
будет основан на нано-технологиях. Согласно проектной документации
годовой объем выпуска продукции превысит 900 тыс. тонн. Керамический
завод рассчитан на производительность 60 млн. шт. условного кирпича в год
или 500 тонн обожженной продукции в сутки. В проекте учтены
климатические особенности России и характерные свойства местных
кирпичных глин. Проектом предусмотрено формирование утепленного
глинозапасника, а также наличие шихтозапасника в технологической линии.
137
Следующим этапом формирования собственной производственной базы для
Группы стало приобретение в 2004 году нижегородской компании
"Евроокна", специализирующейся на изготовлении арочных конструкций,
окон, дверей, перегородок, витражей, лоджий из алюминиевого и ПВХ
профилей.
В августе 2007 года на территории Медынского завода строительных
материалов, входящего в строительный дивизион Группы, создан новый цех
деревообработки с проектной мощностью 150 кубометров сырья в смену.
Деревообрабатывающий цех площадью более 1600 кв. метров полностью
укомплектован
профессиональным
оборудованием
-
деревообрабатывающими станками и деревообрабатывающим инструментом
ведущих европейских производителей. Современное оснащение позволяет
цеху
выполнять
широкий
спектр
задач
и
проводить
законченный
технологический цикл: от распиловки и сушки леса до сборки и отделки
готовых изделий. В состав цеха деревообработки входят: транспортный,
лесопильный, столярный, плотничный участки и участок по изготовлению
дверных и оконных блоков. Новое оборудование и сушильные камеры по 50
кубических
метров
разовой
загрузки
каждая
позволяют
получать
высококачественную продукцию деревообработки с содержанием влажности
8-10%. Вся продукция выпускается из древесины различных пород,
заготовленной на базе лесопромышленного комплекса Калужской области.
Основными видами выпускаемой продукции являются оконные и дверные
блоки одинарной конструкции из клееного бруска с различными способами
открывания и конфигурации, деревянные двери различной конфигурации и
назначения, погонажные изделия (блок-хаус, рейка, плинтуса, наличники,
вагонка, профилированный и клееный брус, доска - имитация бруса,
оцилиндрованное бревно) и другие пиломатериалы. Готовая продукция
упаковывается в термоусадочную пленку и формируется в транспортные
пакеты для отправки покупателям.
138
На высвободившихся производственных площадях ООО "Конаковский завод
механизированного инструмента" организован специальный цех по выпуску
материалов для строительства быстровозводимых сборных зданий металлоконструкций и сэндвич-панелей. Проектные производственные
мощности обеспечат изготовление до 20 тыс. тонн металлоконструкций
любой категории сложности в месяц. Для непрерывного изготовления
теплоизоляционных стеновых и кровельных сэндвич-панелей закуплена
линия
итальянской
компании
"PU.MA"
с
максимальной
производительностью 11 метров панелей в минуту. Изучив потребности
рынка, Группа сочла рациональным укомплектовать линию узлами для
производства
сэндвич-панелей
с
утеплителем из минеральной
ваты
(базальтовый утеплитель) и пенополиуретана.
Автоматизация и коммуникации
На сегодняшний день в Группе активно развивается телекоммуникационное
направление деятельности. Бородино-Телеком - универсальный оператор
услуг связи, телеком-консультант и интегратор. Компания создана в
структуре строительного дивизиона Группы в конце 2005 года, а уже в
апреле 2006 года начала подключения коммерческих клиентов. Для
реализации проектов компания сформировала собственную разветвленную
первичную сеть проводной связи, которая охватывает Москву и дальнее
Подмосковье. Проекты реализуются как на основе собственной интегральной
сети, так и с привлечением возможностей партнеров. Прочные деловые
отношения с ведущими операторами и производителями оборудования и
программного обеспечения позволяют Бородино-Телеком оказывать полный
спектр услуг в области телекоммуникаций от предпроектного консалтинга до
предоставления любых сервисов и обслуживания работающих систем.
Клиентами
Бородино-Телеком
являются
крупные
российские
государственные, энергетические компании Москвы и Московской области,
иностранные компании.
139
В 2007 году сфера деятельности строительного дивизиона существенно
расширилась за счет включения в Группу компаний "АСС-Строй" и "АССИнжиниринг". АСС-Инжиниринг является одной из ведущих российских
инжиниринговых компаний, имеющей богатый опыт работы в комплексном
оснащении
зданий
и
бизнес-центров
интеллектуальными
системами
жизнеобеспечения, системами безопасности и системами управлениями
зданиями. За годы работы в данном направлении компанией пройден путь от
небольших проектов до проектов, распределенных на многие километры
интегрированных систем с использованием различных видов связи,
современного оборудования и решений. АСС-Строй имеет собственную
производственную площадку и предоставляет полный спектр услуг по
проектированию, изготовлению, монтажу и наладке систем отопления,
вентиляции,
кондиционирования,
водоснабжения,
канализации.
При
проектировании и оснащении любого делового здания компании стремятся к
максимально эффективному решению триединой задачи владельца здания
или инвестора проекта - экономичность, комфорт и безопасность будущего
здания.
Девелоперские услуги
В связи с активным развитием данного направления деятельности в 2005
году
Группа
консолидации
учредила
и
компанию
управления
"Бородино-Недвижимость"
активами
в
сфере
недвижимости
для
и
строительства. Комплекс предоставления девелоперских услуг компании
предполагает четкую систему, контролирующую все этапы жизненного
цикла объекта недвижимости, начиная от формирования концепции и
заканчивая участием в управлении готовым объектом. На сегодняшний день
компания
"Бородино-недвижимость"
сформировала
обширный
и
сбалансированный портфель проектов в быстрорастущих и востребованных
сегментах рынка. Стратегия компании ориентирована на строительство
офисов класса "А", многофункциональных комплексов, жилых домов бизнескласса и застройку земельных участков.
140
Среди наиболее известных проектов по возведению бизнес-центров в
столице можно выделить бизнес-центр с жилыми апартаментами на
ул.Николоямская, гостинично-деловой центр на ул.Большая Пионерская,
офисный центр на Ленинском проспекте. Ведутся работы по возведению
жилых микрорайнов в городах Нижний Новгород, Можайск, Кубинка и в
Москве на Коровинском шоссе.
В Группе принята корпоративная программа "Возрождение российских
городов. От политики выживания - к развитию перспектив". Стратегической
целью является обеспечение устойчивого экономического роста регионов и
повышение на его основе привлекательности и комфортабельности городов
для населения и инвесторов. Программа реализуется в городах, где
расположены производственные активы Группы. В Калужской области
стартовал проект "Перспективное видение города Медынь", направленный на
кардинальное изменение благосостояния и качества жизни населения.
Строительный дивизион разработал градостроительный проект г.Медынь с
целью развития производственной и социальной инфраструктуры района.
Аналогичные проекты Группа реализует в Можайске и Кимрах. Обладая
собственными
строительными
мощностями,
технической
базой
и
подготовленными кадрами, строительный дивизион Группы Компаний
"Бородино" способен решать любые градостроительные задачи.
Основные проекты по возведению объектов коммерческой недвижимости
Многофункциональный комплекс "ИНФО-СИТИ", г. Зеленоград
Инфо-Сити - это суперкомплекс "город в городе", не имеющий аналогов в
мире по многофункциональности задач и по степени оснащенности жилья,
учебных зданий и сооружений для отдыха. Уникальную архитектуру
комплекса зданий, возведенных с учетом новейших тенденций европейского
градостроительства,
отличают
лаконичность
форм,
стилевое
и
пространственное единство. На участке 62 га разместится микрорайон
площадью 2,1 млн. кв. м., состоящий из высотных жилых и офисных зданий
141
башенного типа (96, 86, 54-этажные "Башни информации"), который
гармонично впишется в существующий архитектурный ансамбль города
Зеленограда. В состав инфраструктуры комплекса войдут спортивные
сооружения
с
крытым
плавательным
бассейном,
легкоатлетическим
манежем, борцовыми и гимнастическими залами, трассой горнолыжного
спуска, крытыми площадками для футбола, баскетбола, гандбола, волейбола,
бадминтона и тенниса, а также целый ряд культурно-развлекательных
заведений. Предполагается строительство Дворца бракосочетания, офисных
и жилых зданий рядовой застройки, наземного паркинга и подземных
автомобильных стоянок вместимостью более 18 тыс. машиномест. Группа
технических зданий, включая пожарное депо и сооружения МЧС, будет
обслуживать данный комплекс и близлежащие микрорайоны.
Наукоград Инфо-Сити вместит высокотехнологичный 3-х ступенчатый
обучающий центр - детский сад, школа, институт - с расширенными
возможностями
возможностью
беспроводных
проведения
информационных
лекций
ученых
из
технологий
всемирно
и
известных
университетов (Гарвард, Оксфорд).
Начало
проектирования:
II
квартал
2006
года
Окончание проектирования: III квартал 2007 года
Офисно-гостиничный центр "Бородино", г.Москва, ул. Русаковская
Для строительного дивизиона Группы Компаний "Бородино" - это первый
реализованный
проект
по
возведению
офисно-гостиничного
центра.
Архитектура здания сочетает стиль хай-тек, что соответствует особенностям
застройки делового центра столицы.
Бизнес-центр "Бородино-Плаза" - это 17 этажей офисных помещений
удобной планировки и современного дизайна, а также магазинов, ресторанов
и конференц-залов общей площадью 34000 кв. м. При проектировании
особое внимание было уделено тщательному подбору оптимальных офисных
решений,
обеспечению
наиболее
выгодных
для
клиентов
условий
организации полноценного рабочего пространства.
142
Современный бизнес-отель "Бородино", соответствующий европейским
стандартам категории 4*, может принять до 400 гостей, обеспечив высокий
уровень предоставления услуг. Общая площадь гостиничного комплекса
составляет 27 тыс. кв. метров, включая надземную часть здания в 12 этажей и
двухуровневый
подземный
паркинг.
В
отеле
разместились
230
комфортабельных и максимально оборудованных номеров от 22 до 100 кв.
метров различной категории, в том числе президентский. Дизайн оформление
отеля выдержано в историческом стиле эпохи французского Ренессанса. В
интерьерах номеров использованы элементы декора второй половины 18
века.
В инфраструктуру отеля входят основной ресторан с русской кухней
"Кутузов" и ресторан европейской кухни "Денис Давыдов", лобби-бар
"Барклай", бизнес-центр, фитнес-центр (тренажеры, сауна, турецкая баня),
СПА-центр, круглосуточное обслуживание в номерах, химчистка, прачечная,
обмен валют, открытая парковка. Для проведения деловых встреч и
мероприятий гостиница "Бородино" предлагает 4 конференц-зала общей
вместимостью до 300 человек. Концертный зал "Бородино-Холл" - идеальное
место для проведения тренингов, семинаров, концертов, банкетов и других
мероприятий.
Главным преимуществом офисно-делового комплекса "Бородино" является
наличие энергоцентра. Уникальность технического решения заключается в
том, что и электроэнергия, и горячая вода, и холод вырабатываются за счет
утилизации выхлопных газов. Единственное, что деловой центр получает от
города - газ и холодную воду. Это позволяет создать автономность от
энергоресурсов Москвы.
Начало
строительства:
I
квартал
2004
года
Окончание строительства: II квартал 2007 года
Бизнес-центр, г. Москва, ул. Николоямская
Бизнес-центр класса "А" на Николоямской - это развитая деловая
инфраструктура в сочетании с повышенным уровнем комфортности и
143
великолепным панорамным видом города. Комплекс расположился на берегу
реки Яузы в непосредственной близости от Таганской площади, Китайгорода и высотного здания на Котельнической набережной. Оригинальный
облик здания определяют переменная от 2-х до 10-ти этажность,
эксклюзивный
дизайн
фасада,
лаконичность
форм,
стилевое
и
пространственное единство. Благоустроенная территория придает комплексу
по-европейски ухоженный вид.
Сочетая самые современные стандарты инженерного обеспечения и
телекоммуникаций, комплекс предлагает арендаторам 15 тыс. кв. м.
эффективно спланированных офисных, торговых площадей, ряд культурноразвлекательных заведений, а также подземный двухуровневый паркинг на
87 машиномест. Одной из особенностей проекта является наличие
комфортабельных жилых апартаментов площадью 4,5 тыс. кв. м.
Начало
строительства:
I
квартал
2006
года
Окончание строительства: IV квартал 2007 года
Бизнес-центр, г. Москва, ул. Большая Пионерская
В одном из самых престижных районов столицы "Замоскворечье" возводится
респектабельный
гостинично-деловой
комплекс,
предлагающий
своим
клиентам, помимо офисных помещений, целый комплекс услуг в самых
различных сферах. Главное преимущество здания эффективная планировка,
современное инженерное обеспечение, а также удобный подъезд и
транспортное сообщение.
На 44 тыс. кв. метрах расположатся офисы, банки, рестораны, 3 подземных
гаража-стоянки с переходными галереями в основное здание на 320
парковочных мест, а также отель на 150 номеров категории: люкс
апартаменты,
студии
современным
международным
эксклюзивных
и
фасадов
стандартные
и
номера,
стандартам
интерьеров
отвечающие
качества
4*.
В
используются
самым
отделке
только
высококачественные материалы.
144
Бизнес-центр уникальным образом сочетает в себе передовые технологии и
профессиональный менеджмент, максимально удовлетворяющие самые
высокие требования клиентов к офисному пространству, комфорту и
безопасности.
Начало
строительства:
III
квартал
2007
года
Окончание строительства: III квартал 2008 года
Основные проекты по возведению объектов жилой недвижимости
Жилой комплекс, г. Москва, Коровинское шоссе
Жилой комплекс премиум-класса воплотил все лучшие черты современной
архитектуры - пространственный динамизм, стройность пропорций и
продуманность деталей. Комплекс возводится в одном из самых зеленых и
благоустроенных районов Москвы - Бескудниково. В оправе окружающей
природы взметнувшиеся вверх жилые башни смотрятся удивительно
органично благодаря игре архитектурного бетона и большого количества
стекла, что придает легкости облику зданий.
Четыре дома башенного типа высотой 22-24 этажа и общей площадью 185
тыс. кв. м. строятся по индивидуальному проекту. Инфраструктура
комплекса предусматривает наличие торговых и развлекательных площадей,
кафе, салона красоты, фитнес-центра, магазинов и сопутствующих сервисов.
В одной из башен, в юго-западной части территории запроектирован 2-х
этажный детский сад на 120 мест. Проектом предусмотрено создание средней
школы со спортивным уклоном на 275 учащихся с бассейном на 25 м, а также
залами для игровых видов спорта. Уникальная концепция в сочетании с
безупречными инженерными и техническими решениями позволяет назвать
комплекс пространством комфорта и спокойствия.
Начало
проектирования:
II
квартал
2007
года
Окончание проектирования: I квартал 2008 года
Жилой микрорайон, г. Нижний Новгород, проспект Гагарина
145
Современный жилой микрорайон возводится в одном из наиболее
престижных и благоприятных в экологическом отношении районов Нижнего
Новгорода. С одной стороны комплекса расположена зона отдыха
"Щелковский хутор" - обширная зеленая территория с тремя озерами, с
другой стороны - центральный парк "Швейцария" - традиционное место
отдыха нижегородцев.
Проект жилого комплекса предусматривает поочередное возведение 16
высотных домов переменной этажности общей площадью жилья 180 тыс.
кв.м. Для комфортного проживания комплекс полностью обеспечен
собственной инфраструктурой: детским садом, продовольственными и
промтоварными
обслуживания
магазинами,
населения,
аптекой,
предприятиями
отделением
физкультурно-оздоровительных
связи,
занятий
и
бытового
помещениями
другими
для
помещениями
общественного назначения.
Уникальность этой застройки - совершенная автономность. На территории
микрорайона будет запущен собственный энергоцентр, обеспечивающий
независимость от энергоресурсов города.
Начало
строительства:
I
квартал
2007
года
Окончание строительства: II квартал 2009 года
Управленческий проект "Возрождение российских городов. От политики
выживания
-
к
развитию
перспектив"
Комплексное строительство социальной инфраструктуры г. Медынь
По замыслу создателей проекта "Перспективное видение города Медынь" это настоящий "город в городе". Территория застройки позволила удачно
разместить в ее пределах жилой микрорайон, разнообразную сеть культурнобытовых
объектов,
торгово-развлекательный
центр,
автозаправочную
станцию, крытый рынок и гостиничный комплекс.
На участке 10 га появятся 18 малоэтажных домов бизнес-класса на 520
квартир общей площадью 43 тыс. кв. метров. Социальная инфраструктура
микрорайона охватывает множество объектов: детский сад на 145 мест,
146
магазины, аптека, химчистка, прачечная, почтово-телефонный пункт, а также
паркинг за пределами участка на 200 машиномест. Для решения
каждодневных
вопросов
к
услугам
жителей
Медыни
в
торгово-
развлекательном центре площадью 4,5 тыс. кв. м. будут функционировать
супермаркет, множество бутиков, магазины товаров для дома и сада. Для
отдыха с друзьями или семьей предусмотрены кинотеатр, интернет-кафе,
диско-бар, бильярдный зал и кафе быстрого обслуживания.
С целью повышения уровня сферы обслуживания и формирования условий
"сервисной
экономики"
многофункционального
комплекса
предусмотрено
на
участке
7
строительство
га,
включающего
продовольственно-вещевой рынок в крытых павильонах, АЗС со станцией
техобслуживания и придорожную гостиницу на 40 мест со стоянкой
большегрузных автомобилей.
Начало
реализации
проекта:
II
квартал
2007
года
Завершение проекта: IV квартал 2009 года
4.2. Информация от компании «Экоофис»
ГК "ЭКООФИС" - одна из самых прогрессивных девелоперских
компаний страны. С 1988 года, используя передовые технологии и методы,
компания претворяет в жизнь самые смелые проекты. Мы осуществляем
полный
цикл
операций,
связанных
с
недвижимостью,
начиная
с
приобретения проектирования, ремонта, реализации объектов и заканчивая
их эксплуатацией и управлением. Группа компаний " ЭКООФИС" шаг за
шагом создаёт в центре и перспективных районах столицы сеть объектов,
предназначенных для эффективного функционирования деловых структур
различного профиля и масштабов. В первую очередь мы занимаемся
созданием бизнес - центров, бизнес - и техно - парков и торговых
комплексов. Стратегия нашего бизнеса основана на принципах комплексного
подхода к решению проблем строительства, оснащения и эксплуатации
147
объектов. При этом детально прорабатывается множество вопросов - от
управления завершенным объектом до оптимизации его финансовой
эффективности, также изучаются интересы тех бизнес - структур, которые
арендуют у нас помещения под свои офисы, склады или торговые центры. В
настоящее время площадь наших объектов составляет 300000 кв.м. и мы не
останавливаемся
на
достигнутом.
Компания
продолжает
развивать
концепции нового строительства, пакет инвестиционных проектов, которыми
она обладает, составляет около 1 млн.кв.м.
Объекты компании
Бизнес - парк "ДЕРБЕНЕВСКИЙ" (м. "Павелецкая", ул. Дербеневская,
д.1)
Одним из наиболее значительных объектов, воплощающих принцицы
деловой стратегии ГК " ЭКООФИС", является бизнес- парк "Дербеневский"
общей площадью 24500 кв.м.,занимающий благоустроенную территорию
2,7га.
Техно - парк "КОЖЕВНИКИ" (м. Павелецкая, ул. Дербеневская, д.20)
Техно - парк "Кожевники" общей площадью 48000 кв.м. расположен на
закрытой охраняемой территории площадью 5,8 га. Организация комплекса
идеально подходит для развития малого и среднего бизнеса.
Бизнес - парк "Соколиный дворик" ( м. Электрозаводская, ул. Б.
Семёновская, д.11)
Среди объектов обращает на себя внимание один из последних
проектов компании - Бизнес- парк " соколиный дворик". Это комплекс
уютных малоэтажных зданий расположенных в одном из наиболее активных
деловых районов столицы и удачно гармонирующих с традиционной
застройкой старой Москвы. Бизнес - парк общей площадью 10500
кв.м.находится на охраняемой благоустроенной территории 1,18га.
Комплекс "Перово Поле" (м. Шоссе Энтузиастов, 2-й пр-д Перово
Поля, д.9)
148
Бизнес - центр "Арбатский" (м. Арбатская, ул. Новый Арбат, д.20)
Бизнес - центр "Дубровка" (м. Дубровка, 2-я ул.Машиностроения,
д.17а, стр.1)
Бизнес - центр "Пражский" (м. Пражская, ул. Подольских Курсантов,
д.3, стр.2)
"Подсолнухи - парк торговли и отдыха" (м. "Улица Подбельского",
Открытое шоссе, вл.9)
Комплекс общей площадью 20 000 кв.м. находится на охраняемой
территории 4,6 га. Парк торговли и отдыха является первым и единственным
торговым комплексом подобного формата в ближайших микрорайонах Преображенское, Богородское и Метрогородок. "Подсолнухи-парк" участник ежегодной профессиональной премии в области коммерческой
недвижимости Commercial Real Estate Awards - в апреле 2005 стал
номинантом в категории "Малый торговый центр". Проект был реализован в
кратчайшие сроки - за один год.
Торговый
центр
"Мебель
России"
(м.
"Электрозаводская",
ул.Б.Семеновская, д.10)
Современный торговый центр расположен в оживленном месте в трех
минутах ходьбы от станции метро. Общая площадь - 6000 кв.м.
В
настоящее
развиваться,
время
оправдывая
ГК
свое
"ЭКООФИС"
звание
-
продолжает
Крупнейший
динамично
собственник
коммерческой недвижимости в Москве. За последний год Компанией
приобретены еще три крупных объекта коммерческой недвижимости:
Бизнес - центр (ул.Тверская, д.9, стр.7 м. "Охотный ряд")
Бизнес-центр класса B расположен в центральной части Москвы, в
самой
динамичной
и
активной
части
города.
Шестиэтажное
административное здание, общей площадью - 5660 кв.м, имеет развернутую
грамотно
сформированную
инфраструктуру.
Здание
оснащено
интегрированной системой вентиляции, отопления и кондиционирования,
149
имеет современное телекоммуникационное оснащение, лифт, пожарную
сигнализацию, систему очистки воды и воздуха. Офисные помещения имеют
отделку по европейским стандартам и удобную планировку.
Бизнес - парк ул. Докукина, д.8 (м. "ВДНХ")
Здание Бизнес - парка расположено на севере Москвы, на улице
Докукина, вблизи оживленных транспортных магистралей - проспект Мира и
Третье
Транспортное
кольцо.
Бизнес-центр
-
разноэтажное
административное здание класса "В" расположенное на закрытой охраняемой
территории, общая площадь которого 12 754 кв.м. В 2006 году, была
произведена реконструкция здания, результатом которой стал эффектный
современный фасад в стиле хайтек и функциональное наполнение БизнесЦентра.
Бизнес - парк ул.Полярная, д.39, м. "Медведково"
Офисный центр класса С. Общая площадь 37 000 кв.м., площадь
участка 3,7 га.
Прежде компания "ЭКООФИС" занималась в основном девелоперским
бизнесом, однако мы давно хотели найти себе сферу применения в реальном
секторе экономики. В связи с этим Группа компаний "ЭКООФИС"
выступила покупателем пакетов акций трех макаронных фабрик:
ОАО "Экстра М", ОАО "1-ая Петербургская Макаронная Фабрика",
ОАО "САОМИ" и управляющей этими активами компании ЗАО "1-ая
Макаронная Компания", принадлежащих ранее Группе "Агрос".
Московская макаронная фабрика N 1, ныне известная как ОАО "Экстра
М", создана еще в конце XIX века.
По уровню автоматизации производства "Экстра М" является
лидирующим предприятием отрасли: все технологические процессы - от
загрузки муки до расфасовки и упаковки готовых изделий - управляются
компьютером и происходят без непосредственного участия человека.
1-ая ПЕТЕРБУРГСКАЯ МАКАРОННАЯ ФАБРИКА основана в 1914
году.
150
Макаронные изделия "1-ой Петербургской макаронной фабрики"
отмечены Дипломами крупнейших международных выставок, Золотой
медалью Всемирной ярмарки "Российский фермер -1998", Общественным
Знаком качества "Зеленая звезда", а спагетти удостоились Золотого диплома
специализированной Всероссийской выставки "Макароны-99" как лучшие в
России.
Смоленская макаронная фабрика, созданная в 1979 году, с 1992 года
носит название ОАО "САОМИ" (Смоленское Акционерное Общество
Макаронных Изделий).
Сейчас это одно из ведущих предприятий отрасли - лидер по продаже
макаронных изделий в ряде западных областей России и Республике
Беларусь. Свидетельство высокого качества продукции производства ОАО
"САОМИ" - награды международных выставок. Предприятие является
дипломантом специализированной выставки "Макароны - 98", обладателем
диплома
конкурса-дегустации
здоровое
питание
-
98",
международной
обладателем
выставки-ярмарки
диплома
экологического
"За
Международного
фонда.
Макаронные изделия под маркой "САОМИ" на выставке "Макароны 2000"
награждены серебряной медалью, а на выставке "Макароны 2001" были
удостоены золотой медали.
Перспективное развитие объектов ГК "ЭКООФИС"
К одним из новых проектов компании относится находящийся на
северо-востоке Москвы торгово-развлекательный комплекс "Подсолнухи",
являющийся, своего рода, центром специализированной торговли. Для
гарантии успешного развития данного центра в будущем, "ЭКООФИС"
планирует полное изменение концепции всего комплекса.
В проекте строительство на данном участке торгового центра
европейского образца "ВСЕ ВСЕ" - SHOPPING - ENTERTAINMENT CENTER.
151
Планируется,
что
новый
ТРЦ
"ВСЕ
ВСЕ"
-
SHOPPING
-
ENTERTAINMENT - CENTER станет одним из крупнейших торговых
центров в России. Здесь посетители смогут сделать все необходимые
покупки, хорошо отдохнуть и приятно провести время всей семьей.
Открытие комплекса ожидается в 2011г.
"ВСЕ ВСЕ" - SHOPPING - ENTERTAINMENT - CENTER представляет
собой многофункциональное, насыщенное инженерными коммуникациями и
современным техническим оборудованием здание, которое гармонично
вписывается в окружающий архитектурный ансамбль района. Центр состоит
из четырех этажей, включая подземную автостоянку, площадью 68 000 кв.м.
на территории всего подвального этажа, со стороны Открытого шоссе
дополняется двумя высотными офисными зданиями высотой 70 м. Новый
торговый центр будет располагаться на участке в 196 000 кв.м, в т.ч. торговая
площадь - 48 000 кв.м., офисы - 28 000 кв.м., рестораны, кинотеатры, досуг 10 000 кв.м.
Своей стилизацией комплекс напоминает многопалубный круизный
лайнер, сверкающий панорамным остеклением, в котором отражаются
естественные природные элементы окружающего пространства. В вечернее
время
фасад
подсвечивается
яркой
иллюминацией,
подчеркивающей
необыкновенное архитектурное решение.
Здание ТРЦ расположено в непосредственной близости от станции
метро "ул.Подбельского".
По своим масштабам и наполнению центр можно сравнить с Мегой,
однако
его
выгодно
непосредственно
рядом
отличает
с
расположение
метро.
Здание
в
черте
оснащено
города
и
современными
эскалаторами, панорамными лифтами, на этажах есть места для отдыха,
атриумы.
К Вашим услугам две парковки - открытая и подземная, рассчитанные
на 2500 автомобилей Потенциальными якорными арендаторами торгового
комплекса "ВСЕ ВСЕ" - SHOPPING - ENTERTAINMENT - CENTER
152
являются французский гипермаркет "Ашан", спортивный гипермаркет
"Декатлон", гипермаркет товаров для дома, ремонта и строительства "Леруа
Мерлен", мегамаркет электроники и бытовой техники "Медиа Маркт".
Москва - это город с самой быстро растущей экономикой в Европе.
Благодаря большой динамике рынка и постоянному росту населения
конкурентная ситуация в области строительства торгово-развлекательных
комплексов постоянно меняется. По мнению экспертов компании ESP GmbH
(Ганновер) и Wenzel Consulting (Гамбург), проводивших маркетинговые
исследования данного объекта, северо-восточная часть Москвы до сих пор
оставалась в стороне от этих тенденций, поэтому торговый комплекс "ВСЕ
ВСЕ" - SHOPPING - ENTERTAINMENT - CENTER может закрыть этот
пробел
и,
несомненно,
будет
пользоваться
успехом.
А
благодаря
планируемым размерам проекта потенциальные конкуренты останутся
далеко
позади.
2012г. - планируется сдать в эксплуатацию новый Торгово-офисный центр на
ул. Большая Семеновская д.10. Площадь нового комплекса составит 31 000
кв.м., в т.ч. офисы - 23 000 кв.м., многоуровневая подземная парковка - 8500
кв.м. (400 парковочных мест), функциональное назначение нижних этажей
центра
-
торговые
площади,
рестораны,
досуг.
2011 - 2014 г.г. - строительство Бизнес-парка "Кожевники" на ул.
Дербеневская д. 20 рядом с метро Павелецкая. Площадь объекта составит 200
000 кв. м. в том числе офисы - 148 000 кв.м.; многоуровневая подземная
парковка
-
50
000
кв.м.
(2000
парковочных
мест).
2010 г. - строительство Бизнес-центра на Дубровке, в районе метро Дубровка,
общей площадью 42 800 кв.м., в том числе офисы - 25000 кв.м.,
многоуровневая
подземная
парковка
-
16000
кв.м.
2012 - 2013 г.г. - строительство Бизнес-парка "Соколиный дворик в районе
метро "Электрозаводская", общей площадью 38 000 кв.м., в т.ч. офисы - 26
000 кв.м., многоуровневая подземная парковка 8500 кв.м. (490 мест).
153
4.3. Информация от компании «ДоминионМ»
Компания "ДоминионМ" создана в 1999г. в рамках группы компаний
"Пересвет-Групп". Цель создания компании - управление активами ГК
"Пересвет-Групп" в области коммерческой недвижимости. В 2004г., в ходе
реструктуризации, в "ДоминионМ" переведен коллектив Управления
коммерческой недвижимости компании "Пересвет - Инвест", имеющий более
чем шестилетний опыт работы в этой области.
Главная задача компании - развитие и продвижение собственных
проектов и проектов Группы Компаний.
Особенностью работы "ДоминионМ" является нацеленность на
создание уникальных объектов.
Основная деятельность "ДоминионМ"- девелопмент коммерческой
недвижимости.
На рынке коммерческой недвижимости "ДоминионМ" предлагает
следующий спектр услуг:
Консалтинг и оценка;
Управление
проектами
строительства
объектов
коммерческой
недвижимости (строительный менеджмент);
Брокерские услуги;
Управление объектами недвижимости:
управление маркетингом объектов;
управление взаимоотношениями с арендаторами;
техническая эксплуатация.
В настоящее время компания "ДоминионМ" ведёт более 25 объектов,
находящихся в разной стадии развития: от фазы разработки концепций до
управления готовым объектом.
Торгово-офисный центр "Гименей"
Торгово-офисный центр "Гименей" на ул. Большая Якиманка в Москве,
реконструкция закончена в январе 2005г. По данным на 2004 год, когда
проходила реконструкция, на 1 кв.м расходовалось порядка 2,5 - 3 тыс. долл.
154
Всего площадь "Гименея" составляет 15 тыс. кв. м., объем инвестиций
составил порядка 38 - 45 млн долл.
Строительство торговых и торгово-развлекательных центров "Апрель"
в Московском регионе
Начиная с 2005 года, компания "ДоминионМ" ведёт работу в рамках
Программы "Строительство торговых и торгово-развлекательных центров в
городах Московского региона". Действуя в рамках реализации программы,
рассматриваются города удалённостью от столицы до 100 км. Исключение
составляет г.Обнинск, который находится в Калужской области.
Три основных принципа работы компании:
Индивидуальный подход к каждому городу;
Каждый проект по-своему уникален:
Единый алгоритм оценки проектов и схема принятия решений;
Уже начато строительство в Павловском Посаде и Обнинске.
Следующими городами станут Климовск, Сергиев Посад, Электросталь, в
них уже ведутся разработки концепций проектов. Компания параллельно
прорабатывает еще два участка по 5 га каждый. Рассматриваются города
Орехово-Зуево и Дмитров. До конца 2010 года ТРЦ новой сети в Московском
регионе должно быть десять.
В каждом городе предусмотрен свой формат будущего объекта,
соответствующий особенностям осваиваемого участка и отвечающий
ожиданиям жителей города. Реализация программы рассчитана до 20102012гг.
Общий объем инвестиций в реализацию программы "Строительство ТЦ
и ТРЦ в Московском регионе" составит порядка 200 млн долл.
Объекты
ТОЦ, 4 462 кв.м, Павловский Посад (стройка);
ТОЦ, 13 803 кв.м, Обнинск (стройка);
ТРЦ, 25 753 кв.м, Климовск (предпроект);
155
ТРЦ, 40 309 кв.м, Сергиев Посад (предпроект);
ТЦ, 8 000 кв.м, Электросталь (оформление земельного участка).
В рамках программы рассматривается 2 формата:
Формат малых торговых и торгово-развлекательных центров, который
рассчитан на обслуживание 40 тысяч человек, проживающих в радиусе до 10
минут ходьбы. Торговые центры малого формата включают от 10 до 20
магазинов общей площадью до 10 тысяч кв.м торговой площади.
Формат средних торговых
и
торгово-развлекательных
центров,
который рассчитан на обслуживание от 40 до 100 тысяч человек,
проживающих в радиусе до 10 минут езды на автомобиле. Торговые центры
среднего формата включают от 30 до 50 магазинов общей площадью до 30
тысяч кв.м торговой площади.
Проекты компании "ДоминионМ" в Украине
Строительство гостиницы в г. Киев
Гостиница на ул. Олеся Гончара, 69 в центре Киева, будет включать
114 номеров. Общая площадь объекта 10 855 кв.м.
Проект бизнес-центр
г. Киев, ул. Семена Скляренко, 9. Общая площадь объекта ~ 135 кв. м.
Строительство торгово-развлекательного комплекса в акватории реки
Южный Буг
Земельный участок в г. Винница площадью 5,25 га был выигран на
конкурсе. Планируется строительство комплекса для всей семьи с небольшой
гостиницей.
Строительство офисного центра "Доминион" в Москве
Общая площадь офисного здания класса А составит 25,6 тыс. кв.м, из
них наземная - 15,3 тыс. кв.м. Офисный комплекс возводится на участке 0,31
га. Здание будет иметь 7 этажей и 3 подземных уровня, в которых
разместятся спортивный зал и парковка.
156
Общий объем инвестиций планируется на уровне 35,5 млн долл, из них
25 млн - заемные, ставка по кредиту 11%. Планируется, что строительные
работы закончатся в конце 2008г.
Проект реализует архитектурное бюро Захи Хадид. В проекте будут
применены отделочные материалы, которые используются в автомобильной
и
аэрокосмической
алюминиевых
индустрии.
панелей,
Фасад
покрытых
здания
будет
специальным
выполнен
из
светоотражающим
материалом. Здание будет менять цвет в зависимости от освещения и угла
зрения смотрящего.
Особенности уникального проекта:
Интегрированная многоканальная система отопления
Система
приточно-вытяжной
вентиляции
и
кондиционирования,
поддерживающая заданные параметры микроклимата
Компьютеризированная система управления инженерными системами
и оборудованием
Автоматизированная
противопожарная
система
со
сплинкерным
пожаротушением, системой дымоуправления и оповещения о пожаре
Система безопасности и контроля доступа
Система видеонаблюдения по периметру и мест общего доступа
Независимые электроконтуры с источниками бесперебойного питания
Оптоволоконные
телекоммуникации,
позволяющие
использоватьнеограниченное количество каналов связи
Скоростные лифты, оснащенные программами оптимизации их работы
4.4. Информация от компании «Мир недвижимости для бизнеса»
"Мир недвижимости для бизнеса" - компания уверенно и стабильно
развивающаяся. Наш спектр услуг представлен во всех направлениях рынка
недвижимого имущества.
157
В нашей компании работают профессиональные специалисты эксперты, аналитики, оценщики и риэлторы с огромным и положительным
опытом работы. Профессионализм наших специалистов подтвержден
положительными отзывами наших клиентов, - после первого обращения к
нам они становятся постоянными и рекомендуют нас своим партнерам и
друзьям.
Наши
клиенты
-
банки,
операторы
продовольственной
и
промышленной групп товаров, российские и зарубежные производители
продукции, рестораторы, представительства иностранных компаний, в том
числе крупные, средние и мелкие, как индивидуальные, так и холдинговые.
Мы предоставляем нашим клиентам следующие услуги:
полное сопровождение сделок купли-продажи объектов недвижимости;
представление интересов клиентов в установление арендных прав на
объекты недвижимости;
оценка объектов недвижимости, бизнеса, механизмов, машин и
оборудования;
управление объектами недвижимости как активами (private property
management);
услуги по ипотечному кредитованию коммерческой недвижимости и
квартир;
лизинг
объектов
коммерческого
назначения,
оборудования,
привлекательности,
эффективного
механизмов;
консалтинг
использования
инвестиционной
проектов,
имущественных
комплексов,
объектов
недвижимости;
юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости в
полном объеме и на отдельных этапах;
регистрация имущественных прав на объекты недвижимости.
перевод квартир в помещения коммерческого назначения
Регионы предоставления наших услуг в России:
158
Москва;
Московская область;
Владимирская область;
Тверская область;
Ярославская область;
Калужская область;
Рязанская область;
Смоленская область;
Тульская область;
и другие регионы.
Объекты
имущественных
прав
в
сфере
представления
наших
интересов:
имущественные комплексы;
здания, сооружения;
нежилые помещения;
земельные участки.
С
возможным
целевым
назначением
(функциональным
использованием):
производство;
склады;
офисы;
торговля;
сфера услуг (банковская, общественное питание и другие).
Полный спектр услуг по сделкам с жилой недвижимостью
сделки на вторичном рынке;
продажа квартир в новостройках;
ипотечное кредитование квартир (вторичный рынок и новостройки);
сопровождение сделок с квартирами в полном объеме и на отдельных
этапах;
Продажа доходного БИЗНЕСА - четыре автозаправочные станции.
159
Расположение: Московская область, Каширское шоссе - траса РостовДон (М4).
Объект
АЗС
Наименование
Автозаправочные станции 4 шт.
Категория земель
промышленное назначение
Целевое использование
АЗС
Месторасположение
Адрес
Каширское шоссе
Город
Ступинский р-н
Ближайшая транспортная
магистраль
Ростов-Дон (М4)
Описание объекта
Площадь всего участка
2,4 Га (по 0,6 га каждый)
Общая площадь
840 кв.м.
Площадь отдельных зданий
по 210 кв.м.
Категория элементов конструкций в
здании
кирпич, металлокаркас, панели
Этажность
одноэтажные
Высота потолков
3
160
Полы
кафель
Отделка помещений
класс "С"
Дополнительная информация
магазин-кафе
Техническое оснащение
Электроснабжение
80 кВт (по 20 кВт)
Отопление
электрическое
Пожаротушение
есть
Водоснабжение
скважина
Вентиляция и кондиционирование
да
Дополнительная информация
Емкости по 6 шт. ( по 125 кубов каждая), марки топлива АИ-80, АИ-92, АИ-95, дизельное топливо.
Безопасность
Охрана
ЧОП
Технические средства безопасности
видео
Инфраструктура/парковка
Парковка
по 100 кв.м. - асфальт
Подъезд большегрузных машин
да, места отстоя машин
161
Сделка
ЗУ и строения в собственности
Вид сделки
продажа
Цена/ арендная ставка
Общая - 439 236 000 рублей (12 450 000 евро)
Контактная информация
Специалист
Елена, Михаил
Телефон
(495) 995-12-59,
"Дополнительная актуальная
информация (не освещенная в
форме)"
Возможно продажа по две АЗС одному покупателю.
Стоимость одной АЗС 109 800 000 рублей (3 112 000
евро). Пеирод окупаемости от 2-х до 5-ти лет.
Автозаправочные станции расположены напротив друг друга на 79 км
и 91 км шоссе:
земля в собственности 2,4 Га (по 0,6 ГА для каждой АЗС);
строения в собственности: магазин-кафе площадью 840 кв. м. (по 210
кв. м. каждое);
покрытие: асфальт площадка 100 кв. м. для парковки;
оборудование: Германия;
емкости: по шесть цистерн на каждой АЗС под топливо по 125 кубов;
две колонки по 8 пистолетов (АИ-80, АИ-92, АИ-95 и ДТ), одна
колонка на 2 пистолета (ДТ).
Цена: 4-х АЗС - 439 230 000 рублей (12 450 000 евро). Возможна
продажа по две АЗС. Стоимость одной АЗС 109 800 000 рублей (3 112 000
евро).
Контактные
Михаил,
лица:
Елена.
(495)-995-12-59
Продажа нежилого помещения. (Москва - Золотая миля)
162
Продается офисное помещение в престижном месте г. Москвы общей
площадью
228,6
кв.
метров.
Месторасположение: м. Кропоткинская, Малый Левшинский переулок, дом
7, 10 мин. пешком.
соседнее здание
подробнее
Объект
нежилое помещение
Наименование
офис
Назначение
офис, представительство, услуги
Тип здания
адм/жилое
Год постройки
1907
Год реконструкции
2003
Месторасположение
Город
Москва (Золотая миля)
Адрес
М. Левшинский пер.
Ближайшая транспортная магистраль
Бульварное, Садовое кольцо
Описание объекта
Площадь
228,6 кв.м
Внешняя отделка элементов конструкций
кирпич
163
Перекрытия
смешаные
Этажность
2/6 жилого дома
Высота потолков
3,2 м
Полы
паркет
Отделка помещений
под отделку
Дополнительная информация
3 с/у, кухня
Техническое оснащение
Электроснабжение
10 кВт
Отопление
центральное
Пожаротушение
противопожарная ситема
Водоснабжение
центральное
Вентиляция и кондиционирование
сплит-системы
Телекоммуникации
Обеспечение телекоммуникациями
МГТС, Интернет
Безопасность
Охрана
есть
Технические средства безопасности
видео наблюдение
164
Инфраструктура/парковка
Парковка
Стихийная парковка
Объекты инфраструктуры
престижное место
Дополнительная информация
презентабельная входная группа
Сделка
Вид сделки
Продажа
Цена/ арендная ставка
375 000 рублей за кв.м
Условия
85 725 000 рублей.
Контактная информация
Специалист
Елена, Михаил
Телефон
(495) 995-12-59
Офис расположен на 2-ом этаже, 6-ти этажного офисно-жилого дома.
Год постройки: 1907 года. В 2003 году была реконструкция здания.
Кабинетная планировка, кухня, три с/у, охрана, МГТС, Интернет, рабочее
состояние.
Сплит-системы, пожарная сигнализация, свободная стихийная парковка.
Цена:
85
725
000
рублей
(3
430
000
$).
Вид сделки: продажа.
4.5. Информация от компании «Наши окна»
Бренд «Наши Окна» появился с самого начала развитии индустрии по
производству светло-прозрачных конструкций из пластика. И заняла
165
позицию на рынке как изготовитель качественного продукта и гарантийного
обслуживание, что в строительной отросли имеет некое особенное значение.
Сегодня компания имеет производственную базу в Москве, СанктПетербурге и Саратове, и сеть торговых представителей по России.
Миссия
компании:
обеспечение
жилых
и
производственных
помещений светло-прозрачными конструкциями (окна, витражи, двери и
т.д.), которые соответствуют современным строительным стандартам. Занять
первое мест среди производителей оконных конструкций в России.
Экологическая безопасность: В процессе производства компания не
выбрасывает
отходов,
экологической
все
технологии.
отходы
перерабатываются.
Работа
с
Использование
поставщиками
выбравшие
экологическую технологию производства.
Социальный
аспект:
компания
активно
участвует
в
процессе
возведение новых и реконструкций зданий имеющих социальное значение.
Участвует в программах правительства по модернизации жилищного фонда
города.
Главным козырем компании это гибкость при работе с клиентами.
Возможность разных схем оплат, условий оплаты, выполнение сложных
заказов. Возможность «договориться» на приемлемых условиях есть только
когда, есть возможность реализации идей. У компании «Наши Окна» такие
возможность есть.
Услуги
Предлагает своим клиентам широкий набор услуг, облегчающих
приобретение, установку и эксплуатацию окон:
Предварительный расчет стоимости заказа по размерам клиента;
Выезд замерщика для снятия точных размеров;
Проектирование и точный расчет стоимости заказа;
Доставка изделий по Москве, М.О. и в другие города и регионы по
договоренности;
Проведение демонтажных и монтажных работ;
166
Отделка пластиковыми откосами
Гарантийное обслуживание изделий;
Остекление балконов
Компания предлагает остекление балконов и лоджий любой сложности,
используя ПВХ профиль и стеклопакет клееный.
Популярность остекления лоджий и балконов привела к тому, что в
столице сегодня остекление лоджий и балконов изначально закладывается в
проекты жилищного строительства. Объем остекления лоджий и балконов
оцениваются специалистами в 35 - 40% от общего объема светопрозрачных
конструкции.
Подоконники ПВХ
Особенностью таких подоконников является:
невосприимчивость к воздействию влаги и микроорганизмов, что
позволяет эксплуатировать подоконник в помещениях при нарушении норм
влажности и температуры (сырые дома и производственные помещения);
высокая устойчивость к образованию царапин,
высокая твердость и износостойкость;
высокая устойчивость к воздействию активных реагентов (кипяток,
уксусная кислота, химические реагенты и т.д.);
высокая светостойкость;
легко моется;
экологически чистый;
термостойкость;
хорошая механическая прочность
Подоконник легко монтируется и демонтируется.
Практичен и легок в эксплуатации.
Оцинкованный отлив
Представляет
собой
водоотливную
конструкцию,
покрытую
полиэфирной эмалью (полистер). Полиэстер является одним из наиболее
распространенных полимеров на рынке полимерных покрытий для стального
167
оцинкованного листа. Это относительно недорогой материал, подходящий
для любых климатических поясов. Полиэстер стоек к механическим и
атмосферным воздействиям. Однако, толщина покрытия составляет 25 -30
мкм, и поэтому стойкость к механическим воздействиям не высока.
Полиэстер
обладает
высокой
цветостойкостью
и
пластичностью.
Теплостойкость порядка +120 С.
Офисные перегородки
ПВХ профили применяются не только для производства оконных и
дверных конструкций, но и для офисных перегородок, позволяющих быстро,
рационально и удобно организовать пространство в помещении.
Перегородки
из
нашего
профиля
обладают
высокими
звукоизоляционными и статическими свойствами. Профиль может быть
любого цвета из существующей у нас цветовой гаммы.
Справка о компании:
Лицензия Федерального агентства по строительству и жилищнокоммунальному
хозяйству
№
702415
Свидетельство о регистрации товарного знака №311599
V. Интервью
ИНОСТРАННЫЕ АРХИТЕКТОРЫ В НАШИХ ПРОЕКТАХ.
Интервью c Ольгой Еременко, заместителем генерального директора
ООО «ДоминионМ»
Интерес российских девелоперов к сотрудничеству с иностранными
специалистами сегодня очевиден. Характер и стиль возводимых объектов
меняется, но интенсивность процесса только набирает обороты. Компания
"ДоминионМ" на рынке коммерческой недвижимости работает с 1999 года. К
разработке
новых
своих
проектов
активно
привлекает
зарубежных
архитекторов. О плюсах и минусах сотрудничества с западными партнерами
168
рассказывает Заместитель Генерального директора компании "ДоминионМ"
Ольга Еременко.
Участие иностранных архитекторов в российских проектах, плюсы и
минусы сотрудничества?
Все правильно, в любом, даже самом благородном деле присутствуют
как плюсы, так и минусы. Тем не менее, считаю, что в этом вопросе плюсы
будут доминировать, если правильно продумать алгоритм его решения.
Когда мы привлекаем иностранного специалиста, мы понимаем, что это
архитекторы другой школы, люди воспитанные по другим канонам. Можно
проиллюстрировать это случаем из нашей практики: в Украине компания
"ДоминионМ" участвовала в аукционе, куда в числе материалов давали
предпроектные проработки будущего многофункционального комплекса.
Специально подготовили 2 варианта проработок: одна была московского
архитектора, а другая - киевского. Когда материалы рассматривали члены
комиссии, они сразу сказали - это делал украинец, а это - россиянин. О
качественной оценке речи не шло, ни хорошо, ни плохо, просто сразу узнали
Киевскую школу. В итоге победила предпроектная проработка российского
специалиста, она резко отличалась от их традиционной архитектуры и стала
на тот момент для украинцев "глотком свежего воздуха". Поэтому, когда мы
отдаем какую-то проработку иностранному архитектору, то всегда ожидаем
создания необычного здания для Москвы или конкретно того места, где мы
предполагаем его построить.
Чем руководствуется компания, привлекая иностранных архитекторов
к разработке проектов?
Я бы не хотела обобщать, потому что мотивы привлечения
иностранных архитекторов разные. Возьмем конкретный проект, Офисный
комплекс на ул. Шарикоподшипниковская, где мы уже вышли из экспертизы.
Автором
архитектурной
концепции
является
всемирно
известный
архитектор, единственная женщина в мире обладатель Прицкеровской
премии - Заха Хадид. Здесь мы руководствовались тем, что это будет офис
169
группы компаний - имиджевый проект. Хотелось построить для себя то, чем
не просто можно было бы гордиться, а что стало бы нашей визитной
карточкой. Предварительно предлагалось множество вариантов проектов,
выбор сделали в пользу Захи Хадид. Её здание действительно необычное,
оно, на мой взгляд, олицетворяет завтрашний, и даже послезавтрашний день.
Архитектура Хадид - уже искусство. Объект статичен, но вызывает иллюзию
движения, технологически он тяжеловесен, но смотрится парящим над
землей.
Не последним было соображение о том, что наша компания
исторически находимся в этом районе. Мы там живем, работаем, значит, мы
его и развиваем, вкладываем средства - а строительство таких зданий
однозначно повышает статус района.
Что касается, например, итальянского архитектора Саверио Баньяти, он
участвует в разработке архитектурных концепций торгово-развлекательных
центров сети "Апрель" компании "ДоминионМ", то здесь, прежде всего,
учитывался его богатый европейский опыт. Надо сказать, что здания
торговых центров в городах Климовск и Сергиев Посад, которые
спроектировал Баньяти, разительно отличаются от зданий других проектов
компании. Я просто процитирую наших брокеров, которые сказали:
"Буквально не к чему придраться. Спроектировано так, что превосходит
ожидания". Все, что нужно для торгового центра: очень правильное
зонирование, грамотно продуманная развлекательная зона. Магазины - те
самые помещения, которые ото всюду видно, без тупиковых коридоров,
правильной формы, с хорошей высотой - ничего не нужно подсказывать.
Наверное, столь же качественный проект мог разработать и российский
архитектор?
Конечно, мог бы, просто всегда нужен прилив свежей крови. То, что
сейчас происходит на российском строительном рынке нормальный
здоровый обмен идеями. Наши архитекторы, которые адаптируют проекты
представленные иностранцами, они точно также проектируют за границей,
170
выигрывают там конкурсы и строят. Их работы наверняка в других странах
тоже кажутся необычными.
С кем легче работать?
Привлекая к разработке проектов иностранного архитектора нужно
понимать, что у Вас добавляется ещё одно действующее лицо, так
называемый локальный архитектор, тот, кто адаптирует проект под
Российские нормы и правила, и кто непосредственно проходит экспертизу.
Это, в любом случае, работу облегчить не может, но результат, конечно,
получается интересным. Не всегда удается сразу построить взаимопонимание
между архитекторами: профессия творческая и один и другой авторские
коллективы сильны и самодостаточны. Уходит много времени, прежде чем
наладишь работу в команде. В частности с Захой Хадид - это было
"показательно": масса переговоров и в России и в Лондоне пока не достигли
компромисса,
сохраняющего
с
одной
стороны
авторские
права
архитектурного бюро Захи Хадид, с другой позволяющего построить здание,
буквально парящее над землей и на первый взгляд противоречащее всем
нормам. Сегодня проект благополучно вышел из экспертизы. Если мы
говорим о Саверио Баньяти, итальянском архитекторе, то он имеет большой
опыт работы в разных странах, с ним просто работать. Он очень гибкий,
легко подстраивается, если наш российской проектировщик "Горпроект"
предлагает внести поправки в соответствии с российскими нормами, очень
быстро без всяких споров дается другое решение.
В чем специфика адаптации проекта иностранного архитектора?
Зачастую как, например, проектирует архитектурное бюро Захи Хадид,
сначала рисуется здание, которое хотелось бы видеть в действительности, и
уже потом начинают смотреть, как его можно построить. Не редко случается
так, что с точки зрения норм СНИПов - это реализовать нельзя. Мы это
понимаем так, что нужно принимать меры по корректировке концепции.
Проработка каждого этажа, инженерии, конструктивных схем, решений здесь возникает как раз вопрос адаптации. Локальный проектировщик знает,
171
какой проект может пройти экспертизу, а какой вызовет сомнения и
естественно он дает свои рекомендации.
Планируется
ли
дальнейшее
сотрудничество
с
иностранными
архитекторами?
Да, однозначно, но это не говорит о том, что мы откажемся от
сотрудничества
с
нашими
архитекторами.
Они
столь
же
высокопрофессиональны, но, тем не менее, по выше перечисленным
причинам
сотрудничество
с
иностранными
архитекторами
должно
присутствовать обязательно. Недвижимость живет веками, строя обычную
коробку, мы обрекаем её на то, что через несколько лет она не будет
представлять
собой
архитектурной
ценности.
А
можно
построить
действительно здание, которое украсит район и город, и на него будет
приятно смотреть. Именно поэтому концепция компании "ДоминионМ"
строительство уникальных объектов.
Компания "ДоминионМ"
- девелопер на рынке коммерческой
недвижимости. Создана в 1999 году в рамках ГК "Пересвет-Групп", для того,
чтобы управлять активами Группы Компаний в области коммерческой
недвижимости.
В 2004 году, было принято стратегическое решение перевести в
"ДоминионМ" коллектив Управления коммерческой недвижимости Головной
компании "Пересвет-Инвест" и начать выводить "ДоминионМ" на рынок.
В настоящее время компания "ДоминионМ" ведет более 25-и объектов,
находящихся на разной стадии реализации: от фазы разработки концепций до
управления готовым объектом.
РАБОТАЕМ МАСШТАБНО И ФУНКЦИАНАЛЬНО В РАМКАХ ПОСТАВЛЕННЫХ ЗАДАЧ.
ИНТЕРВЬЮ C ГЕВОРКОМ КАЗАРЯНОМ, ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ КОМПАНИИ «БОРОДИНОНЕДВИЖИМОСТЬ»
Является ли профилирующей для Группы Компаний "Бородино"
строительная деятельность?
Стратегические интересы Группы Компаний «Бородино», которая по
версии журнала «Форбс» занимает 92 место в рейтинге «200 крупнейших
172
частных компаний», распространяются на различные сферы деятельности:
производство продуктов питания, строительство, машиностроение и оказание
отдельных видов услуг. В своей коммерческой деятельности Группа
руководствуется принципом самодостаточного бизнеса или «замкнутого
цикла», где каждое новое предприятие становится поставщиком или
потребителем продукции другого. В корпоративной структуре политику
развития определяет управляющая компания, которая задает единые
стандарты работы дивизиональным подразделениям – продуктовому,
строительному, машиностроительному и дивизиону услуг.
Акционеры Группы не выделяют приоритетные направления, но по
факту
строительный
дивизион
формирует
большую
часть
консолидированной выручки. По предварительным итогам 2007 года объем
выручки достигнет 36 млрд рублей, из них 20 млрд рублей даст девелопмент.
В активе Группы целый ряд объектов коммерческой и жилой недвижимости
на разной стадии реализации объемом 2,9 млн. кв. метров, в Москве и
Московской области, Можайске, Кубинке, Медыни, Нижнем Новгороде,
Зеленограде, и Кимрах.
В столице ваши проекты сконцентрированы в коммерческом сегменте,
почему?
Исключительно
из соображений экономической рентабельности.
Коммерческая недвижимость является весьма перспективным сегментом
общего рынка недвижимости и ощущает значительный приток капитала, как
с российской, так и с зарубежной стороны. В первую очередь это касается
Москвы, так как в городе растет и расширяется рынок жилья и,
соответственно, развивается коммерческая недвижимость.
Строительный дивизион Группы осуществляет полный комплекс работ
- от инвестирования и проектирования до ввода в строй с последующей
эксплуатацией объектов. Коммерческая недвижимость определяет множество
новых возможных вариантов управления с дальнейшей целью - получение
прибыли.
173
Группа «Бородино» имеет проекты практически во всех подсегментах
рынка коммерческой недвижимости: торговые площади (универсамы,
торгово-развлекательные центры), складские помещения, гостиницы и
офисные центры. По нашим оценкам, в целом по рынку около половины всех
инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на торговую сферу,
далее порядка 30% идет на офисную недвижимость, 12% - на складской
сектор и лишь 8% - на гостиничный.
В связи с тем, что спрос на торговую недвижимость в Москве и
городах-миллионниках продолжает расти и, как и прежде, превышает
предложение. Объём торговых площадей на душу населения, по сравнению с
аналогичным
показателем
в
западных
странах,
подтверждает
факт
ненасыщенности российского рынка торговой недвижимости. В этом году
мы приняли решение приступить к строительству ТРЦ, помимо этого мы
развиваем собственную сеть универсамов.
В секторе офисной недвижимости Группа работает на протяжении
последних трех лет. Хотя в последнее время рост рынка несколько
замедлился, а планируемые сроки окупаемости инвестиций в офисную
недвижимость увеличились до 7-9 лет, будущее развитие этого сектора
коммерческой недвижимости, по нашему мнению, выглядит достаточно
перспективным.
Рынок
коммерческой
недвижимости
в
России
постепенно
успокаивается, поэтому мы не чувствуем себя в проигрыше, перемещаясь в
гостиничный сектор. Стоимость гостиничных номеров достигла такого
уровня, что по окупаемости отели стали соизмеримы с торговыми
площадями.
Столичное
правительство
разработало
специальную
программу
развития трехзвездочных отелей. "Бородино" участвует в аукционах на право
реализации подобных проектов?
В связи с критической ситуацией на рынке гостиничной недвижимости,
сегодня не только московские, но другие региональные власти создают
174
максимально комфортные условия для инвесторов. Так, в Москве теперь
городские власти будут оплачивать инвестору две трети процентной ставки
по кредиту, застройщиков, возводящих отели емкостью до 100 номеров в
пределах Третьего транспортного кольца, освободят от расходов на
строительство питающих центров, сетей, коммуникаций и других объектов
инженерного обеспечения. Сейчас у нас достаточно строительных площадок,
поэтому в ближайшие полгода мы не планируем участвовать в конкурсах.
Первый проект в этом секторе коммерческой недвижимости, который
мы
претворили
в
жизнь
–
это
четырехзвездочный
конгресс-отель
«Бородино». При этом качество гостиницы и набор услуг вполне
соответствуют классу выше, но отель находится на второй линии, на границе
Центрального округа за третьим транспортным кольцом, что несколько
снижает его уровень. В отеле четыре конференц-зала, бизнес-центр, фитнесклуб, SPA-салон, концертный зал «Бородино-холл», оборудованный по
последнему слову техники. Кроме того, мы построили и эксплуатируем свою
собственную ТЭЦ мощностью 28 МВт по холоду, электрической и тепловой
энергии. Энергоблок автономно обеспечивает 80 тыс. кв м помещений, при
проектной мощности – 150-200 кв. м. Этот проект — наша гордость,
аналогов ему нет в Москве. Кстати, отель «Бородино» — один из немногих
наших объектов, который эксплуатирует профессиональная управляющая
компания. На первоначальном этапе мы решили привлечь профессионалов,
так
как
гостиничный
бизнес
–
это
отдельный
бизнес,
который
функционирует по своим законам.
Сегодня в нашем девелоперском портфеле на стадии реализации
находится еще один проект в секторе гостиничной недвижимости - офисногостиничный комплекс на улице Большая Пионерская.
Один из самых громких проектов «Бородино» - строительство бизнесцентра в районе Павелецкой (ул. Большая Пионерская, вл. 1/17). Как решался
вопрос с бывшими собственниками или арендаторами площадки? Какие
175
основные трудности были с этой площадкой, и что отойдет городу после
реализации проекта?
Одним из самых громких стал из-за престижного места расположения.
Действительно для любой девелоперской компании большая удача иметь
подобный проект. Право на застройку Группа получила, когда выкупила
долю города на этом участке. Правда, за хорошее местоположение надо
платить. Для москвичей будет построена районная поликлиника площадью
около 4,5 тысяч кв. метров.
Инвестиционная стоимость проекта составляет $150 млн. В течение
двух лет будет создан респектабельный комплекс, предлагающий своим
клиентам целый комплекс услуг в самых различных сферах. На 44 тыс. кв.
метрах расположатся офисы, банки, рестораны, 3 подземных гаража-стоянки
с переходными галереями в основное здание на 320 парковочных мест, а
также 4-звездочный отель на 150 номеров, отвечающий самым современным
международным стандартам.
При
проектировании
основные
трудности
были
связаны
с
коммуникациями, получением технических условий на электроэнергию и
теплоснабжение. Площадка находится в центре, рядом Павелецкий вокзал, в
очень сложных гидрогеологических условиях - все это накладывает
определенные сложности.
В планах компании строительство бизнес-центра на Николоямской.
Каков размер инвестиций в проект?
Здесь хотел бы подчеркнуть не в планах, а в последней стадии
реализации. В мае компания «Бородино-Строй» завершила строительномонтажные работы по возведению бизнес-центра на Николоямской улице. В
настоящий момент в здании ведется отделка помещений, а сдача в
эксплуатацию намечена на конец года. Согласно проекту на 10 этажах
бизнес-центра общей площадью 15 тыс. кв. м разместятся элитные офисы
высочайшего
класса,
культурно-развлекательные
заведения,
жилые
176
апартаменты, а также двухуровневый подземный паркинг. Стоимость
проекта составляет порядка $45 млн.
Какова суммарная стоимость ваших объектов гостиничного и офисного
сегментов рынка недвижимости?
Суммарная стоимость портфеля текущих и реализованных проектов
Группы составляет более $400 млн., и это только те проекты, о которых мы
официально и публично заявляем.
Вы планируете выход на региональные строительные рынки или
основные интересы компании сконцентрированы в столице?
Мы не планируем широко выходить за пределы Москвы, но отдельные
регионы являются частью наших стратегических интересов. Основные
региональные проекты Группы сосредоточены в городах, где расположены
наши
производственные
активы.
Следуя
принципам
социальной
ответственности бизнеса, в Группе принята корпоративная программа
«Возрождение российских городов. От политики выживания – к развитию
перспектив». Наша цель - обеспечение устойчивого экономического роста
регионов
и
повышение
на
его
основе
привлекательности
и
комфортабельности городов. Это Можайск, Кубинка, Кимры, Медынь.
Строительный дивизион активно вовлечен в реализацию корпоративной
программы в части возведения и реконструкции социальной инфраструктуры
городов.
В августе этого года Группа объявила о приобретении корпорации
«Зарубежстрой». Какие новые возможности появляются у строительного
подразделения в связи появлением данной компании?
Для строительного дивизиона – это, прежде всего, расширение сферы
влияния. Корпорация «Зарубежстрой» имеет богатый опыт работы по
проектированию и строительству промышленных объектов, в том числе на
международном
рынке.
За
50-летний
период
налажено
деловое
сотрудничество более чем с 30 странами Азии, Африки, Ближнего Востока,
Индокитая. В дальнем зарубежье корпорацией сданы в эксплуатацию свыше
177
300 объектов, включая комплекс по освоению апатитового рудника Лао-Кай,
заводы по выпуску железобетонных опор в Бьян-Хоа и Ханое, военноморской порт в Камране, завод сельхозмашиностроения в Искандерии,
обустройство нефтяных месторождений в Басре и Курне, взлетно-посадочная
полоса в Триполи, разработка месторождений хрома в Зимбабве, завод по
ремонту авиационной техники в Эфиопии, проведение трубопровода в
высокогорные районы в Перу, целый ряд объектов промышленного и
гражданского назначения в Монголии. Фактически силами корпорации
полностью отстроены новые индустриальные города Дархан и Эрдэнэт.
Из текущих проектов можно назвать строительство квартала «Москва»
в Улан-Баторе (Монголия) и «Дома культуры» в Минске, возведение завода
Volkswagen под Калугой, проектирование завода для компании «Pepsi
Bottling Group», в том числе реализуются проекты для Группы – завод по
производству медной катанки и кирпичный завод.
AMERICAN APPRASIAL - ЭТО СОЧЕТАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ОПЫТА В ОБЛАСТИ ОЦЕНКИ И
ПРАКТИЧЕСКОГО
ЗНАНИЯ
КОНКРЕТНЫХ
РЫНКОВ
Интервью c Александром Гайдамакой, директором по оценке коммерческой
недвижимости
Компания American Appraisal одна из самых старейших на рынке
оценки
недвижимости.
соответствовать
Удается
международным
ли
российскому
стандартам
представительству
компании
и
вековым
традициям, приходится ли приспосабливаться к особенностям российского
рынка?
Приспособление к российскому рынку не требовалось. В ключевых
вопросах, таких как, правила ведения бизнеса, взаимодействия с клиентами,
технология выполнения оценки, методы оценки Российский филиал
компании Америкэн Аппрейзэл строго следует корпоративным стандартам,
выработанным вековой практикой.
Перечислите, пожалуйста, услуги, которые вы оказываете российским
клиентам?
178
Единственная услуга, которую оказывает AAR - это оценка. Иных
услуг, таких как аудит, брокеридж (посредничество) на рынке недвижимости,
компания не оказывает. Это уникальная позиция уже длительное время
позволяет компании в принципе исключить возможность возникновения
конфликта интересов и выполнять действительно независимые оценки.
Компания выполняет оценки, которые могут быть использованы при
подготовке финансовой отчетности, финансировании, страховании, слияниях
и поглощениях, выпуске ценных бумаг, купле - продаже, корпоративном
планировании. При этом оцениваются практически все виды имущества (в
том числе и недвижимого), а также бизнес, нематериальные активы.
По требованию клиента оценки могут выполняться в соответствии с
международными стандартами (IVS), а также национальными стандартами
(российские стандарты, USPAP, RICS).
Каких
рисков
можно
избежать,
обратившись
к
услугам
профессиональных оценщиков и консультантов?
Существует мнение, что оценка - это дополнительная, ненужная работа
и ее следует проводить только тогда, когда требует законодательство или
нормативные акты. Действительно, в ряде случаев оценка необязательна, но
тем не менее, необходима, поскольку позволяет получить адекватное
представление о стоимости имущества и тем самым снижает риски при
принятии управленческих решений.
Приведу несколько примеров. Оценка для целей страхования позволяет
избежать как "недострахования" (при возникновении страхового случая
приведет
к
выплате
суммы
недостаточной
для
восстановления
застрахованного имущества), так и избыточному страхованию (и, как
следствие, убыткам страхователя).
Адекватная оценка залога снижает кредитные риски в случае
возникновении дефолта по кредиту.
Чем нужно руководствоваться при выборе компании-оценщика?
179
При выборе компании - оценщика в первую очередь необходимо
понять сможет ли компания качественно и в срок выполнить работу.
Для этого следует убедиться, что компания уже выполняла подобные
оценки. Целесообразно запросить список выполненных работ, а также
образец отчета.
Выяснить кто из оценщиков будет участвовать в проекте. Обратите
внимание на их стаж работы в области оценки, членство в одной из
саморегулируемых
организаций
(СРО),
выполненные
самостоятельно
проекты. При этом важен не опыт вообще, а в конкретном сегменте.
Запросить информацию о компании: как давно на рынке, сколько
профессиональных оценщиков работает в штате, что позволит судить об
опыте и размерах компании. При прочих равных условиях предпочтительнее
крупные компании, которые, как правило, имеют внутрикорпоративные
стандарты и технологии оценки, системы контроля качества.
Как дополнительный плюс может рассматриваться наличие у оценщика
рекомендательных писем, а также аккредитаций при крупных компаниях и
банках.
Почему Вы рекомендовали бы вашим потенциальным клиентам
работать именно с American Appraisal?
На мой взгляд существует несколько параметров отличающих AAR от
других компаний.
Во-первых, независимость оценок вследствие отсутствия причин для
возникновения конфликта интересов.
Во-вторых, географический фактор. Российский филиал Америкэн
Аппрейзэл может выполнять оценки не только в России и странах СНГ, но и
дальнего зарубежья. У нас есть опыт работы в Европе, Азии, Америке,
включая такие экзотические страны как Нигерия, Южная Африка, Бахрейн.
С компанией удобно работать, т к мы всегда рядом с клиентом. У нас
есть офисы в Москве, С. Петербурге, Алма - Ате и Киеве.
180