презентация_Мальханов

ПЕРСПЕКТИВЫ
ЗАКРЫТЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В РОССИИ
УК «Альянс-Континенталь»
Москва
октябрь 2007
ЗПИФ недвижимости – тихая гавань для
инвестора?
 Индекс роста недвижимости за 2006 год составил в
среднем по Москве около 93*%.
 Для сравнения: индекс ММВБ вырос на 68%
в 2006, за период 09.2006-09.2007 – около 17%
Количество фондов недвижимости – 190 или 27 % от
общего количества паевых фондов (09.2007)
Активы ЗПИФ недвижимости превышают 130 млрд.
рублей и составляют 20% от совокупного СЧА
всех фондов
*- все данные приведены для рублевого эквивалента
29
.0
10 9.2
.1 00
19 0.2 6
.1 00
30 0.2 6
.1 00
09 0.2 6
.1 00
18 1.2 6
.1 00
25 1.2 6
.1 00
02 1.2 6
.1 00
12 2.2 6
.1 00
21 2.2 6
.1 00
31 2.2 6
.1 00
16 2.2 6
.0 00
25 1.2 6
.0 00
05 1.2 7
.0 00
14 2.2 7
.0 00
26 2.2 7
.0 00
07 2.2 7
.0 00
19 3.2 7
.0 00
28 3.2 7
.0 00
06 3.2 7
.0 00
17 4.2 7
.0 00
26 4.2 7
.0 00
07 4.2 7
.0 00
17 5.2 7
.0 00
28 5.2 7
.0 00
06 5.2 7
.0 00
18 6.2 7
.0 00
27 6.2 7
.0 00
06 6.2 7
.0 00
17 7.2 7
.0 00
26 7.2 7
.0 00
06 7.2 7
.0 00
15 8.2 7
.0 00
24 8.2 7
.0 00
04 8.2 7
.0 00
13 9.2 7
.0 00
24 9.2 7
.0 00
03 9.2 7
.1 00
0. 7
20
07
млрд.руб.
ЗПИФ недвижимости: бурный рост активов
140
80
60
40
Объем активов под управлением закрытых фондов
недвижимости
120
100
Суммарная СЧА
фондов
недвижимости 128,5 млрд.руб.
или $5,2 млрд.
20
29
.0
9
11 .20
.1 06
0
23 .20
.1 06
0
02 .20
.1 06
1
15 .20
.1 06
1
23 .20
.1 06
1
01 .20
.1 06
2
12 .20
.1 06
2
22 .20
.1 06
2
09 .20
.0 06
1
19 .20
.0 07
1
31 .20
.0 07
1
12 .20
.0 07
2
22 .20
.0 07
2
07 .20
.0 07
3
20 .20
.0 07
3
30 .20
.0 07
3
11 .20
.0 07
4
23 .20
.0 07
4
03 .20
.0 07
5
16 .20
.0 07
5
28 .20
.0 07
5
07 .20
.0 07
6
20 .20
.0 07
6
02 .20
.0 07
7
12 .20
.0 07
7
24 .20
.0 07
7
03 .20
.0 07
8
15 .20
.0 07
8
27 .20
.0 07
8
06 .20
.0 07
9
18 .20
.0 07
9
28 .20
.0 07
9.
20
07
единиц
ЗПИФ недвижимости: бурный рост количества
260
Количество закрытых фондов недвижимости
240
220
200
180
160
140
120
100
ЗПИФ недвижимости: структура
Старый город 12%
Метрополь 6%
КОНКОРДИЯ - эссет
менеджмент 6%
Прочие 50%
АГ Капитал 6%
Десятка крупнейших игроков
контролирует 50% закрытых
фондов недвижимости (% от СЧА)
АК БАРС КАПИТАЛ 5%
РЕГИОН Девелопмент 3%
Капитал Инвест 3%
Стройинвестпроект 3%
Каравелла 3%
Ренессанс Капитал 3%
ЗПИФы недвижимости:
быстрорастущий сегмент
финансового рынка
и
востребованный
инвестиционный продукт
?
ЗПИФ недвижимости: статистика 2006
Хуже фондового
рынка,
90%
Отрицательная
доходность,
15%
Хуже инфляции,
37%
Хуже вторичного
рынка
недвижимости,
92%
ЗПИФ недвижимости: статистика 09.06-09.2007
Прогноз: к концу
года результаты
станут еще слабее
Отрицательная
доходность,
17%
Хуже фондового
рынка,
50%
Хуже инфляции,
42%
28.09.2007
31.08.2007
31.07.2007
29.06.2007
31.05.2007
28.04.2007
30.03.2007
28.02.2007
Оценка СЧА фонда –
около 100 млн. долл.
31.01.2007
29.12.2006
30.11.2006
31.10.2006
29.09.2006
31.08.2006
31.07.2006
30.06.2006
31.05.2006
28.04.2006
07.03.2006
7000%
ЗПИФ недвижимости: Гулливер и Лилипуты
6000%
5000%
4000%
4000%
за последний
год
3000%
2000%
1000%
0%
20%
ЗПИФ недвижимости: Гулливер и Лилипуты
18%
16%
14%
3.5%
за последний
год
Оценка СЧА фонда –
сотни млн. долл.
12%
10%
8%
6%
4%
2%
28.09.2007
31.08.2007
31.07.2007
29.06.2007
31.05.2007
28.04.2007
30.03.2007
29.12.2006
29.09.2006
27.09.2006
0%
ЗПИФ недвижимости: какова «средняя доходность»?
• Среднее арифметическое не дает качественной оценки
«средней доходности», в связи с экстремальным разбросом
показателей фондов
• Медиана доходности фондов за последние 12 месяцев
составляет 17% годовых
• Медиана доходности фондов в 2006 году составляет 19%
годовых
ЗПИФ недвижимости – инструмент инвестора
или «схемотехника» ?
Проблемы:
 Инструмент «схемотехники» в 60% случаев
 Инструмент привлечения инвесторов в 40% случаях
 «Мутация» первой категории во вторую:
- тормозит цивилизованное развитие рынка
и дискредитирует его
- сбивает с толку инвесторов
- размывает ориентиры доходности
ЗПИФ недвижимости – инструмент инвестора
или «схемотехника» ?
 Требуется качественная экспертиза ЗПИФа и его активов со
стороны инвестора, таким образом возникает вопрос –
за что берется вознаграждение управляющим?
 Инвестор (в т.ч. НПФ) должен обладать грамотной службой,
способной оценить риски УК и ЗПИФа.
 Исторически экстраординарная доходность должна
вызывать вопросы. Трек-рекорд и историческая доходность
не является мерилом качества управления.
ЗПИФ недвижимости: … если инструмент инвестора
Нерыночные риски
строительного ЗПИФН
неправильное
оформление документов
 нарушения при
строительстве
•  нарушение сроков
строительства
 завышение сметы
 персональный риск
застройщика – заказчика
 нехватка
финансирования
Как и сколько стоит
контролировать
 юридическая служба / $100 000
 служба заказчика / $500 000
 служба заказчика
 служба заказчика
 никак
 наличие дополнительных
ресурсов / ?
ВЫВОДЫ КОТОРЫХ НЕ ОЖИДАЛИ
1. Огромный размер индустрии закрытых фондов - миф,
который скоро развеется. Рынок непрозрачен и требует
глубокой экспертизы со стороны инвесторов (в т.ч.
НПФов) и\или сотрудничества с теми крупнейшими
компаниями с рыночным именем, которые эту экспертизу
предлагают.
2. При прочих равных, небольшой ЗПИФ (УК) несет в себе
невысокое качество экспертизы объектов
инвестирования, риски явно не окупают доходности.
3. Не бойтесь рынка недвижимости. Рано или поздно опять
вырастет! Однако связь между доходностью вторичного
рынка и ЗПИФн пока еще весьма слаба.