Главе департамента финансов

Капитальный ремонт многоквартирных домов
С начала 90-х вопросам постоянного, планового ремонта жилья не
уделялось должного внимания, жильё ветшало и приходило в негодность.
Распределение многоквартирных жилых домов по проценту износа
(статистические данные на 01.01.2013)
В 2007 году по поручению Президента РФ В.В. Путина была создана
государственная корпорация-Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства, которая с 2008 года активно включилась в решение
вопросов капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан
из аварийного жилищного фонда. В Кировской области по программам Фонда
ЖКХ с 2008 по 2013 годы произведён капитальный ремонт отдельных
конструктивных элементов в 3491 многоквартирных домах, общей площадью
около 6,5 млн.кв.м. на сумму около 2,6 млрд.рублей, из которых основная часть
средств (94%) направлена из Фонда и местных бюджетов. В результате
произведённых ремонтов улучшили условия проживания 314 тыс.человек, то
есть почти каждый 4 житель области.
Добровольный характер платы за капитальный ремонт общедомового
имущества многоквартирного дома, который был введён существующим
Жилищным кодексом Российской Федерации в 2005 году, показал, что
большинство собственников в многоквартирных домах не ассоциируют своё
право на собственность с обязанностью заниматься вопросами капитального
ремонта общего имущества дома. Даже в 2008 году, когда начали
разворачиваться
программы
гос.корпорации
–
Фонд
содействия
реформированию ЖКХ, предлагавшие 95% средств выделить из Фонда и
муниципального бюджета, и лишь 5% софинансировать собственникам, в
первое время даже на таких условиях собственники многоквартирных домов
отказывались принимать участие в программах.
Но та огромная работа, которая была проведена, в том числе и в
информационной сфере, Фондом ЖКХ, правительством области, органами
местного самоуправления, дала определённый результат. Более активно работа
2
пошла, когда начали появляться первые «живые» примеры – когда начали
проводиться
работы
по
капитальному
ремонту
кровель,
инженерных
коммуникаций, фасадов.
Только когда жители наглядно увидели, что выделив лишь 5% от общих
расходов, можно подучить новую крышу, процесс включения в заявки на
получение средств из гос.корпорации активизировался. И если в 2008 году
население уговаривали участвовать в программах кап.ремонта, то в 2010 году от
Кировской области было направлено заявок на общую сумму ремонтов почти в
1 млрд.рублей и проблема перешла из плоскости отсутствия заявок в плоскость
ограничения финансовых ресурсов, то есть лимитов Фонда стало недостаточно.
Первоначально, планировалось, что Фонд ЖКХ будет функционировать
до 1 января 2012 года. Но работа корпорации была признана успешной и её
деятельность продлили до 2018 года. Вместе с тем, объёмы финансовой
поддержки из федерального бюджета начали сокращаться, и регионам было
предложено начать создавать свои, региональные системы капитального
ремонта многоквартирных домов.
На территории Кировской области с 2012 года создан аналог такой
системы, в виде областной целевой программы, по которой на конкурсной
основе выделяются средства областного и местных бюджетов на капитальный
ремонт жилья. Наша область и еще ряд субъектов, включившихся в этот
процесс, были отмечены положительно на федеральном уровне, но этот процесс
не охватил все без исключения субъекты, большинство субъектов продолжили
работать только по программам Фонда ЖКХ.
Вместе с тем, ветшание жилищного фонда – процесс постоянный и только
системное решение вопроса капитального ремонта, а не разовые вливания
позволят снизить накопленный в предыдущие годы износ и выйти на плановый,
регулярный ремонт многоквартирных домов.
С этой целью приняты Федеральные законы № 270-ФЗ и № 271-ФЗ,
которыми вводится в обязательном порядке для всех субъектов Российской
Федерации система, при которой собственники многоквартирных домов не в
добровольном, как это было ранее, а в обязательном порядке должны
3
перечислять средства для их аккумулирования и дальнейшего направления на
капитальный ремонт жилья.
С 2013 года перед Фондом ЖКХ и всеми органами власти поставлена
задача - ликвидировать весь аварийный жилищный фонд. На эти мероприятия
предусмотрены существенные средства из федерального бюджета – 1,6
млрд.рублей, на которые с привлечением средств софинансирования областного
и местных бюджетов планируется переселить около 90 тыс.кв.м. аварийного
жилья, в котором проживает более 5 тысяч жителей Кировской области.
Выделение федеральных средств из гос.корпорации - Фонд содействия
реформированию ЖКХ напрямую зависит от введения на территории области
системы капитального ремонта многоквартирных домов.
С целью внедрения такой системы на территории области Губернатором
области
создана
заинтересованных
рабочая
в
группа
данном
исполнительной
власти,
самоуправления,
Общественной
работников
с
вопросе
привлечением
лиц
Законодательного
жизнеобеспечения
палаты
–
представители
Собрания,
Кировской
Кировской
широкого
органов
области,
области,
круга
органов
местного
профсоюза
некоммерческого
партнёрства «Союз организаций управляющих недвижимостью Кировской
области».
Промежуточным итогом работы группы стало принятие ряда нормативноправовых актов, среди которых основную роль играют 2 Закона Кировской
области от 2 июля 2013 года № 298-ЗО и № 299-ЗО, которыми, согласно
методических рекомендаций Фонда ЖКХ и Министерства регионального
развития
Российской
Федерации,
устанавливаются
правовые
основы
функционирования некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта
общего имущества многоквартирных домов в Кировской области» и вопросы
формирования и реализации региональной программы капитального ремонта
общего имущества многоквартирных домов.
Необходимо понимать, что жилищный фонд делится на 2 категории –
первая: индивидуально определённые здания (жилые дома) и вторая:
многоквартирные дома. Если первых (индивидуальных домов) по статистике в
Кировской области около 157 тысяч строений, площадью около 7,7 млн.кв.м., то
4
многоквартирных домов в области почти 69,5 тысяч зданий площадью 22,8
млн.кв.м. По индивидуальным домам вопрос капитального ремонта остаётся
без изменений - кто собственник, тот и проводит ремонт.
По многоквартирным домам также есть разделение. В том случае, если в
доме нет мест общего пользования (подъездов) и жители попадают на
земельный участок напрямую, такие дома не будут учитываться в предлагаемой
системе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, так
как подпадают под категорию так называемых домов «блокированной»
застройки. Последние статистические данные указывают, что таких домов
около 57 тысяч, площадью около 5,7 млн.кв.м.
Оставшиеся многоквартирные дома – это около 17,3 млн.кв.м. или 12
тысяч зданий – будут участвовать в системе накопительных взносов.
Как видно из схемы около 44% жилищного фонда области не будет
принимать участия в системе капитального ремонта общего имущества
многоквартирных домов, на них будут распространяться действующие
положения Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации, то
есть работы по капитальному ремонту таких зданий собственники будут
осуществлять самостоятельно.
Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками
помещений в МКД, признанном в установленном Правительством Российской
Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия
исполнительным органом государственной власти или органом местного
самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных
нужд земельного участка, на котором расположен этот МКД, и об изъятии
каждого жилого помещения в этом МКД, за исключением жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту
Российской Федерации или муниципальному образованию.
В отличие от жителей индивидуальных и «блокированных» домов,
жители многоквартирных домов вправе получать субсидии на оплату жилого
помещения и коммунальных услуг, в том случае, если такие расходы будут
превышать 22% от дохода семьи.
5
Размер платежа за капитальный ремонт включается в структуру платежей
при расчёте субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. То
есть, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в
структуре расходов семьи превышают 22%, граждане вправе обратиться за
предоставлением субсидии, которая рассчитывается исходя из стоимости всех
коммунальных услуг. После введения дополнительного платежа
– за
капитальный ремонт – в такой расчёт будут включаться и взносы на
капитальный ремонт, то есть размер субсидий возрастёт.
Кроме того, существуют федеральные и областные категории граждан,
получающих меры социальной поддержки на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг:
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Категории граждан
Инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий
Участники Великой Отечественной войны
Ветераны боевых действий
Лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»
Члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой
Отечественной войны и ветеранов боевых действий
Инвалиды
Семьи, имеющие детей-инвалидов
Граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие чернобыльской и
других радиационных катастроф
Несовершеннолетние узники концлагерей, гетто и других мест принудительного
содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой
войны
Ветераны труда
Реабилитированные лица
Лица, признанные пострадавшими от политических репрессий
Педагоги-пенсионеры, проживающие в сельской местности
Участники боевых действий
На размер взноса на капитальный ремонт общедомового имущества таким
категориям граждан будет предоставляться финансовая поддержка из бюджета.
На юридических лиц такой порядок не распространяется. Собственники
нежилых помещений в многоквартирных домах также будут обязаны
осуществлять
отчисления
многоквартирного дома.
на
капитальный
ремонт
общего
имущества
6
Для реализации Законов № 298-ЗО и №299-ЗО на территории области
лица, осуществляющие управление многоквартирными домами и органы
местного самоуправления собирают информацию по многоквартирным домам
для формирования региональной программы капитального ремонта общего
имущества
многоквартирных
домов.
После
чего
формируется
проект
региональной программы, который вносится на утверждение Правительства
Кировской области.
В настоящий момент такая программа находится в стадии разработки.
Только через 8 месяцев с месяца её официального опубликования у
собственников помещений
всех многоквартирных домов, указанных в
программе, наступает обязательство оплачивать взносы на капитальный ремонт
общедомового имущества.
Способы накопления средств
Законодательством предусмотрены 2 способа накопления средств на
капитальный ремонт общедомового имущества:
- счёт регионального оператора
- специальный счёт
Выбрать вариант накопления средств собственники будут вправе после
выхода региональной программы. На это даётся 2 месяца, начиная с месяца,
следующего
за
месяцем
официального
опубликования
региональной
программы.
Владельцем специального счёта может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление
многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном
многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество
квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома
расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися
в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу
и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения,
другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного
использования собственниками помещений в данных домах;
7
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный
кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
3) региональный оператор
Основные характеристики способов формирования фондов капитального
ремонта общего имущества многоквартирных домов
Способ 1. Счёт регионального
Способ 2. Специальный счёт
оператора
Права собственников на взносы на капитальный ремонт
Обязательные права в отношении Права
на
денежные
средства,
самого регионального оператора.
находящиеся на специальном счёте.
Функции заказчика работ
Региональный оператор осуществляет Собственники самостоятельно решают
все функции по выбору подрядной задачи
по
отбору
подрядной
организации, контролю за качеством организации, контролю за качеством
капитального ремонта, соблюдением капитального ремонта, соблюдением
технологии
работ.
В
штате технологии
работ.
Ведут
регионального оператора для этого претензионную и иную работу в
предусматриваются специалисты с случае некачественного выполнения
техническим
образованием.
Все работ подрядчиком.
претензии
по
гарантийному
обслуживанию работ.
Дополнительные расходы
Нет. Собственники оплачивают только Собственники
осуществляют
взнос
на
кап.ремонт.
Все дополнительные расходы по открытию
административно-хозяйственные
и ведению счёта в кредитной
расходы несёт региональный оператор, организации, работы с должниками,
финансируемый
из
областного сбору средств с собственников,
бюджета.
ежемесячной отчётности (необходима
ежемесячно выписка по остаткам
средств на счёте из банка).
Изменение формы формирования фонда капитального ремонта
Решение
о
переходе
со
счёт Решение о переходе со спец.счёта на
регионального оператора на спец.счёт счёт регионального оператора вступает
вступает в силу через 2 года после в силу через один месяц после
принятия решения собственниками, принятия решения собственниками
при отсутствии задолженности
Возможность приостановления платежей
Не предусмотрена.
В случае накопления 30% от
предельной стоимости услуг и (или)
работ по капитальному ремонту
общего имущества в многоквартирном
доме
собственники
вправе
приостановить платежи (до очередного
кап.ремонта).
8
Использование взносов на кап.ремонт других домов
Предусмотрено. На возвратной основе, Не предусмотрено.
в пределах муниципального района,
городского округа.
Контроль
Всесторонний контроль деятельности По заявлению собственников в
регионального
оператора: порядке,
предусмотренном
гос.жил.инспекция Кировской области, действующим законодательством.
департамент
ЖКХ,
Федеральная
служба
финансово-бюджетного
надзора, контрольно-счётная палата
Кировской области, муниципальный
фин.контроль, ежегодный аудит.
9 декабря 2013 года принят Закон Кировской области № 355-ЗО «Об
установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего
имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Кировской
области».
Минимальный размер взноса утверждён в следующих размерах:
на 2014 год – 6,7 руб. на один квадратный метр общей площади
помещения в многоквартирном доме в месяц;
на 2015 год – 7,1 руб. на один квадратный метр общей площади
помещения в многоквартирном доме в месяц;
на 2016 год – 7,5 руб. на один квадратный метр общей площади
помещения в многоквартирном доме в месяц.
Закон вступет в силу по истечении десяти дней после дня его
официального опубликования.
Опыт работы других субъектов Российской Федерации по данному
вопросу показывает, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт
общего имущества в многоквартирном доме устанавливается около уровня
федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на
1 кв.м. в месяц. Такой средний по стране стандарт на 2014 год составляет 6 руб.
90 коп., по Кировской области – 6 руб. 70 коп.
Система накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных
домов не нова для ряда республик и областей. Ярославская, Новосибирская,
Ульяновская, Свердловская, Владимирская области, Республики Татарстан,
9
Башкортостан и Приморский край работали в данном направлении и до 2013
года. Средства, собранные с собственников направлялись на капитальный
ремонт.
Получить информацию о
системе капитального
ремонта общего
имущества многоквартирных домов и актуальных вопросах жилищнокоммунального хозяйства также можно:
-на
портале
«ЖКХ-медиа»
федерального
Фонда
ЖКХ
(http://media.fondgkh.ru/)
-в разделе «Региональные системы капитального ремонта»,
подразделе
«Мнение
экспертов:
вопросы
и
ответы»
(http://www.fondgkh.ru/reforma/narodu/repair/index.html),
подразделе «СМИ о региональных системах капитального ремонта»
(http://www.fondgkh.ru/reforma/narodu/СМИ%20%20о%20регсистемах/index.html
)
-на сайте департамента жилищно-коммунального хозяйства Кировской
области (https://gkhkirov.ru/)