Защита права общей долевой собственности граждан на
advertisement
Защита права общей долевой собственности граждан на земельный участок многоквартирного жилого дома ВОЛКОВА Марина Михайловна эксперт 1 Правовые основы Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (п. 1 ст. 36 Жилищный Кодекс РФ) 2 Правовые основы «Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан». Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.) «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» утв. приказом Минземстроя России от 26.08.98 № 59 Постановлением Правительства РФ от 17 октября 2009 г. № 834 «О признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ по вопросам землепользования и градостроительства» признаны утратившими силу: ППР РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223, от 30 марта 1998 г. № 369… 3 Правовые основы Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 21 июля, 31 декабря 2005 г., 30 июня 2006 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 17) указано, что: До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 4 Правовые основы Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля 2006 г., Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16) Статья 43. Проекты межевания территорий 1. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. 2. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. 4. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту. 5 Правовые основы С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (п.5 ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») 6 Правовые основы Приоритетное право собственников МКЖД Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений и в существующей застройке земельные участки, на которых находятся жилые здания, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. (п. п. 1, 2 ст. 36 Земельный кодекс РФ). Отсылка к жилищному законодательству устанавливает исключение из общего правила (заявительного порядка перехода права собственности на земельный участок) Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») 7 Правообладание Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений данного многоквартирного дома (п.1 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») в границах фактического землепользования (п.2,7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ) с момента государственной регистрации права собственности на квартиру (жилое, нежилое помещение) в данном доме (ст.23 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») – прямое указание Федеральных законов, определяющее приоритет собственников помещений на правообладание земельным участком под МКЖД. 8 Правоподтверждение В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, «государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. Таким образом, государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях». Из Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания пункт 3: «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 9 Правоподтверждение Согласно разъяснениям Министерства Юстиции РФ от 21.04.2006 г. № 04/3201-ЕЗ, если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. 10 Правоподтверждение ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПИСЬМО от 20 июня 2008 г. № ВК/2657 «О КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ» … формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета. Таким образом, право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. В соответствии с нормами жилищного законодательства проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. При этом временный характер сведениям о таких земельных участках не 11 присваивается. Особенности общей долевой собственности Правовой режим Право частной собственности, закреплено ст. ст. 35, 36 Конституции РФ. Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир определяется ст. 289 ГК РФ с 1995 г., которая предусматривает право собственности на долю в общем имуществе дома собственника квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру. Субъекты права общей собственности владеют долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выдел в натуре доли в праве запрещен (ст. 290 ГК РФ; ст. 37 ЖК РФ). Правовой режим: собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 cт.36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 cт.36 ЖК РФ). 12 Порядок формирования земельного участка Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном: - пунктами 2-5 cт. 16 Закона №189-ФЗ, - с учетом положений пунктов 2, 5, 7 и 8 ст. 36 Земельного кодекса РФ, - с соблюдением требований части 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. 13 ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК земельный участок сформирован до 1 марта 2005 г. переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 г. переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после соблюдения специальной процедуры 14 Процедура оформления земельного участка Подача заявления в ОМС о формировании земельного участка и передаче его в общую долевую собственность, пакет документов, кадастровый план территории Утверждение ОМС схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории Регистрация собственниками помещений доли в праве на общее долевое имущество В ФРС по Приморскому краю Межевание земельного участка Землеустроительное дело и пакет документов для ГКУ Государственный кадастровый учет 15 Государственный кадастровый учет Получение кадастрового паспорта земельного участка Осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) и его территориальными органами Посьетская, 36, каб. 2 16 Вхождение земельного участка в состав общего имущества МОМЕНТ проведения государственного кадастрового учета – МОМЕНТ перехода бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») 17 Правоустанавливающие документы на земельный участок В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Правоустанавливающий документ - Кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны: - государственный кадастровый номер правообладатели – собственники многоквартирного дома, назначение земли - для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома вид права - общая долевая собственность обременения (сервитуты) 18 Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Закон упрощает процедуру оформления прав на недвижимость как на единый объект, включающий в себя не только строения, но и землю. Закон вводится в действие поэтапно. Завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года. На территории Приморского края – с 1июня 2009 года. В соответствии с Жилищным кодексом право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает не с момента государственной регистрации этого права, а в силу закона, независимо от наличия регистрации права. По желанию собственника помещения право общей долевой собственности может быть зарегистрировано. 19 Земельный налог Разъяснения Минфина об уплате земельного налога собственниками помещений в многоквартирном доме (Письмо от 17.05.2006 N 03-06-0202/65) указали, что момент возникновения прав на земельные участки связывается законом с: - наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах (согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок); - формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков. 20 Земельный налог Если межевание не проводилось, участок не формировался, и у собственников помещений нет правоустанавливающих документов на земельные участки, они не признаются плательщиками земельного налога (Письмо Минфина России от 27.03.2007 N 03-05-06-02/28, Постановление ФАС МО от 11.12.2006 N КА-А41/11866-06). Формирование земельного участка подразумевает его межевание и определение границ. В свою очередь, объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки (п. 1 ст. 389 НК РФ), которые в соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного Кодекса РФ определяются как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Поэтому если участок не сформирован, объект налогообложения отсутствует. 21 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК …не входит в состав ОИМКД …входит в состав ОИМКД 22 С момента разграничения собственности между жильцами домов в пределах границ сформированных участков никто не сможет осуществлять любые действия без согласия сособственников. Существует ряд преимуществ, которые даёт оформленное право собственности на землю под многоквартирными домами: Самая надежная защита от нежелательного строительства, автостоянки, ларька по продаже алкогольной продукции во дворе дома. Способ пополнить бюджет дома, передав в пользование часть земельного участка на условиях договора аренды. Введение ограничений пользования земельным участком. Снос аварийных деревьев. С получением прав собственники получают соответствующее разрешение (порубочный талон) у муниципальных органов власти (Управление охраны окружающей среды и природопользования Администрации г. Владивостока). Реализации планов благоустройства территорий, хозяйственных, спортивных и детских площадок (согласование схемы планировки двора или проекта благоустройства двора). Существенно повышается цена квартиры. Земля – главная инвестиция в новое строительство, т.е. полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия. 23 Информация По состоянию на 19 сентября 2008 г. в УМИГА Администрации города Владивостока поступило – 359 заявлений от собственников помещений в МКД по вопросу приватизации земельных участков. Сформировано – 163 земельных участка: за 2005-2006 – 15 участков; за 2007 – 38 участков; за 2008 – 110 участков; 24 Судебная практика по спорам о земельном участке под многоквартирным домом Об оспаривании решения органа местного самоуправления города Владивостока (сентябрь 2007 г.) Исковые требования: 1. Признать недействительным выданный органом местного самоуправления акт выбора площадки под строительство № 6/07 от 19.01.2007 г. (ООО «Деликат») площадью 118 кв. метров. 2. Восстановить положение, существовавшее до нарушения права собственников, пресечь действия всех третьих лиц, нарушающих право собственников на земельный участок дома 19 по ул. Посьетской. Решение суда от 19 декабря 2007 г.: В связи с отсутствием у соистцов правоустанавливающих документов на земельный участок и прав на него, в удовлетворении искового заявления – отказать. 25 Об оспаривании решения органа местного самоуправления города Владивостока Формировали землю с 31.10.2005 г. Об Акте узнали, из Выписки из дежурной кадастровой карты (плана). Суд фактически согласился с доводами ответчика о том, что Администрацией г. Владивостока были осуществлены лишь технические действия по выдаче бланка акта выбора площадки под строительство. Однако, сведения об ООО «Деликат» были внесены в дежурную кадастровую карту (план) как о землепользователе в план земельного участка дома. Суд ходатайство о предоставлении дополнительных документов не разрешил, дело рассмотрел в отсутствии третьих лиц. Определение кассационного суда: Отменить решение районного суда, дело направить на новое рассмотрение в ином составе судей. Размеры и границы земельного участка определяются по фактическому пользованию и по нормам земельного и градостроительного законодательства. Сделав экспертизу земельного участка дома, определили и сравнили нормативный минимальный размер земельного участка для дома, фактически используемый и истребуемый в собственность. Доказали нарушение исключительного права на приватизацию земельного участка, исключительность права пресекает действия всех третьих лиц. Имеет место процесс воспрепятствования в формировании и приватизации земельного участка. 26 Об оспаривании решения органа местного самоуправления города Владивостока Собственники – законные землепользователи в существующей застройке с 1963 г. Суд учел то обстоятельство, что данный акт выбора площадки под строительство прошёл предварительное согласование 04.03.2008г. (701) без учета того, что жильцы дома подали заявление о предоставлении земельного участка в совместную долевую собственность. При этом в дежурную кадастровую карту внесены сведения об ООО «Деликат» как о землепользователе в план земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. В соответствии с Правилами застройки г. Владивостока акт выбора площадки является одной из стадий предоставления земельных участков для капитального строительства, сведения об этом акте внесены в дежурную кадастровую карту, и это является препятствием к осуществлению истцами своих прав на приобретение в общую собственность земельного участка. Ни истцы и ни ОOO «Деликат» не имеют правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, однако данное обстоятельство, по мнению суда, не может служить основанием для вывода о необоснованности требований заявителей, поскольку в силу ст. 46 Конституции РФ судебной защите подлежит не только нарушенное право, но и охраняемый законом интерес. 27 Об оспаривании решения органа местного самоуправления города Владивостока Решение суда от 7 июня 2008 г: Исковые требования истцов к Администрации г. Владивостока, Управлению муниципальной собственности Администрации г. Владивостока о защите нарушенного права - удовлетворить. Признать незаконным акт выбора площадки под строительство № 6/07 от 19.01.2007 года, выданный ООО «Деликат». Определение кассационного суда от 9 сентября 2008 г.: Решение районного суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Поскольку решение по заявлению истцов от 31.10.2005г. в установленные законом сроки уполномоченным органом не было принято, выдача акта выбора площадки в отношении части того же земельного участка является нарушением законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Посьетская, 19 (из Определения кассационного суда). 28 Создание препятствия к осуществлению права на формирование земельного участка в границах фактического землепользования. ЗАЯВЛЕНИЕ на бездействие органа местного самоуправления – администрации г. Владивостока и должностных лиц УМИГА администрации г. Владивостока Руководствуясь ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 24, 251, 254 – 258 ГПК РФ просим: Считать трехмесячный срок обращения в суд с момента получения ответа заместителя начальника УМИГА администрации г. Владивостока от 8 апреля 2008 года. Обязать администрацию г. Владивостока, должностных лиц УМИГА администрации г. Владивостока устранить в полном объеме препятствие в осуществлении нашего права на формирование земельного участка с целью его приватизации. Понудить Администрацию г. Владивостока утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом № 19 по ул. Посьетской в границах существующей застройки и фактического землепользования в размере 2426 кв. м. Взыскать с администрации г. Владивостока в пользу истцов расходы по оплате услуг эксперта в размере 18 000 рублей, государственной пошлины в размере 100 рублей. 29 Создание препятствия к осуществлению права на формирование земельного участка в границах фактического землепользования. Решение суда от 24 июня 2008 г.: Заявление на бездействие Администрации г. Владивостока и Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока по формированию земельного участка в границах фактического землепользования удовлетворить. Обязать Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом № 19 по ул. Посьетская в г. Владивостоке в границах существующей застройки и фактического землепользования в размере 2 426 кв.м. Взыскать с администрации г. Владивостока в пользу истцов расходы по оплате услуг эксперта в размере 18 000 рублей, государственной пошлины в размере 100 рублей. 30 Об установлении порядка пользования земельным участком, возложении обязанности убрать шлагбаум и прекратить действия по препятствованию собственнику нежилых помещений и иным лицам в проезде на территорию двора дома по ул. Посьетская, 19, о признании недействительными решений общего собрания собственников об ограничении пользования земельным участком дома. Конфликт интересов собственников нежилых помещений в жилых многоквартирных домах и жильцов этих домов обусловлен нарушениями строительных норм и правил при разрешении перепланировок и переустройств выходов при переводе жилых помещений в нежилые. Выходы должны быть с торцов жилых зданий или со стороны магистралей. Право частной собственности, закрепленное ст. ст. 35, 36 Конституции РФ, нарушено в результате захвата посторонними лицами (сотрудниками и клиентами офисов) части земельного участка, входящего в состав общего имущества жителей дома под парковку автотранспорта. Право каждого гражданина на благоприятную окружающую среду закреплено ст. 42 Конституции РФ. Эти права охраняется законом, предусматривающим различные меры защиты, в том числе и законную самозащиту гражданских прав. Установку шлагбаума рассматриваем, как вынужденную меру самозащиты своих гражданских прав, в соответствии со ст. ст. 12, 14 ГК РФ. Решение о введении ограничения пользования земельным участком принято собственниками помещений дома в соответствии со ст. ст. 44, 46 Жилищного Кодекса РФ (2/3 голосов). 31 Об установлении порядка пользования земельным участком, возложении обязанности убрать шлагбаум и прекратить действия по препятствованию собственнику нежилых помещений и иным лицам в проезде на территорию двора дома по ул. Посьетская, 19, о признании недействительными решений общего собрания собственников об ограничении пользования земельным участком дома. Решение суда от 7 сентября 2009 г.: Признать за собственником нежилых помещений дома 19 по ул. Посьетской право пользования земельным участком, являющимся собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с правом проезда на автотранспорте на придомовую территорию этого дома. В остальной части в удовлетворении исковых требований собственнику нежилых помещений дома 19 по ул. Посьетской отказать. В удовлетворении исковых требований собственников нежилых помещений в доме 21 по ул. Посьетской об установлении порядка пользования земельным участком, возложении обязанности убрать с проезда к дому 21 по ул. Посьетской шлагбаум - отказать полностью. 32 Об установлении порядка пользования земельным участком, возложении обязанности убрать шлагбаум и прекратить действия по препятствованию собственнику нежилых помещений и иным лицам в проезде на территорию двора дома по ул. Посьетская, 19, о признании недействительными решений общего собрания собственников об ограничении пользования земельным участком дома. Определение кассационного суда от 27 октября 2009 г.: Решение районного суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. 33 Спасибо за внимание! Контактная информация ул. Пограничная, 12, Общественная приемная партии «Яблоко» тел: (4232) 26-07-81 E-mail: toscentre@mail.ru Время и дни работы: 12.00 – 16.00 среда, пятница 34
