Разъяснения о случаях превышения суммы процентов над

Разъяснения о случаях превышения суммы процентов над размером
ежемесячного аннуитетного платежа при кредитовании на длительные сроки
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК,
Агентство) обращает внимание, что при кредитовании на длительный срок по высокой
процентной ставке существует вероятность того, что в ряде процентных периодов сумма
начисленных процентов за пользование кредитными/заемными средствами будет
превышать размер ежемесячного аннуитетного платежа. В результате при формировании
графика платежей в первые годы в течение срока кредитования будут возникать платежи,
отличные от аннуитетного.
В настоящее время в информационных системах Агентства реализован следующий
механизм расчета платежей: в процентном периоде, в котором начисленные проценты
превышают размер ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту/займу
(как правило, это происходит в более длительные месяцы либо при попадании дат
погашения на выходные дни), ежемесячный аннуитетный платеж автоматически
увеличивается на сумму, необходимую для полного погашения начисленных процентов;
погашения части основного долга в такой период не происходит.
Реализованный
механизм
погашения
не
противоречит
действующему
законодательству, поскольку договорная клиентская документация предусматривает
получение согласия заемщика с подобным порядком исполнения обязательств. Однако в
целях исключения несоответствий требованиям Базовой части Стандартов АИЖК1 таких
ситуаций следует избегать.
Поэтому если при расчете параметров ипотечного кредита/займа и принятии
решения по заявке потенциального заемщика на получение ипотечного кредита/займа,
т.е. до заключения кредитного договора/договора займа и фактического
предоставления кредита/займа, график платежей содержит платежи, отличные от
аннуитетных, первичный кредитор, планирующий в дальнейшем предложить ипотечный
кредит/заем Агентству на рефинансирование, должен:
1. Пересмотреть срок кредитования в сторону уменьшения до значения, позволяющего
сформировать график платежей с равными аннуитетными платежами во всех
процентных периодах (исключение возможно в первом и последнем процентных
периодах).
2. Рассчитать график платежей исходя из срока, позволяющего погасить ипотечный
кредит/заем ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с
требованиями Стандартов АИЖК.
3. Пересчитать коэффициент П/Д исходя из нового значения ежемесячного
аннуитетного платежа.
4. При необходимости, разъяснить потенциальному заемщику, что запрашиваемые им
параметры не позволяют корректно сформировать график платежей, в связи с чем
срок кредитования необходимо уменьшить для исключения ситуаций, при которых в
отдельных процентных периодах заемщику необходимо будет осуществлять
платежи в размере, превышающем ежемесячный аннуитетный платеж, и состоящие
только из процентов за пользование заемными средствами.
Аннуитетный платеж (аннуитет) – регулярный и равный по величине (кроме первого и последнего) платеж по ипотечному
кредиту, рассчитанный по формуле, указываемой в кредитном договоре/договоре займа, и состоящий из суммы на
погашение части ОСЗ и процентов, начисленных на всю сумму ОСЗ.
1
2
Предварительно при первичном консультировании потенциального заемщика (перед
написанием заявки на получение ипотечного кредита) проверить наличие превышения
суммы процентов над суммой ежемесячного аннуитетного платежа возможно, рассчитав
график платежей по ипотечному кредиту/займу с помощью калькуляторов, размещенных
Агентством в сети Интернет по адресу http://service.ahml.ru/. Если в рассчитанном графике
все платежи, кроме первого и последнего, равны, график построен корректно. Обращаем
внимание, что для рефинансирования ипотечного кредита/займа с заемщиком должен
подписываться график, сформированный исключительно в ЕИС АИЖК. Предварительный
график, рассчитанный в формате MS Excel, может иметь незначительные (в копейках)
расхождения с графиком в ЕИС АИЖК из-за различных принципов округления,
применяемых данными системами.
Также вопрос превышения суммы начисленных процентов над суммой
ежемесячного аннуитетного платежа может быть решен установлением более низкой
процентной ставки по ипотечному кредиту/займу (если позволяют условия выкупа
закладных Агентством), в том числе и с одновременным сокращением срока кредитования.
Кроме того, возможна ситуация, в которой первичный кредитор вправе принять
положительное решение о выдаче ипотечного кредита/займа с параметрами, влекущими
некорректное формирование графика платежей, но в этом случае должен принять
возможные риски на себя. Это касается установления в кредитном договоре/договоре
займа повышенной процентной ставки по сравнению со ставкой рефинансирования
Агентства (ставкой выкупа) – например, на период строительства многоквартирного дома,
в котором приобретается квартира. В таком случае допускается рассчитывать
максимальный срок кредитования с учетом снижения процентной ставки в будущем,
исходя из предполагаемого месяца снижения процентной ставки (например, на основании
предполагаемой даты выдачи закладной, обеспеченной ипотекой квартиры в построенном
многоквартирном доме, первоначальному залогодержателю). В указанном случае
поставщик закладных обязан привести график платежей в соответствие с
вышеизложенными требованиями до предложения закладных Агентству к выкупу.
Ипотечные кредиты с аннуитетной схемой погашения, предлагаемые Агентству к
рефинансированию, должны соответствовать требованиям Стандартов АИЖК в
отношении порядка исполнения обязательств.
Е.А. Палиева
8771