Фундаментальные, спекулятивные и психологические факторы на рынке жилья. Центр исследований и

Фундаментальные, спекулятивные и
психологические факторы на рынке жилья.
Центр исследований и
аналитики Группы Компаний
Бюллетень Недвижимости
Санкт-Петербург, 2009 г.
Факторы, влияющие на рынок
жилья
Фундаментальные
факторы
Спекулятивные
факторы
Психологические
факторы

Определяют правила игры на
рынке и основные тренды.

Могут оказывать влияние
на основные тренды в
сегментах рынка

Существенно влияют на
краткосрочные тенденции
Фундаментальные факторы







Низкая обеспеченность жильем.
Необходимость улучшения жилищных условий.
Бесплатная приватизация.
Существующий жилой фонд, ввод нового
жилья.
Объем накоплений граждан. Текущий доход и
структура расходов домохозяйств.
Возможность использования заемных средств.
Миграционные и демографические факторы.
Городские программы помощи очередникам.
Изменения в законодательстве.
Низкая обеспеченность жильем.
Необходимость улучшения жилищных
условий. Бесплатная приватизация.





Миграция на стабильном уровне
Доля иногородних покупателей 15-17%
Большинство
жителей СанктПетербурга
владеют жильем
На рынке
преобладают
обменные схемы
В годовом
исчислении
количество сделок
стабильно
Сделки купли-продаж и на вторичном рынке ж илья в Санкт-Петербурге
данные ГУ ФРС (ГБР)
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
2001 г.
2002 г.
2003 г.
2004 г.
2005 г.
2006 г.
2007 г.
2008 г.
Существующий жилой фонд, ввод
нового жилья.






Существующий жилой фонд: 111 млн кв.м
Ежегодный ввод: 2.5-3 млн кв.м
«Нового» жилья (постройки с 1996 года): 20 млн кв.м или 19%
Активность рынка в «новых
домах» выше, чем в «старом»
фонде.
При сохранении темпов ввода
уже к 2013 году объем
предложения квартир в новых
домах достигнет 50%
Возникновение конкуренции
между «новой» вторичкой и
первичным рынком
Прогноз объема предложения квартир на вторичном рынке
Санкт-Петербурга
Современные
Советская панель и кирпич
Старый Фонд
Сталинские
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
Объем накоплений граждан. Структура
расходов домохозяйств.




Рынок строящегося жилья ориентирован на богатых
людей и их домохозяйства.
Доля «богатых» людей в
Санкт-Петербурге около 7%
С учетом домохозяйств, людей
вовлеченных в рынок по
«необменной» схеме – 15%
Отсутствие реальных данных о
доходах и структуре
домохозяйств затрудняет
проведение исследований.
Текущий доход.
6.50%
6.00%
5.50%
5.00%
4.50%
14.01.09
14.12.08
14.11.08
14.10.08
14.09.08
14.08.08
14.07.08
14.06.08
4.00%
14.05.08

индекс доходности жилья от сдачи в аренду
14.04.08

Размер арендной платы
не сопоставим с ценами
на квартиры. Разрыв
увеличивался последние
5 лет.
Платежи по ипотеке выше
арендной платы на 20100%
Доходность от сдачи в
аренду сейчас на уровне
5%. Это очень низкий
показатель.
14.03.08

14.02.08

Квартиры покупают на накопления, а не на текущий
доход. На текущий доход квартиры снимают.
Размер арендной платы - хороший индикатор
текущего дохода активного населения.
14.01.08

Возможность использования заемных
средств.





Возможность использования кредитных ресурсов
расширяет круг потенциальных участников рынка.
Доступные кредиты раздувают «ипотечный пузырь»
Доля ипотечных сделок на
рынке Санкт-Петербурга в
начале 2008 года – 20%
Доля заемных денег на
рынке – 30%
Резкое снижение объема
ипотеки приводит к
резкому снижению
денежной массы на рынке
и снижению цен.
Динамика объемов ипотечного кредитования в СанктПетербурге, млрд. руб
20 000
18 000
16 000
первичный рынок жилья
вторичный рынок жилья
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв
2005
2006
2007
2008
Прогноз, основанный на фундаментальных
факторах.
Будем жить «на свои»
Доходы не растут, объем денег на рынке сокращается
Цены будут снижаться



Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга
руб/кв.м
Динамика объема денег на вторичном рынке СанктПетербуга, млн.долл.
1400
120000
Вторичный рынок ж илья
1200
110000
Прогноз
1000
100000
800
90000
600
10.07.2009
10.06.2009
10.05.2009
10.04.2009
10.03.2009
10.02.2009
10.01.2009
10.12.2008
2009
10.11.2008
2008
10.10.2008
2007
10.09.2008
2006
10.08.2008
2005
10.07.2008
2004
10.06.2008
2003
10.05.2008
2002
10.04.2008
2001
10.03.2008
60000
10.02.2008
0
10.01.2008
70000
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
Кв-л1
Кв-л2
Кв-л3
Кв-л4
200
10.12.2007
80000
400
Спекулятивные факторы. Частные
лица.


Покупка квартиры – в России безальтернативный способ
сбережения накоплений
По-настоящему «инвестиционных» сделок не более 2%
Динамика цен на жилье в валюте и золоте
(за 100% принято значение цены в декабре 2007)
150%
130%
120%
110%
доллар
100%
евро
90%
золото
Ноябрь 2008
Октябрь 2008
Сентябрь 2008
Август 2008
Июль 2008
Июнь 2008
Май 2008
Апрель 2008
Март 2008
Февраль 2008
80%
Январь 2008

Много квартир
покупается «сыну на
свадьбу»
Неопределенность на
валютном рынке
активизирует покупки
Декабрь 2007

140%
Спекулятивные факторы.
Крупные инвесторы.




Крупные инвестиции в тот или иной сектор
недвижимости увеличивают интерес к сегменту.
СМИ «раскручивают» рынок.
Появляются целые инвестиционные сегменты.
Возникает инвестиционный пузырь.


Строители из маркетинговых соображений
могут придерживать квартиры
«Временные продажи» - использование
коротких денег под залог строящегося жилья
(2005-2006 гг)
Психологические факторы






Мало объективной информации.
«Генетическое» восприятие дефицита.
Мифология рынка жилья.
Неуверенность в завтрашнем дне.
Давление со стороны СМИ.
По поведению и высказываниям посетителей
форума www.bn.ru четко прослеживается
изменение отношения горожан к происходящему
на рынке.
Корректировка прогноза. (оптимистическая)
Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга
руб/кв.м
120000
Вторичный рынок ж илья
110000
Прогноз
100000
Скорректированный
прогноз
90000
80000
70000
10.07.09
10.06.09
10.05.09
10.04.09
10.03.09
10.02.09
10.01.09
10.12.08
10.11.08
10.10.08
10.09.08
10.08.08
10.07.08
10.06.08
10.05.08
10.04.08
10.03.08
60000
10.02.08

10.01.08

Окончание периода «шока»
Приход на рынок денег «из банковских ячеек»
Взвешенный и прагматичный подход покупателя
10.12.07

Спасибо!
Сергей Бобашев
2009 год. Группа «Компаний Бюллетень
Недвижимости»
bobashev@bnmail.ru
WWW.BN.RU