Самовольные постройки

Потребитель земля
Рубрика Ликбез
В нашу редакцию пришло письмо - буквально крик души. Семья из удалённого
района республики купила в пригороде Ижевска земельный участок под
строительство частного дома своим детям. «Через три месяца пошли получать
разрешение на строительство, а нам отказали. Сказали, что под нашим участком и
несколькими соседними проходит некий газопровод, и строительные работы там
запрещены в принципе. Как оказалось позже, продавец наш об этом знал, и даже в
своё время получал отказ в выдаче разрешения на строительство. Наверное, поэтому
и постарался побыстрее избавиться от него – цена-то на землю была ниже
аналогичных предложений. Вот так, позарившись на дешевизну, мы оказались
обманутыми, - пишут новые владельцы участка. – Помогите нам разобраться, как
вернуть свои деньги и на что обращать внимание при покупке земли в будущем?»
Критерии выбора участка
- Если касаться конкретно вашей ситуации, то вы, конечно, можете рассчитывать
на возврат денег, однако сделать это будет непросто. В Вашей ситуации можно
оспорить сделку купли-продажи земельного участка, обратившись в суд с исковым
заявлением о признании сделки недействительной (ст. 178 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Чтобы в такой просак не попали другие жители республики, которые хотят
приобрести земельный участок для строительства собственного дома, им стоит знать сделать выбор будет нелегко.
В первую очередь: «Чтобы узнать достоверную информацию об участке,
понадобятся кадастровая выписка о земельном участке и выписка из ЕГРП о правах
на участок – ее можно заказать в любом офисе МФЦ или кадастровой палаты».
В документах вас, прежде всего, должны интересовать несколько пунктов.
- Сначала обратите внимание на категорию земель. Все земли делятся на
категории в зависимости от их целевого назначения. Именно это понятие отделяет
земли населённых пунктов, к примеру, от земель лесного и водного фондов,
промышленности и других. Если вы собираетесь строить дом для постоянного
проживания и прописки в нём, то приобретаемый земельный участок должен
располагаться в черте населённого пункта.
Второй пункт, на который стоит обратить внимание, разрешённое
использование. Покупатель должен убедиться, что участок предназначен для
возведения жилого строения.
- Помните, существуют определённые ограничения по видам использования: на
участках, целевое назначение которых, например, «садоводство, огородничество», не
разрешено индивидуальное жилищное строительство. На участке для садоводства,
строительство жилья разрешено, но при регистрации в нем могут возникнуть
сложности. Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку,
«индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и «ведение личного подсобного
хозяйства».
Следующий важный пункт – проверьте сведения о границах земельного участка
и его местоположении. Эти сведения содержатся в кадастровой выписке о земельном
участке. Желательно, чтобы границы участка были установлены и определены его
координаты (то есть должно быть проведено межевание). Более того, если межевание
проведено, то специалисты кадастровой палаты рекомендуют для привязки координат
к местности и для того, чтобы наглядно видеть границы земельного участка вынести
точки (по установленным координатам) в натуру. Для этого необходимо обратиться к
любому кадастровому инженеру. Такие меры обезопасят от неприятных сюрпризов,
когда по документам участок должен находиться в одном месте, а по факту его
границы расположены в другом. Особое внимание следует обратить на красные
линии (если таковые есть). Они обозначают существующие или планируемые
границы земельных участков, на которых расположены линии электропередач, линии
связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие
подобные сооружения. Сведения о прохождении красных линий можно получить в
органе местного самоуправления, обратившись с заявлением о выдаче
градостроительного плана земельного участка.
Их наличие накладывает существенные ограничения на размещение частных
построек и подведение к ним коммуникаций.
Выбирая земельный участок, не забудьте также проверить сведения о правах,
спорах и обременениях на него. Эти данные содержатся в выписке из ЕГРП и очень
важны. Они позволяют убедиться, что продавец участка и его настоящий собственник
- одно и то же лицо. А если земельный участок находится под арестом или в залоге
или имеются иные обременения - сведения об этом обязательно будут отражены в
выписке о правах на участок.
Самовольничать – себе дороже
Определившись с земельным участком и купив его, новые владельцы спешат
приступить к строительству. Однако в кадастровой палате настоятельно рекомендуют
не гнать лошадей.
- Сегодня перед владельцем участка, желающим построить на нём дом, открыты
два пути: он может начать с получения разрешения на строительство, подготовить
проект будущего дома, получить согласование различных инстанций, а затем, когда
дом уже построен регистрировать право собственности на него. Второй вариант –
собственник может начать строительство ещё до сбора всех разрешений, рассчитывая
затем оформить собственность уже на готовый объект в суде. Поскольку на сбор
согласований уходит немало времени, некоторые владельцы участков выбирают
второй вариант. При этом их не останавливает то, что объект, на строительство
которого не было получено разрешения, является самовольной постройкой, а значит,
по закону не существует. Пока собственность на него не зарегистрирована в
Росреестре, владелец участка не имеет права им распоряжаться, продать, подарить
или сдать в аренду.
Таким хозяевам стоит знать, что с 1 сентября 2015 года начали действовать
изменения в законодательстве, регулирующие оформление права собственности на
самовольные постройки. Нововведения способны серьёзно усложнить жизнь
владельцев земельных участков, которые начали строительство до получения
необходимых разрешений, ведь узаконить такую постройку стало сложнее.
От штрафа до сноса
Новый закон ужесточает требования к легализации самовольных построек.
Теперь, чтобы узаконить строение, придётся соответствовать одновременно
нескольким условиям.
Во-первых, у самовольных строителей должно быть право на земельный
участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа.
Во-вторых, постройка на день обращения в суд должна соответствовать
параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами
землепользования и застройки.
В-третьих, сохранение постройки не должно нарушать прав и законных
интересов третьих лиц, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Владельцам несанкционированных объектов грозит как штраф за возведение
строений без разрешений так и демонтаж самовольного строения.
Судебный порядок сноса самовольной постройки сохранен. Однако с 1 сентября
2015 г. в Гражданский кодекс РФ введено новое положение, которым определен
порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке - на основании
решения органа местного самоуправления. А потому, чтобы избежать
вышеперечисленных сложностей, мы рекомендуем: прежде чем начать строительство
дома, обратитесь в уполномоченный орган за разрешением на строительство.
Потратив несколько недель на сбор документов и получение согласований на
начальном этапе, вы сэкономите массу времени и нервов при регистрации права на
жилой дом.