K е – коэффициент, учитывающий влияние эластичности

Правительство Российской Федерации
Пермский филиал федерального государственного автономного
образовательного учреждения высшего профессионального образования
«Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики»
Департамент экономики и финансов
Допускаю к защите
Академический руководитель ООП «Экономика»
Старший преподаватель, к.э.н.
Емельянов Андрей Михайлович
«______» __________________20____
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему ОЦЕНКА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
Студент группы Э-11-2
Григорьева Ольга Андреевна
________________________
подпись
Научный руководитель
доцент департамента экономики и финансов, к.э.н.
Быкова Анна Андреевна
________________________
подпись
Пермь 2015
1
Оглавление
Введение .........................................................................................................................................3
1. Теоретическое обоснование.....................................................................................................6
2. Методология исследования ...................................................................................................15
2.1. Анализ ликвидности коммерческой недвижимости в г. Перми ......................................15
2.2. Оценка ликвидационной стоимости объекта залога .........................................................24
Заключение...................................................................................................................................34
Список использованной литературы .........................................................................................37
Приложения ................................................................................. Error! Bookmark not defined.
2
Введение
Новые социально-экономические условия, сформированные разворачивающимся
кризисом, требуют изменения кредитной политики российских банков. Сегодняшняя ситуация в банковском секторе характеризуется дефицитом ликвидности и увеличением
стоимости кредитных ресурсов. В связи с этим коммерческие банки сталкиваются с проблемой увеличения кредитных рисков, которые обусловлены снижением платежеспособного спроса как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Одним из основных инструментов хеджирования является залоговое обеспечение кредитов, в качестве
которого может выступать недвижимость, автотранспортное средство, нематериальные
активы, ценные бумаги, товары в обороте и прочее (ч.1 ст. 336 ГК РФ). В случае кредитного дефолта банк будет вынужден избавиться от имущества, принятого в залог, в кратчайшие сроки, чтобы частично покрыть свои убытки. Поэтому на начальном этапе кредитования клиента оценка стоимости залога приобретает высокую значимость.
Несмотря на то, что коммерческая недвижимость с точки зрения бухгалтерского
учета относится к труднореализуемым активам, она является наиболее предпочтительным
объектом залога для банка в виду низкой вероятности утраты и адекватного уровня контроля. Выдача кредита под залог нежилой недвижимости для банков является весьма привлекательной, так как коммерческая недвижимость обладает хорошей ликвидностью даже
в условиях кризиса.
Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую информационную прозрачность, что обусловливает трудности при оценке в
применении сравнительного подхода – метода продаж. Поэтому объективно существует
проблема с обоснованием ликвидности, что в свою очередь является одной из наиболее
важных характеристик объектов недвижимости, в зависимости от которой формируется
цена актива и определяются сроки его продажи.
При оценке кредитоспособности заемщика банку очень важно знать рыночную цену залогового имущества, однако, в случае с низколиквидными объектами к учету не может быть принята их рыночная стоимость: при реализации таких объектов банк несет финансовые потери, связанные с большим сроком экспозиции. В таком случае под стоимостью обеспечения кредита целесообразно понимать его ликвидационную стоимость, которая учитывает условия продажи, не соответствующие рыночным. На это указывает условие, при котором объект залога может быть признан обеспечением с точки зрения Положения № 254-П ("Положение о порядке формирования кредитными организациями резер3
вов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности",
утв. Банком России 26.03.2004 N 254-П, ред. от 21.10.2014, Зарегистрировано в Минюсте
России 26.04.2004 N 5774): «К обеспечению II категории качества могут быть отнесены:
… залог вещей при наличии … достаточных оснований считать, что соответствующий
предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со
дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». Также необходимость
использования ликвидационной стоимости недвижимости обуславливается наличием
асимметрии информации на рынке: потенциальный покупатель не может мгновенно отреагировать на цену предложения, и банк вынужден продать предмет залога по стоимости,
значительно ниже рыночной. Из этого следует, что на этапе рассмотрения кредитной заявки возникает необходимость учитывать изменение залоговой стоимости объекта и вносить соответствующие положения в договор залога при выдаче кредита, что гарантирует в
будущем снижение риска нереализации залога в срок более 180 дней.
Сегодня актуальность вопроса об оценке ликвидационной стоимости обуславливается сложной макроэкономической конъюнктурой. Растет процент просроченной задолженности: в I кв. 2015 г. наблюдался рекордный рост уровня просроченной задолженности, к концу квартала данный показатель достиг значения 17,62% (статистика ЗАО «Объединённое кредитное бюро»). Коммерческие банки переходят на стандарты третьей части
Базельского соглашения, которые устанавливают более жесткие требования относительно
ликвидности активов: показатель краткосрочной ликвидности требует к принимать учету
высоколиквидные активы (в том числе залоговое обеспечение), которые могут быть реализованы в течение 30 дней в случае наступления кризисных событий (Basel III: The Liquidity Coverage Ratio and liquidity risk monitoring tools, 2013).
Разнообразие существующих методов и подходов к оценке ликвидационной стоимости порождает проблему выбора наиболее подходящей для целей обеспечения залога
методики, принципы которой зависят от типа залогового объекта, его характеристик, состояния рынка и требований банка. Оценкой ликвидационной стоимости объектов недвижимости занимаются оценочные компании, которые являются партнерами банка. В отчетах об оценке часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов и
их ликвидационной стоимости, что не позволяет сделать качественный анализ категории
качества залога. На сегодняшний день в банковском законодательстве отсутствуют какиелибо рекомендации или требования в области оценки ликвидационной стоимости для целей залога, поэтому заключения оценщиков зачастую представляют собой субъективные
суждения. Использование разных методик приводит к тому, что при оценке почти идентичных объектов разность между ликвидационной стоимостью и рыночной колеблется в
4
интервале от 20 до 50%. Результатом недооценки залога являются финансовые потери
банка, следовательно, при оценке целесообразно использовать те методы, которые позволяют получить максимально возможную ликвидационную стоимость объекта залога и
снизить финансовые потери при его реализации.
Целью определения ликвидационной стоимости является повышение качества учета залогового обеспечения для целей корректировки резерва на возможные потери по ссудам. При залоговом обеспечении банк формирует обязательные резервы на возможные
потери по ссудам (РВПС) в соответствии с инструкцией, утвержденной Банком России в
2004 году. Величина корректировки РВПС зависит от соотношения величины кредита и
стоимости залога. Таким образом, мы можем говорить о прямом влиянии ликвидационной
стоимости предмета залога на банковские резервы. И так как РВПС формируется за счет
прибыли банка, неправильная оценка стоимости залога может привести к финансовым потерям.
Целью данной работы является выбор наиболее подходящей методики оценки, которая позволяет получить наибольшую ликвидационную стоимость объекта залога. Для
достижения поставленной цели необходимо осуществить анализ рынка коммерческой недвижимости и применить существующие методы расчета ликвидационной стоимости к
оценке залога. Методика оценки должна быть ясной, используемые параметры должны
быть экономически обоснованы, а полученные результаты оценки должны быть применимы на практике. Данная работа может быть использована кредитным подразделением
банка в качестве методических рекомендаций для оценочных компаний в области оценки
ликвидационной стоимости недвижимости для целей залога.
5
1. Теоретическое обоснование
В идеальной модели кредитования отсутствует кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком
обязательств равна нулю). Однако на практике таких ситуаций не наблюдается, и банк
формирует резервы, чтобы снизить кредитные риски. Согласно стандартам Базельского
Комитета, величина резерва при залоговом обеспечении зависит от вероятности дефолта
заемщика (определяется кредитным рейтингом) и суммы, подвергаемой риску, т.е. той части кредита, которую банк теряет в случае дефолта. Снизить данный показатель позволяет
наличие высоколиквидного обеспечения. Как оценить степень ликвидности объекта залога? Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, согласно методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога», принятым Комитетом Ассоциации Российских Банков по оценочной деятельности (2008). Однако срок реализации недвижимости может сильно колебаться в зависимости от типа объекта, его качественных характеристик и состояния рынка.
Согласно методическим рекомендациям, разработанным ОАО «Сбербанка России» (№
2047 от 22.12. 2010 г.), если рыночный срок экспозиции объекта превышает 180 дней, то
при оценке залога необходимо использовать его ликвидационную стоимость. Согласно п.9
Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2) «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина,
отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для
рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих
продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным». Принимая во внимание ограниченный срок экспозиции объекта, можно утверждать о том, что в
случае вынужденной продажи нарушаются рыночные условия, следовательно, при оценке
заемщика к учету принимается ликвидационная стоимость залогового имущества.
Целью определения ликвидационной стоимости является повышение качества учета залогового обеспечения для целей корректировки резерва на возможные потери по ссудам (РВПС). Процентные ставки не могут полностью покрыть все ожидаемые потери, поэтому одной из функций собственного капитала банка становится создание «буфера» на
случай ожидаемых потерь. Принимая во внимание требование банка относительно фор6
мирования величины резерва в зависимости от стоимости залога, можно утверждать о высокой значимости проводимой политики банком при оценке стоимости обеспечения залога. Оценка ликвидационной стоимости должна быть очень точной, соответствовать рынку
и учитывать все факторы, на нее влияющие. В противном случае, банковские резервы будут скорректированы на неправильную величину, что приведет к ухудшению финансового
состояния банка и снижению доходности.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Как правило, различают прямой и косвенный методы. К прямому методу оценки относятся следующие подходы:
1.
Затратный подход. Данный подход представляется собой совокупность ме-
тодов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения либо восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. В рамках данного подхода предполагается, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Следовательно, для оценки стоимости объекта недвижимости затратным подходом требуется информация о воспроизводстве объекта, который обладает аналогичными характеристиками, что на практике труднореализуемо. Более того, некоторая информация о застройщиках и затратах на строительство находится в
закрытом доступе. Стоит отметить, что при применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
2.
Сравнительный подход к оценке представляет собой совокупность методов
оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход основывается на
предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по
аналогии с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются
друг от друга. В рамках сравнительного подхода для определения ликвидационной стоимости выделяют метод прямого сравнения и метод статистических наблюдений. Преимуществом данного метода является то, что в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Однако на практике сравнительный подход не используются изза отсутствия данных о сопоставимых продажах: как правило, данная информация является конфиденциальной. Так же информация о сделках с объектами, обладающими большим
сроком экспозиции (объекты крупной недвижимости и другие низколиквидные, с высокой
стоимостью воспроизводства) либо отсутствует, либо сделки с ними немногочисленны и
не могут дать адекватного представления о влиянии срока экспозиции на стоимость объекта.
7
3.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стои-
мости объекта, основанных на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами. Основной предпосылкой расчета
является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от
недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. На российском рынке недвижимости основной проблемой, с которой сталкивается оценщик, является «информационная непрозрачность» рынка: отсутствует информация по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствует
статистическая информация по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка. В результате расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации становится очень
сложной задачей.
Наиболее распространенными являются косвенные методы расчета коэффициента
ликвидности. При этом методики основываются на сопоставлении рыночной стоимости
при типичном сроке экспозиции объекта на рынке и ликвидационной стоимостью при сокращенном сроке, то есть здесь имеет место определение коэффициента ликвидности. Целью оценки является определение ликвидационной стоимости объекта для совершения
сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе для возможной последующей
передачи их банку в качестве залога.
Особый вклад в изучение вопроса об оценке ликвидационной стоимости залога
внес Виктор Галасюк – директор департамента кредитного консалтинга информационноконсалтинговой фирмы “ИНКОН-ЦЕНТР” (консалтинговая группа “КАУПЕРВУД”,
Украина), магистр экономики предприятия. В основе его разработок лежит методика расчета ликвидационной стоимости, которая учитывает стоимость денег во времени и эластичность спроса по цене. Учет влияния стоимости денег во времени позволяет отразить
специфику денежного измерителя, учет эластичности спроса по цене позволяет отразить
специфику самого объекта оценки. Практическая реализация данного метода позволяет
снизить кредитные риски и повысить эффективность кредитной деятельности банка (Галасюк, В.В., 2003).
Учет фактора изменения во времени рыночной стоимости объекта залога необходим для снижения риска возникновения финансовых потерь у банка, которые связанны с
невозможностью полного удовлетворения его требований за счет суммы, вырученной от
реализации объекта залога. Следовательно, расчет величины ликвидационной стоимости
объекта залога необходимо осуществлять на базе его прогнозируемой рыночной стоимости, которая соответствует концу периода кредитования, а не на базе его рыночной стоимости на момент начала периода кредитования. При расчетах скорректировать рыночную
8
цену объекта на фактор изменения стоимости позволяет учет среднего срока экспозиции
аналогичных объектов.
Коэффициент эластичности спроса по цене отражает изменение спроса на предлагаемое к продаже имущество при уменьшении времени экспозиции. В случаях, когда отсутствуют достоверные данные, позволяющие рассчитать эластичность спроса по цене,
предлагается использовать упрощенный порядок определения коэффициента эластичности, для чего оценщику необходимо иметь представление о количестве потенциальных
покупателей и степени специализации объекта (Галасюк, В.В., 2003). Опытный оценщик
определяет коэффициент эластичности для объекта недвижимости в зависимости от типа
назначения, площади и местоположения.
Стоит отметить частный случай применения данной методики. При вышеупомянутом условии использования ликвидационной стоимости, когда рыночный период экспозиции объекта больше ограниченных сроков при вынужденной продаже, предлагается использовать экспоненциальную зависимость коэффициента ликвидности от среднерыночной доходности вложений в подобные активы с учетом ограниченного срока продажи
(Рис. 1).
P
Pm
PL
tf
te
t
Рис. 1. Иллюстрация зависимости цены объекта от периода экспозиции
Данная модель позволяет получить хорошие аппроксимации на интервалах t, незначительно меньших времени экспозиции te. На более коротких временных интервалах
эти модели дают завышенные оценки ликвидационной стоимости, так как на этих интервалах функциональная зависимость является не логарифмической (с отрицательной второй производной), а параболической (с положительной второй производной). Поэтому на
таких интервалах необходимо использовать более сложные модели (например, кривую
Гомпертца: yt = exp(-e-t))*, либо применять кусочную функцию с двумя или более моделями на разных участках.
exp – экспонента, показательная функция с основанием натурального логарифма e ≈ 2,718;
a – эмпирически определенный коэффициент пропорциональности (может быть принят равным 1,0);
β – коэффициент, отражающий вынужденность продажи, причем β<1.
*
9
Многие специалисты в области оценки берут за основу методику, разработанную
Галасюком, В.В. (2003), меняя функциональную форму зависимости и некоторые параметры. В частности, Козырь, Ю. В. (2004) предлагает использовать в качестве главного
фактора, влияющего на коэффициент ликвидности, прибыль застройщика - вознаграждение за риск, который связан с реализацией строительного проекта. Сегодня расчет прибыли предпринимателя для каждого сегмента коммерческой недвижимости осуществляется с
использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского
технического университета (СпБГТУ): к.т.н., доцентом Кузнецовым Д.Д. и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Озеровым Е.С.
(2007). Согласно этой методике, расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае,
если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое
строительство.
Основная закономерность заключается в следующем:
Ппр = n ×
ya
ya
2
× [1 + n × + C0 × (1 + × n2 × ya2 )] × 100%,
2
3
3
(1)
где: Ппр – прибыль застройщика, %;
С0=С0/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;
n – число лет (период) строительства;
ya – норма отдачи на вложенный капитал.
Расчет прибыли застройщика, в идеальном случае, должен опираться на рыночные
данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации,
чаще всего попадающей под критерии, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал – от 3 до 30% от стоимости, принят оценщиками вынужденно
исходя из отсутствия обширной, полной и достоверной информации и часто применяется
без достаточного обоснования.
В качестве нормы прибыли для различных сегментов рынка может так же использоваться величина прибыли предпринимателя, предложенная научным изданием «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для
доходного подхода». Автором данного издания является Лейфер, Л.А., кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки», г. Нижний Новгород (2014). Величина прибыли предпринимателя содержится в
10
разделе 7.1. «Прибыль предпринимателя. Активный рынок» (используются данные средних значений). В Таблице 1 представлена выдержка из справочника.
Таблица 1
Прибыль предпринимателя. Активный рынок.
Прибыль предпринимателя при инвестициях в
строительство объектов, % в год (прибыль девелопера)
1.1 Высококлассные производственно-складские
объекты
1.2 Низкоклассные производственно-складские
объекты
2.1 Бизнес-центры класса А,В
2.2 ТЦ, ТК, ТРК
2.3 Универсальные низкоклассные офисноторговые объекты
3.1 Универсальные объекты сельскохозяйственного
назначения
4.1 Квартиры (многоквартирные жилые дома)
5.1. Базы отдыха
Среднее
*
Активный рынок
Доверительный Расширенный
интервал
интервал
20%
19%
21%
13%
30%
17%
16%
18%
11%
25%
24%
25%
23%
23%
25%
26%
16%
18%
35%
35%
21%
20%
22%
15%
30%
15%
14%
15%
9%
22%
26%
19%
25%
18%
28%
20%
14%
13%
35%
30%
Необходимость использования такого параметра, как прибыль застройщика, подтверждается результатами работы Яскевича, Е.Е. (2007). В сегменте производственных
помещений (Москва, Киров, Иркутск) была найдена тесная вероятностная связь между
временем экспозиции объекта и прибылью предпринимателя (R = 0,992).
Рассмотрим еще одну модификацию модели Галасюка, В.В. (2003). Авторы статьи
«Расчет ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом» (Рослов, В.Ю.,
Мышанов, А.И. и Подколзин, И.А., 2003) анализируют связь между временем экспозиции
объекта на рынке и стоимостью, по которой он может быть реализован за это время при
различных значениях коэффициента эластичности. Результатом данной работы является
следующий факт: коэффициент эластичности оказывает особое влияние на стоимость при
времени, сопоставимом со временем рыночной экспозиции. Однако влияние коэффициента эластичности на стоимость снижается при уменьшении времени экспозиции объекта на
рынке, поэтому при расчете ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом
можно принимать коэффициент эластичности равным нулю с погрешностью не выше 10%.
Существенный недостаток данной методики заключается в том, что она не является универсальной моделью расчета ликвидационной стоимости. Более того, многие оценщики
считают очень грубым допущение о нулевом коэффициенте эластичности, так как именно
этот параметр наиболее ярко отражает специфику самого объекта оценки.
Лейфер, Л. А. (2004), «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Н.Н.
*
11
Особый вклад в данную область внес Krainer, J. (1999), который одним из первых
провел анализ ликвидности недвижимого имущества с учетом дисконт фактора продавца.
Если спроецировать этот фактор на банковскую сферу, то он является корректировочной
поправкой на вынужденную продажу, причем всегда меньше 1. Он отражает готовность
продавца снизить цену предложения в обмен на быстрое получение денежных средств за
счет сокращения периода реализации имущества. Фактор вынужденной продажи, выражаемый количественно, в свою очередь состоит из рисков. К основным рискам относятся:
 риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных
началах иного имущества;
 риск по сроку продажи;
 риск инвестирования в связи с судебной отменой;
 риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки;
 риск снижения спроса;
 риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.
Анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости показывает,
что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах от
0,1 до 0,8. В зависимости от конкретных условий и характера имущества могут возникнуть и другие риски. Тип рисков и их ранг во многом зависят от характера расходов по
совершению исполнительных действий, которые должен выявить оценщик и учесть при
изучении объекта оценки (справочник «Оценочная компания PROocenka.ru», 2013). Для
упрощения расчетов большинство оценщиков принимают данный коэффициент равным
0,5, что является некорректным допущением при оценке, однако практических доказательств сильной зависимости ликвидационной стоимости от данного параметра на сегодняшний день не существует.
В статье «Методика определения величины залоговой стоимости закладываемого
имущества» авторы говорят о необходимости использования именно ликвидационной
стоимости при оценке залога, так как она учитывает специфические риски, которые берет
на себя банк, включая данное имущество в состав своего залогового портфеля (Мязова,
Ю.С. и Марченков, А.И., 2011). Данный факт целесообразно принять во внимание при
оценке, так как банк стремится минимизировать свои риски, связанные с обращением
взыскания на залог. К таким рискам можно отнести риски, связанные с изменением в период действия договора рыночной цены предмета залога, а также величины издержек,
возникающих в результате его реализации. По мнению авторов, минимизация рисков достигается при кредитовании под залог коммерческой недвижимости, так как данный тип
12
кредитования подразумевает высокий процент обеспеченности. Продажа такого актива
позволяет покрыть убытки в случае дефолта, так как область использования нежилых
объектов очень высока, в отличие от жилой недвижимости, и спрос на такие объекты всегда высокий.
Особое внимание стоит уделить работе Benmelech, E., Garmaise, M. и Moskowitz, T.
(2005). В ней говорится о том, что оптимальная кредитная политика банка зависит от стоимости кредитования и финансовых потерь, которые возникают при вынужденной продаже залога. Эмпирическим путем в данной работе было доказано, что чем выше ликвидность залогового имущества и его ликвидационная стоимость, тем больше объем выдаваемого кредита и ниже процентные ставки. Наличие высоколиквидного обеспечения необходимо для быстрого освобождения от активов и погашения задолженности в случае кредитного дефолта. Таким образом, при оценке стоимости залогового объекта необходимо
особое внимание уделять степени ликвидности залога и времени, в течение которого он
может быть реализован.
Литовские исследователи Gnenny, O., Dailydka, S. и Lingaitis, V. (2013) выяснили,
что основными факторами, влияющими на ликвидационную стоимость, являются ёмкость
рынка, рыночная активность и уровень конкуренции. Чтобы определить ликвидационную
стоимость, необходимо рассматривать ее как функцию от периода продажи. Предложенная авторами модель оценки ликвидационной стоимости учитывает определяющие факторы: минимальный коэффициент ликвидационной стоимости, коэффициент вынужденной
продажи (скидка на сделку) и период экспозиции. Однако необходимо отметить, что в
России применение на практике моделей зарубежных авторов представляется сомнительным, так как присутствуют различия в банковском законодательстве относительно сроков
реализации объекта залога. Банковские требования, которые регулируют оценку кредитоспособности заемщика и условия займа, так же имеют существенные отличия.
Вышеперечисленные подходы к оценке ликвидационной стоимости основаны на
построении теоретических моделей, и при отсутствии показательных статистических данных ценность таких моделей снижается. Однако данные модели хороши тем, что учитывают величину ликвидационной скидки, временную зависимость стоимости денег и доходность вложений в подобные активы. Многие модели требуют вычисления коэффициента эластичности спроса по цене, что может быть затруднительным при отсутствии достаточных статистических данных. И так как в литературе отсутствует аналитическое
подтверждение зависимости уровня ликвидности от коэффициента эластичности, то используются различные аппроксимационные зависимости, к построению которых предъявляются требования и ограничения.
13
Как было сказано ранее, для целей залога наиболее предпочтительными являются
высоколиквидные активы. Однако при определении ликвидности объекта залога возникают трудности в применении сравнительного подхода (метода продаж). Трудности для
оценщика заключаются в сборе необходимого количества информации для проведения
анализа рынка и в установлении прогнозируемого срока экспозиции. В отчетах об оценке
анализ ликвидности выполнен, как правило, поверхностно, иногда встречаются ошибки в
определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.
Выявление факторов и определенных закономерностей, влияющих на ликвидность
конкретного объекта, является одним из важнейших этапов определения ликвидности.
Авторы статьи «Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости» (Помулев, А.А. и Помулева, Н.С., 2014) выделили основные факторы, которые чаще
всего учитываются при оценке ликвидности объектов недвижимости (Таблица 2).
Таблица 2
Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимости*
Наименование
Характеристика
Соотношение спроса и предложения
Активность рынка
Емкость рынка
Динамика развития рынка
Эластичность спроса на данный вид имущества
Считается одним из основных факторов, которые
существенно влияют на стоимость недвижимости.
Справедливо для недвижимости, когда величина
затрат на восстановление объекта не сопоставимо
выше, чем уровень генерируемого годового дохода.
Характеризуется снижением ликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.
Рыночная ситуация в заданном сегменте рынка
Местоположение
Состояние имущества
Масштабность
Стоит отметить, что оценка ликвидности носит индивидуальный характер и для
каждого объекта данный параметр должен быть определен отдельно при достаточном
наличии данных.
С целью определения уровня ликвидности для объектов коммерческой недвижимости г. Перми в следующем разделе проведена сегментация объектов по типу назначения и
площади, для низколиквидных объектов проведен расчет ликвидационной стоимости посредством применения существующих методик.
Помулев, А. А. и Помулева, Н. С. (2014), «Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой
недвижимости», «Современные научные исследования» № 2.
*
14
2. Методология исследования
2.1.
Анализ ликвидности коммерческой недвижимости в г. Перми
При обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Положением № 254П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери
по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (утв. Банком России
26.03.2004 N 254-П, ред. от 21.10.2014, зарегистрировано в Минюсте России 26.04.2004 N
5774), объект залога должен быть реализован в срок, не превышающий 180 дней, следовательно, к учету должна быть принята стоимость объекта, учитывающая ограниченный
срок экспозиции равный 6 месяцам. На рынке недвижимости присутствуют объекты, рыночный срок реализации которых значительно выше периода, который устанавливает
банк. Именно такие объекты будут отчуждены по ликвидационной стоимости в случае
вынужденной продажи.
Для того чтобы выявить низколиквидные объекты и в дальнейшем определить их
ликвидационную стоимость, на данном этапе работы была проведена сегментация объектов коммерческой недвижимости в зависимости от типа назначения. С точки зрения покупателя наиболее показательными характеристиками объекта коммерческой недвижимости
являются его цена, площадь и местоположение. Для анализа была использована информация об объектах коммерческой недвижимости, которые были выставлены на продажу в
период с 2011 по 2013 год. Данные по объектам предоставлены «Пермской мультилистинговой системой» [«Пермская мультилистинговая система», режим доступа: http://pmls.ru/],
которая является информационно-правовым объединением профессиональных участников
рынка недвижимости Перми и Пермского края. База данных содержит в себе следующую
информацию: тип объекта, площадь, адрес, даты первой и последней публикации объявлений и соответствующие цены.
Для того чтобы выяснить, в каком районе Перми коммерческая недвижимость обладает наибольшей ликвидностью, каждому объекту в соответствии с адресом был присвоен порядковый номер, отвечающий за принадлежность к определенному району.
Общая выборка составила 1 309 объектов, которые были разбиты на пять групп в
соответствии с типом назначения недвижимости: офисная, производственная, помещения
свободного назначения, складская и торговая. Каждая группа объектов была разделена на
подгруппы в зависимости от площади помещения. Диапазоны площади для анализа были
выбраны на основе количественной концентрации объектов в соответствии с распределением данного параметра: построение гистограммы позволяет анализировать частотное
15
распределение числового ряда, а соответственно дает возможность выделить наиболее вероятное число или диапазон.
Анализ данной информации был проведен с помощью программного пакета
Eviews, что позволило сегментировать объекты по категориям ликвидности.
1.
Офисная недвижимость. К данному типу относятся помещения и здания
офисного типа. Количество наблюдений – 349, с учетом выбросов – 305. Данный параметр
имеет унимодальное распределение (с ярко выраженным пиком) (Рис. 2.). В Таблице 3
представлены полученные результаты.
S
70
60
Frequency
50
40
30
20
10
0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000 1,100
Рис. 2. Офисная недвижимость
Таблица 3
Офисная недвижимость
Площадь, м2
Средняя цена за
м2, тыс. руб.
Средняя цена
объекта, тыс.руб.
Среднее время
экспозиции, мес.
Среднее время
экспозиции, дн.
Уровень
ликвидности1
Уровень
ликвидности2
Территориальная
концентрация
(время экспозиции
ниже среднего)
Количество
объектов
2.
до 100
от 100 до 300
от 300 до 1 000
более 1 000
59,8
49
47,9
34,9
3 323
9 280
25 819
69 086
3,8
4,2
5,7
6,5
114
126
171
195
средний
средний
средний
низкий
средний
ниже среднего
ниже среднего
низкий
1. индустриальный
2. свердловский
3. дзержинский
4. мотовилихинский
5. кировский
6. ленинский
7. орджонекидзевский
1. свердловский
2. ленинский
3. орджонекидзевский
4. дзержинский
150
91
1. ленинский
2. свердловский
3. индустриальный
51
1.ленинский
2.свердловский
9
Производственная недвижимость. К данному типу относятся производ-
ственные базы, здания и помещения, ангары, боксы, гаражи, цеха, административноСогласно рекомендациям ОАО «Сбербанк России»
Согласно методическим рекомендациям «Оценка имущественных активов для целей залога» Комитета по
оценочной деятельности Ассоциации российских банков
1
2
16
бытовые комплексы. Количество наблюдений – 138, с учетом выбросов – 106. Данный параметр имеет гамма распределение (Рис. 3). В Таблице 4 представлены полученные результаты.
S
28
24
Frequency
20
16
12
8
4
0
0
1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000
Рис. 3. Производственная недвижимость
Таблица 4
Производственная недвижимость
Площадь, м2
Средняя цена за м2,
тыс. руб.
Средняя цена
объекта, тыс.руб.
Среднее время
экспозиции, мес.
Среднее время
экспозиции, дн.
Уровень
ликвидности1
Уровень
ликвидности2
Территориальная
концентрация
(время экспозиции
ниже среднего)
Количество
объектов
3.
до 800
от 800 до 5 000
более 5 000
31,5
15,2
13
8 418
36 694
142 377
3,7
5,8
6,7
111
174
201
средний
средний
низкий
ниже среднего
ниже среднего
низкий
1. свердловский
2. дзержинский
3. кировский
1. индустриальный
2. дзержинский
44
50
1. индустриальный
2. кировский
22
Помещения свободного назначения. К данному типу относятся объекты, ко-
торые могут быть использованы для различных целей с учетом переоборудования и ремонта: это здания, помещения нежилые, встроенные, подвальные, полуподвальные. Количество наблюдений – 535, с учетом выбросов – 476. Данный параметр имеет логарифмическое распределение (Рис. 4). В Таблице 5 представлены полученные результаты.
17
S
160
140
Frequency
120
100
80
60
40
20
0
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
Рис. 4. Помещения свободного назначения
Таблица 5
Помещения свободного назначения
Площадь, м2
Средняя цена за м2,
тыс. руб.
Средняя цена
объекта, тыс.руб.
Среднее время
экспозиции, мес.
Среднее время
экспозиции, дн.
Уровень
ликвидности1
Уровень
ликвидности2
Территориальная
концентрация
(время экспозиции
ниже среднего)
Количество
объектов
4.
1.
2.
3.
4.
5.
до 100
от 100 до 300
от 300 до 800
более 800
62
48,8
43,6
32,6
3 789
8 590
20 535
60 968
3,7
5,2
6
6,9
111
156
180
207
средний
средний
средний
низкий
ниже среднего
ниже среднего
ниже среднего
низкий
ленинский
свердловский
индустриальный
кировский
1. индустриальный
2. дзержинский
3. свердловский
87
88
свердловский
дзержинский
ленинский
индустриальный
мотовилихинский
1.
2.
3.
4.
дзержинский
мотовилихинский
свердловский
ленинский
118
1.
2.
3.
4.
183
Складская недвижимость. К данному типу относятся склады прямого назна-
чения, а так же складские здания, комплексы и базы. Количество наблюдений – 61, с учетом выбросов – 57. Данный параметр имеет гамма распределение (Рис. 5). В Таблице 6
представлены полученные результаты
S
16
14
Frequency
12
10
8
6
4
2
0
0
400
800
1,200
1,600
2,000
2,400
2,800
3,200
Рис. 5. Складская недвижимость
18
3,600
Таблица 6
Складская недвижимость
Площадь, м2
Средняя цена за м2, тыс.
руб.
Средняя цена
объекта, тыс.руб.
Среднее время
экспозиции, мес.
Среднее время
экспозиции, дн.
Уровень
ликвидности1
Уровень
ликвидности2
Территориальная
концентрация
(время экспозиции
ниже среднего)
Количество
объектов
5.
до 500
от 500 до 2 000
более 2 000
21,8
19,8
9,5
5 358
21 718
41 385
4,8
7,1
7,3
144
213
219
средний
низкий
низкий
ниже среднего
низкий
низкий
1. дзержинский
2. индустриальный
3. ленинский
4. свердловский
1. дзержинский
2. индустриальный
3. ленинский
4. свердловский
23
1. ленинский
21
13
Торговая недвижимость. К данному типу относятся магазины, торговые по-
мещения и площади, небольшие торговые центры. Количество наблюдений – 226, с учетом выбросов – 210. Данный параметр имеет унимодальное распределение (Рис. 6). В
Таблице 7 представлены полученные результаты.
S
40
Frequency
30
20
10
0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
Рис. 6. Торговая недвижимость
Обобщенные результаты анализа объектов коммерческой недвижимости представлены в Таблице 8.
Объем предложения коммерческих объектов по данным Пермской мультилистинговой системой, выставленных на продажу в период с 2011 по 2013 года и для которых
удалось проследить срок экспозиции, составил 1 309 адресов.
19
Таблица 7
Торговая недвижимость
Площадь, м2
Средняя цена за м2, тыс.
руб.
Средняя цена
объекта, тыс.руб.
Среднее время
экспозиции, мес.
Среднее время
экспозиции, дн.
Уровень
ликвидности1
Уровень
ликвидности2
1.
2.
3.
4.
Территориальная
концентрация
(ниже экспозиции выше
среднего)
до 200
от 200 до 500
более 500
80,1
53,9
49,4
7 271
16 592
36 375
4,6
5,7
5,9
138
171
177
средний
средний
средний
ниже среднего
ниже среднего
ниже среднего
дзержинский
кировский
свердловский
мотовилихинский
Количество
объектов
1.
2.
3.
4.
дзержинский
индустриальный
ленинский
орджонекидзевский
147
1. ленинский
41
22
Таблица 8
Сводные данные по объектам коммерческой недвижимости г. Пермь 2011-20113 гг.
Тип недвижимости
Офисная
Производственная
Количество объектов
минимальная
Цена
объекта за м2,
средняя
тыс.руб.
максимальная
минимальная
Площадь,
средняя
м2
максимальная
минимальный
Срок экспозиции,
средний
мес.
максимальный
349
0,3
52,2
166
10
259
5 500
0,7
4,5
31,5
138
0,4
20,7
2 475
20
4 197
57 000
0,7
5,3
30,5
Свободного
назначения
535
0,4
47,7
350
12
545
9 865
0,7
4,5
31,5
Складская
Торговая
61
1,3
18,9
50
112
2 274
30 000
0,9
5,8
23,3
226
1
75,1
333
6
248
6 500
0,7
4,5
34,3
17%
27%
Офисная
5%
Производственная
Свободного назначения
10%
Складская
Торговая
41%
Рис. 7. Структура предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости
20
В структуре предложения (Рис. 7) преобладают помещения свободного назначения
(как правило, это объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут быть
использованы как под офис, так и под торговлю либо сферу услуг), что составляет 41%.
Минимальный процент от общего объема занимают складские объекты – 5%.
15%
24%
Дзержинский
16%
Индустриальный
Кировский
Ленинский
6%
Мотовилихинский
10%
14%
Орджонекидзевский
Свердловский
15%
Рис. 8. Структура предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по районам
В структуре предложения по районам (Рис. 8) лидирующую позицию занимает
свердловский район – 24 % от всего предложения продажи коммерческих объектов. Минимальную долю предложений коммерческих объектов занимает орджоникидзевский
район – 6 % от общего объема.
14%
2%
4%
5%
31%
менее 100
100-300
300-500
500-700
10%
700-900
900-1100
свыше 1100
34%
Рис. 9. Структура предложения коммерческой недвижимости по площади
Максимальное количество предложений коммерческой недвижимости (Рис. 9), выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне до 300 кв.м. общей площади, что составляет 65 % от всего объема.
21
Согласно полученным результатам, к коммерческой недвижимости со средним
уровнем ликвидности относятся:
- офисные помещения площадью до 1 000 кв.м.; в среднем данные помещения
находят своего покупателя в период от 114 до 171 дня; цена за 1 кв.м. колеблется от 47,9
до 59,8 тыс. руб.; наибольшей ликвидностью обладают офисные помещения в ленинском
и свердловском районах.
- производственные помещения площадью до 5 000 кв.м.; в среднем данные помещения находят своего покупателя в период от 111 до 174 дней; цена за 1 кв.м. колеблется
от 15,2 до 31,8 тыс. руб.; наибольшей ликвидностью обладают производственные помещения в дзержинском районе.
- помещения свободного назначения площадью до 800 кв.м.; в среднем данные помещения находят своего покупателя в период от 111 до 180 дней; цена за 1 кв.м. колеблется от 43,6 до 62 тыс. руб.; наибольшей ликвидностью обладают помещения свободного
назначения в дзержинском и свердловском районах.
- складские помещения площадью до 500 кв.м.; в среднем данные помещения
находят своего покупателя за 144 дня; цена за 1 кв.м. в среднем по выборке составляет
21,8 тыс. руб.; наибольшей ликвидностью обладают складские помещения в дзержинском
районе.
- торговые помещения и здания любой площади; в среднем данные помещения
находят своего покупателя в период от 138 до 177 дней; цена за 1 кв.м. колеблется от 49,4
до 80,1 тыс. руб.; наибольшей ликвидностью обладают торговые помещения в дзержинском районе.
К коммерческой недвижимости с низким уровнем ликвидности относятся:
- офисные помещения площадью более 1 000 кв.м.; в среднем данные помещения
находят своего покупателя за 195 дней; цена за 1 кв.м. в среднем по выборке составляет
34,9 тыс. руб.
- производственные помещения площадью более 5 000 кв.м; в среднем данные помещения находят своего покупателя за 201 день; цена за 1 кв.м. в среднем по выборке составляет 13 тыс. руб.
- помещения свободного назначения площадью более 800 кв.м.; в среднем данные
помещения находят своего покупателя за 207 дней; цена за 1 кв.м. в среднем по выборке
составляет 32,6 тыс. руб.
- складские помещения площадью более 500 кв.м.; в среднем данные помещения
находят своего покупателя в период от 213 до 219 дней; цена за 1 кв.м. в среднем по выборке колеблется от 9,5 до 19,8 тыс. руб.
22
Полученные результаты отражают специфику рынка коммерческой недвижимости
г. Перми и могут быть использованы в будущем при работе с залоговым обеспечением.
Данная сегментация объектов недвижимости может служить руководством при оценке
ликвидности залога, что в свою очередь является одним из решающих факторов при оценке кредитоспособности заемщика.
Для объектов коммерческой недвижимости, которые обладают низкой ликвидностью, и средний срок экспозиции которых превышает 180 дней, необходим расчет ликвидационной стоимости для целей залога. Проведенный в данном разделе анализ недвижимости позволил выявить объекты, которые удовлетворяют этим условиям.
23
2.2. Оценка ликвидационной стоимости объекта залога
На этапе взыскания просроченной задолженности зачастую возникает необходимость продажи объекта залога. В соответствии с п.6 Федерального стандарта оценки
"Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2): «Возможность отчуждения на открытом
рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на
рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей». Однако в банковской практике при обращении взыскания на залоговое имущество должника характер продажи объекта залога не соответствует указанным
рыночным условиям. Главным условием вынужденной продажи объекта является возможность его реализации в срок, не превышающий 180 календарных дней (в соответствии
с Положением 254-П). Для отдельных категорий недвижимости ограниченный срок экспозиции объекта не позволяет привлечь достаточного числа потенциальных покупателей,
что впоследствии снижает рыночную цену.
Таким образом, если типичный срок экспозиции объекта залога превышает 180 календарных дней, то в соответствии с п.9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и
виды стоимости" (ФСО № 2) к учету должна быть принята ликвидационная стоимость
объекта. Целью определения ликвидационной стоимости является повышение качества
учета залогового обеспечения для целей корректировки резерва на возможные потери по
ссудам.
На предыдущем этапе исследования были выявлены сегменты коммерческой недвижимости, средний срок экспозиции которых превышает 6 месяцев. К таким объектам
относятся:
- офисные помещения площадью более 1 000 кв.м.;
- производственные помещения площадью более 5 000 кв.м;
- помещения свободного назначения площадью более 800 кв.м.;
- складские помещения площадью более 500 кв.м.;
На данном этапе работы для низколиквидыных объектов была определена их ликвидационная стоимость с применением различных подходов.
Как правило, ликвидационная стоимость определяется путем корректировки
рыночной стоимости с использованием коэффициента ликвидности.
Расчетная зависимость имеет вид :
СЛ =СР ×КЛ ,
24
(2)
где Сл – ликвидационная стоимость имущества;
Ср – рыночная стоимость имущества;
Кл – коэффициент ликвидности (соотношение ликвидационной стоимости объекта
и рыночной).
Основная проблема заключается в обосновании коэффициента ликвидности, так
как использование различных методов и подходов приводит к результатам, значительно
отличающихся друг от друга.
В данном разделе для расчета коэффициента ликвидности использованы следующие методы оценки:
1.
Method of Liquidating Value Evaluation (Галасюк, В.В. и Галасюк, В.В., 2003)
2.
Метод влияния фактора ограниченного срока продажи (Козырь, Ю.В., 2004)
3.
Расчет ликвидационной скидки по методическим разработкам кафедры
«Производственный менеджмент» МГТУ (Вестник МГТУ «Станкин», 2009)
4.
Расчет ликвидационной скидки по методическим рекомендациям ИПО Фи-
нансовой Академии при Правительстве РФ (Федотова, М.А. и Тазихина, Т.В., 2011)
5.
Расчет коэффициента ликвидности, разработка департамента оценки «2К
Аудит - Деловые консультации» (ЗАО НКГ «2К Аудит - Деловые консультации»,
«Morison International», 2014)
Применение данных методик на практике с использованием реальных данных позволило выявить отличительные характеристики данных подходов, их преимущества и недостатки.
Одним методов, получивших широкое распространение в области оценки, является
Method of Liquidating Value Evaluation (Галасюк, В.В. и Галасюк, В.В., 2003). Согласно
данному методу коэффициент ликвидности определяется следующим образом:
𝐾𝐿 =
𝐾𝑒
,
𝑡𝑒 −𝑡𝑓
(
)×𝑡
12
𝑖
(1 + 𝑡 × 100)
(3)
где: KL– коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
te – период экспозиции объекта оценки, (мес);
tf – фиксированный период экспозиции – ограниченный срок реализации объекта
(мес);
25
t – количество периодов начисления процентов в течение года;
i – ставка дисконтирования;
Kе – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.
В качестве фиксированного периода экспозиции (ограниченного срока реализации
объекта недвижимости) принимается величина, равная 6 месяцам.
В качестве ставки дисконтирования используется ставка дохода на капитал (RON),
рассчитанная кумулятивным методом. Ставка дохода на капитал рассчитывается как сумма следующих показателей:
1)
Безрисковая ставка дохода. В качестве ставки используются показатели дол-
госрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ. Эффективная доходность на 01.04.2015 составляет
[Итоги
11,6%.
торгов
ГКО/ОФЗ-о
на
01.04.2014;
режим
доступа:
http://www.cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr]
2)
Премия за риск. Разница между ставками доходности государственных цен-
ных бумаг и депозитами коммерческих банков. Данные о размерах процентных ставок по
депозитам 10 крупнейших по объему рублевых депозитов банков по официальным данным ЦБ РФ на I декаду апреля 2015 года составляют 13,175%. [Мониторинг Департамента
банковского
регулирования
и
надзора
Банка
России;
режим
http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=avgprocstav&pid=pdko_sub&sid=ITM_2386].
доступа:
В
рамках
данной работы премия за риск составила 1,575%.
3)
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается
случайная возможность потери стоимости объекта. Надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховые компании высшей категории надежности. В данном случае нами принята величина в размере 0,1%.
4)
Премия за низкую ликвидность – риск низкой ликвидности – отражает не-
возможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи
инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной (%). Величину данного
риска можно рассчитать по формуле:
𝐼 = 𝑖𝑟𝑓 ×
𝑡𝑒
,
12
где: ifr – безрисковая ставка дохода;
26
(4)
te – время экспозиции объекта недвижимости на рынке от момента подачи публичной оферты до момента совершения сделки в месяцах. Данный показатель был рассчитан
для каждого объекта отдельно.
5)
Поправка на инвестиционный менеджмент. Данный показатель отражает
риск, связанный с эффективностью управления инвестициями в данный объект и может
составлять от 1 до 3%. Чем более рискованны инвестиции, тем более компетентного
управления они требуют. Для данной работы принимаем ставку равную 1 % (минимальное значение).
Коэффициент эластичности спроса определяется в соответствии с Таблицей 9.
Таблица 9
Рекомендуемый порядок определения коэффициента эластичности*
Количество потенциальных
Степень специализации
покупателей объекта
объекта
Значительное
Среднее
Незначительное
Тип спроса
Кe
Незначительная
Абсолютно эластичный
1,00
Средняя
Сильно-эластичный
1,00
Значительная
Средне-эластичный
0,94
Незначительная
Слабо-эластичный
0,85
Средняя
С единичной эластичностью
0,76
Значительная
Слабо-неэластичный
0,68
Незначительная
Средне-неэластичный
0,46
Средняя
Сильно-неэластичный
0,16
Значительная
Абсолютно неэластичный
0,00
Для офисной недвижимости авторами данной методики предлагается определение
количества потенциальных покупателей объекта как «среднее», степень специализации
объектов – «средняя». Таким образом, коэффициент эластичности спроса по цене для
офисных помещений составляет 0,76.
Для помещений свободного назначения предлагается определение количества потенциальных покупателей объекта как «среднее», степень специализации объектов – «незначительная». Таким образом, коэффициент эластичности спроса по цене для помещений
свободного назначения составляет 0,85.
Для производственных и складских помещений предлагается определение количества потенциальных покупателей объекта как «среднее», степень специализации объектов
Галасюк, В. В. и Галасюк, В.В. (2003), «Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов», портал «Appraiser.RU. Вестник оценщика», режим доступа:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608
*
27
– «высокая». Таким образом, коэффициент эластичности спроса по цене для помещений
свободного назначения составляет 0,68.
В Приложении 1 представлены численные показатели рассматриваемых параметров для отдельных сегментов рынка коммерческой недвижимости г. Перми, а так же полученные коэффициенты ликвидности для низколиквидных объектов.
Еще одна методика определения ликвидационной стоимости объекта недвижимости предложена Козырем, Ю. В. в статье «Оценка ликвидационной стоимости имущества» (2004). Автор предлагает использовать следующую модель:
−𝑎 × 𝐻приб × 𝑡𝑓
1 − 𝑒𝑥𝑝 × (
)
100 × 𝑡
𝐾𝐿 =
,
−𝑎 × 𝐻приб × 𝑡𝑒
1 − 𝑒𝑥𝑝 × (
)
100 × 𝑡
(5)
где: KL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
Нприб – норма прибыли – определяется на уровне прибыли предпринимателя, рассчитанной в затратном подходе (%);
te – время экспозиции объекта, (мес);
tf – фиксированный период экспозиции – ограниченный срок реализации объекта
(мес);
t – период времени, к которому привязана ставка доходности;
exp – экспонента (показательная функция с основанием натурального логарифма e
≈ 2,718);
a – эмпирически определенный коэффициент пропорциональности (может быть
принят равным 1,0).
В качестве прибыли предпринимателя понимается вознаграждение за риск, который связан с реализацией строительного проекта. В идеальном случае расчет прибыли застройщика должен опираться на рыночные данные, однако в настоящее время это не
представляется возможным из-за отсутствия достоверной информации, которая чаще всего попадает под критерии, предъявляемые к коммерческой тайне. Поэтому в данной работе используются нормы прибыли, предложенные научным изданием «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного
подхода» (Лейфер, Л.А., 2014). В соответствии с разделом 7.1. «Прибыль предпринимателя. Активный рынок» для каждого рассматриваемого рыночного сегмента была определена прибыль предпринимателя. В Таблице 10 представлены соответствующие величины.
28
Таблица 10
Прибыль предпринимателя*
Сегмент низколиквидных объектов коммерческой недвижимости
Прибыль предпринимателя по Л.А.Лейферу
1.
Офисные помещения площадью более 1 000 кв.м.
21%
2.
Производственные помещения площадью более 5 000 кв.м.
20%
3.
Помещения свободного назначения площадью более 800 кв.м.
22%
4.
Складские помещения площадью более 500 кв.м.
17%
В Приложении 2 представлены численные показатели рассматриваемых параметров для отдельных сегментов рынка коммерческой недвижимости г. Перми, а так же полученные коэффициенты ликвидности для низколиквидных объектов.
Авторы методических разработок кафедры «Производственный менеджмент»
МГТУ «Станкин» (2009) определяют коэффициент ликвидности следующим образом:
𝐾𝐿 =
2
,
𝑡𝑒 + 𝑡𝑓
𝐾𝑒 × 𝑡 − 𝑡 + 1
𝑒
𝑓
(6)
где: KL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
te – время экспозиции объекта, (мес);
tf – фиксированный период экспозиции – ограниченный срок реализации объекта
(мес);
Kе – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.
Коэффициент эластичности спроса по цене, как правило, определяется в соответствии с таблицей 9 (Галасюк, В. В. и Галасюк, В.В., 2003).
Как показывает практика, данная зависимость коэффициента ликвидности от коэффициента эластичности спроса по цене дает заниженные результаты стоимости при достаточно долгом периоде рыночной экспозиции объекта. Так же не представляется возможным получение ликвидационной стоимости, если рыночный период экспозиции объекта равен ограниченному сроку продажи.
Лейфер, Л. А. (2014), «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики
рынка для доходного подхода» , Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Н.Н.
*
29
В Приложении 3 представлены полученные коэффициенты ликвидности для низколиквидных объектов коммерческой недвижимости г. Перми для отдельных сегментов
рынка.
Согласно методическим рекомендациям ИПО Финансовой академии при Правительстве РФ (Федотова, М.А. и Тазихина, Т.В., 2011) коэффициент ликвидности так же
может быть определен следующим образом:
𝐾𝐿 = (
𝑡𝑓2
𝑡𝑓
− 2 × + 1) × 𝑒 −𝛽×𝐾𝑒 ,
2
𝑡𝑒
𝑡𝑒
(7)
где: KL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
te – время экспозиции объекта, (мес);
tf – фиксированный период экспозиции – ограниченный срок реализации объекта
(мес);
Kе – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки;
𝑒 −𝛽×𝐾𝑒 – составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью
продажи и учетом эластичности спроса, где е - основание натурального логарифма (е ≈
2,718); β – коэффициент, отражающий вынужденность продажи, причем β<1 (рекомендовано β ≈ 0,5); Kе – коэффициент эластичности спроса.
К недостаткам данной модели можно отнести сложность практического определения коэффициента β, однако на практике данная модель позволяет получить результаты,
сопоставимые для сравнения с результатами апробации других моделей.
В Приложении 4 представлены полученные коэффициенты ликвидности для низколиквидных объектов коммерческой недвижимости г. Перми для отдельных сегментов
рынка.
Одной из самых распространенных и наиболее простых моделей определения ликвидационного коэффициента является разработка департамента оценки ЗАО НКГ «2К
Аудит - Деловые консультации» (2014). Компания входит в международную Ассоциацию
аудиторских и консультационных компаний «Morison International». Согласно их методике, коэффициент ликвидности определяется следующим образом:
30
𝐾𝐿 =
𝑘𝑡
,
𝑖 𝑡𝑒 −𝑡𝑓
(1 + 𝑡)
(8)
где: KL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;
te – время экспозиции объекта, (мес);
tf – фиксированный период экспозиции – ограниченный срок реализации (мес);
i – ставка дисконтирования;
t – период времени, к которому привязана ставка;
kt – коэффициент, учитывающий затраты, связанные с реализацией объекта.
Затраты, связанные с реализацией объекта, представляют собой расходы по обраще-
нию взыскания реализации объекта недвижимости. Согласно Федеральному закону «Об
исполнительном производстве» от 02.10.2007 (N 229-ФЗ ред. от 06.04.2015), ст. 81: «В случае
неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный
для
добровольного исполнения
указанного документа,
судебный
пристав-
исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере 7 % от взыскиваемой суммы …». Таким образом, в рамках данной работы величина торговой наценки была принята в размере 7 %.
В Приложении 5 представлены полученные коэффициенты ликвидности для низколиквидных объектов коммерческой недвижимости г. Перми для отдельных сегментов
рынка.
На основе полученных результатов, представленных в приложении к данной работе, можно сделать вывод о том, что из всех рассмотренных методик определения ликвидационной стоимости коммерческой недвижимости наибольший коэффициент ликвидности
позволяют получить два метода: расчет ликвидационной скидки по методическим рекомендациям ИПО Финансовой Академии при Правительстве РФ (2011) и расчет коэффициента ликвидности на основе разработки департамента оценки ЗАО НКГ «2К Аудит - Деловые консультации» (2014). Данные методики учитывают наиболее важные факторы,
связанные с чрезвычайными обстоятельствами, вынуждающих продавца продавать объект
оценки на условиях, не соответствующих рыночным:
- ограниченный срок экспозиции объекта;
- фактор вынужденной продажи, который связан с необходимостью взыскания на
предмет залога (как правило, это происходит в случае просроченной задолженности);
- затраты, связанные с реализацией предмета залога.
31
Результаты, полученные посредством применения методических рекомендаций
ИПО Финансовая Академия при Правительстве РФ (2011):
1. для офисной недвижимости (площадь более 1 000 кв.м, средний срок экспозиции 6,5 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,663 до 0,986.
2. для производственной недвижимости (площадь более 5 000 кв.м., средний срок
экспозиции - 6,7 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от
0,619 до 1,000.
3. для помещений свободного назначения (площадь более 800 кв.м, средний срок экспозиции - 6,9 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,578
до 1,000.
4. для складской недвижимости (площадь более 500 кв.м, средний срок экспозиции 7,2 месяца) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,608 до 1,000.
Результаты, полученные посредством применения методических рекомендаций департамента оценки «2К Аудит - Деловые консультации» (2014):
1. для офисной недвижимости (площадь более 1 000 кв.м, средний срок экспозиции 6,5 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,628 до 0,914.
2. для производственной недвижимости (площадь более 5 000 кв.м., средний срок
экспозиции - 6,7 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от
0,575 до 0,929.
3. для помещений свободного назначения (площадь более 800 кв.м, средний срок экспозиции - 6,9 месяцев) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,356
до 0,930.
4. для складской недвижимости (площадь более 500 кв.м, средний срок экспозиции 7,2 месяца) коэффициент ликвидности колеблется в диапазоне от 0,552 до 0,929.
Полученные результаты согласуются с работой Лейфера, Л. А. «Статистическая
модель рынка и ее использование в методах оценки рыночной и ликвидационной стоимости» (2006). В данной статье на основе статистического моделирования автором определяется наилучшая ликвидационная цена объекта в зависимости от количества потенциальных покупателей и рыночного срока экспозиции объекта. При моделировании зависимости используются безразмерные параметры минимально и максимально возможной границы стоимости для придания универсальности используемой модели в пределах ограниченного сегмента рынка. Так, для офисных помещений минимальный коэффициент ликвидности, при котором объект может быть выставлен на продажу, составляет 0,8. В Таблице 11 представлены результаты, полученные в данной работе, и результаты статистического эксперимента Лейфера, Л.А.
32
Таблица 11. Минимальные коэффициенты ликвидности
Сегмент рынка
Офисная недвижимость
Производственные помещения
Помещения
свободного
назначения
Складская недвижимость
По методическим
рекомендациям ИПО
Финансовая Академия
при Правительстве РФ
(2011)
0,633
По методическим
рекомендациям департамента оценки «2К
Аудит - Деловые консультации» (2014)
0,628
0,619
0,575
0,55
0,578
0,356
0,7
0,608
0,552
0,55
По Лейферу,
Л.А.*
0,8
Согласно модели Лейфера Л.А., которая описывает зависимость ликвидационной
стоимости от времени экспозиции, при снижении ликвидности объекта нижняя граница
стоимости так же расходится от единицы, что полностью описывает результаты оценки
низколиквидных объектов, полученных в данной работе.
Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости, которые позволили получить наибольшую стоимость для каждого объекта в рамках данной, работы в качестве
основных параметров учитывают коэффициент эластичности спроса по цене и ставку дохода на капитал.
Коэффициент эластичности отражает специфику объекта оценки, так как при наличии необходимых данных данный параметр способен учесть количество потенциальных
покупателей и степень специализации объекта. Однако существенным недостатком порядка определения коэффициента является то, что здесь не учитывается физическое состояние объекта, что в свою очередь является зачастую определяющим фактором при
принятии решения потенциальным покупателем (Помулев, А. А. и Помулева, Н. С. 2014).
Ставка дохода на капитал (доходность инвестиций) представляет собой размер
компенсации, которую должен получить инвестор за вложение денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости. При
определении ставки дохода на капитал возникают трудности при определении премии за
риски, что связано с отсутствием некоторой необходимой информации и относительной
долей субъективизма оценщика при расчетах. Так как единый порядок расчета альтернативной ставки доходности отсутствует, при проведении проверки отчета об оценке заказчик, в данном случае банк, должен уделять особое внимание обоснованию данного параметра.
Лейфер, Л. А. (2006), «Статистическая модель рынка и ее использование в методах оценки рыночной и
ликвидационной стоимости», «Имущественные отношения в Российской федерации» N4
*
33
Заключение
При банковском кредитовании расчет ликвидационной стоимости залога производится с целью корректировки резерва на возможные потери по ссудам, и чем больше данный показатель, тем меньшая величина корректировки резерва принимается к учету. Это
обусловлено расчетной зависимостью размера резерва от стоимости обеспечения в соответствии с п.6.7 Положения 254 – П. Расчетная зависимость в п.6.7 применима при наличии обеспечения I или II категории качества обеспечения. Залог коммерческой недвижимости относится ко II категории качества обеспечения в соответствии с п.6.3.1 254-П: «К
обеспечению II категории качества могут быть отнесены … залог имущественных прав
(требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что
соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога…». С применением методик, позволяющих получить наиболее высокую ликвидационную стоимость для низколиквидных объектов, упрощается процедура корректировки резерва. В частности, в соответствии с Положением 254-П, если рыночный срок экспозиции
объекта превышает 180 календарных дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог, обеспечение для целей корректировки РВПС учитывается следующим образом:
- в течение срока свыше 180 календарных дней до 270 календарных дней с момента
возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 70 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом
предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);
- в течение срока свыше 270 календарных дней до 365 календарных дней с момента
возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 50 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом
предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);
- по истечении 365 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог обеспечение не может учитываться для целей корректировки
резерва.
Результаты данной работы подтверждают необходимость использования только
тех методов оценки ликвидационной стоимости, которые позволяют получить максимально возможную величину. Это связано с тем, что недооценка залога приводит к финансовым потерям, так как РВПС формируется за счет прибыли банка.
34
Отличительная характеристика работы заключается практическом применении различных методов оценки ликвидационной стоимости для целей залога. Рассмотренные методы в представленных авторами работах носят теоретический характер, а заключения
оценщиков, использующих данные методы, как правило, находятся в закрытом доступе.
Полученные результаты говорят о практической значимости используемых методов, следовательно, могут применяться залоговым управлением банка без помощи оценочных
компаний, что позволит снизить издержки на оценку и осуществить ее в более короткие
сроки.
Особенностью данной работы является то, что был произведен расчет ликвидационной стоимости для большой выборки объектов, несмотря на то, что такая оценка по
определению носит индивидуальный характер. Это было необходимо для того, чтобы выявить верхнюю и нижнюю границы коэффициента ликвидности для каждого сегмента
низколиквидных объектов коммерческой недвижимости г. Перми. Здесь хотелось бы уделить особое внимание такому фактору, как расположение объекта: срок экспозиции объекта, а, следовательно, и его ликвидационная стоимость, напрямую зависят от того,
насколько удобно расположен объект для целей использования. В данной работе был проведен анализ рынка недвижимости относительно каждого района города, однако такой
факт, как расположение в том или ином районе, не является показательным с точки зрения
ликвидности объекта. Для офисных и торговых помещений важными факторами, влияющими на уровень ликвидности, являются расположение в центральной области города,
хорошая транспортная развязка, наличие мест большого скопления людей и др. Для производственно-складских помещений это хорошие подъездные пути, наличие вблизи ж/д
путей, наличие земельного участка и др. Учесть данные факторы возможно только при
индивидуальной оценке объекта при достаточном наличии данных. Дальнейшие исследования рынка недвижимости и массовая оценка ликвидности объектов залога возможны
путем применения ГИС-технологий. Геоинформационные системы позволяют объединить
между собой различную экономическую, статистическую информацию и географическую
основу. Применение ГИС-технологий позволяет анализировать распределение и динамику
цен в любой исследуемой территориальной области. По существу, здесь идет речь о визуализации базы данных о рынке недвижимости, в которую включены данные не только о
ценах и иной рыночной информации, описывающей объект, но и о его пространственном
расположении.
Как было сказано ранее, оценка стоимости недвижимости может носить так же
массовый характер для дальнейшего использования в системе налогообложения или для
управления государственным недвижимым имуществом. Крупномасштабность по охвату
35
числа объектов недвижимости при их массовой оценке предполагает широкое применение
современных средств: аппарата моделирования (в том числе экономико-математического)
и компьютерных технологий. Массовая оценка недвижимости основана на стандартной
методике, которая способна унифицировать процедуру оценки большого числа объектов;
разрабатываемые для массовой оценки модели должны отражать структуру спроса и
предложения, характерную для группы объектов собственности, а не для отдельных объектов, в то время как оценка ликвидационной стоимости объекта для целей залога носит
индивидуальный характер. Для оценки ликвидационной стоимости за основу принимается
известная рыночная цена объекта, и проводится анализ факторов, влияющих на величину
ликвидационной скидки. Массовая оценка недвижимости не учитывает факторы вынужденной продажи и ограниченный срок экспозиции, а учитывает только параметры, формирующие стоимость. Исследование влияния различных факторов на стоимость объекта
недвижимости выходит за рамки данной работы.
Таким образом, данная работа является своего рода методическими рекомендациями в области оценки ликвидности и ликвидационной стоимости коммерческой недвижимости для целей залога.
36
Список использованной литературы
1. Галасюк, В.В. (2003), «Учет фактора изменения во времени рыночной стоимости
объектов залога при определении их ликвидационной стоимости», портал
«Appraiser.RU.
Вестник
оценщика»,
режим
доступа:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1609
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 06.04.2015)
3. Козырь, Ю.В., (2004), «Оценка ликвидационной стоимости», ООО «Лаборатория
инвестиций «ЛАБРЕЙТ», «Вопросы оценки» № 4.
4. Лейфер, Л. А. (2004), «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и
прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», Приволжский центр
финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород.
5. «Методика определения категории качества ссуды, оценки принятого по ссуде
обеспечения и расчета резерва на возможные потери по ссудам № 2047» (от
22.12.2010), ООО “Сбербанк России» (в ред. от 09.06.2014 №10)
6. Методические разработки кафедры «Производственный менеджмент» (2009),
научный рецензируемый журнал Вестник МГТУ «Станкин» №2 (6)
7. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»
(2008), Комитет АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008),
«Оценочная деятельность» №3
8. Мязова, Ю.С. и Марченко, А.И. (2011), «Методика определения величины залоговой стоимости закладываемого имущества», «Математические и инструментальные методы в экономике», № 4.
9. "Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", утв.
Банком России 26.03.2004 N 254-П, ред. от 21.10.2014, зарегистрировано в Минюсте России 26.04.2004 N 5774.
10. Помулев, А. А. и Помулева, Н. С. (2014), «Методика обоснования ликвидности
объектов коммерческой недвижимости», «Современные научные исследования» №
2.
11. Рослов, В.Ю., Мышанов, А.И. и Подколзин И.А. (2003), «Расчет ликвидационной
стоимости объектов с неэластичным спросом», «Вопросы оценки» №1.
37
12. Слуцкий, А.А. (2007), «Банковские залоги: неочевидные операционные риски»,
«Банковское кредитование» № 6
13. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об исполнительном производстве".
14. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)»,
«Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации»,
приказ от 20 июля 2007 г. N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки
«Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)".
15. Федотова, М.А. и Тазихина, Т.В. (2011), «Основы оценки стоимости имущества»,
учебник ФГОУ ВПО «Финансовая Академия при Правительстве Российской Федерации» — М. : КНОРУС, Москва
16. Benmelech, E., Garmaise, M. and Moskowitz, T. (2005), «Do liquidation values affect
financial contracts? Evidence from commercial loan contracts and zoning regulation»,
Quarterly Journal of Economics, pp. 1121-1154.
17. Gnenny, O., Dailydka, S. and Lingaitis, V. (2013), «Definition of liquidation property
value», Business, Management and Education, Vol. 11(1), pp. 19 – 33.
18. Krainer, J. (1999), «Real Estate Liquidity», FRBSF Economic Review, Vol. 3
19. Галасюк, В. В., Галасюк, В.В. (2003), «Способ учета эластичности спроса по цене
при определении ликвидационной стоимости объектов», портал «Appraiser.RU.
Вестник
оценщика»,
режим
доступа:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608
20. Итоги
торгов
ГКО/ОФЗ-о
на
01.04.2015,
режим
доступа:
http://www.cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr
21. Методические разработки департамента оценки ЗАО НКГ «2К Аудит - Деловые
консультации»
(2011),
«Morison
International»,
режим
доступа:
http://www.2kaudit.ru/
22. Мониторинг Департамента банковского регулирования и надзора Банка России, по
официальным данным ЦБ РФ на I декаду апреля
2015 года, режим доступа:
http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=avgprocstav&pid=pdko_sub&sid=ITM_2386
23. Общая статистика просроченной задолженности I кв. 2015, ЗАО «Объединённое
кредитное бюро», режим доступа: http://www.bki-okb.ru/corp/analitika/obshchayastatistika-prosrochennoy-zadolzhennosti-i-kv-2015
24. Озёров, Е.С. (2007), «Экономический анализ и оценка недвижимости», портал
«Appraiser.RU.
Вестник
оценщика»,
режим
http://www.appraiser.ru/default.aspx?ContId=1855&Id=1353&SectionId=486
38
доступа:
25. «Пермская мультилистинговая система» (2011-2013), режим доступа: http://pmls.ru/
26. Справочник оценочной компании «PROocenka.ru» (2013), «Методы оценки ликвидационной
стоимости»,
Москва,
режим
доступа:
http://proocenka.ru/documents/spravochnik/124-metody-otsenki-likvidatsionnojstoimosti
27. Штань, М.В. (2015), «Геоинформатика и рынок недвижимости», «Группа Грид»,
Екатеринбург, режим доступа: http://www.statrn.ru/
28. Яскевич, Е.Е. (2007) , «Время ликвидности объектов недвижимости на территории
РФ», ООО «Научно-практический центр профессиональной оценки», Москва, режим доступа: http://cpcpa.ru/Publications/019/
29. Basel III: The Liquidity Coverage Ratio and liquidity risk monitoring tools (2013), Basel
Committee on Banking Supervision, available at: http://www.bis.org/publ/bcbs238.htm
39
Приложения
Приложение 1
Таблица 1.1. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
6,89
4,33
5,57
5,08
12,47
6,21
1
1
1
1
1
1
Kе
KL
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,684
0,747
0,718
0,730
0,514
0,702
RON
менеджмент
12
12
12
12
12
12
Премия за ин-
6
6
6
6
6
6
вестиционный
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
жимости
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
кую ликвид-
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
ность недви-
t
Премия за низ-
tf
Вложения в
te
недвижимость
Pm
Премия за риск
S
Безрисковая
Объект
ставка дохода
i
25,04
21,04
22,98
22,20
33,74
23,97
Таблица 1.2. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 145
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
40
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
5,51
5,59
4,33
3,76
11,66
6,17
13,83
8,05
7,51
12,47
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Kе
KL
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,644
0,642
0,668
0,679
0,483
0,629
0,420
0,582
0,596
0,460
RON
менеджмент
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
вестиционный
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
Премия за ин-
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
жимости
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21000
360000
45000
ность недви-
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17000
32252
32835
кую ликвид-
t
Премия за низ-
tf
недвижимость
te
Вложения в
Pm
Премия за риск
S
ставка дохода
Объект
Безрисковая
i
22,88
23,01
21,04
20,14
32,48
23,91
35,86
26,84
26,00
33,74
Таблица 1.3. Помещения свободного назначения, более 800 м2
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
41
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
7,47
12,47
18,91
10,13
12,01
6,38
15,64
3,90
4,44
5,14
4,33
6,17
3,84
10,07
3,84
13,19
6,38
6,17
3,72
8,77
6,17
6,17
11,89
11,95
6,17
3,72
6,89
6,87
12,67
4,99
8,77
6,17
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Kе
KL
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,747
0,574
0,353
0,658
0,591
0,780
0,461
0,846
0,833
0,815
0,835
0,786
0,847
0,660
0,847
0,548
0,780
0,786
0,850
0,704
0,786
0,786
0,595
0,593
0,786
0,850
0,765
0,765
0,567
0,819
0,704
0,786
RON
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
менеджмент
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
Премия за ин-
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
вестиционный
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
жимости
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
кую ликвид-
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
ность недви-
t
Премия за низ-
tf
Вложения в
te
недвижимость
Pm
Премия за риск
S
Безрисковая
Объект
ставка дохода
i
25,94
33,74
43,79
30,10
33,03
24,23
38,70
20,37
21,20
22,30
21,04
23,91
20,27
30,00
20,27
34,87
24,23
23,91
20,08
27,97
23,91
23,91
32,84
32,93
23,91
20,08
25,04
25,01
34,06
22,07
27,97
23,91
Таблица 1.4. Складская недвижимость, более 500 м2
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
11,6
42
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
1,575
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
3,98
8,05
6,17
14,41
6,17
7,33
5,08
3,76
6,17
6,17
8,81
5,53
5,08
4,40
6,89
4,29
6,89
4,29
4,40
4,99
4,29
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Kе
KL
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,675
0,582
0,629
0,404
0,629
0,601
0,653
0,679
0,629
0,629
0,562
0,643
0,653
0,667
0,612
0,669
0,612
0,669
0,667
0,655
0,669
RON
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
менеджмент
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
Премия за ин-
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
вестиционный
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
жимости
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
кую ликвид-
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
ность недви-
t
Премия за низ-
tf
Вложения в
te
недвижимость
Pm
Премия за риск
S
Безрисковая
Объект
ставка дохода
i
20,49
26,84
23,91
36,77
23,91
25,71
22,20
20,14
23,91
23,91
28,03
22,91
22,20
21,14
25,04
20,98
25,04
20,98
21,14
22,07
20,98
Приложение 2
Таблица 2.1. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
Объект
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
S
Pm
te
tf
t
Hпр
exp
a
KL
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
6
6
6
6
6
6
12
12
12
12
12
12
21
21
21
21
21
21
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
1
1
1
1
1
1
0,84
0,96
0,90
0,92
0,66
0,87
Таблица 2.2. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
Объект
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 0
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
S
Pm
te
tf
t
Hпр
exp
a
KL
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17 000
32 252
32 835
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21 000
360 000
45 000
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,906
0,902
0,966
0,998
0,686
0,876
0,632
0,800
0,821
0,665
43
Таблица 2.3. Помещения свободного назначения, более 800 м2
Объект
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
S
Pm
te
tf
t
Hпр
exp
a
KL
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,811
0,648
0,515
0,715
0,660
0,858
0,575
0,989
0,957
0,919
0,963
0,868
0,992
0,717
0,992
0,630
0,858
0,868
1,000
0,761
0,868
0,868
0,664
0,662
0,868
1,000
0,835
0,836
0,643
0,927
0,761
0,868
44
Таблица 2.4. Складская недвижимость, более 500 м2
Объект
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
S
Pm
te
tf
t
Hпр
exp
a
KL
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,987
0,820
0,890
0,649
0,890
0,846
0,936
0,998
0,890
0,890
0,795
0,916
0,936
0,967
0,862
0,972
0,862
0,972
0,967
0,939
0,972
45
Приложение 3
Таблица 3.1. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
Объект
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
S
Pm
te
tf
Kе
KL
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
6
6
6
6
6
6
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,434
0,816
0,583
0,661
0,168
0,503
Таблица 3.2. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
Объект
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 0
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
S
Pm
te
tf
Kе
KL
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17 000
32 252
32 835
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21 000
360 000
45 000
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,555
0,542
0,797
0,984
0,136
0,465
0,082
0,297
0,336
0,114
46
Таблица 3.3. Помещения свободного назначения, более 800 м2
Объект
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
S
Pm
te
tf
Kе
KL
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,434
0,222
0,117
0,294
0,234
0,526
0,159
0,944
0,811
0,682
0,834
0,548
0,962
0,297
0,962
0,205
0,526
0,548
0,355
0,548
0,548
0,237
0,236
0,548
0,479
0,481
0,217
0,705
0,355
0,548
47
Таблица 3.4. Складская недвижимость, более 500 м2
Объект
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
S
Pm
te
tf
Kе
KL
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,902
0,297
0,465
0,071
0,465
0,350
0,629
0,984
0,465
0,465
0,251
0,552
0,629
0,780
0,388
0,808
0,388
0,808
0,780
0,645
0,808
48
Приложение 4
Таблица 4.1. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
Объект
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
S
Pm
te
tf
exp
β
Kе
KL
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
6
6
6
6
6
6
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,76
0,855
0,986
0,924
0,951
0,663
0,889
Таблица 4.2. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
Объект
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 0
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
S
Pm
te
tf
exp
β
Kе
KL
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17 000
32 252
32 835
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21 000
360 000
45 000
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,924
0,920
0,985
1,000
0,669
0,887
0,619
0,794
0,818
0,649
49
Таблица 4.3. Помещения свободного назначения, более 800 м2
Объект
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
S
Pm
te
tf
exp
β
Kе
KL
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,835
0,678
0,578
0,738
0,688
0,886
0,620
0,999
0,983
0,950
0,987
0,896
0,999
0,740
0,999
0,663
0,886
0,896
1,000
0,783
0,896
0,896
0,691
0,690
0,896
1,000
0,861
0,862
0,673
0,957
0,783
0,896
50
Таблица 4.4. Складская недвижимость, более 500 м2
Объект
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
S
Pm
te
tf
exp
β
Kе
KL
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
2,718
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,68
0,997
0,794
0,887
0,608
0,887
0,827
0,949
1,000
0,887
0,887
0,762
0,923
0,949
0,983
0,849
0,987
0,849
0,987
0,983
0,953
0,987
51
Приложение 5
Таблица 5.1. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
Объект
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
S
Pm
te
tf
i
kt
KL
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
6
6
6
6
6
6
25,04
21,04
22,98
22,20
33,74
23,97
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,836
0,914
0,879
0,893
0,628
0,859
Таблица 5.2. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
Объект
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 0
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
S
Pm
te
tf
i
kt
KL
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17 000
32 252
32 835
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21 000
360 000
45 000
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
22,88
23,01
21,04
20,14
32,48
23,91
35,86
26,84
26,00
33,74
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,880
0,878
0,914
0,929
0,660
0,860
0,575
0,797
0,815
0,628
52
Таблица 5.3. Помещения свободного назначения, более 800 м2
Объект
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
S
Pm
te
tf
i
kt
KL
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
25,94
33,74
43,79
30,10
33,03
24,23
38,70
20,37
21,20
22,30
21,04
23,91
20,27
30,00
20,27
34,87
24,23
23,91
20,08
27,97
23,91
23,91
32,84
32,93
23,91
20,08
25,04
25,01
34,06
22,07
27,97
23,91
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,817
0,628
0,386
0,719
0,646
0,853
0,505
0,925
0,911
0,891
0,914
0,860
0,927
0,722
0,927
0,600
0,853
0,860
0,930
0,770
0,860
0,860
0,651
0,649
0,860
0,930
0,836
0,837
0,620
0,896
0,770
0,860
53
Таблица 5.4. Складская недвижимость, более 500 м2
Объект
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
S
Pm
te
tf
i
kt
KL
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
20,49
26,84
23,91
36,77
23,91
25,71
22,20
20,14
23,91
23,91
28,03
22,91
22,20
21,14
25,04
20,98
25,04
20,98
21,14
22,07
20,98
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,93
0,923
0,797
0,860
0,552
0,860
0,822
0,893
0,929
0,860
0,860
0,769
0,880
0,893
0,912
0,836
0,915
0,836
0,915
0,912
0,896
0,915
54
Приложение 6
Таблица 6.1.Коэффициенты ликвидности. Офисная недвижимость, более 1 000 м2
Объект
екатерининская 32а
советская 54
героев хасана 92
усольская 15
лесозаводская 3
лебедева 11
S
Pm
te
KL
Метод Галасюков, 2003
1 213
1 435
1 600
3 497
4 000
5 000
109 170
60 300
45 000
10 000
100 000
85 000
11,1
7,0
9,0
8,2
20,1
10,0
0,684
0,747
0,718
0,730
0,514
0,702
KL
Ю.В.Козырь,
2004
KL
методические
разработки
МГТУ, 2006
0,840
0,964
0,900
0,925
0,657
0,870
0,434
0,816
0,583
0,661
0,168
0,503
KL
методические
рекомендации
ИПО Финансовая Академия,
2011
0,855
0,986
0,924
0,951
0,663
0,889
KL
департамент оценки «2К Аудит Деловые консультации», 2014
0,836
0,914
0,879
0,893
0,628
0,859
PL
91 316,72
55 112,62
39 535,43
8 932,384
62 848,88
72 988,07
Таблица 6.2. Коэффициенты ликвидности. Производственная недвижимость, более 5 000 м2
Объект
новогайвинская 102
соликамская 273а
солдатова 0
героев хасана 105
промышленная 115
промышленная 87
ласьвинская 98
промышленная 145
буксирная 4
промышленная 0
S
Pm
te
KL
Метод Галасюков, 2003
7 367
8 000
9 000
9 330
10 000
10 500
15 053,4
17 000
32 252
32 835
65 000
70 000
60 000
180 000
18 000
194 000
100 000
21 000
360 000
45 000
8,9
9,0
7,0
6,1
18,8
10,0
22,3
13,0
12,1
20,1
0,644
0,642
0,668
0,679
0,483
0,629
0,420
0,582
0,596
0,460
KL
Ю.В.Козырь,
2004
KL
методические
разработки
МГТУ, 2006
0,906
0,902
0,966
0,998
0,686
0,876
0,632
0,800
0,821
0,665
0,555
0,542
0,797
0,984
0,136
0,465
0,082
0,297
0,336
0,114
55
KL
методические
рекомендации
ИПО Финансовая Академия,
2011
0,924
0,920
0,985
1,000
0,669
0,887
0,619
0,794
0,818
0,649
KL
департамент оценки «2К Аудит Деловые консультации», 2014
0,880
0,878
0,914
0,929
0,660
0,860
0,575
0,797
0,815
0,628
PL
60 087,7
64 381,8
59 128,41
179 984,5
12 050,89
172 127
61 928,7
16 666,05
294 522,7
29 215,69
Таблица 6.3. Коэффициенты ликвидности. Помещения свободного назначения, более 800 м2
Объект
писарева 1
кабельщиков 87
декабристов проспект 3
ленина 50
верхнемуллинская 2
бульвар гагарина 80а
коминтерна 4
героев хасана 66
мира 37
нефтяников 209б
машиниство 49/9
спешилова 108
куйбышева 118
куйбышева 118а
советская 47б
танкистов 25
танкистов 25
промышленная 143
героев хасана 7а
куйбышева 118
гальперина 6
ленина 88
встречная 35в
крупской 34
куйбушева 140
соликамская 291
орджоникидзе 2
макаренко 31
старцева 65
пермская 76
орджонизидзе 14а
гальперина 6
S
Pm
te
KL
Метод Галасюков, 2003
855
1 000
1 000
1 054
1 100
1 148
1 150
1 200
1 202
1 300
1 310
1 315
1 333
1 333,4
1 419
1 600
1 650
1 800
1 911
1 920
2 000
2 000
2 270
2 400
2 642,4
2 800
2 892,4
3 300
3 400
3 509
5 500
6 500
13 000
41 000
60 000
100 000
25 000
40 000
130 000
40 000
120 000
18 000
28 820
28 400
33 325
35 000
115 000
60 000
70 000
5 000
99 372
65 000
15 000
140 000
45 000
129 600
79 272
20 500
140 000
6 500
47 000
181 000
250 000
35 000
12,1
20,1
30,5
16,4
19,4
10,3
25,3
6,3
7,2
8,3
7,0
10,0
6,2
16,3
6,2
21,3
10,3
10,0
6,0
14,2
10,0
10,0
19,2
19,3
10,0
6,0
11,1
11,1
20,5
8,1
14,2
10,0
0,747
0,574
0,353
0,658
0,591
0,780
0,461
0,846
0,833
0,815
0,835
0,786
0,847
0,660
0,847
0,548
0,780
0,786
0,850
0,704
0,786
0,786
0,595
0,593
0,786
0,850
0,765
0,765
0,567
0,819
0,704
0,786
KL
Ю.В.Козырь,
2004
KL
методические
разработки
МГТУ, 2006
0,811
0,648
0,515
0,715
0,660
0,858
0,575
0,989
0,957
0,919
0,963
0,868
0,992
0,717
0,992
0,630
0,858
0,868
1,000
0,761
0,868
0,868
0,664
0,662
0,868
1,000
0,835
0,836
0,643
0,927
0,761
0,868
0,434
0,222
0,117
0,294
0,234
0,526
0,159
0,944
0,811
0,682
0,834
0,548
0,962
0,297
0,962
0,205
0,526
0,548
0,355
0,548
0,548
0,237
0,236
0,548
0,479
0,481
0,217
0,705
0,355
0,548
56
KL
методические
рекомендации
ИПО Финансовая Академия,
2011
0,835
0,678
0,578
0,738
0,688
0,886
0,620
0,999
0,983
0,950
0,987
0,896
0,999
0,740
0,999
0,663
0,886
0,896
1,000
0,783
0,896
0,896
0,691
0,690
0,896
1,000
0,861
0,862
0,673
0,957
0,783
0,896
KL
департамент оценки «2К Аудит Деловые консультации», 2014
0,817
0,628
0,386
0,719
0,646
0,853
0,505
0,925
0,911
0,891
0,914
0,860
0,927
0,722
0,927
0,600
0,853
0,860
0,930
0,770
0,860
0,860
0,651
0,649
0,860
0,930
0,836
0,837
0,620
0,896
0,770
0,860
PL
10 618,92
25 768,04
23 160,51
71 938,34
16 158,93
34 135,7
65 590,53
37 012,67
109 342,7
16 045,92
26 340,72
24 423,88
30 888,6
25 261,24
106 592,3
36 002,21
59 737,47
4 299,98
92 415,96
50 081,59
12 899,94
120 399,4
29 305,05
84 083,3
68 173,6
19 065
117 104,9
5 441,487
29 156,87
162 107,1
192 621,5
30 099,86
Таблица 6.4. Коэффициенты ликвидности. Складская недвижимость, более 500 м2
Объект
карпинского 91а
мира 59
спешилова 108
соликамская 285а
н. ляды поселок
белоярский 2-й пер. 4
деревообделочная 6
новогайвинская 46
новогайвинская 44
спешилова 108
сорокинская 2-я 5
хлебозаводская 22
деревообделочная 6
яблочкова 26
спешилова 123
шоссе космонавтов 304а
набережная 4
1-я бахаревская 53
маршрутная 10
промышленная 115
заостровка м/р
S
Pm
te
KL
Метод Галасюков, 2003
522
530
750
1 000
1 051
1 084
1 200
1 510
1 510
1 750
1 802
2 000
2 200
2 350
2 555
3 000
3 250,5
5 628
5 800
10 000
27 000
10 280
10 500
15 600
10 000
5 000
28 500
30 000
16 800
16 800
43 500
37 000
35 000
55 000
35 000
40 000
12 000
32 505
45 000
96 000
18 000
72 000
6,4
13,0
10,0
23,3
10,0
11,8
8,2
6,1
10,0
10,0
14,2
8,9
8,2
7,1
11,1
6,9
11,1
6,9
7,1
8,1
6,9
0,675
0,582
0,629
0,404
0,629
0,601
0,653
0,679
0,629
0,629
0,562
0,643
0,653
0,667
0,612
0,669
0,612
0,669
0,667
0,655
0,669
KL
Ю.В.Козырь,
2004
KL
методические
разработки
МГТУ, 2006
0,987
0,820
0,890
0,649
0,890
0,846
0,936
0,998
0,890
0,890
0,795
0,916
0,936
0,967
0,862
0,972
0,862
0,972
0,967
0,939
0,972
0,902
0,297
0,465
0,071
0,465
0,350
0,629
0,984
0,465
0,465
0,251
0,552
0,629
0,780
0,388
0,808
0,388
0,808
0,780
0,645
0,808
57
KL
методические
рекомендации
ИПО Финансовая Академия,
2011
0,997
0,794
0,887
0,608
0,887
0,827
0,949
1,000
0,887
0,887
0,762
0,923
0,949
0,983
0,849
0,987
0,849
0,987
0,983
0,953
0,987
KL
департамент оценки «2К Аудит Деловые консультации», 2014
0,923
0,797
0,860
0,552
0,860
0,822
0,893
0,929
0,860
0,860
0,769
0,880
0,893
0,912
0,836
0,915
0,836
0,915
0,912
0,896
0,915
PL
10 246,8
8 333,025
13 841,14
6 079,839
4 436,263
23 570,31
28 462,93
16 798,56
14 905,84
38 595,49
28 187,58
32 313,92
52 182,04
34 402,01
33 947,1
11 845,22
27 586,26
44 419,56
94 359,81
17 159,03
71 071,3