ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕНЕВОГО РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ А.С

ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕНЕВОГО РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ
А.С. Стрижак, асп.
Сумский государственный университет, Сумы
Отсутствие в современном украинском законодательстве норм, разрешающих и
регулирующих куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения привело к появлению
«теневого» рынка земли и тотальной коррупции среди чиновников, курирующих земельные
вопросы.
По разным оценкам, теневой оборот земли сельхоз назначения в Украине ежегодно составляет
около 250-300 млн грн.
Субъектами теневых рынков являются:
- посредники: юридические фирмы, отечественные и иностранные девелоперские конторы
(наживаясь как на покупателях, с которых за услуги берут до 25%, так и на продавцах, зачастую не
подозревающих об истинной цене на землю);
- сельские советы, регистрирующие договоры купли-продажи, заведомо зная, что
продаваемая земля явно используется не по целевому назначению;
- чиновники, ответственные за охрану использования земельного фонда.
Одной из причин развития теневого рынка земли считают введения в Украине моратория
на покупку-продажу сельхозугодий, который действует до 1 января 2007 г.
Земли сельскохоз назначения,
приобретаемые в обход моратория, чаще всего,
используются не по целевому назначению (под застройку).
Спекулянты землей сегодня спокойно обходят все действующие запреты, а без рынка
земли инвестиции в сельское хозяйство не придут. По разным оценкам, на конец 2003 г. в стране
невостребованными были около 2 млн. га пахотной земли. Отсутствие земельного рынка ипотеки
приводит к недополучению сельским хозяйством ежегодно около 10 млрд грн. Путем различных
теневых схем земля все равно проходит сделки купли-продажи
Схемы теневой покупки земли в зависимости от ситуации могут быть разного уровня
сложности, но в основе их всегда будет лежать принцип мены.
Схема обхода моратория на покупку-продажу земли:
Компания А объявляет эмиссию акций.
Крестьяне имеют на руках госакты на право частной собственности на землю.
Договор мены. Компания А меняет у крестьян свои акции на госакты на право частной
собственности на землю тождественной (аналогичной) стоимости.
Компания А переоформляет имущественные права на землю на себя (госакты переоформляются
на новых собственников). Собственник госактов — компания А подает их в кадастровый центр на
регистрацию.
Государственный кадастровый центр (ГКЦ) отказывает компании А в регистрации
имущественных прав на госакты на право частной собственности на землю, как правило, ссылаясь
на нетождественность стоимости акций и госактов.
Компания А подает иск в суд на ГКЦ.
Как правило, в суде компания А представляет документы о доплате денег собственникам
земельных госактов. И суд, учитывая это, признает, что стоимость актов и акций тожественна.
После чего обязывает ГКЦ зарегистрировать имущественные права на землю на компанию А.
Компания А меняет целевое назначение земли (согласно постановлению КМУ №502).
Компания Б в обычном порядке покупает эту землю.
В отличие от земель, покупаемых под застройку, непосредственно для ведения
сельскохозяйственной деятельности сегодня земля приобретается довольно редко. Основные
потенциальные покупатели земли — аграрии — не являются активными участниками теневого
рынка. В первую очередь потому, что затраты на посреднические услуги при покупке земли в
обход моратория окупаются в сельхозбизнесе лишь в долгосрочной перспективе. Потенциальным
инвесторам невыгодно вкладывать деньги в землю, не являющуюся полноценным активом. К
примеру, сегодня земля не может быть залогом для получения кредита в банке. Соответственно
даже наличие собственного массива земли в тысячи гектаров, купленного в обход моратория,
никоим образом не влияет на кредитные возможности для предприятия. А мировая практика
показывает, что именно возможность банков оформлять в залог землю сельскохозяйственного
назначения является одним из основных инструментов привлечения инвестиций в аграрный
сектор.
По мнению специалистов, отсутствие в Украине крупных финансовых инъекций в
сельское хозяйство приводит к относительно низкой рентабельности аграрного бизнеса. Сегодня
истощенность отечественных черноземов, к примеру, в Черкасской области, по оценкам
специалистов, достигает 60%. В восточных областях ситуация еще хуже. Для получения болееменее приличного урожая зерновых в 1 га земли необходимо вложить как минимум 1500 грн. Если
учесть, что большинство крупных агрофирм для выращивания зерновых или подсолнечника
арендуют десятки тысяч гектаров, то суммы минимально необходимых инвестиций в землю могут
составить для одного предприятия десятки миллионов гривен. Естественно, что арендаторы в
чужую землю такие деньги инвестировать не будут. Как правило, сельхозпроизводители часто
нарекают на безответственность собственников земли, в любой момент имеющих право разорвать
сделку с арендатором. С другой стороны, сами землевладельцы тоже не горят желанием
вкладывать арендную плату, получаемую за пользование паем, в удобрения или средства защиты
растений. Ведь средний размер земельного пая в Украине составляет 4 га, а средняя арендная
плата за гектар составляет около 117 грн. в год.
Однако земля, которая не удобряется, с каждым годом теряет свою ценность, а значит, и
будущую стоимость. Опросы сельхозпроизводителей и экспертов свидетельствуют о том, что если
не леголезовать операции покупки-продажи сельхозугодий в ближайшие 2 – 3 года, то
потенциальная стоимость 1 га черноземов (при условии нынешнего среднего уровня
капиталовложений в землю и интенсивности ее использования) в центральных областях Украины
может снизиться примерно на 20%.
Большинство сельхозпроизводителей сейчас не готовы платить за землю большие деньги.
Сельхозпроизводители в зависимости от региона и рентабельности земель готовы платить от 5 до
20 тыс. грн. за гектар. В то время как вблизи Киева цена за 1 га может достигать $1 млн.
Можно выделить такие отрицательные последствия развитие теневой экономики в этой
области:
- спекуляциям с землей, что ведет к созданию больших земельных владений - латифундий
- теневые каналы не могут обеспечить той гарантированной отдачи от капитальных
вложений, которая необходима для того, чтобы привлечь инвестиции в аграрное производство
страны и дать новый импульс его развитию;
- государство теряет огромные средства, недополученные в виде налогов;
- теневая юстиция не всегда может защитить производителя от административного и
криминального насилия в той степени, в какой это необходимо для нормального ведения
хозяйства.
- институциональные образования, возникающие в теневой сфере, во многих случаях не
только не способствуют развитию экономико-правовой основы для продуктивного легального
рыночного хозяйствования, но, вполне удовлетворяя частные и корпоративные интересы различных
субъектов теневых рынков, тормозят такое развитие.
Для сокращения количества теневых операций с землей должен быть создан
цивилизованный, с эффективным правовым механизмом. Необхоимы законы: «О государственном
земельном кадастре», «О рынке земли», «О государственном земельном ипотечном банке».
В случае предусмотрительных мер со стороны государства спекулировать землей будет
просто невыгодно. В классических экономиках от этого уходят, вводя дифференцированный налог
на землю. В случае рационального использования земли оплата за землю составляет одну десятую
земельного налога. В случае простаивания платится полная ставка налога. Если использовать
похожую практику и ввести налог на уровне 2 или 3% от стоимости земли в год, то можно
жестоко ограничить спекуляции с землей.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1.
2.
3.
Йвовенко Я. Бесценная земля // Власть денег. – 2005. - №60.
Земельный фальстарт // БИЗНЕС. – 2004. - №45.
Тимофеев Л.М. Теневая экономика и налоговые потери в сельском хозяйстве.- www.rsuh.ru