О Б О Б Щ Е Н И Е судебной практики рассмотрения

ОБОБЩЕНИЕ
судебной практики рассмотрения федеральными судьями
Михайловского районного суда Волгоградской области
гражданских дел о признании права собственности на
земельные участки, находящиеся под многоквартирными
жилыми домами на 3 квартал 2014 года.
В соответствии с планом работы Михайловского районного суда
Волгоградской области на второе полугодие 2014 года проведено обобщение
судебной практики рассмотрения Михайловским районным судом
Волгоградской области гражданских дел о признании права собственности на
земельные участки, находящиеся под многоквартирными жилыми домами на
3 квартал 2014 года.
Споры, связанные с применением земельного законодательства,
традиционно считаются одной из наиболее сложных категорий дел в
районных судах. Связано это прежде всего с неразрывной связью земельного
участка и прочно связанных с ним объектов, которые следуют судьбе
земельного участка. Данный принцип является основополагающим в
земельном праве и закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ.
Понятие «земельные споры» охватывает внушительную судебную
практику, касающуюся как споров, связанных с приобретением прав на
земельные участки, их оборотом, так и споров по разграничению,
размежеванию, установлению границ земельных участков.
Земельное законодательство претерпевает изменения, что влечет
неоднозначную практику применения норм земельного права. Сложность
заключается и в том, что, несмотря на наличие самостоятельного документа,
регулирующего земельные отношения (ЗК РФ), многие спорные моменты не
регулируются данным Кодексом, поэтому суды применяют иные
нормативные акты — Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ,
Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости», от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О
землеустройстве», от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, при разрешении земельных споров суды
руководствуются Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О
некоторых
вопросах,
связанных
с
применением
земельного
законодательства».
Данная проблема особо актуальна в свете принятия совместного
Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,
последний раздел которого посвящен спорам о правах на земельные участки
под многоквартирными домами.
Приобретение права на государственные или муниципальные
земельные участки под строениями регулируется ст. 36 ЗК РФ. Кодекс
закрепляет исключительное право приватизировать земельный участок или
приобрести право его аренды за лицами — собственниками объектов
недвижимости, расположенных на участке земли. Собственник объекта
недвижимости вправе реализовать это исключительное право по своему
выбору.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным
собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или
органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование
земельного
участка,
на
котором
расположен
многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти
или органами местного самоуправления. С момента формирования
земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность
помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в
праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статьей 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом
доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, право общей собственности на земельный участок под
многоквартирным домом возникает у собственников помещений в таком
доме либо с момента приобретения помещений в таком доме, либо же с
момента формирования указанного земельного участка.
При этом для возникновения права собственности на указанный
земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов
государственной власти и местного самоуправления(их участие необходимо
лишь в процессе формирования). Более того, для возникновения права
собственности на земельный участок собственникам помещений в
многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных
действий по осуществлению госрегистрации такого права на земельный
участок. В указанном случае право собственности на земельный участок,
расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого
указания закона в момент формирования и постановки данного участка на
кадастровый учет.
Так, ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ „О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" предусматривает, что регистрация возникновения, перехода,
ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в многоквартирных домах одновременно является регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество, в том числе и на земельный участок под многоквартирным
домом. Другими словами, право общей долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с
госрегистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной
регистрации. При этом отдельного свидетельства о госрегистрации права
общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, в том
числе и на земельный участок, собственнику помещения в многоквартирном
доме не выдается, а сведения о такой регистрации включаются в
свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое
собственнику помещения посредством указания размера доли в праве общей
собственности на него. В данном случае госрегистрация права хотя бы
одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном
доме является юридическим актом признания и подтверждения государством
возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на
общее имущество, в том числе на земельный участок.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса
Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в
той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других
природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки,
которые находятся в государственной или муниципальной собственности и
на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен
Земельным кодексом.
Пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет
организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье
граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган
местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в
государственной и муниципальной собственности земельные участки, на
которых расположены здания, строения и сооружения. Сама возможность
приобретения этими лицами прав на данные земельные участки закреплена в
пунктах 3 и 4 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 в случае, если здание (помещения в нем),
находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким
лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение
данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с
множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено
данным Кодексом и федеральными законами.
Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или
неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями,
сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в
абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации,
устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может
быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует
самостоятельный земельный участок, разрешенное использование, которого
может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1
статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, относящего к объектам
земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных
участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128 ГК РФ (виды
объектов гражданских прав) и статьей 133 ГК РФ (неделимые вещи), следует,
что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым
объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в
частности, означает невозможность установления права собственности
только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом
прав в целом.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания
приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в
собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть
разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит
разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244). Следовательно, на неделимый
земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых
природных свойств допускается существование только общей собственности.
Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения
прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в
настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган
государственной
власти
или
орган
местного
самоуправления,
предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на
земельный участок.
Другой порядок приобретения права собственности на земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
действующим законодательством не предусмотрен, что исключает
использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Таким образом, если домовладение представляет собой единый объект,
в связи, с чем спорный земельный участок, находящийся при нем, является
неделимым, и приобретение спорного земельного участка в долевую
собственность возможно только лишь при условии совместного обращения
всех собственников с соответствующими заявлениями о приватизации
земельного участка.
Как показывает практика, в 2014 году Михайловским районным судом
не рассматривались гражданские дела о признании права собственности на
земельные участки, находящиеся под многоквартирными жилыми домами.
Судья
Михайловского районного суда
Волгоградской области
Р.С. Солодкий