Модель CAPM для оценки WACC для СБЕ

Модель CAPM для оценки WACC для СБЕ «Недвижимость»
Capital Asset Pricing Model, CAPM (досл. с англ. модель ценообразования активов) — модель оценки финансовых активов. Модель используется
для того, чтобы определить требуемый уровень доходности актива, который
предполагается добавить к уже существующему хорошо диверсифицированному портфелю с учётом рыночного риска этого актива.
Формула расчета:
R=Rf+B*(Rm-Rf)
Где R – ожидаемая ставка доходности на долгосрочный актив;
Rf – безрисковая ставка доходности;
Rm – доходность по рынку;
B – бета-коэффициент.
Безрисковая ставка доходности (Rf)
Данная ставка эквивалентна активам с наименьшим риском: государственным облигациям Министерства финансов РБ, номинированным в валюте по ставке 7% годовых (источник http://minfin.gov.by/rmenu/gosobligacii/) .
Доходность по рынку (Rm)
В классическом анализе под доходностью рынка принимается средняя
доходность биржевых индексов в целом по рынку либо интересующей отрасли. В связи с отсутствием биржевых индексов в РБ, под доходностью мы будем понимать рентабельность продаж предприятий с ОКЭД «Сдача внаем
собственного
недвижимого
имущества»
(источник
http://minfin.gov.by/rmenu/departament/itogi-emit/itogi-oao/). При этом рентабельность будет скорректирована на стоимость чистых активов данных
предприятий.
Пример:
Чистые
Рентабельность Средневзвешенная рентабельность
активы
продаж
ОАО1
1000
10%
=(1000*10%+1200*12%)/(1000+1200)
=11,1%
ОАО2
1200
12%
Таким образом, средневзвешенная доходность составляет:
2010
2011
2012*
Рент-сть,%
13,29
21,5
11,3
*-оценка (отсутствует годовой отчет за 2012 год, поэтому взвесь происходила на акционерный капитал по номинальной стоимости акций). Расчет
стоимости приведен в файлах XLS в приложении.
Бета-коэффициент (Rf)
В силу отсутствия биржевых индексов, а также котировок эмитента,
для расчета бета-коэффициента принимается метод аналогий. Для этого была
выбрана российская компания со схожим видом бизнеса, а также схожими
размерами торговых площадей в собственности (по итогам 2012 года торговая площадь в управлении ОАО 487 тыс.м2.) Предприятие – ОАО «Мкапитал» (источник приложение 1).
По данным компании «Финам» (источник http://www.finam.ru/files/file020512-01.pdf) бета-коэффициент данной компании составляет 0,77.
При отсутствии бета-коэффициентов по необходимым отраслям,
существует способ самостоятельного расчета данного показателя (с использованием котировок компании-аналога и котировок биржевого индекса,
где котируется интересующая ценная бумага) – метод регрессии.
Для корректировки данного коэффициента применительно к СБЕ «Недвижимость» необходимо произвести следующее:
1.
Выявить структуру капитала ОАО «Мкапитал»;
2.
Оценить потенциальную структуру капитала СБЕ «Недвижимость»
3.
Произвести корректировку бета-коэффициента, исходя из
структуры капитала.
Bн = Bм*(1+Dн/Eн)/(1+ Dм/Eм)
Где Вн – бета-коэффициент СБЕ
Вм – бета-коэффициент ОАО «Мкапитал»
Dн – обязательства СБЕ «Недвижимость»
Ен – собственный капитал СБЕ «Недвижимость»
Dм – обязательства ОАО «Мкапитал»
Ем – собственный капитал ОАО «Мкапитал»
Так как, СБЕ «Недвижимость» является перспективным направлением,
и выявить структуру капитала по факту невозможно, экспертно можно ее
оценить в соотношении 70%/30% в пользу заемного капитала.
Таким образом, бета-коэффициент для СБЕ «Недвижимость» составит
0,96.
Расчет ожидаемой ставки доходности на актив
Для более точного расчета ставки доходности необходимо взять среднегеометрическое ставок за 2010-2012 гг.
R2010 = 7% + 0,96 * (13,29% – 7%) = 13,04%
R2011 = 7% + 0,96 * (21.5% – 7%) = 20,9%
R2012 = 7% + 0,96 * (11,3% – 7%) = 11,12%
Rсргеом = 14,47 – требуемая норма доходности
на долгосрочный актив.
Приложение 1 Топ 30 собственников торговой недвижимости РФ в
2012 году.