Правила приемки квартиры Все претензии по недоделкам (если таковые

Правила приемки квартиры
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в двух экземплярах, с
подписями представителя строительной компании. Один экземпляр остается у вас, второй вы отдаете
строителям и начинаете ждать исправления недоделок – в согласованные сроки.
Но если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант
в этом случае – указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту
их подробный перечень.
Что необходимо иметь при себе.
- Бумагу и ручку
- Фото и видеотехнику
- Фонарик
- Тестер для проверки напряжения в электрических розетках
- Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку)
- Строительный уровень, линейку, рулетку
- Халат либо фартук, чтобы не бояться запачкать чистую одежду.
Куда смотреть
Осмотр новой квартиры лучше всего организовать в светлое время суток, так как иного света, кроме дневного,
в квартире, скорее всего, не будет.
Осмотр начинаем, как в театре, от входной двери. Естественно, она должна быть и должна свободно
открываться и закрываться. Наличие замка обязательно.
На что в квартире надо обратить внимание.
- Соответствие проекта плану БТИ.
- Соответствие плана БТИ реальным размерам.
- Бетонные конструкции.
Второй пункт – бетонные конструкции и стыки между ними. Все монтажные стыки и швы должны быть
хорошо заделаны. Нужно обратить внимание на возможные протечки – поискать следы присутствия (лучше,
конечно, отсутствия) воды.
Смотрим вниз – на цементную стяжку на полу, которая до сих пор является лидером по браку. В большинстве
случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и застройщиков с хорошей
репутацией. Стяжка должна быть горизонтальной (проверьте уровнем), главное, чтобы она не крошилась и не
было воздушных пузырей. Здесь пригодится молоток – сядьте на корточки и, метр за метром, хорошо
простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится,
застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно – монтаж панелей с трещинами запрещен,
но всякое бывает.
Осмотрели низ – следует посмотреть вверх. Потолок должен быть без явных перепадов на стыках, а также
без трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Для каждого дома
высота – индивидуальна, но она фиксируется в договоре.
Не менее важны для комфортной жизни стены. Их надо проверить на отклонение от вертикали, смещение,
местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания стен
штукатурным составом теоретически возможно. Также важно проверить, насколько стены вертикальны. Углы
отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться,
затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.
Выход не здесь
Двери, окна.
После обследования несущих и ограждающих конструкций переходим к осмотру открывающихся и
закрывающихся.
На очереди окна.
- Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
- Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек,
петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины,
выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления.
- Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме.
- Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна
(двери) и бетоном стены.
Для начала надо проверить наличие фурнитуры, надежно ли она крепится, и работают ли все запорные
устройства, ручки, петли. Следующий шаг – целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли
стеклопакет лежит в раме); соответствие стеклопакета (точнее – количества камер) тому, который обозначен в
договоре; целостность остальных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного
крепления; наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме; надежность
закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может стать причиной
громыхания при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки; нет ли незапененных и
не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна и бетоном стены. Если есть лоджия или
застекленный балкон, то его надо проверить точно так же, как и окна, плюс проверить свободу хода при
сдвигании створок; фиксацию фрагмента в закрытом положении на всей высоте; надежность расположения
створки в раме, работу запорных устройств.
Если в квартире уже установлены внутренние двери, то, опять же, проверьте их наличие, насколько они
свободно закрываются и открываются, нет ли перекосов.
Инженерная начинка
Не менее важна инженерная начинка, которая есть в квартире, – это электричество и электрические сети,
водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция.
Начнем с электричества.
Электрика.
- Потребуйте схему электропроводки, убедитесь в том что она утверждена энергонадзором.
- Проверьте соответствие схемы расположению выключателей, распределительных коробок, розеток.
- Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в Вашей квартире (и если ничего
не работает - то в общем холе).
Перед проверкой электрики включите автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире
(если ничего не работает – то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их,
если захватили с собой лампочку – проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами –
туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте также работу звонка.
В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не
оговаривается количество розеток на комнату), а также провода – на наличие повреждений. Розетки и
выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в
рабочем состоянии. Наличие напряжения проверьте в каждой из розеток вольтметром.
Ванная, туалет, кухня. В первую очередь проверьте положение счетчиков на отводах от стояков – они не
должны сильно вдаваться вглубь санузла. Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков.
Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов сушилки для
полотенец. Воду нужно не только подвести, но и отвести, поэтому следующий шаг – проверка канализации.
Подходим к унитазу (если он есть). Вода должна наливаться в бачок унитаза, удерживаться в нем и сливаться.
Проверьте наличие тройников. Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на
кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться.
Что надо сделать в обязательном порядке.
- Переписать (сфотографировать) все номера и показания счетчиков (тепла, электричества и воды).
- Проверить наличие пломбиров на счетчиках, их целостность, наличие паспорта и акта ввода в эксплуатацию.
- Фонарик Вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах.
Обратите внимание, когда будете получать паспорт на счетчик воды, чтобы Вам выдали Ваш - сверяйте Ваши
номера с номерами указанными в паспорте.
Последнее в этом списке – отопление. Конечно, летом, когда застройщики в основном передают дома,
проверить их рабочее состояние практически не реально. Но все равно, хотя бы поверхностно проверить
надо. Итак – батареи должны быть полностью укомплектованы, прочно закреплены на стене и надежно
подключены к системе отопления. Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны.
Проверьте работу регуляторов температуры.
Завершающий шаг – обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных
шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен
прилипнуть. Или огнем (поднесите спичку или зажигалку) – пламя должно отклоняться.
Общее имущество дома.
Потребуйте список общего имущества дома и план придомовой территории, проверьте состояние общего
имущества (как минимум состояние Вашего подъезда, озеленение придомовой территории, наличие
парковки, детской площадки, отсутствие строительного мусора, состояние подъездных путей и т.д)
Указывайте обнаруженные недостатки в акте приемки (если список велик, то на обратной стороне акта).
Уточняйте сроки устранения.
Если какие-то вещи Вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем
и лампочек, например) то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической
возможности.
Так же хотелось бы предостеречь покупателей новостроек от самовольной перепланировки, так как это
существенно осложнит общение с застройщиком и оформление права собственности.
Помните о гарантии при приемке квартиры в новостройке. Теперь застройщик по закону обязан выполнять
гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома.
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения
обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже
принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно
придется застройщику.
Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать
это поможет юрист.
Вот казалось бы нехитрые рекомендации по приемке квартиры в новостройке.
Действительно ничего сложного, но порой при отсутствии строительного опыта и перечисленные здесь
моменты не каждый может увидеть. Конечно можно позвать знакомого - который якобы разбирается в
строительстве... И без всяких инструментов все проверит... В этом случае можно задать самому себе вопрос: "
Насколько ответственно Я отношусь к приемке квартиры в новостройке?". Ведь такой знакомый - без
обычного строительного уровня не увидит никаких дефектов по стенам. А перепады по стяжке и по вертикали
углов уж точно не заметит, такие перепады замеряются лазерным уровнем, нивелиром, который из-за своей
дороговизны часто отсутствует у многих ремонтных бригад, то что уж говорить о людях не связанных с
ремонтом и строительством. Или другой пример - клапан подачи тепловой магистрали в батарею, хватит ли у
такого знакомого воображения открутить верхнюю крышку и проверить его на протекание (конденсат)?... Или
вот еще один пример - просто выглянуть в окно и проверить наличие переливов на окнах. Кажется такие
мелочи, а теперь посмотрим что может произойти из-за таких мелочей. Течь клапана, в нашем случае он даже
не течет а влага под крышкой (это дефект самого клапана), примерно через 2 года случится прорыв системы
отопления - что может быть хуже горячего пара, и залитых нескольких этажей?... Отсутствие переливов Вы
сразу почувствуете после первой зимы, когда стеклопакеты встанут наперекосяк (вода через переливы
попадет в раму стеклопакета и в механизм, при первых морозах вода из жидкого состояния перейдет в
твердое тем самым деформирует стеклопакет). А также обращаем Ваше внимание на не маловажный вопрос
знаний ГОСТов и СНиПов по которым принимаются квартиры в новостройке.
Нужно проверить чисто бытовые «мелочи», например, металлопластиковые окна, и удостоверится, что в них
нет зазоров, щелей и перекосов. Затем стоит внимательно осмотреть и сами стекла либо оконные
конструкции, поскольку нередки случаи, когда они царапаются или пачкаются строительными материалами. А
если эти проблемы не выявить вовремя, то окна придется менять уже за свой счет.
Чаще всего строители грешат плохим качеством стяжки либо неровными стенами, поэтому лучше всего
принимать квартиру у застройщика либо с руководителем бригады, который впоследствии займется
ремонтом, либо со специальным устройством – уровнем. «Как правило, на выравнивание стен и пола
приходится около 30% средств, которые тратятся на ремонт квартиры»
В большинстве договоров купли-продажи не прописано, что стены должны быть идеально ровными (есть
лишь пункт о наличии стяжки и штукатурки), но покупатель может апеллировать к государственным
строительным нормам, согласно которым перепады не могут превышать 1 см. Правда, на практике случается
и такое, что перепады достигают 20 см, и для того, чтобы их устранить, понадобится 1,5-2 тонны
стройматериалов. Не меньшей проблемой были и остаются по сей день сквозные щели в наружных стенах, на
ликвидацию которых также нужно немало кирпича, раствора и стройработ.
На балконе основное внимание следует уделить качеству сварки перилл, которое часто бывает
неудовлетворительным, хотя к полу претензий обычно не возникает. Случаются проблемы и за пределами
квартиры, например, в коридорных электрощитках может не быть счетчиков электроэнергии или
«автоматов». А иногда строители забывают и о таких «мелочах» как прокладка кабелей для интернета,
телефона и телевиденья.
При подписании акта приема-передачи квартиры необходимо попросить застройщика предоставить схему
разводки труб отопления в стяжке. В первую очередь это важно для тех покупателей, которые намерены
покрыть пол штучным паркетом, ведь работы по его укладке могут повредить проложенные в полу
коммуникации. Правда, в неформальных разговорах представители стройкомпаний признаются, что даже
наличие плана не гарантирует отсутствие проблем, ведь в процессе укладки стяжки трубы могли сдвинуть с
указанных мест. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможности затопить собственную квартиру и соседей
снизу, эксперты рекомендуют слегка смочить пол водой – где она высохнет быстрей, там и находятся трубы
отопления.«Я бы советовал обследовать систему вентиляции, которую застройщики любят забивать
строительным мусором. Для проверки необходимо поднести к вытяжке спичку либо зажигалку»
Слабым местом в каждой квартире является система канализации, которая также может быть (и часто
оказывается) забита строительным мусором. Проблема заключается в том, что большинство застройщиков не
устанавливают в квартире сантехнику – покупателя новостройки ожидает лишь трубы на полу и отверстие для
канализации. Чтобы проверить работу всех систем, необходимо вылить в отверстие канализации не меньше
трех литров воды – это позво