Методические материалы по проведению общих собраний

ИНФОРМАЦИЯ
Для оказания содействия собственникам при реализации непосредственного
способа управления или принятии собственниками помещений решений о переходе на
прямые расчеты с ресурсо-снабжающими организациями в целях сохранения баланса
интересов всех участников процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг, а
также соблюдения прав и интересов граждан департаментом городского хозяйства
мэрии города Ярославля разработаны и рекомендованы к использованию методические
материалы по проведению общих собраний собственников.
Правовая база основана на положениях Жилищного кодекса РФ:
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений
в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления
многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации»
В соответствии со статьей 164 в редакции данного Федерального закона при
непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в
котором составляет более чем двенадцать, на основании решения общего собрания,
собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и (или)
выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с
управляющей организацией. При этом собственники помещений в данном доме,
обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны
заключаемого договора.
(Схема НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ
ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА)
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация)
по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в
течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,
газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления
(теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного
отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим
непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Постановлением Правительства РФ от 14.02 2012 г. № 124 утверждены Правила,
обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для
целей оказания коммунальных услуг. Минрегионом РФ разработаны проекты
примерных договоров подачи (поставки) в жилые дома коммунальных ресурсов
(http://www.minregion.ru/documents/draft_documents/2592.html).
В соответствии с пунктом 63 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. №
354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов» плата за коммунальные услуги
вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению
платежному агенту или банковскому платежному агенту.
На основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом,
от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе
действовать один из собственников помещений в этом доме или иное лицо, имеющее
полномочия, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми
или большинством собственников помещений в таком доме.
При
предоставлении
собственникам
помещений
коммунальных
услуг
ненадлежащего качества они вправе в этом случае обратиться с претензиями к
управляющей организации, т.к. она несет ответственность за содержание и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме и обязано обеспечивать состояние общего
имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления
качественных коммунальных услуг (ч.16 ст. 161 ЖК РФ).
В качестве преимуществ непосредственного способа управления МКД можно
отметить:
1. Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими
организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления,
холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками.
2. Средства, собранные на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья не
отвлекаются для оплаты коммунальных услуг.
При способе управления МКД управляющей организацией, если один из
собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать
перераспределение средств – заплатить коммунальным предприятиям за счет средств,
предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего
имущества МКД. В результате управляющая организация не может обеспечить
выполнение всего комплекса работ по содержанию и ремонту общедомового имущества
по причине отвлечения средств на иные цели, а как следствие происходит уменьшение
количества работ и услуг по содержанию МКД или ухудшается качество таких работ и
услуг.
Тем не менее существуют и НЕДОСТАТКИ данного способа управления
 Необходимость заключения каждым собственником договоров на поставку
коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций (либо выбора
лица и выдача ему доверенности на совершение полномочий по заключению
договоров с каждым РСО от имени собственников);
 Потребность РСО увеличении штата сотрудников для выполнения работы по
заключению, ведению, и контролю договоров с собственниками помещений в
МКД (абонентская служба, техническая служба), что приведет к дополнительным
затратам и отразится на увеличении тарифа на коммунальные услуги;
 Квитанции на оплату от поставщиков коммунальных услуг будут приходить в
разное время в течении месяца. В таких условиях со стороны собственника будет
требоваться соблюдение финансовой дисциплины по оплате услуг в рамках
каждого из заключенных договоров;
 Не определено взаимодействие РСО и УК при передаче данных о льготах, об
установленных приборах учета, миграции населения
При реализации этого способа управления у собственников возникает вопрос
ответственности за качество коммунальных услуг. Для урегулирования данных проблем
возможно подписание между РСО и УК соглашения о порядке контроля качества
коммунальных услуг, разграничении зон ответственности и порядка перерасчета за
некачественно оказанные услуги.
Для устранения вышеуказанных недостатков можно предусмотреть схему
взаимодействия, которая предусматривает заключение агентских договоров, при этом
Управляющая компания от имени жителей и за их средства заключает договор с
ресурсоснабжающими организациями, осуществляет начисление платы, контроль
качества услуг; платежный агент, осуществляющий сбор и перечисление средств
собственников на оплату коммунальных услуг, определяется ресурсоснабжающей
организацией.
Повестка дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
разработана с учетом исключения вышеуказанных недостатков
В соответствии с пунктами 6.3., 7.1. ст. 155 Жилищного кодекса Российской
Федерации, законодательно предусмотрена возможность прямых расчетов населения
за жилищно-коммунальные услуги, при сохранении способа управления – управляющая
организация. По такой схеме расчетов ресурсоснабжающие организации получают
денежные средства от населения, минуя управляющую организацию.
(Схема ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ с РСО)
При реализации решения собственников о переходе на прямые расчеты с
ресурсоснабжающими организациями при сохранении способа управления управляющая организация, собственниками помещений многоквартирного дома
принятое решение направляется в ресурсоснабжающие организации, которые в свою
очередь должны будут внести
изменения в договора на поставку ресурсов,
предусмотрев при этом новый порядок расчетов за отпущенные ресурсы,
предусматривающий направление отдельных квитанций в адрес каждого потребителя.
В целом прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями также позволят
избежать отвлечения собранных средств на иные цели. В то же время необходимо
отметить, что дебиторская задолженность за отпущенные коммунальные ресурсы попрежнему будет формироваться у управляющей организации, которое является в таких
условиях абонентом для ресурсоснабжающей организации.
Схема взаимоотношений сторон при
непосредственном управления МКД )
(Схема
предлагаемая:
Анализ действующего законодательства свидетельствует, что наиболее
комфортным является непосредственное управление с одновременным заключением
агентских договоров, когда Управляющая компания от имени жителей и за их средства
заключает договор с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет контроль
качества предоставляемых услуг. Ресурсоснабжающая организация определяет
платежного агента, который осуществляет начисление, сбор и перечисление средств в
адрес ресурсоснабжающих организаций, благодаря чему сохраняется единая квитанция
на оплату жилищно-коммунальных услуг.
В данной схеме максимально учтены достоинства обоих вариантов решения
собственников.
При разработке схемы во внимание также принята необходимость реализации
поручений Президента Российской Федерации от 13.11.2011 № ПР-3081 о создании
системы «расщепления» платежей за жилищно-коммунальные услуги.
С учетом указанного выше подготовлены рекомендуемые собственникам жилых
помещений в многоквартирных домах РЕШЕНИЯ таких собраний с повесткой дня,
учитывающей реализацию вопросов, снижающих возможные риски.
Схема ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ с РСО
УК
Договор
на
поставку КУ
РСО
Плата за ОДН,
поступившая от
собственников
Счета
за КУ
Плата за
КУ КУ
расчет
ОДН
Плата
СиРЖ
ОДН
за
и
собственники
По КУ в зависимости от уровня
благоустройства дома
Счета
СиРЖ
ОДН




за
и
Риски:
Дебиторская задолженность за отпущенную тепловую энергию в полном объеме формируется у
Управляющей организации;
Даже при реализации схемы по переуступке прав требований долга на РСО, расчеты за ОДН, а
соответственно и платежи за собственников, осуществляет Управляющая организация, которая
будет являться дебитором для РСО;
У РСО потребность расширения абонентских служб, как следствие – рост тарифа
Способы снижения рисков:
Включение в договор между Управляющей организацией и РСО условия переуступки требования
долгов с потребителей
Используемые сокращения:
УК – управляющая компания;
РСО – ресурсоснабжающие организации;
КУ – коммунальные услуги;
ОДН – общедомовые нужды;
СиРЖ – содержание и ремонт жилья
МКД - многоквартирный дом
ДГХ – департамент городского хозяйства;
КУМИ – комитет по управлению муниципальным имуществом;
ЕГБТ – единая городская база данных
Схема НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ
ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
РСО
Отоплен
ие +ГВС
ХВС +
стоки
газ
плата за КУ в т.ч. за ОДН
УК
Плата
СиРЖ
ОДН
за
и
Эл/эн
и пр.
договор на
поставку КУ
…
собственники
Счета
СиРЖ

Риски:
Отсутствие системы контроля качества КУ
Разные квитанции на оплату КУ
Поступление в разное время счетов-квитанций на оплату КУ, что может быть причиной снижения
уровня сбора платежей
Отсутствие системы передачи данных о льготах, об установленных приборах учета, миграции


Способ снижения рисков:
Заключение агентских договоров. РСО имеет право привлечь агента (Управляющую организацию
либо другого) который будет осуществлять начисления платы, сбор и перечисление средств.
Управляющая
организация
от
имени
Собственников
заключает
договоры
с
ресурсоснабжающими организациями и осуществляет контроль качества услуг, предоставления
необходимых данных:
О показаниях приборов учета
О временном отсутствии граждан



Решение собственника помещения
По вопросам, поставленным на голосование, на общем собрания собственников
помещений в многоквартирном доме
по адресу: г. Ярославль, ул. ____________________________________
дом________, корп. ___
проводимом в форме заочного голосования
_____________________________________________________________________________
(Ф.И.О., либо наименование юридического лица – собственника помещения)
______________________________________________________________________,
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юридического лица – собственника
помещения).
Являющийся (-щаяся) собственником __________________ № ________________
(жилого/нежилого)
На основании _________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
выданного «_____» _______________ г. __________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
Общая площадь помещения ___________
Срок передачи решений до «___» ____________ 201__ г.
№
Вопрос, поставленный на голосование
1
Утвердить порядок проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме – в
форме заочного голосования
2
Изменить способ управления многоквартирным домом
а)
управление товариществом собственников
жилья
б)
непосредственное управление собственниками
помещений в многоквартирном доме
в)
сохранить прежний способ управления
3
Расторгнуть договор управления с ОАО «Управляющая
организация многоквартирными домами
___________________________ района» по согласию
сторон
4
Заключить договор об оказании услуг и выполнении
работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме с управляющей организацией
на
предлагаемых
условиях:
________________________________________________
(наименование организации)
Договор считается заключенным с момента
принятия решения общим собранием
Утвердить предоставление согласия собственников
помещений управляющей организации
5
________________________________________________
(наименование организации)
ЗА
ПРОТИВ ВОЗДЕРЖАЛСЯ
6
7
8
осуществлять обработку персональных данных,
включая сбор, систематизацию, накопление, хранение,
уточнение (обновление, изменение), использование,
распространение в целях реализации выбранного
способа управления.
Выбрать
________________________________________________
(наименование организации)
уполномоченным представителем и наделить его
полномочиями
действовать
от
имени
всех
собственников в отношении с третьими лицами на
основании соответствующей доверенности, в том числе
и на заключение договоров с ресурсоснабжающими
организациями.
Обязать управляющую организацию ОАО
«Управляющая организация многоквартирными
домами ___________________________ района»
передать всю информацию, необходимую для расчетов
за коммунальные услуги потребителями в
многоквартирном доме в ресурсоснабжающие
организации
Определить место хранения документации и
ознакомления с материалами по темам проводимым в
будущем собраний, а также выбор лиц, ответственных
за ее хранение
____________________________________________
____________________________________________
Доверенность
Я
_______________________________________________________________
(ФИО),
проживающий (ая) по адресу:, г.Ярославль, ул. ____________________________________, дом
№ ___, корп. ___ кв. __, имеющий (ая) паспорт: серия ______ номер ______________, выданный
_______________________________________ «____»_______________ _20__ г.,
(кем выдан)
Доверяю _______________________________________________________________
(наименование организации)
зарегистрированн__ в ________________________________ «___»____________________
200_ г. за N _________, ОГРН ______________, в лице Генерального директора:
_____________________________________________________, действующего на основании
Устава, быть моим уполномоченным лицом, действовать от моего имени и представлять мои
интересы в отношении с третьими лицами, заключать договоры на предоставление
коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять контроль за
качеством их предоставления, подписывать соответствующие акты. А также совершать иные
действия, связанные с выполнением указанных полномочий.
Доверенность выдана сроком на _____________ (месяцев/ лет)
_________________
(Подпись)
/ __________________________________________________/
Ф.И.О. собственника помещений
Схема взаимоотношений сторон в городе Ярославле при
непосредственном управления МКД
(вариант сохранения единой квитанции):