4.2. Момент возникновения недвижимого имущества.
advertisement
4.2. Момент возникновения недвижимого имущества. Прежде чем говорить о моменте возникновения недвижимой вещи, рассмотрим вопрос о моменте возникновения вещи вообще. Анализ действующего законодательства позволяет сделать ошеломляющий вывод: момент, когда возникает вещь, законодательно не урегулирован. Законодатель не рассматривает вещь как саму себя, а рассматривает вещь только как объект каких- либо прав и обязанностей. Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной регулирует деятельности договорные и иные (интеллектуальной обязательства, собственности), а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Из сказанного можно сделать вывод, что гражданское законодательство регулирует только отношения по поводу имущества, в том числе и вещей, но не регулирует само имущество. То есть, говоря по другому, предметом гражданского законодательства являются не сами вещи, а отношения по поводу вещей, а сами вещи являются объектом гражданских правоотношений. Когда в данной части работы мы будем говорить о моменте возникновения недвижимого имущества мы, будем вести речь о недвижимом имуществе как об объекте гражданских правоотношений, а не как об объектах реального мира. То есть, как верно указал О.М. Козырь, понятие недвижимого имущества, данное в статье 130 ГК – это понятие юридическое, а не фактическое, и мы будем вести речь о возникновении недвижимого имущества подразумевая его юридическое понятие. Рассматривая вопрос возникновения недвижимого имущества, мы как бы, разобьем его на два подвопроса: создание (строительство) нового объекта недвижимости и выделение части объекта недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. То есть законодатель, по общему правилу, увязывает момент возникновения права собственности на вновь созданную вещь с моментом создания самой вещи. То есть вещь становится объектом гражданского оборота с момента ее создания, причем законодатель не регулирует сам этот момент. Иначе обстоит дело с недвижимым имуществом. Согласно статье 219 ГК, которая является специальной по отношению к статье 218 ГК, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Здесь законодатель уже привязывает момент возникновения нового объекта гражданского оборота (недвижимой вещи) с моментом государственной регистрации права собственности на это имущество. То есть построенный недвижимый объект не является объектом недвижимого имущества. Более того, примененное законодателем в статье 219 ГК, слово «создаваемый» и повторенное в статье 25 Закона «О регистрации…» позволяют сделать вывод, что объект недвижимого имущества будет считаться созданным только с момента регистрации на него права собственности. То есть момент возникновения вновь созданного объекта недвижимого имущества, есть момент государственной регистрации права собственности на него. Чем же тогда является недвижимый объект до момента регистрации права собственности на него. Он будет совокупностью движимых вещей, из которых он состоит. И здесь бы мне хотелось сделать вывод справедливый для всего недвижимого имущества, и данная особенность является отличительной чертой недвижимого имущества от другого имущества. Приведу этот вывод в качестве тезиса. Собственник частей не является собственником целого. Данный тезис относится не только к вновь создаваемому недвижимому имуществу, но и к уже существующим объектам недвижимости. Достаточно вспомнить пункт 9 статьи 12 Закона «О регистрации…» согласно которому при слиянии, разделении или выделении объекта заводятся новые дела, то есть регистрируется право собственности на новые объекты, которые становятся другими (иными) объектами недвижимого гражданского оборота, а объекты недвижимости, образовались, прекращают быть таковыми имущества и из которых они («ранее существовавшие объекты» по терминологии законодателя). Подведя итог вышесказанному, сделаем вывод: объект недвижимого имущества (как объект гражданского оборота) становится таковым с момента государственной регистрации права собственности на него. Данный вывод при всей его парадоксальности позволяет объяснить многие неясные моменты в законодательстве регулирующем отношения по поводу недвижимости. Рассмотрим данные выше выводы на примере самовольной постройки. 5. Правовое регулирование некоторых видов недвижимого имущества. В данной части работы нам хотелось бы заострить внимание на особенности правового регулирования некоторых видов недвижимого имущества. По ходу работы мною уже были немного подняты вопросы касающиеся особенностей регулирования отдельных видов недвижимости, сейчас же нам хочется на некоторых вопросах заострить внимание. 5.1. Самовольная постройка Вопрос о том, является ли самовольная постройка недвижимым имуществом или нет, носит дискуссионный характер. В юридической литературе встречаются различные точки зрения и приводятся доводы как за так и против отнесения самовольной постройки к недвижимости. Например Б.М. Гонгало относит самовольные постройки к недвижимости1. П.В. Крашениников2 и М.Г. Масевич3 поддерживают иную точку зрения. Лично мы считаем, что самовольная постройка не является объектом недвижимости, и, применяя в пункте 1 статьи 222 ГК РФ этот термин, законодатель имел его фактическое, а не юридическое значение. Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. То есть самовольная постройка не отвечает такому признаку недвижимого имущества, как государственная регистрация прав на него. Б.М. Гонгало обосновывая свою точку зрения, утверждает, что если не признавать за самовольной постройкой статуса недвижимого имущества, то тогда «повисают в воздухе» все правила, содержащиеся в пунктах 2 и 3 статьи 222 ГК. Позволю себе с ним не согласиться. Говоря в этих пунктах о самовольной постройке, законодатель не называет ее недвижимым имуществом, и говорит, что суд может признать право собственности на самовольную постройку, а не на недвижимое имущество. Недвижимым имуществом самовольная постройка станет только с момента государственной регистрации права собственности на него, поскольку это, как мы уже говорили выше, является общим правилом, а законодатель в Указанное сочинение, стр. 16 Там же 3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). – М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997. Стр. 445 1 2 данном случае исключения из этого правила не сделал. Основное отличие самовольной постройки от вновь возведенного объекта недвижимого имущества заключается в том, что для придания статуса недвижимого имущества, для нее, кроме государственной регистрации, необходимо предварительное «разрешение» в виде решения суда о признании права собственности. Очень интересен довод В. Утки приведенный им в статье «Правовые последствия самовольной постройки»4. Он говорит, что поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки, то, по сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (статьи 8 и 129 ГК). При всей оригинальности довода господин Утка забывает, что изъятыми из оборота могут быть и некоторые объекты недвижимости. Как мы уже сказали, самовольная постройка не является недвижимым имуществом в юридическом смысле, хотя и является недвижимостью фактически, поэтому для придания юридического статуса недвижимого имущества, для нее, кроме государственной регистрации, необходимо дополнительно предварительное «разрешение» в виде решения суда о признании права собственности. 4 «Российская юстиция» №3, 1999 г.
