УТВЕРЖДЕНЫ распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 N1102-р
advertisement
УТВЕРЖДЕНЫ распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 N1102-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков I. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки". II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. III. Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; основание возникновения права аренды у арендатора; определение правомочий арендатора; срок, на который заключен договор аренды земельного участка; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. 1. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. 2. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. 3. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. 4. Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды – учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды). В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога. 5. Метод остатка Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок. 6. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок. ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА. ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: * сравнительный подход; * доходный подход; * затратный подход. В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются: - метод сравнения продаж; - метод выделения; - метод распределения. В рамках доходного подхода используются следующие методы: - метод капитализации земельной ренты; - метод остатка; - метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. 4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: * подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; * определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; * сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимостей или исключения из списка сравниваемых; * приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки. Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet (www.newdirect.ru, www.foreman.ru, www.dmrealty.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru и др.). В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения сопоставимого объекта за 1 га. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле: V = S х Vскорр , где: V рыночная стоимость земельного участка; S -площадь земельного участка (га); Vскорр - скорректированная стоимость 1 га земельного участка. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в марте 2004 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице № 6. Таблица 6. Характеристика объектов сравнения. Характеристики №1 №2 №3 №4 №5 Источник информации ооо "Тэрейн", тел. 755-65-11 ооо "Тэрейн", тел. 755-65-11 АН "АделантА", тел. 780-30-83 АН "Инком", тел. 363-10-40 АН "МИЭЛЬ", тел. 777-33-77 Местоположение Новорижске шоссе, 6 км от МКАД Дмитровское шоссе, 7 км от МКАД Балашихинский р-н Горьковскре шоссе, внешняяя сторона МКАД Ярославское шоссе, 10 км от МКАД Площадь участка, га 6,1 7 2 10 0,1884 Стоимость предложения, долл. 5 000 000 США 6 000 000 1 600 000 6 300 000 180 000 Стоимость предложения, долл. 819 672 США/га 857 143 800 000 630 000 955 414 Стоимость предложения, долл. 8 197 США/сотка 8 571 8 000 6 300 9 554 Передаваемые права Право аренды на Право аренды на 49 49 лет лет Право аренды на Право аренды на 49 49 лет лет Собственность Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Условия сделки Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Время продажи Выставлен на продажу в 03.04 г. Выставлен на продажу в 03.04 г. Выставлен на Выставлен на продажу в 03.04 г. продажу в 03.04 г. для строительРазрешенное ства торговоиспользование складского земельного участка комплекса для строитель-ства под строительпроизводственноство торговых складского комплекса площадей под строитель-ство торгового комплекса Выставлен на продажу в 03.04 г. для строитель-ства придорожного торгово-сервисного центра Наличие коммуникаций все центральные все центральные коммуникации коммуникации все центральные все центральные коммуникации коммуникации все центральные коммуникации Наличие ИРД есть есть есть нет - Сервитут: на участке проходит трубопровод, фактич. площадь участка под застройку 7,5 га Участок расположен вдоль Ярославского шоссе Дополнительная информация Характеристики есть 200 от Новорижского шоссе, отдельный съезд №6 №7 №8 №9 АН "МИЭЛЬ", Источник информации тел. 777-33-78 www. newdirekt.ru, АН "МИЭЛЬ" 922-01-23 www. newdirekt.ru, 774-58-62 Местоположение Куркинское шоссе Алтуфьевское шоссе г. Москва, Митино г. Москва, м. ПетровскоРазумовская, ул. Ангарская Площадь участка, га 0,7 2,7 0,185 0,26 Стоимость 1 300 000 1 650 000 500 000 475 000 предложения, долл. США Стоимость предложения, долл. США/га 1 857 143 611 111 2 702 703 1 826 923 Стоимость предложения, долл. США/сотка 18 571 6 111 27 027 18 269 Передаваемые права Право аренды на 49 лет Право аренды на Право аренды на 49 лет 49 лет Право аренды на 49 лет Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Условия сделки Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Время продажи Выставлен на продажу Выставлен на Выставлен на продажу в в 03.04 г. продажу в 03.04 г. 03.04 г. Разрешенное использование земельного участка для строительства многофункционального центра назначение не определено под строитель-ство и под строитель-ство эксплуатацию торговокомплекса под автосалон и развлекательного автотехцентр комплекса Наличие коммуникаций все центральные коммуникации все центральные коммуникации все центральные коммуникации все центральные коммуникации Наличие ИРД есть нет есть есть Участок расположен вдоль Куркинского шоссе Участок расположен в г. Участок Москве, на ул. Барышиха, расположен в 600 площадь строений по м от МКАД проекту 1500 кв.м. Дополнительная информация Выставлен на продажу в 03.04 г. Участок расположен в г. Москве, площадь строений по проекту 2500 кв.м. КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: 1. Переданные права на Объект; 2. Условия финансирования; 3. Условия продажи (чистота сделки); 4. Время продажи; 5. Целевое назначение объекта; 6. Местоположение; 7. Качественные характеристики объекта. При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки: Корректировка на различие в передаваемых правах. Вводится для объекта сравнения №5, т.к в результате сделки на данный объект передается право собственности. Корректировка определена на основе данных опубликованных в статье Е.Е. Яскевича "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области", размешенной на Интернет сайте: www.appraiser.ru. Таблица 7. Соотношение стоимости права аренды и стоимости права собственности на земельный участок коммерческого назначения. Расстояние от МКАД 1 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 Среднее значение стоимости прав аренды на 49 лет (тыс.долл./га.) 730,7 76,5 38,8 26,1 19,7 15,8 13,2 11,4 10,0 8,9 7,3 6,7 6,2 Среднее значение стоимость полных прав собственности (тыс.долл./га.) 884,4 84,5 41,7 27,5 20,5 16,4 13,6 11,6 10,1 9,0 7,4 6,7 6,2 Соотношение 0,826 0,91 0,93 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 0,99 1,0 1,0 Корректировка составила 0,826. Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. Корректировка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается. Корректировка на время продажи. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в марте 2004 г. При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки. Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен на территории строящегося делового и культурного центра на расстоянии 1 км от МКАД, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от МКАД и других шоссе. Корректировка на разрешенное использование. Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлтерами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров. Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые. Корректировка на наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется. Корректировка на наличие ИРД. Параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору различны, введение корректировки обоснованно. Корректировка на ограничения. В связи с тем, что в отношении земельного участка объекта сравнения № 4 установлен сервитут (на участке проходит трубопровод), что приводит к существенным затруднениям в использовании данного участка, а в отношении объекта оценки сведения об обременениях не зарегистрированы, т. о. введение корректировки обоснованно. Расчеты по определению рыночной стоимости 1 га Объекта оценки приведены в таблице № 8. Характер Площадь участка, га Цена предложения, долл. США Цена предложения, долл. США/га Цена предложения, долл. США/сотка Корректировка на передаваемые права Оцениваемый объект 1,2 №1 №2 №3 №4 №5 6,1 5 000 000 7 6 000 000 2 1 600 000 10 6 300 000 0,1884 №6 №7 №8 №9 0,7 1 300 000 1 857 819 672 857 143 800 000 630 000 955 414 143 2,7 1 650 000 0,185 0,26 611 111 2 702 703 1 826 923 8 197 8 571 8 000 6 300 9 554 18 571 6 111 27 027 18 269 1 1 1 1 0,826 1 1 1 1 180 000 500 000 475 000 Скор цена, долл. 819 672 857 143 800 000 630 000 789 172 1 857 143 611 111 2 702 703 1 826 923 Коррект на условия финансирования 1 1 1 1 1 Скор цена, долл./га 819 672 857 143 800 000 630 000 789 172 Условия сделки Кор на условия сделки Скор цена, долл./га Кор на время продажи Скор цена, долл./га Кор на площадь Поправка на местоположение Кора на разрешенное использование земельного Комм 1 1 1 1 1 857 143 Комм Комм Комм Комм Комм Комм 1 1 1 1 1 1 1 857 819 672 857 143 800 000 630 000 789 172 143 1 1 1 1 1 1 1 857 819 672 857 143 800 000 630 000 789 172 143 вверх вверх вверх вверх вниз вниз вверх вверх вверх вверх вверх вверх вверх вверх 0 0 0 0 2 702 703 Комм Комм 1 1 2 702 611 111 703 1 1 2 702 611 111 703 вверх вниз вверх вниз 1 826 923 Комм 1 1 826 923 1 1 826 923 вниз вверх вверх 0 611 111 0 участка Наличие коммуникаций Кор на наличие коммуникаций Наличие ИРД Кор на наличие ИРД Ограничения Кор на ограничения Итог газ, вода, элек есть нет Скор стоимость, долл./га Общая корректировка все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком все центр ком 0 0 0 0 0 0 0 0 0 есть 0 нет 0 вверх есть 0 нет 0 вверх есть 0 нет 0 вверх есть 0 7,5 га вверх вверх нет вверх нет 0 вверх есть 0 нет 0 0 1 857 819 672 857 143 800 000 630 000 789 172 143 вверх вверх вверх вверх вверх сопост Поскольку общая корректировка для объектов сравнения № 6 и 9 рыночной стоимости 1 га оцениваемого участка принимается равной данных объектов. Средняя стоимость за 1 га составляет Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная продаж 1 842 033 х 1,2 = 2 210 440 долл. США или 62 972 328 руб. нет вверх нет 0 вверх есть 0 нет 0 вниз 2 702 611 111 703 вверх вниз есть 0 нет 0 0 1 826 923 сопост составляет 0, значение средней стоимости 1 га 1 842 033 долл./га. методом сравнительных составляет: 4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации. В рамках доходного подхода существует несколько методов оценки, такие как, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В данном случае специалистами Оценщика было принято решение использовать в расчетах метод остатка. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку. Метод предполагает следующую последовательность действий: * расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений; * расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости; * расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений; * расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения; * расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА Потенциальный валовой доход определяется по формуле: Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки, S - площадь Объекта оценки. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ Здание, которое планируется возвести на оцениваемом участке, предполагается сдавать блоками, лестничная клетка, сан/узлы, проходы, лифты являются местами общего пользования, поэтому данную площадь необходимо исключить из общей площади при определении дохода от сдачи помещений в аренду. Из бесед с Заказчиком и из расчетов полезной площади по предоставленным Специалистам поэтажным планам, полезная площадь здания составляет 85% от общей площади. Таблица 9. Определение полезной площади. Наименование площадей Площадь, кв. м. Полезная площадь, кв. м. Торговые (автосалон) 1 150 978 Офисные 35 860 30 481 Технические 20 190 17 162 Общая площадь 57 200 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Арендная ставка для торговых помещений была определена на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, таких как "Гранд1", "Гранд2", "XL", "ZAR", "Крокус Сити Молл", "Мега1", "Твой дом", опубликованных на Интернет сайте www.arendator.ru. Величина ставок аренды в данных торговых центрах составляют от 500 $/кв. м./год до 3000 $/кв. м./год., и зависит от местоположения арендуемого помещения в торговом центре. Поскольку торговые помещения в рассматриваемом здании предусмотрены проектом на 1 этаже, ставка арендной платы принята на уровне 1800 $/кв.м./год с учетом НДС. Величина арендных ставок для технических этажей, в которых будут располагаться помеще-ния для обслуживания автомобилей, была определена также на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, для помещений расположенных в подземных этажах. Величина арендных ставок для офисных помещений, была определена на основе проведен-ного анализа о средних ставках на офисные помещения в данном районе. В рассматривае-мом районе располагается вновь построенный бизнес-центр "Кантри-парк", ставки аренды в котором составляют от 297 $/кв.м./год без учета НДС. Таким образом, ставка аренды для офисных помещений принята на уровне 300 $/кв.м./год с учетом НДС. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И НЕДОСБОРА ПЛАТЕЖЕЙ Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам: * постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов); * из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения. Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной пла-ты). Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.), который определяется на основе инфор-мации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого здания, на основе проведенного анализа, коэффициент от недозагрузки составит 25%. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.), который определяется на основе информа-ции о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данно-му виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохо-да. Коэффициент от неоплаты принимаем равным 0%, т.к. арендатор вносит обеспечитель-ный платеж. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА Действительный валовой доход с учетом коэффициента определяется следующим образом: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ Эксплуатационные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания). К постоянным расходам относятся: * налог на имущество; * арендная плата за землю; * страхование имущества. К переменным расходам относятся коммунальные платежи. Налог на имущество Налог на имущество составляет 2% от остаточной стоимости имущества без учета НДС. На баланс здание будет поставлено по сметной стоимости, которая без учета НДС составляет 49 394 121 долл. США. Налог на имущество составляет: 49 394 121 х 0,02 = 837 189 долл. США. Арендная плата за земельный участок Ежегодная арендная плата за земельный участок, по данным главного бухгалтера ООО "ООО" составляет 923 760 рублей в год. Ежегодная арендная плата в долларовом эквиваленте составляет (округленно): 32 426 долл. США. Страхование Договорами аренды, что арендаторы обязаны застраховать все движимое и недвижимое имущество арендодателя, находящееся в помещениях, в том числе сами помещения, от рис-ков утраты или повреждения, причиненных водой, пожаром, взрывом, кражей, террористи-ческим актом, а также в результате проведения работ по благоустройству помещений. Арен-датор обязан застраховать свою гражданскую ответственность от рисков, связанных с осу-ществлением деятельности в помещениях. В расчетах выплаты по страхованию имущества не учитываются, т.к. бремя по их оплате ложится на арендатора. Коммунальные платежи Коммунальные платежи включают в себя затраты на оплату электроэнергии, теплоснабже-ния, телефон и иную связь и оплачиваются арендатором дополнительно, поэтому комму-нальные платежи в расчетах не учитываются. Затраты на замещение и текущий ремонт Согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социальнокультурного назначения", в помещениях необходимо проводить текущий ремонт и замену изнашивающихся конструкций, коммуникаций и оборудования в среднем раз в 5 лет. Стои-мость ремонта определяется из анализа рынка строительных услуг и принимается из расчета 100 долл./кв. м. Стоимость ремонта и замещения составит: 57 200 х 100 = 5 720 000 долл. США. Годовое отчисление составит: 5 720 000 / 5 = 1 144 000 долл. США. Эксплуатационные расходы составляют: ЭР = 837 189 + 32 426 + 1 144 000 = 2 013 614 долл. США/год ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатацион-ных расходов) составляет: ЧОД = ДВД - ЭР. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Базовая формула расчета имеет следующий вид: ЧОДзд = V х Rзд, где V - стоимость улучшений земельного участка; Rзд - коэффициент капитализации для улучшений земельного участка. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Базовая формула расчета имеет следующий вид: ЧОДзем = ЧОД - ЧОДзд, где ЧОД - чистый операционный доход от всего объекта недвижимости; ЧОДзем - доход, приходящийся на земельный участок. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земельного участка. РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуата-ция является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы: * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода); * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала). В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора. Норма дохода на капитал Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя: * безрисковую ставку; * премию за различные виды рисков. Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвести-циям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный ин-вестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматривают-ся составляющие премии за риск: * премия за риск инвестирования в объекты недвижимости; * премия за низкую ликвидность; * премия за инвестиционный менеджмент. Расчет безрисковой ставки Как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигации Министерства Финансов со сроком погашения 31.03.30, равная 6,68 % - базовая для наших расчётов. Премия за риск Расчет премии за риск представлен в таблице № 10. Таблица 10. Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации динамичный Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1 1 1 Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный Ускоренный износ здания статичный Неполучение арендных платежей динамичный Неэффективный менеджмент динамичный Криминогенные факторы динамичный Финансовые проверки динамичный Неправильное оформление договоров аренды динамичный 1 1 1 1 1 1 1 Количество наблюдений 0 1 3 5 0 0 1 0 0 0 Взвешенный итог 0 2 9 20 0 0 7 0 0 0 Сумма 38 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 3,8 Величина поправки за риск (1 балл = 1%) 3,8% Премия за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле: П - премия за низкую ликвидность; Rб- безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году. На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,34%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Премия за инвестиционный менеджмент Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%. Норма дохода на капитал составляет: 6,68 + 3,8 + 3,34 + 2 = 15,82% или 0,1582. Норма возврата капитала Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала. Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данной оценке используется метод Хоскольда. Расчет производится по формуле Rвозвр норма возврата капитала; R ставка реинвестирования (ставка дисконтирования); k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)). Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их (например, положить на депозит в банк), получая доход по ставке Rб. Rвозвр = х 100% = 1,121 % или 0,01121. Ставка капитализации для улучшений Rул определяется как сумма нормы возврата капитала и нормы дохода (ставки дисконта) на вложенный капитал и составляет: Таким образом, ставка капитализации для улучшений составит: Rул = 0,1582 + 0,01121=0,16941. РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами. 1. Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка. 2. Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков. 3. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается. 4. Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции). В расчетах Специалисты использовали при определении коэффициента капитализации для земельного участка метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 6,68%. По методике, используемой Москомземом, региональный риск для Москвы и Московской области равен 3%. Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет -3,8%. Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит: Rзем = 6,68 + 3 + 3,8 = 13,480 % или 0,13480. ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Rзем - ставка капитализации для земельного участка. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА УЛУЧШЕНИЙ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ Сметная стоимость строительства рассчитана с помощью справочника американской фирмы "Marshall @ Swift". Таблица 11. Базовая стоимость строительства Наименование площадей Площадь, кв. м. Класс Качество Базовая стоимость, $/кв.м. Торговые (автосалон) 1 150 В хорошее 661,45 Офисные 35 860 В хорошее 1083,07 Технические 20 190 В хорошее 300 Общая площадь 57 200 Сметная стоимость строительства рассчитывается следующим образом: СМстр = С х Sобщ, где СМстр - стоимость строительства; С - базовая стоимость по сборнику; Sобщ - общая площадь объекта. Таблица 12. Расчет сметной стоимости строительства Наименование площадей Площадь, кв. м. Базовая стоимость, $/кв.м. Сметная стоимость, долл. США Торговые (автосалон) 1 150 661,45 760 668 Офисные 35 860 1083,07 38 838 890 Технические 20 190 300 6 057 000 Итого, долл. США 45 656 558 Под стоимостью строительства понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях. Для получения обоснованной стоимости строительства учитываются следующие виды затрат: дополнительные косвенные издержки; прибыль предпринимателя; налоги. Дополнительные косвенные издержки включают расходы, характерные для сопровождения строительства (страховка, реклама, аренда и т.п.) и определяются на основании рыночной информации по процентной норме от сметной стоимости строительства. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Согласно статье К.т.н. Яскевича Е. Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости", опубликованной в Ежемесячном информационно-аналитическом бюллетени рынка недвижимости "Rway" №97, апрель 2003 г. предпринимательская прибыль торгово-офисных помещений в районе МКАД, составляет порядка 35 %. Корректировка сметной стоимости строительства с учетом отличий мировых цен от цен Московского региона производится по следующей формуле: а ,b - доля "импортной" и "отечественной" составляющих в общем объеме строительных работ; Р - паритет доллара США на рынке строительной продукции; К - курс долл. США на дату проведения оценки. Р = Р' х к, где Р' - Паритет доллара США на рынке строительной продукции в Московской области на сентябрь 2003 г; к - коэффициент разницы в ценах СМР сентябрь 2003 г. и даты проведения оценки (30.03.2004 г.) по Сборнику "Индексы цен в строительстве" №45-2003 г. Таблица 13. Стоимости строительства улучшений земельного участка Показатель Значение Сметная стоимость строительства, долл. США $45 656 558 Доля "импортной" составляющей в общем объеме строительных работ 0,5 Доля "отечественной" составляющей в общем объеме строительных работ 0,5 Паритет долл. США на рынке строительной продукции в Московской области на сентябрь 2003 г. 6,263 Разница в ценах СМР сентябрь 2003 г. и даты проведения оценки (30.03.2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» №45-2003 г. 1,068 Курс долл. США на дату проведения оценки 28,4886 Скорректированная сметная стоимость строительства $28 188 167 Коэффициент, учитывающий косвенные издержки, 10% 1,1 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимательства, 35% 1,35 Стоимость строительства без учета НДС, долл. США $41 859 428 Коэффициент, учитывающий НДС, 18% 1,18 Стоимость строительства, долл. США $49 394 125 Таблица №14. Определение стоимости оцениваемого объекта методом остатка Показатель Значение Потенциальный валовый доход, ПВД , долл. $14 336 100 Коэффициент потери доходов от недозагрузки, К п.н 0,25 Коэффициент потери доходов от неоплаты, К п.о. 1 Действительный валовый доход, ДВД , долл. США $10 752 075 Эксплуатационные расходы, ЭР , долл. США $2 013 614 Чистый операционный доход ЧОД , долл. США $8 738 461 Стоимость улучшений на земельном участке, долл. США $49 394 125 Коэффициент капитализации для зданий R зд 0,16941 Доход, приходящийся на улучшения, долл. США $8 367 940 Доход, приходящийся на земельный участок, долл. США. $370 521 Коэффициент капитализации для земельного участка, R зем 0,1348 Стоимость земельного участка, долл. США $2 748 672 Стоимость земельного участка, руб. 78 305 828 р. 4.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице. Таблица 26. Данные по трем подходам оценки Подход Рыночная стоимость Затратный элементы затратного подхода применялись в рамках доходного подхода Сравнительный 62 972 328р. Доходный 78 305 828р. Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ). Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий: * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала: Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения Важность параметра оценки Численное значение Одинаковая важность 1 Умеренное превосходство 3 Значительное превосходство 5 Явное превосходство 7 Абсолютное превосходство 9 * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса) * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев. * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы. * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору. Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость сравнительный подход 62 972 328р. 0,6 37 783 397р. доходный подход 78 305 828р. 0,4 31 322 331р. Итоговая величина рыночной стоимости: Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей: 69 105 728р. . Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно): 69 106 000 (Шестьдесят девять миллионов сто шесть тысяч рублей). Cравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги "Экономика недвижимости", учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007. Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность). Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (куплипродажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе. Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [2] Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи 1. Качество прав 1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта 2. Условия финансирования 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств 3. Особые условия 3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие 4. Условия рынка 4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки 5. Местоположение 5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) 6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6. Физические характеристики 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки 7. Экономические характеристики 7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. 1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. 1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону. 1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объектаоценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки. 1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда: собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок. В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений. 2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты: 2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей. 2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки. 3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. 3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектамианалогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются. 3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи. 3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию. 4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки. 4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка. 4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости. 5. К факторам местоположения относятся: 5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей. 5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами. 5.3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта. 5.4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств. Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных. 6. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения. 6.1. К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований. Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод. Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем). 6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций. 6.3. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу). 6.4. Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды. Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен. Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство. 7. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта. 7.1. Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов. От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений. Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних. Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов. 7.2. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от нсдозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода. 8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. 8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектоманалогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя). 8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий). 8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности. 8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет. Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне». Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом [3]: корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам); последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается. Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках. Выделяют следующие единицы сравнения: 1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены): 1.1. цена за единицу площади участка: квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте; «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта; гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий; 1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов; 1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования; 2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения: 2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м); 2.2. цена за единицу объема строения; 2.3. цена за квартиру или комнату; 2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице); 3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода: метод моделирования рыночного ценообразования; метод сравнительного анализа сделок. Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения: или где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); fj — элемент сравнения; fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj. Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования. Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости [4] или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества [2]). Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов: анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов; определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости; разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения; расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка; применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения; анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий. Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже. Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки: техники количественного анализа; техники качественного анализа Техники количественного анализа: техники компенсационных корректировок цен; техники факторного анализа. Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога. Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости. Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей. Пример 19. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада — полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада — 4000 кв. м; цена реализации проданного склада — 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада — 3000 кв. м; юрисдикция оцениваемого склада — полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 кв. м, ставка дисконтирования — 25%. Решение: В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения; 1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 кв. м складского помещения: тыс. руб./кв. м, где 0,37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов) 2. Определим величину упущенной выгоды на 1 кв. м складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой: (0,125 – 0,112) · 2,68928 = 0,035 тыс. руб./кв. м, где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета. Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения. 3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого: тыс. руб. Корректировка цен в связи с различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученный покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента. Пример 20. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15. Решение: 1. Определим ежемесячный платеж по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту: 300 · 0,01321 = 3,964 тыс. руб., где 0,01321 — взнос на амортизацию одной денежной единицы на срок 10 лет при ставке 10% годовых при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов) 2. Определим текущую стоимость всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента: 3,964 · 61,9829 = 245,7 тыс. руб., где 61,9829 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке 15% годовых на срок 10 лет при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов) 3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого: P* = 245.7 + 200 = 445.7 тыс. руб. Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 54,3 тыс. руб. Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%). Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость. Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно. Решение: 1. Определим относительную величину корректировки на время продажи: 7 · 0,5 = 3,5 % 2. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого: P* =700/1,035 = 676,3 тыс. руб. Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 24,6 тыс. руб. Техники факторного анализа: техника парного сравнения цен сделок; техника построения трендов; техники линейной алгебры; техника множественного регрессионного анализа. Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения. Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости: Показатель Сделка, тыс. руб. 1 2 3 4 5 Дом с бассейном 850 940 880 910 910 Дом без бассейна 690 785 728 750 745 Разница 160 155 152 160 165 Решение: 1. Определим величину поправки: Среднее значение — 158,4 тыс. руб., медиана — 160 тыс. руб., мода — 160 тыс. руб., установленная поправка — 160 тыс. руб. 2. Определим стоимость объекта недвижимости: P* = 800 + 160 = 960 тыс. руб. Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора. Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости: Показатель Значение показателя Месяц от даты оценки 18 15 12 10 9 Сделка, тыс. руб. 240 240 270 270 280 Месяц от даты оценки 7 6 5 3 1 Сделка, тыс. руб. 300 310 330 330 335 Решение: 1. Определим регрессионные уравнения: Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 1. Рис. 1 Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности 2. Определим стоимость объекта недвижимости: с использование линейного тренда ≈348 тыс. руб.; с использование экспоненциального тренда ≈353 тыс. руб. Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения). Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Объект оценки Элемент сравнения Сделка, тыс. руб. Объект-аналог 1 2 3 4 5 185 142 164 175 195 Права Обрем. Обрем.. Полн. Полн. Обрем. Полн. Условия расчетов Рын. Льгот. Льгот. Рын. Льгот. Льгот. Особые условия Рын. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Рын. Время, мес. 0 0 0 0 4 0 Решение: 1. Определим систему уравнений: Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1): Объект Фактор Сделка, Права Условия Особые Время, мес. тыс. руб. Объект оценки расчетов условия 0 1 1 0 Объект 1 185 0 0 1 0 Объект 2 142 1 0 0 0 Объект 3 164 1 1 0 0 Объект 4 175 0 0 1 -4 Объект 5 195 1 0 1 0 Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов: Фактор Объект Сделка, тыс. руб. Объект оценки Права Условия расчетов Особые условия Время, мес. 0 1 1 0 Объект 1 185 0 -1 0 0 Объект 2 142 1 -1 -1 0 Объект 3 164 1 0 -1 0 Объект 4 175 0 -1 0 -4 Объект 5 195 1 -1 0 0 Таким образом, получаем следующую систему уравнений: P0 – p2 = 185 P0 + p1 – p2 – p3 = 142 P0 + p1 – p3 = 164 P0 – p2 – 4p4 = 175 P0 + p1 – p2 = 195 2. Решим систему уравнений: p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207 Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб. Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж. Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект Объект-аналог оценки 1 2 Сделка, тыс. руб. 3 4 5 710 620 540 760 570 Площадь, кв. м 60 70 65 45 80 55 Число комнат, шт. 4 4 4 3 3 3 Площадь земельного участка, 100 кв. м 24 24 24 12 12 12 Право собственности Полн. Полн. Полн. Полн. Обрем.* (-30) Полн. Условия финансового расчета Рын. Рын. Рын. Нерын. (+80) Рын. Нерын. (+60) Дата продажи, мес. 6 6 2 0 12 Транспортная доступность Лучше Аналог Аналог Аналог Аналог Нет Нет Нет Есть Есть Водопровод Есть *В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки. Решение: В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 4 5 Цена продажи, тыс. руб./кв. м 10,14 9,54 12,00 9,50 10,36 Корректировка на качество прав, тыс. руб./кв. м 0 0 0 0,375 0 Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м 10,140 9,540 12,000 9,875 10,36 Корректировка на условия финансирования, тыс. руб./кв. м 0 0 -1,778 0 -1,090 Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м 10,140 9,540 10,222 9,875 9,270 Корректировка на условия рынка, тыс. руб./кв. м 0.172 0.162 0.058 0 0.315 Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м 10,312 9,702 10,280 9,875 9,585 Корректировка на транспортную доступность -0,610 0 0 0 0 Корректировка на физические характеристики 0 0 0,578 0,578 0,578 Корректировка на сервис 0,405 0,405 0,405 0 0 Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м 10,107 10,107 11,263 10,453 10,163 Абсолютное итоговое значение корректировок -0,033 0,567 -0,737 0,953 0,523 1. Корректировка на качество прав. Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит: тыс. руб./кв. м, 2. Корректировка на условия финансирования По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2: по объекту 3: тыс. руб./кв. м, по объекту 5: тыс. руб./кв. м, 3. Корректировка на особые условия Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует. 4. Корректировка на условия рынка Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5: Таким образом, за год цена продажи 1 кв. м недвижимости данного типа выросла на 3,4%. Проведем корректировку цены продажи 1 кв. м, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам): по объекту 1: тыс. руб./кв. м, по объекту 2: тыс. руб./кв. м, по объекту 3: по объекту 5: тыс. руб./кв. м, тыс. руб./кв. м, 5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность) Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2: 10,312 – 9,702 = 0,61 тыс. руб./кв. м, 6. Корректировка на физические характеристики Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3: 10,280 – 9,702 = 0,578 тыс. руб./кв. м, 7. Корректировка на сервис (наличие водопровода) Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4: 10,280 – 9,875 = 0,405 тыс. руб./кв. м, 8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки. Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1): 60 · 10,107 = 606,42 тыс. руб./кв. м. Техники качественного анализа включают следующие техники: техника качественного сравнения цен; техника квалиметрического моделирования. Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок. При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4. Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж. Пример 26. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект оценки Сделка, тыс. руб. Объект-аналог 1 2 3 4 5 185 164 175 195 220 Право собственности Обрем. Обрем. Полн. Обрем. Полн. Обрем. Условия финансового расчета Рын. Льгот. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Особые условия Рын. Рын. Льгот. Рын. Рын. Рын. Время, мес. 0 0 0 -4 0 -4 Местоположение Хор. Сред. Сред. Хор. Хор. Хор. Физические характеристики Сред. Хор. Хор. Сред. Хор. Хор. Экономические характеристики Сред. Сред. Плох. Сред. Сред. Хор. Сервис Частич. Частич. Частич. Частич. Полн. Полн. Решение: В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. 1. Проведем «балльную» оценку превышения качества объекта оценки и объекта сравнения по какому-либо ценообразующему фактору над неким «базовым» объектом (минимальный балл равен 0): Объект оценки Элемент сравнения Сделка, тыс. руб. Объект-аналог 1 2 3 4 5 185 164 175 195 220 Право собственности 0 0 1 0 1 0 Условия финансового расчета 1 0 1 0 0 1 Особые условия 1 0 0 1 1 1 Время, мес. 1 1 1 0 1 0 Местоположение 1 1 0 1 1 1 Физические характеристики 0 0 1 0 1 1 Экономические характеристики 1 0 0 1 1 2 Сервис 0 0 0 0 1 1 Число балов 5 3 4 3 7 7 2. Проведем ранжирование объектов по сумме балов: Объект Сделка, тыс. руб. Число балов Объект-аналог 6 220 7 Объект-аналог 5 195 7 Объект оценки 185-195 5 Объект-аналог 1 185 4 Объект-аналог 3 164 4 Объект-аналог 4 175 3 Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от 185 до 195 в тыс. руб. Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков. Завершая рассмотрение сравнительного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. К недостаткам сравнительного подхода можно отнести: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Литература 1. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-00242. 2. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х. 3. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с. — ISBN 5-901-810-04-Х. 4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. — ISBN 5-7749-0045-2. 5. Виноградов Д. В. «Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика» ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 27 июля 2004 г. N 522-ПП О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ, И УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, во исполнение пункта 27 постановления Правительства Москвы от 01.06.2004 N 362-ПП "Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города Москвы за 2003 год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы" и пункта 2 постановления Правительства Москвы от 08.10.2002 N 842-ПП "Об участии собственников нежилых зданий в обеспечении развития и эксплуатации систем инженерной инфраструктуры города и о методике расчета размера платы за право аренды земельного участка при реконструкции нежилых зданий с увеличением их площади и изменении целевого назначения земельного участка", а также пополнения бюджета города Москвы Правительство Москвы постановляет: 1. Утвердить: - примерные формы договора и технического задания на оказание услуг по оценке стоимости земельных участков или прав их аренды при привлечении оценщиков (приложение 1); - Методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве (приложение 2) для проведения расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы в случаях проведения строительства (реконструкции) объектов нежилого назначения по инвестиционным контрактам, заключения договоров краткосрочной аренды земельных участков под строительство (размещение) объектов, совершения сделок ипотеки с правами аренды земельных участков, определения упущенной выгоды города за самовольное занятие земель, определения размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, не предназначенного для проведения строительства (реконструкции). 2. Департаменту земельных ресурсов города Москвы: 2.1. Начиная с III квартала 2004 года привлекать оценщиков к проведению оценок рыночной стоимости земельных участков или прав их аренды в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы об оценочной деятельности. 2.2. Обеспечить разработку состава, сбор и периодическое опубликование показателей исходной информации для проведения оценок рыночной стоимости земельных участков. 2.3. Производить расчеты стоимости платы за право на заключение договоров аренды в соответствии с Методикой (приложение 2). 3. Департаменту экономической политики и развития города Москвы учитывать предложения Департамента земельных ресурсов города Москвы по стоимости права на заключение договора краткосрочной аренды земельных участков, рассчитанной по Методике (приложение 2), при определении ее доли в сумме компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. 4. Считать утратившим силу постановление Правительства Москвы от 13.11.2001 N 1022-ПП "Об утверждении Методики расчета размера платы за право аренды земельного участка". 5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В. Мэр Москвы Ю.М. Лужков Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. N 522-ПП Договор оказания услуг по оценке N ______ г. Москва "__" _________ 200__ года Департамент земельных ресурсов города Москвы, именуемый в дальнейшем "Заказчик", в лице руководителя __________________, действующего на основании Положения, с одной стороны, и _______________________, именуемое в дальнейшем "Оценщик", в лице Генерального директора _______________________, действующее на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем: Статья 1. Предмет Договора 1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения Заказчика от "______" _________________ 200__ г. 1.2. По настоящему Договору Заказчик обязуется оплатить, а Оценщик обязуется по заданию Заказчика оказать в соответствии с техническим заданием (приложение 1 к Договору оказания услуг по оценке), являющимся неотъемлемой частью Договора, услуги по оценке рыночной стоимости объекта оценки, указанного в п. 1.3 настоящего Договора. 1.3. Сведения об объекте оценки: 1.3.1. Вид объекта оценки: земельный участок, относимый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу (вещам). 1.3.2. Место нахождения: ________________________________________________ 1.3.3. Кадастровый номер: _______________________________________________ Статья 2. Права и обязанности Сторон 2.1. Оценщик обязуется: 2.1.1. Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. 2.1.2. Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки. 2.1.3. Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки. 2.1.4. Предоставлять Заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается Оценщик в своем отчете. 2.1.5. Предоставлять по требованию Заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. 2.1.6. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором. 2.1.7. Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет. 2.1.8. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. 2.2. Оценщик имеет право: 2.2.1. Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. 2.2.2. Требовать от Заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки. 2.2.3. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки. 2.2.4. Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в отчете об оценке (далее - Отчет). 2.2.5. Привлекать по мере необходимости на договорной основе за счет собственных средств к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов, неся ответственность за действия привлеченных лиц как за свои собственные действия. 2.2.6. Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил представление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. 2.2.7. Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки. 2.3. Заказчик обязуется: 2.3.1. Представить всю необходимую документацию (информацию), которая необходима для выполнения Оценщиком условий настоящего Договора. 2.3.2. Обеспечить Оценщику условия для беспрепятственного исполнения им своих обязательств по настоящему Договору (доступ на объекты для осмотра, экспертизы, получение информации (документации), необходимой, по мнению Заказчика, для проведения оценки, а также иное содействие). 2.3.3. Принять относящиеся к его компетенции меры для получения Оценщиком по его запросу документов, материалов и информации, необходимых для оказания услуг по настоящему Договору. 2.3.4. Принять Отчет в порядке, установленном статьей 4 настоящего Договора. 2.3.5. Выплатить вознаграждение Оценщику за оказание услуг по Договору в соответствии со статьей 3 настоящего Договора. 2.4. Заказчик имеет право: 2.4.1. Требовать своевременного исполнения Оценщиком условий настоящего Договора. 2.4.2. Осуществлять контроль за исполнением Оценщиком условий Договора, не вмешиваясь в область профессиональной компетенции Оценщика. 2.4.3. Требовать от Оценщика и его сотрудников соблюдения конфиденциальности информации о Заказчике, ставшей им известной в связи с выполнением оценки имущества. Статья 3. Порядок расчетов 3.1. Стоимость услуг по настоящему Договору в соответствии со сметой (приложение 2 к Договору оказания услуг по оценке), являющейся неотъемлемой частью Договора, составляет ______________ (____________) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 18 (восемнадцать) процентов - ________________ (__________) рублей. 3.2. Заказчик выплачивает Оценщику аванс в размере 20 (двадцати) процентов от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего Договора, в том числе налог на добавленную стоимость, в срок не позднее чем по истечении 5 (пяти) дней со дня подписания Договора. Окончательный расчет будет произведен Заказчиком в течение 5 (пяти) дней со дня подписания Заказчиком акта в размере 80 (восьмидесяти) процентов от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего Договора. 3.3. Все платежи в рамках настоящего Договора осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет Оценщика, указанный в статье 11 настоящего Договора. Статья 4. Порядок сдачи-приемки услуг 4.1. Сдача-приемка оказанных Оценщиком услуг по настоящему Договору производится следующим образом: 4.2. В срок не позднее "___" ______________ 200___г. Оценщик представляет Заказчику акт сдачи-приемки услуг (далее - Акт) и результаты оказанных услуг в виде письменного Отчета, составленного в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 4.3. Заказчик в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения Отчета либо подписывает представленный Оценщиком Акт, который является основанием для окончательного расчета с Оценщиком в соответствии с порядком расчетов, определенным в статье 3 настоящего Договора, либо направляет в адрес Оценщика письменные мотивированные замечания к Отчету. 4.4. При наличии замечаний в соответствии с п. 4.3 настоящей статьи Оценщик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней их устранить и представить Заказчику новую редакцию Отчета. Статья 5. Действие Договора, его изменение и дополнение 5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. 5.2. Изменение и расторжение настоящего Договора возможны по соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. 5.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны Сторонами и скреплены печатями. Статья 6. Ответственность Сторон 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Заказчик и Оценщик несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6.2. Оценщик не несет ответственности за несоблюдение сроков оказания услуг согласно п. 2.1.1 настоящего Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.1-2.3.3 настоящего Договора. 6.3. Оценщик не несет ответственности за недостоверность информации, представленной ему: - Заказчиком; - уполномоченными на предоставление такой информации государственными и муниципальными органами, организациями и предприятиями, а также иными юридическими и физическими лицами. 6.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Статья 7. Порядок разрешения споров Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним и его толкованием, будут по возможности разрешаться Сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. Статья 8. Конфиденциальность Стороны обязуются обеспечивать конфиденциальность условий настоящего Договора, кроме случаев, когда: - Стороны по обоюдному согласию в письменной форме делают изъятия из настоящего Правила; - Стороны ссылаются на условия Договора при защите своих интересов в суде; - об отдельных условиях Договора в связи с необходимостью его исполнения информируются работники Оценщика; - Стороны могут информировать об условиях Договора своих адвокатов (доверенных лиц, представителей) и аудиторов. Статья 9. Заключительные положения 9.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре. 9.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с исполнением настоящего Договора, должно быть совершено в письменной форме и направлено в адрес лиц по реквизитам Сторон в соответствии со статьей 11 Договора. Допускается использование факсимильной связи и электронной почты с последующим направлением сообщения или уведомления почтовой связью. 9.3. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. Статья 10. Сведения о наличии лицензии и страховании гражданской ответственности Оценщика 10.1. Оценщик оказывает услуги, предусмотренные настоящим Договором, на основании лицензии N ________________________________, выданной Министерством имущественных отношений Российской Федерации сроком на 3 (три) года. 10.2. Гражданская ответственность Оценщика застрахована по договору страхования профессиональной ответственности оценщиков, заключенному с _____, период страхования - с ____________ Статья 11. Гарантии 11.1. В качестве обеспечения выполнения обязательств по Договору Заказчиком принимается банковская гарантия в сумме ___________% от общей цены Договора или иной вид обеспечения, предлагаемый Оценщиком, по согласованию с Заказчиком. 11.2. Сумма банковской гарантии, являющейся обеспечением надлежащего выполнения условий Договора (далее - Гарантия обеспечения выполнения Договора), подлежит выплате Заказчику в качестве компенсации за любые убытки, которые могут наступить вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Оценщиком своих обязательств по Договору. 12. Адреса, реквизиты и подписи Сторон Заказчик: Департамент земельных ресурсов города Москва, 115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ИНН: 7705031674 Наименование банка АКБ "Русский земельный банк", г. Москва, расчетный счет: 40603810900001300001, корреспондентский счет: 30101810700000000730 БИК: 044552730 Руководитель: __________________ (Ф.И.О. подпись) Приложение №1 к Договору. ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 1. Цель оценки. Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости участка N _____, находящегося по адресу _______________________________________________ 2. Объект оценки. Земельный участок N ___, находящийся по адресу _________________________, площадью ___ кв. м. 3. Дата оценки. Оценщик произведет расчет рыночной стоимости участка _________________ г. 4. Наиболее эффективное использование участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; - ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; - текущее использование земельного участка. Наиболее эффективное использование участка определено Заказчиком на основе _________________ и является _________________________________________ 5. Исходная информация для проведения оценки. _____________________________________________________________________ ____ 6. Объем работы. В соответствии с договоренностью между Заказчиком и Оценщиком объем работы, выполняемой Оценщиком, будет включать в себя следующие этапы (в зависимости от специфики земельного участка один или два из пунктов 6.1-6.3 могут быть неактуальны): 6.1. Определение стоимости земельного участка как незастроенного. Вне зависимости от того, является ли оцениваемый земельный участок предназначенным для осуществления нового строительства (реконструкции) или нет, необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного в соответствии с определенным наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка. 6.2. Определение стоимости улучшений земельного участка (для застроенных земельных участков). В соответствии с определенным наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка Оценщик рассчитает стоимость имеющихся улучшений земельного участка. В случае если улучшения противоречат наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, Оценщик рассчитает стоимость их сноса (утилизационная стоимость). 6.3. Определение стоимости единого объекта недвижимости. На данном этапе Оценщик определит стоимость единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и его улучшения, с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 6.4. Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с учетом его специфики. Рассмотрев применимость использования трех общепринятых подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный) и с применением данных, полученных в результате выполнения пунктов 6.1-6.3 настоящего Технического задания, Оценщик рассчитает рыночную стоимость объекта оценки. 7. Результат работы. По результатам выполненной работы Оценщик представит Заказчику отчет о проделанной работе, который будет включать: - отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки; - пояснительную записку с основными заключениями о характеристиках и стоимости участка. 8. Сроки выполнения работы. Оценщик обязуется выполнить согласованный объем работы в течение ________ дней после получения всей необходимой информации от Заказчика. 9. Особые условия. Заказчик и Оценщик заинтересованы в успешном выполнении настоящего проекта и будут прилагать совместные усилия по поиску и анализу необходимой информации. Оценщик будет своевременно извещать Заказчика о возможных трудностях с получением, анализом или применением необходимой информации. В случае отсутствия или невозможности получения необходимой информации Оценщик будет использовать допущения, основываясь на данных аналогичных проектов и собственном профессиональном опыте. Приложение №2 к Договору. СМЕТА (СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ) РАСХОДОВ НА ОЦЕНКУ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Статьи расходов Сумма Оплата труда Начисления на оплату труда Командировки и служебные разъезды Оплата транспортных услуг Оплата услуг связи Итого: Генеральный директор ____________________ ___________________ _______________________ М.П. Согласовано: Руководитель Департамента земельных ресурсов города Москвы _______________ Главный бухгалтер ______________ _______________ (____________) М.П. Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. N 522-ПП МЕТОДИКА РАСЧЕТА РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ 1. Общие положения. Настоящая Методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве (далее - право аренды) подлежит применению при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и является руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка. Методика не предназначена для расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве", под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве". Для определения размера платы за право аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в городе Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта, удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции, выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения, функциональное назначение проектируемого объекта. Если значение размера платы за право аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной Методикой, в пересчете на 1 га с учетом всех обременений меньше, чем значение стоимости, рассчитанное в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции) (пункт 4), то стоимость права аренды земельного участка устанавливается в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции). 2. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство зданий (сооружений). Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключать договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле: С = Суч. x Сср.п. x Кср.а. x Коп. x Кц. x Ку. - Со, где: С - размер платы за право аренды; Суч. - площадь земельного участка (в га); Сср.п. - средний размер платы (в тыс. руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне (таблица 1); Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2); Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка) (таблица 3); Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (таблица 4); Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (таблица 5); Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от 28.11.2000 N 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов". 3. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка в случаях изменения функционального назначения объектов, увеличения в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий (сооружений) или строительства нового здания (сооружения) на земельном участке, находящемся в аренде. Для получения разрешения на изменение функционального назначения объектов, увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий или сооружений или строительство нового здания (сооружения) и при наличии у собственника зданий (сооружений) договора аренды земельного участка арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений). Доплата подлежит уплате инвестором (застройщиком) арендодателю. Расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет. Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) зданий (сооружений). Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2. В случае если плата за право аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий (сооружений) в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями). В дополнительном соглашении о получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий (сооружений). 4. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции). Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельных участков по формуле: С = Суч. x Сср.п. x Кср.а. x Кп, где: С - размер платы за право аренды; Суч. - площадь земельного участка (га); Сср.п. - средний размер платы (в руб./га) за право аренды земельного участка в городе Москве на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне (таблица 1); Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2); Кп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации объектов и благоустройства территории. Для производственных, производственно-складских объектов и благоустройства территории (за исключением компенсационного озеленения) Кп = 0,7. В остальных случаях Кп = 1,0. 5. Порядок расчета недополученных городом средств от платы за право аренды в связи с самовольным занятием земельного участка. В случае выявления Государственной земельной инспекцией факта самовольного занятия земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы рассчитывает размер платы за право аренды земельного участка на период с момента выявления указанного факта до даты проведения расчета. Расчет производится в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2 настоящего приложения, с умножением на коэффициент корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка Ксам. (таблица 6). Таблица 1 ТАБЛИЦА СРЕДНИХ РАЗМЕРОВ ПЛАТЫ ЗА ПРАВО АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.06.2004 N территориаль ноэкономическо й зоны (согласно приложению к Закону города Москвы от 21.01.98 N 1) 1 Средние размеры платы за право долгосрочной (49 лет) аренды земельного участка (Сср.п.), тыс. руб./га в зоне в подзонах повышенной ценности (в границах согласно распоряжению Мэра Москвы от 25.09.98 N 980РМ) 2 3 1 270000 2 165000 330000 3 165000 4 165000 5 165000 6 200000 220000 7 200000 220000 8 200000 220000 9 200000 10 35000 50000 11 27000 45000 12 27000 45000 13 27000 45000 14 27000 15 27000 16 35000 17 35000 18 40000 19 25000 20 19000 21 15000 22 15000 23 15000 24 15000 30000 25 15000 30000 26 15000 30000 27 12500 30000 28 12500 30000 29 12500 30000 30 15000 30000 31 19000 30000 32 19000 33 19000 34 19000 35 12000 36 12000 37 11000 38 11000 45000 45000 35000 39 12000 40 12000 41 11000 42 11000 43 11000 44 11000 45 11000 46 11000 47 11000 48 11000 49 12000 50 12000 51 12000 52 12000 53 12000 54 12000 55 12000 56 12000 57 12000 58 12000 59 12000 60 12000 61 12000 62 12000 63 12000 64 12000 65 12000 66 12000 67 12000 68 12000 69 12000 Таблица 2 ЗНАЧЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРАВО КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ИЛИ ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА СРОК МЕНЕЕ 49 ЛЕТ (Кср.а.) Срок аренды Краткосроч ная аренда До 6 мес. включительно От 6 мес. до 12 мес. включительно От 12 до 18 мес. включительно От 18 мес. до 24 мес. включительно От 24 мес. до 30 мес. включительно От 30 мес. до 36 мес. включительно От 36 мес. до 42 мес. включительно От 42 мес. до Значение коэффициент а Кср.а. 0,054 0,108 0,153 0,204 0,241 0,289 0,320 0,366 Долгосрочн ая аренда 48 мес. включительно От 48 мес. до 54 мес. включительно От 54 мес. до 60 мес. От 5 лет до 15 лет включительно От 15 лет до 25 лет включительно Свыше 25 лет 0,391 0,434 0,820 0,945 1,000 Таблица 3 ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ, УЧИТЫВАЮЩЕГО ОТНОШЕНИЕ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ) НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ К ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (Коп.) В 1-9 территориальноэкономических оценочных зонах Значение коэффици ента (Р) <*> До 2,0 Значение коэффиц иента Коп. 1,0 Свыш е 2,0 0,5 x Р В 10-69 территориальноэкономических оценочных зонах Значение Значение коэффиц коэффиц иента иента (Р) <*> Коп. До 1,0 1,0 Свыш Р е 1,0 Условные обозначения, принятые в таблице 3: <*> 3начение коэффициента, характеризующего плотность застройки (Р), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв. м) к площади земельного участка (кв. м): Р = (Пон + Поп x 0,5)/Суч, где: Пон - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв. м); Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв. м); Суч - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв. м). Таблица 4 ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (Кц.) Целевое назначение объекта 1 2 1 Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстровозводимы х конструкций (торговые павильоны) общей Значение коэффициента (Кц.) при месторасположении земельного участка в 1-9 в 10-69 территориальнотерриториальноэкономических экономических оценочных зонах оценочных зонах 3 4 1,8 3,5 2 3 4 5 6 7 8 площадью до 10 кв. м включительно, за исключением киосков и палаток Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции, театральных касс, ремонта обуви, ремонта часов Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимы х конструкций общей площадью от 11 до 50 кв. м включительно Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимы х конструкций общей площадью от 51 до 100 кв. м включительно Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимы х конструкций общей площадью от 101 до 200 кв. м включительно Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимы х конструкций общей площадью свыше 200 кв. м, капитальные объекты торговли Кафе, рестораны, бары, казино Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслужива ния Гаражи и автостоянки 1,6 3,0 1,4 2,5 1,2 2,0 1,0 1,5 1,1 1,5 1,0 1,5 1,0 1,0 9 1 0 1 0 а Жилые дома, коттеджи, за исключением индивидуальной жилой застройки Производственноскладские объекты, производственные объекты, благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения) Объекты гостиничного хозяйства 1,0 1,3 0,7 0,7 0,5 0,5 Примечание к таблице 4. В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц. определяется по следующей формуле: n Кц. = (SUM (Кц(i) х По(i)/По, i=1 где: Кц(i) - коэффициент, соответствующий i-му функциональному назначению объектов; По(i) - общая площадь объектов, соответствующая i-му функциональному назначению; По - общая площадь объектов (кв. м). Таблица 5 ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ МАГИСТРАЛЕЙ ОБЩЕГОРОДСКОГО ЗНАЧЕНИЯ, СТАНЦИЙ МЕТРО ИЛИ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫХ СТАНЦИЙ (Ку) Месторасположение земельного участка При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе до 50 м При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе 50-100 м При месторасположении земельного участка от станции Значение коэффициента (Ку) Для Для иных объектов объектов торговли, кафе, ресторанов, баров, казино 1,5 1,1 1,2 1,1 1,1 1,1 метро, ж/д станции или вокзала в радиусе 100-150 м При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе свыше 150 м 1,0 1,0 Примечание к таблице 5. Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1,2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Академика Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога. Таблица 6 ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПЛОЩАДИ САМОВОЛЬНО ЗАНЯТОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (Ксам.) Площадь самовольно занятого земельного участка До 10 кв. м Значение коэффициента (Ксам.) в 1-9 в 10-69 территориально террито риальн экономических ооценочных эконом зонах ически х оценоч ных зонах 1,1 2,5 От 11 до 50 кв. м 1,1 2,0 От 51 до 100 кв. м 1,1 1,5 Свыше 100 кв. м 1,0 1,0