Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской
advertisement
Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по спорам в сфере земли, недвижимости и строительства Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 08 октября 2013 г. Дата публикации на сайте ВАС РФ: декабрь 2013 Дело № 3463/13 (№ А35-803/2012) Истец: Общество с ограниченной ответственностью «Дайлес»; Ответчик: Комитет по управлению имуществом Курской области; Суть спора: На основании решений Комитета между Комитетом и закрытым акционерным обществом «Стройинком» заключены договоры аренды двух смежных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства самостоятельных объектов недвижимости (далее - участки №1 и №2). Между обществом «Стройинком» и Истцом были заключены два соглашения об уступке прав и обязанностей по указанным договорам аренды, в результате которых Истец стал новым арендатором участков. На основании протокола о результатах проведения аукциона между Комитетом и Истцом заключен договор аренды третьего участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена (далее - участок №3). В связи с тем, что данные три участка являются смежными, Истец обратился в Комитет с заявлением о принятии решения об объединении трех участков с образованием одного, предоставлении образованного участка в аренду обществу для завершения строительства, ведущегося на каждом из участков, с расторжением ранее заключенных договоров аренды. Решением Комитет отказал в объединении участков, мотивировав отказ тем, что такое объединение сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком. Считая оспариваемое решение комитета не соответствующим пункту 1 статьи 11.2, статьям 11.3 и 11.6 Земельного кодекса РФ и нарушающим его права, общество обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК с заявлением о признании решения незаконным, о возложении на комитет обязанности принять решение об образовании земельного участка из трех смежных и предоставлении в аренду обществу образуемого земельного участка сроком на три года. Суды трех инстанций согласились с доводами Истца о необходимости объединения трех земельных участков, требования были удовлетворены в полном объеме. Не согласившись с судебными актами, разрешившими дело, Комитет (Ответчик) обратился с заявлением о пересмотре в порядке надзора. Позиция Президиума ВАС РФ: При названных обстоятельствах Президиум ВАС посчитал, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Возможное направление формирования судебной практики: Президиум ВАС отметил, что рассмотрев заявленные требования по правилам главы 24 АПК, суды нарушили нормы процессуального права. В связи с тем, что порядок определения арендной платы за каждый из участков различен, заявление Истца об объединении участков фактически направлено на изменение условий аренды. В свою очередь решение комитета об объединении смежных участков или отказе в 2 таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды, следовательно, оспаривание такого решения должно осуществляться по общим правилам искового производства. Кроме того, Президиум ВАС посчитал объединение трех участков в рассматриваемом случае невозможным ввиду того, что каждый из участков предоставлялся в аренду на определенных различных между собой условиях (в том числе различен порядок определения арендной платы для каждого участка), а согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование, арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена. Таким образом, при объединении трех смежных участков новым договором должна быть установлена единая процедура определения размера арендной платы за пользование единым участком, что невозможно в рассматриваемом случае по причине различных оснований предоставления трех смежных участков в аренду и установленных различных порядков определения размера платы за пользование каждым из них. Кроме того, сроки действия договоров аренды трех участков различны. В случае объединения смежных участков, между Обществом и Комитетом должен быть заключен новый договор аренды с новым сроком его действия, единым для объединенного участка, что позволит избежать аукциона на право заключения договора аренды на новый срок после окончания срока действия договора аренды земельного участка №3. На основании изложенного, Президиум ВАС посчитал, что отказ Комитета в объединении трех смежных земельных участков соответствует действующему законодательству.* Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 08 октября 2013 г. Дата публикации на сайте ВАС РФ: декабрь 2013 Дело № 5257/13 (№А07-5384/2012); Истец: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан; Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Ресурс»; Суть спора: В 2006 году между министерством и обществом «Центр малого бизнеса» (далее – доверительный управляющий) заключен договор о передаче государственного имущества – пионерского лагеря, в доверительное управление до 2011 года. Несмотря на то, что в соответствии с условиями договора обязанность по государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление лежала на доверительном управляющем, передача объекта не была зарегистрирована. В 2011 году министерство письмом уведомило доверительного управляющего о прекращении действия договора доверительного управления и предложило возвратить пионерский лагерь. Общество «Центр малого бизнеса» требование министерства не исполнило, в связи с чем министерство обратилось в суд с иском о выселении доверительного управляющего из спорного имущества (дело №А07-15522/2011). Решением суда по указанному делу в удовлетворении требований министерства было отказано. В качестве основания отказа суд указал, что договор доверительного управления не был зарегистрирован, а потому он в силу положений пункта 3 статьи 1016 ГК РФ является 3 недействительным, а также то, что спорные объекты недвижимости переданы доверительным управляющим в аренду третьему лицу – ООО «Бизнес-Ресурс». Полагая, что у ООО «Бизнес-Ресурс» (далее - Ответчик) отсутствуют законные основания пользования спорными объектами недвижимости, министерство обратилось в суд с иском об истребовании из его незаконного владения спорных объектов. Решением суда первой инстанции исковые требования министерства удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции названные судебные акты отменил, в удовлетворении иска министерства отказал. Суд кассационной инстанции счел, что срок исковой давности по данному делу начал течь с момента заключения договора доверительного управления, то есть с 2006 года, следовательно, истек к моменту подачи иска. Не согласившись с выводами суда кассационной инстанции об истечении срока исковой давности, министерство обратилось в Высший арбитражный суд Российской Федерации с заявлением об отмене данного Постановления. Позиция Президиума ВАС РФ: Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум посчитал, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене как нарушающий единообразие судебной практики. Возможное направление формирования судебной практики: Президиум ВАС указал, что при отсутствии регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от министерства правомочия сдачи имущества в аренду, а арендатор по такому договору аренды в свою очередь – правомочие аренды недвижимого имущества. В связи с этим владение Ответчика спорным объектом неправомерно. Требование министерства к Ответчику является виндикационным, срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течь с момента, когда министерство узнало о том, кто является надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Президиум ВАС разъяснил, что в рассматриваемом споре срок исковой давности начал течь с 19.01.2012, то есть с момента привлечения общества «Бизнес-Ресурс» к участию в деле А07-15522/2011. Таким образом, на момент обращения министерства в суд с иском к обществу «Бизнес-Ресурс» срок исковой давности не истек.* Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 01 октября 2013 г. Дата публикации на сайте ВАС РФ: декабрь 2013 г. Дело № 3914/13 (№А06-7751/2010); Истец: Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области; Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «ПОЛИ-СЭТ-Инвест»; Суть спора: Агентство обратилось в суд с иском к Ответчику о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Во исполнение указанного решения выданы исполнительные листы, возбуждено исполнительное производство. Вместе с тем между Ответчиком и обществом ПКФ «СЭТ» заключен договор перенайма, в соответствии с условиями которого последний обязался принять права и обязанности по 4 договору аренды земельного участка. Письмом Ответчик уведомил Агентство о заключении договора перенайма. В порядке статьи 48 АПК Агентство вновь обратилось в суд с заявлением о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником – обществом ПКФ «СЭТ». Определением суда в удовлетворении заявления отказано. Судом апелляционной инстанции определение суда оставлено без изменения. Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из того, что замена стороны ее правопреемником возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами. Суды, исходя из буквального толкования условий договора перенайма, пришли к выводу, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения. Не согласившись с судебными актами, Агентство подало заявление об их пересмотре в порядке надзора. Основания рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: Президиум ВАС посчитал, что при таких обстоятельствах определение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение. Возможное направление формирования судебной практики: Отменяя судебные акты, Президиум ВАС указал, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом к новому арендатору переходят не только все права, но и обязанности по договору. В частности, арендодатель сохраняет право требовать уплаты всех обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Также Президиум ВАС отметил, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Судами не был исследован вопрос распределения прав и обязанностей в соглашении о замене стороны в договоре аренды, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение ее на нового арендатора. Отдельно Президиум ВАС подчеркнул, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.* Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 24 сентября 2013 г. Дата публикации на сайте ВАС РФ: декабрь 2013 г. Дело № 4606/13 (№ А75-4586/11); Истец: Администрация города Сургута; Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Спецкомтрест»; 5 Суть спора: Администрация от имени муниципального образования заключила с Ответчиком инвестиционный контракт на строительство объекта общей площадью 600 кв.м. По условиям контакта общество обязалось перечислять финансовые средства администрации на развитие инженерной инфраструктуры города в сумме 1 200 000 руб., составляющей 10% от стоимости объекта строительства. Положениями контракта предусмотрено, что при изменении фактической площади объекта строительства по данным обмера БТИ стороны производят окончательный расчет (доплату или возврат денежных средств). Во исполнения указанных положений контракта Общество перечислило администрации 500 000 руб. В целях исполнения инвестиционного контракта Администрация передала Обществу в аренду земельный участок, однако после истечения срока указанного договора аренды администрация отказала обществу в предоставлении данного участка на новый срок для окончания строительства объекта. Мотивирован отказ был тем, что данный участок попадает на территорию защитных лесов и расположен в зоне городских лесов, выделенной для сохранения и использования существующих массивов городских лесов, создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и организации мест отдыха населения. Поскольку дальнейшее исполнение контракта оказалось невозможным, Общество обратилось в Администрацию с предложением о перерасчете 10% стоимости объекта исходя из площади 0 кв.м., а также о расторжении контракта. Администрация же направило Обществу уведомление с предложением перечислить оставшиеся 700 000 руб. на развитие инженерной инфраструктуры города. Поскольку оплата не была произведена, Администрация обратилась в суд с иском о взыскании 700 000 руб. задолженности по инвестиционному контракту. Решением суда требования удовлетворены. Судом кассационной инстанции решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции, оставленном без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требований Администрации отказано. Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил, иск удовлетворил. Суд квалифицировал инвестиционный контракт как непоименованный в ГК РФ договор, расценив при этом условие контракта об обязанности Общества уплатить Администрации денежные средства как принятие Обществом обязанности совершить пожертвование в пользу муниципального образования. Ссылаясь на позицию ВАС, изложенную в Постановлениях Президиума ВАС от 11.10.2011 № 5495/11 и от 03.04.2012 № 17043/11, суд пришел к выводу, что отсутствие объекта строительства не отменяет обязанности Общества по уплате денежных средств на развитие инженерной инфраструктуры города. Не согласившись с выводами суда кассационной инстанции, Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд с заявлением о пересмотре в порядке надзора. Позиция Президиума ВАС РФ: Президиум ВАС посчитал, что при названных обстоятельствах обжалуемый акт нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Администрации – оставлению без изменения. Возможное направление формирования судебной практики: Президиум ВАС не согласился с квалификацией судом кассационной инстанции обязанности по внесению взноса на развитие инфраструктуры города как пожертвование в пользу муниципального образования. Президиум ВАС указал, что такая обязанность была обусловлена не стремлением Общества осуществить дарение денежных средств в общеполезных целях, а строительством Обществом объекта недвижимого имущества, следствием которого является 6 увеличение нагрузки на инфраструктуру города и необходимость формирования в бюджете муниципального образования доходов, направляемых на развитие инфраструктуры. Кроме того, положения инвестиционного контракта, определяющие зависимость взноса от площади возводимого объекта, свидетельствуют о том, что спорная обязанность по внесению взноса была поставлена сторонами контракта в зависимость от факта создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимого имущества. Президиум ВАС сделал вывод о том, что поскольку Администрация отказала Обществу в предоставлении земельного участка для окончания строительства объекта, у суда не имелось оснований для удовлетворения ее требований о взыскании с Общества 700 000 на развитие инфраструктуры города. Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 24 сентября 2013 г. Дата публикации на сайте ВАС РФ: декабрь 2013 г. Дело № 17867/12 (№ А41-30054/11); Заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Эрликом групп»; Орган, чьи действия оспариваются: ФБУ «Кадастровая палата» по Московской области; Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: федеральное государственное учреждение культуры «Государственный музей-усадьба «Архангельское» (далее – музейусадьба «Архангельское»), Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Управление лесного хозяйства по Московской области и г.Москва, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, федеральное государственное учреждение «Санаторно-курортный комплекс «Подмосковье» Министерства обороны Российской Федерации; Суть спора: В 2004 году по итогам лесного конкурса, проведенного на основании распоряжения Министерства экологии и природопользования Московской области, между Заявителем и ФГУ «Истринский лесхоз» заключен долгосрочный договор аренды земельного участка лесного фонда для культурно-оздоровительных целей, категория земель «земли лесного фонда». Впоследствии в порядке приведения в соответствие с новым Лесным Кодексом РФ названного договора, между Мослесхозом и Заявителем заключен новый договор аренды лесного участка. Данный земельный участок находится в охранной зоне памятника истории и культуры – ансамбля усадьбы «Архангельское», однако по результатам лесного конкурса земельный участок передавался Обществу без обременения особым режимом использования земли (территория памятника истории и культуры). В ходе переноса сведений из базы данных Единого государственного реестра земель в государственный кадастр недвижимости в части сведений об обременениях земельного участка ошибочно были исключены сведения об обременениях особым режимом использования земли ряди земельных участков, в том числе спорного земельного участка. Впоследствии в рамках исправления данных технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости восстановлены ранее содержащиеся сведения – в частности, восстановлены сведения об обременении спорного земельного участка – «Особый режим использования земли. Территория памятника истории и культуры – ансамбля усадьбы «Архангельское». Не согласившись с указанными действиями Кадастровой палаты, Общество обратилось в суд с требованиями о признании их незаконными. 7 Суды трех инстанций согласились с доводами Заявителя и удовлетворили заявленные требования. Суды исходили из того, что спорный земельный участок отнесен к категории «земли лесного фонда», доказательства перевода участка в категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов (земли историко-культурного назначения)» и внесения указанных изменений в ГКН отсутствуют. Суды также пришли к выводу, что Кадастровой палатой не соблюден установленный порядок внесения исправлений в кадастровые сведения при обнаружении технической ошибки. Так, в кадастровом деле отсутствуют необходимые для исправления технической ошибки документы (протокол выявления ошибки, решение об исправлении, или судебный акт). Учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу в долгосрочную аренду без обременения особым режимом использования земли, а также то, что Кадастровой палатой не был соблюден порядок исправления технической ошибки, суды сочли, что права Общества как арендатора были нарушены. Не согласившись с выводами судов трех инстанций, ФГБУ «Государственный музей-усадьба «Архангельское» подало надзорную жалобу. По мнению ФГБУ «Государственный музейусадьба «Архангельское» оспариваемые действия не нарушают права арендатора, так как направлены на восстановление сведений, содержащихся в ГКН на момент заключения обществом договора аренды земельного участка, кроме того обществом пропущен срок для обжалования действий, так как обществу стало известно об обременении с момента заключения договора аренды с Мослесхозом в 2008 году. Позиция Президиума ВАС РФ: Президиум ВАС посчитал, что при названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Возможное направление формирования судебной практики: Отменяя судебные акты нижестоящих судов, Президиум ВАС указал, что границы территории памятника истории и культуры – ансамбля усадьбы «Архангельское» как земель историкокультурного назначения и его зоны охраны утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 № 388 «О мерах по сохранению и дальнейшему использованию комплекса памятников истории и культуры усадьбы «Архангельское» в Московской области», постановлением № 156/18, и остаются неизменными с 2001 года. Постановлением № 156/18 Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по Московской области было поручено обеспечить внесение изменений в документы кадастрового учета в отношении территории памятника истории и культуры–ансамбля усадьбы «Архангельское» и зон его охраны, которые и были впоследствии внесены в ГКН. При этом наличие или отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости о нахождении спорного земельного участка в границах территории памятника истории и культуры–ансамбля усадьбы «Архангельское» или зоне охраны памятника не влияет на факт существования указанной территории данного памятника и его зоны охраны в границах, установленных постановлением № 156/18. Вывод судов о том, что на спорный земельный участок не может быть распространен в виде обременения правовой режим, установленный для земель историко-культурного назначения, так как он отнесен к категории «земли лесного фонда», не основан на нормах законодательства, так как процедура перевода земель из одной категории в другую была введена после принятия постановления № 156/18 и заключения договора аренды в 2004 году. Кроме того, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ, ограничения прав на землю в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории и культуры, устанавливаются независимо от категории земель, к которой отнесен соответствующий земельный участок. Данный вывод соответствует правовой 8 позиции Верховного суда РФ, который в определении от 28.04.2010 № 4-Г10-11 по делу о признании недействующим пункта 1 постановления № 156/18 указал на допустимость использования участков леса для охраны памятников без перевода соответствующих участков в иную категорию земель. Таким образом, Президиум ВАС сделал вывод, что отнесение земельного участка к землям лесного фонда не означает, что правовой режим особо охраняемых территорий и объектов не должен применяться к такому участку, если он установлен в отношении этого участка в соответствии с законодательством. Следовательно, действия Кадастровой палаты по внесению изменений в сведения ГКН об обременениях спорного земельного участка не нарушают права Общества как его арендатора. Помимо указанного, Президиум ВАС обратил внимание, что общество, победив в 2004 году в конкурсе на заключение договора аренды спорного земельного участка, поручило провести работы по установлению в натуре границ этого участка. По результатам данных работ было изготовлено землеустроительное дело, в одном из разделов которого содержалась информация о нахождении участка в зоне охраны памятника истории и культуры – ансамбля усадьбы «Архангельское». Следовательно, данная информация стала известна Обществу еще в 2004 году. Общество подписало договор аренды без каких-либо возражений относительно указанного статуса земельного участка и в последующем не оспаривало заключенные договоры аренды. Таким образом, действия Кадастровой палаты не могут нарушать права арендатора, так как не оказывают влияния на объективный факт нахождения спорного земельного участка в зоне охраны памятника истории и культуры, ввиду чего оснований для удовлетворения требований Заявителя не имеется.* *Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
