НСО 8 Оценка отчуждаемого для государственных нужд
advertisement
Стандарт оценки НСО 8 «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1. Настоящий стандарт оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (далее - стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе», государственными и международными стандартами оценки обязателен для применения на территории Республики Казахстан. 2. Размер возмещения убытков собственнику или землепользователю земельного участка возмещаются в полном размере. При определении стоимости возмещения в соответствии со статьей 166 Земельного Кодекса РК в нее включаются: 1) стоимость земельного участка или права землепользования; 2) рыночная стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения; 3) стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции; 4) все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием земельного участка на момент прекращения права собственности или землепользования, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами; 5) упущенная выгода. 3. Стоимость земельного участка или иного недвижимого имущества, отчуждаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, определяется независимым оценщиком на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд. По требованию собственника отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, направляемому в исполнительный орган, в случае возникновения спора по результатам оценки должна проводиться повторная оценка стоимости отчуждаемого для государственных нужд имущества на дату выплаты возмещения. Повторная оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества не может осуществляться оценщиком, проводившим первоначальную оценку имущества. В случае, если с момента оценки до подписания договора о выкупе земельного участка пройдет более шести месяцев, в обязательном порядке проводится повторная оценка земельного участка и иного недвижимого участка изымаемого для государственных нужд. 4. В настоящем стандарте использованы следующие термины и определения: стоимость изъятия - нерыночный вид стоимости убытков нанесенных собственнику в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; убыток - денежная оценка имущественного ущерба, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). ущерб - вред причиненный имуществу (имущественный ущерб), и личности (повреждение здоровья, моральный вред); вред - ухудшение материального или морального положения субъекта и его прав; реальный ущерб - расходы, которые собственник уже реально произвел к моменту возмещения убытков, либо которые еще будут им произведены для восстановления нарушенного права, т.е. будущие расходы. К реальному ущербу относится также неустойка (штраф, пеня), которую собственник имущества обязан уплатить в связи с неисполнением своего обязательства, в результате изъятия его земельного участка; упущенная выгода - доходы, которые получил бы собственник (арендатор) земельного участка при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены; рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения; нерыночная база - принципы оценки стоимости отличные от рыночной базы, которые основываются на соображениях экономической полезности или функциях имущества, а не на его способности быть купленным участниками рынка или эффектов необычных или нетипичных условий рынка; кадастровая стоимость – стоимость нерыночной базы, установленная в процессе государственной кадастровой оценки недвижимости, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством Республики Казахстан, регулирующим проведение кадастровой оценки земельных участков; 5. Оценке стоимости объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами: Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года; Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»; Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе»; стандартом оценки НСО 1 «Требования к договору на оценку, ее проведению и составлению отчета»; стандартом оценки НСО 2 «Базы и типы стоимости»; стандартом оценки НСО 5 «Оценка стоимости объектов нематериальных активов»; стандартом оценки НСО 7 «Оценка стоимости недвижимого имущества»; Методическими указаниями по оценке недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд; Международными стандартами оценки и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан. 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ 6. Стоимость земельного участка или права землепользования, приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству, в связи с чем рассчитывается кадастровая стоимость по текущим базовым ставкам, устанавливаемым местными представительными органами в соответствии с действующим законодательством. При неполной оплате суммы за земельный участок, проданный государством в рассрочку, и изъятии его при принудительном отчуждении для государственных нужд цена отчуждаемого земельного участка определяется в размере выплаченной государству суммы с учетом изменения ее стоимости за период с момента продажи. 7. Стоимость земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданскоправовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда. Для оценки компенсации ущерба применяется метод индексации затратного подхода. В качестве индексов приведения первоначальной стоимости к текущей дате оценки применяются средние годовые ставки депозитов банков второго уровня, либо индексы увеличения кадастровой стоимости за период владения земельным участком. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его текущей кадастровой (оценочной) стоимости. 8. Размер компенсации стоимости или землепользования земельного участка, рассчитанный методом кадастровой оценки или индексации первоначальной стоимости не должен превышать ее рыночной стоимости, которая в обязательном порядке определяется независимой оценочной организации по правилам, установленным в Стандарте НСО 7 «Оценка стоимости недвижимого имущества». 9. Стоимость земельного участка, выделенного государством безвозмездно, предоставленного под жилищное строительство, садоводство, дачное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой или садовый дом, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. 10. Стоимость зданий, сооружений, передаточных устройств и многолетних насаждений, расположенных на изымаемом земельном участке, определяется затратным подходом методом укрупненных обобщенных показателей с использование Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), нормы которых установлены в национальной валюте. Для определения рыночной стоимости улучшений из полной восстановительной стоимости, рассчитанной по УПСС, должен вычитаться физический износ, определенный в соответствии с правилами установленными в Стандарте НСО 7 «Оценка стоимости недвижимого имущества». 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ СОБСТВЕННИКУ ИЛИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЮ В СВЯЗИ С УТРАТОЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 11. Стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка определяется по платежным документам собственника, в которых указан размер произведенных затрат на освоение мелиоративных земель и внесение удобрений. В случае отсутствия платежных документов стоимость затрат связанных с освоением земельного участка их стоимость оценивается по нормативам капитальных вложений. 12. Под убытками, связанными с изъятием земельного участка, подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено. Размер реального ущерба определяется на основании платежных документов, представленных собственником или при их отсутствии по среднерыночным ценам на подобные расходы (услуги) (транспортные услуги на переезд, услуги риэлтора, услуги на регистрацию приобретаемого, взамен изъятого для государственных нужд, имущества и т.д.). 13. Размер убытков, которые несут собственник и землепользователь недвижимого имущества, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения: сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в соответствии с установленным законодательным актом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств по достоверным и официальным данным в порядке, предусмотренном действующим законодательством; сумм недополученных доходов обладателей прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено. 14. Для определения размера убытков, причиненных обладателям прав на недвижимое имущество, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами осуществляется анализ действующего законодательства Республики Казахстан и договоров, заключенных обладателями прав на недвижимое имущество с третьими лицами на предмет: установления видов и размера обязательств, которые понесут обладатели прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд; установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество не получили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд. 15. Определение упущенной выгоды - расчет размера неполученного дохода, который это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, осуществляется на базе анализа финансово-хозяйственной деятельности собственника или негосударственного землепользователя. В результате анализа выявляется состав видов деятельности, к ведению которых возникают препятствия в результате нарушения прав обладателей прав на земельные участки, определяются наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки и уровень критичности таких препятствий для ведения деятельности в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. 16. Определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования на дату оценки (функция текущей стоимости аннуитета) будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства чистых годовых денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. 17. Расчет денежных потоков (чистых годовых доходов) следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли (средней цены продукции, среднего уровня рентабельности, средней производительности (урожайности), себестоимости продукции и т.д.), в которой осуществлял деятельность собственник изымаемого имущества. 18. Период восстановления нарушенного производства (период дисконтирования неполученных чистых годовых денежных потоков) определяется с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, техникоэкономических обоснований восстановления нарушенного производства, технологических карт растениеводства, бизнес- планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства. В случае отсутствия достоверной информации о нормативах срока периода восстановления из величина принимается равной: для квартир: как произведение изъятой площади на среднюю месячную арендную ставку в течение трех месяцев; земельных участков, в том числе с улучшениями: как произведение изъятой площади на среднюю месячную арендную ставку в течение шести месяцев; для коммерческой недвижимости малого бизнеса: как потеря наибольшей величины годового чистого дохода за последние три года деятельности организации; для коммерческой недвижимости среднего бизнеса: как потеря наибольшей величины двух годовых чистых доходов за последние три года деятельности организации; для коммерческой недвижимости крупного бизнеса: как потеря наибольшей величины трех годовых чистых доходов за последние три года деятельности организации. 5. СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 19. Отчет об оценке подготавливается в письменной форме в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и Стандартом НСО 1 «Требования к договору на оценку, ее проведению и составлению отчета»; 20. Помимо требований к отчету об оценке, которые оговорены в Стандарте НСО 1, к отчету предъявляются следующие дополнительные требования: отчет должен содержать расчет рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая земельный участок, и ее сравнение со стоимостью изъятия, определенной оценщиком в порядке, установленном настоящим стандартом; все расчетные показатели, использованные для оценки стоимости изымаемого имущества, в том числе средняя месячная арендная ставка, чистый годовой доход и другая информация о затратах землепользователей, должны быть подтверждены документально.
