Обследование строительных конструкций зданий

Введение.
Экспертиза зданий и объектов недвижимости.
При оценке недвижимости оценивается текущее техническое состояние
объекта, а именно: износ коммуникаций, износ капитальности строения,
здания (фундамент, стены, перекрытия, кровля), а также приблизительный
срок службы здания при текущей эксплуатации, оценка документов по
подключению здания к коммуникациям (допуски, разрешения, технические
условия и прочие документы), оценка наличия несанкционированных работ,
таких как несанкционированная перепланировка, несанкционированная
реконструкция, самовольное строительство, изменение целевого назначения,
оценка документов по земельным отношениям и прочее.
Экспертиза недвижимости состоит из двух частей:
первая – экспертиза объектов недвижимости (техническое обследование),
вторая – экспертиза технической и юридической документации данного
объекта.
Результат оценки:
1. Оценка текущего состояния (ситуации)
2. Укрупненная оценка затрат по приведению объекта недвижимости в
ликвидное состояние (получение разрешений, актов, необходимой проектной
документации, и пр.)
3. Оценка рисков при покупке недвижимости
4. Информация об истории объекта недвижимости.
Техническая экспертиза недвижимости включает:

Фактическое состояние объекта относительно имеющихся
документов;

Техническое состояние коммуникаций и их дальнейшая
эксплуатация;

Выполнение обмерных работ для уточнения площадей (при
необходимости);
Экспертизу несущей способности - обследование отдельных

конструкций
для
определения
возможности
их
дальнейшей
эксплуатации и несущей способности.
Раздел №1. Техническое обследование зданий и сооружений.
Тема 1. Понятие технического обследования зданий и сооружений.
Техническое обследование зданий и сооружений — это процесс
определения (контроль) технического состояния эксплуатируемого здания или
сооружения или их элементов. Техническое обследование зданий
еще
называют обследованием технического состояния зданий, инженерным
обследованием зданий, диагностикой зданий, строительным обследование
объектов, технической экспертизой зданий, техническим обследование
строительных конструкций зданий и сооружений.
Различают следующие виды технического обследования зданий и
сооружений:
- инструментальный приемочный контроль законченного строительства
или капитально отремонтированного, а так же реконструированного здания
или сооружения;
-инструментальное обследование технического состояния строительных
конструкций и инженерного оборудования перед текущим ремонтом здания
или сооружения;
-техническое обследование жилых зданий для постановки на плановый
капитальный ремонт модернизацию или реконструкцию;
-техническое обследование жилых зданий и
повреждениях
конструкций
и
авариях
в
сооружений при
процессе
эксплуатации.
В состав работ по техническому обследованию зданий входят: определение
цели; получение исходных данных от заказчика;
обследование
зданий;
детальное
техническое
общее техническое
обследование
зданий;
составление технического заключения.
Поскольку
для
контроля
исправности,
работоспособности
или
нормального функционирования здания инженерного сооружения или его
элементов необходимо знание фактического технического состояния
здания, оно всегда содержит диагностику конструкций.
Целью проведения натурных обследований является получение
достоверных данных о техническом состоянии строительных конструкций
и инженерных систем и выявление причин, обусловивших данное состояние.
По материалам технического обследования зданий и сооружений делается
вывод об условиях дальнейшей эксплуатации элементов здания, мероприятиях
по обеспечению их надежности и долговечности либо замене.
Необходимость в проведении технического обследования зданий и
сооружений возникает при:
• наличии дефектов (т.е. несоответствия конструкций какому-либо
параметру, установленному проектом или нормативным документом СНиП,
ГОСТ, ТУ, СН и т.д.) и повреждений конструкций (например, вследствие
силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе
неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить
прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить
эксплуатационное состояние здания в целом;
• увеличении эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при
перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;
• реконструкции зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением
нагрузок;
• выявлении отступлений от проекта, снижающих несущую способность и
эксплуатационные качества конструкций;
• отсутствии проектно-технической и исполнительной документации;
• изменении функционального назначения зданий и сооружений;
• возобновлении прерванного строительства зданий и сооружений при
отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения
строительства при выполнении консервации;
• деформации грунтовых оснований;
• необходимости контроля и оценки технического состояния строительных
конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся
сооружений;
• необходимости оценки технического состояния строительных
конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий
природного характера или техногенных аварий;
• необходимости определения пригодности производственных и
общественных зданий для нормальной эксплуатации, а также жилых зданий
для проживания в них.
Обследование строительных конструкций зданий
Обследование
строительных
конструкций
зданий
обычно
производится для выяснения их несущей способности путем идентификации
и поверочных расчетов конструкций.
Основные объекты обследования - плиты перекрытий, фундаменты,
колонны, ригели.
Необходимость обследования строительных конструкций зданий бывает
вызвана следующими причинами:
- планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении
функционального назначения помещения, изменении характеристик
оборудования, модернизации производства;
- планируется перенос перегородок (перепланировка помещения);
- замечен беспричинный рост деформаций (увеличение прогиба плит
перекрытий, трещин в стеновых панелях и т.п.) и выяснилось, что несущая
способность конструкций неизвестна (неизвестно и под какую нагрузку
проектировалась конструкция);
- подошло время для замены конструкций (сгнивших деревянных
конструкций перекрытий в зданиях исторической застройки);
- вы заметили нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие
трещин в стенах), свидетельствующее о проблемах с фундаментами;
- вы заметили исчерпание фундаментами здания срока службы (или стронули
бутовые фундаменты в ходе работ в подполье или подвале) и хотите
провести усиление фундаментов;
- в здании наблюдаются систематические протечки кровли или
разгерметизация стен, промокание стен, промораживание стен;
- требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их
неудовлетворительным функционированием.
Обмерные работы.
Проведение обмерных работ заключается в определении фактических
размеров зданий, сооружений, внутренних помещений и строительных
конструкций на данный момент времени.
Потребность в обмерных работах возникает при определении "судьбы"
здания или сооружения. Для проведения реконструкции или капитального
ремонта необходимо иметь проектное решение и рабочую документацию,
которая и создается на основании точных чертежей, полученных в результате
обмерных работ.
Строительная экспертиза.
При возникновении разногласий между Заказчиком и Исполнителем услуг
поможет помочь независимая строительная экспертиза.
Существуют
следующие
виды
независимой
строительной
экспертизы:
•Строительная экспертиза зданий - техническое обследование зданий перед
реконструкцией, капремонтом, покупкой здания или для других целей;
•Экспертиза строительных конструкций - обследование отдельных
конструкций для определения возможности их дальнейшей эксплуатации и их
несущей способности;
•Экспертиза строительных материалов;
•Экспертиза строительных работ (качества строительства и ремонта) с
целью урегулирования споров подрядчика и заказчика;
Все вышеперечисленные экспертные работы производятся в целях
урегулирования разногласий между подрядчиком и заказчиком, решения
конфликтов
между
соседями,
в
судебных
и
нотариальных
целях.
Консультации по вопросам независимой строительной экспертизы даются
для юристов или физических и юридических лиц, столкнувшихся с делами
строительной
тематики
законодательстве,
и
слабо
возможно
ориентирующихся
в
строительном
представительство
в
суде.
Инженерно-геологические изыскания.
Для определения возможности надстройки этажей над зданием или
установки технологического оборудования в связи с увеличением нагрузки на
фундаменты и на грунты необходимо проводить инженерно-геологические
изыскания с целью определения несущей способности грунтов.
Инженерно-геологические изыскания необходимы для изучения
геологического строения участка, физико-механических характеристик
грунтов,
их
несущей
способности,
коррозионной
активности,
гидрогеологических условий и прогноза их изменений в процессе
строительства и эксплуатации проектируемого здания или сооружения,
обеспечения мероприятий по защите конструкций от неблагоприятных
влияний геологической среды, физико-геологических процессов и явлений.
На основании полученных для проектирования данных определяются
оптимальные, наиболее целесообразные с экономической точки зрения тип
конструкции с учетом всех неблагоприятных факторов влияющих на
строительство
и
эксплуатацию
зданий
и
сооружений.
Проектирование и строительство без достаточного изучения и оценки
геологических
условий
может
привести
к
неравномерным
осадкам
конструкций, порывам инженерных сетей и к необратимым деформациям или
их разрушению.
ВАЖНО: Объем работ по инженерно-геологическим изысканиям
(кол-во и глубина скважин, необходимость выполнения тех или иных видов
полевых
испытаний
определяется
исходя
грунтов,
из
геофизических
технических
исследований
характеристик
и
т.п.)
проектируемого
сооружения (габариты в плане, этажность, глубина заложения и тип
фундамента, нагрузки и др.), в соответствии с нормативными документами
(СНиП 11-02-96, СП 11-105-97, СНиП 2.02.01-83, МГСН 2.07-01 и др.).
Тема 2. Обмерные работы.
Составной частью инженерно-технического обследования любого объекта
являются обмерные работы.
Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических
параметров строительных конструкций и их элементов определения их
соответствия проекту или отклонение от него.
Инструментальными измерениями уточняются пролеты конструкций, их
расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высота
помещений, отметки характерных узлов, расстояния между ними и т.д.
По результатам обмеров составляют планы с фактическим расположением
конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций
и узлов сопряжения конструкций и их элементов.
Обмерные работы проводятся с использованием целого арсенала
измерительных инструментов:
линейки, рулетки
(электронные),
штангенциркули, нутромеры, щуки, шаблоны, угломеры, уровни, отвесы,
лупы, измерительные микроскопы и в случае необходимости используются
специальные измерительные приборы: нивелиры, теодолиты, дальномеры,
различные дефектоскопы и т.п. Для обмеров применяют также
фотограмметрию. Все применяемые приборы проходят регулярную
метрологическую поверку в установленном порядке.
При проведении обмеров квартир и нежилых помещений отражаются
следующие
характеристики
объекта:
-уточняются разбивочные оси сооружения, его горизонтальные и
вертикальные
размеры
проверяются
пролеты
и
шаг
несущих
конструкций
- замеряют основные геометрические параметры несущих конструкций
- определяют фактические размеры расчетных сечений конструкций и их
элементов
и
проверяют
их
соответствие
проекту
- определяют формы и размеры узлов стыковых сопряжений элементов и их
опорных
частей,
проверяют
их
соответствие
проекту
- проверяют вертикальность и соосность опорных конструкций, наличие и
местоположение
стыков,
мест
изменения
сечений
- производят обмеры прогибов, изгибов, замеряют отклонения от вертикали,
наклоны, выкручивание, перекосы, смещения и сдвиги.
Стоимость обмерных работ определяется с учетом целого ряда факторов,
которые включают в себя не только проведения непосредственных обмеров,
но и обработку результатов с составлением поэтажных планов, технических
паспортов и прочей необходимой документации.
Основными факторами, влияющими на стоимость проведения обмеров,
являются:
1. Объем помещения (здания) – длина, ширина и высота.
2. Категория сложности помещения (здания) – которая может быть I –
коэффициент сложности работ равен К1=1, II - коэффициент сложности
работ равен К2=1.2 или III - коэффициент сложности работ равен
К3=1.5, зависящая от объемно-планировочного решения помещения
(здания).
3. Категория сложности работ – которая может быть I – коэффициент
сложности работ равен к1=1, II - коэффициент сложности работ равен
к2=1.2 или III - коэффициент сложности работ равен к3=1.5, зависящая
от результатов проведения обмеров: составление поэтажных планов,
технических паспортов с выполнением чертежных схем разрезов и т.д.
Тема 3. Обследование фундаментов.
При обследовании фундаментов выполняются работы по выборочному
и полному инструментальному обследованию.
Для определения состояния фундаментов, их прочностных характеристик,
для выявления необходимости усиления и укрепления фундаментов
необходимо провести инженерное обследования их технического состояния.
Обследование фундамента начинается с отрывки шурфов.
При обследовании в зависимости от передаваемой нагрузки на грунт и
конструктивной схемы здания фундамент под ним может быть следующих
видов:
-ленточный (сплошной и прерывистый),
-столбчатый – стаканный (под отдельные столбы и колонны),
-свайный,
-сплошной в виде плоской или ребристой плиты под всем зданием.
При выявлении в процессе обследования серьезных дефектов в
конструкциях
фундаментов
необходимо
их
инструментальное
обследование, т.е.
выполнение испытаний кернов, отобранных из
конструкций с целью определения прочностных характеристик конструкций,
морозостойкости,
также
проведение
обследования
конструкций
неразрушающим методом,
при обнаружении трещин в фундаменте
определение ширины их раскрытия и причины их появления.
При обследовании фундаментов наиболее важной величиной является
фактическая
прочность
бетона
в
конструкциях
фундамента.
Определение прочности бетона :
1. методами неразрушающего контроля:
- ультразвуковым методом с применением такого инструмента как
ультразвуковой тестер;
- методом упругого отскока;
- методом ударного импульса;
- методом отрыва со скалыванием;
2. испытанием на прессе выпиленных, отобранных образцов из конструкций.
По результатам обследования фундаментов составляется техническое
заключение (технический отчет) о состоянии фундаментов, возможности их
дальнейшей эксплуатации, возможности надстройки этажей, необходимости
укрепления
и
усиления
фундаментов.
Укрепление и усиление фундаментов требуется в случаях увеличения
нагрузок на грунты при надстройке этажей, установке технологического
оборудования, в случае снижения прочности материала фундамента из-за
физического износа, при выявлении деформаций в конструкциях фундамента
и в ряде других случаев.
В состав технического заключения по результатам экспертизы
фундаментов входит:
-дефектная ведомость состояния конструкций фундаментов;
-сведения о наличии деформаций, осадок фундаментов;
-результаты лабораторных исследований;
-результаты проведенного инструментального обследования;
-оценка прочностных характеристик.
-выводы и рекомендации.
Если возникает необходимость надстроить этаж, переделать чердачное
помещение под мансарду, или установить технологическое оборудование в
здании , то необходимо обследовать фундамент и выполнить необходимые
работы по экспертизе фундаментов:
- визуальное обследование фундамента;
- обследование фундаментов неразрушающим методом;
- отбор образцов из конструкций фундамента;
- определение прочности и проницаемости бетона;
- определение прочности материалов каменной кладки;
- выявление наклонов и сдвигов элементов конструкций;
- выявление степень коррозии стальных частей конструкций и сварных швов
и др.
Тема 4. Обследование несущих конструкций.
Наряду с визуальным обследованием несущих конструкций здания:
наружных стен, колонн, перекрытий, фундаментов – осуществляется их
инструментальное обследование.
При визуальном техническом обследовании конструкций здания
проводят:
• обмерно-обследовательские работы;
• обследование технического состояния фундаментов здания,
• работы по определению технического состояния несущих конструкций;
• обследование несущих конструкций в местах с
повышенным коррозионным износом,
• полное инженерное обследование поврежденных и аварийных участков
конструкций.
• техническое обследование прогибов ригелей, балок, прогонов, ферм, плит
перекрытий здания;
• инженерное обследование повреждения арматуры, сварных швов;
• инженерно-конструкторские работы;
При инструментальном обследовании несущих конструкций:
• измеряются прогибы и деформации несущих конструкций;
• определяются величины раскрытия трещин;
• определяются фактические прочностные и другие
характеристики материала несущих конструкций
путем проведения испытаний отобранных образцов
• проводятся испытания несущих конструкций неразрушающими методами;
• измеряются осадки фундаментов.
Инструментальное обследование проводится, в случае если при
визуальном обследовании обнаружены дефекты и повреждения конструкций.
По результатам технического обследования несущих конструкций
здания составляется Техническое заключение (Технический отчет) о
состоянии несущих конструкций здания, возможности его дальнейшей
эксплуатации, возможности перепланировки, возможности надстройки
этажей, установки технологического оборудования и др., включающее в себя
конструктивные особенности здания, результаты проведенного инженерного
визуального и инструментального обследования в виде графической и
текстовой части, фотофиксация, расчеты, выводы и рекомендации.
Обследование технического состояния бетонных и железобетонных
конструкций здания производится путем определения:
• наличия и ширины раскрытия трещин и других разрушений,
• деформаций конструкций, прогибов балок, ригелей и ферм;
• состояния защитных штукатурных, лакокрасочных покрытий, степени
отслоений и растрескиваний;
• степени и глубины коррозии бетона и арматур,
источников воздействия и причин коррозии путем удаления защитного
слоя бетона с обнажением арматуры;
• расположения арматуры и толщины защитного слоя бетона;
• прочности арматуры и прочности бетона.
При обследовании технического состояния каменных и
армокаменных конструкций здания особое внимание следует обратить на
состояние таких несущих элементов, как фундаменты, стены, колонны.
По результатам обследования несущих каменных и армокаменных
конструкций выявляются дефекты и повреждения, возникающие изза воздействия температур, механических и коррозионных воздействий, а
также дефекты, вызванные деформацией оснований.
При обследовании технического состояния каменных и
армокаменных конструкций определяется:
• величина уменьшения сечения кладки;
• степень раскрытия трещин в поврежденных элементах конструкций;
• качество кладки колонн, стен;
• ширина и глубина швов кладки в конструкциях;
• состояние наружных стен и фундаментов;
• прочностные характеристики кладки и раствора;
• оценка несущей способности каменных конструкций;
Таким образом, в процессе технического обследования конструкций
здания выявляются повреждения, дефекты и деформации, определяются
степень и вид повреждения конструкций здания: наличие трещин, расслоения
кладки, проводится инструментальное обследование.
Обследование технического состояния стальных конструкций здания
устанавливается путем определения:
• соответствия фактических размеров сечений конструкций проектным
размерам;
• повреждений и дефектов;
• степени и причин коррозийности элементов конструкций;
• прогибов и деформаций;
• состояния сварных швов и соединений, их инструментальное
обследование;
• физико-механических характеристик, качества стали конструкций.
Обследование деревянных несущих конструкций зданий и
сооружений состоит из:
• инженерного обследования разрушений любого характера и
повреждений частей здания;
• определения наличия и количественных характеристик грибковых,
механических, коррозионных повреждений, образующихся на деревянных
конструкциях при их эксплуатации;
• обследование технического состояния конструкций здания путем
выявления деформаций, возникших в результате прогибов ферм, прогонов и
др.;
• определения температурных параметров эксплуатации конструкций из
дерева;
• определения влажности элементов деревянных конструкций;
• обследования технического состояния узловых соединений деревянных
элементов конструкций здания;
• определения прочностные характеристики материалов конструкции;
• определения физико-механические характеристики материалов
конструкций;
Тема 5. Обследование кровли.
Возникновение дефектов кровли связано, прежде всего, с нарушением
технологии устройства кровли, с влиянием климатических условий и с
нарушением правил ее эксплуатации.
Для обеспечения надежности и увеличения срока службы кровли
необходимо проводить плановое обследование кровли, с целью выявления
дефектов и повреждений, причин возникших протечек.
В зависимости от вида кровли при обследовании кровель выявляется
ряд характерных для каждого вида кровли дефектов.
Двускатные кровли – это уложенные по стропильным деревянным
фермам покрытие из оцинкованной стали.
При обследовании двускатных кровель определяется техническое
состояние деревянной стропильной системы:
• наличие механических, биологических (грибковых) повреждений, коррозии
образующейся на деревянных конструкциях в процессе их эксплуатации;
• оценка температурных показателей эксплуатации деревянных элементов
конструкций;
• определение влажности деревянных конструкций;
• обследования технического состояния соединений деревянных элементов
конструкций;
• определение характеристик материалов конструкций на основе
лабораторного анализа.
Дефекты, характерные для двускатных кровель, выявляемые при проведении
экспертизы кровель: гниение деревянных элементов конструкций;
грибковые поражения конструкций стропильной системы; трещины и
дефекты в деревянных конструкциях.
Плоские кровли – кровли с созданным уклоном из насыпного гравия,
цементно-песчаной стяжки толщиной 50мм., устроенным тройным слоем
гидроизола на битумной мастике.
При обследовании плоской кровли проводится экспертиза
многослойного гидроизоляционного рулонного покрытия (для бесчердачных
крыш); герметичность нанесения гидроизоляционных мастик; обследование
состояния предварительно напряженных кровельных панелей.
Дефекты, характерные для плоских кровель, выявляемые при
проведении экспертизы кровель: дефекты в наклейке рулонного ковра; при
устроенном внутреннем водоотводе с кровли дефекты в сопряжении
водосточной воронки и гидроизоляционного ковра.
Тема 6. Техническое заключение.
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания документ, который выполняется на основании технического обследования
помещения и является основой для выпуска Проекта перепланировки.
Этот документ подтверждает принципиальную возможность задуманного
переустройства.
Неотъемлемой частью проектной документации для согласования
перепланировки является Техническое заключение, на основании которого
выпускается Проект перепланировки.
Лицензированная проектная организация предлагает:
 Разработка и выпуск Технического заключения о состоянии несущий
конструкций;
 Разработка и выпуск Проекта перепланировки;
 Разработка и выпуск Проекта реконструктивных работ.
Техническое заключение включает в себя:
- описание существующего здания;
- результаты обследования стен и перекрытий и др.;
- планы помещений с экспликациями;
- планы помещений с размещением инженерного оборудования;
- планы помещений с нанесенными результатами обследования;
- общие выводы и рекомендации.