отчет № 143-08-2014

Краснодарская Оценочная
Компания
350049, г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1 2013кок@mail.ru
ОТЧЕТ № 143-08-2014
об оценке рыночной стоимости земельных участков,
принадлежащих на праве собственности Еремееву Сергею
Ефимовичу:
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Уральская, 212/11;
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им.
Дежнева, 42/4.
наименование объекта
Дата проведения оценки
01 января 2011 года
Дата составления отчета
09 сентября 2014 года
Заказчик
Еремеев Сергей Ефимович
Место нахождения Заказчика
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Станочный, дом №11
Исполнитель
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
Место нахождения Исполнителя
Краснодарский край, г. Краснодар,
ул. Атарбекова, д. 5\1, оф. 1
г. Краснодар, 2014 год
2
СОДЕРЖАНИЕ
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ..................................................................... 3
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ................................................. 6
2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ......... 7
3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........ 10
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................. 10
5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................ 15
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ......................................................................................... 33
6.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ........... 34
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА .................................................................................. 34
6.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ................................................................................ 35
6.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ................................................................................ 35
6.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ .................................................................... 37
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ........................................................................................................ 53
8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ......................................... 54
9. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ .................................................... 55
ПРИЛОЖЕНИЕ ..................................................................................................... 56
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
3
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
На основании договора №143-08-2014 от 07 августа 2014 года, Заказчик – Еремеев Сергей Ефимович, поручает, а Исполнитель – ООО «Краснодарская оценочная компания», выполняет работу по определению рыночной
стоимости недвижимого имущества - земельных участков, принадлежащих
на праве собственности Еремееву Сергею Ефимовичу, по состоянию на 01
января 2011 года и предоставляет Заказчику выполненную работу в виде
Отчета об оценке рыночной стоимости №143-08-2014 от 09 сентября 2014
года.
Объект оценки 1) Земельный участок с кадастровым номером
23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный
по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11;
2) земельный участок с кадастровым номером
23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенный
по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
Результат подхода с
Доля подхода в итоПодход к оценке
учетом НДС (18%),
говой рыночной сторуб.
имости
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Обоснован отказ
0%
9 311 000 руб.
100%
Обоснован отказ
0%
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого имущества, по
состоянию на дату оценки, составляет:
9 311 000 руб.
Девять миллионов триста одиннадцать тысяч рублей.
В том числе:
1) Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым
номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенного по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская,
212/11, по состоянию на дату оценки, составляет:
4 874 000 руб.
Четыре миллиона восемьсот семьдесят четыре тысячи рублей.
2) Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым
номером 23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенного по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дежнева,
42/4, по состоянию на дату оценки, составляет:
4 437 000 руб.
Четыре миллиона четыреста тридцать семь тысяч рублей.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
4
Задание на оценку
Объект оценки
1) Земельный участок с кадастровым номером
23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.
Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская,
212/11;
2) земельный участок с кадастровым номером
23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
Имущественные пра- Рассматриваемые в данном отчёте земельные участва на объект оценки
ки являются собственностью Еремеева Сергея
Ефимовича согласно следующим правоудостоверяющим документам:
1) для земельного участка с кадастровым номером
23:43:0414011:76 – свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЛ №171052 от
10.10.2012 г;
2) для земельного участка с кадастровым номером
23:43:0404006:99 – свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЛ №022432 от
12.10.2012 г.
Копии правоудостоверяющих документов приведены в Приложении 2.
Цели и задачи оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки
по состоянию на 01 января 2011 года.
Консультирование Заказчика относительно рыночной стоимости недвижимого имущества для целей
оспаривания кадастровой стоимости в соответствии
со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля
1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
Предполагаемое исОценка производится в соответствии со статьей
пользование резуль- 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N
татов оценки и свя135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
занные с этим ограФедерации» для представления в комиссию по расничения
смотрению споров о результатах кадастровой стоимости. Альтернативное использование результатов
оценки не предусмотрено.
Вид стоимости
Рыночная.
Дата оценки
01 января 2011 года.
Срок проведения
07 августа 2014 года - 09 сентября 2014 года.
оценки
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
5
Балансовая стоимость имущества
Сведения о балансовой стоимости не предоставлены, так как объект оценки принадлежит физическому лицу.
Кадастровая стои1) для земельного участка с кадастровым номером
мость имущества
23:43:0414011:76 – 14 843 713,5 руб;
2) для земельного участка с кадастровым номером
23:43:0404006:99 – 13 842 194,34 руб.
Сведения о заказчике
ФИО,
паспортные Еремеев Сергей Ефимович.
данные, место реги- Паспорт гр. РФ серия 03 04 номер 899429, выданный
Управлением внутренних дел по Карасунскому
страции
округу города Краснодара Краснодарского края
10.10.2003 г, код подразделения 292-003.
Место регистрации: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 1-й Станочный, дом
№11.
Сведения об исполнителе
ОрганизационноОбщество с ограниченной ответственностью.
правовая форма
Полное наименоваОбщество с ограниченной ответственностью «Красние
нодарская Оценочная Компания».
ОГРН, дата присвое- 1132311001558, от 07 февраля 2013 года.
ния ОГРН
Место нахождения
Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Атарбекова, д. 5\1, оф. 1.
Сведения об оценщиках
Ф.И.О.
Волкорез Геннадий Григорьевич.
Должность
Директор, оценщик 1-й категории.
Информация о член- Член Саморегулируемой организации Некоммерческое
стве в саморегулиру- партнерство «Межрегиональный союз оценщиков»
емой
организации (СРО НП «МСО» г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горьоценщиков
кого, д.245, кв. 26, этаж 6, офис 606) Свидетельство СРО
НП «МСО» № 964 от 17 мая 2012 года.
Профессиональные
- Диплом о профессиональной переподготовке в Высзнания в области шей школе приватизации и предпринимательства – иноценочной деятель- ституте серия ПП-I № 102086, регистрационный номер
ности
06-0415, выданный 17 апреля 2005 года.
Сведения о страхо- Полис ООО «БИН Страхование» № 5 06 0132 14 00002
вании гражданской 901386 от 06.06.2014 г. Лимит ответственности
ответственности
10 000 000 рублей. Срок действия с 00 часов 09 июня
оценщика
2014 г. до 24 часов 03 мая 2015 г.
Стаж работы в оце- 9 лет.
ночной деятельности
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
6
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
2. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики
оценщика.
Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купляпродажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права
аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация;
ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
3. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
4. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы,
определяющие стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие
принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия,
предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее
эффективного использования и другие.
5. Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
6. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика
и заказчика.
7. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена,
по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
8. Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией.
9. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость
объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
7
10. Подходы к оценке:
а) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;
б) сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектамианалогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
в) доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
11. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
12. Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
13. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до
даты совершения сделки с ним.
14. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком
обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
1. В данной работе Оценщики основывались на информации, включающей в себя, но не ограниченной, отраслевую статистику, соответствующий
рынок, демографические и финансовые данные, полученные за время проведения исследования, а так же из вторичных источников, и информации,
предоставленной Заказчиком. Оценщики исходили из того, что представленная им информация является точной и правдивой. Перед Оценщиками не
ставилась задача, и они не проводили специальной проверки данной информации, поэтому они не могут гарантировать ее точность и полноту.
2. Информация об объекте оценки предоставлена Заказчиком. Оценщики не несут ответственности за достоверность и полноту предоставленной
информации. Сведения, полученные Оценщиком, и содержащиеся в отчете,
считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
8
3. Заказчику была предоставлена информация о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях
Оценщика, требованиях к договору и отчету об оценке, а также стандартах
оценки.
4. Оценщики не принимают на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Предполагается, что права собственности на рассматриваемое имущество полностью соответствуют требованиям законодательства. Для целей настоящей оценки оцениваемая собственность считается свободной от каких либо претензий или ограничений.
5. Все исходные данные по оцениваемому имуществу представлены
Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за достоверность представленной информации.
6. Любые фотографии, чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизительные размеры, и призваны помочь получить визуальное представление о собственности. Пользователю не следует полагаться
на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.
7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов,
влияющих на оценку, на состояние собственности, грунтов, кроме оговоренных в отчете. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых
дефектов, ни за необходимость выявления таковых. Ответственность также
не возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.
8. Основой сравнительного подхода является тот факт, что стоимость
объекта оценки непосредственно связана с ценой предложений к продаже
аналогичных объектов. Исходя из того, что благоразумный продавец, выставляя на продажу объект недвижимости, определяет стоимость своего
имущества исходя из сложившихся тенденций рынка и уровня цен, в то время как благоразумный покупатель, в свою очередь, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние
рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта,
учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Использование данных фактических договоров продаж может вызвать
некорректный результат вследствие повсеместного сокрытия данных об
условиях продажи и реальной продажной цене объекта, а так же заведомого
занижения сумм продажи, указанных в договорах, для уменьшения сумм
налогов, агентских вознаграждений и прочих сопутствующих расходов. Цены предложений, использованные оценщиком в сравнительном подходе,
напечатаны в печатных периодических изданиях либо отражены в сети Интернет и являются публичной офертой в соответствии с Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 в
ред. от 3.06.2006) статьи 435-437. Таким образом, сравнительный подход
включает сбор данных о рынке предложений по объектам недвижимости
сходным с оцениваемым объектом.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
9
9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать
иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда или отдельному договору с Заказчиком.
10. Присутствие вредных материалов может повлиять на стоимость
объекта оценки. Оценка стоимости основана на предположении, что такие
вещества, которые могли бы вызвать потерю ценности, ни на, ни в объекте
недвижимости не присутствуют. Не предполагается никакой ответственности
за любые такие обстоятельства, или за любую экспертизу или инженерные
знания, необходимые для обнаружения таковых.
11. Предполагается разумное владение и компетентное управление
оцениваемым имуществом. Оценщики не гарантируют и не несут ответственности за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц.
12. Предполагается, что оцениваемое имущество соответствует всем
санитарным и экологическим нормам, если противоположное не отмечено в
отчете об оценке.
13. Мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого объекта
действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную
ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого имущества.
14. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет продано на свободном рынке по цене, равной стоимости,
указанной в данном отчете.
15. Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности
используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого,
полученная величина итоговой рыночной стоимости носит вероятностный
характер с определенными параметрами рассеивания, независимого от того
выражена она одним числом, или в виде диапазона.
16. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете
об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной
оферты прошло не более 6 месяцев.
17. В данном отчете в соответствии с предполагаемым использованием
результатов оценки, земельный участок оценивается как свободный от улучшений и обременений.
18. Работы по государственной кадастровой оценки земель населенных
пунктов Краснодарского края проводятся в соответствии с Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценки земель населенных
пунктов, утвержденным приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г.
№П/0152 «Об утверждении Технических рекомендациями по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов», согласно которым
объектом оценки является земельный участок, поставленный на государООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
10
ственный кадастровый учет по состоянию на 01 января 2011 года проведения
работ по государственной кадастровой оценки земель.
Согласно уведомлениям об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений №2343/12/14-702099 и №2343/12/14702130 от 12.08.2014 г, кадастровая стоимость оцениваемых земельных
участков определена в отчете 2011 года.
Приоритет рыночной стоимости перед кадастровой стоимостью прописан в отношении земельных участков и Земельном кодексе РФ. В пункте 3
статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 22.07.2010
№ 167-ФЗ) прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Оценка рыночной стоимости производится по состоянию на 01.01.2011
г, так как кадастровая стоимость определена на эту дату.
Дата осмотра объекта оценки – 07.08.2014 г, дата оценки – 01.01.2011 г.
При проведении расчёта рыночной стоимости объекта оценки Оценщиком
сделано допущение о том, что с даты оценки до даты осмотра никаких изменений с объектом оценки не произошло.
3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Оценщики при проведении оценки руководствуются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных
приказом Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации от 20.07.2007 № 254, 255, 256, Стандартов и правил оценочной
деятельности – 2012 г. (Протокол №15 от 17.06.2012 г.), обязательных к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков».
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки представляет собой:
1) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11;
2) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
Оцениваемые земельные участки принадлежат на праве собственности
Еремееву Сергею Ефимовичу.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
11
Описание земельных участков, включая его количественные и качественные характеристики, представлено в таблицах 4.1 и 4.2
Описание земельного участка с кадастровым номером
23:43:0414011:76
Таблица 4.1
Параметр
Местоположение земельного участка
Правоудостоверяющие документы
Оцениваемые права на земельный участок
Категория земель
Вид разрешенного использования
Площадь, кв. м
Кадастровый номер
Обременения, охранные зоны (по данным кадастрового паспорта), влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости
Обременение правами третьих лиц
Рельеф местности
Форма земельного участка
Сведения о наличии инженерных коммуникаций
Характеристика параметра
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. Уральская, 212/11.
Свидетельство о государственной регистрации права
серия 23-АЛ №171052 от 10.10.2012 г.
Право собственности.
Земли населенных пунктов.
Для размещения торгового центра.
990.
23:43:0414011:76.
-
Равнинный.
Прямоугольная.
Есть возможность подключения ко всем коммуникациям.
Сведения об улучшениях
На земельном участке имеются здания и сооружения
(их стоимость в соответствии с целями и задачами
оценки не рассчитывается).
Локальное окружение
Здания производственной застройки, коммерческие
объекты. Подробное описание местоположения
представлено в разделе 4.2 отчета.
Источник: Исходная документация, предоставленная Заказчиком, а также на основании визуального осмотра.
Описание земельного участка с кадастровым номером
23:43:0404006:99
Таблица 4.2
Параметр
Местоположение земельного участка
Правоудостоверяющие документы
Оцениваемые права на земельный участок
Категория земель
Вид разрешенного использования
Площадь, кв. м
Кадастровый номер
Обременения, охранные зоны (по данным кадастрового паспорта), влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости
Обременение правами третьих лиц
Рельеф местности
Форма земельного участка
Сведения о наличии инженерных коммуникаций
Характеристика параметра
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский
округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
Свидетельство о государственной регистрации права
серия 23-АЛ №022432 от 12.10.2012 г.
Право собственности.
Земли населенных пунктов.
Для размещения автомастерских.
829.
23:43:0404006:99.
-
Равнинный.
Прямоугольная.
Есть возможность подключения ко всем коммуникациям.
Сведения об улучшениях
Отсутствуют.
Локальное окружение
Здания производственной застройки, частный жилой
сектор. Подробное описание местоположения представлено в разделе 4.2 отчета.
Источник: Исходная документация, предоставленная Заказчиком, а также на основании визуального осмотра.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
12
Стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории
участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал "Учет в строительстве" N 2, 2006, с. 101., письмо Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/57). Налог на недвижимое
имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в
данном отчете, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как свободный от улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций).
Рельеф и геологические условия участка не противоречат предполагаемому и разрешенному варианту эксплуатации оцениваемого земельного
участка. На дату составления отчета земельные участки используются по
назначению.
4.2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТАИ ЕГО ОКРУЖЕНИЕ
В аналитических статьях, посвященных вопросам планирования и зонирования города, микрорайон обычно определяется как группа прилегающих
землепользований, на которую оказывают влияние те же факторы, что и на стоимость собственности. К данным факторам относятся следующие критерии:
- социальные;
- экономические;
- административные;
- экологические.
Также, микрорайон может быть определен как часть большого по территории района или весь район, который характеризуется однородным составом жителей, зданий или производственных предприятий. Границы микрорайона могут быть обозначены хорошо определенными барьерами естественного или искусственного происхождения или, это может быть сделано,
менее определенно вследствие изменения в землепользовании или в составе
жителей. Главной целью описания или анализа определенного микрорайона
является исследование и сбор информации, показывающей прослеживающиеся направления городского роста, структуру и изменения, которые могут
повлиять на увеличение или уменьшение стоимости собственности.
Место нахождения оцениваемых участков:
1) Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11;
2) Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
13
Местоположение земельного участка (ул.
Дежнева, 42/4)
Местоположение земельного участка (ул.
Уральская, 212/11)
Рисунок 4.1. Ситуационный план расположения объекта оценки
Описание микрорайона, в котором находится объект оценки1
Комсомольский микрорайон (КМР) расположен в северо-восточной части города и входит в состав Карасунского административного округа города
Краснодара.
В непосредственной близости от района (вне видимости жилого массива) находится промзона с продуктовыми и промышленными оптовыми базами.
Через КМР проходит дорога к аэропорту. Основные магистрали микрорайона - улицы Сормовская, Уральская, Тюляева.
В микрорайоне проживают около 80 тысяч человек.
Комсомольский относится к числу "спальных" микрорайонов города.
Он строился в 70-80-х годах прошлого века, поэтому практически все многоквартирные дома здесь представляют собой панельные или блочные 9-14этажные строения. Недвижимость микрорайона состоит, так же, из небольшого количества пятиэтажных "хрущевок".
В то же время была сформирована инфраструктура микрорайона, которая в последние годы развивалась за счет появления торговых и развлекательных объектов. Именно благодаря хорошо развитой инфраструктуре безусловным достоинством Комсомольского является его автономность по отношению к другим районам Краснодара.
В инфраструктуру КМР входят: 9 школ, 3 поликлиники, 10 детских садов, стоматологическая поликлиника, кинотеатр «Горизонт», Дом детского
творчества, Музыкальный эстетический центр. Учебные заведения расположены таким образом, что детям не нужно переходить оживленные улицы.
1
http://krasnodar.vestum.ru/help/city/KMR_-_Komsomolskii
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
14
На ул. Уральской находится крупнейший в Краснодаре торговоразвлекательный центр «СБС», который включает в себя несколько кинотеатров, боулинг и множество других развлечений.
На сегодняшний день в Комсомольском работает несколько рынков по ул. Сормовской, Тюляева, Уральской, супермаркет на Сормовской и множество магазинов по всей территории микрорайона.
Между КМР и Центром расположено большое количество торговых и
развлекательных центров, баз и складов, торгующих оптом и в розницу. По
этой причине в Комсомольский за недорогими покупками съезжаются жители других районов города.
Надо отметить, что на территории микрорайона находится около 23%
всей офисной недвижимости Краснодара.
Система общественного транспорта КМР представлена: 2 маршрутами
трамвая, 3 – троллейбуса, 8 – автобуса (с учетом пригородного транспорта),
около 15 – маршрутных такси. Отсюда без пересадок можно добраться в любой район города. Путь до Центра на маршрутном такси займет 20-30 минут,
однако в часы пик время растягивается до полутора часов.
Проблема пробок — одна из основных в микрорайоне. Для ее решения
в 2011 году власти планируют работы по реконструкции улицы Симферопольской на участке от Новороссийской через пересечение с Уральской до
выезда на Сормовскую. Дорогу обещают расширить с четырех полос движения до шести.
Строительство современных жилых домов в КМР ведется по ул.
Уральской, в районе кинотеатра "Горизонт" и по ул. Сормовской. В настоящий момент, в микрорайоне КМР квартиры можно выбрать, как в новых домах, так и тех, что были построены в 70-80-е годы.
Транспортная доступность к земельным участкам хорошая. Подъезд к
объекту оценки осуществляется по твердому покрытию.
Непосредственным окружением участка являются аналогичные земельные участки с разрешенным использованием под коммерческое строительство.
Экология
На площадке, где расположен объект оценки, скотомогильников, захоронений вредных веществ и отходов производства нет. Оценщикам не известно о нахождении вблизи от объекта оценки вредных промышленных
производств, либо других отрицательно влияющих на экологию и на стоимость объекта оценки.
Ограничения по использованию
Не допускаются действия, приводящие к ухудшению экологической
обстановки на территории района.
Использование объекта оценки не должно нарушать условия эксплуатации наземных и подземных коммуникаций и сооружений и препятствовать
их ремонту и обслуживанию.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
15
4.3. ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Кадастровый паспорт земельного участка №2343/12/14-696338 от
08.08.2014 г.
2. Кадастровый паспорт земельного участка №2343/12/14-697827 от
11.08.2014 г.
3. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка
21.08.2014 г.
4. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка
11.08.2014 г.
5. Паспорт гражданина Российской федерации серия 0304 №899429.
6. Свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЛ
№171052 от 10.10.2012 г.
7. Свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЛ
№022432 от 12.10.2012 г.
8. Уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений №2343/12/14-702099 от 12.08.2014 г.
9. Уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений №2343/12/14-702130 от 12.08.2014 г.
Документы предоставлены Заказчиком. Копии документов представлены в Приложении.
5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
5.1. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В
КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
Краснодарский край находится на юге России, в юго-западной части
Северного Кавказа и входит в состав Южного федерального округа. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке — со Ставропольским краем, на юге — с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается водами Азовского и Чёрного морей.
Из общей протяжённости границы в 1540 километров — 740 километров проходит вдоль моря. Наибольшая протяженность края с севера на юг —
327 км и с запада на восток — 360 км. Территория Краснодарского края занимает площадь 75,5 тысяч квадратных километров.
Краснодарский край делится рекой Кубань на две части: северную —
равнинную (2/3 территории), расположенную на Кубано-Приазовской низменности, и южную — предгорную и горную (1/3 территории), расположенную в западной высокогорной части Большого Кавказа. Высшая точка — гора Цахвоа (3345 м).
Климат на большей части территории умеренно-континентальный, на
Черноморском побережье от Анапы до Туапсе — полусухой средиземноморский климат, южнее Туапсе — влажный субтропический. Средняя темпераООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
16
тура января на равнине −3…-5°С, на Черноморском побережье 0…+6°С, в
Сочи +5,9 °C. Средняя температура июля +22…+24 °C. Годовое количество
осадков — от 400 до 600 мм в равнинной части, до 3242 мм и более — в горной.
Общая земельная площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров, из них пашни — 3,9 млн га. Это основной пахотный фонд
края, отличающийся высоким плодородием.
Общая численность населения составляет 5141,9 тыс. человек (по данным на 1 января 2009 года). Краснодарский край занимает 3-е место среди
регионов Российской Федерации по числу жителей — после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 52,5 %,
сельского — 47,5 %. Плотность населения - 68,1 чел./км² (данные 2009 года).
В соответствии с Законом Краснодарского края от 2 июля 2009 года №
1765-КЗ «Об административно- территориальном устройстве Краснодарского
края и порядке его изменения» в Реестр административно-территориальных
единиц Краснодарского края включены: 38 районов, 26 городов, 12 поселков
городского типа, 411 сельских, поселковых, станичных округов, 1725 сельских населенных пунктов (одному новому населенному пункту по состоянию
на 29 июля 2009 года не присвоено наименования как географическому объекту).
Краснодар – город на юге России, административный центр Краснодарского края. Население, согласно Всероссийской переписи 2010 года, составляет 744,9 тысяч человек (17-е место в России), с подчинёнными
сельскими населёнными пунктами — 832,6 тыс. человек. Краснодарская агломерация насчитывает более миллиона человек.
Крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и
Южного
федерального
округа.
Исторический
центр
политикогеографической области Кубань. Неофициально нередко именуется «столицей Кубани», а также «южной столицей России». Основан в 1793 году, статус
города получил в 1867 году, до 1920 года носил название Екатеринода́р.
Краснодар находится в южной части Восточно-Европейской равнины
на Прикубанской низменности, в 1350 км к югу от Москвы. Географические
координаты: 45°02′ северной широты, 38°59′ восточной долготы, высота над
уровнем моря 25-30 м. Город расположен на правом берегу реки Кубань,
выше по течению которой находится крупнейший искусственный водоём Северного Кавказа — Краснодарское водохранилище.
Краснодар расположен в зоне сейсмической активности. Нередко эпицентр землетрясения находится в Черном море, а сейсмические волны достигают прибрежных городов и даже Краснодара. За всю историю наблюдений
сильных землетрясений в городе зафиксировано не было, однако в 1978 и в
2002 годах наблюдались землетрясения интенсивностью от 4 до 5 баллов.
Примечательно, что город находится практически посередине между
Северным полюсом и экватором, как раз на 45-ой параллели. Эта параллель
ещё называется «золотой линией» или «линией жизни». Считается, что на
этой широте условия для жизни человека наиболее благоприятные. КрасноООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
17
дар располагается недалеко от двух тёплых морей и занимает выгодное экономико-географическое положение. Расстояние до Чёрного моря около
100 км, до Азовского около 120 км.
Административное деление. Город Краснодар и прилегающие территории (включая несколько населённых пунктов) образуют муниципальное образование город Краснодар, которое имеет статус городского округа.
В целях организации управления муниципальное образование «город
Краснодар» делится на 4 внутригородских округа. Преобразование или
упразднение округов осуществляется решением Краснодарской городской
думы по представлению главы Краснодара.
Таблица 5.1
Округ
1. Западный
2. Карасунский
3. Прикубанский
4. Центральный
Площадь
22
152
474
28,5
Население
159 929
239 340
235 000
149 276
Экономика. По заявлению главы города Владимира Евланова, в бюджет Краснодара в 2010 году поступило 14 млрд. рублей. Доходная часть города увеличилась на 5,5 %, по сравнению с 2009 годом. В городе действует
более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором
занято 204 тысячи человек. В Краснодаре зарегистрирован самый низкий
уровень безработицы по ЮФО — 0,3 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней заработной платы — 21 742 рубля.
Краснодар возглавляет рейтинг лучших городов для ведения бизнеса в России. По версии журнала «Форбс», столица Кубани три года подряд (с 2008 по
2010) становилась лучшим городом России для ведения бизнеса.
Промышленность. Краснодар — крупнейший индустриальный центр
Юга России. В промышленном комплексе города насчитывается более 130
крупных и средних предприятий, на которых работают около 120,5 тысяч человек или почти 30 % всех занятых в экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка, производство строительных
материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий экономический потенциал
и благоприятный инвестиционный климат привлекает внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются эффективные
деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии,
Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра. Машиностроение и приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов промышленной деятельности.
Объём отгруженных товаров собственного производства, выполненных
работ и услуг по крупным и средним промышленным предприятиям в 2010
году в действующих ценах составил 100,8 миллиарда рублей, что на 26,1
процента больше, чем в 2009 году. В отчётном году предприятиями промышленного комплекса обеспечено свыше 11 % налоговых поступлений в бюджет муниципального образования город Краснодар. Однако, если сравнить
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
18
Краснодар с другими столицами регионов ЮФО и СКФО, то по выпуску
собственной продукции город занимает только 8 место. Увеличение индекса
промышленного производства может быть достигнуто после строительства
предприятий в Восточной промышленной зоне.
РАЙОНЫ КРАСНОДАРА: ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ, ЗАСТРОЙКА, ОСОБЕННОСТИ
Районы Краснодара называют сокращенно:
ГМР – Гидростроителей.
ЖМР - поселок имени Жукова (Энка).
ЗИП - Завод измерительных приборов.
КМР – Комсомольский.
КСК - Камвольно-суконный комбинат.
МХГ - Микрохирургия глаза.
ПМР - поселок Пашковский.
РИП - Завод радиоизмерительных приборов.
РМЗ - Ремонтно-механический завод.
СМР – Славянский.
СХИ – Сельхозинститут.
ФМР – Фестивальный.
ХБК - Хлопчато-бумажный комбинат.
ЦМР – Центральный.
ЧМР – Черемушки.
ШМР - Школьная (улица Восточно-Кругликовской).
ЮМР – Юбилейный.
Юбилейный микрорайон - "ЮМР" - "спальный" район Краснодара. Один
из новых районов города, расположен непосредственно на берегу Кубани.
Частный сектор практически отсутствует. Застроен многоквартирными домами
различного года постройки, с квартирами обычной и улучшенной планировки,
и элитными новостройками. Несмотря на уже достаточно плотную заселенность, ведутся строительные работы новых многоквартирных домов и жилых
комплексов. Инфраструктура района хорошо развита и он практически автономен. Микрорайон тупиковый – нет транзитного потока автомашин, здесь и свой
минус - одна дорога в город, которая постоянно забита, пробки обеспечены.
Фестивальный микрорайон - "ФМР" - относится к числу так называемых "спальных" районов, наиболее приближенных к Центру. Основной тип
многоквартирных домов на ФМР - пятиэтажные и девятиэтажные здания.
Имеется ряд новостроек, ведется строительство новых жилых комплексов.
Также в районе имеются коттеджные и частные домовладения, организованные и стихийные поселки. ФМР является смежным с центром районом, поэтому стоимость жилья несколько выше, по отношению к другим районам
Краснодара. Инфраструктура района хорошо развита.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
19
Центральный район - "ЦЕНТР" Краснодара - это преимущественно
многоквартирные дома "сталинской" постройки, но есть и жилые дома многоэтажного типа как постройки 60х-80х годов, так и нового плана улучшенных и "элитных" планировок («точечная» застройка - «Аристократ», «Александр Сергеевич», «Бельведер» и т.д.). В районе Центра большой сектор
частных домовладений, часть из которых иначе как «шанхай» назвать язык
не поворачивается. В настоящее время ведется реконструкция центра, строится большое количество новых зданий как жилого, так и коммерческого
назначения. Массовое отселение людей из ветхого жилья - в основном из
Центра. Жить в центре удобно, но экология страдает, и центр считается геопатогенной зоной. С точки зрения жилья могут быть привлекательны «сталинки» в Старом Центре.
Район - "ЗИП" Граничит с центром Краснодара. Район достаточно
большой и разнообразный по архитектуре. Большое количество частных домовладений, есть двух- и пятиэтажные многоквартирные дома старой постройки. Много новостроек и новых жилых комплексов. Продолжение «ЗИПа» - район краевой больницы, район улиц Солнечная-Московская (поля,
осваиваемые частными застройщиками), и Ростовское шоссе – бывшие городские дачи, теперь активная застройка ИЖС.
Микрохирургия глаза - "МХГ" Спальный район Краснодара. Многоквартирные дома двух типов: - пятиэтажки и новые дома (в основном блочные и панельные) высотой 9 этажей и выше. Большое количество частных
домов. Ведется строительство новых многоэтажных домов. В этом районн
расположен Ботанический сад, очень красивый, довольно большой. Здесь и
вечерние прогулки и утренние пробежки, чистый воздух.
Комсомольский микрорайон - "КМР" относится к числу так называемых "спальных" районов, удаленных от Центра. Находится в непосредственной близости с промышленной зоной Краснодара. Через КМР идет выезд к
аэропорту. Практически все многоквартирные дома - панельные или блочные
дома в 9-14 этажей, есть небольшое количество пятиэтажных "хрущевок".
Частный сектор отсутствует. Район полностью автономен. Между КМР и
Центром расположены максимальное количество торговых и развлекательных центров, и в то - же время оптовых баз и складов.
Микрорайон гидростроителей - "ГМР" Спальный район Краснодара,
удаленный от Центра. Практически все многоквартирные дома - панельные
или блочные дома в 9-14 этажей, есть небольшое количество пятиэтажных
"хрущевок". Частный сектор почти отсутствует.
Микрорайон "Черемушки" - «нанизанный» на ул. Ставропольскую,
«транзитный», полу-промышленный, полу-жилой старый район. Обширный
частный сектор, большое количество пятиэтажных "хрущевок".
"Пашковский" - поселок на границе Краснодара, между городом и аэропортом. Обширный частный сектор, большое количество блочных и панельных
новостроек.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
20
Рисунок 5.1. Карта г. Краснодара (по районам)
ПРИГОРОД - черта города и городская прописка:
 станицы: Елизаветинская, Старокорсунская
 хутора: Восточный, Ленина, Копанской.
 поселки: Агроном, Белозерный, Березовый, Биофабрики, Водники,
Знаменский и Новознаменский, Зональный, Индустриальный, Калинино, Колосистый, Краснодарский, Лазурный, Лорис, Новый, Дивный, Октябрьский,
Пригородный, Плодородный, Победитель, Российский, Северный (очень популярный), Южный, Уч. хоз. Кубань.
 Ближайшие загородные населенные пункты (10-25 км от города) –
станицы Новотиторовская, Динская, Афипская.
Микрорайоны Краснодара
Таблица 5.1
Микрорайон
Пашковский
Время/тип застройки
Примечания
 расположен на востоке горо до 2004 года являлся посёлком
 с конца XVIII века
да
городского типа
 преимущественно частный  ул. Мачуги, ул. Бершанской,
 население 43 тысячи человек
сектор
Центральный
Расположение/основные магистрали
ул. Фадеева, ул. Почтовая, ул.
Бородинская, ул. Крупской
(2002)
 с начала XIX века
 Исторический центр города,  здесь находится большинство
 одноэтажные дома, много- территория вдоль улицы Крас- достопримечательностей города
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
21
Микрорайон
Время/тип застройки
этажные новостройки
Расположение/основные магистрали
ной
Примечания
 ул. Красная, ул. Северная, ул.
Мира, ул. Октябрьская, ул. Кубанская набережная
Покровка
 современная Покровка рас с середины XIX века
положена от Покровских озёр
 одноэтажные дома, много- до улицы Промышленной
 ул. Северная, ул. Суворова,
этажные новостройки
ул. Промышленная, ул. Садовая
 юго-восток Краснодара, терДубинка
 с 1870-х годов
 Частный сектор
 в середине XIX века Покровские
озёра являлись частью реки Карасун, на правом берегу которой и
селились люди
ритории южнее улицы Ставропольской
 ул. Ставропольская, ул. Вишняковой, ул. Ковтюха, ул. Воронежская, ул. Димитрова
 первый дом в посёлке Дубинка
 северо-запад Краснодара
 ул. Красных Партизан, ул.
центральная улица Славянская отделяет дома частной застройки от
"спального района"
был построен в 1867 году
 до XX века Дубинка была отделена от города рекой Карасун
 с 1920-х годов (частный
Славянский
сектор, северо-восточная
часть)
 1960-е - 1970-е (многоквартирные дома, юго-западная
часть)
Калинино
ЗИП
 с 1930-х годов
 частный сектор
Славянская
 север Краснодара, на выезде
посёлком
из города
 население 34 тысячи человек
 ул. Российская, ул. 1-го Мая
(2002)
 Север города
 с 1950-х годов
 ул. Зиповская, Ростовское
 общежития, многоквартирные дома
 до 2004 года являлся рабочим
 своим существованием микро-
район обязан Заводу Измерительных Приборов (ЗИП), который в
шоссе, ул. Московская. ул. 401950-е, 1960-е годы строил общелетия Победы, ул. Колхозная
жития для своих сотрудников
 центр города, район от улицы
Северной до улицы Жлобы
Школьный
 с 1950-х годы
 ул. Школьная, ул. Северная,  в северной части Школьного
 присутствуют многоэтажные дома и частный сектор
Черёмушки
РИП
 с 1950-х годов
 Многоквартирные дома
 с 1950-х годов
 частная застройка, многоквартирные дома
КСК
находится элитный жилой посёлок
ул. Филатова, ул. ВосточноКругликовская, ул. Академика
Пустовойта
 юго-восток города
 типичный "спальный район",
 ул. Ставропольская, ул. Бур- большинство строений были возвегасская, ул. Старокубанская, ул. дены в 1960-е - 1980-е годы,
 развитая инфраструктура
Стасова
 север Краснодара, район
между ул. Московской и ул.
Российской
 ул. Московская, ул. Российская, ул. 40-летия Победы
Фестивальный
приборов
 с 1960-х годов
 район построен вокруг Камволь северо-восток Краснодара
но-суконного комбината (КСК),
 одно- и двухэтажные дома,
 ул. Сормовская, ул. Дежнёва
прекратившего своё существование.
многоквартирные дома
ХБК
 РИП - Завод Радиоизмерительных
 c 1960-х годов
 многоэтажные дома
 северо-восток города
 ул. Селезнёва, ул. Стасова,
 район построен вокруг Хлопчато-
бумажного комбината (ХБК), преул. Уральская, ул. Старокубанкратившего своё существование.
ская
 с 1960-х годов
 запад Краснодара
 спальный район с развитой ин многоэтажные дома (от ул.  ул. Тургенева, ул. Атарбеко- фраструктурой
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
22
Микрорайон
Время/тип застройки
Стахановская до ул. Гагарина), частный сектор (от ул.
Гагарина до ул. Северной)
РМЗ
СХИ
9-й километр
Гидростроителей
Авиагородок
 с 1960-х годов
 частный сектор
 с 1960-х годов
 частная застройка
 с 1960-х годов
 частная застройка
 1970-е - 1980-е годы
 многоквартирные дома
 1970-е годы
 многоквартирные дома
Расположение/основные маПримечания
гистрали
ва, ул. Гагарина, ул. Красных  расположен недалеко от центра
Партизан, ул. Северная
 северо-восток города
 назван в честь Ремонтно ул. Селезнёва, ул. Уральская, механического завода (РМЗ)
ул. Ялтинская, ул. Волжская,
ул. Новороссийская
 запад Краснодара
 ул. Северная, ул. 2-я линия,
ул. Калинина
 расположен недалеко от центра
 район прилегает к Кубанскому
Государственному Аграрному Университету (КубГАУ), бывшему
Сельскохозяйственному институту
(СХИ)
 микрорайон расположен в сто север Краснодара
роне от основных магистралей: от
 ул. Грибоедова, ул. Ярослав- ул. Дзержинского его отделяют
ского, ул. Гастелло
поля, а от Ростовского шоссе - железная дорога
 юго-восток города
 микрорайон построен для семей
 ул. Мачуги, ул. Игнатова, ул. строителей Краснодарского водоБлагоева, ул. Трудовой Славы
 северо-запад города
 ул. Дзержинского
хранилища
 микрорайон строился для семей
военных
 через Авиагородок проходит
лишь одна улица Дзержинского
Комсомольский
 с 1970-х годов
 многоквартирные дома
 микрорайон состоит преимуще северо-восток Краснодара
ственно из девятиэтажных домов
 ул. Сормовская, ул. Тюляева, 1970-х - 1980-х годов
 несмотря на удалённость от ценул. Уральская, ул. Симферопольская
ККБ
 с 1970-х годов
 частная застройка, многоквартирные дома
МХГ
 с 1980-х
 многоэтажная застройка
тра в Комсомольском очень развитая инфраструктура
 север Краснодара
 ул. Российская, ул. 1-го мая,  район построен вокруг Краевой
ул. Черкасская, ул. 40-летия
Победы, ул. Восточнокругликовская
 запад города
 ул. Красных партизан, ул.
Академика Лукьяненко
Клинической больницы им. проф.
Очаповского.
 назван в честь Клиники Микрохирургии глаза, находящейся в центре района
 микрорайон с развитой инфраструктурой
Юбилейный
 с конца 1980-х годов
 многоэтажные здания, в
 юго-запад города
 ул. Алма-Атинская, просп.
основном выше 12 этажей
Чекистов, ул. 70-летия октября
Городок имени  1993 - 1994 годы
Маршала Жукова  многоквартирные дома
 с начала 2000-х годов
Витаминкомбинат  многоквартирные дома,
частные дома
 один из наиболее современных
районов города
 северный выезд из города
 район является транзитным - че ул. Дзержинского, Западная рез него проходит дорога в Ростовобъездная дорога
на-Дону
 северный выезд из города
 ул. 9-я тихая, Ростовское
 район является транзитным - че-
шоссе
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
рез него проходит дорога в Ростовна-Дону
Отчет № 143-08-2014
23
5.2. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА КРАСНОДАРА
В России острая фаза кризиса пришлась на второе полугодие 2008 года.
Тогда и началось резкое падение цен на первичном рынке. Спрос со стороны
инвесторов перестал существовать, а ипотечные кредиты больше не выдавались большинством банков. Только эти 2 фактора увели с рынка 50% покупателей. Остальные 50%, которые все еще имели возможность приобретать недвижимость, предпочли ждать дальнейшего развития ситуации. Во второй
половине года сделки на рынке носили единичный характер.
В этой ситуации Краснодарские застройщики оказались в затруднительном положении. До кризиса все свободные средства вкладывались в новое строительство, а уже реализуемые объекты достраивались за счет средств
дольщиков и банковских кредитов. Когда оба этих источника перестали работать, оказалось, что собственных средств у девелоперов не так много. Последствия финансового кризиса заставили их отказаться или отложить реализацию ряда проектов. Актуальной остается тенденция переноса сроков сдачи
строящихся объектов.
Уменьшение платежеспособного спроса и сложности с ипотечным кредитованием вызвали падение числа сделок купли-продажи на первичном
рынке недвижимости. Фактически, по оценке консультантов компании
MACON Realty Group (http://www.macon-realty.ru/company/news/our/894/), падение цен
предложений к продаже первичной недвижимости с начала кризиса составило 16%. Количество произведенных продаж на первичном рынке в 2009 году
на 45% меньше, чем в 2008 году, несмотря на то, что в последнем уже проявилось негативное влияние экономического кризиса. Больше всего кризис
сказался на самых дорогих объектах коммерческой недвижимости больших
объемов, что вызвано спадом бизнес - активности, проблемами с финансированием в банковском секторе.
Доступ к банковскому финансированию, как основному источнику
средств для сектора в последние несколько лет, остается в высокой степени
ограниченным ввиду сложностей с ликвидностью у банковской системы
страны и снижения активности иностранных банков в секторе. Строительные
компании пытаются погасить долги и привлечь дополнительные средства путем продажи доли компаний.
Общие макроэкономические тенденции отрасли не могли не отразиться
на ситуации с персоналом девелоперских компаний. Столкнувшись с дефицитом ликвидности, девелоперы были вынуждены в срочном порядке сокращать затраты, в том числе и на сотрудников. Этот шаг был во многом обусловлен отсутствием средств на реализацию текущих и новых проектов. Как
результат - менеджеры по развитию земельных участков, корпоративные
аналитики по инвестиционным проектам, менеджеры строительных проектов
со стороны заказчика оказались без работы и были либо сокращены, либо переведены на неполную занятость. Естественно, разговор о ревизии зарплат в
большую сторону среди сохранивших работу сотрудников стал неуместным.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
24
Многие международные фонды, финансировавшие проекты по недвижимости в России, свернули свою деятельность в нашей стране вслед за оттоком
капитала и паникой среди инвесторов. Обычно в таких случаях приводят исследования специализированных агентств, в крайнем случае Big4, любые
оценки кадровых агентств нерепрезентативны и неточны.
Кризис затронул организации сервисной отрасли и консалтинга в сфере
недвижимости не менее серьезно, чем девелоперские организации. Везде начиная с консалтинговых компаний «большой пятерки», и заканчивая маленькими агентскими / брокерскими конторами, пронеслась волна сокращений. Сокращения в основном коснулись консультантов и ассистентов из
компаний по агентским услугам, что было вызвано резким падением объема
заказов со стороны девелоперов. Снижение спроса на услуги консультантов
привело к серьезному снижению цен, что вынудило руководство этих компаний искать дополнительные возможности сокращения издержек.
Безусловно, подобные пертурбации рынка недвижимости не могли не
сказаться на объеме заказов юридических консультантов и кадровых
агентств. Вряд ли найдется компания, которую бы не задела волна сокращений персонала и затрат на персонал. По разным оценкам, около 25 – 35%
персонала консалтинговых компаний было высвобождено в результате вынужденной реструктуризации.
В 2009 году офисный сектор испытывал значительные трудности из-за
резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных
проектов оказались замороженными. Рынок вошел в глубокую стагнацию.
Число сделок с коммерческой недвижимостью крайне низко, предложение
во всех секторах превышало спрос.
В исследовании ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» (http://realty.south.ru/analitika.php?art=231) изучена динамика цен на нежилые помещения в г. Краснодаре с 3 кв. 2008 по 4 кв. 2009г.,
в результате получен вывод о снижении цен предложений к продаже офисной недвижимости в среднем на 20%.
Больше всего кризис сказался на самых дорогих объектах в пределах
100-300 кв. м площади и более, самыми востребованными являются площади
10-50 кв. м эконом-класса. Продажа вторичной нежилой недвижимости
больших объемов представляется крайне затруднительной. Часть владельцев
офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов к концу 2009г. достаточно распространены. Появляется все больше
предложений с дисконтом в 50% (по данным http://www.gudestate.ru/important/598). Несмотря на скидки и осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся
на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен
не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди
покупателей увеличилась, сделок практически нет.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
25
На рынке аренды ситуация более сложная. Аренда недвижимости в
Краснодаре более зависит от экономической ситуации в целом. На рынке
аренды недвижимости города Краснодара образовался вакуум. Цены
предложений к аренде упали в среднем на 30-40% по сравнению с докризисным уровнем (по данным консультантов компании Blackwood). Многие фирмы, снимавшие свои офисы, временно прекращают деятельность или переезжают в помещения меньшие по площади и соответственно по цене. Кризис
на рынке аренды коммерческой недвижимости Краснодара больше всего сказался на самых дорогих объектах, в пределах от 100 до 300 м/2, площади от
10 до 50 м/2 более востребованы в силу указанных выше причин. В итоге
можно заключить, что аренда недвижимости Краснодара более других сфер
рынка недвижимости подвержена влиянию мирового экономического кризиса
и
дольше
других
будет
выходить
из
этого
кризиса
(http://www.cinkk.ru/stat/stat40.php).
Кризис на рынке недвижимости, текущая ситуация
Кризисный шок прошел, и участники рынка недвижимости стали не
только делать выводы и оценивать масштабы изменений, которые произошли
за это время, но и смотреть в будущее, пытаясь делать прогнозы.
Своими предсказаниями поделился один из участников IV аналитической бизнес-конференции Московского Бизнес Клуба Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт Недвижимость».
На рынке бытует мнение, что кризис 2008 года очень похож на дефолт
десятилетней давности. Все происходило по идентичным сценариям, однако
дальнейшее развитие ситуации может быть не таким, как в 1998 году.
Олег Самойлов отмечает, что предтечей двух кризисов, как в 1998 году,
так и в 2008 был спад платежеспособности населения. По его мнению, причины, которые привели рынок к кризису, были внешними, чего нельзя сказать о причинах следующего кризиса - они будут внутренние.
Следующий коллапс ждет российский рынок недвижимости не через
10 лет, как привыкли считать многие россияне, а уже в 2015 году. По его
мнению, основой новой стагнации может стать рынок новостроек. Вторичному рынку жилья не удастся отсидеться в стороне.
Если посмотреть на рынок недвижимости сейчас, то скорей всего он
будет отдыхать от шока, в котором прибывал с осени 2008 года. Сейчас застройщики не будут с головой уходить в массовые старты новых проектов.
2011 год будет более активным. Возможно увеличение деловой активности, рост уровня доходов населения, повышение доступности ипотеки, которая в свою очередь подтолкнет спрос на жилье вверх, а кредитные средства
станут более доступны для девелоперов.
Как и многие аналитики на рынке недвижимости, среди своих прогнозов Самойлов отмечает большую вероятность возникновения дефицита жилья, ценовой рывок рынка вверх. Только в 2012 году последствия кризиса
окончательно забудутся, считает Самойлов. Активность покупателей достигнет или превысит докризисные значения.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
26
В 2013 году - рост цен на фоне недостаточности предложения сохранит
выраженный характер, на этом фоне будет начато множество новых проектов, завершение которых придется в основном на 2014 – 2015 годы.
В 2014-2015 годах, возможно, объем предложения существенно возрастет - продавцы вступят в «ценовую войну», спрос приостановится - многие
покупатели решат подождать с приобретением в надежде, что «скоро будет
еще дешевле», как следствие, снижение цен на фоне падения спроса сделает
убыточными целый ряд проектов.
Все это приведет к тому, что на рынке недвижимости возникнет новый
кризис, который будет сопровождаться стагнацией цен или откатом их назад
на фоне позитивной ситуации в экономике в целом.
Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт Недвижимость» считает, что вторичный рынок недвижимости защищен лучше рынка новостроек.
В результате основной реакцией «вторички» будет падение объемов операций.
Всем известно, что в условиях активного спроса, продать можно все,
тем более, если цены отличаются от среднерыночных. Чем впрочем и занимались застройщики до кризиса. Сейчас, если цену снижают все, а спрос все
равно недостаточен, победителями оказываются те, кто готов предложить
потребителям более высокую ценность «за те же деньги».
В результате, деятельность без тщательной проработки маркетинговых
концепций проектов сродни принуждению собственного бизнеса к регулярной игре в «русскую рулетку». Среди советов девелоперам можно выделить:
1. Не стоит начинать новые проекты лишь потому, что их начинают
«все».
2. Начиная даже затем, чтобы не отстать, не стоит пренебрегать вопросами маркетинга. Ведь тогда, когда объект, в создание которого вложено немало денег, сил и времени, выходит на рынок, беспокоиться об этом поздно.
Новый кризис неизбежен, поскольку спад является одной из стадий
существования рынка. Чтобы переживать спады, подтверждая классическое
изречение Ницше «Что нас не убивает – делает нас сильнее», следует всегда
иметь запас конкурентоспособности. Источник: Финам.Инфо 05.05.2010 года
http://www.kubrent.ru/news/396.
5.3. ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. КРАСНОДАРА2
На фоне мирового кризиса экономики Южный Федеральный
округ выглядит наименее пострадавшим. Это, с одной стороны, объясняется
экономическим отставанием региона от среднероссийского уровня, выражающимся и в небольшом количестве крупных предприятий, и в сравнительно
слабой зависимости от внешних средств. С другой стороны, здесь довольно
сильное сельское хозяйство, теперь поддерживаемое госкредитами, и оно,
2
http://krasnodar-page.ru/nedvizhimost,~stroitelstvo/,
http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/19-08-10.pdf,
http://www.macon-realty.ru/regions/sfr/krsnd/
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
27
по-видимому, станет основой быстроразвивающегося южного кластера пищевой промышленности. Еще один центр роста — химия, связанная
с обслуживанием сельского хозяйства, и современная неорганическая химия.
Негативным фактором является серьезный избыток трудовой силы.
Рынок недвижимости в Краснодарском крае и в городе Краснодаре в
последнее время претерпел значительные изменения, связанные с падением
спроса. Отмечается стагнация и падение цен практически по всем сегментам
рынка производственно-складской и коммерческой недвижимости.
Краснодар территориально разделен на четыре округа: Западный, Центральный, Карасунский и Прикубанский.
В Центральном округе располагается большая часть административных
и офисных зданий, включая здание мэрии города.
Именно в центральном округе Краснодара практически не найдешь
жилую недвижимость на первом этаже, так как он занят организациями, магазинами, офисами. Что касается цен на недвижимость в данной части города, то здесь они всегда достаточно высоки по сравнению с другими района
Краснодара .
Самым живописным округом Краснодара является Западный, потому
как большинство микрорайонов этого округа выходят на берег реки Кубань.
Юго-западная часть города отличается живописностью окружающей природы и отсутствием вредных производств, именно поэтому большая часть
крупных застройщиков Краснодара выбирают его в качестве места для
строительства новых микрорайонов.
Здесь ведут строительство такие компании как ОБД-Инвест, Девелопмент-Юг, Нефтестройиндустрия. В районе Тургеневского моста ведется
строительство крупного спального микрорайона, который займет улицу
вдоль реки.
Самым крупным округом города Краснодар является Прикубанский
округ. Он является одним из самых старых округов и именно поэтому здесь
преобладает большое количество частных домов. Но в виду активного строительства новых микрорайонов и новой жилой недвижимости , частный сектор постепенно превращается в многоэтажные высотные здания. Яркими
примерами массовой застройки в Прикубанском округе являются микрорайон Энка, Немецкая Деревня.
Карасунский округ является самым экологически-чистым округом города, так как большая часть территории имеет зеленые насаждения. Карасунский округ образован несколькими микрорайонами – это Пашковский, Черемушки, Хладокомбинат, Комсомольский.
Офисная недвижимость. До середины 2008 года сегмент офисной недвижимости занимал лидирующие позиции по темпам ввода новых объектов. Однако с приходом кризиса, спрос на объекты существенно снизился,
что повлекло за собой замораживание многих проектов и большое количество вакантных площадей в новых объектах.
Среди основных тенденций 1 полугодия 2010 г. отметим разморозку
приостановленных в прошлом году проектов и получение дополнительного
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
28
финансирования проектов некоторыми девелоперами. В 1 полугодии 2010 г.
некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Однако нового
строительства практически не начинается, что в будущем (2011-2012 гг.) отразится на объёмах ввода. Основной спрос потенциальные арендаторы офисных площадей в течение 2010 года предъявляли на площади до 50 кв.м (67%)
и на площади 50-100 кв.м - 17%. Спрос на помещения площадью свыше 500
кв.м – около 3%.
Торгово-развлекательная недвижимость. Объем предложения в городе существенно превышает спрос уже на данный момент, а после ввода ТРЦ
OZ в 2011 году, ситуация только ухудшится. Рынок близок к насыщению и
перспектив строительства новых объектов нет. Единственно возможное
направление развития ритейла в городе – реконцепция и редевелопмент существующих объектов и street-retail. Краснодарский рынок торговой недвижимости достаточно сильно пострадал в кризис. Средняя по рынку арендная
ставка снизилась на 35% по сравнению с октябрем 2008 года. Произошло это
по двум причинам: во-первых, до кризиса в Краснодаре действовали высокие ставки аренды торговой недвижимости , а во-вторых – конкуренция в
городе высока.
Рынок гостиничной недвижимости. На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости г. Краснодар находится на стадии формирования.
Объём гостиничного рынка в Краснодаре в период 2010-2013 гг. будет расти.
Рынок складской недвижимости. Проектов в области складской недвижимости нет, и в ближайшее время не предвидятся. Все проекты крупных
логистических объектов были заморожены в 2009 году. Сегмент складской
недвижимости г. Краснодара является наименее развитым, предложение
функционирующих объектов не удовлетворяет существующий спрос. Большинство представленных объектов на рынке являются складами крупных
промышленных предприятий. В ближайшие годы ситуация на рынке Краснодара кардинально не изменится. Спросом будут пользоваться недорогие
складские помещения расположенные в промышленных зонах города. Цена
остается превалирующим фактором при выборе склада.
Рынок жилой недвижимости. Максимально востребованы на сегодняшний день 1-комн. и 2-комн. квартиры (преимущественно 1-комн.
квартиры) в объектах эконом– и среднего классов с близкими сроками сдачи
в эксплуатацию (4 квартал 2010 г. и 1 квартал 2011 г.) и в ценовом диапазоне до 1,5 млн. руб. Однако объем «дешевого» предложения ежемесячно
сокращается. В связи с данным фактом, а также постепенным ростом с
начала 2010 г. платежеспособности потенциальных покупателей начал прослеживаться тренд к росту общего бюджета покупки квартиры.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
29
5.3. ОБЗОР СЕГМЕНТА РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА3
Таблица 5.2
Изменение цены
Средняя цена на Изменение цены
на недвижиИзменение цены Количество
Недвижимость, недвижимость в
на недвижимость в Краснона недвижиобъявлений в
тип сделки
Краснодаре в мость в Краснодаре с начала
мость за год
декабре
декабре
даре за месяц
2010 г.
Продажа
42 149 руб. за
Квартиры
+0.06%
-1.16%
-0.94%
10502
кв.м.
- Вторичный ры42 161 руб. за
+0.08%
-2.06%
-1.75%
10026
нок
кв.м.
41 900 руб. за
- Новостройки
-0.34%
+2.59%
+2.43%
476
кв.м.
Дома
7 331 130 руб.
-1.07%
-59.43%
-16.35%
1816
478 252 руб. за
Земля
+0.41%
-7.03%
-7.98%
1624
сотку
73 576 руб. за
Офисы
-3.57%
+60.94%
+57.91%
232
кв.м.
Торговые площа75 178 руб. за
-0.64%
+42.51%
+58.68%
61
ди
кв.м.
Гаражи
1 055 833 руб.
+44.63%
+101.11%
+101.11%
24
Аренда
1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
Офисы
13 102 руб. в
месяц
20 134 руб. в
месяц
8 225 руб. за кв.м.
в год
+0.38%
+8.91%
+9.43%
318
+1.1%
+10.85%
+11.51%
272
-2.16%
-35.86%
-47.55%
112
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
На дату оценки (01.01.2011 г.) был проведен анализ рынка земельных
участков в районе расположения объекта оценки.
Комсомольский микрорайон плотно застроен преимущественно многоэтажными жилыми домами, рынок продажи земельных участков в КМР не
развит, немногочисленные земельные участки предлагаются к продаже преимущественно с наличием улучшений. Поэтому Оценщик считает целесообразным провести анализ рынка продаж земельных участков по Пашковскому
микрорайону (так как этот микрорайон граничит с КМР, оба микрорайона
равноудалены от центра города).
Общий диапазон цен на земельные участки в ПМР – от 100 тыс. руб. до
700 тыс. руб. за одну сотку. К минимальному ценовому диапазону относятся
земельные участки площадью более 50 соток, находящиеся на недостаточно
развитой территории, к максимальному – земельные участки малой площади,
расположенные возле мест наибольшей концентрации людей (рынки, торговые и офисные помещения, многоэтажные жилые дома). Для анализа рынка
Оценщиком отобраны земельные участки, относящиеся к среднему ценовому
диапазону.
Результаты анализа рынка представлены в таблице 5.3.
3
http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/cena/61
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
30
Таблица 5.3
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Местоположение
ПМР, ул. Бородинская
ПМР, ул. Кирова
ПМР, ул. Бородинская
ПМР, ул. Бородинская
ПМР, ул. Бершанская/Гоголя
ПМР, трасса М4-Дон
ПМР, ул. Карасунская
ПМР, ул. Криничная
ПМР, ул. Комсомольская
КМР, ул. Бородинская
Назначение земельного участка
Площадь земельного
участка, сот
Стоимость земельного участка, руб.
Стоимость,
руб./сот.
Источник
8,00
8,00
8,00
15,00
9,00
2 900 000
3 200 000
3 200 000
6 000 000
3 700 000
362 500
400 000
400 000
400 000
411 111
Газета "Сделка" от 29.11.2010 г.
Газета "Сделка" от 13.12.2010 г.
Газета "Сделка" от 25.10.2010 г.
Газета "Сделка" от 25.10.2010 г.
Газета "Сделка" от 27.09.2010 г.
8,00
3 500 000
437 500
Газета "Сделка" от 27.09.2010 г.
13,50
6 500 000
481 481
Газета "Сделка" от 25.10.2010 г.
3,60
1 800 000
500 000
Газета "Сделка" от 27.09.2010 г.
3,50
2 200 000
628 571
Газета "Сделка" от 25.10.2010 г.
9,22
5 800 000
629 067
Газета "Сделка" от 16.08.2010 г.
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Возможно коммерческое использование
Возможно коммерческое использование
ИЖС
Возможно коммерческое использование
Возможно коммерческое использование
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
31
В приведенной выше таблице представлены отобранные для анализа объекты, предлагаемые к продаже в виде публичной оферты на дату оценки, которые схожи с объектами оценки по площади, составу коммуникаций и местоположению (микрорайоны Пашковский и Комсомольский города Краснодара, так
как в Комсомольском районе не выявлено достаточного количества предложений по продаже аналогичных земельных участков).
Стоимость таких участков колеблется в диапазоне от 362,5 тыс. руб. до
629 тыс. руб. за 100 кв. м. Средняя цена земельных участков составляет 440,3
тыс. руб. за 100 кв. м. Диапазон разброса и стоимость в основном зависит от местоположения, назначения земельного участка, состава коммуникаций.
Полный перечень факторов, влияющих на объект, представлен в разделе 6.4 настоящего отчета.
Дороже продаются земельные участки, имеющие улучшения, дешевле
продаются земельные участки, права которых не зарегистрированы.
В результате телефонного опроса риелторов, агентов, собственников и
прочих субъектов рынка недвижимости данного региона, оценщиками было
выяснено, что: спрос и предложение в данном сегменте рынка индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет сбалансированность и пропорциональность. Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости во многом определяется перечисленными выше основными ценообразующими факторами, не являющимися исчерпывающими. Например, не
вошли политические, национальные и культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное
влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и
на спрос и предложение. Взаимодействие таких факторов определяет ставку
дохода от инвестиций в объекты недвижимости, поэтому в настоящее время
на рынке существует значительное превышение предложения по сравнению
с потребительским спросом, особенно на коммерческую недвижимость.
Оценщик считает исходную информацию достаточной для получения
выводов о рыночной стоимости объекта, а также достоверной, учитывая многочисленные источники информации, опубликованной в средствах массовой
информации и подтверждающейся динамикой цен на недвижимость.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО АНАЛИЗУ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В целом следует заметить, что стоимость земельных участков как по г.
Краснодару, так и по Краснодарскому краю в целом снизилась, либо рост
стоимости приостановился. Это обусловлено кризисными явлениями в экономике.
Представить значения либо диапазон значений ценообразующих факторов не представляется возможным, все корректировки на отличия объектов
сравнения при расчетах определяются индивидуально с использованием рыночных данных. Внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, не выявлены.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
32
По данным риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости
Краснодарского края, цена предложения в среднем на 10% - 30% выше реальной сделки купли-продажи. Скидка на торг зависит от объемов и активности рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на
торг. В период стагнации количество предложений на рынке, как правило,
больше спроса, многие потенциальные покупатели воздерживаются от совершения покупок, рассчитывая на дальнейшее снижение цены предложения.
В данный период продавцы начинают активно практиковать предоставление
скидок.
Оценщик считает объем использованной информации достаточной, для
того чтобы сделать достоверный вывод о стоимости объекта.
На основании анализа рынка недвижимости, можно сделать вывод о
том, что недвижимость аналогичная оцениваемой (в первую очередь по месторасположению) пользуется спросом при среднем сроке экспозиции на
рынке 6 - 9 месяцев.
Коммерческая привлекательность оцениваемого объекта характеризуется следующим:
1. Район считается устойчивым, так как способы землепользования
данного района находятся в соответствии друг с другом.
Отрицательные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта
оценки:
1. Стагнация рынка недвижимости в связи с проявлениями мирового
финансового и экономического кризиса (http://www.kubrent.ru/news/396).
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Анализ наиболее эффективного использования объекта позволяет
определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту
использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.
Наилучшее использование не является абсолютным. Оно отражает
мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности,
исходя из анализа господствующих рыночных условий.
Использование объекта оценки должно отвечать четырем критериям,
чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно
должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.
В настоящем отчете объектом оценки являются земельные участки,
принадлежащих на праве собственности Еремееву Сергею Ефимовичу:
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11;
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
33
- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4.
Учитывая местоположение объекта оценки, наиболее эффективным
использованием, по мнению Оценщика, является эксплуатация объекта оценки в качестве участка под коммерческое использование.
Текущее использование оцениваемого объекта недвижимости соответствует его наиболее эффективному использованию.
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Настоящий отчет является официальным документом, имеющим доказательное значение, и представляет собой повествовательный письменный
доклад о процедуре оценки на русском языке.
Процедура оценки и задачи, выполняемые Оценщиком:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку.
2. Сбор и анализ информации об объекте оценки: изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбор информации
об объекте оценки, включая правоудостоверяющие документы, сведения об
обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических
свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах,
данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки,
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми
подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны
быть применены при проведении оценки, в том числе информации о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информации о спросе и
предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и
качественных характеристиках данных факторов; сбор данных о затратах на
воспроизводство или замещение оцениваемых объектов; исследование рынка
аренды аналогичных объектов и рисков, связанных с инвестирования в аналогичные объекты.
4. Оценка достаточности и достоверности имеющейся информации.
5. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого имущества.
6. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов.
7. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к
оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
8. Составление отчета об оценке.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
34
6.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В данном отчете рассматривается оценка не изъятого из оборота земельного участка (объекта оценки), который сформирован (или может быть
сформирован) в соответствии с законодательством (далее – земельный участок).
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны
удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в
течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип
спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее
вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности
(принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без
учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному
участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих
рекомендаций –земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и
определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) Оценщик при проведении оценки
обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный,
сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод
выделения, метод распределения.
На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
35
6.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКАЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к
оценке, является принцип воспроизводства. Принцип гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем
сумма денег, которую нужно будет потратить на воспроизводство объекта,
идентичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому
имуществу.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных
ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,
идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Затратный подход не использован, так как земля является природным,
невоспроизводимым и не амортизируемым активом. Элементы затратного
подхода могут быть применены в расчетах сравнительного и доходного подходов.
6.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКАДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Концепция определения доходного подхода изложена в Федеральных
стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденных приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года; Федеральных стандартах оценки «Цель
оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденных приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года; Федеральных стандартах
оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3), утвержденных приказом
Минэкономразвития России № 254 от 20 июля 2007 года.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При
применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Таким образом, в основе доходного подхода лежит прогнозирование
дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки» (раздел III, п. 13 федеральный стандарт оценки«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО
№1)» утвержденный приказом Министерства экономического развития и
торговли Российской Федерации 20 июля 2007 года № 256.В пункте 21 ФСО
№1 указано «Доходный подход применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
36
оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих
доходов и расходов и моменты их получения».
Из вышесказанного следует что, в основе доходного подхода лежит
прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ «риск-доходность» является на сегодняшний
день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.
На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации
земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату
проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты
за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Так как рынок земли в районе расположения объекта
оценки земельными участками, сдаваемыми в аренду на рыночных условиях,
не представлен, невозможно с достаточной точностью определить величину
земельной ренты. Практически единственным арендодателем на рынке земли
в районе расположения объекта оценки выступает государство, установленные ставки аренды земельных участков которого не отражают рыночную ситуацию. Таким образом, метод капитализации земельной ренты в данном отчете не применялся.
Метод остатка и метод предполагаемого использования
Методы применяются для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения методов - возможность застройки
оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.На
оцениваемом участке находятся объекты незавершенные строительством,
определить затраты, необходимые для завершения строительства, и сроки
окончания строительства не представляется возможным, в связи с чем невозможно адекватно определить период прогнозирования и объем капитальных
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
37
вложений, поэтому невозможно с достаточной точностью определить доходность улучшений оцениваемого земельного участка.
При проведении расчетов данными методами используется дисконтирование каждого из видов доходов и расходов за весь период, а «остаток для
земли» определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. С математической точки зрения, такая техника имеет принципиальный недостаток, поскольку исходные данные для расчета представляют собой незначительные доли условных относительно рассчитываемых величин (стоимость
воспроизводства или замещения предполагаемых улучшений земельного
участка) и характеризуются большими погрешностями. Поскольку остаток
при вычитании из одной величины, представляющей собой долю, определенной с большой погрешностью, другой величины так же представляющей из
себя долю, существенно меньше этих величин, то погрешность его определения может многократно превышать погрешности расчета исходных данных.
Таким образом, поскольку все ее параметры заданы с погрешностями,
то такая задача относится к классу некорректных и ее решение простыми методами приводит к заведомо неустойчивым результатам. На практике погрешность подобных расчетов может составлять десятки процентов, поэтому
техника «остатка для земли» в настоящем отчете не применяется.
6.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКАСРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (раздел
III, п. 13 федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20 июля 2007 года № 256.В пункте 22 ФСО №1 указано «Сравнительный
подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа
о ценах и характеристиках объектов-аналогов».
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен (п.22, абзац 2 ФСО №1):
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По
каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
Выбор единиц сравнения должен быть основан оценщиком. Оценщик должен
обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при
проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
38
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов- аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу
корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения
введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения
по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В соответствии с упомянутым стандартом оценки, в процессе оценки, в
рамках сравнительного подхода, могут быть использованы методы, основанные на сравнительном анализе. К этим методам относятся: сравнительный
анализ парного набора данных и относительный сравнительный анализ.
В настоящем отчет использовался метод сравнительного анализа парного набора данных, имеющий следующий алгоритм:
1. Выбор единицы сравнения.
2. Определение элементов сравнения. В оценочной практике принято
выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:
 права собственности на недвижимость;
 условия финансирования;
 условия продажи;
 состояние рынка;
 местоположение;
 физические характеристики;
 экономические характеристики;
 использование;
 компоненты собственности не связанные с недвижимостью.
3. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов
по каждому элементу сравнения.
Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного
набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных
методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ.
Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных,
либо относительный сравнительный анализ.
4. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
39
В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с
целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (см. п. 5.2 настоящего отчета). К расчету приняты объекты
наиболее схожие с оцениваемым по основным характеристикам.
В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами 1-3.
В таблице 6.1 представлены исходные данные для расчета стоимости
объекта оценки сравнительным подходом – методом сравнительного анализа
продаж.
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем
поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия
продажи, состояние рынка. Первая поправка, выраженная в процентах,
умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены
все поправки.
Результаты сравнительного подхода при оценке земельного участка с
кадастровым номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул.
Уральская, 212/11 приведены в таблицах 6.1-6.6.
Таблица 6.1
Номера объектов
Источник информации - публичная оферта
Цена продажи/предложения, руб.
Вид права
Условия финансирования
Условия платежа
Обстоятельства совершения сделки
Дата продажи/предложения
Площадь земельного
участка, сот
Местоположение
Наличие строений
Категория земель,
разрешенное использование
Подъездные пути
Инженерное обеспечение
Рельеф
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
-
Газета "Сделка"
от 16.08.2010 г.
Газета "Сделка"
от 25.10.2010 г.
Газета "Сделка"
от 27.09.2010 г.
Определяется
5 800 000
6 500 000
3 500 000
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
01.01.2011 г.
16.08.2010 г.
27.09.2010 г.
25.10.2010 г.
9,9
9,22
13,5
8
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
г. Краснодар,
ПМР, трасса М4Дон
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению основных городских
коммуникаций
Равнинный
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению основных городских
коммуникаций
Равнинный
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению основных городских
коммуникаций
Равнинный
г. Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Уральская, 212/11
Нет
Земли населенных
пунктов - для размещения торгового центра
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению основных городских
коммуникаций
Равнинный
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
40
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем
поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия
продажи, состояние рынка. Первая поправка, выраженная в процентах,
умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены
все поправки. Результаты сравнительного подхода приведены в таблице 6.2.
Таблица 6.2
Номера объектов
Цена продажи/предложения, руб.
Скидка на торг
Скорректированная
цена продажи, руб.
Вид права
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Условия финансирования
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Условия платежа
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Обстоятельства совершения сделки
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Дата продажи/предложения
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Площадь земельного
участка, сот
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб.
Местоположение
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб.
Наличие строений
Корректировка, руб.
Скорректированная
стоимость, руб.
Скорректированная
стоимость, руб.
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Определяется
5 800 000
6 500 000
3 500 000
-
-15%
-15%
-15%
-
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Собственность
-
Собственность
0%
Собственность
0%
Собственность
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
100% оплата по
факту сделки
-
100% оплата по
факту сделки
0%
100% оплата по
факту сделки
0%
100% оплата по
факту сделки
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Денежными средствами
-
Денежными средствами
0%
Денежными средствами
0%
Денежными средствами
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
-
0%
0%
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
01.01.2011 г.
16.08.2010 г.
27.09.2010 г.
25.10.2010 г.
-
0%
0%
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
9,90
9,2
13,5
8,0
-
-1,0%
5,6%
-7,4%
Определяется
4 880 700
5 834 400
2 754 850
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
г. Краснодар,
ПМР, трасса М4Дон
-5,7%
14,7%
33,0%
-
4 604 452
6 689 723
3 664 501
Нет
-
Нет
0
Нет
0
Нет
0
0%
0%
0%
4 604 452
6 689 723
3 664 501
г. Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Уральская, 212/11
-
Определяется
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
41
Номера объектов
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Категория земель,
разрешенное использование
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Подъездные пути.
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Инженерное обеспечение
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
-
499 398
495 535
458 063
-
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Определяется
499 398
495 535
458 063
Твердое покрытие
-
Твердое покрытие
0,0%
Твердое покрытие
0,0%
Твердое покрытие
0,0%
Определяется
499 398
495 535
458 063
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
-
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
499 398
495 535
458 063
Равнинный
0%
Равнинный
0%
Равнинный
0%
499 398
495 535
458 063
21,66%
0,0520
35,26%
0,0320
55,42%
0,0200
50,00%
30,77%
19,23%
Земли населенных
пунктов - для
размещения торгового центра
Корректировка
Скорректированная
Определяется
стоимость, руб./сот.
Равнинный
Рельеф
Корректировка
Скорректированная
Определяется
стоимость, руб./сот.
Сумма корректировок по модулю, %
Обратная величина
Удельный вес объекта сравнения в итоговой
стоимости объекта оценки, %
Средневзвешенное значение рыночной
стоимости, руб./сот.
Площадь земельного участка, сот.
Рыночная стоимость земельного участка,
руб.
490 261
9,90
4 854 000
Обоснование корректировок:
1. Скидка на торг. Учитывается типичная для развитых рынков понижающая корректировка на
торг которая принимается в размерах определенных в исследовании, проведенном компанией «Русская
служба оценки» и опубликованном на сайте www.appraiser.ru – «Вестник оценщика» в статье А.А. Марчук,
Е.А. Бутова «Скидки на торг – реалии кризиса». В данном случае для продажи земельного участка в г. Краснодаре (население более 500 тыс. чел.) корректировка на торг составит 15%.
Таблица 6.3
Численность
населенного
пункта, тыс.
чел.
Более 500
250-500
Менее 500
Жилые объекты
Торговая
Офисная
Производственная
и складская
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
8%
6%
6%
11%
9%
9%
13%
11%
11%
15%
13%
13%
14%
12%
12%
15%
13%
13%
13%
11%
11%
15%
13%
13%
Земельные
участки
15%
13%
13%
2. Вид права. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по
данному параметру).
3. Условия финансирования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
4. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия
по данному параметру).
5. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов
одинаковые условия по данному параметру).
6. Дата продажи/предложения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру - в пределах типичного для данного сегмента рынка срока экспозиции).
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
42
7. Размер (площадь) земельного участка. Корректировка связана с ликвидностью объектов. При
прочих равных условиях, большие по площади земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. В данном случае корректировка рассчитана на основании исследования зависимости цены участков от их площади.
Расчет корректировки на площадь осуществлен с применением следующей формулы:
где R - значение корректировки на площадь, %;
Sоб - площадь объекта оценки;
Sан - площадь аналога;
b - коэффициент торможения.
Для расчета коэффициент торможения (иногда называемого коэффициентом торможения параметра) применима следующая формула:
Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 - цены объектованалогов; X1, X2 - площади объектов-аналогов.
Для расчета коэффициента торможения оценщиком отобраны объекты сравнения (1 пара аналогов).
В каждой из групп объекты отличаются лишь по одному параметру – площади. Объекты сравнения отобраны в р-не ул. Российской, так как в этом районе имеется достаточное количество предложений о продаже
идентичных по основным ценообразующим факторам земельных участков, отличающихся лишь площадью.
Информация использована по категории земель – земли населенных пунктов. Результаты выборки представлены в таблице 6.4.
Таблица 6.4
Местоположение
Категория
Р-н ул. Российской, ул. Архитекторов
Р-н ул. Российской, ул. Тепличная
Земли населенных
пунктов
ПлоЦена
щадь, Цена предНазнапредложесот.
ложения,
чение
ния,
(100 кв.
руб.
руб./сот.
м)
5
1 900 000
380 000
10
3 500 000
350 000
ИЖС
Оферта
Газета «Сделка» от
13.12.2010 г.
Расчет коэф. тормож.
Коэффициент торможения
-0,611
-0,119
-0,693
8. Месторасположение. Для расчета корректировки на местоположение применен квалиметрический метод оценки городской территории. Для этого построена базовая модель оценки местоположения
объекта, установлена весомость простых свойств, дана шкала оценки каждого свойства и по каждому местоположению аналога с учетом особенностей городской территории определен относительный показатель
качества местоположения. Корректировка определяется относительно объекта оценки из предположения,
что если качество местоположения объекта-аналога хуже по относительному показателю, то к ранее скорректированной цене объекта-аналога следует применить повышающую корректировку, и, наоборот.
Ранг важности (весомость) простых свойств и оценка этих свойств для каждого объекта принят в
размере 1 (одинаковая весомость).
Для каждого параметра определяется относительный приоритет по следующей формуле:
/i = Qi / Qi,
где: /i - относительный приоритет для i-го параметра сравнения;
Qi - вес i-го параметра сравнения.
Ранг важности (весомость) простых свойств
Таблица 6.5
Наименование параметров
Ранг важности
Относительный приоритет
Коммерческая привлекательность объекта
1
0,333
Доступность / подъездные пути
1
0,333
Развитость окружающей инфраструктуры
1
0,333
Итого:
3
1,000
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
43
Далее представлена шкала относительной важности свойств 4.
Экспертная оценка местоположения сравниваемых объектов
№ п/п
1
Объект оценки
г. Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. Уральская,
212/11
2
5
3
6
4
5
Таблица 6.6
Аналог №3
Элементы сравнения
Аналог №1
Аналог №2
Местоположение
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, трасса
М4-Дон
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
6
6
4
6
4
4
5
4
4
17
14
12
Коммерческая привлекательность расположения
Доступность/
подъездные пути
Развитость окружающей инфраструктуры
16
Примечание 1: Оценка произведена по 10-ти бальной шкале (1 – min уровень, 10- max уровень). Максимальный уровень отнесен к наиболее привлекательным объектам (характерен для центра города) минимальный уровень соответствует наименее привлекательным объектам (характерен для пригорода города)
Коммерческая привлекательность объекта учитывает уровень концентрации локального коммерческого окружения.
Транспортная доступность учитывает пропускную способность улицы и доступность общественного
транспорта.
Развитость окружающей инфраструктуры учитывает доступность подключения инженерных коммуникаций.
Для окончательного вычисления размера корректировки применена методика, основанная на известном в алгебре методе попарных сравнений. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:
4
Учебник Мухина В.И. «Исследование систем управления», раздел 7.4 (http://uchebnik.biz/book/64issledovanie-sistem-upravleniya/48-74-metod-analiza-ierarxij.html)
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
44
1. По каждому параметру сравнения для оцениваемого и сопоставимых объектов строится квадратные матрицы смежности по параметрам сравнения. В данных матрицах смежности качественные оценки по
сравниваемым объектам расставляются отношение их экспертных оценок.
2. Следующим этап предусматривает последовательное определение абсолютных приоритетов Рij вариантов, затем относительных Р/ij, которые вычисляются в долях единицы. Для расчета Рij каждая строка в
матрице умножается на вектор столбец . Нормированные значения, т.е. относительные Р/ij получаются делением на Рij.
3. После этих расчетов можно вычислить комплексный показатель (приоритет) для каждого из вариантов Рiком, который определяется как сумма произведений относительных приоритетов объекта на относительные приоритеты параметров сравнения:
Рiком =  /i Р/ij,
где:
/i - относительный приоритет (значимость) параметра сравнения;
Р/ij - относительный приоритет сравниваемого объекта.
4. Искомая величина корректировок определяется по формуле:
Кi = Роком / Рiком,
где:
Кi – корректирующий коэффициент i-го объекта аналога;
Роком – комплексный показатель (приоритет) оцениваемого объекта;
Рiком – комплексный показатель (приоритет) i-го объекта аналога.
Ниже представлен расчет величины корректировок методом попарных сравнений.
Построение квадратных матриц смежности по параметрам сравнения
Коммерческая привлекательность
А0
А1
А2
А3
1
5/6
5/6
1 1/4
1 1/5
1
1
1 1/2
1 1/5
1
1
1 1/2
4/5
2/3
2/3
1
5
6
6
4
Доступность / подъездные пути
А0
А1
А2
А3
1
1
1 1/2
1 1/2
1
1
1 1/2
1 1/2
2/3
2/3
1
1
2/3
2/3
1
1
6
6
4
4
Развитость окружающей инфраструктуры
А0
А1
А2
А3
1
1
1 1/4
1 1/4
1
1
1 1/4
1 1/4
4/5
4/5
1
1
4/5
4/5
1
1
5
5
4
4
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
Определение абсолютных и относительных приоритетов
Коммерческая привлекательность
Сумма
P1
P2
4,917
24,58
0,192
5,900
29,50
0,231
5,900
29,50
0,231
3,933
19,67
0,154
127,83
1,000
Доступность / подъездные пути
Сумма
P1
P2
6,000
30,00
0,231
6,000
30,00
0,231
4,000
20,00
0,154
4,000
20,00
0,154
130,00
1,000
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
45
Развитость окружающей инфраструктуры
Сумма
P1
5,500
27,50
5,500
27,50
4,400
22,00
4,400
22,00
126,50
А0
А1
А2
А3
P2
0,217
0,217
0,174
0,174
1,000
Предварительный расчет произведения относительного приоритета j-го параметра сравнения
на относительный приоритет i-го объекта
Коммерческая привлекаДоступность / подъездные пути
Развитость окружающей инфрательность
структуры
P3
P3
P3
А0W0
0,064
А0W0
0,077
А0W0
0,072
А1W1
0,077
А1W1
0,077
А1W1
0,072
А2W2
0,077
А2W2
0,051
А2W2
0,058
А3W3
0,051
А3W3
0,051
А3W3
0,058
Расчет комплексных показателей
Объект
W0
0,2135
W1
0,2263
W2
0,1862
W3
0,1605
А0
А1
А2
А3
Расчет корректировок
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Коэфф.
0,9434
1,1466
1,3302
Корр.
-5,66
14,66
33,02
9. Наличие строений. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
10. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
11. Подъездные пути. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
12. Инженерные коммуникации. Стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал "Учет в
строительстве" N 2, 2006, с. 101., письмо Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/57) и учтены
при расчете стоимости замещения зданий.
13. Рельеф. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
Результаты сравнительного подхода при оценке земельного участка с
кадастровым номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенный
по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11 приведены в таблицах 6.7-6.12.
Таблица 6.7
Номера объектов
Источник информации - публичная оферта
Цена продажи/предложения, руб.
Вид права
Условия финансирования
Условия платежа
Обстоятельства совершения сделки
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
-
Газета "Сделка"
от 16.08.2010 г.
Газета "Сделка"
от 25.10.2010 г.
Газета "Сделка"
от 27.09.2010 г.
Определяется
5 800 000
6 500 000
3 500 000
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными
средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Собственность
100% оплата по
факту сделки
Денежными средствами
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
46
Номера объектов
Дата продажи/предложения
Площадь земельного
участка, сот
Местоположение
Наличие строений
Категория земель,
разрешенное использование
Подъездные пути
Инженерное обеспечение
Рельеф
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
01.01.2011 г.
16.08.2010 г.
27.09.2010 г.
25.10.2010 г.
8,29
9,22
13,5
8
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
г. Краснодар,
ПМР, трасса М4Дон
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Нет
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
Твердое покрытие
Твердое покрытие
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
Равнинный
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
Равнинный
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
Равнинный
г. Краснодар,
Карасунский
внутригородской
округ, ул. им.
Дежнева, 42/4
Нет
Земли населенных пунктов для размещения
автомастерских
Твердое покрытие
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
Равнинный
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем
поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия
продажи, состояние рынка. Первая поправка, выраженная в процентах,
умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены
все поправки. Результаты сравнительного подхода приведены в таблице 6.8.
Таблица 6.8
Номера объектов
Цена продажи/предложения, руб.
Скидка на торг
Скорректированная
цена продажи, руб.
Вид права
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Условия финансирования
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Условия платежа
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Обстоятельства совершения сделки
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Определяется
5 800 000
6 500 000
3 500 000
-
-15%
-15%
-15%
-
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Собственность
-
Собственность
0%
Собственность
0%
Собственность
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
100% оплата по
факту сделки
-
100% оплата по
факту сделки
0%
100% оплата по
факту сделки
0%
100% оплата по
факту сделки
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Денежными средствами
-
Денежными средствами
0%
Денежными средствами
0%
Денежными средствами
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
-
0%
0%
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
47
Номера объектов
Дата продажи/предложения
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Площадь земельного
участка, сот
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб.
Местоположение
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб.
Наличие строений
Корректировка, руб.
Скорректированная
стоимость, руб.
Скорректированная
стоимость, руб.
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Категория земель,
разрешенное использование
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Подъездные пути.
Корректировка
Скорректированная
стоимость, руб./сот.
Инженерное обеспечение
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
01.01.2011 г.
16.08.2010 г.
27.09.2010 г.
25.10.2010 г.
-
0%
0%
0%
Определяется
4 930 000
5 525 000
2 975 000
8,29
9,2
13,5
8,0
-
1,3%
6,0%
-0,4%
Определяется
4 992 611
5 854 843
2 962 505
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
г. Краснодар,
ПМР, трасса М4Дон
0,0%
22,2%
40,7%
-
4 992 611
7 154 032
4 169 133
Нет
-
Нет
0
Нет
0
Нет
0
0%
0%
0%
Определяется
4 992 611
7 154 032
4 169 133
-
541 498
529 928
521 142
-
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Земли населенных
пунктов - для
строительства
(удобно под коммерцию)
0%
Определяется
541 498
529 928
521 142
Твердое покрытие
-
Твердое покрытие
0,0%
Твердое покрытие
0,0%
Твердое покрытие
0,0%
Определяется
541 498
529 928
521 142
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
-
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
Имеется доступ к
подключению
основных городских коммуникаций
0%
541 498
529 928
521 142
Равнинный
0%
Равнинный
0%
Равнинный
0%
541 498
529 928
521 142
16,27%
0,0710
43,16%
0,0270
56,15%
0,0210
59,66%
22,69%
17,65%
г. Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. им.
Дежнева, 42/4
-
Земли населенных
пунктов - для
размещения автомастерских
Корректировка
Скорректированная
Определяется
стоимость, руб./сот.
Равнинный
Рельеф
Корректировка
Скорректированная
Определяется
стоимость, руб./сот.
Сумма корректировок по модулю, %
Обратная величина
Удельный вес объекта сравнения в итоговой
стоимости объекта оценки, %
Средневзвешенное значение рыночной
стоимости, руб./сот.
Площадь земельного участка, сот.
Рыночная стоимость земельного участка,
руб.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
535 280
8,29
4 437 000
Отчет № 143-08-2014
48
Обоснование корректировок:
1. Скидка на торг. Учитывается типичная для развитых рынков понижающая корректировка на
торг которая принимается в размерах определенных в исследовании, проведенном компанией «Русская
служба оценки» и опубликованном на сайте www.appraiser.ru – «Вестник оценщика» в статье А.А. Марчук,
Е.А. Бутова «Скидки на торг – реалии кризиса». В данном случае для продажи земельного участка в г. Краснодаре (население более 500 тыс. чел.) корректировка на торг составит 15%.
Таблица 6.9
Численность
населенного
пункта, тыс.
чел.
Более 500
250-500
Менее 500
Жилые объекты
Торговая
Офисная
Производственная
и складская
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
8%
6%
6%
11%
9%
9%
13%
11%
11%
15%
13%
13%
14%
12%
12%
15%
13%
13%
13%
11%
11%
15%
13%
13%
Земельные
участки
15%
13%
13%
2. Вид права. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по
данному параметру).
3. Условия финансирования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
4. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия
по данному параметру).
5. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов
одинаковые условия по данному параметру).
6. Дата продажи/предложения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру - в пределах типичного для данного сегмента рынка срока экспозиции).
7. Размер (площадь) земельного участка. Корректировка связана с ликвидностью объектов. При
прочих равных условиях, большие по площади земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. В данном случае корректировка рассчитана на основании исследования зависимости цены участков от их площади.
Расчет корректировки на площадь осуществлен с применением следующей формулы:
где R - значение корректировки на площадь, %;
Sоб - площадь объекта оценки;
Sан - площадь аналога;
b - коэффициент торможения.
Для расчета коэффициент торможения (иногда называемого коэффициентом торможения параметра) применима следующая формула:
Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 - цены объектованалогов; X1, X2 - площади объектов-аналогов.
Для расчета коэффициента торможения оценщиком отобраны объекты сравнения (1 пара аналогов).
В каждой из групп объекты отличаются лишь по одному параметру – площади. Объекты сравнения отобраны в р-не ул. Российской, так как в этом районе имеется достаточное количество предложений о продаже
идентичных по основным ценообразующим факторам земельных участков, отличающихся лишь площадью.
Информация использована по категории земель – земли населенных пунктов. Результаты выборки представлены в таблице 6.10.
Таблица 6.10
Местоположение
Категория
Р-н ул. Российской, ул. Архитекторов
Р-н ул. Российской,
ул. Тепличная
Земли
населенных пунктов
ПлоЦена
щадь, Цена предНазнапредложесот.
ложения,
чение
ния,
(100 кв.
руб.
руб./сот.
м)
5
1 900 000
380 000
10
3 500 000
350 000
ИЖС
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Оферта
Газета «Сделка» от
13.12.2010 г.
Расчет коэф. тормож.
Коэффициент торможения
-0,611
-0,119
-0,693
Отчет № 143-08-2014
49
8. Месторасположение. Для расчета корректировки на местоположение применен квалиметрический метод оценки городской территории. Для этого построена базовая модель оценки местоположения
объекта, установлена весомость простых свойств, дана шкала оценки каждого свойства и по каждому местоположению аналога с учетом особенностей городской территории определен относительный показатель
качества местоположения. Корректировка определяется относительно объекта оценки из предположения,
что если качество местоположения объекта-аналога хуже по относительному показателю, то к ранее скорректированной цене объекта-аналога следует применить повышающую корректировку, и, наоборот.
Ранг важности (весомость) простых свойств и оценка этих свойств для каждого сравниваемого объекта определена экспертным методом, для чего привлечена группа Экспертов, результаты представлены
ниже в табличной форме.
Для каждого параметра определяется относительный приоритет по следующей формуле:
/i = Qi / Qi,
где: /i - относительный приоритет для i-го параметра сравнения;
Qi - вес i-го параметра сравнения.
Ранг важности (весомость) простых свойств
Таблица 6.11
Наименование параметров
Ранг важности
Относительный
приоритет
Коммерческая привлекательность
1
0,333
Доступность / подъездные пути
1
0,333
Развитость окружающей инфраструктуры
1
0,333
Далее представлена шкала относительной важности свойств 5
.
Учебник Мухина В.И. «Исследование систем управления», раздел 7.4 (http://uchebnik.biz/book/64issledovanie-sistem-upravleniya/48-74-metod-analiza-ierarxij.html)
5
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
50
Экспертная оценка местоположения сравниваемых объектов
Таблица 6.12
№
п/п
Объект оценки
Элементы сравнения
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
1
г. Краснодар, Карасунский внутригородской
округ, ул. им. Дежнева,
42/4
Местоположение
г. Краснодар,
ПМР, ул. Бородинская
г. Краснодар,
ПМР, трасса
М4-Дон
г. Краснодар,
ПМР, ул. Карасунская
2
6
6
6
4
3
6
6
4
4
4
5
5
4
4
17
14
12
Коммерческая привлекательность
Доступность/
подъездные пути
Развитость окружающей инфраструктуры
17
Примечание 1: Оценка произведена по 10-ти бальной шкале (1 – min уровень, 10- max уровень). Максимальный уровень отнесен к наиболее привлекательным объектам (характерен для центра города) минимальный уровень соответствует наименее привлекательным объектам (характерен для пригорода города)
Коммерческая привлекательность объекта учитывает уровень концентрации локального коммерческого окружения.
Транспортная доступность учитывает пропускную способность улицы и доступность общественного
транспорта.
Развитость окружающей инфраструктуры учитывает доступность подключения инженерных коммуникаций.
Для окончательного вычисления размера корректировки применена методика, основанная на известном в
алгебре методе попарных сравнений. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:
1. По каждому параметру сравнения для оцениваемого и сопоставимых объектов строится квадратные матрицы смежности по параметрам сравнения. В данных матрицах смежности качественные оценки по
сравниваемым объектам расставляются отношение их экспертных оценок.
2. Следующим этап предусматривает последовательное определение абсолютных приоритетов Рij
вариантов, затем относительных Р/ij, которые вычисляются в долях единицы. Для расчета Рij каждая строка
в матрице умножается на вектор столбец . Нормированные значения, т.е. относительные Р/ij получаются
делением на Рij.
3. После этих расчетов можно вычислить комплексный показатель (приоритет) для каждого из вариантов Рiком, который определяется как сумма произведений относительных приоритетов объекта на относительные приоритеты параметров сравнения:
Рiком =  /i Р/ij,
где:
/i - относительный приоритет (значимость) параметра сравнения;
Р/ij - относительный приоритет сравниваемого объекта.
4. Искомая величина корректировок определяется по формуле:
Кi = Роком / Рiком,
где:
Кi – корректирующий коэффициент i-го объекта аналога;
Роком – комплексный показатель (приоритет) оцениваемого объекта;
Рiком – комплексный показатель (приоритет) i-го объекта аналога.
Ниже представлен расчет величины корректировок методом попарных сравнений.
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
Построение квадратных матриц смежности по параметрам сравнения
Коммерческая привлекательность нас. пункта
А0
А1
А2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2/3
2/3
2/3
6
6
6
Доступность / подъездные пути
А0
А1
А2
1
1
1 1/2
1
1
1 1/2
2/3
2/3
1
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
А3
1 1/2
1 1/2
1 1/2
1
4
А3
1 1/2
1 1/2
1
Отчет № 143-08-2014
51
А3
2/3
6
2/3
1
6
4
Развитость окружающей инфраструктуры
А1
А2
1
1 1/4
1
1 1/4
4/5
1
4/5
1
5
4
А0
1
1
4/5
4/5
5
А0
А1
А2
А3
1
4
А3
1 1/4
1 1/4
1
1
4
Определение абсолютных и относительных приоритетов
Коммерческая привлекательность
Сумма
P1
P2
5,500
27,50
0,214
5,500
27,50
0,214
5,500
27,50
0,214
3,667
18,33
0,143
128,33
1,000
Доступность / подъездные пути
Сумма
P1
P2
6,000
30,00
0,231
6,000
30,00
0,231
4,000
20,00
0,154
4,000
20,00
0,154
130,00
1,000
Развитость окружающей инфраструктуры
Сумма
P1
P2
5,500
27,50
0,217
5,500
27,50
0,217
4,400
22,00
0,174
4,400
22,00
0,174
126,50
1,000
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
А0
А1
А2
А3
Предварительный расчет произведения относительного приоритета j-го параметра сравнения на
относительный приоритет i-го объекта
Коммерческая привлекаДоступность / подъездные пути
Развитость окружающей инфрательность
структуры
P3
P3
P3
А0W0
0,071
А0W0
0,077
А0W0
0,072
А1W1
0,071
А1W1
0,077
А1W1
0,072
А2W2
0,071
А2W2
0,051
А2W2
0,058
А3W3
0,048
А3W3
0,051
А3W3
0,058
А0
А1
А2
А3
Коэфф.
Корр.
Расчет комплексных показателей
Объект
W0
0,2208
W1
0,2208
W2
0,1807
W3
0,1569
Расчет корректировок
Аналог 1
Аналог 2
1,0000
1,2219
0,00
22,19
Аналог 3
1,4073
40,73
9. Наличие строений. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
10. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
52
11. Подъездные пути. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
12. Инженерные коммуникации. Стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал "Учет в
строительстве" N 2, 2006, с. 101., письмо Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/57) и учтены
при расчете стоимости замещения зданий.
13. Рельеф. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом, величина рыночной стоимости оцениваемого имущества, по состоянию на дату
оценки, округленно, составляет:
9 311 000 руб.
Девять миллионов триста одиннадцать тысяч рублей.
В том числе:
№
п/п
1
2
Объект оценки
Местоположение объекта
оценки
Кадастровый номер
земельного участка
Площадь,
кв. м
Земельный участок
Земельный участок
ул. Уральская, 212/11
ул. им. Дежнева, 42/4
23:43:0414011:76
23:43:0404006:99
990
829
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Итоговая
рыночная
стоимость,
руб.
4 874 000
4 437 000
Отчет № 143-08-2014
53
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Так как в процессе оценки был использован сравнительный подход для
оценки недвижимого имущества (обоснованный отказ от использования
остальных подходов к оценке приведен в соответствующем разделе), согласование результатов не требуется.
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого имущества, по
состоянию на дату оценки, составляет:
9 311 000 руб.
Девять миллионов триста одиннадцать тысяч рублей.
В том числе:
1) Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым
номером 23:43:0414011:76, площадью 990 кв. м, расположенного по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Уральская, 212/11,
по состоянию на дату оценки, составляет:
4 874 000 руб.
Четыре миллиона восемьсот семьдесят четыре тысячи рублей.
2) Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым
номером 23:43:0404006:99, площадью 829 кв. м, расположенного по адресу:
Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дежнева, 42/4,
по состоянию на дату оценки, составляет:
4 437 000 руб.
Четыре миллиона четыреста тридцать семь тысяч рублей.
Оценщик 1 категории
____________________________________
(подпись)
Волкорез Г. Г.
Волкорез Г. Г.
Директор
____________________________________
(подпись)
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
54
8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994
№ 51-ФЗ.Государственная Дума Федерального Собрания РФ. 1994-1996.
Москва.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996
№ 14-ФЗ.Государственная Дума Федерального Собрания РФ. Москва.
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке
и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2008 № 256.
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №
2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008 № 255.
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №
3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008 № 254.
7. “Вопросы оценки” -профессиональный научно-практический журнал. - М.:
РОО.
8. «Российский оценщик» - Ежемесячный бюллетень РОО, издается с 1995
года.
9. Оценка недвижимости. Е. И. Тарасевич. - М.: 1997 год.
10. Оценка недвижимости. Генри С. Харисон. - М.: РОО.
11. Основы оценки недвижимости. Попов. - М.: РОО.
12. Ресурсы сети Интернет (ссылки приведены по тексту отчета).
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
55
9. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Настоящим, Оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждают,
что, в соответствии с имеющимися у ООО «Краснодарская Оценочная Компания» данными, у подписавших данный отчет Оценщиков не было личной
заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве беспристрастных консультантов.
С учетом наилучшего использования объекта оценки и опыта Оценщиков, настоящим удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основе
которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не
содержат ошибочной информации.
Оценщики ООО «Краснодарская Оценочная Компания» являются членами Саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (СРО НП «МСО»). Гражданская ответственность оценщиков застрахована в соответствии с требованиями закона
«Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ в ООО «БИН Страхование».
Квалификация оценщиков, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует профессиональным критериям по должности «эксперт по оценке имущества», утвержденных Постановлением министерства
труда и социального развития РФ от 27.11.1996 № 11 «оценщик 1 категории»
утвержденным Постановлением Минтруда РФ от 21 августа 1998 года № 37.
Оценщик 1 категории
Директор
____________________________________
(подпись)
____________________________________
(подпись)
Волкорез Г. Г.
Волкорез Г. Г.
Копии документов, подтверждающих легитимность данного отчета об оценке, прилагаются.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
56
ПРИЛОЖЕНИЕ
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
57
Приложение 1. Документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта оценки
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
58
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
59
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
60
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
61
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
62
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
63
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
64
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
65
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
66
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
67
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
68
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
69
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
70
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
71
Приложение 2. Ценовая информация
Газета "Сделка" от 16.08.2010 г.
Газета "Сделка" от 25.10.2010 г.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
72
Газета "Сделка" от 27.09.2010 г.
Аналоги для расчета корректировки на масштаб земельного участка
Газета «Сделка» от 13.12.2010 г.
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
73
Приложение 3. Документы, подтверждающие квалификацию оценщиков
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
74
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
75
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014
76
ООО «Краснодарская Оценочная Компания»
г. Краснодар, ул. Атарбекова. д. 5\1, оф. 1
Тел: (861) 243-57-57, факс: (861) 221-08-30
Отчет № 143-08-2014