ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
В третьем квартале 2010 года темпы роста экономики страны несколько снизились. По заявлению
Минэкономразвития, по итогам августа Российский ВВП сократился на 0,4% с учетом очищенной сезонности. В
результате общеэкономического спада были пересмотрены прогнозы по росту экономики РФ в 2010 году в
сторону уменьшения, до 4%. В 2011 году, согласно официальным прогнозам, рост ВВП России составит также
около 4%. Однако при негативном сценарии развития мировой экономики рост может составить 1,5-2%.
Международный валютный фонд также понизил прогноз по росту ВВП Российской Федерации с 4,3% до 4% в
текущем году из-за ущерба, нанесенного экономике летней засухой. При этом оценка роста российской экономики
в 2011 году, напротив, повышена с 4,1 до 4,3%. В то же время, к положительным факторам МЭР относит
возобновление роста инвестиций и строительства.
Если на протяжении первой половины текущего года реальные располагаемые денежные доходы населения
демонстрировали рост, то в августе и сентябре, по предварительной оценке, была отмечена отрицательная
динамика. Тем не менее, по сравнению с соответствующим периодом 2009 года в сентябре текущего года
реальные располагаемые денежные доходы увеличились на 1,5%, в январе-сентябре 2010 - на 4,8%.
Сбережения за этот период составили на 1,7% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года.
В то же время, на протяжении текущего года уровень безработицы в России постепенно сокращался. По данным
Росстата, в сентябре 2010 года уровень безработицы составил 6,6%, а в январе текущего года - порядка 9,2%. В
январе-сентябре 2010 года безработица уменьшилась на 12,8% по сравнению с аналогичным периодом 2009
года.
Сокращение уровня безработицы и рост реальных доходов населения в текущем году позитивно сказались и на
оборотах розничной торговли. По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, оборот
розничной торговли в январе-сентябре текущего года составил 11737 млрд.рублей, 104,4% к соответствующему
периоду предыдущего года.
Начиная со второй половины текущего года, темпы роста инфляции возросли. По данным Федеральной службы
государственной статистики, в последние несколько месяцев инфляция стабильно увеличивалась на 0,2% в
неделю. За первые три квартала 2010 года инфляция составила 6,4%, а за аналогичный период предыдущего 8,1%. По итогам текущего года уровень инфляции прогнозируется на уровне 8%.
В текущем году на рынке кредитования наметились положительные тенденции: по предварительной оценке ЦБ
РФ, рост кредитования в России за 9 месяцев 2010 года составил 6,6%. В то же время, по оценке Министерства
финансов, до конца текущего года рост объема кредитов в России составит от 5% до 10%. По прогнозам
международного агентства Moody's Investors Service, рост кредитования в РФ не превысит 10% в текущем году.
В сентябре международное рейтинговое агентство Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги дефолта
эмитента РФ на уровне BBB и изменило прогноз по ним со "стабильного" на "позитивный". По мнению Fitch,
снижение инфляции, переход к более гибкой политике валютных курсов, значительное погашение частным
сектором внешнего долга, стабилизация банковского сектора и растущие золотовалютные резервы должны
сделать Россию менее уязвимой с финансовой точки зрения. Кроме того, после принудительной отставки мэра
Москвы агентство подтвердило долгосрочный рейтинг столицы по национальной шкале на уровне AAA (rus) со
"стабильным" прогнозом.
Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
Таблица 1. Основные показатели развития экономики России
Показатель
Значение 2009
Прогноз 20101
ВВП млрд. USD
ИПЦ
Безработица в среднем за месяц
1 217
8.8%
8.4%
1 438
8%
7.3%
Источник: Росстат, МЭР
1
Данные пересмотрены в 3 квартале 2010г.
Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
После рекордных объемов инвестиций, вложенных в коммерческую недвижимость в 2007 и 2008 годах, начиная с
2009 года налицо резкое сокращение активности инвесторов, объем инвестиционных сделок упал более чем в
два раза. Тем не менее, в текущем году, по сравнению с показателями прошлого года, инвестиционная
активность на рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Всего за первые три квартала
2010 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил около 1,19 млрд.долл., а до конца
года ожидается заключение инвестиционных сделок объемом еще около 1,2 млрд.долл. При этом, стоит
отметить, что ряд сделок, заключенных в текущем году, были совершены по цене ниже рыночной оценки. Таким
образом, не все сделки можно отнести к чисто инвестиционным и, соответственно, объем чистых инвестиционных
сделок на рынке меньше.
Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость, млн.USD
За прошедшие девять месяцев текущего года около 78% от общего объема инвестиционных сделок было
заключено в офисном сегменте рынка. До конца года распределение интересов по сегментам сохранится, и в
краткосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости останется наиболее привлекательным.
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам, 1-3 кварталы 2010
Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
Что касается типа инвесторов, по сравнению с докризисным периодом, соотношение долей российских и
иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций заметно изменилось. Если в 2008 году доля
иностранных инвесторов составляла порядка 75-80%, то в 2009 и 2010 – не более 15%.
Распределение объема инвестиций в недвижимость, 2007-2010
В третьем квартале 2010 года продолжилось снижение ставок капитализации. Так, в офисном сегменте ставки
капитализации снизились до 10%, в торговом – 10,7%, в складском – 12,3%.
Развитие ставок капитализации по сегментам2
2010 год - ожидания продавцов
2
Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
Таблица 2. Инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости, 1-3 кварталы 2010г.
Объект
Продавец
Покупатель
Сумма
сделки
Общая
площадь
объекта,
кв.м
Дата сделки
Офисный сегмент
Офисный комплекс,
Настасьинский пер.
7, корп. 2
н/д
Инвестхолдинг
«Финам»
н/д
7 500
Q1 2010
«Волна»
ИПГ
«Евразия»
«Согаз»
$140 млн.
19 200
Q1 2010
Офисный комплекс,
Садовническая ул.,
79
«Большой
город»
Структуры, близкие
к «Прогресскапитал»
н/д
8 000 (GLA)
Q1 2010
БЦ, ул. Красная
Пресня
«Альфа-групп»
«Стройкредит Банк»
$45 млн.
15 000
Q1 2010
Бахрушин Хауз
Akron Group
UFG Real Estate
$35 млн.
5 078
Q2 2010
3 000
Q2 2010
61 795
Q2 2010
Сумма сделки
не
раскрывается,
по оценкам
$23 млн.
Сумма сделки
не
раскрывается,
по оценкам
$160 млн.
Комплекс из трех
зданий,
Подсосенский
переулок
Dresdner Bank
«Росэнергобанк»
«Западные ворота»
«Центурион»
Evraz Group
Capital Plaza
Capital Group
«ВТБ Капитал»
$180 млн.
49 000
Q2 2010
«Северная башня»
ЗАО
«Северная
башня»
«Фармстандарт»
Сумма сделки
не
раскрывается,
по оценкам
$260 млн.
135 000
Q2 2010
Торговый сегмент
«Европарк»
«Формат»3
(мебельный ТЦ)
3
Московская обл., г.Мытищи
Deutsche Bank
ГК «Ташир»
$60 млн.
86 000
Q1 2010
Мoon-invest
н/д
Инвестиционный
холдинг с
российским
капиталом
Сумма сделки
не
раскрывается
21 000
Q3 2010
Аналитический обзор
Инвестиции
в коммерческую недвижимость
Москва, Октябрь 2010
Объект
Продавец
Покупатель
Сумма
сделки
Общая
площадь
объекта,
кв.м
Дата сделки
$39 млн.
53 000
Q2 2010
Складской сегмент
53 тысячи кв. м в ЛП
«Томилино»
ИК Immofinanz
«Сбербанк»

В третьем квартале стало известно, что НПФ «Норильского никеля» может купить БЦ Marr Plaza (класс A,
34,5 тыс.кв.м, ведутся отделочные работы) у компании Marr Capital.

Кроме того, выставлен на продажу бизнес-центр NordStar Tower компании «Дон-строй» (класс А, 147 тыс.
кв.м).

Также до конца года возможно подписание сделки по продаже бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» (47,2
тыс.кв.м, класс А), принадлежащего ТНК-BP, компании «Транснефть».

В складском сегменте до конца 2010 года планируется закрыть сделку по продаже складского комплекса
«Балтия». Raven Russia продает комплекс компании Casebre Holdings Limited, сумма сделки составит $42
млн.