Ручкина Г.Ф.
advertisement
Ручкина Гульнара Флюровна, заместитель проректора Финансового ун-та при Правительстве РФ, зав. кафедрой «Предпринимательское право», доктор юридических наук, профессор. Дроздова Ирина Александровна, частный консультант по жилищным вопросам К вопросу о некоторых правовых и организационных проблемах передачи многоквартирного дома в эксплуатацию Аннотация: Исследуются проблемы правового и организационного характера, с которыми сталкиваются застройщики при передаче домов в эксплуатацию. Предлагаются решения соответствующих проблем путем совершенствования законодательства, регулирующего данную сферу отношений. Ключевые слова: многоквартирный дом, застройщик, управление, жилищнокоммунальное хозяйство, ресурсоснабжающая организация. Одним из приоритетных направлений экономического и социального развития страны является не только обеспечение жильем российской семьи, доступности такого жилья, ограничения бюрократических процедур для застройщиков, но и вопросы жилищно-коммунального хозяйства, которые можно условно разделить на два блока: - вопросы тарифного регулирования и инфраструктуры коммунального хозяйства; - вопросы управления и эксплуатации многоквартирными домами. Оба этих блока обширны и объемны. В рамках данной статьи затронем вопрос передачи в управление многоквартирных домов. Поскольку передача домов в эксплуатацию, в первую очередь, затрагивает интересы трех сторон: будущего собственника помещения, застройщика и лица, осуществляющего управление и эксплуатацию многоквартирным домом, то и правовое регулирование данного этапа должно обеспечивать баланс интересов именно этих участников, а не только органов государственной власти, органов местного самоуправления и ресурсоснабжающих организаций. Применительно к жизненным циклам многоквартирного дома, необходимо отметить, что для застройщика «история» с домом не заканчивается получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Передача 2 домов в эксплуатацию сопровождается взаимоотношениями с собственниками; организациями, осуществляющими управление и эксплуатацию домами; ресурсоснабжающими организациями и администрациями районов, на чьей территории осуществлялось строительство. На этапе передачи домов, сооружений и сетей застройщик сталкивается с рядом проблем правового и организационного характера. Кроме этого, проблемы возникают также и на этапе выполнения технических условий по присоединению к сетям. В отношении защиты прав собственников важным моментом является сохранение приобретенного имущества, его эксплуатационных характеристик, гарантий на основные конструкции и инженерное оборудование и, конечно же, экономии тарифов, как коммунальных, так и по управлению и эксплуатации домом и территорией. Что касается застройщиков, то это: - передача самого дома в управление и эксплуатацию профессиональному участнику; - оперативный перевод договорных взаимоотношений застройщик ресурсоснабжающая организация на отношения ресурсоснабжающая организация и собственники (абоненты) или управляющая и эксплуатационная организация; - понятная схема передачи сетей и сооружений, земельного участка по окончании строительства. Относительно передачи сетей, сооружений и земельного участка на баланс органов власти и местного самоуправления или сетевой, другой коммерческой или некоммерческой организации и перезаключение договоров снабжения на нового потребителя, будь - то собственники или же управляющая организация, то безболезненных, с точки зрения налоговой нагрузки, вариантов для застройщика несколько, в числе которых можно назвать: - инвестконтракт на этапе строительства или реконструкции и последующая передача соинвестору основных средств. Так, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации безвозмездная передача не рассматривается как реализация основных средств относительно налога на добавленную стоимость; - передача основных средств на формирование или пополнение целевого капитала некоммерческой организации или же внесение их в качестве уставного капитала; - передача сетей и сооружений на безвозмездной основе органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим 3 использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению). На практике, вариант передачи в муниципальную и государственную собственность, либо в собственность энергетических организаций труднореализуем. Следует обозначить проблемы, имеющие массовый характер, в основном на территории Московской области, где органы власти отказывают в принятии на баланс вновь введенных сетей и сооружений, аргументируя это отсутствием финансирования на их содержание. Сетевые организации уже на этапе принятия сетей, придумывают различные истории с договорами о компенсации потерь или иные схемы, и в том и в другом случае, застройщик несет финансовую нагрузку, связанную и с содержанием и с передачей им же построенного объекта. В случае перезаключения договоров снабжения от застройщика на нового потребителя, ресурсоснабжающей организации выгодно, чтобы плательщиком оставался застройщик, поскольку он гарантировано платежеспособен относительно новых абонентов (собственников и управляющих организаций). И, ресурсные организации, в целях соблюдения своих корпоративных интересов: - препятствуют переходу договорных обязательств по снабжению, переоформлению границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; - отказывают в принятии основных средств на баланс. Какой возможен выход из создавшейся ситуации: - закрепить за органами власти не право, а обязанность по принятию сетей и сооружений. - сделать обязательным условием, при присоединении к сетям на этапе получения разрешения на строительство, определение будущего собственника построенных или реконструированных сетей и сооружений и условий передачи этих основных средств. Тем самым заблаговременно определить дальнейшую «судьбу» этих основных средств, для того, чтобы не возникало «вилки решений» у органов власти, которая может иметь под собой, в том числе, коррупционную составляющую. - усилить ответственность ресурсоснабжающей организации при необоснованном отказе оформления перехода абонентских обязательств, границ ответственности от застройщика к управляющей организации или собственникам. Законодательно закрепить эту обязанность ресурсоснабжающих организаций с установлением более серьезной ответственности за необоснованный отказ. 4 Итак, для застройщика получение разрешения на ввод в эксплуатацию связана с необходимостью передачи самого дома в организацию, осуществляющую управление и эксплуатацию. Правовое регулирование в этой части осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно статьями 161, 162. Согласно указанным нормам, для нового дома управляющая организация может быть выбрана застройщиком в течение пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию или же путем проведения конкурса органом местного самоуправления, если собственники не реализовали свое право и не определились с такой организацией. Так же в ст. 162 ЖК РФ указан срок заключения договора, в случае, если застройщик определил управляющую организацию, который составляет три месяца. Что мы имеем на практике: - неопределенность для органа местного самоуправления по срокам проведения открытого конкурса, поскольку существующая коллизия ч. 13 и ч. 4 статьи 161 не позволяет четко определить момент, когда следует проводить конкурс. В ч. 4 указан срок - 1 год, в ч.13 - 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Причем в ч.13 указана ссылка на ч. 4. Вот такой ребус; - административное влияние чиновников и давление на застройщиков по вопросу принятия решения и выбора управляющей организации застройщиками. Фиктивные конкурсы; - срок, на который заключается первое управление и эксплуатация новым домом – 3 месяца. То есть, организация, которую выбрал застройщик, должна понимать, что никаких гарантий того, что она продолжит работу на этом объекте, у нее нет, а это значит, что финансовые вложения и организация «бизнеса на три месяца» не имеют оправдания и здравого смысла. Единственно, что может двигать желанием такой управляющей организации, это сбор денежных средств и, в лучшем случае, посредственное выполнение обязательств; - дом и обеспечивающая его жизнедеятельность инженерия. В соответствии с требованиями законодательства на основные конструкции застройщик предоставляет гарантии 5 лет, а на инженерное оборудование 3 года. В настоящее время существует негативная практика, в том числе и судебная, связанная с реализацией вышеуказанных гарантий. В случае, если не соблюдались условия эксплуатации, то застройщик вправе не выплачивать компенсации по гарантиям, а это значит, что нагрузка, причем значительная, ложится на собственников. И это имеет прямое отношение к вопросу управления домами на три месяца. Что можно предложить: 5 Отрегулировать этап передачи дома в управляющую организацию: - срок договора с первой управляющей компанией должен быть не менее 1 года; - проведение открытого конкурса либо до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, либо застройщик должен предоставить годовой договор с выбранной им организацией в орган местного самоуправления на момент получения разрешения на ввод в составе документов. В то же время, проведение конкурса до получения разрешения на ввод будет осложнено по причине отсутствия у застройщика полного пакета технической документации на дом. В частности, такая ситуация сложилась в городе Москве. С одной стороны застройщик за три месяца до ввода в эксплуатацию дома должен предоставить техническую документацию (которая еще не сформирована) органу, осуществляющему полномочия по проведению открытого конкурса, а последний обязан организовать проведение конкурса, не имея технической документации. Поэтому, целесообразно предоставить право застройщикам самим определяться с организацией, осуществляющей управление и эксплуатацию, как минимум на первый год. Согласно ч. 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. По смыслу правил проведения открытого конкурса, утвержденных постановлением Правительства РФ № 75 (с 75 по 89 пункт) можно судить о том, что в данном случае проводится не открытый конкурс, а другой способ определения победителя - аукцион, и победитель определяется по предложению с максимальной стоимостью дополнительных услуг. Более того, после принятия Постановления Правительства РФ 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для управления и эксплуатации домом» было отменено приложение № 3 о дополнительных услугах, но как критерии допуслуги присутствуют и в указанном Постановлении и на практике.
