Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за июнь

Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за июнь-июль 2015 г.
Динамика средней цены предложения на квартирном рынке к началу летнего сезона
текущего года, по г. Ташкенту продолжает демонстрировать спад средних цен предложения в
разрезе конструктивного материала, местоположения, сегмента квартир. Фактическая динамика
изменения средних цен предложения
Таблица №1.Средняя стоимость жилья по Ташкенту в
оправдала наибольший из прогнозных
зависимости от конструктивного материала (у.е./кв.м.)
показателей
спада
со
стороны
Июнь 2015
Июль 2015
Изменения (%)
специалистов
компании.
Уровень
кирпич
792
777
-2
средней цены предложения в целом
панель
714
703
-2
снизился на (-2)% в сравнении с
средняя цена
747
734
-2
уровнем прошлого месяца. Динамика
средних цен предложения в разрезе конструктивного материала домов также составила (-2)% и
составила для квартир панельного типа на уровне 703 у.е./кв.м., для квартир кирпичного типа
домов на уровне 777 у.е./кв.м. Средняя цена предложения для всех типов домов за 1 кв.м. в июле
месяце зафиксирована на уровне 734 у.е.
Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на
квартиры в разрезе количества
Таблица №2. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в зависимости от
комнат в целом подтверждает
количества комнат (у.е./кв.м.)
динамику снижения средних цен
Июнь 2015
Июль 2015
Изменения (%)
предложения на вторичном рынке, за
1-комнатная
767
742
-3
исключением
сегмента
2-х
2-комнатная
729
728
0
3-комнатная
756
743
-2
комнатных квартир. В данном
4-комнатная
743
722
-3
сегменте уровень средних цен
Многокомнатная
735
практически не изменился и остался
на уровне прошлого месяца. Наибольше снижение средней цены предложения (-3)% отмечается в
сегментах 1-на и 4-х комнатных квартир, который в денежном выражении составил (-25) у.е./кв.м.
и (-21) у.е./кв.м. соответственно. (Таблица №2).
В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, в целом характеризуется
отрицательной динамикой в как в
Таблица №3.Средняя стоимость за 1 кв.м. жилья в
сегменте панельных домов, так и на
панель/монолитных домах (у.е./кв.м.)
квартиры в кирпичных типах домов.
Июнь 2015
Июль 2015
Изменения (%)
В
разрезе
сегмента
квартир
1-комнатная
744
720
-3
2-комнатная
711
701
-1
панельного
типа
домов,
3-комнатная
717
699
-3
незначительный спад в размере (-1)%
4-комнатная
705
697
-1
или (-10) у.е./кв.м. и (-8) у.е./кв.м.
многокомнатная
675
соответственно
наблюдается
в
сегментах 2-х и 4-х комнатных квартир. Наибольшее снижение средних цен предложения (-3)%
отмечается в сегменте 1-на и 3-х комнатных квартир. (Таблица №3).
Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом
характеризуется динамикой спада средних цен предложения. В данном сегменте отмечен
наибольший спад сразу в двух
Таблица №4. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в кирпичных
сегментах, а именно в 1-на, и 4-х
домах (у.е./кв.м.)
комнатных
квартир,
который
Июнь 2015
Июль 2015
Изменения (%)
составил (-3)% или (-26) у.е./кв.м. В
1-комнатная
784
758
-3
остальных
сегментах
квартир
2-комнатная
758
767
1
3-комнатная
807
799
-1
отмечается
относительно
4-комнатная
811
785
-3
незначительный
спад
или
многокомнатная
неизменный уровень средней цены
предложения в сравнении с прошлым месяцем. (Таблица №4).
Изменения средней цены за 1 кв.м. в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья в
денежном выражении, составили: по 1-а комнатным квартирам (-25) у.е./кв.м.; по 2-х комнатным
квартирам (-1) у.е./кв.м.; по 3-х комнатным квартирам (-13) у.е./кв.м.; по 4-х комнатным квартирам
(-21) у.е./кв.м. (Таблица №2. График №3)
График №3. Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от
количества комнат (у.е./кв.м.)
Изменение цен на квартиры в разрезе районов города. Месячное изменение средней
стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в
диапазоне (-4)-(+1)%. Снижение средней цены предложения затронуло 7 из 11 районов в
сравнении с 8 районами прошлого месяца. Повышение же средней цены зафиксировано только в
3-х из 11 районов, в сравнении с одним районом прошлого месяца. Практически неизменной
средней ценой предложения в процентном выражении отмечено в 1-м из 11 районов, в сравнении
с 1-им районом прошлого месяца.
Среднее изменение стоимости за 1 кв.м. в целом по Ташкенту составило (-2)%, средняя цена
предложения зафиксирована на уровне 734 у.е.
Таблица №5. Средняя стоимость 1 кв.м. квартир по районам Ташкента (у.е./кв.м.)
Июнь
Июль
Изменения
2015
2015
(%)
Районы
Бектемирский
500
505
1
Мирабадский
788
774
-2
Мирзо-Улугбекский
753
747
-1
Алмазарский
734
708
-4
Сергелийский
585
589
1
Учтепинский
731
705
-4
Яшнабадский
673
673
0
Чиланзарский
774
760
-2
Шайхантаурский
835
840
1
Юнусабадский
770
749
-3
Яккасарайский
822
804
-2
Ташкент
747
734
-2
Существенным спадом средней цены предложения в диапазоне (-4)-(-3)% или в диапазоне (26)-(-21) у.е./кв.м. в денежном выражении соответственно отмечается в Алмазарском,
Алмазарском, Учтепинском и Юнусабадском районах. При этом наибольшее снижение средней
цены предложения второй месяц подряд наблюдается в Алмазарском и Учтепинском районах.
Снижением средней цены предложения на уровне среднего по городу в диапазоне (-2)-(-1)%
или (-18)-(-6) у.е./кв.м. соответственно отмечается в Мирабадском, Мирзо-улугбекском,
Чиланзарском, и Яккасарайском районах. При этом, наибольшее снижение средней цены
предложения как в процентном так и в денежном выражении среди представленных районов
зафиксирован в Якасарайском районе.
Нулевым изменением средней цены предложения в процентном выражении отмечается
Яшнабадский (Хамзинский) район.
Незначительной динамикой роста средней цены предложения на уровне (+1)% или в
диапазоне (+4)-(+5) у.е./кв.м. зафиксирован Бектемирском, Сергелийском и Шайхантахурском
районах.
Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования
Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного
налога для физических и юридических лиц)
Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с
новым территориальным зонированием утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование
включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами существовавшими прежде.
Динамика средних цен предложения в
Таблица №6. Стоимость 1 кв.м. в соответствии
целом
повторяет общую картину
установленного территориального зонирования (у.е.)
снижения, за исключением Зоны 3 в
Зона
Июнь 2015
Июль 2015
Изменения (%)
которой
средний
уровень
цен
Зона 1
924
895
-3
Зона 2
809
785
-3
соответствует уровне прошлого месяца.
Зона 3
747
744
0
Наибольшее снижение средней цены на
Зона 4
668
660
-1
уровне (-3)% отмечено практически во
Зона 5
618
598
-3
всех Зонах. Незначительное снижение
средней цены предложения на уровне (-1)% или (-8) у.е./кв.м. зафиксирован в Зоне 4.
Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.
Рассмотрим изменение средних цен предложения за июль 2015 г. по круговым сегментам
окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета
удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4
представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км.
Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км.
Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №7,8)
Таблица №7. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в зависимости от удаленности от центра (у.е.)
Круговой сегмент (от
Июнь 2015
Июль 2015
Зона
центральной точки)
Среднее
Кирпич
Панель
Среднее
Кирпич
Панель
Центр (0-3,7) км
1-ый круговой
сегмент (3,7-8,9) км
2-й круговой сегмент
(8,9-14,4) км
3-й сегмент от 7,6 км
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
Зона 8
Зона 9
Зона 10
916
759
750
805
723
670
640
725
752
578
909
793
760
821
750
699
684
750
755
610
920
719
741
788
721
658
625
710
742
574
894
745
735
782
714
654
635
707
733
586
895
774
740
799
734
683
670
738
740
600
893
707
752
764
708
644
624
688
720
588
Центр города, представленный в Зоне 1, имеет наивысшие ценовые показатели, средний
уровень цены предложения за июль 2015 г. составил 894 у.е./кв.м, которая в сравнении прошлым
месяцем снизилась на (-2)%. Средняя цена предложения на квартиры кирпичного типа составила
895 у.е./кв.м. в сравнении с 909 у.е./кв.м. прошлого месяца, на квартиры панельного типа 893
у.е./кв.м. в сравнении с 920 у.е./кв.м. прошлого месяца.
Средняя цена предложения, в первом круговом сегменте представленная Зонами 2, 3, 4
составила в диапазоне 735-782 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены предложения в целом
по всем типам домов составил (-3)-(-2)% или в денежном выражении (-23)-(-14) у.е./кв.м. Данному
круговому сегменту характерен общий спад средних цен предложения, за исключением Зоны 3. В
данной Зоне наблюдается незначительный рост (+1)% в сегменте квартир панельного типа домов.
Наибольший спад на уровне (-3)% отмечается в Зоне 4, при этом данный показатель снижения
затронул все сегменты квартир в разрезе типов домов.
Второй круговой сегмент, представленный Зонами 5, 6, 7, 8, 9 средняя цена предложения на 1
кв.м. варьируется в диапазоне 635-733 у.е. в общем, по всем типам домов. Диапазон изменения
средней цены предложения в целом составил (-3)-(-1)% или в денежном выражении (-19)-(-5)
у.е./кв.м. Наибольший спад средней цены предложения на уровне (-3)% или (-19) у.е./кв.м. в
данном круговом сегменте зафиксирован в Зоне 9 в целом, при этом данный показатель снижения
затронул все сегменты квартир как кирпичного так и панельного типа домов. Незначительным
спадом средней цены предложения (-1)% отмечается в Зонах 5 и 7.
Таблица №8. Изменения цен на жилье в зависимости от материала и зоны за июнь - июль 2015 г. (%)
Круг.
Сегмент
Зона
Среднее Кирпич Панель
Центр
(0-3,7)
км
Зона 1
-2
-2
-3
1-ый
круговой
сегмент
(3,7-8,9)
км
2-й
круговой
сегмент
(8,9-14,4)
км
3-й
сегмент
от 7,6 км
Зона 2
-2
-2
-2
Зона 3
-2
-3
1
Зона 4
-3
-3
-3
Зона 5
-1
-2
-2
Зона 6
-2
-2
-2
Зона 7
-1
-2
0
Зона 8
-2
-2
-3
Зона 9
-3
-2
-3
Зона 10
1
-2
2
Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет
наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний
уровень цен по всем типам жилья в данной Зоне отмечен на уровне 586 у.е./кв.м., которая в
сравнении с уровнем цен прошлого месяца составляла 578 у.е./кв.м.
В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая
корректировка и колебание средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов
квартир с учетом спроса жилой недвижимости. Прогнозируемая динамика колебания цен может
составить (0)-(-1)%, которая в основном будет продиктована увеличением снижением деловой
активности на рынке жилья, и корректировкой спроса и предложения с учетом изменений на
коррелируемых рынках.
Авторы данного обзора, подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение
в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ЧП «CREDO MAX ESTIMATION» не
несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов,
изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной
деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты с газеты
«Частный сектор» а также интернет сайта www.dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости
предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из
всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не
имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных
целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые
инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения,
используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных
решений.
Обзор подготовлен на основании данных (предложений) публикуемых в газете «Частный
сектор» а также интернет сайта www.dom.vsem.uz. Специалисты компании исходя из своего
экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных.
Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно
связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики
изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из
анализа цен на квартиры отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения
временного лага в целях реального отражения изменений. Данный обзор и корректировки
отражают собственное и личное мнение специалистов компании ЧП «CREDO MAX
ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность
реального положения дел на рынке.