Бизнес-план приобретения линии стеновых

 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
3.2. Основы градостроительной концепции
В основу концепции будущего комплекса заложены следующие принципы:
максимальное сохранение существующего вида города с дороги и с реки;
формирование новой привлекательной зоны для жителей и гостей города (новая прогулочная
зона не должна уступать по масштабам существующей);
сохранение функций причальных стенок, а также режима их эксплуатации;
размещение достаточных (относительно существующих норм) парковочных мест, не
мешающих сложившейся транспортной схеме на Нижне – Волжской набережной.
Фото 2. Фрагмент Нижне – Волжской набережной (напротив Зеленского съезда) до реконструкции.
Вид сверху.
Фото 3. Фрагмент галереи с основным и вспомогательным входами (корпус № 1). Вид сверху.
Страница 11 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
3.3. Функциональное решение и архитектура
Комплекс будет представлять собой два одинаковых по архитектуре корпуса – корпус № 1 и № 2,
расположенных справа и слева от Речного вокзала, общей площадью около 31 000 квадратных метров.
Оба здания представляют собой протяженные одноэтажные объемы, начало, и конец которых
обозначены трехэтажными павильонами.
Круглые трехэтажные объемы, находящиеся около Речного вокзала, являются главными
входами в корпуса здания. В корпусе № 1 и корпусе № 2 запроектированы дополнительные входы с
уровня Нижне – Волжской набережной и с уровня причала.
Фото 4. Фрагмент Нижне – Волжской набережной до реконструкции.
Одноэтажная часть представляет собой протяженную торговую галерею с двумя внутренними
улицами. Первая улица проходит вдоль витража, позволяя обозревать волжские пейзажи.
Вторая расположена внутри объема с выходами на уровень Нижне – Волжской набережной, на
оси улицы расположены зенитные фонари.
Фото 5. Корпус № 2. Фрагменты галереи с основным и вспомогательным входами. Вид сверху.
Страница 12 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
В круглых павильонах первый и второй этажи являются вестибюлями, связанными эскалаторами.
На третьем этаже размещаются кафе, в которые можно попасть непосредственно с улицы по наружным
открытым лестницам
Трехэтажные объемы соединены с одноэтажными объемами проходами, коридорами,
лестницами. В крайнем павильоне корпуса № 2 на первом и втором этажах расположена дискотека с
атриумным пространством на два этажа. Третий этаж занимает магазин. Входы в объем расположены со
стороны Нижне – Волжской набережной. В здании комплекса размещены технические и вспомогательные
помещения. Для обеспечения условий жизнедеятельности маломобильных групп населения на входах в
здание предусмотрены со стороны набережной и специальные туалеты.
Конструктив комплекса встроен в существующий перепад высот набережной между 72 – ой и 76
– ой отметками, поэтому со стороны дороги вид набережной не изменится за исключением входных
павильонов, которые ничтожны по отношению с масштабным восприятием всего участка.
Фасады комплекса выполнены в основном из стекла, что придаст легкость восприятия и не
нарушит привычный вид набережной.
Фото 6. Фрагмент Нижне – Волжской набережной до реконструкции (около Канавинского моста).
Фото 7. Корпус № 2. Фрагменты галереи с основным и вспомогательным входами (около Канавинского моста).
Вид сверху.
Страница 13 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
Для обеспечения обзорности с Нижне – Волжской набережной крыша основного одноэтажного
объема находится в уровне проезжей части улицы, а фасад виден только со стороны реки и причальной
территории. Фасад комплекса в основном состоит из одноэтажной остекленной галереи, не
загораживающей исторический вид города с реки, а лишь подчеркивающий его достоинства.
Два трехэтажных объема замыкают каждое здание (корпус № 1, № 2) по торцам. Два круглых
павильона, поставленные со стороны Канавинского моста и улицы Кожевенной, завершают протяженную
композицию комплекса слева и справа.
Фото 8. Фрагмент галереи. Здание основного входа около Речного вокзала. Вид сбоку.
Фото 9. Фрагмент галереи (прогулочная зона). Вид сбоку.
Центральный вход в комплекс со стороны реки (около Речного вокзала).
Фото 10. Корпус № 1. Здание основного входа в районе Паводкового причала (напротив Зеленского съезда).
Корпус № 2. Здание основного входа. Вид с дороги (около Канавинского моста).
Страница 14 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
Эксплуатируемая крыша здания является продолжением верхней террасы, примыкающей к
проезжей части набережной. Для исключения возможного заезда автомашин на кровлю здания, ее край
приподнят на 45 см. Для обеспечения обзорности с Нижне – Волжской набережной крыша основного
одноэтажного объема находится в уровне проезжей части улицы, а фасад виден только со стороны реки и
причальной территории.
Фасад комплекса в основном состоит из одноэтажной остекленной галереи, не загораживающей
исторический вид города с реки, а лишь подчеркивающий его достоинства
Два трехэтажных объема замыкают каждое здание (корпус № 1, № 2) по торцам. Два круглых
павильона, поставленные со стороны Канавинского моста и улицы Кожевенной, завершают протяженную
композицию комплекса слева и справа.
На кровле комплекса разместится обширная прогулочная зона в виде парка с различными
элементами благоустройства: газоны с декоративными кустарниками и цветами, шесть фонтанных групп,
22 стелы освещения, которые создадут праздничное освещение набережной.
Фото 11. Фрагмент благоустроенной кровли комплекса.
Зона фонтанов и стел освещения (в ночное время).
Новая прогулочная зона объединена с существующей зоной (на 72 – ой отметке) парадными
лестницами. В летний период на кровле комплекса планируется размещать летние кафе, выполненные в
едином гармоничном дизайне, а также детские аттракционы, и небольшие зоны экспресс – торговли и
выставок.
Трехэтажные здания имеют крупную пластику фасадов и решены на сочетании «стеклянных» и
«каменных» объемов. Общее освещение территории будет осуществляться при помощи мачт освещения
высотой 18 – 20 метров.
Наружные стены трехслойные с эффективным утеплителем «РОКВУЛ». Эксплуатируемая
плоская кровля выполняется по типу инверсионной с утеплителем «Пеноплекс» с последующей укладкой
цветной брусчатки и почвенного слоя.
Витражи, окна выполняются из алюминиевого профиля с двухкамерным стеклопакетом. Для
остекления трехэтажных объемов применяется структурное остекление.
Наружная отделка: цоколь по всему периметру отделывается полированным гранитом черного
цвета, ступени и крылечки покрываются гранитными плитами с термообработкой. Выше цоколя все
фасады отделываются природным камнем известняком. Решетки ограждений из чугунного литья, поручни
из нержавеющей стали. Фонтаны и малые формы архитектуры отделываются гранитом. Газоны на
эксплуатируемой крыше обрамляются гранитным бордюром индивидуального профиля. Скамейки и урны
выполняются из изделий фирмы «КСИЛ».
Внутренняя отделка выполняется по отдельному проекту интерьеров.
Здание оборудуется автоматической системой пожаротушения.
Страница 15 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
3.4. Конструктивные решения
Фундамент здания – комбинированный свайно – плитный, погружаемый в грунт способом
вдавливания. Сваи – буронабивные диаметром 400 мм из бетона класса В.15; плита – толщиной 400 мм
из бетона класса В.15 по бетонной подготовке из бетона класса В.7.5.
Колонны – монолитные железобетонные квадратного сечения 300×300, круглые диаметром 400
м – монолитные железобетонные из бетона класса В25.
Перекрытия и покрытия – монолитные железобетонные из бетона класса В25 толщиной 200 мм.
Перекрытия трехэтажных частей здания и эксплуатируемое покрытие одноэтажной части здания
рассчитано на полезную нагрузку 400 кг/см2.
Наружные лестницы – монолитные железобетонные из бетона класса В15 по кирпичным
стенкам. Внутренние лестницы – монолитные железобетонные из бетона класса В25.
Гидроизоляция фундаментов подпорной стенки и цоколя до отметки 72.550 выполняется
бентонитовыми матами, эксплуатируемой кровли – из рулонных мембран.
3.5. Внутренние инженерные сети
Система отопления и горячего водоснабжения
Система отопления помещений – горизонтальная двухтрубная закрытая с нижней разводкой
подающей и обратной магистралей. Теплоноситель – вода с параметрами 95 – 700С. В качестве
нагревательных приборов применяются алюминиевые радиаторы «Calidor Super», чугунные радиаторы
«Хит» фирмы «Konner» и напольные приборы «Бриз – М».
Горячая вода приготавливается в индивидуальном тепловом пункте каждого корпуса. Нагрев
воды осуществляется отопительной водой. Резервное горячее водоснабжение – от емких
электронагревателей.
Вентиляция
Проектом предусмотрена приточно – вытяжная вентиляция с естественным и механическим
побуждением. Запроектированы отдельные системы приточной и вытяжной вентиляции для торговых
залов, кафе, дискотек, игровых залов. Для приточно – вытяжных систем с механическим побуждением
предусмотрены установки с утилизацией тепла от выбрасываемого воздуха из помещений.
В торговых залах и залах кафе приток и вытяжка воздуха осуществляется
воздухораспределителями типа 4АПР фирмы «Арктос» по схеме «Сверху вверх».
В залах дискотеки приток воздуха из верхней зоны – воздухораспределителями типа 4АПР
фирмы «Арктос». Вентоборудование размещено в венткамерах, строительные конструкции которых,
снижают уровни шума до допустимых пределов.
Внутренние сети водопровода и канализации
В здании приняты следующие системы жизнеобеспечения: хозяйственно – питьевой водопровод,
противопожарный водопровод, горячее снабжение, бытовая канализация, производственная канализация
от ресторана и кафе.
В проекте предусмотрены в каждом корпусе по два ввода холодного водопровода с установкой
счетчиков воды на хозяйственно – питьевом водопроводе. Бытовая канализация предназначена для
отвода стоков от санитарно – технических приборов, производственная – от технологического
оборудования кафе и ресторана.
На выпуске производственной канализации от ресторана установлен жироуловитель. Стоки
отводятся в уличную сеть раздельными выпусками: из блока «А» – самотеком, из блоков «Б», «Д» и «Е» –
герметичными насосными установками (санитарно – технические приборы и технологическое
оборудование установлены ниже уровня земли); из блоков «В» и «Г» – самотеком в насосные станции,
расположенные вне здания, с последующей перекачкой в городскую сеть.
Ливневые стоки с кровли здания внутренними водостоками отводятся в уличный коллектор.
Страница 16 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
Электроосвещение и электрооборудование
По степени надежности электроснабжения проектируемый комплекс относится ко II категории,
электроприемники противопожарных устройств, аварийное освещение относятся к I категории. Проектом
предусматривается рабочее и аварийно – эвакуационное освещение. Типы светильников выбраны по
архитектурно – дизайнерским разработкам.
Основными силовыми электроприемниками являются технологическое и сантехническое
оборудование. Электроснабжение светильников наружного освещения предусматривается от ВРУ зданий
комплекса. Управление наружным освещением улиц – автоматическое по утвержденному графику
городского уличного освещения.
Телефонизация
Проектом предусмотрена телефонизация по системе «прямого питания» с прокладкой
телефонного кабеля в телефонной канализации ООО «АДС» и НГТС.
3.6. Технология внутреннего пространства
Торговля – 71% (примерно 11 674 кв.м).
Предприятия общественного питания – 19% (примерно 3 146 кв.м).
Ночной клуб, детские игровые зоны – 10% (примерно 1 625 кв.м).
Торговля
Два корпуса будущего туристического комплекса различаются по своей концепции и организации
внутреннего пространства.
Торговая зона корпуса № 1 рассчитана на сегмент покупателя с доходом среднего уровня.
Внутреннее пространство корпуса № 1 будет представлять собой крытую торговую улицу
протяженностью около 400 метров, шириной 30 метров, с несколькими входными группами. Торговые
ряды будут состоять из торговых мест – блоков площадью шесть квадратных метров, с возможностью их
объединения – по принципу «Ярмарка».
Подобная организация торговых мест с умеренным уровнем арендной платы привлечет
представителей мелкого и среднего бизнеса, расширит возможности покупателя в выборе товара и цены
и позволит учесть потребности, как будущего предпринимателя – арендатора, так и будущего покупателя,
изменившиеся под влиянием экономического и финансового кризиса. Такая концепция позволит
предпринимателям в кризисной экономической ситуации оптимизировать свое торговое пространство, а
следовательно, минимизировать затраты и риски. По желанию арендатор сможет объединить несколько
торговых мест – тем самым расширить свое торговое пространство и увеличить ассортимент товара.
Торговая галерея корпуса № 1 будет разделена двумя залами – площадями, на которых
расположится несколько точек общепита (кафе), места общего пользования будут включать в себя зоны
отдыха, туалеты и т.п.
Торговая зона корпус № 2 комплекса рассчитана на покупателя с доходами выше среднего и
предпринимателя среднего звена и сетевых торговых операторов.
Организация внутреннего пространства корпуса № 2 будет подстраиваться, в первую очередь,
под якорных арендаторов и будет представлять собой бутики средней площадью 100 – 200 м2.
Внутренний декор помещений корпуса № 2 будет представлять собой имитацию уличного
пространства – вымощенную торговую улочку, прогуливаясь по которой посетитель попадет на площадь,
где расположатся кафе, фонтанчик, лавочки, зеленый оазис, небольшие магазины, фасады которых будут
украшены на старинный мотив и т.д.
Предприятия общественного питания
Одна из отличительных особенностей будущего туристического комплекса заключается в
большом насыщении разнообразных предприятий общественного питания (более 15).
Страница 17 из 56
 Российская Федерация  Город Нижний Новгород  www.soveto.ru  2009 год 
БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода»
В корпусе № 1 несколько точек общепита (кафе) среднего ценового сегмента будут размещены в
двух залах, разделяющих торговую галерею.
В корпусе № 2 зонами размещения предприятий общественного питания станут входные
павильоны, расположенные по флангам корпуса на внутренних «площадных» пространствах,
соединяющих улицы с большими торговыми блоками.
Планируется организация обособленной ресторанной улицы с детским игровым парком.
Уникальной идеей является организация ресторанной улицы, где расположатся 5 – 6 ресторанов,
представляющих кухни разных стран и народов мира.
Посетитель сможет очутиться на европейской улочке с размеренным ритмом жизни, окунется в
атмосферу комфорта и красоты.
3.7. Технико – экономические показатели проекта
Таблица 6
ТЕХНИКО – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА
Величина показателя
Наименование параметра
Корпус № 1
Корпус № 2
1,4 га
2,13 га
Площадь застройки
11 300 кв. м
18 588 кв. м
Общая площадь, в том числе:
11 650 кв. м
19 053 кв. м
около 4 446 кв. м
12 000 кв. м
52 700 куб. м
81 115 кв. м
Площадь земельного участка
используемая коммерческая площадь
Строительный объем
Сроки реализации проекта:
Корпус № 1.
Начало строительства – июнь 2008 года. Окончание строительства – декабрь 2009 года.
Корпус № 2.
Начало строительства – июнь 2008 года. Окончание строительства – сентябрь 2010 года.
Страница 18 из 56