БИЗНЕС-ПЛАН - Форум инвесторов и международных

1
Резюме
БИЗНЕС-ПЛАН
ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗАВОДА
V1200
ПО ПРОИЗВОДСТВУ ПЛИТ
«ВЕЛОКС»
Алтайский край
г. Барнаул
2
1. ОБЗОРНЫЙ РАЗДЕЛ (РЕЗЮМЕ)
Представляем новый инвестиционный проект завода по производству щепоцементных плит Велокс. Данный проект предусматривает инвестиции в строительство
завода по производству щепо-цементных плит «ВЕЛОКС» на базе линии VELOX
V1200 с гарантированной годовой производительностью 300 000 кв.м плит,
достаточных для строительства от 50 000 квадратных метров жилья.
Максимальная годовая производительность завода при трехсменной работе
составляет 450 000 кв.м плит, в этом случае материала Велокс достаточно для строительства
75 000 кв.м жилья.
1.1. ВВЕДЕНИЕ
Повышенные цены на жилье обусловлены структурными проблемами строительного
комплекса России. Промышленность стройматериалов имеет значительно изношенные
основные фонды, поэтому энергетические затраты на производство основных видов
стройматериалов чрезвычайно высоки, и в то же время качество и номенклатура
выпускаемых материалов и изделий не соответствует мировому уровню. Для снижения
стоимости строительства, повышения его качества и энергосберегающих характеристик
необходимо
применять
современные
технологии
строительства,
хорошо
себя
зарекомендовавшие на мировых рынках.
В частности, к таким технологиям относится строительство по системе ВЕЛОКС
(монолит в теплой несъемной опалубке), разработанной более 50 лет назад в Австрии для
быстрого и качественного возведения теплых капитальных домов и эффективного решения
жилищной проблемы в послевоенной Европе. С 1960 года заводы и технология ВЕЛОКС
были поставлены в 20 стран мира. В настоящее время кроме традиционных рынков западной
Европы строительная технология ВЕЛОКС активно востребована в странах Центральной
Европы (Чехии, Польше, Венгрии, Болгарии, Хорватии и др.) для замены устаревших
строительных технологий. Опыт использования ВЕЛОКС в этих странах наглядно показал
сильные стороны технологии:
 простота и скорость строительства
 низкая себестоимость
 универсальное применение для зданий различной этажности
Применение технологии ВЕЛОКС позволяет без больших капитальных затрат,
быстрыми темпами и с низкой себестоимостью возводить утепленное и энергосберегающее
жилье.
Перспективы
развития
строительства
в
г.
Барнауле
представляются
развивающимися по нескольким направлениям. Прежде всего, облик города будет меняться
за счет многоэтажного коммерческого жилья, строительство которого будет оплачиваться из
средств заказчиков. Это будет жилье с высоким уровнем комфортности, с квартирами,
расположенными в нескольких уровнях, с хорошей планировкой, с использованием
дорогостоящих отделочных материалов, с силуэтом зданий сложной оригинальной формы.
Поскольку индивидуальным заказчикам нравятся круглые башни по углам здания, кровля
сложной формы, эркеры, окна различной конфигурации, т.е. элементы постмодернизма, то
именно эти конструктивные элементы будут использоваться при проектировании и
строительстве элитного жилья, расположенного, как правило, в центре города в уже
сложившейся архитектурной среде. Главной задачей архитектора в этом случае является
сохранение архитектурного единства, создание нового архитектурного ансамбля. Примеры
Алтайский край
г. Барнаул
3
бережного отношения к памятникам архитектуры уже имеются (Никитина, 88 – Никитина, 90),
где архитектор, используя не только близкие по архитектуре материалы (красный
облицовочный кирпич), но и конструктивные элементы и малые архитектурные формы
(конное литье, фонари), создал гармоничный дуэт старого и нового. Еще одно направление в
проектировании и возведении коммерческого жилья мы видим в строительстве зданий по
новым типовым проектам с улучшенной планировкой квартир, с использованием новых
строительных технологий. Например, в Ленинском районе возведены два жилых дома
методом монолитного домостроения. Оригинальный облик зданий украшает улицы
Энтузиастов и Антона Петрова. По мнению главного архитектора города Сергея Боженко “в
городе монолитное домостроение получит широкое развитие. Намеченная программа будет
действовать по принципу: каждый новый объект должен быть лучше предыдущего. В
частности, уже ведутся разработки жилого высотного дома со стальным каркасом”. Этот вид
строительства тоже будет проводиться на средства заказчиков, стоимость строительства
несколько ниже предыдущего варианта, но доступной для каждого барнаульца квартиру в
этом доме не назовешь.
Стоит упомянуть и индивидуальное строительство домов-коттеджей. В этом случае
строительство ведется также по желанию заказчика. Проект дома может быть типовой, а
может выполняться в архитектурных мастерских с учетом пожеланий заказчика. Как правило,
под строительство домов отводятся территории на окраине города или в уже сложившейся,
застроенной жилыми одноэтажными домами, части города. Размеры дома, этажность,
материалы зависят от финансовых возможностей заказчика. Как правило, о создании
архитектурных ансамблей здесь речи не идет. По большей части строительство коттеджей на
отведенных участках носит стихийный характер.
Рядовым барнаульцам, желающим решить жилищную проблему, надеяться особенно
не на что. Государственного заказа на возведение типового жилья нет. Об архитектурном
облике и комфортности крупнопанельных пятиэтажек говорить не приходится. Здания,
возведенные 30-40 лет назад, требуют капитального ремонта. Городскими архитекторами
разработаны проекты модернизации панельных пятиэтажных зданий, в которых
предусмотрена перепланировка квартир, замена балконов на лоджии, пристройка эркеров,
мансардные этажи и новая теплозащита. Улучшение комфортности жилья получается
благодаря уменьшению количества квартир, перепланировки на трех-пяти-комнатные. Пока
проблема панельных пятиэтажек остается не решенной по финансовым причинам. Поэтому
большой интерес для архитекторов представляют заказы частных лиц и фирм, так как это
предполагает независимое финансирование и предоставляет широкую возможность для
выражения своих идей.
Проводя исследования, мы можно сделать вывод, что архитекторы города при
разработке новых эксклюзивных зданий все чаще обращаются к стилю постмодернизма.
Прошли времена модернизма, когда осуществлялись массовые застройки серыми
типовыми домами с упрощенной конструкцией. Сейчас в архитектуре наблюдаются две
тенденции: стремление к новому, интересному, строительство по индивидуальным заказам,
но и возвращение к прошлому, дореволюционному периоду. Постмодернизм является своего
рода эклектикой 90-х годов, собирающей в себя отдельные элементы разных стилей и
направлений архитектуры до 1917 года, но самые ранние истоки его все же в классическом
стиле, в античной культуре, откуда архитекторы всех времен черпали вдохновение. Такие
элементы, как греческий ордер, колонны, капитель, арка и т.д. неизменно применяются в
Алтайский край
г. Барнаул
4
строениях нашего времени. Стиль постмодернизма предполагает использование
классических элементов в преобразованном виде, когда художник подходит к их применению
творчески, с достаточной степенью воображения, проявляя свою индивидуальность,
используя современные материалы и технологии. Тогда и возникают интересные эффекты,
неповторимые, запоминающиеся архитектурные ансамбли. На первый план выходят
пожелания клиента, заказчика, жильца. Уходит в прошлое массовая застройка, каждый дом
неповторим, имеет свою душу, свою судьбу.
Такие преобразования касаются не только экстерьера новостроек, но интерьера:
проблема создания идеального для конкретной семьи интерьера занимает мысли многих
архитекторов и дизайнеров. Он становится эксклюзивным. Типовые квартиры уступают место
персональным разработкам. Из серой, усредненной, тоталитарной архитектура перерастает
в искусство утонченности, пафоса и декора. Она будто претерпевает период ренессанса,
поворачиваясь лицом к человеку. Красота и уют помещения становятся главными
критериями оценки его комфортабельности. Качество вытесняет количество. К требованиям
“прочность, польза, красота” добавляется еще одно - “комфортность”. Возрождается
строительство комфортабельного жилья, планировка и отделка квартир производится по
индивидуальному проекту. Широко используются современные материалы, применяются
современные технологии.
1.2. ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ
Общий объем необходимых инвестиций для реализации данного проекта составляет
10 000 000 евро, включая затраты на возведение капитальных промышленных
зданий и инфраструктуру промышленной площадки, а именно:
- строительство производственных зданий
- поставка и монтаж оборудования
- приобретение лицензии
- закупка сырья
- запуск сопутствующих производств
- оснащение подъемно-транспортной техникой и механизмами
- оснащение строительной техникой
- создание строительного управления
- обучение персонала
Источники погашения долга – прибыль предприятия.
Приблизительный срок окупаемости проекта (без учета дополнительных источников
прибыли, информация о которых будет предоставлена ниже) – 3 года, с учетом данных
источников – 2 года.
Алтайский край
г. Барнаул
5
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ХОЛДИНГА
«АЛТАЙ-ВЕЛОКС»
УПРАВЛЯЮЩИЙ ХОЛДИНГ
ЛЕСОПЕРЕРАБОТКА
СТОРЯРНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
ПРОИЗВОДСТВО «ВЕЛОКС»
ПРОИЗВОДСТВО БЕТОНА
МЕТАЛЛОПРОИЗВОДСТВО
УПРАВЛЕНИЕ МЕХАНИЗАЦИИ
РЕМОНТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ОПЫТНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
ЛАКОКРАСОЧНОЕ ПРОИЗВ-ВО
ПРОЕКТНОЕ БЮРО
УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР
ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ БАЗА
СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
СЛУЖБА ЗАСТРОЙЩИКА
ФИНАНСОВАЯ СЛУЖБА (Банк)
СЛУЖБА БЕЗОПАСНОСТИ
ИНФОРМАЦИОННАЯ СЛУЖБА
Настоящим бизнес-планом более подробно рассмотрена структура производства
щепо-цементных плит «Велокс».
Алтайский край
г. Барнаул
6
2. ОПИСАНИЕ ПРОДУКЦИИ
2.1. ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ВЕЛОКС
Состав и технология производства щепо-цементных плит Велокс были разработаны
австрийским инженером Петером Штайнером и его братом Францем Штайнером в 1956 году с
целью утилизации отходов деревообработки. Через 4 года специалистами фирмы ВЕЛОКС
была разработана и запатентована строительная технология с использованием плит Велокс в
качестве утепленной несъемной опалубки.
В 1967 году производство плит было автоматизировано, и производительность установки
ВЕЛОКС V2000 выросла до 1 000 000 кв. плит в год.
Строительные и производственные технологии Велокс нашли широкое признание в
мире. Были поставлены заводы и продана лицензия в разные страны мира (например, в
Чехию, Югославию, Норвегию, Японию, Венесуэллу, Иран, Индонезию и другие).
С 1983 года до настоящего времени группой Велокс управляет племянник братьев
Штайнер – дипломированный коммерсант Райнхольд Крампль.
С 1990 года технология Велокс активно внедряется в странах Центральной Европы:
Чехии, Словакии, Венгрии, Польши, Хорватии, Болгарии. Работают заводы Велокс в Чехии,
Хорватии, Болгарии.
В 1993 году начало свою работу торговое представительство ВЕЛОКС в России (г.
Москва). По технологии ВЕЛОКС из плит ВЕЛОКС, поставляемых из Чехии, построены
офисные, торговые и жилые дома в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Красноярске,
Твери, Белгороде, Казани, Тюменской области, а также в странах СНГ: Украине, Казахстане и
Узбекистане.
В 2002 году поставлена производственная линия V600 и запущен завод по выпуску
плит Велокс в Ленинградской области (г. Кингисепп). После появления отечественного
материала Велокс развитие технологии существенно ускорилось, и к настоящему времени в
России построено по системе Велокс более 60 000 кв.м жилья. К 2007 году мощность
завода будет увеличена в четыре раза.
В 2005 году в Узбекистане вступил в строй завод «ШАШ-ВЕЛОКС» по производству
плит на базе деревообрабатывающего производства.
В 2005 году на Украине подписан контракт на поставку оборудования завода.
2.2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ЩЕПО-ЦЕМЕНТНЫХ ПЛИТ ВЕЛОКС
Плиты ВЕЛОКС представляют прессованную в формах древесно-цементную
композицию. Размер плит стандартный: 2 метра на 0,5 метра. Толщина плит 25 мм, 35 мм и
50 мм.
В отличие от ЦСП, плиты Велокс имеют однородную структуру, наполнитель (щепа)
довольно крупный и занимает до 90% объема плиты.
Плита имеет высокую предельную прочность на изгиб (до 2,2 МПа), точные
геометрические размеры, хорошо пилится, гвоздится. Плита имеет повышенную
огнестойкость (Г1, В1, Д1), влаго- и морозостойка, не гниет, не поражается грибком
(биостойкость Б0).
Алтайский край
г. Барнаул
7
Основные характеристики плиты:
МЕХАНИЧЕСКИЕ СВОЙСТВА ПЛИТ
Наименование
Плита ВЕЛОКС
Средняя плотность, кг/м3
Толщина, мм
Класс прочности на сжатие
Марка прочности на сжатие
Марка на морозостойкость
Прочность на изгиб, МПа
Прочность при 10% деформации, МПа
Теплопроводность при 250 С, Вт/м 0С
Водопоглащение, %
Разбухание по толщине, %
Стойкость к цикл. температ.
-влажност. воздействиям, %
Показатели пожарной опасности
600
35
B2,5
35
100
>2
3,5
0,11
35
1,8
9
Г1, В1, Д1
ГИГИЕНИЧЕСКИЕ СВОЙСТВА МАТЕРИАЛА
Наименование
ПДК мг/м3
при Т=200С
при Т=400С
Бензол
Ксилол
Мезитилен
Формальдегид
Фенол
Содержание
радионуклидов
0,1
0,2
0,1
0,01
0,003
0,018
0,028
0,060
не обнаружен
не обнаружен
0,020
0,056
0,050
не обнаружен
не обнаружен
соответствует 1 классу стройматериалов (до 370 Бк/кг)
Плиты Велокс прошли процедуру сертификации в России:
- пожарный сертификат
- гигиенический сертификат
- сертификат соответствия Госстроя РФ
- испытания на огнестойкость и пожаробезонасность конструкций Велокс
Алтайский край
г. Барнаул
8
2.3. СТРОИТЕЛЬНАЯ ТЕХНОЛОГИЯ «ВЕЛОКС»
Щепо-цементные плиты Велокс являются хорошим конструктивным материалом, их
можно использовать для ремонта, тепло- и звукоизоляции стен и перекрытий, при
строительстве легковозводимых построек и т.д. Однако основное назначение плит в
строительстве – это в качестве панелей несъемной опалубки в строительной системе
ВЕЛОКС.
Строительная система ВЕЛОКС разработана в 60-х годах австрийской фирмой
Велокс-Верк
для быстрого возведения утепленного жилья методом монолитного
строительства в несъемной опалубке. Несъемная опалубка ВЕЛОКС состоит из двух щепоцементных панелей, устанавливаемых параллельно друг другу и скрепленных между собой
проволочными стяжками. Опалубка колонн, перемычек, перекрытий и других элементов
(арки, эркеры и пр.) также изготавливается из плит ВЕЛОКС.
Опалубка с помощью стяжек и
гвоздей вручную выставляется по поясам.
После установки несъемной опалубки
внешних и внутренних стен на временные
стойки и балки также вручную укладывается
опалубка перекрытий: пустотные короба
ВЕЛОКС или просто плиты
ВЕЛОКС в
качестве горизонтальной опалубки
и
устанавливается арматура. Вся конструкция
заполняется бетоном и этаж готов.
Для инженерных систем в теле опалубки
устраиваются вертикальные каналы, или
полые
пластиковые
трубы.
Внутриквартирная
электропроводка
укладывается в штробы, фрезеруемые во
внутренней плите опалубки.
Поверхность стен и перекрытий имеет однородную ровную поверхность, готовую для
фасадной отделки. В качестве отделки применяются любые отделочные материалы:
штукатурки, составы с мраморной крошкой, плиточные материалы и пр.
Стены и перекрытия ВЕЛОКС имеют отличные противопожарные характеристики.
Согласно экспертному заключению ЦПИТЗС ЦНИИСК им. Кучеренко, предел огнестойкости
стен составляет не менее REI 150, класс пожарной опасности стен со стороны помещения
К0(45) и со стороны фасада К0(15), предел огнестойкости междуэтажных перекрытий и
покрытия мансарды не менее REI 60, класс пожарной опасности К0(45). Таким образом, с
точки зрения пожарной безопасности, технология ВЕЛОКС применима для строительства
зданий любой этажности.
Алтайский край
г. Барнаул
9
Основные преимущества несъемной опалубки ВЕЛОКС:
- простой, быстрый и качественный монтаж стен и перекрытий
Скорость монтажа стены – 0,6 кв.м/час , перекрытия – 0,1 кв.м/час.
Качество сборки обеспечивается за счет применения точных по размеру плит ВЕЛОКС
и стандартных элементов опалубки
- подъем грузов осуществляется пристенными подъемниками
При возведении многоэтажных домов по системе ВЕЛОКС нет необходимости ставить
на площадке башенный кран. Низкий вес плит и конструкций ВЕЛОКС дает
возможность вести монтаж опалубки многоэтажных зданий вручную, а монолитный
бетон подается бетононасосом
- существенное сокращение размеров стройплощадки
Отсутствие подъемных кранов, малая номенклатура стройматериалов, простая
организация работ, сокращение объема перевозки и хранения материалов позволяют
существенно сократить размеры строительной площадки
- использование в качестве заполнителя легких и тяжелых бетонов
При заполнении несъемной опалубки ВЕЛОКС легкими бетонами обеспечиваются
теплоизоляционные свойства стен. Для улучшения несущих свойств стен в несъемной
опалубке с определенным шагом выгораживаются внутренние колонны, которые
заполняются тяжелым бетоном
- не требуется дополнительного утепления стен
Заполнение опалубки легким бетоном или использование в качестве наружной панели
опалубки плиту с наклеенным слоем пенополистирола обеспечивают требования
СНИП по теплоизоляции в любых климатических зонах России. Например, для Москвы
(R = 3,05) толщина слоя полистиролбетона составляет 400 мм.
- простой монтаж криволинейных или наклонных конструкций
Плиты опалубки обрабатываются как древесина: пилятся, фрезеруются, скрепляются
гвоздями. Для устройства криволинейных конструкций производится соответствующий
раскрой плит, дальнейший монтаж не отличается от монтажа прямой стены.
Стены и перекрытия Велокс обладают повышенными эксплуатационными характеристиками:
тепло и звукоизоляцией, экологичностью, обеспечивают паро-воздушный обмен, «дышат».
Для
повышения
теплоизолирующих
свойств несъемной опалубки Велокс к внешней
плите
на
цементно-песчаном
растворе
приклеивают утеплитель (пенополистирол ПСБС М25 или М35). В качестве утеплителя можно
использовать также жесткую минераловатную
плиту или другие утеплители.
Таким образом, утеплитель находится в теле
стены,
не
испытывает
механических
воздействий и не доступен грызунам.
Алтайский край
г. Барнаул
10
Конструкция:
ТЕПЛОИЗОЛЯЦИЯ КОНСТРУКЦИЙ ВЕЛОКС
ВЕЛОКС 35 мм – Пенополистирол d мм – Бетон 120 мм – ВЕЛОКС 35
мм
Слой
пенополистирола
(= 0,036 Вт/м 0С)
d (мм)
0
20
40
60
80
100
Толщина
стены
(мм)
Термосопротив
ление стены
R (м2 0С/Вт)
190
210
230
250
270
290
0,92
1,43
1,89
2,38
2,86
3,33
Тепловой поток
J (Вт/м2)
Твнеш=
-200
Твнутр= +200
43,6
28,1
21,2
16,8
14,0
12,0
ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ КОНСТРУКЦИЙ ВЕЛОКС
Конструкция стен ВЕЛОКС
Толщина 19 см (бетон 12 см)
Толщина 22 см (бетон 15 см)
Толщина 27 см (бетон 20 см)
Толщина 29 см (бетон 22 см)
Вес 1 м2 стены
380 кг
400 кг
530 кг
600 кг
Звукоизоляция в dB
52
56
58
60
Система Велокс дает возможность строить быстро, качественно, с низкими затратами
на транспорт, обходясь малой механизацией. Стройплощадка незначительна, легко
организуется учет материалов, и минимизируются потери от брака или воровства.
Система Велокс дает возможность строить красиво – нет ограничений архитектурных
форм и приемов.
3. ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ
Алтайский край
Дом инженера Ильина –
архитектурный
памятник XVIII века,
построенный в СанктПетербурге на месте
разрушенной
в
30-х
годах прошлого века
дачи
по
старым
чертежам.
Строительство
по
технологии Велокс от
закладки фундамента
до сдачи «под ключ»
заняло всего 9 месяцев
г. Барнаул
11
Комплектная промышленная полуавтоматическая линия V600 по производству плит
Велокс будет поставлена австрийской фирмой “Velox Werk GmbH”, Австрия по
контракту поставки. Сроки поставки:


через 10 месяцев после предоплаты линия будет смонтирована на площадке завода
фирмы Велокс в г. Мария Роях
после успешной приемки в Австрии линия будет демонтирована и отправлена
Заказчику. Предполагаемый срок монтажа завода и пуска на гарантированную
мощность – 3 месяца.
В комплект поставки оборудования входят следующие узлы:
















окорочная линия
установка дробления
дозатор-смеситель и двухпозиционный питатель
линия подготовки пресс-форм
однопозиционный манипулятор 1 - штабелеукладчик
пресс
двухпозиционный манипулятор 2 - расштабелер
устройство распалубки
рольганги и транспортеры
линия торцовки и окантовки
линия по производству стяжек
электрика, управляющие щиты и кабели
инструмент для производства готовых элементов Велокс, в. т.ч.
многопильный станок и пила для раскроя плит
инструменты для текущего контроля качества
инструменты для обслуживания линии
машина для дробления плит (рециклинг плит)
В объем предоставляемых услуг входят:









монтаж и шэф-монтаж установки (в Австрии и России соответственно)
пуско-наладочные работы
обучение персонала завода
передача ноу-хау и технологии производства
обучение и передача технологии строительства по системе Велокс
передача лицензии на товарный знак
предоставление эксклюзивной территории для производства и сбыта продукции Велокс
предоставление рекламной и проектной документации
обучение проектированию по технологии Велокс
Алтайский край
г. Барнаул
12
4. ОПИСАНИЕ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА
Хвойный тонкомер (диаметром не более 150 мм и длиной не более 1.5 м) подается
погрузчиком на рабочий стол 1.01 окорочной машины и затем рабочим направляется в окорку
1.00. Окоренный тонкомер погрузчиком доставляется на загрузочный конвейер 2.01 и затем в
дробильный станок 2.00. Полученная щепа попадает на рештак с тремя ситами 2.02 и через
магнитный барабан скребковым транспортером 2.04 подается в бункер-накопитель 3.00.
Из загрузочного бункера сухая
щепа транспортерами подается в
дозировочный бункер 3.02, а затем в
смеситель
непрерывного
действия
6.00. Туда же по пневмопроводу
подается
цемент
из
силосов
барабанными дозаторами. Раствор
жидкого стекла из емкости попадает в
смеситель 6.00.
Далее
смесь
поступает
в
двухпозиционный распределитель 8.00,
где за два такта 8.01 , 8.02 через
уплотняющие
валки
подается
в
предварительно
очищенную
и
смазанную (устройство 7.02) прессформу, которая затем рольгангом
подается
в приемное устройство
манипулятора - штабелера 9.00.
Штабелер собирает формы в штабель, который рольгангом подается в гидравлический
пресс 11.00 , где штабель прессуется с усилием 60 т и вручную скрепляется зажимными
штангами.
Из пресса штабель погрузчиком подается в камеру твердения, где при температуре 400
С выдерживается в течение 24 часов.
Из камеры твердения автопогрузчик подает штабель опять в пресс, где штабель
подпрессовывается для снятия зажимов и затем доставляется на расштабелер-манипулятор
13.00, откуда верхние и нижние зажимные плиты подаются рольгангом в пресс, а формы
поступают на устройство распалубки 14.00.
С устройства распалубки плита подается в продольную окантовку (а пустая форма - на
рольган 7.01), затем рольгангом 14.01 на поперечную окантовку и на укладку в штабель 14.02,
откуда плиты погрузчиком доставляются на промежуточный склад. Здесь плиты вручную
выставляются в вертикальном положении и при положительной температуре выдерживаются
в течение 3 суток.
После того, как плита высохнет и наберет
необходимую прочность,
она
транспортером подается на склад готовой продукции, где собирается в штабели.
В отдельном помещении изготавливаются многослойные утепленные элементы
опалубки, путем наклеивания песчано-цементным раствором на плиту ВЕЛОКС слоя
пенополистирола (или жесткой минваты). Участок для изготовления пустотных коробов
перекрытий оборудован круглопильными станками 13.01, пилой и ручными инструментами.
Отходы производства или бракованные плиты поступают в дробилку 2.06 и затем
обратно в бункер 4.01
Алтайский край
г. Барнаул
13
Описание технологии производства плит велокс
Изготовление щепы
Окоренный в окорочной установке еловый баланс
диаметром 8-15 см (содержание коры не более 3%)
укладывается в штабели на лежни с упорами на
древесный склад емкостью до 12 000 куб.м.
После выдержки не менее 3 месяцев при положительной
температуре (влажность древесины не более 30%)
древесина подается погрузчиком с челюстным захватом
на рабочий стол, где торцовочной пилой разделяется на
мерные отрезки (2 м), и затем загрузочным конвейером
подается в дробильную машину. Полученная щепа
попадает на рештак с ситами с возвратом крупной
фракции на повторное дробление и через магнитный
барабан скребковым транспортером подается в
загрузочный бункер для промежуточного хранения. По
мере выработки щепы она по транспортеру (3.05)
поступает в дозировочный бункер.
Подача цемента и водных растворов
Загрузка цемента производится из цементовоза в расходный цементный силос емкостью 120 т, оснащенный
дозатором с бесступенчатой регулировкой подачи. Текущее и заданное значение расхода цемента отражается на
экране компьютера, который обеспечивает управление расходомером.
Для затворения щепо-цементной смеси и приготовления водных растворов жидкого стекла и сульфата алюминия
используется вода из водопроводной системы. Процесс происходит в трех емкостях, оснащенных насосными
агрегатами, устройствами контроля уровня, смесителями и дозаторами, связанными с компьютером линии, что
обеспечивает сплошной и непрерывный контроль и регулирование состава смеси в смесителе.
Алтайский край
г. Барнаул
14
Приготовление смеси
Приготовление смеси происходит в установленном на рабочем столе смесителе, куда подаются все компоненты
смеси в определенной последовательности. Далее происходит смешивание материалов в течение 20 секунд. Через
30 секунд общего времени приготовления смеси происходит ее подача в двойную течку.
Заполнение и транспортировка форм
Щепо-цементная смесь, проходя последовательно через
предварительную, двойную и коническую течки,
поступает в два приема в специальные древеснопластиковые формы, которые подаются транспортером
со станции смазки. Первый слой смеси в форме
уплотняется роликовым прижимом, затем форма
подается к следующей течке и полностью заполняется
смесью.
После заполнения форма подается на штабелерманипулятор 1, который поочередно переносит и
устанавливает формы на поддон в штабель.
Сформованный штабель рольгангом подается на пресс.
Алтайский край
г. Барнаул
15
Прессование
В прессе производится сжатие штабеля. При этом днище
верхней формы является пуансоном для нижней. Усилие
сжатия передается через верхний силовой поддон.
Далее верхний и нижний поддоны штабеля запираются
четырьмя штангами. По завершении прессования
штабель, зафиксированный штангами, подается
погрузчиком на участок твердения.
Твердение
Твердение смеси до распалубочной прочности
происходит в общей камере твердения или отдельных
закрывающихся камерах при температуре 400С и
относительной влажности воздуха не более 50% в
течение 24 часов. Режим поддерживается автоматически
путем регулирования теплового потока от калориферов.
Штабели форм устанавливаются вилочным погрузчиком
грузоподъемностью 2000 кг в два яруса.
Алтайский край
г. Барнаул
16
Расштабелирование и распалубка
С помощью погрузчика штабель с затвердевшей смесью
подается вначале на рольганг, а затем под пресс, где
происходит поджатие штабеля для снятия штанг и
верхнего силового поддона. Освобожденный штабель по
транспортерам подается в рабочую зону манипулятора 2
– расштабелера. Манипулятор производит захват
формы, переворачивает ее вверх днищем и опускает на
устройство распалубки , где происходит извлечение
плиты из формы ударным методом.
Освобожденные нижние силовые поддоны по
транспортеру возвращаются к накопителю и затем к
манипулятору 1. Пустые формы перемещаются
транспортером к поворотному устройству и далее на
смазку. Во время смазки четыре форсунки создают
масляный туман, который равномерно смазывает всю
поверхность формы.
Торцовка и сборка штабеля
Готовые плиты по транспортеру подаются на продольную и поперечную торцовку, а затем на устройство
штабелирования. Штабель плит вилочным погрузчиком грузоподъемностью 3000 кг подается на участок сушки.
Управление этим участком осуществляется с рабочего пульта. Оператор контролирует наличие сколов, трещин,
выкрашивание углов и кромок. Номинальный размер обрезанной плиты 2000 х 500 х 35 мм.
Сушка
На участке сушки с помощью тепловентилятора обеспечивается удаление избыточной влаги из плит в течение 7
дней. Потеря веса в виде влаги составляет 1 – 2 кг. Для увеличения поверхности испарения плиты устанавливаются
вертикально через деревянные прокладки. После сушки и контроля качества плиты собираются в штабель по 30 шт.
в каждом и погрузчиком подаются на склад.
Алтайский край
г. Барнаул
17
5. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ПРЕДПРИЯТИЯ
Планируемая численность рабочих на предприятии составит 60 человек. При этом в
одну смену в среднем работают 20 человек Предлагаемая структура предприятия:
Зам директора по
сбыту
Директор
Директор по
продажам
Главный
бухгалтер
Бухгалтер
Юрист
Зам директора по
производству
Начальник цеха
Охрана (1 человек
в смену)
Зав складом
Рабочие (2 человека
в смену)
Алтайский край
Бригадир 1
Рабочие (5 человек
в смену)
Бригадир 2
Рабочие (5 человека
в смену)
г. Барнаул
18
6. ОБОСНОВАНИЕ МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ,
БЛИЗОСТЬ РЕСУРСНОЙ БАЗЫ
Общегодовые затраты материалов на производство продукции
СЫРЬЕ И МАТЕРИАЛЫ
Древесина
Цемент
Жидкое стекло
Вода
Другие материалы:
Стальная проволока
Масло для смазки форм
Краска для хомутов
Пенополистирол М25
ТОПЛИВО И ЭНЕРГИЯ
Электроэнергия
Газ
Дизельное топливо
Ед. измерения
куб.м
т
т
куб.м
Ед. измерения
т
л
кг
куб.м
Ед. измерения
МВт
СПЕЦИФИКАЦИЯ СЫРЬЯ:
Древесина хвойных пород, зимняя заготовка,
положительной температуре, влажность < 25%.
Цемент: CEM I 52,5 R по EN 197-1
Годовой расход
13825
4562,25
158
4562,25
Годовой расход
157
29135
1400
4200
Годовой расход
588
3
месяца
выдержка
при
Жидкое стекло Na2(SiO3)
Сульфат алюминия Al2(SO4)3
Вода: Температура 20 – 25 °C
Масло для смазки: Agrol B
Электроэнергия: 240/400 V, 50 Hz
Пенополистирол толщина 13 cm:
EPS W 15, ÖNORM B 6050, плотность > 15 кг/м³
Проволока
мм: Прочность > 560 Н/мм²
Песок мелкий < 1 mm:
Гвозди 70 x 2,8
Арматура перекрытий:
Алтайский край
г. Барнаул
19
Арматурная сетка согл. ÖNORM B 3360, сталь ST 70, прочность 700 Н/мм²
При проведении анализа необходимых материальных ресурсов, а также просчет
транспортировки готовой продукции нами были сделаны следующие выводы.


Данное производство является материалоемким. Наиболее значимой статьей
расходов является древесина и цемент.
Транспортировка готовой продукции не несет столь больших затрат, как
транспортировка сырья для изготовления данной продукции. Так, доставка плит
из Барнаула в Новосибирск (Омск, Томск) на автотранспорте составляет
дополнительные расходы в размере 20 рублей на одну плиту.
Таким образом, наилучшим вариантом расположения производства является
территория, достаточно оснащенная древесиной, а по возможности также тяготеющая к
местам сбыта продукции.
Одним из наиболее подходящих регионов, как по вышеуказанным причинам, а также по
причинам привлекательного инвестиционного климата и наличия достаточно сильной
поддержки на уровне местных властей, выбран Алтайский край.
Месторасположение площадки под завод:






Алтайский край, г. Барнаул, удаленность – не более 10 км от города. Столь удачное
месторасположение позволяет не только ориентироваться на достаточно дешевую
колхозную рабочую силу, но также позволяет при недостатке ее привлечь рабочих из
города, одновременно сэкономив на стоимости земли.
Необходимый участок под завод от 6 га. Стоимость земли составляет около 100000
долларов .
Удаленность участка от лесхозов составляет не более 50 км.
В непосредственной близости от участка проходит железная дорога, что позволяет
минимизировать затраты на перевозку древесины, комбинируя железнодорожный и
автотранспорт. Площадка оборудована подъездом для автотранспорта как
мелкогабаритного, так и большегрузного.
На участке имеется в достаточных для организации производства размерах газ и
электричество.
С лесхозами были проведены предварительные переговоры, и достигнуто их согласие
на поставку необходимого количества древесины.
Алтайский край
г. Барнаул
20
7. АНАЛИЗ РАСХОДОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ОРГАНИЗАЦИЮ ПРОИЗВОДСТВА,
ЗАКУПКУ И НАЛАДКУ ОБОРУДОВАНИЯ
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ЛИНИИ V600
( согласно плану размещения питерской установки)
1. Склад древесины для хранения 5400 куб.м
Площадка с твердым покрытием ок. 5000 кв.м
Окорка – навес на складе, площадь 150 кв.м
2. Участок изготовления щепы
(Дробильная машина + просев + транспортер)
Закрытое помещение, площадь 800 кв. м, t = 50 C
3. Основное производственное помещение
Закрытое помещение, площадь 800 кв. м, t = 180 C
Высота не менее 4 м, фонарь над дозатором 7 м
4. Участок твердения
Закрытое помещение, площадь 800 кв. м, t = 300 C
5. Участок сушки
Закрытое помещение, площадь 800 кв. м, t = 50 C
6. Склад готовой продукции
Закрытое помещение, площадь 1200 кв. м, t = 50 C
ДОПОЛНИТЕЛЬНО:
Участки изготовления стяжек, двухслойных элементов и коробов перекрытия
Закрытые помещения, общ. площадь 1000 кв. м, t = 50 C
Офис, мастерские
Закрытые помещения, площадь 300 кв. м, t = 180 C
Алтайский край
г. Барнаул
21
УКРУПНЕННАЯ СМЕТА ЗАТРАТ
Фундаментные работы
Основное строительство
115 600,00
Возведение здания "под ключ"
(по технологии легковозводимых конструкций)
512 300,00
Коммуникации
Электричество
Вода
Вентиляция
20 000,00
15 000,00
10 000,00
Котел (2 шт)
50 000,00
Благоустройство территории
Асфальтирование
Ограждение, прочее
Дополнительная техника
Погрузчики
Автопогрузчики
23 000,00
3 шт
89 100,00
25 000,00
Установка системы охраны предприятия
Камеры наблюдения, противопожарная охрана и
т.п.
20 000,00
Прочие расходы
Регистрация
Спецодежда
Офисная техника т.п.
20 000,00
Непредвиденные расходы
РАСХОДЫ ИТОГО
100 000,00
1 000 000,00
Общие расходы на строительство объекта, его подготовку к работе, с учетом
стоимости оформления земли в собственность составят 1 100 000 долларов США.
Алтайский край
г. Барнаул
22
8. РАСХОДЫ НА ЗАКУПКУ ОБОРУДОВАНИЯ (в ЕВРО).
Стоимость оборудования производственной линии ВЕЛОКС V600…….. 2 800 000
Стоимость лицензии, ноу-хау, обучения………………………………………
500 000
ИТОГО:
3 300 000
9. ОПЛАТА ОБОРУДОВАНИЯ
9.1 Контракт на разработку проекта
Платеж по договору о разработке проекта - 50 000 евро
9.2. Контракт на поставку комплектной линии V600
Вариант условий оплаты:
1. На всю сумму договора поставки оборудования (за минусом 50 000 ЕВРО) - 2 750 000
(Два миллиона семьсот пятьдесят тысяч) ЕВРО открывается безотзывный
подтвержденный делимый аккредитив
2. Условия раскрытия аккредитива:
 Ориентировочно через 6 месяцев, после приемки оборудования в Австрии
выплачивается 85 % от суммы оборудования – 2 337 500 (Два миллиона триста
тридцать семь тысяч пятьсот) ЕВРО
 После отгрузки оборудования выплачивается 5 % от стоимости оборудования - 137 500
(Сто тридцать семь тысяч пятьсот) ЕВРО.
 Остаток 10 % выплачивается после приемки при достижении гарантированной
производительности в России.
9.3. Лицензионный договор
Через 4 месяца после начала изготовления оборудования открывается аккредитив на
сумму 500 000 ЕВРО. Условия раскрытия аккредитива
 50 % (250 000 ЕВРО) после приемки оборудования в Австрии (Чехии)
 50 % (250 000 ЕВРО) после приемки при достижении гарантированной
производительности в России.
По лицензионному контракту завод получит эксклюзивное право производить и
продавать стройматериалы ВЕЛОКС на определенной контрактом территории.
Алтайский край
г. Барнаул
23
10. АНАЛИЗ РЫНКА
За 1997-2003 годы в крае построено за счет всех источников финансирования 33692
квартиры общей площадью более 3 млн. кв. метров, в том числе - 1,2 млн. кв.м - (39,2 %) в
сельской местности.
По состоянию на начало 2003 года средняя обеспеченность жильем населения края
составила 19,2 кв. метров.
Значительно изменилась структура инвестирования жилищного строительства. Более
60 % сданного в эксплуатацию жилья строится за счет собственных средств граждан, доля
инвестиций из бюджетов всех уровней составляет 5%.
Край занимает лидирующее положение в Западной Сибири по строительству и вводу в
эксплуатацию жилых домов. Доля края во вводе в эксплуатацию общей площади жилых
домов в Западно-Сибирском регионе составляет около 30 процентов.
С 60-х годов прошлого века в СССР развивалась только одна технология –
строительство
из
железобетонных
крупноразмерных
панелей.
Эта
технология
модифицировалась в крупноблочную, но по существу не менялась – в заводских условиях
производились крупные фрагменты домов в готовом для применения виде. Строительство
сводилось к монтажу этих фрагментов на месте.
Вместе с преимуществами (скорость и индустриальный подход) технология имела серьезные
недостатки: перерасход энергии, большие производственные, строительные и транспортные
издержки, невысокое качество, недолговечность и необходимость постоянного ремонта
фасадов, примитивизм в архитектуре и однообразие городского ландшафта.
В ходе развития рыночных подходов к строительству в 90-е годы выявилась
убыточность этого вида строительства, и начали развивать другие технологии строительства:
монолитное и кирпичное (блочное). Вместе с тем, с внедрением новых тепло- и
энергосберегающих технологий стоимость строительства начала расти такими темпами, что
семьи со средним уровнем доходов оказались отрезаны от рынка жилья.
Внедрение строительной технологии Велокс позволит реально снизить себестоимость
строительства на 30 – 50%, что даст возможность населению участвовать в ипотечных
программах, позволит строить муниципальное и социальное жилье.
В 2002 году ФПГ «Росстро», Санкт-Петербург, закупила оборудование, технологию и
лицензию на производство плиты Велокс и в 2003 году пустила завод в эксплуатацию. На
сегодняшний день завод под контролем австрийских специалистов выпускает плиты высокого
качества, поставляет ее во многие города России (Москва, Тюменская область, Краснодар,
Ростов, Уфа, Казань, Нижний Новгород, Находка, Ярославль, Архангельск и др.)
и для
удовлетворения растущего спроса работает в 3 смены. Ситуация на строительном рынке в
России позволила экспертам ФПГ «Росстро» сделать вывод: «Рынок плит и строительства
«Велокс» сформирован!».
Несколько факторов:
старение фондов стройиндустрии в России и инерционные процессы в строительстве и
промышленности стройматериалов, когда существующие строительные «монстры» зачастую
не в состоянии перестроиться на дешевые и эффективные строительные технологии
существенное повышение требований к теплоизоляции, энергосбережению и экологии
жилых домов, фактическое сближение их с требованиями западных норм
формирующийся рынок жилья, направленный на российский «средний класс», который
ориентируется на европейский уровень качества по приемлемым ценам
позволяют
уверенно
заявлять,
что
недорогая,
технологичная,
теплои
энергосберегающая система Велокс займет (и уже занимает!) свою нишу на
строительном рынке.
Алтайский край
г. Барнаул
24
11. АНАЛИЗ УРОВНЯ КОНКУРЕНЦИИ
Промышленность строительных материалов и стройиндустрия строительного
комплекса Алтайского края во всех формах собственности и управления представляет собой
значительный производственный потенциал и насчитывает около 160 предприятий,
находящихся на самостоятельном балансе.
Как в России, так и в Алтайском крае за годы проводимых реформ практически все они
приватизированы и имеют организационно - правовую форму в виде открытых и закрытых
акционерных обществ, различных форм товариществ.
На территории края действует более 30 отраслеобразующих предприятий
индустриального домостроения и сборного железобетона общей мощностью около 1000
тыс.м3. В их число входят: ОАО "КЖБИ-1", ЗАО "БКЖБИ-2" и завод ЖБИ-100 СПП ОАО
"Стройгаз" в г.Барнауле; ЗАОр НП "Новоалтайский ЗЖБИ" им.Г.С.Иванова в г.Новоалтайске;
ЗАО "Заринский КЖБИ" в г.Заринске; ООО ПО "Железобетон" в г.Бийске и др.
Производство стеновых материалов представлено более чем на 80 предприятиях
Алтайского края, относящихся к различным отраслям производства. Основными
производителями являются: ЗАО "Строительные материалы", ОАО ПКФ "Силикатчик" и ЗАО
"Завод ячеистого бетона" в г. Барнауле; ООО "Кирпичный завод N2" и ООО "Аван" в г. Бийске;
хозрасчётный кулундинский филиал СПП ОАО "Стройгаз" в р.ц. Кулунда и др.
Выпуск комплектов деревянных домов осуществляется на ОАО "Новоалтайский ЭДСК".
За последние годы введён в эксплуатацию ряд новых мощностей по выпуску
высококачественных оконных и дверных блоков из различных материалов. Основными
производителями являются ЗАО "Форант"; ООО "Сиблюкс", ООО ПФ "ДОЦ"; ООО
"Алтайпрофиль"; ООО "БФК"; ОАО "Новоалтайский ЭДСК" и др.
Производителем кровельных и изоляционных материалов в Алтайском крае является
ОАО "Алтайкровля".
Достойное место на европейском рынке строительных материалов завоевал герметик
для бетонов "Акватрон - 6" (ООО "Герметик" г. Бийск).
Наличие в Алтайском крае разнообразных видов полезных ископаемых
(полиметаллические руды, железо, бокситы, минеральные соли, цементные и строительные
известняки, кирпичное и черепичное сырьё, песчано - гравийно - галечный материал,
облицовочные и поделочные камни и др.) позволило создать производства по выпуску:
негорючих тепло и гидроизоляционных материалов (ЗАО «Файтех" и ФНПЦ "Алтай" г. Бийск);
изделий из мрамора и гранита (ОАО "МКК - Алтаймраморгранит" г. Барнаул); цемента
(Цементный завод ОАО "Алцем", с.Голуха Заринского района); строительной извести (ЗАО
"Известковый завод" Локтевский район, ОАО "Алтайизвесть" г.Барнаул); нерудных
строительных материалов (ЗАО "ПКФ Неверовская ДСФ", ОАО "Ремовский ДСК" и ЗАО
"Масальская ДСФ" Локтевский район; ОАО "БГПК" Советский район; ООО "Верх - Катунская
фабрика" Бийский район и др.). Буровзрывные работы в крае производит ФГУП
"Алтайвзрывпром".
Продукция, производимая предприятиями строительных материалов и стройиндустрии
Алтайского края, соответствует действующим в России ГОСТам и нормативам.
В качестве оценки уровня ценовой конкуренции для данной технологии строительства
специалистами сметчиками нами были сделаны расчеты стоимости 1 кв. метра внешней
стены по разным методам домостроения на нормативной базе 1998 года. Эти расчеты
позволяют оценить относительную стоимость строительства Велокс в сравнении с
другими технологиями.
Алтайский край
г. Барнаул
25
Сравнительный расчет
1 кв. м внешней стены по методам домостроения
№
Един.
Наименование
материала
Кол- во
измер.
Цена,руб Сумма,
.
руб.
в%к
ВЕЛОКС
1. Кладка: 1 кирпич + утепление 50 мм+0,5 кирпича облицовка
1
Кирпич силикатный
шт.
150
0,68
102
2
Раствор
куб.м
0,1
213,4
21,34
3
Утеплитель
кв.м
1
9
9
4
Кирпич
декорат
шт.
50
1,38
69
5
Раствор
куб.м
0,05
213,4
10,67
6
Работа осн.кладка
тыс.шт.
0,15
300
45
7
Работа фасад.кладка тыс.шт.
0,05
400
20
глиняный
Итого
123%
277,01
2. Крупнопанельное строительство
1
Панель
стеновая
наружн.
2
Установка панели
3
4
кв.м
1
369,42
369,42
кв.м
1
17,34
17,34
Раствор штукатурный куб.м
0,01
213,4
2,13
Работа штукатура
1
6
6
кв.м
Итого
175%
394,89
3. Монолитное строительство
1
Бетон товарный
куб.м
0,9
307,7
276,93
2
Арматурная сталь
кг
9
2,99
26,91
3
Устройство стен
кв.м
1
80,8
80,8
4
Раствор штукатурный куб.м
0,01
213,4
2,13
5
Работа штукатура
1
6
6
Итого
Алтайский край
кв.м
174%
392,77
г. Барнаул
26
4. ВЕЛОКС с бетонный ядром 20 см (до 8 этажей)
1
Плита 35 мм
кв.м
1
36,72
36,72
2
Плита с утеплителем
кв.м
30 мм
1
86,6
86,6
3
Сетка
кв.м
армиров.150х150 мм
1
15
15
4
Бетон товарный
0,2
307,7
61,54
5
Раствор штукатурный куб.м
0,01
213,4
2,13
6
Работа плотника
кв.м
1
12
12
7
Работа бетонщика
кв.м
1
6
6
8
Работа штукатура
кв.м
1
6
6
куб.м
Итого
100%
225,99
5. ВЕЛОКС с бетонным ядром 15 см (до 4 этажа)
1
Плита 35 мм
кв.м
1
36,72
36,72
2
Плита с утеплителем
кв.м
30 мм
1
86,6
86,6
3
Бетон товарный
куб.м
0,15
307,7
46,16
4
Раствор штукатурный куб.м
0,01
213,4
2,13
5
Работа плотника
кв.м
1
12
12
6
Работа бетонщика
кв.м
1
6
6
7
Работа штукатура
кв.м
1
6
6
Итого
87%
195,61
Примечание:
Расчет произведен по справочникам «Индексы цен в
1998г.»
Издательство
Стройиздат
Алтайский край
КО-ИНВЕСТ,
«Монолитное
строительстве. Январь
домостроение»,
С.И.Полтавцев,
г. Барнаул
27
12. СТРАТЕГИИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОДУКЦИИ
При создании стратегии сбыта продукции нами был предусмотрен комплекс
мероприятий, имеющих целью минимизировать, а то и вовсе исключить возможность срыва
продаж продукции.
По этой причине нами предлагается одновременно использовать следующие варианты
реализации.
1 вариант. Организация строительства частных домов под заказ.
В настоящий момент можно с уверенностью заявлять, что городские жители все чаще и
чаще стремятся не только купить квартиру в Москве или других крупных городах, но также и
построить себе дом за городом. Строительство частных домов является отнюдь не самым
дешевым и быстрым, для людей, которые не являются профессиональными строителями.
Различные технологии, которые на первый взгляд кажутся дешевыми (деревянный, изодом и
т.п.) впоследствии могут оказаться еще более затратными и проблематичными для жилья.
Например, в последнее время многие отказываются от использования технологии
ИЗОДОМ, поскольку технология не соответствует экологическим требованиям современного
жилья, обладает низкими противопажарными свойствами и эксплуатационными
характеристиками. Кроме того, даже эта технология, декларируемая, как доступная для
массового застройщика, на 20 – 25 % дороже технологии Велокс.
Как одна из возможных технологий по строительству частных домов, Велокс может
составить успешную конкуренцию уже сложившимся технологиям, как в цене, так и в скорости
строительства. Также одним из преимуществ данной технологии является то, что в результате
мы имеем
экологически чистое, долговечное и теплое жилье, отвечающее высоким
западным стандартам жизни.
Компанией VELOX представляется для реализации успешного проекта определенное
количество типовых домов, практически на любой вкус.
По причине того, что данная технология уже была опробована в России, у
представительства компании VELOX на данный момент сформировался комплект заказов,
часть из которых они готовы реализовать совместно с нами.
При этом основной сбыт при использовании данного варианта реализации будет на
территории Алтайского края, Омской, Томской и Новосибирской областей, а так же Казахстан
и Китай, а транспортировка готовых изделий из Барнаула позволяет почти вдвое сократить
расходы на транспортировку по сравнении с заводом, находящимся в Санкт – Петербурге.
Плюсы
 Использование данного варианта сбыта позволяет получить дополнительную прибыль
к цене реализации плиты в размере от 15 до 20 %
 Гарантированное получение денежных средств от Заказчика строительства (часть в
виде аванса).
Минусы:
 Не слишком большой объем реализации
 Необходимость нести затраты на рекламу
Алтайский край
г. Барнаул
28
Вариант 2. Организация продажи плиты.
Необходимо заметить, что Велокс является одной из немногих строительных
технологий, которые позволяют организовать строительство на достаточно дальних
расстояниях, так как, в отличие, например, от монолитно – каркасного или кирпичного
строительства, перевозка плиты не связана с очень большими транспортными затратами. В
настоящий момент представительством сформирован пакет заказов, достаточного, чтобы
покрыть мощности завода на 30 - 35 %.
Данную реализацию можно принять за безрисковую. В качестве примера,
подтверждающего наличие спроса на данную продукцию, может быть тот факт, что ФПГ
«РОССТРО» в настоящий момент требует предоплату за плиту в размере 10 % со сроками
поставки - конец весны (начало строительного сезона) и по расчетам планового отдела
компании будет дефицит плиты.
Минусы

Нет вариантов получения дополнительной прибыли
Плюсы


Гарантированный и безрисковый вариант сбыта
Не нужно организовывать дополнительную
строительством
команду
людей,
занимающихся
Вариант 3. Социальное строительство.
В настоящий момент в рамках федеральной программы «ЖИЛИЩЕ», существует целый
ряд подпрограмм, которые направленных на решение проблемы обеспечения граждан
жильем. Вот лишь некоторые из них:




Программа
государственной
поддержки
молодых
семей
(строительстве) жилья.
Программа переселения граждан из районов Крайнего Севера
Программа переселения граждан из ветхого и аварийного фонда
Программа по предоставлению жилья военнослужащим.
в
приобретении
В рамках реализации данных программ установлены предельные цены на строительство 1
квадратного метра жилья, причем установленные цены различаются по регионам. На
сегодняшний момент, к примеру, Новосибирск, Барнаул – 15 000 рублей (около 500 долларов
США), Тула, Самара – 10 000 рублей (около 355 долларов США), Ярославль – 10 800 рублей
(около 383 долларов США).
Не все технологии строительства могут вписаться в такие ценовые рамки. Поэтому в
некоторых районах России строительство ведется в небольшом объеме, а в другой части - с
искусственным завышением данных цен (через расходы на благоустройство территории,
сети и т.п.), что не позволяет насытить строительный рынок. Нами была проведена
предварительная проработка с департаментами строительства ряда областей Центральной
Алтайский край
г. Барнаул
29
России с потенциальными возможностями взять на себя выполнение части программы на
территории данных областей и было получено одобрение (при представлении нами
стоимости 1 кв. м).
Смысл данного варианта реализации плиты: нами ведутся строительные работы по
технологии Велокс на основе авансовых платежей, перечисленных Администрациями
районов в наш адрес, затем готовые дома сдаются в эксплуатацию и передаются властям для
осуществления расселения граждан.
В строительном комплексе края функционирует
организаций с количеством работающих 34 тыс. человек.
более
1400
предприятий
и
Итоги инвестиционно-строительной деятельности за прошедшие 9 месяцев текущего
года характеризуются следующими показателями:
— предприятиями и организациями всех форм собственности на развитие экономики и
социальной сферы использовано 9508,8 млн. рублей инвестиций в основной капитал, или
103,4 % к январю-сентябрю 2003 года;
— объем работ, выполненный по договорам строительного подряда, составил 4,15 млрд.
рублей, или 92,5 % к уровню соответствующего периода прошлого года;
— индекс промышленного производства по промышленности строительных материалов за 9
месяцев составил более 107% к соответствующему периоду прошлого года;
— край практически полностью обеспечен строительными материалами собственного
производства;
— за счет всех источников финансирования построены 1558 новых благоустроенных квартир
общей площадью 162,2 тыс. кв. метров (82% к уровню 9 месяцев 2003 года),
индивидуальными застройщиками за счет собственных средств и с привлечением кредитных
ресурсов построено 137 тыс. кв. метров, или 84,5 % введенного жилья;
— введены в эксплуатацию ряд объектов социально-культурного назначения, 35 км газовых
сетей.
На территории края применяются все используемые в России схемы финансирования
жилищного строительства.
Положено начало широкому практическому использованию на первичном и вторичном
рынках жилищных и жилищно-ипотечных кредитов (под залог создаваемой недвижимости). В
текущем году жителями края получено свыше 3,3 тысяч жилищных и ипотечных жилищных
кредитов на сумму около 800 млн. рублей.
В целом, в настоящее время в стадии незавершенного строительства находятся
жилые дома общей площадью более 1,4 млн. квадратных метров, ежегодно под новое
строительство отводятся около 3,5 - 4 тысяч земельных участков. Это говорит о
привлекательности
Алтайского
края
для
проживания,
отсутствии
надуманных
Алтайский край
г. Барнаул
30
административных препятствий и желании населения края самостоятельно решать свои
жилищные проблемы.
Проведена полная инвентаризация незавершенных строительством объектов,
расположенных в городах и селах края, финансируемых с участием средств краевого
бюджета, определены приоритеты по их завершению.
С целью обеспечения комплексной застройки в рамках краевой инвестиционной
программы ведется финансирование 46 объектов народного образования, 30 объектов
здравоохранения, объектов социальной защиты и культуры.
С целью стимулирования деловой активности предприятий строительного комплекса
администрация края осуществляет их инвестиционную поддержку в виде компенсации части
банковской процентной ставки по кредитам.
В текущем году на поддержку инвестиционных проектов строительных организаций и
предприятий промышленности строительных материалов из краевого бюджета будет
направлено более 16 млн. рублей инвестиций.
В то же время необходимо отметить, что ситуация с инвестициями в
Алтайском крае более, чем напряженная: по сравнению со
среднероссийскими показателями объем инвестиций в основной капитал
на душу населения в крае ниже в 4 раза. Краевая инвестиционная
программа профинансирована менее чем на 50 % от запланированного
лимита, объекты социальной сферы и жилья — немногим более 40%.
Алтайский край
г. Барнаул
31
Для примера представляем укрупненную смету дома для молодых семей.
Укрупненный расчет стоимости двухсекционного 5-ти этажного дома
Внешние стены: утепленные (R=3,05),несущие, отделка: штукатурка + окраска
Внутренние стены: несущие, отделка: штукатурка + окраска
Перекрытия: монолитные на подстилающей опалубке Велокс, отделка: штукатурка
Стоимость плиты ВЕЛОКС WS35 = 260 руб
м
м
квм
квм
кбм
долл долл
Длина Высота Окна.двери Пл.без окон Бет.объем Уд.ст-ть Всего
площадь
ФУНДАМЕНТ
ПОДВАЛ
Плита подвала
Стена подвала 86,40
Перекрытие
подвала
Итого
фундамент+подвал
Этаж 1
Внеш.стены
86,40
то же с отделкой
Стены внутренние
Стена Велокс
45,60
то же с отделкой
Перегородка
40,77
(газосиликат)
Перекрытие
Длина
2,00
375,00
172,80
45,39
55,93
17 021,25
9 664,70
375,00
51,64
19 365,00
46 050,95
3,00
43,90
215,30
215,30
60,88
76,33
13 107,46
16 433,85
2,80
9,00
246,36
2,80
36,40
192,00
55,05
69,19
20,67
36,34
13 562,12
17 045,65
3 968,64
6 977,28
51,64
58,14
19 365,00
21 802,50
20,08
7 530,00
303 597,06
364 877,34
Ширина Проемы
Площадь
375,00
75,00
то же с отделкой
КРОВЛЯ
Длина Ширина Проемы
Площадь
утепленная
375,00
ИТОГО себестоимость коробки дома (без отделки)
ИТОГО себестоимость коробки дома (с отделкой)
Итого на 1 кв.м общ.площади ( без отделки)
Итого на 1 кв.м общ.площади ( с отделкой)
1781
Окна
219,50
90,00
19 755,00
Двери (без внутриквартирных)
182,00
90,00
16 380,00
170,44
204,84
Итого окна+ двери
36 135,00
ИТОГО себестоимость коробки дома (с отделкой) + окна и двери
401 012,34
Итого на 1 кв.м общ.площади ( с отделкой) + окна и двери
225,13
Инженерные системы дома
ВСЕГО с инженерными системами
Непредвиденные расходы
Прибыль подрядной организации
ВСЕГО стоимость строительства
65 677,92
466 690,26
46 669,03
46 669,03
560 028,31
ИТОГО на 1 кв.м общ.площади
Алтайский край
18%
10%
10%
314,40
г. Барнаул
32
Плюсы
 Использование данного варианта сбыта позволяет получить дополнительную прибыль
к цене реализации плиты в размере от 15 до 20 %
 Гарантированное получение денежных средств от Заказчика строительства (часть в
виде аванса).
 Практически нет ограничений по объему строительства
Минусы:
 Большие политические риски
 При 100 % реализации требует привлечения серьезных строительных мощностей.
Вариант 4. Организация коммерческого строительства
При оценке российского рынка недвижимости нами были проведены исследования
таких городов, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Рязань, Тула, Ярославль, Новосибирск,
Барнаул, Омск. Нами были сделаны следующие выводы.
С одной стороны, наиболее привлекательным, с точки зрения платежеспособного
спроса населения, является Москва и Московская область. Однако, это лишь внешнее
впечатление и оно, при более глубоком рассмотрении ситуации на рынке, не является столь
однозначным.
Рынок недвижимости Москвы в настоящий момент многими оценивается как
«перегретый» и стагнирующий. Цены на жилье в столице фактически запредельные и по этой
причине существуют значительные рыночные риски при вложении в строительство. Ситуацию
не улучшает и позиция Московского Правительства в отношении так называемого
обременения со стороны вновь построенных площадей (так, например при строительстве
жилья в ЦАО г. Москвы инвестор обязан 50 % вновь построенных площадей перечислить в
пользу города).
Ситуация на рынке Подмосковья не столь критичная, но платежеспособный спрос и,
как следствие, цены на жилье здесь намного ниже.
Также нами была проведена оценка уровня профессионализма московских строителей,
которая на фоне строительства в регионах является очень высокой, и, как следствие, - очень
высокий уровень конкуренции.
Одним из наиболее привлекательных нами был признан рынок жилья в Алтайском крае
Город Барнаул имеет отличные экономические позиции и занимает особое место в
Сибирском федеральном округе. Это крупный промышленный центр, по объему производства
город занимает одно из 1-х мест в округе. Здесь работает более 100 отраслей, много крупных
и средних предприятий.
У г. Барнаула исключительное географическое положение, благодаря которому, город
является крупным транспортным узлом этого региона России.
При проведении стоимостного анализа продаваемых квартир (на основе общения с
рядом агентств недвижимости, а также жителями города, которые в пределах не очень
долгого времени покупали объекты недвижимости) нами была получена следующая
информация.
Минимальная стоимость квартир во вновь построенном доме составляет сумму от 550
долларов США. Максимальная стоимость (в зависимости от района) доходит до 1500
долларов за квадратный метр.
Алтайский край
г. Барнаул
33
При этом нами не наблюдалась массовая застройка центра города, как это можно
увидеть в Москве. В наиболее престижных районах стоит от 750 до 1200 долларов США.
Квартиры в менее престижных районах оцениваются от 400 до 800 долларов США.
При этом скорость реализации квартир очень велика, то есть до момента окончания
строительства обычно все квартиры уже проданы, а в наиболее престижных местах они
распродаются на уровне фундамента.
В соответствии с предварительными проработками на уровне мэрии предстоит
согласовать выделение площадок в наш адрес в наиболее престижных районах, для
начального обеспечения нас строительными площадками для строительства до 10 000
квадратных метров жилья. В том числе возможно выделении площадки и в центральном
районе города. Официальная ставка обременения по центру города составляет 15-20 %. При
расчете экономической целесообразности проекта берем в качестве расчета ставку в 20%
Для минимизации рисков рассматриваем самую низкую цену продаж по центру города
- 750 долларов США. Мы рассматривает 10 000 квадратных метров в комплексе, однако,
скорее всего это будут 3 площадки по 3 000 - 4 000 квадратных метров застройки, т.к. общая
этажность города невысокая, не превышающая 4-5 этажей.
Общий объем строительства 10 000 квадратных метров общей площади. Коммерческие
площади (за минусом общих коридоров, прихожих, лестничных проемов и т.п.) – 7 500
квадратных метров. Сумма обременения в пользу города (20 % от 7 500 квадратных метров) –
1 500. Коммерческие площади на продажу – 6 000.
Расходы.
Себестоимость строительства – 400 долларов за квадратный метр.
10 000 кв.м. Х 400 долларов США = 4 000 000 долларов США
Расходы ИТОГО 4 000 000 долларов США.
Доходы
Доходами в нашем случае признается объем коммерческих площадей, готовых для продажи
(за минусом обременения)
6 000 кв.м. Х 800 долларов США = 4 800 000 долларов США.
Доходы ИТОГО 6 000 000 долларов США.
Общий объем чистой прибыли – 800 000 долларов США.
Таким образом, реализация нескольких коммерческих проектов
способна серьезно сократить срок окупаемости проекта.
Алтайский край
г. Барнаул
34
Проект по строительству микрорайона.
Общая площадь участка – 10 га.
Площадь позволяет разместить 250 000, с инфраструктурой около 200 000 квадратных
метров жилья.
Рамки строительства
Социальное строительство (больницы, школы, детские сады) 10 000 кв. м.
Приблизительная цена продажи жилья под чистовую отделку 550 – 600 долларов
Произведенные затраты до сегодняшнего момента 3 000 000 долларов
Обременение со стороны города – отсутствует.
Начало продаж обычно на уровне 2 этажа, при окончании строительства дома полностью
раскупаются
Расходы
Строительство 200 000 кв.м. (при себестоимости строительства 350 долларов на 1 кв.м.) –
70 000 000 долларов США.
Расходы по земле 3 000 000.
РАСХОДЫ ИТОГО:
73 000 000 долларов США.
Доходы
Объем коммерческих площадей (за минусом лестниц и т.п. 25 %) - 175 000 кв.м.
Цена продажи – 550 долларов США.
ДОХОДЫ ИТОГО:
82 500 000 долларов США.
ОБЪЕМ ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ: 9 500 000 долларов США.
При этом объем расходов не будет единоразовым, а поток расходов и доходов будет взаимно
перекрываться.
ВЫВОДЫ
Проект завода по производству является прибыльным и при
отсутствии каких – либо дополнительных действий окупается за 3 года.
Однако, при разумном сочетании различных стратегий сбыта плиты,
в течение этих лет можно будет дополнительно получить чистой прибыли
от 5 000 000 долларов США, что фактически позволить окупить данный
проект за менее чем 2 года после пуска производственных мощностей.
Алтайский край
г. Барнаул
35
Алтайский край
г. Барнаул
36
17-ти этажный дом в г. Мариуполь
Квартал застройки в С-Петербурге
ТИПОВОЙ ПРОЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ДОМА
Алтайский край
г. Барнаул
37
Алтайский край
г. Барнаул
38
ПОСТРОЕННЫЕ В РОССИИ ЗДАНИЯ ПО ТЕХНОЛОГИИ ВЕЛОКС
Алтайский край
г. Барнаул
39
Краткое описание технологии строительства Велокс
Слово «velox» означает по латыни «быстрый», «скорый». Технология Велокс (Velox) была разработана
австрийской фирмой «Velox» для ускоренного возведения утепленного жилья, и успешно нами применяется в
России. Несъемная опалубка Велокс — это две щепо-цементные плиты Велокс, установленные параллельно
друг другу и скрепленные проволочными стяжками. Несъемная опалубка внешних и внутренних стен с
помощью простых стяжек и гвоздей вручную выставляется по поясам на высоту этажа. Затем на временные
стойки и балки из обрезной доски также вручную укладывается опалубка перекрытия ( пустотные короба
Велокс или просто плиты Велокс WS35) и устанавливается арматура. Вся конструкция несъемной опалубки
заполняется в 2 этапа бетоном и этаж готов. Строительство по технологии ВЕЛОКС вследствие своей
технологичности, высоких темпов, простой организации и минимального использования тяжелой строительной
техники позволяет увеличить до 30% рентабельность, по сравнению с традиционными видами строительства.
Несъемная опалубка Велокс состоит из двух древесно-цементных панелей,
размером 2000х500 мм. толщиной 35 мм, скрепленных между собой проволочными
хомутами. Панели Велокс обладают высокой прочностью, хорошо пилятся,
фрезеруются, гвоздятся. Из этих же панелей изготавливаются все элементы несъемной
опалубки, включая колонны, перемычки, откосы, короба перекрытий. Опалубка с
помощью простых хомутов и гвоздей вручную выставляется на высоту этажа. Затем на
временные стойки и балки из обрезной доски укладываются пустые короба Велокс и
устанавливается арматура. Вся конструкция заполняется бетоном и этаж готов.
Инженерные коммуникации закладываются непосредственно в опалубку,
внутриквартирная разводка укладывается в борозды, фрезеруемые во внутренней
опалубке. наружные стены штукатурятся тонким слоем цементно-известкового
раствора или отделываются другим фасадным материалом. Внутри гипсовая
штукатурка или отделка плитными материалами. Следует подчеркнуть высокую
степень готовности стен и перекрытий Велокс к финишной отделке различными
материалами.
Применение системы Велокс резко сокращает сроки строительства: бригада из 5-7
опытных рабочих возводит корпус индивидуального дома или этаж многоквартирного
дома за неделю. Отсутствие мощной крупногабаритной подъемной техники,
незначительная по размеру строй площадка (основные работы перенесены внутрь
здания), ограниченная наменклатура стройматериалов, простая организация работ - вот
дополнительные преимущества и резервы снижения себестоимости строительства по
системе Велокс.
Алтайский край
г. Барнаул
40
Алтайский край
г. Барнаул