investicionnoe_predlozhenie_no3_turizm4.6 M

Проект «Туристическая база «Столбушинское»
ИНВЕСТИЦИОННОЕ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
«СОЗДАНИЕ ТУРИСТИЧЕСКОЙ БАЗЫ
«СТОЛБУШЕНСКОЕ»
В ПУШКИНОГОРСКОМ РАЙОНЕ
ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»
СБИ «Старт в бизнес» ПсковГУ
ПСКОВ, 2015
1
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
1. Резюме проекта
Основная идея проекта – создание на берегу озера Столбушенское, расположенного на границе Пушкиногорского и Новоржевского районов Псковской области, современной туристической базы с элементами эко- и агротуризма, а также возможностью активного отдыха в разное время года.
На площади 10 га предполагается размещение административно-жилого
корпуса и двух модульных жилых коттеджей (общей вместимостью 40 койкомест), предназначенных для кратковременного и длительного проживания потребителей услуг эко- и агротуризма. Кроме того, проектом предполагается
размещение русской бани и пирса, конюшни, овчарни, тепличного хозяйства,
объектов инфраструктуры.
Уникальность месторасположения туристической базы заключается в сочетании привлекательного ландшафта, атмосферы уединенности и близости к
Столбушинскому Святоуспенскому монастырскому скиту.
Располагаясь на расстоянии 600 км от Москвы, 400 км от СанктПетербурга, 100 км от Пскова и стран ЕС (граница с Латвией, Эстонией), 10 км
непосредственно от главных музейных комплексов Пушкиногорского района,
туристическая база становится привлекательной для потребителей целевой
группы – жителей густонаселенных мегаполисов, предпочитающих активный
отдых в экологически чистых местах с возможностью окунуться в атмосферу
сельского быта.
Продолжительность инвестиционной фазы проекта составляет 2 года (с
2016 г. по 2018 г.). Общая потребность в инвестициях оценена в размере 18
млн. руб. (284,28 тыс. долл.).
Начало операционной деятельности запланировано на 01 января 2018 г. С
2028 года предполагается стабилизация динамики выручки от реализации на
уровне 21 млн. руб. в связи с достижением оптимальной загрузки созданных
объектов.
Возврат инвестиционных вложений предполагается осуществить за
период, равный 10 годам (с момента начала инвестирования средств в начале
2016 года). Чистая текущая стоимость проекта (при нулевой ставке
дисконтирования) составит около 62,78 млн. руб. (на конец 2035 года).
Среднегодовая загрузка объектов гостеприимства после выхода на плановую мощность предполагается на уровне 59,2% (при безубыточной величине
27,0%).
Общий объем налоговых отчислений за проектный горизонт составит
более 74 млн. руб. в бюджеты различных уровней. Планируется
трудоустройство не менее 5 работоспособных жителей близлежайших
населенных пунктов.
2
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
2. Существо предлагаемого проекта
Основная идея
Туристическая база – место для
отдыха с элементами эко- и агротуризма, возможностью активного отдыха в
разное время года.
На площади около 10 га планируется размещение административножилого корпуса и трех модульных жилых коттеджей (общей вместимостью
41 койко-место), предназначенных для
кратковременного и длительного проживания потребителей услуг эко- и агротуризма. Кроме того, проектом предполагается размещение русской бани и
пирса, конюшни, овчарни, тепличного хозяйства, объектов инфраструктуры..
Базовый проект застройки предполагает строительство:
 Автопарковки на 20 машиномест
 Административно-жилого корпуса
 Модульных коттеджей (3 штуки)
 Русской бани
 Беседки – барбекю
 Пирса для рыбной ловли
 Подсобных помещений фермерского хозяйства (овчарни, конюшни,
теплицы, помещения для хранения инвентаря и оборудования)
 Объектов инфраструктуры
Все объекты будут выполнены в
архитектурных
традициях
русского
деревянного зодчества с использованием
современных материалов и технологий.
Ландшафтные решения предполагают
полный или частичный отказ от элементов
урбанизма, преимущественное использование
сельского пейзажа.
Элементы
внутренней
отделки,
интерьерные решения, оснащенность строений
техникой и приборами будет соответствовать предпочтениям целевой группы
потребителей услуг туристической базы, современным требованиям СНиП и
СанПиН.
Развитие фермерского хозяйства
Концепция создания и развития туристической базы предполагает организацию собственного агропромышленного производства, а именно, развитие
молочного козоводства, коневодство и выращивание овощей закрытого грунта.
3
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
Это позволит обеспечивать свежими и качественными продуктами питания не
только гостей туристической базы, но и местное население Пушкиногорского
района непосредственно, а также через торговые сети и на предприятия общественного питания.
Для развития фермерского хозяйства предполагается решить следующие
задачи:
1. Возвести и оборудовать новое помещение для коз, конюшню.
2. Приобрести оборудование для переработки козьего молока – производства
козьего сыра
3. Приобретение необходимого поголовья
4. Создание тепличного комплекса для сезонного выращивания овощей.
Помещение для коз и конюшня
Помещение будет представлять собой бревенчатое одноэтажное здание.
Для планируемого стада до 50 голов потребуется помещение площадью около 200 м2: общая зона – 84 м2, зона родильного отделения – 116 м2. Зона для родильного отделения будет утеплена.
Конюшня на 12 лошадей – 112 м2.
Загоны для кратковременного выпаса общей площадью около 400 м2
предполагается оградить забором.
Помещения планируется производить подрядным способом. Стоимость
строительства и обустройства составит 1870631 руб. В качестве поставщика
рассматриваются предложения производителей Псковской области.
Для доения коз будет приобретен итальянский доильный аппарат
Economy. Он выполнен по европейским технологиям. Раcсчитан на обслуживание до 50 голов коз. Все детали покрыты антикорозийной оцинковкой, пульсатор с графитовыми пластинами обеспечивает работу аппарата без смазки. В
комплекте прозрачное ведро 30 литров. Мотор производительностью 190 л.
воздуха накачивает автономный ресивер. Доение происходит вакуумным
пульсатором L80. Стоимость данного оборудования составляет 73549 рублей.
Оборудование для переработки козьего молока
Компания Minicheese (г. Барнаул, Алтайский край)
предлагает мини-сыроварни собственной разработки и всё
сопутствующее им оборудование. Самый доступный комплекс можно приобрести всего за 130 000 рублей. Это сыроварня на 60 литров весьма компактных размеров (высота –
85 см, а наружный диаметр – 64 см). Причем, с возможностью неполной загрузки. То есть при необходимости рабочий цикл в ней можно запустить и при 30-процентном заполнении емкости (не все модели других производителей
это позволяют). Важно и то, что установка имеет различные варианты энерго4
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
потребления, позволяющие эксплуатировать её в самых различных условиях.
Нагрев может осуществляться с помощью ТЭНа (от сети 220 В или 380 В), газа,
циркуляции горячей воды или пара. Охлаждается же просто – в рубашку сыроварни подается холодная водопроводная вода.
Стоимость оборудования (с доставкой, установкой и пуско-наладочными
работами) составит 143000 руб.
Дополнительное поголовье
Предполагается приобретение 1 козла и 25 козоматок зааненской породы.
В отличие от других пород зааненская характеризуется отсутствием рогов, короткой головой, длинным
туловищем, при этом оно достаточно хорошо развито,
морда и грудь широкие, копыта крепкие, вымя имеет
большие размеры и также хорошо развито.
Козы-зааненки помимо больших удоев молока, которое отличается своим
качеством, имеют еще и вкусное мясо. Если говорить о продуктивности и учитывать показатели тех, кто содержит данную породу, то зааненские козы дают
порядка 3,5-4 л молока в день и это после первого окота. С каждым последующим окотом объемы молока увеличиваются. Очень продуктивные козы способны дать в день около 8 л молока.
Стоимость приобретения козлов составит 25575 руб., козоматок – 15345
руб. Поставщик – ЗАО «Племенной завод Приневское» (Ленинградская область, Всеволожский район, д.Новосаратовка). Общая сумма затрат составит –
409200 руб.
Тепличный комплекс
Тепличный комплекс площадью около 100 кв.м.
будет состоять из двух металлических каркасов, установленных на фундамент и покрытых современным поликарбонатом большой толщины (20-25 мм).
Комплекс
предполагается
возводить
как
самостоятельно,
так
и
с
привлечением
квалифицировнных
наемных
специалистов
и
работников.
5
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
Месторасположение
Туристическая база будет располагаться по
адресу: Псковская область, Пушкиногорский
район, крестьянское хозяйство «Левашово» восточнее дер. Маркино. Участок расположен на
полуострове озера «Столбушинское» напротив
Свято – Успенского Святогорского мужского монастыря в дер. Столбушино Новоржевского района.
Участок находится на небольшой возвышенности, с трех сторон огибается озером.
Координаты: 56°55′28″ с. ш., 29°4′4″' в.д..
Участок застройки располагается вдали от
зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Категория земель – сельскохозяйственного назначения.
Площадь участка 101549 м2. Рельеф участка
однородный. Существенные перепады высот отсутствуют. С западной, восточной и северной
стороны участок огибается озером, с южной примыкает к лесному массиву. На территории участка имеются лесопосадки,
кустарник.
В верхней (северной) части
участка предполагается создание
трех удаленных друг от друга
модульных коттеджей, разделенных посадками деревьев, бани,
беседки – барбекю и пирса. В
центральной части участка планируется размещений административно жилого корпуса. В
нижней (южной) части участка
планируется размещение парковки, подсобных помещений фермерского хозяйства (конюшни,
овчарни, теплицы) и объектов инфраструктуры.
Энергообеспечение участка застройки
может быть обеспечено за счет развития ЛЭП
д. Извоз и д. Столбушино.
Предусматривается создание системы
индивидуального отопления, индивидуальных (модульных) систем водоснабжения и
канализации.
Расстояние от ближайших населенных
6
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
пунктов:
- от д. Извоз – менее 1,7 км через массив
кустарников и лесопосадки
- от д. Столбушино – менее 300 м через озеро Столбушинское
Транспортное сообщение участка застройки – отсутствует.
На момент составления проекта возможно передвижение в летнее время года
через массив кустарников и лесопосадки.
Предусматривается создание транспортной сети связывающей создаваемые
объекты в пределах участка застройки,
включающей дорожки с грунтовым и искусственным покрытием, зоны парковки.
Преимущества месторасположения
К основным преимуществам территориального расположения туристической базы относятся:
 Близость Столбушинского скита Свято-Успенского Святогорского монастыря. Главная ценность Скита, ныне восстанавливаемая и уже действующая Церковь Успения Пресвятой Богородицы. Она построена в 1787 году на средства помещика Николая Савича Бороздина. Храм является одним из уникальных памятников Екатерининского барокко;
 Удаленность от густозаселенных зон в сочетании
с относительной транспортной
доступностью
объекта.
Постоянное
население деревни Столбушино 3 человека (2000
г.), Извоз – менее 15.
 «Шаговая» доступность
многих
туристскорекреационных объектов /
Близость к одной из самых популярных (традиционных)
туристскорекреационных зон –
Пушкиногорской.
Участок застройки располагается на расстоянии 15 км
от
административного
центра Пушкиногорского
7
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
района;
 Категория земель, окружающих участок застройки, соответствует специфике проекта. Участок застройки окружают земли сельскохозяйственного
назначения, сельскохозяйственные угодья. Отсутствуют крупные промышленные объекты.
В зоне 15-ти км от участка отсутствую объекты гостеприимства и общественного питания уровня.
Близость к популярной (традиционной) туристско-рекреационной зоне
предопределяет ряд конкурентных преимуществ создаваемой базы отдыха:
 Максимальное соответствие пот
ребностям целевой группы
потребителей;
 Близость
туристскорекреационных
объектов,
соответствующих профилю
целевой группы потребителей услуг базы отдыха;
 Отсутствие
агрессивной
конкурентной среды (в контексте основного профиля);
База отдыха «Столбушенское» станет центром притяжения целевой группы потребителей северной агломерации – Санкт-Петербурга и Ленинградской
области.
Целевая группа потребителей
На основании спроса на турпродукты в области, а также учитывая характеристики местоположения (удаленность) и характеристики привлекательности проекта (конкурентные преимущества), можно определить следующие характеристики целевой аудитории проекта1:
1. Жители Санкт-Петербурга с доходом от 40 тыс. руб. на члена
семьи, имеющие автомобиль.
Семейные пары с детьми, предАналитический обзор рынка загородного отдыха Псковской области, Демонстрационная версия, 2013 г.
Консалтинговая группа «Беспалов и партнеры»
1
8
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
почитающими активный (иногда экстремальный) отдых в экологически
чистых местах с высоким уровнем комфорта. Представители данного
сегмента не являются профессиональными пользователями дополнительных услуг проекта (рыбалка, экотуризм, конные прогулки, кулинарное
искусство), но обладают желанием попробовать что-то новое. Как правило, представители данного сегмента уже имеют значительный опыт дальних зарубежных поездок и достаточно предвзято относятся к уровню российского гостиничного сервиса. Экспертная оценка объема данного сегмента – до 400 тыс. домохозяйств.
2. Жители Москвы и других регионов России. Доход от 60 тыс. руб. на члена семьи. Из-за удаленности объекта (расстояние более 400 км) представители данного сегмента будут планировать поездку заранее и проживать
компаниями более чем из трех семей. Активные пользователи всех дополнительных услуг («не уедут не попробовав всё»). Привлекает все новое, поэтому, как правило, постоянным клиентами не становятся, но рекомендации будут давать с удовольствием.
3. Корпоративные клиенты. Географически это СЗФО и ЦФО. Поездка планируется заранее, состав группы от 15 до 30 человек. Представители некрупных, но высокодоходных бизнесов (недвижимость, логистика, консалтинг). Дополнительными услугами сверх заказанных и оплаченных
заранее практически не пользуются. Привлекательны тем, что обеспечивают заполняемость отеля в «не сезон» и будние дни.
4. Специализированная профессиональная группа – рыбаки, охотники. Уровень дохода от 80 тыс. руб. В состоянии финансировать свое недешёвое
хобби. Хорошо знают место, их будет привлекать уровень обслуживания
и возможно дополнительные сугубо профессиональные сервисы. Активные пользователи существующего предложения конкурентов. Заезды в
сезон активной рыбалки.
Поток целевой аудитории возможет через транспортные коридоры: М20 и
Р58.
Учитывая месторасположение туристической базы «Столбушинское», из всех групп целевой аудитории наибольший отклик стоит
ожидать, в первую очередь, от жителей Москвы.
В сложившихся условиях при создании
новых объектов загородного отдыха на территории Псковской области наиболее привлекательными будут проекты, нацеленные на удовлетворение спроса со стороны потребителей
премиум сегмента (доход от 80 тыс. руб., семейный или корпоративный отдых). Предполагается захват 40% существующе-
9
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
го рынка в премиум сегменте2.
Аналитический обзор рынка загородного отдыха Псковской области, Демонстрационная версия, 2013 г.
Консалтинговая группа «Беспалов и партнеры»
2
10
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
4. Анализ положения дел в отрасли
Общие тенденции
Целью развития туризма Псковской области является повышение конкурентоспособности существующего туристического продукта области на российском и зарубежных рынках. Достижение поставленной цели предполагает
решение основной задачи – увеличения срока пребывания туриста в регионе (на
сегодняшний день на срок до 7 суток задерживаются лишь порядка 10 % туристов).
Кроме того, сельский и экологический туризм определены в качестве
наиболее перспективных направлений развития туризма в Псковской области3.
Псковская область – составляет порядка 0,3 % территории России и, с
точки зрения развития туризма, является староосвоенной, приграничной, при
этом находится в непосредственной близости к Санкт-Петербургу и в относительной к Москве.
Ландшафты Псковской области, сформированные живописным рельефом,
густой озерно-речной сетью и разнообразными по составу растительными сообществами, обладают значительным потенциалом для развития рекреационнооздоровительной деятельности и экологического направления туризма.
Низкая экологическая напряженность в Псковской области создает изначально высокий потенциал для ее устойчивого развития и более рационального
использования имеющихся ресурсов. Опасные для здоровья людей источники
загрязнения природной среды здесь немногочисленны и локализованы.
Оценка туристского сезона
Туристский сезон в Псковской области приходится на период с мая по
октябрь. В течение этого времени принимается около 75 % от общего потока
прибывающих в область туристов. Основными месяцами приема являются май,
июнь.
Число благоприятных дней в году для организации летних видов туризма
уменьшается с юго-востока к северо-западу от 150 до 90 дней. Летний туристический сезон на севере области может длиться с середины июня до середины
сентября. Продолжительность купального сезона (с температурой воды выше
+17º) – от 60 до 90 дней. Для развития зимних видов отдыха и туризма наиболее
благоприятным является период с ноября по март, когда температура воздуха
колеблется в пределах от -1,5º до -20º, преобладают ветры до 5 м/сек., устанавливается относительно постоянный снежный покров.
Погодно-климатические условия области позволяют развивать здесь различные виды рекреационной деятельности в течение всего года, за исключением весеннего и осеннего межсезонья.
Туристско-рекреационная структура
3
http://invest.pskov.ru/turizm
11
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
Туристская зона «Пушкиногорье». Одна из наиболее значимых, популярных и староосвоенных туристских зон – включает в себя территорию государственного мемориального историко-литературного и природно-ландшафтного
музея-заповедника А.С. Пушкина «Михайловское», историческое поселение
Пушкинские (Святые) Горы, территории прилегающие к музею-заповеднику, а
также многочисленные объекты культурного наследия. Зона располагается на
территории Пушкиногорского муниципального района. Здесь расположены места, связанные с жизнью великого русского поэта А.С. Пушкина: усадьба в Михайловском, дом Ганнибалов в Петровском, усадьба Осиповых-Вульф в Тригорском, а помимо музейных экспозиций - древние городища, старинный Святогорский монастырь – место погребения поэта и многие другие интереснейшие объекты туристского внимания. В заповеднике ежегодно проходит Пушкинский праздник поэзии. Музей-заповедник включает:
 могилу А.С. Пушкина и некрополь Ганнибалов-Пушкиных в Святогорском Свято-Успенском монастыре;
 усадьбы «Михайловское», «Тригорское», «Петровское» и принадлежащие
им мемориальные парки;
 городища Велье, Воронич, Врев, Савкино (Савкина Горка);
 озёра Белогуль, Велье, Кучане, Маленец, Чёрное;
 пойменные луга реки Сороти;
 музей «Мельница в деревне Бугрово»;
 ансамбль-памятник Святогорский Свято-Успенский мужской монастырь,
XVI—XIX вв.;
 научно-культурный центр Пушкинского заповедника в р.п. Пушкинские
Горы, (НКЦ);
 имения родственников, друзей и соседей поэта - Воскресенское, Голубово, Дериглазово, Лысая Гора;
 историческую часть купеческого села Велье, XIV-XX вв.
Туристская зона располагается на расстоянии более 100 км южнее Пскова, при этом сюда проложены многочисленные внутрирегиональные и межрегиональные туристские маршруты, популярные в основном среди граждан России. Число посетителей государственного мемориального историколитературного и природно-ландшафтного музея-заповедника А.С. Пушкина
«Михайловское» в 2007 г. составило более 270 тысяч, в 2008 г. – 283,2 тыс. посетителей4. Таким образом, устойчивый туристский поток в туристскую зону
можно оценить в 270-300 тыс. ежегодно.
С 1995 г. указом президента музей-заповедник А.С. Пушкина «Михайловское» включен в свод особо ценных памятников культурного наследия
народов Российской Федерации. В 2008 г. разработаны и согласованы с Росохранкультурой новые границы зон охраны Пушкинского Заповедника (разработка «НИИ Спецпроектреставрация», Санкт-Петербург). Площади охраняеПо данным ФГУК «Государственный мемориальный историко-литературный и природноландшафтный музей-заповедник А.С. Пушкина «Михайловское» (Пушкинский заповедник)».
4
12
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
мых территорий составляют в целом 13162 га, в т.ч.:
 территория памятника - 1051,5 га;
 охранная зона (земли историко-культурного назначения – особо охраняемые природные территории) - 4060 га;
 зона регулирования застройки: для застроенных территорий - 860 га; для
резервных территорий - 214,5 га;
 зона охраняемого ландшафта - 6976 га.
Пушкинский заповедник – явление уникальное не только в культурном
плане, но и не менее значимое в экономическом. Устойчивый интерес посетителей вызывают не только музейные экспозиции, но и драгоценный мемориальный пушкинский ландшафт, что придает музею-заповеднику еще большую
ценность.
Дальнейшее развитие территории и формирование дестинации предполагает создание филиала музея-заповедника в Голубове (с воссозданием участка
дороги Вече - Воронцово), а также организацию школьных и студенческих баз,
лагерей для проведения научных и образовательных мероприятий, развитие образовательного туризма. Необходимо развитие и расширение культурнопросветительского центра с размещением новых культурных, образовательных,
научных, выставочных, туристских объектов в р.п. Пушкинские Горы. Рассматривается возможность создания туристских центров в уникальных культурноландшафтных зонах:
 Врев (д. Врев) с объектами размещения (гостевые дома, турбаза);
 достопримечательное место – старинное купеческое село Велье с этнографическим центром, музеем, объектами размещения.
Пушкиногорский район является, а в перспективе весь ПушкиногорскоВеликорецкий туристско-рекреационный район останется одним из наиболее
перспективных с точки зрения развития сферы туризма. Здесь есть огромный
историко-культурный потенциал и накоплен опыт его использования. Перспективы развития связаны со следующими видами туризма: культурнопознавательный, событийный, сельский, отчасти экологический.
Туристский въездной поток
Псковский въездной поток формируют, в основном, туристы из Москвы и
Санкт-Петербурга. Петербургский поток наиболее устойчив, что объясняется
сравнительно небольшим расстоянием, легкостью самостоятельной организации поездки, более вероятным наличием родственников и знакомых в Пскове5.
Со стороны туристов посещающих загородные отели Псковской области
присутствует постоянный платежеспособный спрос, со стабильными темпами
роста. Рынок загородного гостиничного бизнеса, по мнению экспертов, только
делает первые шаги в своем развитии. При этом имеющаяся инфраструктура
ориентирована главным образом на российского туриста. По отзывам экспертов, на данный момент в Псковской области процент номеров бизнес-класса
Аналитический обзор рынка загородного отдыха Псковской области, Демонстрационная версия, 2013 г.
Консалтинговая группа «Беспалов и партнеры»
5
13
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
невысок. Предложение ориентировано в основном на скромных туристов.
Большинство объектов загородного отдыха не может обеспечить европейские
стандарты обслуживания. Поэтому перспективным направлением является организация инфраструктуры для люксового загородного отдыха6.
Прогнозы и оценки
По предварительной оценке потенциальная туристская емкость территории Псковской области составляет более 3 млн. человек в год, т.е. современный
уровень ее использования составляет 6-10 % от возможного7.
Прогнозируемая потребность в учреждениях длительного отдыха для
населения области определена в 23 тыс. мест в настоящее время и в 22 тыс.
мест на 2030 г..
Среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга все большую популярность
набирает деревенский (сельский, агро). Развитие агротуризма не противоречит
основному виду хозяйственной деятельности в сельской местности региона –
агропроизводству и в этой связи перспективно для многих районов, особенно
тех, где сельский ландшафт сочетается с памятниками природы, объектами историко-культурного наследия.
Наиболее подходящей моделью развития агротуризма является модель –
bed and breakfast: создание инфраструктуры размещения в виде небольших гостевых домов.
Ценовые параметры рынка
Основные ценовые параметры регионального рынка средств размещения
представлены на рисунке.
Минимальные цены на стандартные номера варьируются в интервале от
250 руб. (койко-места без питания, без горячей воды и удобств) до 1800 руб.
Набор основных и дополнительных услуг в стандартных номерах сильно
варьируется, однако не соответствует потребностям целевой группы
потребителей развиваемого центра.
Стоимость проживания в номерах повышенной комфортности и
«Премиум-класса», представленных в единичных экземплярах только в
нескольких средствах размещения, находится в диапазоне от 1400 до 5000 руб.
за сутки на 1 проживающего.
Аналитический обзор рынка загородного отдыха Псковской области, Демонстрационная версия, 2013 г.
Консалтинговая группа «Беспалов и партнеры»
7 Материалы по обоснованию проекта схемы территориального планирования Псковской области. Том 2.
6
14
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
5. Сроки и этапы реализации проекта
Весь комплекс работ на участке условно разделен на 2 этапа, реализуемых в течение 2 лет: с 2016 г. по 2018 г.
Первый этап предполагает:
 подготовку и согласование разрешительной документации, комплекс
строительно-монтажных работ по созданию надземной линии электропередач по всему участку;
 ограждение участка;
 создание парковочных зон и дороги по всему участку.
Второй и последующие этапы предполагают полные комплексы работ по
созданию объектов гостеприимства и фермы.
15
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
6. Финансовое обоснование проекта
Инвестиционные и операционные издержки проекта приняты по известным (из общедоступных информационных источников) удельным расценкам
или ориентируясь на те же значения в аналогичных проектах, а также по существующим ценам на оборудование и оснащение, материалы и энергоносители,
другие виды единовременных или текущих затрат.
Инвестиции
Общая потребность в инвестициях (без учета фактических затрат) оценена в размере
около 18 млн. руб. (256 тыс.
долл.8).
Размер и структура инвестиционных затрат по объектам капитального строительства представлены в Таблице.
Таблица
Капитальные затраты по проекту, руб.
Объекты капитального строительства
Беседка-барбекю
Модульные коттеджы
Административножилой комплекс
Фермерские постройки
Хозчасть
Баня и пирс
Ограждение по периметру
Парковка
Дорога к участку
Брусчатые дороги к
домикам
Надземная ЛЭП
Итого:
8
Структура затрат по укрупненным группам затрат
строитель- инженерное
техничебезопасные рабооборудоваское оснаность
ты
ние
щение
230280,00
143690
74329
40143,63
3415361,60
930628
881340 360329,18
3389889,92
589184
456674 228144,25
488442,63
5587658,78
4663892,17
325200,00
216800,00
467400,00
210000
503570
Иные объекты
62500,00
1500000
120430,88
2110630,88
206148
202380
80287,25
54161,78
713235,25
1227511,78
62500
94990,00
660800,00
81840,00
10875561,5
По курсу на 14.12.2015 г. 1$ = 70,37 руб.
16
165000
Общая
сумма затрат
1930500,00
2542072
3320871
94990
660800
81840
883496,96
1930500
17622001,5
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
В таблице не выделены предпроектные затраты по каждому объекту капитального строительства
(подготовка ландшафтных и интерьерных решений, сметной документации и эскизного проекта, разработка
инвестиционного проекта), общая
сумма которых составляет 188000
руб.
Продолжительность инвестиционной фазы проекта составляет 2
года (с 2016 г. по 2018 г.). Среднегодовое значение инвестиционных затрат по
проекту составляет 5,94 млн. руб.
Динамика инвестиционных затрат соответствует календарному плану основных строительно-монтажных работ по проекту.
Затраты инвестиций реализуемого проекта составляют: 25174,29 руб.
(357,74 $) на 1 кв.м. застройки, 1762,2 руб. (25,04 $) на 1 кв.м. всего участка.
Выручка
Начало операционной деятельности запланировано на 01 января 2018 г.
Именно с этого момента туристическая база и фермерское хозяйство начнут
приносить прибыль.
17
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
С 2028 года предполагается стабилизация динамики выручки от реализации на уровне 21,0 млн. руб. в связи с достижением оптимальной загрузки созданных объектов.
Загрузка
Учитывая специфику рынка загородного отдыха, загрузка создаваемой
туристической базы будет иметь выраженную сезонность с пиком заполняемости в летний период, в выходные, праздничные и каникулярные дни.
В первые 1,5-2 месяца (январь-февраль 2018 г.) функционирования базы
заполняемость будет находиться достаточно на низком уровне, что связано с
малоизвестностью и не раскрученностью объекта на рынке. В последующие годы, после формирования имиджа и узнаваемости первый месяц года (январь)
будет характеризоваться высокими показателями загрузки, что обусловлено
высоким спросом на услуги загородных отелей в период новогодних праздников и зимних каникул.
В феврале, в связи с низкой активностью как корпоративных, так и индивидуальных клиентов, заполняемость несколько снижается.
В марте, в период весенних каникул и праздничных заездов, связанных с
празднованием Международного женского дня, заполняемость несколько возрастает, также этот период считается средним по активности корпоративным
сезоном.
Апрель и май (кроме майских праздников) – относятся к месяцам с низкой интенсивностью спроса. Однако в период майских праздников заполняемость средств размещения находится достаточно на высоком уровне, в связи с
чем, средняя загрузка, как правило, превышает апрельские показатели.
Сезон высокого спроса начинается со второй половины июня и длится до
конца августа. В данный период цены на проживание в течение всей неделе
находятся на одном уровне, без понижающего коэффициента на будние дни.
Сентябрь – высокий корпоративный сезон, в этот период большую часть
гостей составляют корпоративные клиенты.
Октябрь характеризуется средним уровнем спроса.
18
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
Весь ноябрь и первая половина декабря – низкий сезон, который требует
дополнительных маркетинговых мероприятий для повышения заполняемости.
Со второй половины декабря начинаются массовые корпоративные и индивидуальные заезды, связанные с празднованием Нового года.
В остальное время спрос на услуги будет находиться на среднем уровне, с
незначительными провалами в период низкого спроса.
Первый год работы туристической базы – время выхода на рынок, узнавания и завоевания лояльности клиентов. Далее прогнозируется ежегодный
рост показателей загрузки в среднем на 1-7% в год.
Среднее число гостей, проживающих в номере - 1,85 чел.
Тарифы на проживание
Тарифы на проживание буду дифференцированы по времени года («высокий», «средний» и «низкий» сезоны).
Внутри каждого сезона цена также будет колебаться в зависимости от дня
недели, праздничных дней.
В качестве базовой в проекте используется цена – 2500 руб. за койкоместо в сутки. В зависимости от канала продаж к базовому тарифу могут применяться скидки9.
В качестве дополнительных доходов могут быть рассмотрены: доходы от
бани, доходы питания, доходы от продажи сельскохозяйственной продукции10.
С учетом указанных ключевых допущений средняя выручка после выхода
на плановые значения по загрузке (с 2028 года) составит 21 млн.руб./год.
План прибылей и убытков
В соответствии с проектом, в качестве базовой системы налогообложения
предполагается использование общепринятой системы, подразумевающей учет
таких налогов, как налог на добавленную стоимость, налог на имущество, налог
на прибыль, начисления на заработную плату наемных работников.
9
в расчетах проекта не учитываются
в расчетах проекта не учитываются
10
19
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
План движения денежных средств
Анализ движения денежных средств производится с целью определения
потребности в денежных средствах, источников их поступлений и направлений
использования. Анализ потоков денежных средств рассмотрен по всем видам
деятельности: основной, инвестиционной и финансовой.
Динамика денежных потоков по инвестиционной и операционной деятельности
20
Инвестиционное предложение «Туристическая база «Столбушинское»
7. Оценка эффективности проекта
Чистая текущая стоимость проекта
Оценка значения чистой текущей стоимости проекта определена по
остатку денежных средств на конец последнего года (шага расчета) проектного
горизонта.
Чистая текущая стоимость проекта (при нулевой ставке дисконтирования)
составляет 62,78 млн. руб. (на конец 2035 года).
Возврат инвестиционных вложений осуществляется за период, равный 10
годам (с момента начала инвестирования средств в начале 2016 года).
Точка безубыточности
Точка безубыточности определяется как минимально возможный уровень
загрузки, при котором поступления от операционной деятельности будут покрывать эксплуатационные расходы.
В базовом варианте среднегодовая загрузка объектов гостеприимства после выхода на плановую мощность составляет 59,2%.
Среднегодовая загрузка, при которой выручка равна всем расходам, составляет чуть более 27,0%.
21