Права и процедуры приобритения недвижимости в Украине
advertisement
Права и обязанности, связанные с приобретением иностранными физическими и юридическими лицами земельных участков и имущества в Украине. ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА НЕРЕЗИДЕНТЫ Права иностранцев на владение недвижимостью описаны в ст.26 Конституции Украины и ст.2, Книга третья. Право собственности и другие вещные права Гражданского Кодекса Украины. Действующим законодательством Украины ч.2 ст.81 Земельного Кодекса Украины для иностранных граждан установлены ограничения на приобретение в собственность земельных участков. Иностранные граждане, в частности, могут приобретать в собственность земельные участки только несельскохозяйственного назначения в пределах населенного пункта. Также иностранные граждане могут приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, если на них уже расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью иностранного гражданина. Иностранные граждане не имеют права на бесплатную приватизацию земельных участков. Основанием для возникновения у иностранных граждан права собственности на землю является: приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены; выкуп земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые принадлежат им на праве частной собственности; принятие наследства. Однако, если иностранный гражданин получит в наследство земельный участок сельскохозяйственного назначения, он обязан в течении года продать, обменять или подарить такой земельный участок лицу, которое в соответствие с требованиями действующего законодательства может иметь в собственности земли такой категории. Срок, в течение которого такой земельный участок должен быть отчужден, исчисляется с момента принятия наследства. Действующим законодательством Украины определено, что иностранные граждане имеют право получать в аренду земельные участки, которые они не могут приобрести в собственность, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Покупка иностранными физическими лицами земельных участков осуществляется путем подписания договора купли продажи, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации ст. 657 Гражданского Кодекса Украины. Поскольку положениями Земельного Кодекса Украины определено, что право собственности на землю возникает с момента получения и государственной регистрации Государственного акта на право собственности на землю ст. 126 Земельного Кодекса Украины, то после заключения сделки купли-продажи покупатель должен обратиться с заявлением в соответствующий государственный орган земельных ресурсов для составления, получения и регистрации Государственного акта на землю. Так как процедура по купле-продаже земли предусматривает нотариальное удостоверение, то стороны договора должны предоставить определенный пакет документов для совершения сделки. Необходимый перечень документов указан в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Утвержденная приказом Министерства Юстиции Украины от 03 марта 2004г. № 20/5 и зарегистрированная в Министерстве Юстиции Украины 03 марта 2004г. № 283/8882. От гражданина-нерезидента Украины требуется: - паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине; -справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц-налогоплательщиков (получить которую можно, предварительно заполнив карточку формы 1ДР в налоговой инспекции и предъявив паспорт); -присутствие супруга (супруги), либо предоставление нотариально удостоверенного его(ее) согласия на заключение планируемой сделки. Со вступлением с 01 января 2011-го года в действие Налогового кодекса Украины несколько изменились порядок уплаты и ставки некоторых налогов, в том числе и налога из доходов физических лиц, которые связаны с продажей объектов недвижимости, как резидентов Украины, так и нерезидентов Украины. В соотвествии со ст. 172.9. Налогового Кодекса Украины, доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами - нерезидентами, облагаются налогом согласно этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 этого Кодекса. В соотвествии со ст. 167.1. Налогового Кодекса Украины, ставка налога составляет 15 процентов базы налогообложения относительно доходов, начисленных (выплаченных, предоставленных) (кроме случаев, определенных в пунктах 167.2 - 167.5 этой статьи), в том числе, но не исключительно в форме заработной платы, других поощрительных и компенсационных выплат или других выплат и вознаграждений, которые насчитываются (выплачиваются, предоставляются) плательщику в связи с трудовыми отношениями и гражданско-правовыми договорами; выигрыш в государственную и негосударственную денежную лотерею, выигрыш игрока (участника), полученный от организатора азартной игры. (Абзац первый пункта 167.1 статьи 167 с изменениями, внесенными по закону N 3609- VI от 07.07.2011; в редакции Закона N 4661- VI от 24.04.2012 ). В Налоговом кодексе Украины под понятием «продажа» понимается какой-либо переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения. Характерным признаком для налогового законодательства являются какие-нибудь операции, а именно: договоры, другие сделки, решения суда, которые предусматривают передачу права собственности на объекты недвижимого имущества. В соответствии со ст.172 Налогового кодекса Украины, налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества зависит от двух факторов: 1. Первый раз на протяжении налогового года отчуждается недвижимое имущество. 2. Пребывание недвижимого имущества в собственности лица не менее, как три года. Первая в налоговом году продажа недвижимого имущества, которое принадлежит владельцу три и больше лет, не облагается налогом. А доход, полученный от продажи недвижимого имущества, которое принадлежит владельцу меньше трех лет или продается во второй и последующие разы в налоговом году, подлежит налогообложению за ставкой 15% для нерезидента Украины. Плательщиком этого налога является нерезидент Украины — владелец недвижимого имущества. Согласно ст.172 Налогового кодекса Украины, недвижимым имуществом является: • квартира или ее часть, комната; • жилой дом или его часть (включая земельный участок, на котором расположен жилой дом); • садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположен садовый (дачный) дом); • земельный участок. При продаже недвижимого имущества нотариус проверяет, когда нерезидент Украины приобрел право собственности по правоустанавливающему документу. То есть если осуществляется продажа недвижимого имущества и из правоустанавливающего документа видно, что нерезидент Украины владеет этим недвижимым имуществом свыше трех лет, то нотариус также осуществляет проверку относительно факта первой продажи нерезидентом Украины недвижимости в текущем году на основании специальной выдержки из Государственного реестра сделок. Если документально подтверждается факт первой продажи в текущем году, а также пребывание в собственности продавца недвижимого имущества свыше трех лет, то он освобождается от уплаты специального налога, установленного Налоговым кодексом. В случае, когда нерезидент Украины является владельцем недвижимого имущества меньше трех лет или продает такую недвижимость во второй раз в текущем году, то он как владелец, который получает прибыль от продажи недвижимого имущества, обязан оплатить налог в размере 15% от суммы дохода. Поэтому при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества между гражданами нотариус проверяет оценочную стоимость такого недвижимого имущества и документ об уплате налога владельцем недвижимого имущества. С принятием Налогового кодекса Украины нотариус не проверяет правильность вычисления и уплаты налога, он проверяет лишь наличие квитанции об уплате налога. Однако нотариус разъясняет нерезидентам Украины положения Налогового кодекса относительно порядка вычисления и уплаты налога из дохода при продаже недвижимого имущества. Если же нерезидент Украины желает получить более подробную информацию относительно налогообложения дохода по продаже недвижимости, то он может обратиться за разъяснением в органы Государственной налоговой администрации. ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА НЕРЕЗИДЕНТЫ Украинское законодательство, достаточно демократично и разрешает приобретение нерезидентами недвижимости и земли (кроме сельскохозяйственной), а также разрешает эксплуатацию недвижимости, в том числе сдачу в аренду, а также отчуждение недвижимости. Причем к покупателю (инвестору) украинским законодательством не предъявляется абсолютно никаких квалификационных требований или условий. Статья 82 Земельного Кодекса Украины регламентирует полномочия при покупке земли иностранным юридическим лицом. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: а) в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине. б) за границами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях предусмотренных часть первой и второй данной статьи При этом нужно помнить, что активные операции с недвижимостью должны осуществляться через представительство нерезидента или в некоторых случаях через специальные инвестиционные счета; для определения величины налогов необходимо вести учет, отражать затраты, расходы и доходы, начислять амортизацию и т. д. В некоторых случаях целесообразно выполнить указанные требования путем привлечения предприятия-резидента Украины, что оформляется отдельным договором. Руководителю (представителю) иностранного юридического лица для заключения договора купли-продажи земли или недвижимости потребуется следующее документы: - учредительные документы (если они предусмотрены законодательством страны регистрации), свидетельство о государственной регистрации либо выписка из торгового, банковского или судебного реестра. При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица - приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лицанерезидента либо доверенность, выданная представителю такого юридического лица. Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица. В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение - наличие при себе печати юридического лица-нерезидента. При этом, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины. Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документа путем проставления апостиля (штампа размером 10х10 см с надписью «Apostille») в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.
