с оценочными организациями

АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «ФОРШТАДТ»
ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
Утверждено Правлением Банка
№ 76 от 01.06.2006 года
ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ АККРЕДИТАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
И ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ,
ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ОЦЕНОЧНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИ АКБ «ФОРШТАДТ» (ЗАО)
Настоящее Положение устанавливает порядок аккредитации при Акционерном коммерческом банке «Форштадт» (Закрытое акционерное общество) (далее «Банк») юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности в РФ (далее «Оценочные компании»).
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Аккредитация Оценочных компаний осуществляется в целях защиты имущественных интересов Банка и клиентов при проведении оценки стоимости имущества, предполагаемого к использованию для целей залога, при совершении кредитных сделок и иных
целей.
1.2. Аккредитация является выражением доверия Оценочной компании со стороны
Банка. Аккредитация осуществляется на добровольной основе. Аккредитованная Оценочная
компания рассматривается как партнер Банка при выполнении работ по оценке стоимости
предметов обеспечения кредитных сделок. Оценочная компания, получившие аккредитацию,
вносятся в Реестр аккредитованных Оценочных компаний в Банке (форма Реестра утверждается приказом Председателя Правления Банка).
1.3. Реестр аккредитованных Оценочных компаний в Банке ведет структурное подразделение Банка, осуществляющее работу с залогами.
1.4. Аккредитация Оценочных компаний проводится по мере необходимости, но не
чаще 1 раза в год. Срок действия аккредитации – 1 (один) год.
1.5. Инициатором проведения Аккредитации могут выступать Кредитное управление
Банка, дополнительные офисы и филиалы Банка.
2. УСЛОВИЯ ПРОХОЖДЕНИЯ АККРЕДИТАЦИИ
2.1 Проведение аккредитации производится на конкурсной основе. Конкурс, проводимый в соответствии с настоящим Положением, не является разновидностью конкурса, регулируемого положениями главы 57 ГК РФ.
2.2. Условиями участия в конкурсе являются:
 наличие у Оценочной компании действующей лицензии на осуществление оценочной деятельности. Копия лицензии прикладывается к заявлению на аккредитацию;
 наличие в штате Оценочной компании1 не менее двух2 специалистов-оценщиков,
имеющих квалификацию в области оценочной деятельности, подтвержденную документами
об образовании, с опытом работы в области оценки не менее трех лет3;
 данные о страховании гражданской ответственности Оценочной компании;
 членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков4;
 отсутствие в отношении Оценочной компании санкций за нарушение лицензионных требований и условий, наложенных уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности;
 Оценочной компании необходимо предоставить сведения об отсутствии судимости специалистов-оценщиков.
2.3. Решение о предоставлении аккредитации принимается на основе рассмотрения
материалов, представленных Оценочной компанией.
3. ТРЕБОВАНИЯ К СОСТАВЛЕНИЮ ЗАЯВОК НА УЧАСТИЕ В АККРЕДИТАЦИИ
3.1. Для участия в аккредитации Оценочные компании представляют в срок и по адресу, указанному в информационном извещении, заявку на участие в аккредитации с прилагаемыми к ней следующими документами (в одном экземпляре):
 документ, подтверждающий факт внесения юридического лица в единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенную копию Свидетельства МНС
РФ о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом
лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года.);
 нотариально заверенные копии учредительных документов (свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей),
нотариально заверенная копия документа о назначении единоличного исполнительного органа, документ (приказ, договор со специализированной организацией) о назначении лица,
исполняющего обязанности главного бухгалтера;
 нотариально заверенная копия действующей лицензии на право осуществления
оценочной деятельности;
 нотариально заверенная копия страхового полиса и копия договора страхования
гражданской ответственности;
 сведения о наличии у оценочной организации опыта работы в области оценочной деятельности, включая данные о продолжительности работы организации в области оценочной деятельности (в годах), перечень подготовленных организацией за последние два года отчетов об оценке;
 нотариально заверенные копии документов, подтверждающих профессиональную подготовку в области оценочной деятельности работников оценочной организации, а
так же выписки из трудовой книжки;
 документ, подтверждающий участие оценочной организации в одной из саморегулируемых организаций оценщиков5;
 сведения о выручке компании за последние два года;
 отчеты об оценке рыночной стоимости по следующим видам имущества:
- недвижимость;
При этом оценочная компания рассматривается как основное место работы данных специалистов.
Данное требование не применяется при рассмотрении индивидуальных предпринимателей.
3
Данный критерий проверяется по наличию записи в трудовой книжке работника, подтверждающей работу в
должности специалиста-оценщика. При наличии записи о занимаемой руководящей должности в компании,
должны быть предоставлены документы о прохождении программ профессионального образования в области
оценки имущества. В дальнейшем предполагается обязательное участие данных специалистов в оценке, выполняемой компанией для целей определения рыночной стоимости предметов залога.
4
Под членством в саморегулируемой организации предусматривается как участие Оценщика как юридического лица, так и участие специалистов - оценщиков как физических лиц.
5
Подтверждается соответствующим свидетельством или справкой/выпиской из реестра саморегулируемой организации. Данное требование считается выполненным при подтверждении членства в саморегулируемой организации специалистами-оценщиками, состоящими в штате компании и имеющими опыт работы в оценке не
менее пяти лет.
1
2
- машины и оборудование;
- бизнес.
 предложения о стоимости работ (одного человеко-часа) при выполнении работ
по оценке.
3.2. Оценочной организацией для участия в конкурсе могут быть представлены дополнительные документы, наличие которых будет принято во внимание при выборе победителей:
 сведения о добровольной аттестации и сертификации специалистов-оценщиков;
 другие документы по усмотрению Оценочной компании.
Если иное не указано в настоящем Положении, представляемые Оценочной компанией документы должны быть заверены (подписаны) единоличным исполнительным органом
Оценочной компании.
3.3 Заявка на участие в конкурсе подается по форме, утвержденной приказом Председателя Правления Банка.
4. ПОРЯДОК СБОРА ДОКУМЕНТОВ
4.1. Документы, указанные в п.3.1. предоставляются Оценочной компанией в Банк в
сроки, указанные в Информационном сообщении.
4.2. Информационное сообщение об аккредитации размещается на сайте АКБ «Форштадт» (ЗАО), а также на информационных стендах в помещениях Банка.
Информационное сообщение должно содержать сведения, перечисленные в п. 3.1.
настоящего Положения, а также образец заявки, дату окончания приема от Оценочных компаний документов, дату проведения конкурса, сроки доведения результатов до Оценочных
компаний согласно п. 6.3. настоящего Положения.
4.3. При удовлетворении Оценочной компанией всех требований, предъявляемых
настоящим Положением, Банк не вправе отказать в приеме документов.
4.4. Прием пакета документов от Оценочной компании осуществляет Управление делами с обязательной регистрацией.
4.5. Предварительную экспертизу документов осуществляет отдел экспертизы залогов
и страхования в течение 5 рабочих дней с момента регистрации приема документов от Оценочной компании.
5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВОК НА УЧАСТИЕ В КОНКУРСЕ
5.1. Рассмотрение и подготовку пакетов документов для принятия решения об аккредитации Оценочной компании осуществляет специальная комиссия. Состав комиссии определяется Приказом Председателя Правления Банка.
5.2. Рассмотрение и подготовка к вынесению на заседание Большого Кредитного комитета осуществляется в срок, не превышающий одного месяца со дня окончания приема
документов, указанного в информационном сообщении.
5.3. Оценочная организация не допускается к участию в конкурсе в случаях, если:
 представлены не все требуемые организатором конкурса документы, перечисленные в п.3.1. настоящего Положения;
 представленные документы оформлены ненадлежащим образом либо не соответствуют требованиям, предусмотренным настоящим Положением;
 оценочная организация не соответствует требованиям, установленным настоящим Положением;
 в отношении данной Оценочной компании имели место негативные факты по
опыту работы с Банком.
5.4. Указанные основания для отказа Оценочной компании в участии в конкурсе являются исчерпывающими. Информация о причинах отказа Оценочной компании не предоставляется.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЕЙ КОНКУРСА
6.1. Рассмотрение представленных Оценочными компаниями пакетов документов и
принятие решения об аккредитации принимается на Большом Кредитном комитете Банка.
6.2. Оценка каждого участника конкурса осуществляется в соответствии со следующими критериями:
 опыт работы компании в области оценочной деятельности;
 квалификация специалистов-оценщиков, привлекаемых для выполнения оценочных работ;
 качество содержания и оформления отчетов об оценке, представленных в составе конкурсного предложения;
 предложения участника конкурса по стоимости работы сотрудника (одного человеко/часа).
6.3. Уведомление об аккредитации направляется Оценочной компании не позднее пяти дней с даты принятия решения об аккредитации.
6.4. В случае аккредитации Оценочной компании, последняя обязана соблюдать Правила сотрудничества (Приложение № 1).
7. ЛИШЕНИЕ АККРЕДИТАЦИИ
7.1. Оценочная компания может быть исключена из числа аккредитованных Банком
решением Большого Кредитного комитета Банка:
 если Банком в процессе экспертизы отчетов будет, хотя бы 2 (два) раза, установлена некорректность оценки, проведенной данной Оценочной компанией;
 если некорректность оценки, проведенной данной Оценочной компанией, будет установлена при реализации соответствующего имущества с публичных торгов6;
 в случае отзыва лицензии Оценочной компании, не выполнения Оценочной
компанией требований по страхованию профессиональной ответственности, а также других
требований, установленных внутренними документами Банка7;
 в случае если специалисты-оценщики, прошедшие аттестацию, выбыли из состава оценочной компании и не участвуют в проведении данной компанией работ по оценке
для целей залога8.
7.2. Оценка признается некорректной в следующих случаях:
 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства и документов
Банка;
 в отчете допущены грубые ошибки или искажения, приводящие к существенному (более 30%) отклонению результата оценки (рыночной стоимости) от окончательно
принятого Банком.
Результаты отчета, признанного некорректным, не рассматриваются Банком для целей
совершения сделки.
7.3. При получении негативной информации в отношении Оценочной компании Банк
имеет право приостановить аккредитацию Оценочной компании.
7.4. В случае исключения из Реестра аккредитованных Оценочных компаний данная
компания к повторному участию в конкурсе не допускается.
При этом рассматривается ликвидационная стоимость
7 Требования Банка изложены в «Правилах сотрудничества АКБ «Форштадт» (ЗАО) с оценочными организациями»
8
Данное правило вступает в силу, если в компании не осталось ни одного аттестованного специалистаоценщика.
6
Приложение № 1
к Положению об аккредитации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность
для целей оценки залогового имущества, при АКБ «Форштадт» (ЗАО)
Правила сотрудничества АКБ «Форштадт» (ЗАО)
с оценочными организациями
Настоящие правила являются обязательными к исполнению оценочными организациями и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее «Оценочная компания»), аккредитованными при АКБ «Форштадт» (ЗАО) (далее «Банк»), при выполнении работ по оценке имущества и иных активов
для целей залога.
1. Общие положения.
1.1. Аккредитация Оценочных компаний осуществляется в целях защиты имущественных интересов Банка и клиентов при проведении оценки стоимости имущества, предлагаемого в качестве обеспечения кредитных сделок и иных целей.
1.2. Аккредитация – это выражение доверия Оценочной компании со стороны Банка.
Аккредитованная Оценочная компания рассматривается как партнер Банка при выполнении
работ по оценке обеспечения кредитных сделок.
1.3. Банком ведется Реестр аккредитованных Оценочных компаний.
1.4. Срок действия аккредитации — 1 год. По истечении этого срока аккредитация
может быть продлена на основании заявления Оценочной компании, которое должно быть
подано не позднее, чем за 1 месяц до окончания срока аккредитации.
1.5. Оценочная компания по решению Банка может быть лишена аккредитации, либо
аккредитация может быть приостановлена.
2. Порядок проведения оценки.
2.1. При возникновении необходимости привлечения Оценочной компании, Банк
предлагает клиенту провести оценку имущества, предлагаемого в залог, в любой
из аккредитованных Оценочных компаний на выбор клиента. Реестр аккредитованных Оценочных компаний размещается на корпоративном сайте Банка, а также на информационных
стендах в помещениях Банка.
2.2. Оценка производится Оценочной компанией на основании и в соответствии
с условиями договора, заключаемого между Оценочной компанией и клиентом. Оплату
услуг Оценочной компании производит клиент.
2.3. Отчет об оценке составляется в двух экземплярах, один из которых передается
в Банк.
3. Рассмотрение и рецензирование отчетов.
3.1. Требования Банка к отчету об оценке изложены в Приложении к настоящим Правилам.
3.2. До передачи отчета клиенту, один экземпляр отчета передается на рассмотрение
в Банк. В случае признания содержания и выводов отчета, соответствующими техническому
заданию на оценку, а результатов отчета достоверными, отчет подлежит передаче заказчику.
3.3. При обнаружении в отчете ошибок, несоответствия техническому заданию и иных
нарушений требований законодательства и Банка к отчету, отчет направляется на доработку.
Оплата доработки отчета не производится.
3.4. В случае если, по мнению Банка, содержание и результаты отчета
не соответствуют предъявляемым требованиям, и Оценочная компания не производит требуемых доработок, отчет не принимается Банком и оценка признается некорректной. В данном
случае стоимость имущества для целей совершения кредитной сделки определяется специалистами Банка, имеющими соответствующую квалификацию.
3.5. При возникновении спорной ситуации Банк вправе направить отчет на экспертизу
в саморегулируемую организацию, членом которой является Оценочная компания. Оплата
рецензирования отчета производится Оценочной компанией.
3.6. При непринятии Банком отчета об оценке урегулирование вопроса оплаты работ
в данном случае происходит между клиентом и Оценочной компанией. При непринятии Банком отчета клиент вправе не принимать работу и потребовать возврата уплаченного аванса.
4. Тарифная политика Оценщика.
4.1. Денежное вознаграждение Оценочной компании за проведение оценки не может
зависеть от размера определенной им и отраженной в отчете об оценке стоимости объекта
оценки. Вознаграждение Оценочной компании может определяться как почасовая оплата его
работы с возможным установлением премии за срочность.
4.2. При формировании тарифной политики Оценочной компании в отношении работ,
проводимых для целей залога, по согласованию с Банком устанавливается рекомендуемый
уровень цен. При этом определяется стоимость человеко-часа и среднее количество человеко-часов при оценке типовых объектов.
5. Страхование профессиональной ответственности Оценщиков.
5.1. Аккредитованная Оценочная компания обязана застраховать свою профессиональную ответственность на сумму не менее 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.
6. Ответственность за нарушение Правил.
6.1. В случае нарушения Оценочной компанией настоящих Правил по отношению
к ней могут применяться следующие меры:
 временное приостановление аккредитации;
 лишение аккредитации.
6.2. Информация о приостановлении и лишении аккредитации доводится
до Оценочной компании.
«Правила сотрудничества АКБ «Форштадт» (ЗАО) с оценочными компаниями» получил. С изложенными в них требованиями согласен.
_________________
(дата)
М.П.
__________________
(подпись)
___________________
(ФИО)
Приложение к «Правилам
сотрудничества АКБ «Форштадт» (ЗАО)
с оценочными организациями»
Требования к отчетам по оценке имущества
(наряду с общими требованиями, в рамках действующего законодательства
об оценочной деятельности и требований Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом)
Оценка объектов недвижимого имущества.
Требования к содержанию отчета
1.
Характеристика объекта оценки.
2.
Описание здания.
3.
Год постройки.
4.
Назначение объекта.
5.
Фактическое использование.
6.
Балансовая стоимость.
7.
Возможные ограничения в использовании (памятник архитектуры и т.п.).
8.
Описание помещений.
9.
Анализ рынка.
9.1
Общая характеристика рынка недвижимости в районе, где расположен объект оценки.
9.2
Характеристика сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.
9.3
Характеристика локального рынка. Описание объектов, сопоставимых или аналогичных оцениваемому.
9.4
Определение объектов, которые могут быть построены в ближайшее время на данном
сегменте рынка.
10.
Анализ наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, на котором построен объект.
11.
Анализ наиболее лучшего и эффективного использования объекта.
Доходный подход
Детальное указание доходной и затратной части при построении денежного потока.
1.
Обоснование принимаемого значения арендной ставки.
2.
Обоснование расчета ставки дисконтирования.
3.
При наличии действующих договоров аренды недвижимости (помещения, земельного
участка и т.д.) указать возможное влияние на стоимость действующих арендных отношений.
Затратный подход
1.
Оценка земельного участка.
2.
Себестоимость строительства аналогичного здания по действующим рыночным ценам
(при выборе объекта оценки – доходоприносящей недвижимости).
3.
Оценка восстановительной стоимости здания.
4.
Оценка совокупного износа.
4.1
Обоснование величины физического износа.
4.2
Обоснование величины функционального износа.
4.3
Обоснование величины морального износа.
Сравнительный подход
1. Описание аналогов в следующем формате:
№
ХАРАКТЕРИСТИКИ
1
2
3
4
5
6
Местоположение
Год постройки
Общая площадь
Полезная площадь
Арендуемая площадь (на дату оценки)
Ставки аренды
Эксплуатационные расходы
В т.ч.
………………
………………
Цена продажи/ Ставка аренды
Источник информации
7
8
2.
Аналоги по продаже
№1
№2
№3
Аналоги по аренде
№1
№2
№4
Обоснование коэффициентов корректировки.
Согласование результатов
1.
Обоснование весовых коэффициентов (при приемлемой сходимости результатов) либо анализ причин рассогласования результатов, полученных с применением различных подходов при их существенном расхождении и обоснование приоритетного результата.
В расчетах обязательно указать, учитывается в стоимости НДС или нет.
Помимо рыночной стоимости отчет должен содержать расчет ликвидационной стоимости.
Оценка оборудования.
Требования к содержанию отчета
1.
Четкая идентификация объекта оценки, с указанием марки, страны и фирмы производителя, года выпуска, заводского номера. В том случае если оценивается технологическая
линия – комплектация линии.
2.
Описание продукции или операций, выполняемых на оборудовании.
3.
Основные технические характеристики оцениваемого оборудования – производительность, мощность, и т.п.
4.
Степень использования оборудования на производстве (установлено, на консервации,
на складе, если установлено – степень загрузки).
5.
Габариты, масса оборудования.
6.
Описание технического состояния оборудования.
7.
Сведения о правах пользования помещением, в котором находится оборудование:
аренда, право собственности.
8.
Адрес местонахождения оборудования.
9.
Полное наименование юридического лица – собственника оборудования.
10.
Сведения об обременении оборудования правами аренды третьих лиц.
11.
Первоначальная и остаточная стоимости оборудования согласно данным бухгалтерского учета.
При оценке затратным подходом:
1.
Обязательны источники определения восстановительной стоимости – ссылки на контактные лица и телефоны фирм производителей, адреса в интернет, прайс-листы.
2.
При расчете остаточной стоимости кроме величины износов присущих оборудованию
должны быть учтены расходы на демонтаж оборудования, возможную уценку при поступлении объекта на рынок б/у оборудования, потери гарантийных обязательств.
При оценке методом сравнения продаж:
1. Обоснование выбора аналогов.
2. Обязательна исходная информация по ценам предложений аналогов, ссылки на контактные лица и телефоны фирм, торгующие оборудованием, адреса в интернет, прайслисты, рекламные проспекты и т.п.
3.
Подробное обоснование вносимых корректировок.
Возможность использования доходного подхода оставляется на усмотрение Оценочной компании.
При выводе итоговой величины ликвидационной стоимости оборудования доходный подход,
если он использовался (за редким исключением), должен исключаться из рассмотрения. Как
правило, предпочтение должно отдаваться методу сравнения продаж.
В расчетах обязательно указать, учитывается в стоимости НДС или нет.
Помимо рыночной стоимости отчет должен содержать расчет ликвидационной стоимости.
Оценка бизнеса.
Требования к отчету
В отчете должна содержаться детализированная информация по следующим блокам:
Блок «Общие данные»
1.
Информация по отрасли и рынку.
1.1
Описание отрасли, в которой действует оцениваемый бизнес.
1.2
Определение степени конкурентоспособности отрасли.
1.3
Описание сегмента рынка, в котором действует оцениваемый бизнес.
1.4
Определение степени конкурентоспособности сегмента.
1.5
Описание локального рынка, в рамках которого действует оцениваемый бизнес.
1.6
Определение основных игроков (конкурентов) на данном локальном сегменте рынка
(наименование, описание бизнеса, производственные мощности, объем продаж, инвестиции
в развитие).
Блок «Данные по бизнесу»
1. Информация по оцениваемому бизнесу.
1.1
Определение фактической доли на рынке оцениваемого бизнеса в разрезе основных
видов продукции.
1.2
Определение перспектив по увеличению фактической доли на рынке.
1.3
Определение степени конкурентоспособности оцениваемого бизнеса, выделение конкурентных преимуществ.
2
Данные по структуре продаж.
2.1
Структура выручки.
2.1.1 Доля импортируемой/экспортируемой выручки, фиксация существующих контрактов
(договоров), определение основных покупателей продукции.
2.1.2 Доля сбыта (кол-во продукта, цена продукта), приходящаяся на аффилированные
структуры.
2.1.3 Определение денежной и неденежной доли в выручке.
3 Данные по структуре долгов.
3.1
Данные по кредиторской задолженности.
3.1.1 Описание структуры кредиторской задолженности.
3.1.1.1 Определение величины и структуры просроченной кредиторской задолженности по
контрагентам.
3.1.1.2 Определение величины задолженности, не отраженной по балансу (мобилизационный
резерв, штрафы, пени, неустойки, % по кредиту и т.п.).
3.1.2 Перечень обремененных активов, информация по обременению.
Доходный подход
1.
Выделение факторов, к которым стоимость бизнеса наиболее чувствительна (в отраслевом разрезе, в разрезе компаний).
2.
Определение максимального объема загрузки по видам продукции, определение текущего объема загрузки по видам продукции.
3.
Определение цены по видам продукции с учетом доли импорта и экспорта (если есть).
4.
Определение поэлементной структуры себестоимости.
5.
Определение объема инвестиций.
5.1
Определение текущего объема инвестиций (объема нестратегических инвестиций на
текущий капитальный ремонт).
5.2
Определение объема стратегических инвестиций, необходимых для увеличения доли
на рынке.
Сравнительный подход
Использование обязательно.
При использовании четкое обозначение источников информации.
Затратный подход
1.
Требуется оценка ликвидационной стоимости исходя из планируемой даты погашения
кредита.
2.
При расчете ликвидационной стоимости требуется оценка исходя из двух сценариев:
Сценарий № 1 – Реализация имущественного комплекса как бизнеса и погашение требований кредиторов, Сценарий № 2 – Реализация разрозненных позиций имущественного комплекса и погашение требований кредиторов.
При проведении расчетов требуется четкое обозначение источников информации.
СПРАВОЧНО.
Указанные блоки могут включаться в существующий Формат отчета Оценочной компании и
являться составляющей частью разделов Отчета.