Поощрение взаимовыгодной деятельности

Кейз №2. Поощрение взаимовыгодной деятельности
Описание ситуации.
Одной их проблем муниципальной власти – создать систему стимулирования эффективного использования городского ресурса. Это возможно обеспечить
путем введения поощрительных мер за конечный результат или за сокращение
времени неэффективного использования городского ресурса.
Примеры решений проблемы
Пример 1. Система стимулирования ускорения процессов проектирования и строительства жилых домов и комплексной застройки земельных
участков, принятая в Канаде.
В Канаде эффективно функционирует система взаимодействия всех субъектов инвестиционного процесса при проектировании и строительстве жилых домов
и комплексной застройки земельных участков. Эти отношения опираются на детально разработанную экономико-правовую базу, основанную на принятой в Канаде системе налогообложения имущественно-земельных комплексов и юридической ответственности всех участников развития территории.
Ключевыми звеньями в общей системе взаимодействия являются:
 фирмы по производству и комплектации строительными изделиями и деталями
объектов строительства часто с собственными разработками и технологиями;
 Мэрия и департамент экономического развития города;
 проектно-строительная фирма, занимающаяся разработкой архитектурнопланировочной документации, рабочих чертежей инженерной подготовки территории и выступающая заказчиком строительства инженерных коммуникаций, сооружений и дорог;
 девелопер поселка на территории для развития жилищного строительства.
Главное звено – фирма девелопер (заказчик-застройщик). Городская мэрия
финансирует разработку генплана города, рассчитанного на 20-летний период и
разрабатываемого Управлением планирования Мэрии. Мэрия утверждает генплан,
ведет переговоры с владельцами предлагаемых генпланом к освоению земель, при
необходимости лоббирует продажу этих земель, вплоть до принудительного выкупа.
Девелопер покупает землю и на определенных, довольно жестких, условиях
заключает с мэрией договор на освоение земли, заказывает и утверждает Концептплан освоения земли, подготавливает данные (в т.ч. лоты на конкретные участки)
для внесения в городской земельный кадастр, организует и финансирует работы
по полной инженерной подготовке территории, нанимая для этого необходимых
проектировщиков и строителей. Как правило, «интерес» девелопера не слишком
велик и чтобы его получить, надо хорошо поработать.
Девелопер уплачивает налоги городу за приобретенную для застройки землю до передачи (продажи) земельных участков застройщикам под строительство
жилых домов и несет юридическую (судебную) ответственность на протяжении
всей жизни проекта за эксплуатационные качества подготовленной территории.
Все изменения в утвержденный проект в процессе строительства и эксплуатации
земли могут быть внесены только с согласия девелопера.
2
Через девелопера осуществляются инвестиции всех заинтересованных
участников проекта освоения земли, которые рассчитывают на получение дивидендов от продажи более дорогих участков после их освоения.
После окончания полной подготовки площадки для строительства домов,
схема организации работ может развиваться по разным сценариям.
Сценарий А. Подготовленная площадка продается домостроительным фирмам для последующего строительства домов и продажи участков с домами конкретным заказчикам-покупателям. В этом случае доходы девелопера (и его инвесторов) определяются разницей цен на землю до и после ее инженерного освоения, а приобретающая освоенную землю домостроительная фирма платит городу
налоги по повышенной ставке до момента продажи земли вместе с домом – будущим владельцам домов. При этом данная фирма берет на себя работы по маркетингу земель, поиску заказчиков (покупателей) домов, подрядные взаимоотношения с проектно-конструкторскими фирмами, осуществляющими разработку конструкции и технологии домов, их поставку и комплектацию.
Сценарий В. Девелопер сам проводит маркетинг домов и участков, вступает
в подрядные отношения с проектно-конструкторскими и домостроительными
фирмами, осуществляет продажу участков с домами будущим владельцам, получая прибыль от разницы цены на землю до ее освоения и цен на участки с домами.
Потенциальные доходы девелопера в этом варианте увеличиваются. Однако их
фактическое получение откладывается по сравнению с первым вариантом по времени и сопряжено со значительными дополнительными финансовыми и организационными усилиями для выполнения работ, которые более эффективно могут
быть выполнены специализированными фирмами.
Сценарий С. Застройщиком всего жилого поселка (или его части) выступает
проектно-конструкторская фирма, создавшая конкуренто-способные дома, пользующиеся повышенным спросом и не желающая отдавать свою технологию другим домостроительным фирмам. В этом случае девелопер заключает с этой фирмой договор на застройку жилых поселков, поручает фирме маркетинг, строительство и продажу домов с участками и получает прибыль, оговоренную указанным
договором.
Рассматриваемая схема, по сравнению с принятой в большинстве российских городов, имеет принципиальные отличия.
Экономической базой существования схемы являются имущественные отношения и налоговая политика при оценке земли и недвижимости, предусматривающая, в частности, динамику цен и ставок налога по мере освоения участков и
движения недвижимости.
В Канаде имеется рамочный закон о зонировании территорий. На основании
этого закона каждый город создает подзаконный акт о земельном регулировании.
В городах Канады принято функциональное зонирование территории со своей
шкалой налогов. Чем выше "показатель потенциальной коммерциализации" использования земли, тем выше налог. Интересен налоговый механизм стимулирования ускоренного освоения территорий при переводе их из разряда сельскохозяй-
3
ственных в разряд селитебных. Муниципалитет покупает у фермеров землю под
будущую городскую застройку или способствует девелоперу (специалисту по развитию территории) совершить эту покупку. До утверждения Концепт-плана, разрабатываемого муниципалитетом и предусматривающего новое функциональное
зонирование территории, девелопер платит первоначальную цену и налоги как за
сельскохозяйственную землю.
После утверждения проекта зонирования территории цена земли и ставки
налога значительно возрастают (инфраструктура, объекты бизнеса, торговля и
т.д.). Поэтому девелопер заинтересован в том, чтобы максимально сократить сроки освоения земли от момента покупки земли до разработки Концепт плана и от
утверждения зонирования и внесения данных в городской кадастр до продажи под
застройку, или постройки и продажи домов в целях переноса налогового "бремени" на плечи собственников недвижимости.
Мэрия также заинтересована в сокращении сроков освоения земель, т.к.
владельцы зданий и сооружений после внесения их в имущественные реестры
начинают приносить городу дополнительные доходы от недвижимости.
Заинтересованность фирм-участников процесса в ускорении оборачиваемости их средств не нуждается в разъяснении.
Все участники процесса освоения земель оказываются заинтересованными
и, тем не менее, ускорение процесса будет в значительной степени зависеть от сокращения числа этих участников. Их число, прежде всего можно сократить за счет
концентрации функций, как это делается у нас – путем создания "генподрядчика"
и объединения функций проектирования и строительства объектов инженерной
подготовки территории, строительства и комплектации домов.
Однако такая концентрация функций на практике открывают дорогу к монополии генподрядчика, диктату желаний и возможностей генподрядчика над желанием и потребностями девелопера.
В отечественной практике такая организация ведет еще и к монополии цен.
В канадской практике концентрация ограничивается конкурсным отбором оптимального числа функционеров при явном разделении функций подготовки территорий от функций производства и строительства домов.
1.



2.
Задание для разбора ситуации
Проанализировать идею изменения налогообложения по мере освоения застраиваемых земель в Канаде:
имеются ли какие-либо противоречия, которые разрешает описанное городское законодательство;
какой или какие приемы разрешения противоречий использованы;
насколько эффективно предложенное решение в условиях России?
В условиях Канады местное налогообложение земли опирается на хорошо
проработанное законодательство и простой договор. В российских условиях можно включать в условия договора по передаче (продаже) земли девелоперу отдельных положений из будущего законопроекта. Какие принципиальные моменты целесообразно отразить в договоре до принятия Закона?
4
Кейз №3 Поощрение деятельности в направлении, выгодном городу
Описание ситуации.
Установление налоговой системы, которая была бы выгодна муниципальному образованию, и вместе с тем стимулировала бы налогоплательщиков – является серьезной проблемой. Трудность в том, как создать условия, чтобы земля была в руках эффективных владельцев, а муниципальное образование интенсивно
развивалось.
Примеры решений проблемы
Пример 1. Дифференцированная налоговая система на землю и недвижимость, управляющая плотностью застройки в отдельных городах США. Во
многих городах США собираются налоги на недвижимость и землю, которые являются местными. В некоторых из городов, где наблюдались успехи развития, исследователи объясняют эти успехи умелым манипулированием ставками этих
налогов.
Так в г. Питсбурге введена дифференцированная система налога на недвижимость. В большинстве городов США применяют одни и те же налоговые ставки
на землю без учета имеющихся на ней построек. При дифференцированном налогообложении налоговые ставки на незастроенные участки выше, чем на те, где
имеются сооружения. Перенос тяжести налога со строений на землю вызывает у
одних собственников рост строительства из-за уменьшения налога на строения, а у
других – стремление скорейшим образом избавиться от земли из-за увеличения
налога на землю. Таким образом, земля переходит в руки эффективных пользователей, оживляющих деловую активность в городе.
Увеличение продаж земли складывается из двух составляющих. Первая –
это влияние на владельца земли, несущего тяжесть увеличенного налога и вынужденного таким образом застраивать землю или продавать ее.
Налог на землю, зависящий от текущей рыночной стоимости земли заставляет отказаться от проектов использования земли с большим сроком окупаемости
в пользу тех, что окупятся быстро.
Признано, что налоги на стоимость свободных участков, не приносящих дохода путем застройки, возделывания и т.п., лежат бременем на владельцах со времени установления или увеличения налога. Но коллективно владельцы не могут
снизить количество земли, и предложение земли практически остается неизменным. Частные владельцы не могут реагировать на увеличение налога изъятием с
рынка своих участков. Если отдельный владелец и захочет ликвидировать свою
собственность перед лицом растущих налогов, он должен продать свой участок
другому. Но так как новому владельцу все равно не избежать уплаты налога, то
единственный для него способ уменьшить тяготы прогрессивного налогообложения – увеличить свой доход от участка путем его более эффективного использова-
5
ния.
В области строительства нового жилья стимулирующий эффект значим:
число строящихся объектов растет, а значительного возрастания средней стоимости объекта не происходит. Строительство нового жилья создает новые рабочие
места и, стало быть, спрос на новое жилье.
Выгода города здесь очевидна. Выгода пользователя земли менее очевидна.
Это уход от потерь и обладание богатством, растущим за счет роста благополучного финансового состояния города.
Сравнм эффективность налогообложения в двух штатах – Вермонте и Нью–
Гемпшире. В Вермонте большой налог на продажи и ничтожно малый на землю. В
Нью-Гемпшире нет налога на продажи и существует налог на землю. Ниже приведены статистические данные, полученные в период действия указанной системы
налогообложения (см. нижеследующую таблицу).
Площадь (в Население Поголовье Оценка валового реШтат
кв. милях)
гионального продукта
скота
(1994 г.) млрд.$.
9249
608,827
350
2
Вермонт
8969
1,235,786
70
5
Нью–
Гемпшир
Задание для разбора ситуации
1. Проанализировать показатели двух штатов северо-востока США –
Вермонта и Нью-Гемпшира с учетом особенностей налогового законодательства:

где отовариваются жители Вермонта;

почему при почти равной площади в Вермонте в 5 раз больше скота и в 2
раза меньше население, чем в Нью – Гемпшире;

почему Нью–Гемпшир богаче по ВРП на душу населения, чем Вермонт?
2. Проанализировать механизм регулирования плотности застройки на основе изменения налогообложения застраиваемых земель в США по материалам примера 1. Насколько эффективно предложенное решение в условиях
России?