Лучший ответ на вопрос № 9 Канайкина Юлия Сергеевна

Вопрос № 9.
Индивидуальный номер 63
1
1. Поясните, какие записи в бухгалтерском учете организации «А» и организации «Б» будут
сделаны и в каком периоде?
Организация А:
Доходы и расходы, связанные с продажей недвижимости, признаются прочими доходами
и прочими расходами организации (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). Доход
от продажи объекта недвижимости организация признает на дату перехода права
собственности на него к покупателю (п. 16, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99). Указанный доход
уменьшается на остаточную стоимость проданного объекта недвижимости, которая
определяется как разница между его первоначальной (восстановительной) стоимостью и
суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации объекта недвижимости (п. 18
ПБУ 6/01).
Для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 "Основные средства" может
открываться отдельный субсчет "Выбытие основных средств". В дебет этого субсчета
списывается первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего объекта
недвижимости, а в кредит - сумма накопленной амортизации (Инструкция по применению
Плана счетов).
В случае если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, переход
права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с
моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то стоимость объекта,
переданного покупателю до момента признания таких доходов и расходов, учитывается на
отдельном субсчете к счету 45 "Товары отгруженные", например на субсчете "Переданные
объекты недвижимости" (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20). При этом
с 01.01.2013 при применении в налоговом учете метода начисления на дату передачи
недвижимости покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче
недвижимости) в бухгалтерском учете возникают разницы, активы и обязательства,
учитываемые в порядке, установленном ПБУ 18/02, а именно:
- вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый
актив (ОНА), так как на дату передачи недвижимости в налоговом учете признается доход
от реализации в размере продажной цены недвижимости (без учета НДС), который в
бухгалтерском учете определяется на дату перехода права собственности. Возникновение
ОНА отражается по дебету счета 09 "Отложенные налоговые активы" и кредиту счета 68
"Расчеты по налогам и сборам". Указанные ВВР и ОНА погашаются на дату перехода права
собственности на объект недвижимости к покупателю (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);
- налогооблагаемая временная разница (НВР) и соответствующее ей отложенное
налоговое обязательство (ОНО) ввиду включения в налоговом учете в отличие от
бухгалтерского учета в состав расходов остаточной стоимости объекта недвижимости.
Возникновение ОНО отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета
77 "Отложенные налоговые обязательства". Указанные НВР и ОНО погашаются при
признании в бухгалтерском учете остаточной стоимости объекта недвижимости в составе
прочих расходов (п. п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).
Если организация применяет кассовый метод, то аналогичные разницы, активы и
обязательства возникают при получении оплаты от покупателя за проданный объект
недвижимости после его передачи по передаточному акту, но до момента
государственной регистрации перехода права собственности.
При продаже объекта недвижимости до 01.01.2013 и применении в налоговом учете
метода начисления различий между бухгалтерским и налоговым учетом не возникало,
поскольку доходы и расходы признавались одинаково, т.е. на дату государственной
регистрации перехода права собственности.
В случае если организация применяет кассовый метод в налоговом учете и оплата за
проданный объект недвижимости поступает после государственной регистрации перехода
права собственности, то как до 01.01.2013, так и с 01.01.2013 в учете возникают НВР в
сумме признанного в бухгалтерском учете прочего дохода (без учета НДС) от продажи
Вопрос № 9.
Индивидуальный номер 63
2
недвижимости и ВВР в размере остаточной стоимости недвижимости (п. п. 11, 12 ПБУ
18/02). Одновременно в учете организации отражаются соответствующие данным
разницам ОНО и ОНА (п. п. 14, 15 ПБУ 18/02). Указанные НВР, ВВР, ОНО и ОНА погашаются
на дату получения оплаты от покупателя недвижимости (п. п. 17, 18 ПБУ 18/02).
В таблице используются следующие обозначения субсчетов по счету 01 и аналитических
счетов по счету 68:
01-1 "Основные средства в эксплуатации";
01-2 "Выбытие основных средств";
68-НДС "Расчеты по НДС";
68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".
Дебет
Кредит
Содержание операций
1. Бухгалтерские записи при передаче объекта недвижимости по передаточному акту до
государственной регистрации перехода права собственности (сентябрь 2013г.)
Списана первоначальная (восстановительная) стоимость
01-2
01-1
переданного объекта недвижимости
Списана сумма амортизации по переданному объекту
02
01-2
недвижимости
Списана остаточная стоимость переданного объекта
45
01-2
недвижимости
09
68-пр
Признан ОНА
68-пр
77
Признано ОНО
2. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на объект недвижимости
62
91-1
Признан прочий доход от продажи объекта недвижимости
91-2
68-НДС
Начислен НДС
Списана остаточная стоимость выбывающего объекта
91-2
45
недвижимости
68-пр
09
Погашен ОНА
77
68-пр
Погашено ОНО
Списано сальдо прочих доходов и расходов (заключительными
91-9
99
оборотами месяца)
Организация Б:
Здание принимается к учету в качестве объекта основных средств (ОС) организации
по первоначальной стоимости (п. п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет
основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N
26н). В рассматриваемой ситуации первоначальную стоимость объекта ОС формируют
стоимость здания, установленная договором продажи недвижимости (без учета НДС), и
государственная пошлина, уплаченная за регистрацию перехода права собственности на
него (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01). Отметим, что факт государственной регистрации перехода
права собственности не имеет значения для включения здания в состав объектов ОС,
поскольку такое условие признания актива в качестве объекта ОС не содержится в п. 4 ПБУ
6/01.
На дату фактического получения здания от продавца (дату подписания акта
приемки-передачи здания) производится бухгалтерская запись по дебету счета 08
"Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-4 "Приобретение объектов основных
средств", и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (Инструкция по
применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности
организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Одновременно в целях достоверного формирования суммы задолженности
организации перед продавцом здания сумму НДС, указанную в договоре продажи
Вопрос № 9.
Индивидуальный номер 63
3
недвижимости, которая будет предъявлена продавцом после перехода к организации
права собственности на здание, следует отразить в учете по дебету счета 19 "Налог на
добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60.
Государственная пошлина является федеральным сбором, ее уплата отражается по
дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" и кредиту счета 51 "Расчетные счета" (п. 10
ст. 13, п. 1 ст. 333.16 НК РФ, Инструкция по применению Плана счетов).
Как было сказано выше, государственная пошлина в данном случае формирует
первоначальную стоимость объекта ОС, то есть при ее начислении делается бухгалтерская
запись по дебету счета 08, субсчет 08-4, и кредиту счета 68.
Сформированная на счете 08, субсчет 08-4, первоначальная стоимость здания в
сумме 20 015 000 руб. (15 000 руб. + (23 600 000 руб. – 3 600 000 руб.)) списывается в дебет
счета 01 "Основные средства", субсчет "Объекты недвижимости, право собственности на
которые не зарегистрировано" (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету
основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации (п. 17
ПБУ 6/01). Сумма ежемесячных амортизационных отчислений в данном случае
рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта ОС и нормы амортизации,
исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта (п. п. 18, 19 ПБУ
6/01). Срок полезного использования здания устанавливается при принятии его к учету
исходя из ожидаемого срока его использования (п. 20 ПБУ 6/01).
Таким образом, организация ежемесячно начиная с месяца, следующего за
месяцем принятия здания к учету, включает в состав расходов по обычным видам
деятельности сумму амортизации в размере 54 685,79 руб. (20 015 000 руб. / 366 мес.) (п.
п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99,
утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. 21 ПБУ 6/01, п. 52
Методических указаний). При этом производятся бухгалтерские записи по дебету счета 20
"Основное производство" и кредиту счета 02 "Амортизация основных средств".
На дату регистрации перехода права собственности на приобретенное здание
организация списывает его стоимость в дебет счета 01, субсчет "Объекты недвижимости,
право собственности на которые зарегистрировано", со счета 01, субсчет "Объекты
недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано".
При перечислении денежных средств продавцу недвижимости производится
бухгалтерская запись по дебету счета 60 и кредиту счета 51 (Инструкция по применению
Плана счетов).
2. В какой момент организации «А» необходимо исчислить НДС при продаже здания и в
какой момент организация «Б» сможет принять его к вычету?
Подписание сторонами акта (или иного документа) о передаче недвижимости
(здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) само по себе не влечет обязанности по
уплате НДС. Такая обязанность возникнет либо на день получения оплаты, либо на день
государственной регистрации перехода права собственности (в зависимости от того, что
произойдет раньше). Дело в том, что моментом определения налоговой базы по НДС,
определяемой в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ, является наиболее ранняя из
дат - день оплаты или день отгрузки (п. 1 ст. 167 НК РФ). При этом в отношении
недвижимости под отгрузкой понимается передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК
Вопрос № 9.
Индивидуальный номер 63
4
РФ). В силу же п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость
подлежит государственной регистрации и исполнение сторонами договора до такой
регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Поэтому обязанность по
уплате НДС возникнет только после государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость (при условии, что до этого момента оплата от покупателя
не поступала). Сумма НДС исчисляется по ставке 18 процентов с полной продажной
стоимости (без учета НДС) реализованного объекта недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ). В
течение пяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права
собственности на объект недвижимости следует выставить покупателю счет-фактуру (п. 3
ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Вопрос о том, в какой момент можно применять вычет по приобретенным
основным средствам, является спорным.
Налоговый кодекс РФ разрешает принять к вычету НДС, уплаченный при
приобретении основных средств, оборудования к установке после принятия их на учет (п.
1 ст. 172). В гл. 21 НК РФ не поясняется, на каком именно счете нужно отразить
приобретенное имущество.
По данному вопросу есть две точки зрения.
Официальная позиция, выраженная Минфином России, ФНС России и УФНС России
по г. Москве, заключается в том, что право на вычет возникает только после отражения
имущества на счете 01. Есть судебные акты и работы авторов, подтверждающие данный
подход.
В то же время существует противоположная позиция, согласно которой право на
вычет появляется в момент отражения приобретенного имущества в бухгалтерском учете
на счете 08. Есть судебные акты и работа авторов, подтверждающие данную точку зрения.
На мой взгляд, если нет желания доказывать свою точку зрения в суде, то получив
правильно оформленный счет-фактуру и отразив имущество на счете 01, "входной" НДС
можно поставить к вычету (при условии, что приобретенная недвижимость предназначена
для использования в облагаемых НДС операциях) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
3. В каком периоде организация «А» включит в налогооблагаемую базу по налогу на
прибыль доходы и расходы от реализации объекта недвижимости?
Сентябрь 2013г.
Доходы и расходы, связанные с продажей недвижимости, признаются прочими
доходами и прочими расходами организации (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ
10/99). С 01.01.2013 доход от реализации недвижимости при применении метода
начисления признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному
акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
Указанный доход уменьшается на остаточную стоимость проданного объекта
недвижимости, которая определяется как разница между его первоначальной
(восстановительной) стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период
эксплуатации объекта недвижимости (п. 18 ПБУ 6/01).
4. С какого момента организация «Б» начнет начислять амортизацию по объекту
недвижимости для целей бухгалтерского и налогового учета?
Вопрос № 9.
Индивидуальный номер 63
5
Сентябрь 2013г.
С 01.01.2013 для включения недвижимости в состав амортизационной группы факт
подачи документов на государственную регистрацию права собственности не важен (пп.
"б" п. 5 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2012 N 206-ФЗ "О внесении изменений в главы
21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального
закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Начисление амортизации по недвижимости начинается с 1-го числа месяца,
следующего за месяцем ввода ее в эксплуатацию, независимо от даты государственной
регистрации права собственности (п. 4 ст. 259 НК РФ).