ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости недвижимого и

Клуб
Профессионал
Информационно-аналитический центр
оценки и консалтинга
НП "Клуб Профессионал"
Официальный представитель
'Commercial Property Group', Inc. (США)
Россия, г. Владивосток, ул. Светланская, 85
тел./факс (4232) 22-03-54, 22-48-29
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ОТЧЁТ
об оценке рыночной стоимости
недвижимого и движимого имущества
базы отдыха "Ххх",
расположенной по адресу: Камчатская область,
Елизовский район, пос. Паратунка
Дата оценки:
Место написания отчета:
Идентификационный номер отчета:
Заказчик:
ООО "Yyy".
Адрес:
Россия, г. Москва, ул. Ни-гу-гу, 6.
Оценщики:
01.09.2002
г. Владивосток
410
Зеленский Юрий Витальевич
сертифицированный оценщик Российского общества оценщиков
__________________
Кривец Валерия Викторовна
сертифицированный оценщик Российского общества оценщиков
__________________
Матохин Александр Владимирович
сертифицированный оценщик Российского общества оценщиков
__________________
Кугук Элина Анатольевна
__________________
Подготовлено в соответствии с договором № 85/12.22 от 12.08.2002
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
ОГЛАВЛЕНИЕ
стр.
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО .......................................................................................................................... 3
Раздел I. Введение ....................................................................................................................................................... 4
1.1. Основные факты и выводы. ............................................................................................................................. 4
1.2. Сертификат оценки .......................................................................................................................................... 7
Раздел II. Предпосылки оценки .................................................................................................................................. 8
2.1. Основания для проведения оценки и заказчик оценки ................................................................................. 8
2.2. Цели и задачи оценки ....................................................................................................................................... 8
2.3. Определение типа стоимости и обоснование его выбора ............................................................................. 8
2.4. Оцениваемые имущественные права .............................................................................................................. 8
2.5. Реквизиты собственника объектов оценки ................................................................................................... 10
2.6. Инспекция объекта и эффективная дата оценки .......................................................................................... 10
2.7. Допущения и ограничительные условия ...................................................................................................... 11
Раздел III. Представление исходных данных .......................................................................................................... 14
3.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения. .......................................................... 14
3.2. Анализ социально-экономической ситуации. .............................................................................................. 20
3.2.1. Характеристика экономической ситуации в России в 1992-2001 гг. .................................................. 20
3.2.2. Ситуация в экономике России в I полугодии 2002 года. ..................................................................... 24
3.2.3. Консенсус-прогноз для экономики России на 2002-2003 годы. .......................................................... 26
3.2.4. Характеристика экономической ситуации в Камчатская области в 2002 г. ....................................... 30
3.3. Характеристика потенциала туристического бизнеса ................................................................................. 40
3.3.1. Природно-рекреационный потенциал региона ..................................................................................... 40
3.3.2. Анализ въездного экскурсионно-туристского бизнеса ........................................................................ 43
3.3.3. Посещение региона с деловыми, научными целями ............................................................................ 46
3.4. Сведения об окружении объекта оценки ...................................................................................................... 46
3.4.1. Характеристики окружения .................................................................................................................... 46
3.4.2. Границы окружения ................................................................................................................................ 47
3.5. Состояние рынка недвижимости................................................................................................................... 50
3.5.1. Анализ общего состояния рынка недвижимости .................................................................................. 50
3.5.2. Анализ сегментов рынка недвижимости, существенных для работы ................................................ 50
Паратунские базы отдыха, детские оздоровительные лагеря, санатории-профилактории..................... 50
Рынок земельных участков. .......................................................................................................................... 73
3.6. Идентификация и описание оцениваемого объекта .................................................................................... 50
3.6.1. Общие данные об объекте ...................................................................................................................... 74
3.6.2. Описание земельного участка ................................................................................................................ 74
3.6.3. Описание здания административного корпуса (Лит. А) ...................................................................... 77
3.6.4. Описание здания столовой (Лит. В) ....................................................................................................... 84
3.6.5. Описание здания спального корпуса (Лит. И) ...................................................................................... 89
3.6.6. Описание здания спального корпуса (Лит. К) ...................................................................................... 94
3.6.7. Описание здания душевого павильона с бассейном (Лит. З) .............................................................. 96
3.6.8. Описание здания бойлерной (Лит. Ж) ................................................................................................. 101
3.6.9. Описание здания хозсклада (Лит. Б) .................................................................................................... 102
3.6.10. Описание здания хлораторной (Лит. Е) ............................................................................................. 103
3.6.11. Описание здания насосной (Лит. Д) .................................................................................................. 104
3.6.12. Описание здания насосной (Лит. Л) ................................................................................................. 105
3.6.13. Описание погреба надворного. ........................................................................................................... 106
3.6.14. Описание оборудования столовой. .................................................................................................... 106
3.7. Выводы по разделу ....................................................................................................................................... 107
Раздел IV. Анализ данных и выводы ....................................................................................................................... 50
4.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта ....................................................... 108
4.1.1. Анализ ЛНЭИ участка как вакантного ................................................................................................ 108
4.1.2. Анализ ЛНЭИ участка с улучшениями ............................................................................................... 109
4.2. Методология оценки. ................................................................................................................................... 150
4.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки .................................................................................. 154
4.3.1. Параметры и условия ............................................................................................................................ 154
4.3.2. Расчет стоимости объекта доходным подходом ................................................................................. 168
4.3.3. Расчет стоимости объекта затратным подходом ................................................................................ 171
4.3.4. Согласование результатов .................................................................................................................... 172
1
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Квалификационные данные оценщиков ................................................................................................................ 173
Перечень источников получения данных ............................................................................................................. 175
Комментарии ........................................................................................................................................................... 177
Приложения
(документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики
объекта оценки):
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
административного корпуса (Лит А) серия 41 КО № 006286 от 31.07.2000.
на
здание
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание спального
корпуса (Лит И) серия 41 КО № 006284 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание спального
корпуса (Лит К) серия 41 КО № 006285 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание столовой
(Лит В) серия 41 КО № 006283 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание душевого
павильона с бассейном (Лит З), в том числе душевой павильон общей площадью 100,1 кв.м.,
бассейн общей площадью 320,4 кв.м. серия 41 КО № 006281 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание хозсклада
(Лит Б) серия 41 КО № 006282 от 31.07.2000.
Решение управления архитектуры и строительства администрации Елизовского районного
муниципального образования № 204 от 18.07.2000.
Государственный акт Паратунской сельской администрации о предоставлении 7,17 га
земель в постоянное (бессрочное) пользование КЧО-02-06 № 00707.
Чертеж границ земель, находящихся в пользовании АО "Бу-бу-бу".
Технический паспорт БТИ на здание административного корпуса (Лит А).
Технический паспорт БТИ на здание спального корпуса (Лит И).
Технический паспорт БТИ на здание спального корпуса (Лит К).
Технический паспорт БТИ на здание столовой (Лит В).
Технический паспорт БТИ на здание хозсклада (Лит Б).
Технический паспорт БТИ на здание душевого павильона с бассейном (Лит З).
Технический паспорт БТИ на здание бойлерной (Лит Ж).
Технический паспорт БТИ на здание насосной (Лит Л).
Приложения
Лицензия на осуществление оценочной деятельности
Образовательные и квалификационные документы оценщиков
Документы о страховании гражданской ответственности оценщиков
Документы о членстве оценщиков в профессиональных общественных организациях.
2
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
Дата:
Организация:
Получатель:
21.10.2002
ООО "Yyy"
Генеральный директор
Бабаев Е.А.
Уважаемый Еремий Аполинарьевич !
В соответствии с договором № 85/12.22 от 12.08.2002 нами произведена оценка объекта:
недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх" с земельным участком (адрес:
Камчатская область, Елизовский р-н, п. Паратунка).
Согласно действующему законодательству России при продаже зданий и сооружений,
расположенных на земельном участке, право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком должно быть переоформлено на право аренды участка или участок
должен быть приобретен в собственность. В работе оценка проведена в предположении, что
при приобретении объекта земельный участок будет выкуплен в собственность, при этом все
расходы по выкупу и оформлению земли несет покупатель. В работе также оценивалось право
собственности на улучшения к земельному участку и на движимое имущество.
Оценка выполнена с целью установления рыночной стоимости указанного объекта и
произведена по состоянию на 01.09.2002, что совпадает с датой последнего осмотра объекта, а
анализ, приведенный в отчете, был выполнен в период с 12.08.2002 по 20.10.2002.
Оценка проведена, а полный отчет в письменной повествовательной форме подготовлен в
соответствии с требованиями Федерального Закона РФ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ и стандартов, указанных в сертификате оценки.
Вывод, содержащийся в отчете, получен в результате расчетов, сделанных нами исходя из
опыта и профессиональных знаний, на основе информации, полученной в результате
исследования рынка, интервью со специалистами различных организаций, на основе
предоставленных строительно-технической, бухгалтерской и иной документации, а также на
основе результатов непосредственного осмотра объекта оценки.
Описание оцениваемого объекта, информация и ее источники, анализ и методика
расчетов, использованные для оценки стоимости, приведены в соответствующих разделах
отчета. Нами не проводилась как часть работы аудиторская или иная проверка полученной от
организаций информации и мы не в состоянии в какой-либо форме подтвердить надежность
данной информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник
информации.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость
оцениваемого объекта с НДС на 01.09.2002, составляет:
11 690 000 (Одиннадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей
370 000 (Триста семьдесят тысяч) долларов США
при этом предполагается, что расходы по выкупу земли и оформлению сделки несет
покупатель.
Обращаю Ваше внимание на то, что:
- настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет его;
- отдельные части отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
его полным текстом, принимая во внимание все оговоренные в нем ограничения и допущения.
Если у Вас возникнут вопросы в отношении результатов или рассуждений, изложенных в
отчете об оценке, Вы можете обратиться непосредственно к нам по телефонам в городе
Владивостоке (4232) 22-48-29 и (4232) 22-03-54 в удобное для Вас время. Благодарим Вас за
предоставленную возможность выполнить для Вашей организации данную работу.
С уважением,
___________________________________________________
______________________________________________________
______________________________________________________
_______________________________________________
Кугук
Элина Анатольевна
Кривец
Валерия Викторовна
Матохин
Александр Владимирович
Зеленский
Юрий Витальевич
3
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
сертифицированный оценщик РОО,
канд.экон.наук
сертифицированный оценщик РОО
сертифицированный оценщик РОО
Раздел I. Введение
1.1. Основные факты и выводы.
Настоящий отчет является полным повествовательным отчетом об оценке,
отвечающим требованиям стандартов оценки, указанных в сертификате качества оценки
(п. 1.2).
Объект оценки
база отдыха "Ххх"
Состав объекта
Земельный участок: 7,17 га
Улучшения: 2-х этажное здание административного корпуса,
2-х этажный спальный корпус №1, 2-х этажный спальный
корпус №2, одноэтажное здание столовой, одноэтажное
здание душевого павильона с бассейном на 3 водных
зеркала, одноэтажное здание хозяйственного склада,
одноэтажное здание бойлерной, надворный погреб со
входом, здание насосной (литер Л) с водонапорной
башней, ограждение территории с воротами шириной 9,25
м, асфальтовые и бетонные замощения на территории,
разрушенное одноэтажное здание хлораторной (литер Е),
разрушенное одноэтажное здание насосной (литер Д),
естественные зеленые насаждения
оборудование столовой:
электроплита кухонная на 6 конфорок – 1 шт.,
электроплита кухонная на 2 конфорки – 1 шт.,
шкаф сухожарочный на 3 отделения – 1 шт.,
электрическая сковорода – 1 шт.,
котел пищеварочный – 2 шт.,
хлеборезка – 1 шт.,
овощерезка – 1 шт.,
холодильные камеры – 1 шт.,
стиральная машинка – 1 шт.,
центрифуга – 1 шт.,
сушильный аппарат – 1 шт.
Местонахождение объекта Камчатская область, Елизовский район, п. Паратунка
Оцениваемые права
право собственности на земельный участок, улучшения к
нему и движимое имущество
Собственник
улучшений, движимого имущества – ООО "Бу-бу-бу",
Камчатская область, г. Петропавловск-Камчатский, ул.
Океанская, 76
земельного участка – муниципальная собственность
Ограничения прав
нет
Осмотр объекта
12.08.2002-17.08.2002
Эффективная дата оценки 01.09.2002, что совпадает с датой последнего осмотра объекта
Цель оценки
В соответствии со стандартом СТО РОО 20-06-96:
02 – купля-продажа
База оценки
рыночная стоимость
Оценка
выполнена
в реконструкция базы для комфортного размещения 56
предположении,
что отдыхающих - перепланировка спальных корпусов под
лучшее
и
наиболее размещение одно и двухкомнатных номеров, улучшение
4
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
эффективное
использование объекта:
Балансовая стоимость
Заказчик оценки
внутренней отделки основных зданий, строительство 6
коттеджей
3 769 000 рублей.
ООО "Yyy".
Адрес: Россия, г. Москва, ул. Фрязевская, 6.
Оценщик
Информационно-аналитический центр оценки и консалтинга
НП "Клуб Профессионал"
Адрес: г. Владивосток, ул. Светланская, 85, т. (4232) 220-354,
224-829
Гражданская ответственность застрахована на сумму
5 000 000 рублей по полису страхования профессиональной
ответственности
штатных
оценщиков
НП
"Клуб
Профессионал" (серия LO12010 № 0286685, выдан
филиалом ЗАО Страховая группа "Спасские Ворота", г.
Владивосток на срок 01.11.01-31.10.02).
Лицензирование деятельности: лицензия № 002048 на
осуществление всех видов оценочной деятельности выдана
НП "Клуб Профессионал" Министерством имущественных
отношений Российской Федерации 26 октября 2001 г. на
срок до 26 октября 2004 г.
Аккредитация в РАО "ЕЭС России": НП "Клуб
“Профессионал” прошел аккредитацию в РАО "ЕЭС
России" (рейтинг № 12 в Перечне оценочных организаций,
аккредитованных РАО "ЕЭС России", информация
Интернет-сайта РАО "ЕЭС России").
НП
"Клуб
Профессионал"
является
официальным
представителем оценочной фирмы 'Commercial Property
Group', Inc. (США).
НП "Клуб Профессионал" является консультантом
Управления муниципальной собственности г. Владивостока
по вопросам оценки муниципальной собственности и
финансового анализа муниципальных предприятий.
Исходя из анализа ЛНЭИ объект требует больших по объему инвестиций, в связи с
чем для его оценки применена методика оценки незавершенных строительством объектов.
Сравнительный подход не применялся в силу отсутствия достаточного для формирования
представительной выборки количества продаж аналогичных оцениваемому объектов.
Приведенные исследования и расчеты позволяют заключить, что, рыночная
стоимость оцениваемого объекта с НДС на 01.09.2002, в предположении, что расходы
по выкупу земельного участка несет покупатель, составляет:
11 690 000 (Одиннадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей
370 000 (Триста семьдесят тысяч) долларов США
Фактически, это означает следующее:
- сумма, получаемая продавцом от покупателя, равна 370 000 долларам США
- сумма, уплачиваемая покупателем при совершении сделки государству за выкуп земельного
участка, равна 15 885 долларам США
- общая сумма издержек покупателя в результате сделки равна 385 885 долларов США
В практике оценки принято округлять результаты. В отчете это сделано для
показателей в обеих валютах с точностью до 3 и 4 знака перед запятой соответственно.
Погрешности для полученных в работе величин не определялись.
5
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Обратим внимание на то, что оцениваемое в работе оборудование столовой является
только частью находящегося на базе движимого имущества, однако, кроме указанного
имущества остальное имущество в работе не оценивалось, т.к. оно не пригодно для
использования в целях функционирования объекта оценки в соответствии с его ЛНЭИ.
6
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
1.2. Сертификат оценки
Мы, подписавшие отчет оценщики НП "Клуб Профессионал", настоящим удостоверяем, что:
 Все факты, содержащиеся в отчете, изложены верно и соответствуют действительности.
 Приведенные в отчете анализ, мнения и выводы ограничены только оговоренными в нем
допущениями и ограничительными условиями, действительны исключительно в пределах данных
допущений и условий, являются нашими персональными профессиональными анализом, мнением и
выводами.
 Мы не имеем ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе,
действуем непредвзято и без личных предубеждений к какой-либо из сторон.
 Величина нашего вознаграждения никак не зависит от итоговой величины стоимости оцениваемого
имущества, а также тех действий или событий, которые могут наступить в результате
использования заказчиком или третьими сторонами анализа, мнений, расчетов и выводов,
содержащихся в отчете. Наши действия являются действиями независимых исполнителей, а задание
на оценку не основывалось на требовании определения какой-либо заранее оговоренной величины
стоимости.
 Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями:
I Федерального Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ;
II "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности",
утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519;
III Стандартов Российского общества оценщиков (соответствуют "Международным стандартам
оценки" Международного комитета по стандартам оценки имущества TIAVSC)
1. СТО РОО 20-01-96 "Общие понятия и принципы оценки";
2. СТО РОО 20-02-96 “Рыночная стоимость как база оценки”;
3. СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества";
4. СТО РОО 21-01-95 "Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого
имущества";
5. СТО РОО 21-01-98 "Оценка недвижимости";
6. СТО РОО 25-01-96 "Учет в процессе оценки факторов окружающей среды";
7. СТО РОО 27-01-99 “Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков”.
 Выводы и расчеты, содержащиеся в отчете, основаны на фактах и документах, собранных нами с
наибольшей степенью использования наших профессиональных знаний, опыта, умения, и являются,
на наш взгляд, достоверными и не содержащими ошибок. Информация, ее источники, анализ и
методика расчетов, использованные для оценки, приведены в соответствующих разделах отчета.
 Нами лично был произведен детальный осмотр оцениваемого объекта.
 Использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в
отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями.
 Ответственность за содержание настоящего отчета несем только мы, подписавшие его оценщики.
Наши лицензии, образовательные и квалификационные сертификаты, документы о страховании
гражданской ответственности, а также о членстве в профессиональных общественных организациях
приведены в виде копий в приложениях. Профессиональную помощь в выполнении работ по сбору
и анализу исходной информации, выполнению расчетов при анализе ЛНЭИ нам оказал оценщик НП
"Клуб Профессионал" М.Ю.Зеленская, помощь в выполнении работ по сбору информации по
разделу 4 отчета нам оказали специалисты сектора информации НП "Клуб Профессионал"
О.П.Карасева и С.Ю.Помойницкая.
 По нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки с НДС составляет:
на 01.09.2002 в рублях:
11 690 000
в долларах США:
370 000
.
___________________________________________________
______________________________________________________
______________________________________________________
_______________________________________________
Кугук
Элина Анатольевна
Кривец
Валерия Викторовна
Матохин
Александр Владимирович
Зеленский
Юрий Витальевич
сертифицированный оценщик РОО,
канд.экон.наук
сертифицированный оценщик РОО
сертифицированный оценщик РОО
м.п.
7
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Раздел II. Предпосылки оценки
2.1. Основания для проведения оценки и заказчик оценки
Настоящая оценка проведена на основании договора № 85/12.22 от 20.08.2002 на
проведение оценки, заключенного между оценщиком (НП "Клуб Профессионал") и
заказчиком (ООО "Yyy", адрес: Россия, г. Москва, ул. Фрязевская, 6).
2.2. Цели и задачи оценки
Целью настоящей оценки является согласно стандарту СТО РОО 20-06-96: 02 – купляпродажа имущества. В соответствии с целями оценки в отчете представлено решение
задачи оценки: определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
2.3. Определение типа стоимости и обоснование его выбора
Определение рыночной стоимости, используемое в отчете, приведено в соответствии с
Федеральным Законом Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ1: под рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме."
Для установленных заказчиком целей оценки и планируемого использования ее
результатов требуется определить именно рыночную стоимость объекта и нет никаких
особых требований или условий, определяющих необходимость применения базы
стоимости, отличной от рыночной стоимости.
2.4. Оцениваемые имущественные права
Оцениваемые имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в
соответствии с заявлением заказчика, подтверждены документами и представляют собой:
 право собственности на здания базы отдыха (Свидетельства о государственной
регистрации права собственности на здания от 31.07.00 серия 41 КО: административного
корпуса (Лит А) № 006286, спального корпуса (Лит И) № 006284, спального корпуса
(Лит К) № 006285, столовой (Лит В) № 006283, душевого павильона с бассейном (Лит З)
№ 006281, хозсклада (Лит Б) № 006282 – прилагаются), кроме того, самовольно
возведенные на территории базы хозяйственные строения – погреб со входом,
водонапорная башня с насосной (литер Л), ограждение территории с воротами,
асфальтовые и бетонные замощения на территории считаются разрешенными на
основании "Решения управления архитектуры и строительства администрации
Приведенное определение повторено и в "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами
оценочной деятельности", утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
Определение рыночной стоимости согласно стандарту СТО РОО 20-02-96, по смыслу совпадающее с
приведенным выше, приведено в комментариях.
1
8
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Елизовского районного муниципального образования № 204 от 18.07.2000 и по
заявлению заказчика на них после приобретения оцениваемой базы отдыха будут
оформлено право собственности
 на разрушенные зданий хлораторной (литер Е) и насосной (литер Д) документы
заказчиком не представлены, однако данный факт не имеет принципиального значения,
т.к. в соответствии с анализом ЛНЭИ базы отдыха данные здания должны быть снесены
 право собственности на движимое имущество, подтвержденное по заявлению заказчика
нахождением имущества на балансовом учете собственника базы отдыха - ООО "Бу-бубу" (г. Петропавловск-Камчатский, ул. Океанская, 76)
 право собственности на земельный участок - на момент оценки на него оформлено право
постоянного (бессрочного) пользования (Государственный акт Паратунской сельской
администрации КЧО-02-06 № 00707 - прилагается), которое при продаже оцениваемого
объекта должно быть переоформлено (в работе полагается, что на право собственности).
Ограничения указанных прав отсутствуют.
Право собственности. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения - возможность иметь у себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряжения - определять его юридическую судьбу: отчуждать, уничтожать и т.д.).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять
другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник может передать
имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права
собственности.
Право постоянного (бессрочного) пользования. Согласно статье 268 ГК РФ право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в
государственной или муниципальной собственности, предоставлялось гражданам и
юридическим лицам, но с введением в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.01 №
136-ФЗ согласно статье 20 в постоянное (бессрочное) пользование участки
предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным
казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления,
гражданам же земельные участки в постоянное пользование не предоставляются. При
этом, согласно статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса
РФ" от 25.10.01 № 137-ФЗ:
- юридические лица, за исключением указанных выше, обязаны переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды
земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему
желанию до 01.01.04. Арендная плата за использование указанных участков
устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ (размер платы за
использование участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не
может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны,
безопасности и земель иного специального назначения);
- при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных
участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного)
пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды земельных
участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в
9
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору
покупателей зданий, строений, сооружений;
- предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое
владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не
ограничивается, при этом, согласно статье 20 ЗК РФ граждане могут приобрести их в
собственность бесплатно.
Согласно статье 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в
постоянное пользование, осуществляет владение и пользование им в пределах,
установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в
пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом,
самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая
возведение для этих целей зданий, сооружений, другой недвижимости. Согласно статье
270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе
передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия
собственника участка и, в соответствии с Земельным кодексом РФ, не вправе
распоряжаться им.
Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость,
находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право
пользования соответствующей частью участка на тех же условиях и в том же объеме, что
и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на участок не
является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику
недвижимости права пользования им. Собственник недвижимости, находящейся на чужом
участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, в
том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не
противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или
договором.
Согласно статье 272 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать по
суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком
освободил его от недвижимости и привел в первоначальное состояние. В случаях, когда
снос здания (сооружения), находящегося на участке, запрещен в соответствии с законом и
иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не
подлежит осуществлению ввиду превышения стоимости здания или сооружения в
сравнении со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований
прекращения права пользования участком и при предъявлении соответствующих
требований сторонами может признать право собственника недвижимости на
приобретение в собственность участка, на котором находится эта недвижимость, или
право собственника участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования участком собственником недвижимости на новый срок.
2.5. Реквизиты собственника объектов оценки
Собственником оцениваемого объекта является ООО "Бу-бу-бу".
Юридический адрес собственника: Россия, Камчатская область, г. ПетропавловскКамчатский, ул. Какая-то, 76.
2.6. Инспекция объекта и эффективная дата оценки
Инспекции объекта оценки была проведена в период с 12.08.02 по 17.08.02, а оценка
объекта выполнена по состоянию на 01.09.2002, что определяется датой последней
контрольной инспекции оценщиками оцениваемого объекта, показавшей, что с момента
10
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
его детального описания и до эффективной даты оценки изменений объекта, способных
оказать существенное влияние на его стоимость, не произошло.
2.7. Допущения и ограничительные условия
Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия
являются неотъемлемой частью настоящего отчета, подразумевают их полное и
однозначное понимание оценщиками и заказчиком, а также то, что все положения,
результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.
Отчет сделан при следующих общих допущениях.
 В соответствии с заданием на оценку оценщики не проводили иное установление
или экспертизу оцениваемых прав на объект недвижимости, кроме как в соответствии с
заявлением заказчика и представленными им правоустанавливающими документами.
Оценщики не принимают на себя ответственности за описание правового состояния
имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов
оцениваемых прав.
Рассматриваемые в отчете имущественные права предполагаются полностью
соответствующими требованиям законодательных и нормативных документов
федерального и местного уровня кроме случаев, когда подобные несоответствия указаны,
определены и рассмотрены в отчете, при этом оценщики исходят из того, что все
необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных
и исполнительных органов местного или федерального уровня на имущество, для
которого произведена оценка, существуют или могут быть получены или обновлены для
исполнения любых предполагаемых функций.
Имущественные права рассматриваются свободными от иных обременений и
ограничений, кроме тех, что специально указаны, определены и рассмотрены в отчете.
 Несмотря на то, что оцениваемый объект занят владельцем и эксплуатируется,
оценщики при проведении оценки исходили из предположения вакантного владения и
наиболее эффективного использования объекта, как это требуется в соответствии со
стандартами оценки.
 Обязанность по идентификации объекта лежит на заказчике. Расчеты стоимости
выполнены оценщиками на основании предоставленных заказчиком данных о границах
объекта и связанного с ним имущества. Оценщики не несут ответственности за
неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной
идентификации объекта или его составных частей.
Оценщики не производили инвентаризационные обмеры объекта и не принимают на
себя ответственность за таковые, полагаясь на верность исходной информации,
предоставленной заказчиком. Все планы и чертежи, приведенные в настоящем отчете,
призваны помочь пользователю визуально представить себе оцениваемое имущество и не
следует полагаться на эти планы и чертежи в случае любого другого их использования.
Выполненные оценщиками некоторые обмеры ограничивались объемом и точностью,
необходимыми и достаточными лишь для выполнения оценки.
 Оценщики исходили из того, что все исходные данные, использованные ими, были
получены из надежных источников, являются точными и достоверными, и не проводили
их проверки. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность и
принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому, там, где это
возможно, делаются ссылки на источник информации.
 При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит
ответственность по обнаружению или в случае обнаружения подобных факторов, если их
11
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем
изучения планов и спецификаций.
 В отчете рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности
земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы.
 Оценщики предполагали ответственное отношение собственника к объекту оценки
и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.
 Оценщики не проводили специальных исследований экологической и санитарной
ситуаций, т.к. такие исследования не предусмотрены заданием на оценку. Оценщики
предполагали соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам, а
описание экологической и санитарной ситуаций приведено только на основании
общедоступных данных, полученных из средств массовой информации, периодических
изданий или специальной литературы.
 Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ
на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.
Отчет характеризуется следующими общими ограничительными условиями.
 Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем
целях, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. Отдельные
части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его
текстом. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет или любую его часть
иначе, чем это предусмотрено в нем.
 Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости
целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их
стоимости путем пропорционального деления неверно, также как неверно определение
стоимости всего рассматриваемого объекта путем простого суммирования независимо
определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей, если такое
проводилось.
 Стороны обязуются не воспроизводить и не распространять настоящий отчет в
любой форме и в любом объеме без письменного согласия между ними, кроме случаев
предоставления отчета для целей контроля качества. Оценщики сохранят
конфиденциальность в отношении информации и документов, полученных от Заказчика, а
также в отношении результатов оценки. Обязательства конфиденциальности не касаются
общедоступной информации и не распространяются на обязанность оценщика
предоставить информацию в соответствии с законодательством России.
 Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости имущества является
действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете, и
базируется на рыночной ситуации, существующей на эту дату. Оценщики не принимают
на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или
законодательные изменения, равно как и факты безответственного отношения
собственника к объекту оценки, которые могут произойти после этой даты, отразиться на
факторах, определяющих оценку, и, таким образом, повлиять на стоимость оцениваемого
имущества.
 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно
рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность
будет продана по цене, равной величине стоимости, указанной в отчете.
 Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить оценщиков от всякого
рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к заказчику
третьих лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в
судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием
12
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
мошенничества, общей халатности и умышленных неправомочных действий со стороны
оценщиков в процессе выполнения настоящей оценки.
 От оценщиков не требуется проведение дополнительных работ, кроме
представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с
имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову
суда или в результате добровольного собственного решения.
 Результаты оценки полностью зависят от адекватности и точности используемой
информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина
рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами
рассеивания, независимо от того, выражена ли она одним числом, или в виде диапазона.
13
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Раздел III. Представление исходных данных
Цели настоящего раздела: дать представления о природно-географических
особенностях местоположения объекта, о социально-экономических показателях региона,
дать представления о характеристиках рынка недвижимости в целом и рынка услуг баз
отдыха, в частности, познакомить пользователя отчета с оцениваемым объектом.
3.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения.
Объект находится в Камчатской области, отличающейся по природно-географическим
и социально-экономическим факторам от других дальневосточных регионов России.
Область по указанным показателям неоднородна, но единое административно-правовое
регулирование и экономическая взаимозависимость ее районов позволяет рассматривать
область в качестве регионального описания объекта2. Далее приведены сведения и о г.
Петропавловск-Камчатский, т.к. оцениваемая база находится всего в 45 км от него.
Местоположение. Область является восточной оконечностью России и занимает
полуостров Камчатка. К области относятся ряд островов, включая Командорские. С
запада Камчатка омывается Охотским морем, с востока и юга - Беринговым морем и
Тихим океаном. С севера и северо-запада область граничит с Магаданской областью.
Размеры. Протяженность Камчатки с северо-востока на юго-запад около 1200 км,
максимальная ширина - 450 км. Площадь территории - 472300 км2, из нее лишь 160000 км2
занимают равнины, остальное - горы, сопки, холмы, хребты. Высота гор превышает 3 км
над уровнем моря
Природно-географические объекты и явления. Через весь полуостров тянется
Серединный хребет, а восточную часть занимает Восточный хребет. Между двумя этими
хребтами в северной части расположено вулканическое плато высотой 1000-1100 м, над
которым возвышается высшая точка региона - вулкан Ключевская сопка (4850 м) - один из
высочайших действующих вулканов мира и крупнейший в Евразии.
Одним из характерных для Камчатки, хотя и редких явлений природы, являются
цунами (максимальная зарегистрированная высота волн – 20 м). Полуостров имеет
значительное оледенение - 405 ледников общей площадью 874 км2.
Петропавловск-Камчатский расположен на юго-востоке полуострова Камчатка на
северо-восточном побережье Авачинской губы, имеющей выход в Тихий океан и
знаменитой своими размерами и удобством для стоянки флота. Наличие больших глубин
позволяет заходить в нее большегрузным океанским судам. Авачинская губа имеет узкий
вход и обширное зеркало акватории, что способствует значительному уменьшению волн
цунами (до 1-3 м) и предохраняет город от катастрофических последствий их действия.
На полуострове расположено 120 вулканов, но, за исключением 29 действующих,
остальные не проявляют активности. По уровню сейсмичности Камчатка - один из самых
активных районов планеты и уступает лишь северо-восточному побережью Японии.
Пьедестал Петропавловска-Камчатского создан действующими вулканами: Корякским
(3456 м), Авачинским (2741 м) и Козельским (2189 м). Наибольшим источником
сейсмической опасности для города служит Курило-Камчатская сейсмофокальная зона,
находящаяся в 80-90 км от города и тянущаяся вдоль всего восточного побережья
Камчатки. Кроме землетрясений этой зоны, порожденных глубинными процессами, на
полуострове происходят более редкие неглубокие землетрясения, связанные с блоковой
тектоникой Камчатки. Сейсмическую опасность представляют и землетрясения,
Петропавловск-Камчатский. Историко-географический атлас. АО "Камчаткнига", г. ПетропавловскКамчатский, 1994
2
14
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
связанные с деятельностью вулканов. Оцениваемый объект расположен в зоне с
интенсивностью землетрясений 9 баллов.
Климат3. Циркуляция атмосферы и орография полуострова формируют умеренно
холодный, муссонообразный климат. В отличие от типичных муссонных областей юга
Дальнего Востока зимой выпадает много осадков, образующих мощный снежный покров.
Климат Камчатки гораздо суровее, чем можно было ожидать, исходя из широтного
расположения. При этом бросается в глаза резкое различие между побережьями и
внутренней частью полуострова, защищенной горами от влияния морей. Внутри
полуострова климат гораздо континентальнее, чем на берегах.
Западное побережье зимой при замерзании Охотского моря является как бы
продолжением азиатского материка, а летом прогревается слабо, охлаждаясь тающими
льдами. Климат здесь более сухой и холодный, осадков меньше, но туманов больше,
велика облачность, снега мало, метели – редкое явление.
Восточное побережье, наоборот, под влиянием незамерзающего океана, сохраняет
довольно долго температуру выше 0°С. Эта часть Камчатки более подвержена влиянию
Алеутского минимума. Летом температура здесь выше, чем на западном побережье.
Интересно, что внутри полуострова зимой образуется барический максимум, а летом –
минимум, вследствие чего наблюдается местная муссонная циркуляция, на которую
налагается общий муссон, ослабевающий в начале такого влияния и, тем самым,
способствующая частому возникновению переменных ветров. Отчетливо муссонный тип
циркуляции проникает вглубь полуострова на 50-100 км, что выражается в наличии двух
годовых максимумов (зимой и летом) и минимумов (весной и осенью) в ходе
относительной влажности.
Внутри полуострова, в долине р. Камчатки лето теплое, а зима холоднее и
малоснежнее, чем на побережье. Юго-восточное побережье имеет более теплую зиму и
более влажный климат, морозы не ниже - 30°С, оттепели бывают во все зимние месяцы,
так же как и пурга. Климат Центральной Камчатки характеризуется наибольшей
сухостью, малоснежностью, незначительным числом туманов. Осенние заморозки
наступают позже, весна более ранняя, небо ясное. Не случайно, при переезде из
Петропавловска-Камчатского в Паратунку зимой получается представление перехода в
совершенно иной климат. По суровости зим западное побережье мало отличается от
внутренней части полуострова. Годовое количество осадков убывает с юго-востока на
северо-запад (1200-450 мм в год). Минимум в области Центральной долины. Юго-восток
получает наибольшее количество осадков, так как здесь дуют влажные ветры с моря как
летом, так и зимой, причем преобладают зимние осадки (Петропавловск-Камчатский). В
теплые зимы высота снежного покрова достигает 130-200 см, а иногда до 3 м. Благодаря
мощному снежному покрову промерзание почвы неглубокое (около 10 см).
В холодный период года, в связи с развитием над Камчаткой интенсивной
циклонической деятельности в прибрежных районах выпадает большое количество
осадков и наблюдаются сильные ветры. Преобладающие суровые с ясным небом погоды в
центральные зимние месяцы (60% и более) обусловлены сильными ветрами, температура
воздуха только изредка опускается ниже -15°С, -20°С на восточном и ниже -25°С на
западном побережье (Усть-Большерецк), на севере температура может опускаться ниже 30-35°С (Усть-Хайрюзово).
Для южных районов (Елизово, Сосновка, Паратунка) характерно формирование
суровых погод (20-35% дней) в центральные зимние месяцы при температуре -15-20°С с
ветром до 7 м/с. В начале зимы для этих районов характерно преобладание умеренносуровых и мягких погод, около 10-15% дней с положительной дневной температурой.
Отчет о научно-исследовательской работе "Научное обоснование к дифференцированному применению
природных лечебных факторов в комплексной терапии" (Томск, 1992 г.)
3
15
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Лето наиболее короткое и теплое в центральных и южных районах Камчатки, в Эссо
его продолжительность всего 64 дня, к югу возрастает до 90-100 дней. Летом наблюдается
наибольшее количество пасмурных дней, зачастую дождливых. В южных районах
(Елизово, Паратунка, Сосновка) около 50% погод пасмурных с осадками холодных и
резко холодных при температуре 15-20°С. Тепловое ощущение обычно понижается за
счет ветра, высокой влажности и осадков, которых выпадает за это время значительное
количество. Солнечные погоды в основном прохладные и комфортные с температурой
выше 20°С; в августе в Елизово и Паратунке наблюдается погода с температурой выше
20°С.
Климат Петропавловска-Камчатского определяется положением его в юго-восточной
части полуострова. В городе мягкая и снежная зима, затяжная и холодная весна,
прохладное и короткое лето, не очень продолжительная относительно теплая и сухая
осень. Особенностью климата являются резкие перепады давления в течение года
(особенно в осенне-зимний период). Средняя годовая температура воздуха - 2,1°С,
холодный период (средняя суточная температура воздуха ниже 0°С) длится с 8 ноября по
18 апреля, самый холодный месяц - январь (минимальная отмеченная температура 14,2°С), средняя летняя температура - ниже 12°С, самый теплый месяц – август
(максимальная отмеченная температура - +29,4°С в июле). Световой режим - день длиннее
ночи в период с 21 марта по 23 сентября (максимальная продолжительность дня 17 часов),
ночь в июне длится 5 часов, самый короткий день - 22 декабря (7 ч 35 м). Средняя дневная
продолжительность солнечного сияния – 4,16 часа, среднее годовое количество дней
солнечного сияния - 1520.
Преобладающий ветер – северный и северо-западный в осенне-зимний период,
южный и юго-восточный в весенне-летний период, средняя годовая скорость ветра 5,5
м/с, число дней с сильным ветром (15 м/с) – 80, ураганные ветры (30 м/с) отмечаются с
октября по апрель (в основном в декабре и марте), максимальная скорость в порывах – 53
м/с. Сильные ветры создают условия для схода снежных лавин. Для зимы типичны
метели. В среднем за холодный сезон (в основном – с ноября по апрель) бывает 40 дней с
метелью.
Историческая справка. Петропавловск-Камчатский основан 17 октября 1740 года. К концу XVIII
века в связи с тихоокеанскими экспедициями Кука и Лаперуза, заходившими в Петропавловск, обостренным
вниманием Европы к северо-восточным районам Тихого океана, развитием здесь китобойного промысла
русским правительством было осознано стратегическое и политическое значение Петропавловского порта и
предприняты попытки к превращению небольшого поселения в укрепленный порт. Существенные
изменения в жизни города произошли в начале XIX века в силу интенсивного развития РоссийскоАмериканской компании и организации русских морских кругосветных экспедиций. Петропавловск,
единственный в то время на Дальнем Востоке удобный порт, становится важнейшим пунктом на пути
следования кораблей в Русскую Америку. С 1812 г. Петропавловск стал административным центром вновь
образованной Камчатской области и начал расти. В 1822 году он официально возведен в ранг города. К 1849
году город становится крепостью и главной военно-морской базой Росси на Дальнем Востоке, а область
приравнена к губернии.
В 1854 году город подвергся нападению объединенной англо-французской эскадры, которое было
отбито гарнизоном города. Опасаясь повторного нападения, русское правительство эвакуировало
Петропавловский порт в устье Амура в порт Николаевский. Весной 1855 года вернувшаяся англофранцузская эскадра застала покинутый жителями город и, открыв артиллерийский огонь, уничтожила его.
В 1856 году Камчатка теряет свою административную самостоятельность и становится округом Приморской
области. С открытием Татарского пролива и устья Амура, возникновением Владивостока (1860 г.), продажей
Аляски и ликвидацией Российско-Американской компании (1867 г.) Петропавловск утрачивает для царского
правительства значение главного тихоокеанского порта. Поднятый из руин Петропавловск выглядит
маленьким захолустным поселком. Население города, достигшее к 1854 году 1500 человек, сократилось к
концу века до 393, а порт используется лишь в качестве базы русских охранных крейсеров. В период русскояпонской войны в 1905 году город вновь был разрушен японской корабельной артиллерией.
В начале ХХ века Петропавловск переживает третье рождение. В 1909 году Камчатский округ
восстанавливается в статусе губернии. Началось строительство Петропавловска, а число его жителей к 1915
году достигло 1189 человек. Вплоть до 1927 года город развивается как административный центр, никакой
16
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
промышленности в городе не было и только создание крупного торгово-промышленного объединения
Акционерного Камчатского общества (АКО) вызвало значительный рост промышленного и коммунального
строительства в городе. В предвоенные годы город вырос в крупный промышленный, научный и
культурный центр Камчатской области. В 1939 году в нем проживало 35000 человек. В годы войны
Петропавловск становится важнейшей опорной базой для судов союзников со стратегическими грузами. К
началу 60-х годов в городе насчитывалось около 80 каменных 2-х и 3-х этажных домов, в основном же дома
были деревянные одноэтажные. На улицах можно было увидеть собачьи упряжки и лошадиные повозки.
Резкий рывок в своем развитии Петропавловск-Камчатский совершил за следующие 20 лет, когда из
маленького, быстро минуя стадию среднего, стал превращаться в крупный город Дальнего Востока. К 1970
году население Петропавловска составляло 154600 человек , к 1980 г. – 217000, а к 1990 году составило
271800 человек.
За годы существования города в нем сложилась многоотраслевая структура промышленности,
производящая две трети продукции области. Основное развитие получили предприятия, связанные с морем.
Кроме ведущей рыбодобывающих организации - это торговый и рыбный порты, судоремонтные и морские
транспортные организации. В городе сосредоточено более 80 % энергетических мощностей области. В 1932
году в городе образовано первое научное учреждение - научная станция морского рыбного хозяйства и
океанографии (КоТИНРО), а в 1962 году организован уникальный институт вулканологии. В последующие
годы к ним добавились институт физики РАН и институт экологии и природопользования, институты,
выполняющие прикладные исследования и проектные работы. В 1958 году появился первый ВУЗ Государственный педагогический институт, затем Высшее инженерно-морское училище. В 1933 году в
городе создан свой драмтеатр, в 1980 г. - театр кукол.
Общие сведения
Население
Население области на 1.06.2002г. составило 373200 человек, уменьшившись
с начала года на 1,1 тыс. человек или 0,3%. Сокращение населения
обусловлено миграционным оттоком (на 89,8%) и естественной убылью (на
10,2%).
Администра Органы государственного управления области – администрация во главе с
тивное
губернатором и краевая дума. Административно-территориальные единицы:
управление Корякский автономный округ с центром в пгт Палана (4200 человек), 11
районов, 2 города областного подчинения, 1 город районного подчинения, 11
поселков городского типа, 50 сел. Административным центром и
крупнейшим городом области является Петропавловск-Камчатский,
управляемый администрация во главе с градоначальником и городской
думой. В городе имеются управление внутренних дел, прокуратура,
подразделения противопожарной службы, суды, нотариальные конторы.
Транспортна включает в себя морской, воздушный и автомобильный транспорт.
я
Основным звеном инфраструктуры является Петропавловский морской
инфраструкт торговый порт, где обрабатывается основной грузопоток, всего в городе 4
ура
порта. В настоящее время прекращены морские пассажирские перевозки и
осуществляются только грузовые экспортно-импортные перевозки, грузовые
перевозки по направлению Петропавловск-Владивосток и каботажные
грузовые перевозки. Морскими и контейнерными перевозками занимаются
16 компаний.
Сеть автодорог на полуострове, учитывая гористый рельеф, достаточно
хорошо
развита.
Основными
автодорогами
являются
дороги
республиканского значения с твердым покрытием: Р-474, соединяющая
Петропавловск-Камчатский с Елизово, с поселками на западном побережье
Камчатки Октябрьский, Усть-Большерецк и Большерецк, а также с поселком
Мильково в центральной части полуострова, и Р-475 от города Елизово до
поселка Паратунка. Качество остальных дорог оставляет желать лучшего,
многие из них с грунтовым покрытием. Автомобильный транспорт
выполняет основную часть грузовых операций в Петропавловске, в
Елизовском, Большерецком и Мильковском районах области. Кроме того,
автомобильным транспортом осуществляются основные междугородние и
17
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
пригородные пассажирские перевозки по направлениям ПетропавловскЕлизово,
Петропавловск-Паратунка,
Петропавловск-Октябрьский,
Петропавловск-Усть-Большерецк.
Меньшую часть грузовых и основную часть пассажирских
междугородних перевозок осуществляет воздушный транспорт. В пригороде
Петропавловска г. Елизово расположен аэропорт, способный принимать
крупные пассажирские и грузовые авиалайнеры. В настоящее время
осуществляются авиарейсы в Анкоридж-Сиэтл (США), чартерные летом в
Нагойю (Япония), чартерные зимой в Утопао (Таиланд) и по внутренним
линиям в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск,
Читу, Барнаул, Ростов, Краснодар, Красноярск.
Местные воздушные перевозки, в первую очередь в северные и
труднодоступные районы, самые дикие уголки океанского побережья,
берегов озер либо к вулканам, осуществляются вертолетами и самолетами
местных авиалиний камчатской гражданской авиации. Обслуживающая
Петропавловск-Камчатский местная авиация расположена в пригородных
аэропортах Елизово, а также Халактырки с грунтовой полосой. Вертолетная
площадка имеется в непосредственной близости и от оцениваемого объекта.
Ниже приведена карта Камчатской области, дающая представления о местоположении
объекта оценки.
18
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
База отдыха "Ххх"
Рис. 1. Карта Камчатской области
19
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.2. Анализ социально-экономической ситуации.
3.2.1. Характеристика экономической ситуации в России в 1992-2001 гг.
Последнее десятилетие минувшего столетия явилось весьма неоднозначным и
непростым временем для российской экономики. Первая половина 90-х годов
ознаменовалась проведением радикальных реформ, основным содержанием которых стал
поворот от административно-командного способа производства к рыночному хозяйству.
Этот период выглядит в достаточной степени удручающе. Спады и негативные тенденции
наблюдались по всем основным параметрам экономики России. В период 1990-1996 гг.
валовой внутренний продукт уменьшился наполовину, спад производства превысил 50%,
инвестиции сократились в 4 раза, количество неплатежеспособных предприятий достигло
40%.
В сфере денежного обращения произошел дисбаланс между финансовыми и
материально-вещественными аспектами воспроизводства, что выразилось в нехватке
ликвидных средств в реальном секторе экономики, в разрушении платежно-расчетной
системы (использование денежных суррогатов, бартера, укрепление практики
неплатежей), долларизации денежного обращения, смещении каналов денежной эмиссии с
традиционного кредитования потребностей реального сектора к каналам валютного рынка
и рынка государственных ценных бумаг. Сфера государственных финансов стала
характеризоваться хроническим дефицитом бюджета, ростом внутреннего и внешнего
государственного долга.
Системный кризис в экономике России крайне негативно отразился на уровне жизни
населения. Главными его последствиями явилось снижение реальных доходов населения,
увеличение доли населения, живущего за чертой бедности, рост безработицы (с 4,7%
экономически активного населения в 1992 г. до 9,3% в 1996 г.). Снижение реальных
доходов населения дополнилось массовой задержкой выплаты заработной платы - если в
1995 г. задолженность по оплате труда колебалась от 40% до 70%, то в 1996 г. она
достигла 90%4.
Накопившиеся негативные тенденции и деформации вылились в августовский кризис
1998 г. и четырехкратную девальвацию рубля. Вопреки ожиданиям российская экономика
"не рухнула" окончательно, а вступила в новую фазу экономического роста.
Результаты российского экономического подъема 3 следующих после кризиса лет
выглядят фантастически блестяще5: ВВП увеличился на 16% (мировой объем ВВП по
данным МВФ за 1999-2001 гг. возрос на 11%, в т.ч. в странах с развитой экономикой – на
9%), промышленное производство - на 24% и достигло уровня 1994 г., продукция
машиностроения – в 1,5 раза, на треть выросли инвестиции, что является индикатором
позитивных тенденций. Даже сельское хозяйство, отличающееся большой
инерционностью, увеличило выпуск на 17%. Принципиально важные изменения
произошли в денежной и финансовой сферах. Доходы федерального бюджета повысились
в реальном выражении на 71%, что позволило ликвидировать бюджетный дефицит, рост
валютный резервов составил 11,1 млрд. руб. Реальная денежная масса выросла на 78%. В
результате, экономика перешла в новое качество: она стала монетизированной, синдром
“неплатежей и бартера” ушел в прошлое. Социальная сфера также отмечена позитивными
сдвигами. Рост реальных располагаемых доходов населения происходил в 2000-2001 гг. на
9,1% и 6,5%. Безработица в 1999 г. снизилась на 0,3%, а в 2000 г. - на 19%. В 2001 г., по
оценке советника президента РФ по экономическим вопросам А.Илларионова, количество
безработных сократилось еще на 1 млн. человек в сравнении с 2000 г. По его словам,
средняя заработная плата населения в 2000 г. увеличена на 20%, а пенсий на 23%6.
Глазьев С.Ю. Геноцид. – М.: Терра, 1998. – 320с.
В ожидании «русского чуда» (итоги посткризисного роста и ближайшие перспективы). - www.forecast.ru
6
www.investmentrussia.ru
4
5
20
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таким образом, за 3 года Россия добилась впечатляющего улучшения по всем
параметрам социально-экономического развития. На первый взгляд, указанный подъем
выглядит как произошедший на одной волне, однако, анализ динамики индикаторов
экономического развития показывает, что разным периодам посткризисного подъема
присущи разные темпы роста. Можно выделить 3 волны посткризисного экономического
роста, различающихся факторами влияния, механизмами осуществления, ведущими
секторами.
Первая ххх была вызвана девальвационным шоком, продолжалась с октября 1998 г. по
июль 1999 г. и характеризовалась очень интенсивным промышленным ростом (2,1% в
месяц). По динамике и структуре экономический подъем имел восстановительный
характер, компенсируя спад в мае-сентябре 1998 г. Парадокс состоял в том, что на фоне
подъема производства конечный спрос падал как в потреблении населения, так и в
экспорте.
Основным
источником,
обеспечившим
оживление
конъюнктуры,
было
импортозамещение. Его возможности были обусловлены, с одной стороны, девальвацией
рубля, сократившей импорт примерно вдвое и создавшей “ценовой зонтик” над
отечественными
производителями
товаров.
С
другой
стороны,
ослабли
затратообразующие факторы, т.к. произошло снижение относительных цен на продукцию
естественных монополий и реальной заработной платы. Немаловажным условием стало
наличие свободных промышленных мощностей. Собрав воедино все преимущества,
российское производство стало наращивать темпы роста. С возобновлением
экономического роста стали постепенно увеличиваться и доходы отечественных
предприятий, в свою очередь, стимулируя увеличение инвестиций, как в оборотный, так и
основной капитал. Исчерпание потенциала импортозамещения обусловило прекращение
подъема в августе 1999 г. С учетом сезонных колебаний темпы прироста ВВП снизились
до уровня стагнации - 0,1% в месяц.
Катализатором второй волны подъема стало повышение в 2,5 раза мировых цен на
российскую нефть во II-IV кварталах 1999 г. Эта ххх продолжалась с декабря 1999 г. по
август 2000 г. Возобновившийся рост ВВП составлял 1,0% в месяц. Источником второй
волны, в отличие от первой, стал рост внутреннего и внешнего конечного спроса, прямо
или косвенно связанный с благоприятной мировой конъюнктурой. Как реакция на ее
улучшение начался интенсивный рост экспорта (на 2% в месяц в физическом выражении),
что привело к повышению конкурентоспособности сырьевых отраслей. Предприятия,
нарастив производственные запасы, переключили доходы от экспорта на инвестиции в
основной капитал, причем, в основном, в сырьевые отрасли. Также резко выросли
инвестиции за счет региональных бюджетов. "Инвестиционный бум" потянул за собой
спрос на продукцию машиностроения, особенно на технологическое оборудование,
конструкционные материалы. Начался восстановительный рост реальной заработной
платы, составивший 1,6% в месяц. В известной степени он опирался на расширение
объемов производства, но ключевой момент состоял в том, что пространство для роста
заработной платы составила «вилка» между потребительскими ценами (рост 1,5% в
месяц) и ценами производителей (2,6% в месяц), благодаря чему повышение номинальной
заработной платы обгоняло рост потребительских цен, не создавая нагрузки на издержки
предприятий. Рост заработной платы стимулировал расширение потребительского спроса,
ставшее еще одним источником экономического подъема. Различные сегменты
промышленности смогли «зацепиться» за расширение конечного спроса неодинаково:
45% прироста промышленной продукции было обеспечено ориентированными на экспорт
сырьевыми отраслями, 30% пришлось на машиностроение и 20% – на потребительские
отрасли. Вторая ххх показала зыбкость действовавших источников подъема.
Подавляющее большинство предприятий конечных отраслей (80%) не смогли
использовать паузу для осуществления технологической модернизации, повышения
21
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
конкурентоспособности и оказались уязвимы для экспансии импорта, начавшейся во II
половине 1999 г. - I половине 2000 г., по мере расширения внутреннего спроса и
укрепления рубля. В топливных и сырьевых отраслях началось снижение доходов,
“сдавливаемых” с разных сторон повышением реального обменного курса рубля и ценами
естественных монополий. Это привело к прекращению инвестиционного бума – двигателя
промышленного подъема. К осени 2000 г. вторая ххх подъема была полностью исчерпана.
Третья ххх принципиально отличается от первых двух. Во-первых, она не связана с
каким-либо шоком, что в известной степени может свидетельствовать о качественных
переменах, происходящих в российской экономике, во-вторых, она всецело опирается на
внутренний спрос. Эта ххх началась в I-II кварталf[ 2001 г.. Среднемесячные темпы
прироста ВВП составили 0,7% (сезонность устранена), промышленного выпуска – 1,0%. В
основе такой динамики лежат 2 движущих фактора. Первый – возобновившийся рост
реальных доходов населения, опирающийся на повышение заработной платы и пенсий.
Он повлек за собой увеличение потребительских расходов, прежде всего, в части
непродовольственных товаров (в течение всего первого полугодия спрос на них возрастал
фантастически - 2,5% в месяц - вдвое быстрее реальных доходов населения). Второй –
инвестиции в основной капитал, рост которых составили 1,5% в месяц. В отличие от
инвестиционного бума второй волны активизация инвестиций произошла на фоне
заметного снижения доходов предприятий, прежде всего, ориентированных на экспорт
сырьевых отраслей. Параллельно шло сокращение оттока капитала за рубеж – с $3,1 млрд.
в месяц в I квартале до $1,5 млрд. во II и $1,0 млрд. в III – что и стало причиной
инвестиционного подъема.
К сожалению, судя по развитию ситуации во 2 половине 2001 г. энергетика 3 волны
оказалась не столь мощной. Анализ структуры промышленного подъема свидетельствует,
что он к концу года сконцентрировался преимущественно в обрабатывающих отраслях,
ориентированных на конечный спрос. Если в I полугодии 2001 г. все отрасли увеличивали
объемы производства, то с середины года основным «мотором» стали машиностроение и
пищевая промышленность. Что касается машиностроения, то, по сути, тенденция к
расширению выпуска отмечалась лишь в автомобильной промышленности (3,9% в
квартал), производстве бытовой техники (2,5%) и железнодорожном машиностроении
(3,5%). Но даже в разрезе этих подотраслей наблюдающийся рост не имел реального
запаса прочности и базировался на аномально больших приростах отдельных продуктов.
В пищевой промышленности рост выпуска охватил все 3 крупные отрасли: мясомолочную (0,5% в месяц), рыбную (2,4%) и пищевкусовую промышленность (4,3%).
Наибольшее оживление отмечено в производстве алкогольных и безалкогольных
напитков. Ситуацию можно охарактеризовать как «бум": выпуск в винодельческой
промышленности за III квартал 2001 г. возрос втрое, пивоваренной – на 43,3%,
ликероводочной – на 24,1%, безалкогольных напитков – на 43,3%. Кроме того, заметно
выросли выпуск кондитерской продукции и сахара. Среди прочих факторов успеха
пищевой промышленности действовал и психологический аспект, заключающийся в
разочаровании россиян качеством импортных продуктов. В топливно-энергетическом
комплексе динамика производства упала до уровня стагнации. Прекратился рост в
сырьевых отраслях, что напрямую отражало угасание экспорта.
Внешнеторговая деятельность российских предприятий в 2001 г. характеризовалась
замедлением темпов роста стоимостных объемов экспорта в сочетании со снижением
средних экспортных цен, хотя налицо некоторое «облагораживание» структуры экспорта увеличение доли продукции обрабатывающих отраслей, прежде всего, машиностроения.
Стоимость российского экспорта выросла за 3 квартала 2001 г. всего на 2,3%. Ухудшение
мировой конъюнктуры ударило, прежде всего, по традиционной сырьевой группе товаров.
Экспорт минеральных продуктов (нефти, газа, каменного угля), металлов, продукции
химии, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной продукции вырос за I
22
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
полугодие 2001 г. на 3,9%, а в III квартале рост сменился падением стоимостных объемов.
В то же время стоимость нетрадиционного экспорта (машины и оборудование,
продтовары, сырье, текстиль, обувь) повысилась в I полугодии на 24% (к I полугодию
2000 г.).
Импорт в 2001 г., напротив, рос, причем темпами, многократно превышающими
темпы производства. Так, по данным ГТК России организованный импорт в первой
половине 2001 г. возрос в сопоставимых ценах на 38,4%, что в 7 раз превышает темп роста
производства. Но и при таких масштабах притока иностранной продукции рост
отечественного производства не остановился, если бы импорт остался на уровне 2000 г.,
то промышленный рост мог бы достичь 9,2%. В 2000 г. рост импорта отвлек на себя 21%
прироста внутреннего спроса, тогда как в 2001 г. - уже 43%. Резкое повышение роли
импорта нельзя объяснить одним лишь укреплением реального курса рубля - решающую
роль сыграли в 2001 г. "потребительский бум" и активизация процесса модернизации
промышленности.
Что касается конъюнктуры внутреннего рынка, необходимо отметить, что в 2001 г.
рост производства все больше расходился с динамикой конечного спроса, который с
середины года перешел от оживления к стабилизации. Единственным очагом оживления
конечного спроса, как уже отмечалось, остается рост инвестиций в основной капитал.
Угрозой в 2001 г. выступила также новая ххх инфляции издержек, формирующаяся в
затратообразующих отраслях. Анализ структуры цен показал, что в 2001 г. было два
значимых очага роста цен – газовая промышленность и электроэнергетика. Характерно,
что в газовой промышленности динамика цен имеет "импульсный" характер (газ дешевел
в начале года, его удорожание произошло в мае-сентябре - индекс роста цен в течение
этого периода составил 151,7%). В отличие от газовой промышленности, в
электроэнергетике цены месяц от месяца устойчиво ползли вверх с темпом 101,2-102,1%.
На таком фоне стабильность цен производителей в целом по промышленности держалась
на относительно устойчивых и даже снижающихся ценах в большой группе сырьевых и
конечных отраслей. Так, стабильными с легкой тенденцией к снижению оставались цены
в черной и цветной металлургии, что определило относительную стабильность цен на
машиностроительную
продукцию.
Стабильность
цен
в
нефтедобывающей
промышленности позволила эффективно сдерживать удорожание продукции нефтехимии
и нефтепереработки. Также стабильными цены были в химической промышленности и
отраслях, работающих на потребительский рынок (легкая и пищевая промышленность).
Вторым фактором повышения издержек служит рост тарифов на грузовые перевозки. Еще
одной особенностью 2001 г. стал рост заработной платы. Продолжающаяся индексация
заработной платы, опережающая динамику потребительских цен и динамику цен в
промышленности, привела к тому, что увеличение оплаты труда превратилось в значимый
инфляционный фактор.
Таким образом, хотя 2001 г. и окончен с благополучными результатами, факторный
анализ экономического роста сигнализировал о нарастании негативных тенденций,
ставящих под угрозу продолжение динамики роста. Подъем в 2001 г. значительно
отличался от предыдущих лет соотношением внутренних факторов роста, экспортной
активности и импортозамещения. При дефиците внутреннего спроса стагнация экспорта в
сочетании с дальнейшим ростом импорта угрожали резко затормозить экономический
рост, динамика практически всех основных затратообразующих факторов (тарифов в
электроэнергетике, на грузовые перевозки, фонда оплаты труда), которая выше темпов
роста цен в промышленности в целом, актуализирует угрозу инфляции издержек. Кроме
того, после августовского кризиса четко выявилось наличие достаточно сильного
современного рыночного сектора, что создало необходимую базу для реализации
объективно сложившихся предпосылок для экономического роста. Начались структурные
преобразования в экономике, в частности, в налоговой, бюджетной, таможенной сферах.
23
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Вместе с тем, продвижение реформ в банковской сфере, в сфере естественных монополий,
защите прав собственности, агропродовольственном комплексе, а также обновление
производства по-прежнему незначительны, что во многом препятствует расширению
действия благоприятных факторов и способствует сохранению негативных тенденций в
различных секторах экономики.
3.2.2. Ситуация в экономике России в I полугодии 2002 года7.
Развитие социально-экономической ситуации в I полугодии позволяет оценивать
положительную динамику большинства макроэкономических показателей за 2002 год в
целом, хотя темпы роста заметно ниже, чем в 2001, и особенно рекордном 2000 году. В
целом анализ итогов за I полугодие говорит о преодолении негативных тенденций IV
квартала 2001 г. В то же время происходящая сейчас смена факторов экономического
роста от внешних к внутренним протекает достаточно болезненно, возможности
поддержания устойчивого роста в рамках существующей структуры производства и
мощностей близки к исчерпанию. Для ускорения роста необходимы активизация
структурных реформ в экономике, продолжение ее дебюрократизации, создания условий
для притока инвестиций и развития новых предприятий и технологий. При этом сырьевые
отрасли не могут обеспечить устойчивые темпы роста даже в среднесрочной перспективе.
Необходимо создание условий для перетока избыточного капитала сырьевого сектора в
обрабатывающие отрасли и сферу услуг для их эффективного развития.
Валовой внутренний продукт8. Итоги 2 квартала свидетельствуют: производство
находится в состоянии, близком к
стагнации, хотя в мае-июне и наметились
слабые признаки оживления. Прирост ВВП,
составивший за квартал 1,1%, почти
полностью был получен в апреле (0,8%,
сезонность устранена). За май-июнь ВВП
увеличился лишь на 0,3%, что вряд ли
можно рассматривать как экономический
рост. По итогам I полугодия темп роста
ВВП к I полугодию 2001 г. составил 103,8%
(1 квартал - 103,7%, 2 квартал - 104,0%). С
учетом
складывающихся
тенденций
годовой индекс ВВП оценивается в 103,5-103,8%.
Объем промышленного производства. Среднесуточный выпуск продукции в мае и в
июне увеличился, соответственно, на 0,4% и 0,5%. Однако, следует учесть, что это
оживление послед овало за апрельским снижением производства (-0,2%), так что в
целом за квартал прирост составил 0,2% в месяц (сезонность устранена). Этот результат
примерно вдвое хуже, чем в 1 квартале. Темп роста промышленного производства за
полугодие составил 103,2%. При сохранении околостагнационной динамики его годовой
темп роста оценивается в 103,6%, при возобновлении роста в 3 квартале – 104,0%.
Общий объем продукции сельского хозяйства, выработанный всеми категориями
сельхозпроизводителей в 1 полугодии 2002 г. составил в текущих ценах 315,5 млрд.
рублей и по сравнению с 1 полугодием 2001 г. увеличился в сопоставимых ценах на 4%.
Согласно данным Госкомстата России, во 2 квартале 2002 г. по сравнению с 2 кварталом
2001 г. рост сельхозпроизводства в России составил 3,2% (в 1 квартале - 5,4%). В январеиюне 2001 г. рост сельскохозяйственного производства составлял 2,3% от уровня 1
половины 2000 г., в т.ч. в июне 2001 г. по сравнению с июнем 2000 г. - 2,7%. Поголовье
крупного рогатого скота составило к 1 июля 2002 г. 29,2 млн. голов (на 0,3% меньше, чем
ГРАФИК
7
8
Обзор подготовлен Министерством экономического развития и торговли РФ
www.forecast.ru
24
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
на 1 июля 2001 г.), свиней - 17,9 млн. голов (на 6,2% больше), овец и коз - 18,2 млн. (на
4,4% больше). На хозяйства населения пришлось 41,6% всего поголовья крупного
рогатого скота, 47,2% - свиней, 61,1% - овец и коз (к началу июля 2001 г. - соответственно
40,1%, 48,2% и 61,7%). В 1 полугодии 2002 г. в хозяйствах страны было произведено
скота и птицы на убой (в живом весе) 2,8 млн. тонн (на 4,2% больше, чем 1 полугодии
2001 г.), молока - 17,3 млн. тонн (на 3,1% больше), яиц - 18,2 млрд. штук (на 4,8%
больше).
Сбалансированность бюджета. Доходы консолидированного бюджета РФ за
январь-июнь 2002 г. составили 1577,1 млрд. руб., расходы - 1392,5 млрд. рублей. Таким
образом, профицит консолидированного бюджета за I полугодие 2002 г. сложился в сумме
184,6 млрд. руб. По итогам января-июня 2002 г. 79,4% доходов консолидированного
бюджета (1252,2 млрд. руб.) получено за счет налогов. В общей сложности 60,6%
налоговых платежей (758,9 млрд. руб.) поступило в федеральный бюджет и 39,4% (493,3
млрд. руб.) - в бюджеты субъектов РФ. За 6 месяцев 2002 г. регионы получили 32 млрд.
руб. за счет использования госимущества, а федеральный центр – 30,9 млрд. руб. Кроме
того, в федеральный бюджет поступило за этот срок 24,4 млрд. руб. неналоговых доходов
от внешнеэкономической деятельности.
Инвестиции в основной капитал в 1 полугодии 2002 г. составили 606,8 млрд. рублей
(рост на 1,8% к 1 полугодию 2001 г.).
Согласно информации Госкомстата России,
в июне 2002 г. предприятиями страны
использовано
138,3
млрд.
рублей
инвестиций в основной капитал, что на
2,1% больше, чем в июне 2001 г. Во 2
квартале 2002 г. объем инвестиций в
основной капитал составил 352,4 млрд.
рублей, что на 2,3% выше уровня 2
квартала 2001 г. и на 34,4% больше в
сравнении с 1 кварталом 2002 г.
Инфляция. В I полугодии 2002 г.
темпы инфляции замедлились - инфляция
на потребительском рынке составила 9%,
что в 1,4 раза ниже чем в I полугодии 2001
г. (12,7%). В июне потребительские цены
выросли всего на 0,5% (1 квартал - 101,8%
в месяц, апрель - 101,2%, май - 101,7%),
причем во 2 половине июня инфляция
вообще отсутствовала - весь прирост цен
пришелся на 1 половину месяца. Но в июле
инфляция вновь ускорилась, разогнавшись
за первые 2 недели до 100,6%. Это
свидетельствует о возможности раскрутки нового витка инфляции, преимущественно
монетарного характера. По оценке, инфляция по итогам 2002 года составит 14%.
Динамика официального обменного курса рубля к доллару США. Массированные
покупки валюты со стороны ЦБ РФ не
позволили избежать снижения темпов
номинального обесценения рубля. Если за 1
квартал курс рубля к доллару уменьшился
на 3,2%, то за 2 - только на 1,0%. Как
следствие, в реальном выражении рубль
продолжал
быстро
укрепляться
по
ГРАФИК
ГРАФИК
ГРАФИК
25
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
отношению к доллару. За 2 квартал такое укрепление составило 2,3%, а всего с начала
года – 4,4%. Вместе с тем благодаря снижению курса доллара к евро и другим валютам,
реального укрепления рубля по отношению к денежным единицам стран - основных
торговых партнеров России, не произошло. Наоборот, наблюдалось его ослабление:
реальный эффективный курс российской валюты снизился за квартал на 3,4%. Как
следствие, корректировка курсовой политики монетарных властей не привела к
существенному усилению ценовой конкурентоспособности импорта на внутреннем рынке.
Численность населения России за январь-апрель 2002 г. уменьшилась на 301,7 тыс.
человек и составила к 1 мая 143,7 млн. человек (за январь-апрель 2001 г. число жителей
страны уменьшилось на 308,8 тыс. человек). Сокращение численности населения
происходило из-за естественной убыли населения, которая в январе-апреле 2002 г.
составила 340,2 тыс. человек и возросла по сравнению с январем-апрелем 2001 г. на 10,6
тыс. человек. Численные потери населения были частично (на 11,3%) компенсированы
увеличившимся миграционным приростом. В 84 субъектах Российской Федерации
отмечается увеличение числа родившихся. В то же время, в 76 регионах продолжился рост
числа умерших. В целом по стране превышение числа умерших над числом родившихся
составило 1,7 раза (в январе-апреле 2001г. - 1,8 раза). Естественная убыль населения
отмечалась в подавляющем большинстве субъектов РФ. Естественный прирост населения
в январе-апреле 2002 г. отмечался только в 13 регионах (в январе-апреле 2001г. - в 14).
Уровень безработицы. По данным Госкомстата РФ, в России уровень безработицы в
мае 2002 г. снизился до 8,2% (5,9 млн.
человек
экономически
активного
населения не имели занятия, но активно
его искали). В органах государственной
службы занятости в качестве безработных
в апреле были зарегистрированы 1,2 млн.
человек, или 1,7% экономически активного
населения. Численность экономически
активного населения к концу мая 2002 г.
составила 71,9 млн. человек, или около
50% от общей численности населения
страны. Преобладающая часть населения
России была занята на крупных и средних предприятиях и организациях - в апреле 2002 г.
там работали 40,9 млн. человек, или 62,3% общей численности занятых.
Доходы населения. Итоги 2 квартала достаточно скромны. Прирост реальных
доходов составил всего 0,4% в месяц (сезонность устранена), поскольку на них отразился
значительный спад в мае (-7,3%,). Есть все основания полагать, что этот спад имеет
сугубо конъюнктурное происхождение. В апреле и июне динамика реальных доходов
населения составила, соответственно, 4,7% и 4,2%, что почти втрое выше
среднемесячного показателя за 1 квартал. За I полугодие рост реальных располагаемых
доходов населения составил 107.9% к I полугодию 2001 г. С учетом складывающихся
тенденций годовой индекс реальных располагаемых доходов населения оценивается в
106,7-107,1%.
ГРАФИК
3.2.3. Консенсус-прогноз для экономики России на 2002-2003 годы.
Участники опроса: Центр развития, Инвестиционная группа "Атон", АвтоВАЗ, Bank of America, Бюро
экономического анализа, Brunswick UBS Warburg, Центр макроэкономического анализа и краткосрочного
прогнозирования, Deutsche Bank, Dresdner Bank, Экономическая экспертная группа, Economist Intelligence
Unit, ING Bank (Eurasia), Институт экономики РАН, Institute of International Finance, Центр экономического
анализа агентства «Интерфакс», Альфа-банк, JP Morgan Chase, КАМАЗ, Lehman Brothers, Лукойл, ИБГ
НИКойл, Oxford Economic Forecasting, Raiffeisenbank Austria, Ренессанс Капитал, Russian-European Centre for
26
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Economic Policy, Сбербанк РФ, Сибирский алюминий, Тройка-Диалог, Доверительный и инвестиционный
банк, The Vienna Institute for International Economic Studies, Международный московский банк9.
Окончание мировой рецессии, приведшее к повышению макроэкономических
прогнозов чуть ли не по всем странам, пока практически никак не повлияло на оценку
перспектив экономики России. Прогноз прироста ВВП составил 3,7% на 2002 г. и 3,8% на
2003 г. Прогнозируется некоторое замедление темпов экономического развития (в
сравнении с 2000-2001 гг.), главным образом, в связи со снижением внешнего спроса.
Объем экспорта, согласно прогнозу, уменьшится в 2002 г. на 6,3%, и его рост на 2,0% в
2003 г. не сможет компенсировать это падение. При этом ожидается постепенное
замедление инфляции (до 15,3% в 2002 г. и 12,7% в 2003 г.) и реальное укрепление рубля
на 4,6% ежегодно.
Эксперты прогнозируют достаточно динамичный рост внутреннего потребительского
и инвестиционного спроса, хотя и меньшими темпами, чем в последние 2 года. Прогноз
роста розничных продаж на 2002 г. - 8,5%, на 2003 г. - 7,4%. Для инвестиций в основной
капитал прогноз на 2002 г. - 6,0%. "Провал" инвестиций в I квартале, выросших только на
1,2%, пока не произвел на экспертов особого впечатления. Прогноз на 2003 г. – 7,4%.
Ожидается ослабление конкуренции со стороны импорта: рост импорта в 2002 г.
составит 7,5%, в 2003 г. - 8,9%, а не 15-20%, как в 2000-2001 гг. Это означает, что
расширение внутреннего спроса может обеспечить рост экономики на 6-8% в год. Однако
прогнозируемый рост объемов производства заметно ниже: рост реального ВВП на 2002 г.
составляет 3,7%, на 2003 г. - 3,8%. Такой же темп роста ожидается в промышленности:
3,8% в 2002 г., 3,9% в 2003 г. Основным препятствием для роста российской экономики
является сокращение внешнего спроса. Прогноз экспорта на 2002 г. равен $96,7 млрд. - на
6,3% ниже уровня 2001 г. В 2003 г. ожидается небольшой рост экспорта - $98,7 млрд.
Прогноз мировых цен на российскую нефть Urals (20,4 $/бар. в 2002 г., 19,8 $/бар. в
2003 г.) предполагает, что нынешний их рост выше 24 $/бар. временный, и в целом
конъюнктура мирового рынка нефти в 2002-2003 гг. будет менее благоприятной, чем в
кризисном для мировой экономики 2001 г. (среднегодовая цена в 2001 г. - 23 $/бар.).
Уменьшение торгового сальдо является основным фактором сокращения счета текущих
операций (кроме торгового сальдо в него входят сальдо услуг, процентных платежей,
некоторые другие статьи). Согласно прогнозу счет текущих операций снизится в 2002 г.
на 31% (до $24,2 млрд.), в 2003 г. - ещё на 16% (до $20,3 млрд.). Одновременно прогноз
предполагает рост валютных резервов на $3,3 млрд. в 2002 г. и на $0,7 млрд. - в 2003 г.
Увеличение резервов при сокращении счета текущих операций означает уменьшение
оттока капитала из России. Согласно прогнозу отрицательное сальдо финансового счета
должно снизиться с $26,8 млрд. в 2001 г. до $21,0 млрд. в 2002 г. и до $19,6 млрд. в 2003 г.
В результате к 2003 году отток частного капитала может уменьшиться в сравнении с 2000
г. почти в 2,5 раза.
Эксперты не предвидят потрясений в связи с "проблемой 2003". Обвала валютного
курса никто не ожидает, хотя прогноз указывает на ускорение девальвации курса рубля до
10,0% в 2002 г. и 7,4% в 2003 г. При прогнозируемом замедлении инфляции это приведет
к снижению темпов реального укрепления рубля с 9,8% в 2001 г. до 4,6% в 2002-2003 гг.
Прогноз инфляции (15,3% в 2002 г. и 12,7% в 2003 г.) превышает официальный прогноз
роста цен (12-14% в 2002 г., 10-12% в 2003 г.), но находится достаточно близко к его
верхней границе, при этом инфляционные ожидания немного снизились.
Прогнозируемое плюсовое сальдо федерального бюджета в 1,3% ВВП в 2002 г. и 1,0%
ВВП в 2003 г. ($3,5-4,5 млрд.) позволит избежать активных внешних заимствований.
Прогноз прироста денежной массы (агрегат М2) составляет 23,3% в 2002 г. и 20,3% в
2003 г. Это говорит о существенном замедлении роста спроса на деньги в сравнении с
9
журнал "Эксперт" № 18, 2002 на www.dcenter.ru
27
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
1999-2001 гг. В то же время, темп прироста денежного предложения, порождаемого
накоплением резервов Банка России (этот инструмент остается основным в обеспечении
денежного предложения), в 2003 г. окажется почти в 10 раз ниже прироста спроса на
деньги (2% против 20%). Вряд ли эта диспропорция будет разрешена интенсификацией
кредитной деятельности банков. При отсутствии новых источников денег можно ожидать
как повышения уровня процентных ставок, так и более медленного роста денежного
спроса.
Прогноз большинства макроэкономических показателей на 2002 г. исходит из того,
что неутешительные итоги I квартала 2002 г. в дальнейшем будут компенсированы.
Например, промышленное производство выросло в I квартале 2002 г. на 2,6%, а прогноз
на оставшуюся часть года составил 4,1%. Тем не менее, роста ВВП выше достаточно
"скромных" 4% прогноз на 2002-2003 гг. не предполагает. Даже наиболее оптимистично
настроенные участники опроса (четверо для 2002 г. и восемь для 2003 г.), допуская такую
возможность, прогнозируют рост в пределах 4-5%, что, кстати говоря, не слишком сильно
отличается от "оптимистичного" варианта прогноза Минэкономразвития. Эксперты пока
не видят возможности выхода на "высокие" темпы (6-8% в год) при сложившейся
структуре экономики, ее институциональных особенностях и проводимой политике.
28
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Консенсус-прогноз: 23 - 30 апреля 2002 г.
(макроэкономические показатели России на 2002-2003 гг.)
Консенсус-прогноз
Показатели
Средние по
опросу 23-30
апреля
2002
2003
Изменение по
сравн. с
предыдущ.
опросом
2002
2003
Прогноз МЭРТ
25.04.02
2002
2003
2003
Прогноз
МВФ
18.04.02
Опрос The
Economist
25.04.02
2002
2003
2002
2003
4.4
4.9
3.7
4.0
Единицы измерения
(вар. 1) (вар. 2)
Реальный ВВП
Номинальный ВВП
3.7
3.8
10621 12396
0.2
0.2
-
-
3.6
3.4
4.4
10800 12540 12750
Прирост в сопост. ценах, % к
предыдущему году
Млрд. рублей
Объем промышленного
производства
3.7
3.9
0.0
0.0
4.0
3.2
4.1
Прирост в сопост. ценах, % к
предыдущему году
Оборот розничной торговли
8.5
7.4
1.3
0.9
7.0
5.3
7.0
Прирост в сопост. ценах, % к
предыдущему году
6.0
7.4
-1.0
0.4
7.5
6.0
8.8
Прирост в сопост. ценах, % к
предыдущему году
6.2
5.4
1.5
0.7
6.5
5.0
6.0
Прирост в сопост. ценах, % к
предыдущему году
Средняя зарплата
140
159
-
-
129
138
143
Долл./месяц
Прирост потребительских цен
15.3
12.7
-0.8
-1.2
12-14 10-12 10-12 13.4(1 10.5(1
Конец периода к декабрю
предыдущего года,%
Курс доллара
33.2
35.6
-0.2
-0.4
33.5(2 36.1(2 35.1(2
Денежный агрегат М2
23.3
20.3
2.0
0.9
Конец периода к декабрю
предыдущего года,%
Дефицит/профицит
федерального бюджета (-/+)
1.3
1.0
0.5
0.1
% от ВВП
Экспорт (фоб)
96.7
98.7
2.9
2.4
103.4 100.9 110.0
Млрд. долларов
Импорт (фоб)
57.8
62.9
0.8
2.2
58.0
60.5
62.5
Млрд. долларов
Торговое сальдо (фоб-фоб)
38.9
35.9
2.1
0.3
45.4
40.4
47.5
Млрд. долларов
Счет текущих операций
24.2
20.3
1.7
0.5
Млрд. долларов
Валютные резервы ЦБ (без
золота)
35.8
36.5
1.1
-1.0
Конец периода, млрд.долл.
Среднегодовая цена нефти Urals 20.4
19.8
-
-
Инвестиции в основной
капитал
Реальные располагаемые
доходы
20.5
18.5
21.5
32.5(3
Конец периода, руб./долл.
Долл./баррель
Примечания: 1.МВФ прогнозирует среднегодовую инфляцию. 2.В сценарных условиях Минэкономразвития зафиксирован
среднегодовой курс. Курс на конец года рассчитан на основе этих цифр и фактического курса на начало 2002 г. 3. Опрос
The Economist Intelligence Unit от 17.04.02
29
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.2.4. Характеристика экономической ситуации в Камчатская области в 2002 г.
Уровень жизни. Главный показатель уровня жизни населения - реальные доходы,
определяющие спрос на потребительские товары, а через это - на масштабы и структуру
производства. В 2002 г. в области отмечен рост не только номинального дохода
работающих, но и величины дохода в реальном выражении. То же наблюдается и в
отношении пенсий, хотя их размер существенно уступает размеру доходов работающего
населения.
Среднемесячная номинальная заработная плата по полному кругу организаций
области в мае 2002 г. составила 7925
руб. Реальная заработная плата в
июне 2002 г. составила 110,7% к
уровню июня 2001 г. С начала 2002 г.
заработная плата составила 7313 руб.
- на 33,1% выше уровня января-июня
2001 г., при этом ее реальный размер
вырос
на
12,5%.
Социальные
выплаты на одного работника в мае
2002 г. составили 306 руб., а доход от
оплачиваемой работы (заработная
плата и социальные выплаты) на
одного работника составил в мае 2002 г. 9109 руб., что выше на 23% уровня мая 2001 г.
Суммарная задолженность по заработной плате в области составила 477,2 млн. руб. и
по сравнению с 1.07.01 снизилась на 14,6%, в том числе в производственных отраслях - на
21,5%, в непроизводственных отраслях - на 4,7%. Общий размер задолженности составил
2,4 размера месячного фонда оплаты труда (на 1.07.01 - 2,2 размера). В производственных
отраслях средний размер задолженности эквивалентен 2,1 МФОТ (на 1.07.01 - 1,9
размера), в отраслях непроизводственной сферы - 2,7 МФОТ (на 1.07.01 - 3 размера), в
жилищном хозяйстве просроченная задолженность эквивалентна 3,5 МФОТ, в
коммунальном хозяйстве - 5,3. Среди районов области самый высокий уровень
задолженности в Елизовском и Усть-Камчатском районах, где она составляет 2,7 МФОТ,
в Корякском автономном округе задолженность эквивалентна 3,7 МФОТ. В среднем по
области на 1.07.02 долг по заработной плате каждому работнику, перед которыми
организации имеют просроченную задолженность, составил 17100 руб. и по сравнению с
1.07.01 возрос на 24,8%.
Пенсионное обеспечение. В июне 2002 г. средний размер назначенной пенсии
составил 1904,1 руб., увеличился по сравнению с июнем 2001 г. в 1,6 раза и составил
76,5% величины утвержденного прожиточного минимума пенсионера.
Среднемесячный прожиточный минимум за 2 квартал 2002 г. составила 3934 руб. в
месяц10 в среднем на душу населения.
Разбивка
по
демографическим
группам
выглядит
следующим
образом:
для
трудоспособного
населения
4117
руб.;
для
пенсионеров - 3183 руб., для детей 3828 руб.
Рынок труда.
Численность
экономически
активного населения области на
1.07.02 составила 224000 человек или
ГРАФИК
ГРАФИК
10
Установлена Постановлением №301 губернатора Камчатской области от 15.07.2002г.
30
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
58,9% от общей численности населения области. Из них 188,4 тыс. человек (84,1%) были
заняты в экономике и 35600 человек (15,9%) не имели занятия, но активно его искали. В
мае 2002 г. среднесписочная численность работников организаций полного круга отраслей
экономики составила 130500 человек, что на 4,3% меньше мая 2001 г.
Численность незанятых трудовой деятельностью. К концу июня 2002 г. в органах
государственной службы занятости состояло на учете 9499 человек, незанятых трудовой
деятельностью граждан, из них в
трудоспособном возрасте – 9356
человек. Из ищущих работу граждан,
незанятых трудовой деятельностью,
8816 человек (92,8%) имеют статус
безработного.
Динамика
числа
незанятых граждан приведена на
графике. В июне 2002 г. органами
государственной службы занятости
на учет поставлено 1067 человек,
незанятых трудовой деятельностью,
что на 31,6% выше уровня июня 2001
года. Из них 825 человек (77,3%)
получили статус безработного (рост на 29,3%). За июнь было трудоустроено 958
безработных, что в 1,6 раза больше аналогичного месяца 2001 года.
Промышленный комплекс. Производство промышленной продукции по отраслям11:
ГРАФИК
Промышленность всего
из нее: электроэнергетика
топливная
вторичная обработка черных металлов
цветная металлургия
химическая
металлообработка
лесная и деревообрабатывающая
промышленность стройматериалов
легкая
пищевая
из нее рыбная
мукомольно-крупяная, комбикормовая
полиграфическая
другие промышленные производства
произведено
товаров за
январь-июнь
2002
млн. руб.
8848,9
2318,0
27,1
3,2
…
9,3
489,2
51,8
50,5
14,9
5183,4
4775,6
30,8
20,6
…
январь-июнь
2002 % к
январю-июню
2001
84,4
98,2
41,3
55,2
121,2
101,4
120,7
79,8
94,3
96,3
78,8
76,9
90,1
101,1
98,6
Июнь 2002, % к
маю
2002
июню
2001
148,0
60,3
в 7,0р.
128,0
в 1,7р.
в 3,1р.
в 1,9р.
131,2
97,1
96,7
95,9
в 2,0р.
108,5
80,0
94,8
84,0
в 2,2р.
26,8
121,2
108,2
129,5
80,5
66,8
75,4
82,9
80,7
121,5
100,3
87,8
январь-июнь
2001 в % к
январюиюню 2000
98,8
96,5
136,6
96,2
в 1,9р.
96,6
103,9
84,6
69,4
89,7
96,3
95,2
58,8
103,4
105,2
В июне 2002 г. промышленностью области произведено продукции (работ, услуг) в
действующих ценах на сумму 1564,7 млн. рублей, индекс физического объема
промышленного производства по сравнению с июнем 2001 года составил 94,8%, за
январь-июнь, соответственно, 8848,9 млн. рублей и 84,4%. Спад производства в целом по
области в большей степени обусловлен значительным сокращением выпуска продукции в
рыбной промышленности (на 23%). Среди факторов, ограничивающих рост производства
на рыбопромышленных предприятиях области, следует отметить проведение платных
аукционов по покупке квот на вылов водных биоресурсов и позднее начало лососевой
путины. Рост производства отмечен в цветной металлургии и металлообработке.
Финансовые результаты деятельности крупных и средних промышленных
предприятий. По итогам работы промышленных предприятий области за пять месяцев
Данные в стоимостном и натуральном выражении приведены с учетом оценки объемов производства малых
предприятий и подсобных производств (если не оговорено иначе)
11
31
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
2002 г. прибыль в действующих ценах составила 111,5 млн. рублей, за тот же период 2001
года положительный сальдированный финансовый результат составил 2,3 млн. рублей. На
1.06.02 с убытком работали 42,4% промышленных предприятий (на 1.06.01 - 45,5%).
Промышленность - всего
из нее:
электроэнергетика
топливная
металлообработка
лесная и деревообрабатывающая
промышленность строительных материалов
легкая
пищевая
из нее
рыбная
мукомольно-крупяная и комбикормовая
Предприятия,
получившие убыток
в % к общему
Сумма
кол-ву
убытка,
предприятий
млн. рублей
42,4
366,7
Предприятия,
получившие прибыль
в % к общему
Сумма
кол-ву
прибыли,
предприятий
млн. рублей
57,6
478,2
14,3
100,0
22,2
66,7
100,0
100,0
40,0
95,1
20,9
4,4
3,1
2,4
0,6
238,8
85,7
77,8
33,3
60,0
154,8
13,9
1,0
271,6
50,0
50,0
236,9
1,2
50,0
50,0
245,6
2,5
Дебиторская и кредиторская задолженность по промышленным предприятиям на
1.06.2002 г. характеризуется следующими данными:
Дебиторская задолженность
в том числе просроченная
Кредиторская задолженность
в том числе просроченная
Млн. рублей
9379,7
6166,6
19201,5
14390,6
В % к предыдущему месяцу
109,1
100,2
103,6
99,0
В электроэнергетике индекс производства в январе-июне 2002 г. составил к уровню 6
месяцев 2001 года 98,2%. Выпуск электроэнергии снижен против 6 месяцев 2001 года на
7,4%, при этом геотермальными электростанциями производство увеличено на 8%,
гидроэлектростанциями - на 41%. Проблема производства электроэнергии решается
следующим образом: учитывая положительного опыта эксплуатации в течение
длительного времени Паужетской геоТЭС, обслуживающей Озерновский и УстьБольшерецк, строится Мутновская геоТЭС, строится Толмачовский каскад
гидроэлектростанций, найденное в Соболево газовое месторождение позволило перевести
местную электростанцию на более эффективный газ и в настоящее время ведется
газопровод в Петропавловск-Камчатский для перевода на газ ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2.
Теплоэнергии произведено на 4,8% больше.
В топливной промышленности с начала 2002 г. добыто 4,6 млн. м3 природного газа
(на 5% меньше, чем за 6 месяцев 2001 г.), угля - 2,5 тыс. тонн (в 4 раза меньше).
На металлообрабатывающих предприятиях в январе-июне 2002 г. производство
продукции увеличено на 21%, на предприятиях по ремонту машин и оборудования - на
24%.
В лесной и деревообрабатывающей промышленности индекс производства в январеиюне 2002 года по сравнению с соответствующим периодом 2001 г. составил 79,8%.
Предприятиями отрасли с начала года вывезено 70,8 тыс. м3 древесины, что на 12%
меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Производство деловой
древесины снижено на 24%, пиломатериалов - в 2,3 раза.
В мебельной промышленности объем производства по сравнению с январем-июнем
2001 г. снижен на 22%.
В промышленности строительных материалов производство продукции по сравнению
с январем-июнем 2001 г. снижено на 6%.
В легкой промышленности объем произведенной продукции за январь-июнь 2002 г.
снижен по сравнению с 6 месяцами 2001 года на 3,7%, а на предприятиях швейной
промышленности выпуск продукции увеличен на 4%.
32
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
В пищевой промышленности индекс физического объема производства продукции в
июне и январе-июне 2002 года составил к уровням соответствующих периодов 2001 г.,
соответственно, 82,9% и 78,8%.
В рыбной отрасли предприятиями за I полугодие 2002 г. произведено продукции в
действующих ценах на 4775,6 млн. рублей, что в сопоставимых ценах ниже уровня
января-июня 2001 г. на 23%. Улов рыбы и морепродуктов в целом по области сокращен по
отношению к 6 месяцам 2001 г. на 29% и составил 223,1 тыс. тонн. Выпуск пищевой
рыбной продукции (без консервов) снижен по сравнению с I полугодием 2001 г. на 26%.
В пищевкусовой промышленности объем произведенной продукции за январь-июнь
2002 г. сокращен по сравнению с I полугодием 2001 г. на 5%. Снижено производство
хлеба и хлебобулочных изделий на 5%, водки и ликероводочных изделий - на 8%,
макаронных изделий - на 24%, кондитерских изделий – на 29%, безалкогольных напитков
и майонеза – в 1,6 раза. Увеличен выпуск минеральных вод – на 10%, пива на 11%.
В мясомолочной промышленности с начала года производство продукции возросло на
28%, но производство мяса снижено на 13% (мяса птицы – на 3%), а выпуск свинины
составил лишь 2% от уровня января-июня 2001 г. Производство цельномолочной
продукции снижено на 3%, сыров и творога – на 6%, нежирной молочной продукции - в
3,8 раза.
Отгрузка товаров и услуг. Крупными и средними промышленными предприятиями с
начала года отгружено товаров собственного производства в действующих ценах (без
НДС и акциза) на сумму 6780,3 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 18% меньше,
чем за январь-июнь 2001 г.
Строительство. Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в
июне 2002 г. составил 289,3 млн. рублей (в 1,9 раза выше уровня июня 2001 г.), с начала
года - 760,8 млн. рублей (76,5% к
уровню I полугодия 2001 г.).
Динамика объема работ по договорам
строительного подряда дана на
графике. Крупными и средними
организациями всех отраслей за 6
месяцев 2002 г. выполнено работ по
договорам строительного подряда на
210,8 млн. рублей (27,7% всего
объема таких работ) или 76,3% к
уровню 6 месяцев 2001 г.
Финансовые
результаты:
строительными
организациями
(крупными и средними) за 6 месяцев 2002 г. выполнено работ по договорам строительного
подряда на 154,8 млн. рублей (73,4% от объема строительных работ крупных и средних
организаций), что равно 66,1% к 6 месяцам 2001 г. На 1 июля 2002 г. ими заключено
строительных и иных контрактов на 172,9 млн. рублей, что при нынешнем уровне
загрузки обеспечит производство на 5,2 месяца. Дебиторская и кредиторская
задолженности этих строительных организаций на 1.06.02:
ГРАФИК
Дебиторская задолженность
в том числе просроченная
Кредиторская задолженность
в том числе просроченная
Млн. рублей
318,1
266,4
503,2
427,4
В % к предыдущему месяцу
99,8
104,5
95,8
96,3
Доля убыточных организаций на 1 июня 2002 года составила 60%, как и на
соответствующую дату 2001 года, сумма убытка этих предприятий – 11,4 млн. рублей.
Деятельность проектно-изыскательских организаций. В январе-июне 2002 г.
крупными и средними организациями, осуществляющими проектирование и инженерные
33
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
изыскания для строительства, выполнено работ на 5,1 млн. рублей против 3,4 млн. рублей
за 6 месяцев 2001 г., на 1.07.02 ими заключено договоров на проектирование, инженерные
изыскания для строительства и прочих контрактов на 7,5 млн. рублей, что при
существующем уровне загрузки обеспечит производственную программу на 7,9 месяца.
Жилищное строительство. С начала 2002 года построен 21 жилой дом общей
площадью 3193 м2, из объектов производственного назначения введена в эксплуатацию
автозаправочная станция, из непроизводственных объектов произведена реконструкция
нежилых помещений под магазины промышленных и продовольственных товаров.
Транспорт. Объем перевозок грузов и грузооборот организаций всеми видами транспорта:
январь- январь-июнь 2002 г. Июнь 2002 г., % к январь-июнь 2001 г.
% к январю-июню
июнь
% к январю-июню
маю
июню
2000 г.
2002 г.
2001 г.
2002 г. 2001 г.
2548,0
86,4
95,9
81,6
116,0
2466,2
86,4
96,0
81,8
113,9
77,3
85,1
92,5
75,8
в 2,7 р.
0,9
127,0
85,7
124,0
87,3
3,6
92,3
100,0
100,0
121,9
140903,0
95,2
103,0
92,0
71,5
54272,9
96,9
108,9
88,3
80,3
85649,8
94,0
100,0
94,1
66,8
769,9
125,9
89,4
125,2
82,7
210,4
96,3
100,0
137,0
118,7
Перевезено грузов, тыс. т
в том числе:
автомобильного *
морского**
воздушного (транспортная авиация)
трубопроводного
Грузооборот, тыс.т-км
в том числе:
автомобильного *
морского**
воздушного (транспортная авиация)
трубопроводного
*С учетом индивидуальных владельцев
**Предприятия всех отраслей, включая малые.
Перевозка пассажиров и пассажирооборот крупных и средних организаций:
Январьиюнь 2002
Перевезено пассажиров, тыс. человек
в том числе:
автомобильный
воздушный
Пассажирооборот, тыс. пасс.-км
в том числе:
автомобильный
воздушный
30107,1
30097,1
10,0
174261,2
164206,0
10055,2
Январь- июнь
2002 г. , % к
январю-июню 2001 г.
88,0
88,1
65,8
90,6
90,0
100,2
Июнь 2002 г. в % к
маю
июню
2002 г.
2001 г.
89,2
86,4
89,2
86,4
71,8
77,8
93,8
88,1
96,0
89,5
70,8
71,8
январь-июнь 2001 г.
% к январю-июню
2000 г.
98,1
98,1
106,2
99,6
99,1
107,9
За пределы Камчатки отправлено (в основном авиапарком других компаний) 80,3 тыс.
человек (на 4,7% больше, чем в январе-июне 2001г.).
Финансовая деятельность организаций транспорта города в январе-июне 2002 г.:
Ср. численность работающих, чел.
Сальдо прибылей (+) и убытков (-), млн. руб.
январь-май
2002 г.
6054
-30,7
в % к январюмаю 2001 г.
96,2
55,7
Январь-май 2001 г., % к
январю-маю 2000 г.
106,4
-
Доля убыточных организаций составила в январе-мае 54,5%, сумма убытка этих
предприятий – 65,0 млн. рублей. Дебиторская и кредиторская задолженность крупных и
средних организаций транспорта на 1 июня 2002 г. приведены в таблице:
Дебиторская задолженность,
в том числе просроченная
Кредиторская задолженность,
в том числе просроченная
Млн. рублей
408,8
263,8
1192,9
935,6
в % к предыдущему месяцу
103,7
103,6
111,1
101,0
Связь. Общий объем услуг связи, оказанных всеми организациями области за январьиюнь 2002 г. оценивается в 394,3 млн. рублей (без НДС), в т.ч. населению – 215,5 млн.
рублей. В сравнении с I полугодием 2001 года их общий объем в сопоставимых ценах
увеличился на 16,4%, объем услуг населению возрос на 11,6%. Деятельность крупных и
средних организаций связи в январе-июне 2002 г. характеризуется следующими данными:
Средняя численность работающих, чел.
Сальдо прибылей (+) и убытков (-), млн.руб.
Январь-май
2002 г.
3648
15,0
34
в % к январюмаю 2001 г.
98,1
81,1
Справочно: январь-май 2001
г. в % к январю-маю 2000 г.
88,9
110,1
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Финансовая деятельность предприятий связи. Каждая вторая организация связи
убыточна, сумма их убытка составила 8,3 млн. рублей. Данные о дебиторской и
кредиторской задолженности крупных и средних организаций связи по состоянию на 1
июня 2002 г.:
Дебиторская задолженность,
в том числе просроченная
Кредиторская задолженность,
в том числе просроченная
Млн. рублей
139,9
53,8
228,6
95,5
в % к предыдущему месяцу
94,8
93,5
79,4
92,0
Сельское хозяйство. Выпуск продукции сельского хозяйства всеми
производителями в I полугодии 2002 г. составил 627,6 млн. рублей (97,4% к уровню I
полугодия 2001 г.). В структуре сельскохозяйственного производства по области доля
сельскохозяйственных предприятий равна 29%, объем их продукции за I полугодие 2002
г. составил в действующих ценах 184,8 млн. рублей (в сопоставимых ценах - 100,9% к
уровню I полугодия 2001 г.). Выпуск продукции животноводства по области всеми
сельхозпредприятиями составил 143,1 млн. рублей (77,4% общего объема),
растениеводства - 2,2 млн. рублей (1,2%).
Финансовая деятельность предприятий сельского хозяйства. Дебиторская
задолженность сельскохозяйственных предприятий на 1.06.02 составила 87,6 млн. рублей,
из нее просроченная – 71,9 млн. рублей или 82% от общей суммы дебиторской
задолженности. Кредиторская задолженность сложилась в сумме 389,9 млн. рублей, из нее
просроченная – 366,6 млн. рублей или 94% от общей суммы кредиторской задолженности.
В целом по сельскохозяйственным предприятиям кредиторская задолженность
превысила дебиторскую на 302,3 млн. рублей или в 4,5 раза, в том числе в
животноводстве – на 290,6 млн. рублей или в 5 раз, в растениеводстве – на 11,6 млн.
рублей или в 1,6 раза.
Оптовый рынок. За январь-июнь 2002 г. общий объем оборота оптовой торговли
организациями всех отраслей экономики составил 3390,6 млн. рублей, что в сопоставимых
ценах выше уровня 6 месяцев 2001 г. на 1,2%. На оборот организаций оптовой торговли
приходится 85,3% общего объема оборота оптовой торговли. С начала 2002 г. ими было
реализовано потребительских товаров и продукции на 2890,8 млн. рублей, что в товарной
массе на 1,3% больше, чем за 6 месяцев 2001 г. Крупные и средние предприятия
обеспечили всего 9,2% объема продаж, субъекты малого предпринимательства - 90,8%.
Помимо организаций оптовой торговли перепродажу продукции осуществляли
предприятия и организации других отраслей экономики, оборот оптовой торговли
которых за январь-июнь 2002 г. составил 499,8 млн. рублей (в физической массе на 0,6%
больше, чем годом ранее).
Финансовая деятельность организаций оптовой торговли. Из общего объема
дебиторской задолженности в организациях оптовой торговли потребительскими
товарами 92,3% приходится на долги покупателей и заказчиков; в организациях,
торгующих производственно-технической продукцией – 92,1%. В организациях оптовой
торговли потребительскими товарами 51,8% всей кредиторской задолженности
приходится на задолженность по
платежам
поставщикам
и
подрядчикам, 28,4% - по кредитам и
займам, 3,2% - в бюджет; в
организациях
материальнотехнического снабжения – 76,2%,
4,7% и 8,2%.
ГРАФИК
35
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Потребительский рынок12.
Оборот розничной торговли13 в июне 2002 г. сложился в размере 840,9 млн. рублей (в
сопоставимых ценах на 2,8% больше июня 2001 г.). За I полугодие 2002 г. оборот
розничной торговли остался на уровне января-июня 2001 г. - 4842,8 млн. рублей. Он на
78,2% формировался торгующими организациями, доля рынков составила 21,8% (в
январе-июне 2001 г. - 77,4% и 22,6%).
Каждым жителем области с начала года приобретено потребительских товаров на
12938 рублей, что в сопоставимой оценке на 153 рубля (1,3%) больше, чем годом ранее. В
оборота розничной торговли продовольственные товары занимают 55,7%,
непродовольственные - 44,3% (в январе-июне 2001 г. - 53,9% и 46,1%). Продовольствия
населению продано на 2697 млн.
рублей (в товарной массе на 0,6%
больше чем в январе-июне 2001 г.), а
непродовольственных - на 2145,8
млн. рублей (на 1% больше чем в I
полугодии 2001 г.).
Оборот общественного питания в
I полугодии 2002 г. остался в
сопоставимых ценах на уровне 2001
г. и составил 143,8 млн. рублей. В
расчете
на
одного
жителя
предприятия общественного питания
за этот период реализовали продукции на 384,2 рубля (в товарной массе равно уровню
2001 г.).
Финансовая деятельность организаций розничной торговли.
ГРАФИК
На 01.06. 2002 г. (без субъектов малого предпринимательства)
Организации розничной торговли
Организации общественного питания
сальдо прибылей и
убытков, тыс. руб.
-3693
+2189
число убыточных организаций, % к
общему числу организаций
58,3
42,9
убыток (-),
тыс. руб.
5299
592
Дебиторская и кредиторская задолженности крупных и средних организаций на 1.06.02
Тыс. рублей
В % к предыдущему месяцу
Розничная торговля
Дебиторская задолженность
24742
96,9
в том числе просроченная
2173
99,6
Кредиторская задолженность
70426
97,9
в том числе просроченная
20534
99,0
Общественное питание
Дебиторская задолженность
5287
115,5
в том числе просроченная
478
в 3,7р.
Кредиторская задолженность
11563
117,6
в том числе просроченная
-
В организациях розничной торговли задолженность покупателей за товары составила
78,2% всей дебиторской задолженности, в организациях общественного питания – 37,4%.
В организациях розничной торговли 57,7% всей кредиторской задолженности
приходится на долги поставщикам, на задолженность по платежам в бюджет – по 17,4%. В
организациях общественного питания 68,5% всей кредиторской задолженности
составляют долги поставщикам, 11,6% - задолженность по платежам в бюджет.
Все показатели по обороту розничной торговли и общественного питания, платным услугам приведены с
учетом экспертной оценки реализации товаров и услуг физическими лицами, и с учетом сокрытия.
13
В оборот розничной торговли включаются данные и по неторговым организациям, осуществляющим
продажу населению потребительских товаров, включая товары, частично или полностью оплаченные
органами социальной защиты. В оборот розничной торговли не включается стоимость товаров, отпущенных
из розничной торговой сети организациям социальной сферы и оборот общественного питания..
12
36
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Платные услуги. Объем платных услуг населению за I полугодие 2002 г. составил
1912,6 млн. рублей (в сопоставимых ценах - на 1,4% меньше I полугодия 2001 г.).
Удельный вес расходов на оплату услуг в потребительских расходах населения за I
полугодие 2002 г. составил 28,2% (на 0,7% выше уровня I полугодие 2001 г.). Объем
платных услуг формировался на 62% предприятиями и организациями (рост на 4,4% в
сравнении с I полугодием 2001 г.) и на 38% - за счет услуг неформального сектора
экономики. В структуре платных услуг населению, по-прежнему, преобладают услуги
обязательного характера: жилищно-коммунальные, пассажирского транспорта и связи. На
их долю приходится 67% общего объема потребляемых в области услуг. Удельный вес
бытовых услуг в общем объеме составил 10,7%. За январь-июнь 2002 г. населению
оказано услуг бытового характера на 204,4 млн. рублей (в сопоставимых ценах на 11,2%
ниже I полугодия 2001 г.).
Внешнеэкономическая деятельность.
Экспорт рыбопродукции. За январь-июнь 2002 г. экспортные поставки рыбной
продукции соcтавили 129,1 млн. долларов, что меньше, чем за соответствующий период
прошлого года на 25%.На международном рынке рыбной продукции работали 39
камчатских предприятий. На долю таких производителей, как ОАО "Океанрыбфлот", ЗАО
"Акрос", ЗАО “Камчатимпекс”, ООО “Поллукс", "Рыбколхоз им. В.И.Ленина" пришлось
60% всего рыбного экспорта области. Основными покупателями рыбопродукции явились
предприниматели Республики Корея (29% всего объема экспорта), Японии (17%), США
(14%), Норвегии (11%). Доля рыбной продукции, реализованной за пределами
таможенной границы, в общем объеме экспорта составила 73% (за соответствующий
период прошлого года – 81%). Компании Сянгана (Гонконга) приобрели за пределами
таможенной границы 100% рыбной продукции, Норвегии - 94%, США - 93%, Республики
Корея – 77%.
Экспорт (импорт) бункерного топлива. Импорт бункерного топлива за январь-июнь
2002 г. составил 10 млн. долларов, что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2001 г.
Поставщиками топлива являлись компании 17 стран, из них на долю компаний США,
Республики Корея, Кипра приходится 45,6%, 27,6% и 11,6% соответственно. По
сравнению с январем-июнем 2001 года цены на топливо значительно снизились: на
дизельное топливо – на 15%, на мазут - на 21%, на масло моторное – на 27%.
Финансовые ресурсы.
Всего
в т.ч. промышленность
из нее: электроэнергетика
рыбная
Транспорт
Связь
Строительство
Торговля и общепит
Оптовая торговля
производственной
продукцией
Риэлторы
Геология
Прочие виды деятельности
сферы матпроизводства
Жилкомхоз
удельн.
вес
прибыльн
.
организац
ий, %
42,0
57,6
85,7
50,0
45,5
50,0
40,0
46,9
январь-май 2002 года
удельн.
сумма
вес
прибыл
убыт.
и,
органимлн.
заций,
руб.
%
570,9
58,0
478,2
42,4
154,8
14,3
245,6
50,0
34,3
54,5
23,3
50,0
8,2
60,0
5,4
53,1
1053,6
366,7
95,1
236,9
65,0
8,3
11,4
5,9
уд. вес
прибыль
н.
организа
ций,
%
50,2
54,5
28,6
50,0
36,4
75,0
40,0
68,8
сумма
убытка,
млн.
руб.
январь-май 2001 года
уд. вес
сумма
убыточ
прибы
н.
ли,
органимлн.
заций
руб.
%
225,5
49,8
138,7
45,5
2,1
71,4
91,5
50,0
10,4
63,6
22,6
25,0
4,7
60,0
6,5
31,3
сумма
убытк
а,
млн.
руб.
768,3
136,4
62,0
49,0
65,6
4,2
12,4
4,1
75,0
12,6
25,0
0,3
100,0
32,9
-
-
85,7
-
2,5
-
14,3
100,0
0,2
13,4
100,0
50,0
0,9
1,8
50,0
4,7
-
-
100,0
1,0
-
-
100,0
0,8
12,5
4,3
87,5
559,3
32,1
4,9
67,9
533,1
37
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
удельн.
вес
прибыльн
.
организац
ий, %
Непроизводственные виды
бытового обслуживания
Здравоохранение, физическая
культура и социальное
обеспечение
Образование
Культура и искусство
Наука и научное
обслуживание
январь-май 2002 года
удельн.
сумма
вес
прибыл
убыт.
и,
органимлн.
заций,
руб.
%
сумма
убытка,
млн.
руб.
уд. вес
прибыль
н.
организа
ций,
%
январь-май 2001 года
уд. вес
сумма
убыточ
прибы
н.
ли,
органимлн.
заций
руб.
%
сумма
убытк
а,
млн.
руб.
66,7
1,7
33,3
0,1
66,7
1,8
33,3
0,0
50,0
0,2
50,0
0,0
50,0
0,2
50,0
0,1
50,0
100,0
0,0
0,0
50,0
-
0,2
-
50,0
-
0,0
-
50,0
100,0
0,5
0,1
50,0
0,2
50,0
21,8
50,0
0,1
50,0
6,3
Cальдированный финансовый результат деятельности предприятий и организаций
области (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных
организаций) за январь-май 2002 г. составил 482,7 млн. рублей убытков. В 2001 г.
отрицательное сальдо финансовой деятельности крупных и средних предприятий
достигло 542,8 млн. рублей. Прибыль получена 97 предприятиями в размере 570,9 млн.
рублей. Убытки 134 предприятий превысили 1 млрд. рублей.Дебиторская задолженность
(долгосрочная и краткосрочная) крупных и средних предприятий области составила на
1.06.2002 г. 12,3 млрд. рублей и возросла против уровня прошлого месяца на 8%.
Просроченная задолженность снизилась на 0,7% и достигла 8,1 млрд. рублей или 66% от
общего объема задолженности.
Кредиторская задолженность сложилась на 1.06.2002 г. в размере 26,7 млрд. рублей и
возросла за май 2002 г. на 3%. Просроченная задолженность уменьшилась на 0,3% и
составила 20,7 млрд. рублей или 77,5% от общей суммы кредиторской задолженности.
Размер долгов перед поставщиками за месяц вырос на 2% и составил на 1.06.2002 г.
17,3 млрд. рублей (65% от всей кредиторской задолженности). Задолженность по
платежам в бюджет изменилась незначительно (на 0,6%), во внебюджетные фонды
снизилась на 3,5%, и составила, соответственно, 3,2 и 3,3 млрд. рублей.
Кредиторская задолженность свыше трех месяцев за май 2002 года у предприятий
области выросла до 13 млрд. рублей (на 4%), просроченная задолженность – до 12,6 млрд.
рублей (на 3%).
Изменение индекса цен на строительно-монтажные работы по данным Камчатского
регионального центра по ценообразованию в строительстве приведено на графике.
Коэффициенты РЦЦС определяются ежеквартально, последний коэффициент определен
для II квартала 2002 года. Коэффициенты РЦЦС для трех типов строительства приведены
с учетом НДС, уплачиваемого на стоимость СМР.
38
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
ГРАФИК
Рис 2. Коэффициенты РЦЦС для трех типов строительства с учетом НДС
39
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.3. Характеристика потенциала туристического бизнеса
3.3.1. Природно-рекреационный потенциал региона
Рекреационный потенциал Камчатки огромен и по разнообразию и богатству
природных ресурсов она сопоставима с лучшими регионами мира14.
 Ландшафты дикой природы: действующие и потухшие вулканы, кальдеры
(котлообразные впадины, образовавшиеся в результате провала конуса вулкана или его
взрыва), вулканические плато, созданные лавовыми потоками, водопады, ледники, не
тающие снежники, морские и океанические берега, озера, болота, тундра.
 Горы и горные хребты, доступные для посещения. В альпинистском мире наиболее
популярны и освоены вулканы Корякская сопка (3456 м) и Авачинская сопка (2741 м), их
особенность состоит в близком расположении к Петропавловску-Камчатскому, что
упрощает подъезды к ним, а так же в значительном перепаде высот от подножия,
расположенного на побережье Тихого океана, до вершины (2-3 км). На Корякскую сопку
со всех сторон проложены маршруты 1В-3А категории сложности, комбинирующие в себе
снег, лед и скалы. В зависимости от сезона, для восхождения требуются кошки, веревка,
ледовые и скальные крючья. В мае возможно восхождение на лыжах с последующим
спуском.
 Горные и равнинные реки, пригодные для водного туризма и сплава.
 Горячие и холодные минеральные источники различного химического состава.
 Разнообразие живой природы: дикие животные, лежбища морских
млекопитающих, лососевые нерестилища, гнездовья птиц и птичьи базары.
Необходимо отметить, что комплекс перечисленных природных ресурсов, хотя и
тронут человеческой деятельностью, но в основном несет след первозданной, дикой
природы. Многие из памятников природы доступны для свободного посещения, а такие,
как Никольская Сопка, Три Брата, озеро Дальнее - в пределах ПетропавловскаКамчатского. Есть возможность наблюдать раскопки древних стоянок человека, а также
различные объекты, характеризующие быт и историю культуры коренных народов
Севера.
Камчатку называют "естественным музеем под открытым небом" и это действительно
так: здесь расположены 2 государственных биосферных заповедника, 20 государственных
заказников, 161 памятник природы (6 из них включены ЮНЕСКО в "Список Всемирного
культурного и природного наследия", объединенные под общим названием "Вулканы
Камчатки"), образовано 3 природных национальных парка - "Налычево", "Быстринский" и
"Южно-Камчатский". К категории охраняемых природных объектов государственного
значения относится 27% территории области: около двух десятков заказников
республиканского и областного подчинения, в том числе зоологические и лесные
резерваты площадью около 1500 га. Среди природных рекреационных объектов
выделяется Кроноцкий заповедник со знаменитой Долиной гейзеров, где уникальные
природные явления оставляют неизгладимое впечатление у каждого побывавшего там
человека.
С учетом ландшафтной привлекательности, транспортной доступности, наличия
уникальных объектов и климатических условий, в области выделяют несколько
территорий, благоприятных для интенсивного развития туризма:
- зона Петропавловска-Камчатского, где объектами туризма являются Авачинская
губа, конкурирующая по красоте с бухтами Рио-де-Жанейро и Сан-Франциско; вулканы
Авачинский (доступный для восхождения среднему по физическому состоянию туристу)
и Корякский – для альпинизма средней трудности, горячие источники Паратунские,
Начикинские, Малкинские с большим набором столовых и лечебных, горячих
минеральных и холодных вод; в зоне Петропавловска-Камчатского могут быть
14
по данным ООО "Камчатсервисгрупп" за 2001 год
40
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
предоставлены для отдыха и лечения многочисленные бальнеологические и природные
ресурсы;
- зона Ключевского рекреационного района, включающая одноименную группу
действующих и потухших вулканов, на которые могут быть совершены увлекательные
восхождения. Особенно интересно путешествие на самый высокий действующий вулкан
Ключевской, где смена растительности, в том числе обильные альпийские луга, и другие
природные объекты способны удовлетворить самое изысканное любопытство. Кроме
того, на вулкане на большой высоте находится научная вулканологическая станция, где
занимающимся научным туризмом посетителям могут быть предоставлены
разнообразные путешествия экскурсионного и спортивно-туристического характера по
реке Камчатке, ее притоку реке Еловке, где сохранились места древних стоянок
ительменов, в зависимости от времени года эти путешествия могут быть совмещены с
рыбной ловлей и охотой;
- зона Жупановского рекреационного района, где находятся потухшие и действующие
вулканы, имеется несколько групп горячих источников, в том числе знаменитая Долина
гейзеров – территория шириной в 400 метров и длиной 2,5 км. В этой же зоне растет
уникальная роща пихты грациозной, которая сохранилась с доледникового периода;
- южная зона полуострова, где основным объектом рекреационной деятельности
является Курильское озеро – одно из самых крупных природных инкубаторов по
воспроизводству нерки, своеобразное сообщество растительного и животного мира,
непосредственно связанное с уникальной геологической средой вулканического
происхождения. В зоне свыше 10 групп горячих источников, других экзотических
природных объектов;
- зона Срединного хребта: в нее входят центральная часть Срединного хребта с
примыкающими к нему вековыми лесными массивами камчатской лиственницы, белой
березы, с рекой Камчаткой и впадающими в нее реками Козыревкой, Толбачик и другими,
которые сами по себе являются удивительными по красоте объектами для туризма. В этой
же зоне находится "потухший" вулкан Плоский Толбачик, который в 1976 г. извергался и
создал новые вулканические построения. Путешествуя вверх по реке Толбачик, можно
увидеть удивительные застывшие лавовые потоки – следы извержений вулкана Толбачик.
По обе стороны от реки имеется множество озер с гнездовьями водоплавающей птицы –
объектами спортивной охоты. Интересными туристическими объектами являются реки
Козыревка и Быстрая. Главным же туристическим объектом являются горные хребты с
вершинами, доступными, в основном, для спортивно-развлекательного туризма, где
имеются горные озера с теплой водой, термальные источники, самоизливающиеся из-под
земли и обладающие эффективными лечебными свойствами. В этой зоне особый интерес
представляет национальные поселения Быстринского района: с. Эссо и с. Анавгай.
Имеются музеи, отражающие быт и культуру коренного населения – эвенов;
- зона Командорских островов, посещение которой связано с коротким океанским
путешествием от Петропавловска-Камчатского или от п. Усть-Камчатска до с.
Никольского, расположенного на острове Беринга. Объектами рекреации в этой зоне
могут быть экзотическими лежбищами командорских котиков, сивучей, каланов, птичьи
базары с редкостными породами птиц. На острове Беринга можно посетить могилу его
первооткрывателя капитан – командора Витуса Беринга.
Расширить территории для организации рекреационной деятельности можно путем
включения в состав существующих рекреаций таких уникальных ландшафтов, как
Командорские острова, некоторые зоны Западно–Камчатского побережья и Быстринского,
Щапинского, Ключевского природных комплексов. В Корякском автономном округе в
состав рекреационных территорий возможно включить зоны Парапольского дола, горы
Ледяной, острова Верхотурова и Карагинского, полуострова Ильпинского.
41
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Наличие активной вулканической деятельности, горных хребтов и вершин высотой
более 3-4 км, бурных рек и морей, прибрежных вод, богатых ихтиофауной, исторических
памятников, этнографических музеев, национальных поселков ительменов, коряков,
эвенов и алеутов, сохранивших многие древние традиции местного населения, его
культуру и обычаи, по-прежнему будет вызывать интерес как у иностранных, так и у
наших туристов, ученых, альпинистов, любителей водного и подводного спорта и
любителей наблюдать за птицами, животными, растениями и всем многообразием
нетронутой природы.
Туристский продукт, предлагаемый турфирмами Камчатки, разнообразен: от
стационарного отдыха (в т.ч. в детских летних лагерях) с насыщенной экскурсионной
программой до программ, представленных охотничьими и рыболовными турами,
конными и пешеходными маршрутами, морскими прогулками по Авачинской бухте,
экстремальными и экологическими турами и, как правило, с отдыхом на горячих
минеральных источниках. Туристские маршруты готовятся с учетом их доступности,
различных категорий туристов, уровня их физических возможностей, интересов,
познавательной ценности туров. Имеются следующие туристские программах:
- пешеходный туризм, посещение уникальных природных и исторических
достопримечательностей: живописных ландшафтов, горячих источников и проявлений
вулканизма;
- восхождения на вулканы, горные вершины, спортивный сплав по горным и
равнинным рекам, подводное плавание;
- спортивно-охотничьи и рыболовные туры;
- горнолыжный туризм, спуски с вулканов на вертолетах, лыжные прогулки;
- этнографические туры, посещение оленьих табунов, рыбалок коренного населения,
национальных праздников и выступлений народных ансамблей, гонки на оленьих и
собачьих упряжках;
- наблюдение природы, флоры и фауны, фото-сафари, подводные съемки;
- полеты на Командорские и Курильские острова, облеты действующих вулканов;
- круизы вокруг Камчатки с заходом на Командорские, Курильские, Карагинский,
Верхотурова, Атласова (с вулканом Алаид) острова, прогулки по Авачинской бухте с
рыбалкой, отдыхом в живописных бухтах, подводное плавание, посещение пляжей;
- орнитологические, зоологические, географические, геолого-минералогические,
ихтиологические и другие научные туры;
- сити-туры с посещением музеев, осмотром памятников защитникам Петропавловска
в 1854 г., Кларку, Лаперузу, Берингу, участникам штурма Курильских островов и др.
- отдых и лечение в санаторно-оздоровительных комплексах на минеральных,
лечебных горячих источников Паратунки, в Малках, Начиках, Озерках, Апачинских,
Тумрокских, Толмачевских, Пущинских, Озерновских, Анавгайских, Эссовских,
Налычевских;
- посещения дач, предприятий по обработке рыбы, крабов, рыборазводных заводов,
фермерских хозяйств, детских садов, семей жителей Камчатки.
Оценивая перспективы использования туристических ресурсов, следует исходить из
возможности организовать массовый отечественный и иностранный туризм и его
специальные виды (научный, деловой, элитные горнолыжный, охотничий, альпинистский;
сплав по горным рекам). Возможно формировать туризм в двух видах: полевом и
экскурсионном. Первый - выезд за пределы баз, с проживанием некоторое время на
природе, второй - однодневный выезд к интересным объектам, с возвращением вечером
на базу.
42
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Особого разговора заслуживают воды Камчатки15. В области есть практически все
известные минеральные лечебные и столовые воды. В Нижне-Паратунской зоне имеются
азотно-кремнистые термальные воды (АКТВ), которые встречаются, в основном, в
Восточной Сибири и на Дальнем Востоке. Они отличаются низкой минерализацией,
высоким содержанием кремниевой кислоты, большим набором микроэлементов,
щелочностью, термальностью, некоторые содержат небольшие концентрации радона и
избыточное количество фтора, все природные АКТВ содержит атмосферный азот.
Лечебное действие АКТВ определяется температурным, механическим и химическим
факторами, где ведущая роль отводится кремниевой кислоте. Газовый состав дополняет
эффективность лечебного применения воды, но не является определяющим, т.к. многие
курорты используют дегазированную АКТВ, сохраняющую высокую медицинскую
активность.
Механизм действия АКТВ многогранный, складывающийся из специфики основных
составляющих факторов, ответных реакций организма. Воздействие минеральной воды на
ткани запускает сложный механизм энергообменных, нервно-рефлекторных и физикохимических эффектов, направленных на ликвидацию патологического очага,
восстановление нарушенных функций. Многолетние клинические наблюдения врачей
курортов, сотрудников медицинских вузов и НИИ региона позволили раскрыть
механизмы действия, объясняющие лечебный эффект воды для многих заболеваний.
Прежде всего, следует отметить противовоспалительное, анальгезирующее, седативное,
вазотоническое,
дезинтоксикационное,
гормонокорригирующее,
адаптогенное,
десенсибилизирующее,
иммуномодулируюшее,
противозудное,
противоотечное,
регенеративно-репаративное действие. Выявлена стимуляция кроветворной функции и
анти-свертывающей системы, улучшение свойств крови, повышение эластических свойств
сосудов. В процессе лечения выявлена возможность профилактики рубцовых разрастаний,
доказано митозостимулирующее и радиопротективное действие АКТВ. Показаниями для
направления на курорты с АКТВ являются более 300 заболеваний и синдромов,
включенных в Международную классификацию болезней. Особая ценность АКТВ - в
лечении не только одного основного заболевания, но и одновременно в благотворном
воздействии на сопутствующие болезни, на повышение иммунологической защиты и
адаптивных возможностей человека в целом.
3.3.2. Анализ въездного экскурсионно-туристского бизнеса16
Наибольшее число туристов прибывает из Японии и число чартерных рейсов из
Японии растет. В 1996-1997 годах их было по 2, в 1998-1999 годах – по 4, в 2000 г. - 8. С
1997 г. было принято и обслужено 21 самолетных чартера из Японии. Это чартерные
рейсы из городов Нагоя, Ниигата, Кусиро. До 1990 г., когда доступ в регион
отечественных туристов был ограничен, а иностранных запрещен, Камчатку посещало до
30 тысяч туристов в год. К 1995 году число отечественных туристов сократилось до 3,3
тысяч. Значительное число баз отдыха, санаториев и курортов было закрыто, либо стало
использоваться частично. Начало иностранного въездного туризма обострило проблему
низкого уровня качества существующей инфраструктуры. Гостиницы, дороги, автобусный
парк, прокатные фирмы, организация и качество питания, обеспечение безопасности,
производство сувениров – ни один из этих элементов инфраструктуры не соответствовал
необходимому уровню. Тем не менее, в последующие годы число туристов стало расти.
Динамика статистики туристских потоков в Камчатской области за 1996-2001 годы
выглядит следующим:
Прием (въездной и внутренний туризм)
1996 г.
1997 г.
1998 г.
1999 г.
2000 г.
2001 г.
Завгорудько В.Н., Завгорудько Т.И. "Санаторно-курортное применение азотно-кремнистых термальных вод
Дальнего Востока." Хабаровск: изд-во Дальневосточного государственного медицинского университета, 1998.
16
по данным управления внешнеэкономических связей и туризма администрации Камчатской области
15
43
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
1. Иностранные туристы
2. Российские туристы (включая камчатских)
Всего
2392
4087
6479
2967
3075
7042
4067
3993
8060
4500
4200
8700
6820
4897
11717
7464
22934
30398
Общий анализ прибытий туристов за последние 2 года позволяет надеяться на
устойчивый поступательный рост их числа. При условии сохранения стабильной
политической и экономической ситуации в стране прогнозируемый рост может составить
порядка 10-15% в год. Примечательно, что в 2000 г. резко увеличилось количество
жителей Камчатки, пользующихся услугами турфирм и путешествующих по полуострову.
В числе заметных достижений туристской деятельности последних лет следует
назвать оформление и обслуживание около 30 заходов иностранных морских круизных
судов на Камчатку. В 2002 году планируется прибытие порядка 12 круизов. Основной
контингент пассажиров составляют граждане США, Германии, Японии и др.
Наблюдаемое оживление в 1998-2001 годах отечественного въездного туризма
обусловлено интересом к Камчатке зажиточной части населения России и старая
инфраструктура ее уже не устраивает. Для приема постепенно нарастающего числа
иностранных туристов также стало необходимо произвести коренные изменения в ее
уровне.
В настоящее время в области действуют 102 туроператорские и турагентские фирмы,
около 80 из них получили сертификаты соответствия в Камчатском центре
стандартизации и метрологии. Больше внимания стало уделяться подготовке кадров
разного уровня для туристской отрасли при учебных заведениях Камчатки и в
Дальневосточном регионе, в городском турклубе, туристском лицее, на семинарах и
курсах. В 2001 году дипломы о среднем специальном туристском образовании получили
свыше 50 выпускников финансово-коммерческого колледжа и торгово-кооперативного
техникума.
Позитивные изменения, хотя еще и недостаточные, произошли в продвижении
камчатского туристского продукта на внешний и внутренний рынки, в улучшении
качества рекламы оказываемых услуг предприятиями туристской отрасли Камчатки.
Издан рекламно-информационный сборник "Камчатка" на английском языке,
распространяемый
по
всем
каналам
рекламы.
Ежегодно
Управление
внешнеэкономических связей и туризма администрации Камчатской области принимает
участие в проведении международных туристских выставок и ярмарок на территории
России и за рубежом.
В последние годы инфраструктура туризма в области получила определенное
развитие. В самых живописных местах, таких как Долина гейзеров, Налычевский
природный парк, озеро Курильское, на Ходуткинских, Тумрокских, Малкинских горячих
источниках, на реках Жупанова и Опале, в охотничьих угодьях и местах спортивных
рыбалок построено для туристов, охотников и рыболовов 17 туристских баз-кемпингов с
полным комплексом обслуживания, 15 приютов, 9 оборудованных стоянок, 21
стационарный охотничий лагерь, 53 охотничьих домика.
В Петропавловске-Камчатском, Елизово, Паратунской зоне имеется сеть гостиниц
разного уровня (3-2 звезды), с общей вместимостью около 800 мест. Наиболее
комфортабельные из них - «Петропавловск», «Октябрьская», «Авача» - за последние годы
были реконструированы. Имеется развитая сеть ресторанов (15), работают бары, кафе,
клубы, казино, дискотеки (около 30) и другие объекты. Благоустраиваются и приводятся в
порядок улицы г. Петропавловска-Камчатского, стадион, площади и набережная,
переоборудуются рынки, магазины и киоски, открыты выставочный центр, картинные
галереи, сувенирные отделы в магазинах, киоски. Реставрируются и благоустраиваются
исторические памятники и достопримечательные места, посещаемые туристами.
Построены и оборудованы и продолжают строиться небольшие гостиницы на 10-15
мест в таких привлекательных местах, как Эссо, Мильково и др.
44
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Расширен международный сектор и начата реконструкция аэровокзала в г. Елизово.
Продолжается реконструкция морского вокзала с оборудованием пограничнотаможенного терминала, оборудован причал с передвижным пропускным пунктом на
СРМЗ фирмой "Пасифик-Нетворк". Модернизация и обновление материальной базы
туризма - это одна из главных проблем ее развития, как в текущем периоде, так и в
перспективе. Она не может быть решена только туристскими компаниями. Для развития
туристской инфраструктуры необходимо объединить усилия всех заинтересованных
сторон: администраций области и муниципальных образований, туристских компаний,
банков и коммерческих структур, экологических организаций, частных лиц, учебных
заведений, иностранных и отечественных инвесторов и всех других, кто заинтересован в
развитии туризма в области.
Туристические фирмы имеют необходимое снаряжение: палатки, спальные мешки,
охотничье и рыболовное оборудование, горнолыжное снаряжение, разнообразный
транспорт (грузовики, микроавтобусы, джипы), более 70 единиц плотов, катамаранов,
рафтов, воздушный транспорт (вертолеты МИ-8-2), более 40 штук снегоходов и
"буранов". Для организации спортивной рыбалки и прибрежных круизов фирмы,
занимающиеся этим видом туризма, приобрели катера, небольшие теплоходы, лодки и
другое снаряжение.
В городах Петропавловске-Камчатском и Елизово оборудованы горнолыжные трассы.
Камчатка обладает уникальными возможностями для развития круглогодичного
горнолыжного туризма, строительства горнолыжных курортов, 5 горнолыжных баз имеют
трассы, отвечающие международным стандартам. Так на горе Морозной близ г. Елизово
имеется 6 трасс протяженностью от 450 до 2200 метров, которые сертифицированы
Международной Федерацией горнолыжного спорта и сноубординга. Есть возможность
проведения этапов престижного горнолыжного Кубка Мира. Для этого планируется
строительство международного спортивного и туристского комплекса на горе Морозной.
Экологическая емкость рекреационных ресурсов области никем еще не определялась,
хотя на отдельные объекты уже оказывается определенное "давление". Однако, можно
сделать вывод, что в целом рекреационные ресурсы используются недостаточно.
По расчетам емкость объектов наиболее посещаемой южной части Камчатки 500000
посещений в год, продолжительность в сезон - до 2,5 месяцев. К объектам этой зоны
относятся вулканы Мутновский, Вилючинский, Ходуткинский, Желтовский, Ильинский,
Кошелевский, Опала, Ипелька, Курильской озеро, Больше-Банный и Карымшинский
горячие источники. В таких местах туристы могут располагаться на время и выходить по
радиальным маршрутам без груза, что делает путешествие доступным всем возрастам.
В центральной зоне полуострова на 15-ти наиболее привлекательных и доступных
объектах могут отдыхать до 40000 туристов в год. К этим объектам относятся с. Эссо с
близко расположенными горячими источниками, приют на 47-м километре трассы ЭссоКозыревск, вулканы Ключевской, Толбачик, Алней. Туризм здесь может сочетаться с
активным использованием бальнеологических свойств горячих источников.
Рыболовный туризм на стационарных базах и при сплавах по рекам, хотя и ограничен
в количестве лицензий по области, может дать около 250000 туристов в год. Охотничий
туризм рассматривается как элитарный и с коммерческой точки зрения наиболее
эффективен. Емкость охотничьего туризма может быть доведена до 10 тыс. туристов в
год, хотя количество лицензий опять же невелико. Кроме того, такие виды туризма, как
восхождение на вулканы, горные вершины, спортивные сплавы по горным рекам, в т.ч. по
реке Кроноцкой (самые сложные и в то же время элитные и престижные виды туризма),
сплавы по рекам Аваче, Быстрой, Жупановой (наиболее доступны, достаточно экзотичны
и увлекательны) могут удовлетворить потребности тысяч любителей этих видов отдыха,
но требуют соответствующего инфраструктурного обустройства.
45
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.3.3. Посещение региона с деловыми, научными целями 17
По данному виду посещений детальный сбор статистической информации и анализ не
ведется. Тем не менее, в общем количестве посетителей города деловые и научные
посещения занимают значительное место и в последнее время наблюдается рост въезда на
Камчатку с указанными целями. Вот далеко неполный перечень мероприятий,
проведенных в 2000 году:
1.Конференция Красного Креста по гуманитарной помощи. Прибыло 300 человек.
2. Визит Президента РФ. Прибыло 300 человек.
3. Семинар по минеральным ресурсам. Прибыло 30 человек из Японии.
4. Совещание Программы развития ООН. Прибыло 30 человек.
5. Совещание по рыбному хозяйству. Прибыло 50 человек.
6. Семинар по федерализму. Прибыло 40 человек.
7. Конференция по энергетике. Прибыло 60 человек.
8. Конференция по использованию биоресурсов. Прибыло 60 человек.
9. Другие совещания, конференции и пр. Прибыло около 300 человек.
В общей сложности за 2001 г. в Петропавловске-Камчатском было проведено около
10 симпозиумов, конференций, региональных совещаний, что способствовало высокому
уровню заполнения гостиниц г. Петропавловска-Камчатского и Елизовского района,
повышению привлекательного образа Камчатки.
3.4. Сведения об окружении объекта оценки
3.4.1. Характеристики окружения
Окружение - территория, подверженная тем же влияниям, что и оцениваемый объект.
База отдыха "Ххх" находится в районе пос. Паратунка. В долине р. Паратунка имеется
несколько групп естественных выходов горячих вод: Нижне-Паратунские, СреднеПаратунские и Верхне-Паратунские. Нижне-Паратунские термальные источники издавна
самые популярные у населения. Они находятся на территории пос. Паратунка, в полосе
заболоченной поймы р. Паратунка.
Граница окружения выбрана исходя из указанного расположения объекта и из
сопоставимости территории по следующим показателям:
 Природноклиматические
особенности
характер рельефа: ровный
климат: континентальный
геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы,
просадки отсутствуют
сейсмичность: 9 баллов
гидрогеологические характеристики: уровень грунтовых вод –
неизвестен, уровень термальных вод – до 1 км, глубина промерзания
грунта – 200 см, водоемы: заболоченная пойма р. Паратунка, угрозы
затоплений нет
общая степень озеленение: высокая
 Характеристика градостроительная зона: рекреационная
типа
архитектурный стиль: большинство зданий простой архитектуры
землепользован советского периода типовых проектов
ия
период развития: характеризуется периодом стабильности - основная
застройка завершена, тип землепользования определен и стабилен,
по плану территория развивается как рекреационная, участки под
застройку имеются, конкуренция со стороны других районов
отсутствует
 Транспортная
наличие основных транспортных магистралей: трасса Елизово17
по данным управления внешнеэкономических связей и туризма администрации Камчатской области
46
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
доступность
 Инженерные
сети
и
коммунальное
обслуживание
 Социальная
инфраструктура
 Экономическое
местоположение
 Экологическое
состояние
 Социальная
репутация
 Криминогенная
ситуация
Паратунка
общественный транспорт: автобусные маршруты Елизово-Паратунка,
Петропавловск-Камчатский - Паратунка
наличие основных транспортных узлов: отсутствуют
возможное изменение транспортной доступности: существенного
изменения транспортной доступности в ближайшие годы не
ожидается
центральное водоснабжение: имеется
центральная канализация: имеется
отопление: локальное, в основном от геотермальных источников
центральное электроснабжение: имеется
сети телефонизации: имеются (г. Петропавловск-Камчатский, г.
Елизово)
сети радиовещания: имеются
эксплуатационные службы и уборка мусора: имеются
магазины – 2 капитальных, 6 павильонов (в п. Паратунка)
организации службы быта: почта-телеграф, 3 парикмахерских (одна
в санатории, 2 - в п. Паратунка)
организации питания: шашлычная – 2, бары в помещениях баз
отдыха и бассейна в п. Паратунка
учреждения отдыха: бассейн общегородской непосредственно в п.
Паратунка, 13 баз отдыха, 6 детских лагерей, 3 санаторияпрофилактория
организации здравоохранения: аптека - 1, поликлиника - 1 (в п.
Паратунка)
организации детские: детсад – 1, школа (в п. Паратунка)
Территория вдоль автомобильной трассы Елизово-Паратунка
насыщена базами отдыха, санаторно-курортными учреждениями,
детскими оздоровительными лагерями, почти все они имеет свой
бассейн с геотермальной водой, таким образом оцениваемый объект
хорошо вписан в экономическое окружение и удачно расположен для
объекта туристической инфраструктуры, т.к. имеет все условия для
отдыха туристов: бассейн с геотермальной водой, спальные корпуса,
столовую, расположен вблизи автомобильной трассы
экологические факторы: стационарные атмосферные загрязнители –
отсутствуют, источники сброса жидких отходов – отсутствуют
источники повышенного шума: отсутствуют
изменение экологической ситуации: проект развития окружения не
предполагает размещение новых источников загрязнения, таким
образом изменение ситуации в ближайшие годы не ожидается
фактор престижности (гордость владения): скорее имеется, т.к.
объект расположен в общепризнанной престижной зоне для
размещения объектов сферы отдыха
уровень криминогенности по субъективному представлению: низкий
эффективность
работы
правоохранительных
органов
по
субъективному представлению: средняя
3.4.2. Границы окружения
Карта с указанием местоположения объекта и границами окружения приведена ниже.
На основании сказанного в качестве границ окружения приняты:
47
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
южная граница – база отдыха "Коркина", пос. Паратунка;
северная граница – дорога, ведущая к базе отдыха "Голубая лагуна";
западная и восточная границы – охватывает базы отдыха, расположенные вдоль
трассы Елизово-Паратунка.
48
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Рис. 3. Карта Нижне-Паратунской геотермальной зоны с указанием местоположения
рекреационных объектов.
49
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.5. Состояние рынка недвижимости
3.5.1. Анализ общего состояния рынка недвижимости
Информационная поддержка.
Местные периодические издания: газеты: "Тройка", "Срочно", "Лукоморье", "Спрос",
"Камчатское время", "Вести", "Рыбак Камчатки", "Частная жизнь", "Экспресс Камчатка".
Анализ местных периодических изданий, специализирующихся на объявлениях о куплепродаже имущества и в результате устного опроса юридических и физических лиц,
желающих совершить сделки купли-продажи в период 2000-2002 годов, отмечено
достаточно большое количество предложений для сдачи в аренду площадей и единичные
случаи предложения продажи. Активность электронных средств массовой информации в
освещении проблем рынка недвижимости, по впечатлению специалистов различных
организаций, у которых в процессе сбора информации оценщики брали интервью, низкая.
Структуры, анализирующие и предоставляющие рыночную информацию: Камчатский
областной комитет государственной статистики, предоставляющий на платной основе
статистические данные, среди которых отсутствует системный анализ рынка
недвижимости, и Региональный центр по ценообразованию в строительстве,
анализирующий изменение цен в строительстве. Иные аналитические организации
оценщиками не выявлены.
Низкая активность рынка недвижимости, по мнению специалистов организаций, у
которых в процессе сбора информации оценщики брали интервью, объясняется
следующим:
1. На рынке практически отсутствует движение помещений в зданиях, строившихся в
"советские времена" и перешедших при приватизации в частную собственность.
2. Сдаваемые в аренду или продаваемые квартиры на 1 этажах, которые
переоборудуются под офисы, ателье и магазины, в большинстве своем не переводятся в
нежилой фонд и на рынке нежилой недвижимости не присутствуют в явном виде.
3. В крупных офисных зданиях или торговых центрах сдаваемые в аренду помещения
не выставляются на открытый рынок, а вопросы аренды решаются потенциальным
арендатором при непосредственном обращении к собственнику указанных зданий.
4. Строительства новых площадей даже в привлекательных зонах города ведётся
невысокими темпами ввиду нестабильной экономической ситуации, дороговизны
строительства, резкого увеличения количества помещений на первых этажах жилых
зданий.
Общая характеристика продавцов и арендодателей на рынке недвижимости. На
рынке недвижимости присутствуют риэлторские компании "Шанс" (наиболее сильная),
"Камчатская недвижимость", "Риэлкам", а также Комитет управления государственным
имуществом Камчатской области, однако, информация о предлагаемой им недвижимости
оценщикам не была предоставлена. Таким образом, у оценщиков сложилось впечатление,
что в настоящее время рынок недвижимости Камчатки находится в малоподвижном
состоянии и в его деятельности наличествует теневой элемент.
3.5.2. Анализ сегментов рынка недвижимости, существенных для работы
Паратунские базы отдыха, детские оздоровительные лагеря, санаториипрофилактории
1. База отдыха "Коркина". База Министерства юстиции Камчатской области (УИН).
Представляет собой: капитальный спальный корпус с бассейном, деревянная баня,
деревянный домик дежурного. Данные получены от администратора базы.
Расположение: окраина п. Паратунка, подъезд по грунтовой дороге плохого качества.
Номер
Люкс (в основном для собственного потребления)
Купание в бассейне
мест
до 4
50
кол-во
2
Цена
1200 руб./номер
30 руб./чел, 40 руб./чел - с 21 до 2 ч.
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
всего
8
2
Загрузка: в основном отдыхающие посещают бассейн, в субботу, воскресенье бывают
востребованы номера.
Обеспечение: холодное водоснабжение, энергообеспечение централизованное,
отопление от геотермального источника.
Описание номеров: 2-комнатные номера, отделка среднего качества. Мебель: кровати,
тумбы прикроватные, стол, стулья. Все хорошего качества. Оборудование: телевизор
"Электрон". В номере имеются санузел и кухня.
2. База отдыха "Костер". Собственник - завод "Судоремонтная верфь" (г.
Петропавловск-Камчатский). Представляет собой капитальный административноспальный корпус, деревянный корпус (ведется капитальный ремонт), спортивную
площадку, фундамент под сауну, завершается строительство теннисного корта. Данные
получены от зам. директора базы Калмыковой Ирины Николаевны.
Расположение: на окраине п. Паратунка. Подъезд: удобный по основной трассе.
Номер
2-местный
3-местный
4-местный
6-местный
Генеральский люкс
люкс
всего
мест
2
3
4
6
2
2
51
Купание в бассейне
количество
3
1
2
5
1
1
13
Цена
250 руб./чел./сут.
250 руб./чел./сут.
250 руб./чел./сут.
250 руб./чел./сут.
3000 руб./ном./сут.
1500 руб./ном./сут.
30 руб./чел.
Загрузка: декабрь-май – 50%, в остальные месяцы – 30%.
Обеспечение: холодное водоснабжение, энергообеспечение централизованное,
отопление от геотермального источника. На базе есть телефон с елизовским номером.
Дополнительные услуги: автостоянка, бильярдный зал, теннисный корт, навесшашлычная с мангалом, на 2-м этаже бар, кухня с холодильником общего пользования.
Описание номеров:
2-6-местные номера – линолеум, обои, побелка. Мебель обычного качества: кровать,
стол, стулья, шкаф;
люкс – 1 комната с санузлом, гипсокартон, акриловая краска. Мебель: диван, кровать,
тумбочки, шкаф, стенка, стулья. Оборудование: телевизор, видеомагнитофон.
51
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
генеральский люкс – 2 комнаты с санузлом, гипсокартон, акриловая краска, двери
"Колонист" (США). Мебель хорошего качества: кровать, тумбочки, мягкая мебель, стол,
стенка. Оборудование: телевизор, видеомагнитофон, холодильник.
3. Турбаза "Автомобилист" ("Камчатросинтур"). В 2001 г. приобретена частным
предпринимателем. Представляет собой 2-этажный капитальный административноспальный корпус, здание бассейна (2 зеркала воды), баня, "балок" (металлическая
цистерна, оборудованная под спальный номер). Данные получены от старшего
администратора базы Яковлевой Натальи Павловны.
Расположение: на окраине п. Паратунка, подъезд: удобный по основной трассе, затем
100 м по грунтовой трассе.
Номер
люкс
полулюкс
обычный
обычный
обычный
обычный
обычный
всего
мест
2
2
1
3
4
6
7
31
количество
2
1
3
1
1
1
1
10
Цена
1800 руб./ном./сут.
1000 руб./ном./сут.
600 руб./чел./сут.
300 руб./чел./сут.
300 руб./чел./сут.
300 руб./чел./сут.
300 руб./чел./сут.
Загрузка: сентябрь-ноябрь - 15%, декабрь-январь - 50%, февраль - 10%, март-май 60%, июнь-август - 25%.
Обеспечение: холодное водоснабжение, энергообеспечение централизованное,
отопление от геотермального источника, локальный септик. На базе есть телефон с
елизовским номером.
Дополнительные услуги: бар с кухней.
Краткое описание номеров:
обычные номера – однокомнатный номер с санузлом, пол дощатый, обои, побелка.
Мебель: кровать, стол, стулья, шкаф обычного качества;
люкс – 2-комнатный номер с санузлом, обои, побелка, в холле ковровое покрытие.
Мебель: диван, 2 кресла, кровать, тумбочки, шкаф, стулья. Оборудование: телевизор,
видеомагнитофон.
В корпусе ведется ремонт. Будет оборудована спортплощадка.
52
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
4. Детский оздоровительный лагерь "Золотой гектар". ДОЛ принадлежит УКС
агропромышленного комплекса Камчатской области. Представляет собой: 6 деревянных
щитовых корпуса на 282 места (8 отрядов), 4 домика для персонала, кирпичная 1-этажная
здание столовой, крытая эстрада, 2 спортивные площадки, бассейн с термальной водой (2
зеркала воды), котельная, душевые. На территории ДОЛа расположено озеро. Данные
получены от начальника лагеря Кравец Людмилы Мариановны.
Расположение: подъезд удобный по основной трассе.
Путевка на 21 день
кол-во путевок
282
282
282
1-я смена
2-я смена
3-я смена
2 дня перерыв между сменами
Цена путевки
руб./чел./смену
6990
6990
6990
Загрузка: c 18 июня по 23 августа – 100%.
Обеспечение: холодное водоснабжение от своей скважины, энергообеспечение
централизованное, отопление от котельной, локальный септик. Есть телефон с елизовским
номером.
Описание комнат: пол, стены окрашены, потолок подшивной. Мебель: кровати,
тумбочки, в коридоре шкафчики. Санузел на улице.
5. Детский оздоровительный лагерь "Алые паруса". Собственником является
частное лицо. Круглогодичный лагерь. В зимний период работает и как турбаза и как
лагерь. Представляет собой: 8 деревянных домиков на 360 человек, административный
корпус, капитальный корпус для обслуживающего персонала, 2 коттеджа, капитальное
здание столовой, летняя эстрада, капитальное здание для кружковой работы, деревянный
медпункт, для деревянных корпусов туалет на улице, пирс для принятия солнечных ванн у
озера, футбольное поле, баскетбольная площадка, площадь для проведения линеек,
бассейн - 2 зеркала воды с геотермальной водой. Строится капитальное 2-этажное здание
гостиницы. На территории расположено озеро Корниловское. В лагере отдыхают дети
Камчатской области. На следующий год планируется прием детей с Чукотки. Турбаза
принимает российских туристов. Данные получены от директора турбазы и старшего
воспитателя Конаковой Татьяны Петровны..
Расположение: подъезд хороший по асфальтированной дороге.
Путевка на 21 день
кол-во путевок
360
360
360
220
220
1-я смена
2-я смена
3-я смена
3 ноября – 11 ноября
29 декабря – 10 января
Цена путевки
руб./чел./смену
7200
7200
7200
Загрузка: c 19 июня по 23 августа – 100%, осень, зима – 100% (220 путевок).
Обеспечение: холодное водоснабжение от своей скважины, энергообеспечение
централизованное, отопление от котельной, локальный септик. Есть две телефонные
линии с городским и елизовским номерами.
Описание комнат: вместимость 10-12 человек, отделка - побелка, покраска, мебель:
кровати, тумбочки, в коридоре шкафчики.
В зимний период работает как турбаза. В деревянных корпусах размещают студентов,
в капитальном корпусе - работники предприятий, с которыми заключен договор.
Номер
Категория
номера в капитальном корпусе
номера в деревянных корпусах
мест
100
300
53
кол-во
Цена номера
руб./чел./сут.
350*
180-200*
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
* с питанием
54
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
6. Санаторий-профилакторий "Спутник". Собственником является АО
"Камчатское морское пароходство". Представляет собой 3-этажный административнолечебный корпус. В корпусе ведется ремонт, на третьем этаже переоборудуются номера в
люксы. В цокольном этаже расположена грязелечебница, бассейны с термальной водой.
Данные получены от главного бухгалтера.
Расположение: подъезд хороший по асфальтированной дороге.
Номер
Категория
простой
простой
полулюкс
люкс
всего
мест
2
4
2
2
78
бассейн
кол-во
16
7
6
3
32
Цена путевки на 21 день
руб./чел.
13700
13700
22050
1300*
250
* стоимость проживания с человека в сутки, в т.ч. завтрак и бассейн
Загрузка: январь-март - 95%, апрель, май - 50%, июнь-август - 100%, сентябрь –
октябрь – 50%, ноябрь – декабрь – 95%.
Проходят лечение российские граждане, в основном жители Камчатской области.
Разрешается оздоровление матери с ребенком (с 4 до 14 лет). Принимаются заявки от
фирм и организаций на проведение коллективного отдыха в выходные и праздничные
дни.
Обеспечение: холодное водоснабжение, канализация централизованные, дизельная
электростанция, отопление – бойлер. Есть две телефонные линии с городским и
елизовским номерами.
Описание номеров:
простой: однокомнатный номер с обычной отделкой – побелка, обои, линолеум;
санузел – отделка кафелем. Оборудование: холодильник, телевизор почти во всех
номерах.
полулюкс: однокомнатный номер с санузлом, отделка обычная. Мебель отличного
качества. Оборудование: холодильник, телевизор, видеомагнитофон.
55
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
люкс: 2-комнатный номер, отделка евро. Мебель отличного качества. Оборудование:
холодильник, телевизор, видеомагнитофон.
7. ДОЛ "Металлист". В лагере отдыхают дети из интернатов Камчатской области.
Путевки оплачивает соцстрах.
Представляет собой 3 деревянных жилых корпуса, 4-этажный жилой корпус,
административное капитальное здание, медпункт, столовая, актовый зал, спортивные
площадки – баскетбольная, волейбольная, футбольное поле. Рядом расположено озеро.
Подъезд 5 минут от основной трассы по плохой грунтовой дороге.
Путевка на 21 день
кол-во путевок
180
180
180
1-я смена
2-я смена
3-я смена
Цена путевки
руб./чел./смену
6800
6800
6800
Загрузка по периодам: c 20 июня по 23 августа – 100%.
Автономное
обеспечение:
холодное
водоснабжение,
энергообеспечение
централизованное, отопление от котельной, локальный септик.
Краткое описание комнат:
комнаты на 6, 7, 14, 20 человек, отделка простая – побелка, покраска. Туалеты,
умывальники в корпусах. Мебель: кровати на панцирной сетке, тумбочки, шкафчики для
одежды. Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от директора лагеря Кваша Елены Владимировны.
8.
База
отдыха
"Солнечная".
Собственником
базы
является
"Камчатжилгражданстрой". В начале 2002 г. была сдана в аренду частному лицу.
Представляет собой 3-этажный капитальный жилой корпус, в котором ведется
ремонт. В настоящее время отдыхающие занимают только первый этаж. Отдельно
расположен бассейн с двумя зеркалами воды, раздевалки, кафе-бар.
Подъезд удобный по асфальтированной дороге, 1 мин. от основной трассы.
Номер
Категория
простой
простой
всего
мест
2
4
12
бассейн
кол-во
2
2
4
Цена номера
руб./чел./сут.
250
250
50-для взрослых, 25-для
детей
* стоимость проживания, в т.ч. бассейн
Загрузка по периодам: в связи с тем, что арендатор работает с базой с начала 2002 г.,
то загрузку можно только прогнозировать. В основном отдыхающие посещают бассейн.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение, канализация, энергообеспечение
централизованное, горячая вода - скважина.
Краткое описание номеров:
простой 2-местный номер: однокомнатный номер с обычной отделкой – побелка,
обои, линолеум; санузел на этаже. Мебель обычная – 2 кровати, журнальный стол, 2
кресла, диван, встроенный шкаф.
простой 4-местный номер: двухкомнатный номер с обычной отделкой – побелка,
обои, линолеум; санузел на этаже. Мебель обычная – 2 дивана, журнальный стол, 2
кресла, встроенный шкаф.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от администратора Воробьевой Татьяны Михайловны.
9. Спортбаза "Лесная". Собственник ЗАО "АКРОС". База реконструируется,
окончание реконструкции – ноябрь 2002 г. Сейчас работает только бассейн.
56
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Представляет собой: 3 деревянных домика, 8 круглогодичных коттеджей, бассейн с
термальной водой, 2 спортивные площадки, теплица. Дно бассейна покрыто
искусственным голубым покрытием.
Подъезд удобный по асфальтированной дороге.
Номер
Категория
коттедж
коттедж
летний домик
всего
Цена номера
мест
5
8
4
72
кол-во
3
5
3
11
руб./чел./сут.
500
500
600**
* стоимость проживания для иностранных туристов, в т.ч. бассейн
57
$/чел./сут.
30*
30
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
** за весь домик, вероятно их будут демонтировать
Загрузка по периодам: июль-август – 100%, сентябрь – 80%, октябрь-декабрь – 70%,
март-июнь – 70%.
Тенденции: жилье больше востребовано зимой, летом – купание, спортивные игры.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, канализация – сброс
в овраг, энергообеспечение централизованное, отопление для коттеджей автономное,
вода в бассейне подогревается геотермальной водой.
Краткое описание коттеджей:
первый уровень – бытовой: санузел, кухня, гостиная; второй уровень – 4 спальни.
Отделка – евроремонт. Мебель российская высокого качества. Оборудование: сейф,
телевизор, холодильник, микроволновая печь, музыкальный центр, видеомагнитофон,
чайник, посуда.
номер в летнем домике – обычная мебель.
Есть три телефонные линии – одна елизовская, две – городские.
Данные получены от директора Шевченко Евгения Федотовича.
10. База отдыха "Радуга". Филиал военного санатория "Паратунка". В летний
период работает как ДОЛ им. П.Ильичева. В остальное время года как база отдыха с
лечением.
Представляет собой: административно-спальный корпус, столовая в 2-этажном
корпусе, 2 бассейна – большой и малый, теннисный корт, спортивные площадки. В
недалекой перспективе предполагается достроить 2 здания и разместить базу отдыха, а
существующий комплекс использовать как круглогодичный детский лагерь с лечением и
обучением.
Подъезд удобный по асфальтированной дороге.
Путевка на 20 дней
кол-во путевок
170
170
170
1-я смена
2-я смена
3-я смена
Цена путевки
руб./чел./смену
7025
7025
7025
Загрузка по периодам: c 10 июня по 20 августа – 100% - как ДОЛ им. Ильичева, в
остальное время как база отдыха для военнослужащих – 60-80 человек.
58
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, энергообеспечение
централизованное и автономное (дизельный генератор), отопление от котельной,
локальный септик.
Краткое описание комнат: комнаты на 4 человека, отделка простая – побелка,
покраска, обои, паркет. В каждом номере санузел. Мебель обычного качества.
Есть телефон с елизовским номером и спецсвязь.
Данные получены от начальника лагеря Воробьевой Людмилы Назаровны.
11. База отдыха "Рассвет". Собственник "Камчатрыбспецстрой".
Представляет собой административно-спальный 2-этажный капитальный корпус, в
котором располагается бассейн с двумя зеркалами воды и площадкой для принятия
солнечных ванн. Сейчас в здании ведется ремонт, но отдыхающих принимают.
Подъезд удобный по асфальтированной дороге.
Номер
Цена номера
Категория
мест
кол-во
руб./чел./сут.
люкс
2
3
1500*
люкс
2
2
1000*
обычный
3
2
800*
всего
16
7
бассейн
дети –15 руб., взрослые – 30 руб., после 21 ч. – 50 руб.
* стоимость за весь номер, в т.ч. бассейн
$/чел./сут.
Загрузка по периодам: все время около 100%.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, отопление
геотермальной водой, канализация - очистные сооружения, электрообеспечение
центральное.
Дополнительные услуги: в корпусе бар, баня 300 руб./час, на улице мангал, прокат
видеокассет.
Краткое описание номеров:
обычный номер – однокомнатный номер. Отделка – хорошие обои, линолеум,
фигурный потолок. Мебель: кровати, стол, стулья обычного качества.
люкс за 1000 руб. – 2-комнатный номер с санузлом. Отделка – хорошие обои,
линолеум, побелка. Мебель: диван, стол, кровати, тумбы.
59
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
люкс за 1500 руб. - двухкомнатный номер, душ, туалет. Отделка - линолеум, обои, в
т.ч. на потолке. Отличная мебель: 2-спальная кровать, тумбы, угловой диван, стол.
Оборудование: микроволновая печь, холодильник, видеодвойка, музыкальный центр,
чайник.
люкс за 1500 руб. – 3-комнатный номер – гостиная, спальня, кухня, душ, туалет.
Отделка очень хорошая. Мебель отличного качества: 2-спальная кровать, диван, кресла,
кухонный гарнитур, шкаф. Оборудование: телевизор, микроволновая печь, холодильник,
музыкальный центр.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от администратора Лавриненко Романа Васильевича.
12. Санаторий-профилакторий "Жемчужина Камчатки". Является структурным
подразделением ОАО "Жемчужина Камчатки". Представляет собой 2-этажный лечебноспальный корпус. В корпусе расположен бассейн с термальной водой с двумя зеркалами
воды. В комплекс санатория входят также базы отдыха "Хуторок", "Березка". Строения на
базах отдыха представляют собой деревянные домики на 2, 3, 4 человека. Отдыхающие на
базах отдыха могут получать лечение в санатории. "Хуторок" работает только летом.
Отдыхают и оздоравливаются жители Камчатки, Дальнего Востока, европейской части
России, а также иностранные граждане, в частности, граждане Южной Кореи.
Подъезд удобный рядом с основной трассой.
Номер
Категория
обычный блок
полулюкс
мест
4 (по 2 в комнате)
2
кол-во
20
4
60
Цена путевки на 21 день*
руб./чел.
$/чел./сут.
14400
15500
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
люкс
2
2
19000
всего
92
26
деревянные домики
2,3,4
14400
деревянные домики
2,3,4
300**
* в стоимость входит проживание, лечение, питание
** стоимость проживания, питания, пользования бассейном руб./чел./сут., если домики сдаются на короткий
период
Загрузка: с сентября по середину ноября - 50-60%, остальное время - 100%.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, отопление от
бойлера, канализация – локальный септик, энергообеспечение централизованное и
автономное.
Краткое описание номеров:
обычный номер – однокомнатный номер, туалет, раковина общие на блок из двух
комнат. Отделка – побелка, обои, линолеум, ковровое покрытие. Мебель: кровати, стол,
стулья, шкаф. Оборудование: телевизор.
полулюкс – однокомнатный номер с туалетом и раковиной. Отделка – побелка, обои,
ковровое покрытие. Мебель хорошего качества: 2 кресла, стол, кровати, тумбы, шкаф.
Оборудование: холодильник, телевизор.
люкс – двухкомнатный номер, душевая кабина, туалет. Отделка – линолеум, обои,
ковровое покрытие. Мебель хорошего качества: 2 кровати, тумбы, 2 кресла, диван, шкаф,
стол. Оборудование: холодильник, телевизор.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от заведующего медицинским отделением Шкаберды Михаила
Ефимовича.
13. База отдыха "Камчатка-отдых" ("Сыпучка"). Собственником является
областная администрация.
Представляет собой 3 капитальных жилых корпуса, отдельно стоящее здание
бассейна с геотермальной водой площадью 9х9, административный корпус.
Подъезд асфальтированный, около 60 м от основной трассы.
Номер
Категория
2-местный номер
мест
2
кол-во
12
61
Цена номера
руб./чел./сут.
225*
$/чел./сут.
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
всего
24
бассейн
* в стоимость входит проживание, бассейн
12
50
Загрузка по периодам: непредсказуемая, в выходные почти 100 %. Летом больше,
чем зимой (июнь-сентябрь – 45%, в другие месяцы – 35%).
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, канализация –
локальный септик, отопление, электрообеспечение централизованное.
Краткое описание номеров:
обычный номер – однокомнатный номер, с санузлом. Отделка – побелка, покраска
(ремонта не было 3 года). Мебель: кровати, прикроватные тумбы, журнальный стол,
пуфик. Оборудование: на всю базу 3 шт. видеодвойки, 9 номеров с холодильником. Два
коттеджа одинаковые по конструкции. В них номера представляют собой однокомнатные
квартиры, но кухня не оборудована. Третий коттедж отличается тем, что холл первого
этажа оформлен как каминный зал. Для питания отдыхающих есть одна плитка, которую
выдает администратор.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от администратора Александры Николаевны.
14. База отдыха "Гелиос". Собственником является Елизовский госкомимущества.
Находится в аренде у частного лица.
Представляет собой 2-этажное капитальное здание, в котором расположен бассейн с
геотермальной водой (два зеркала воды). Отдыхают российские и иностранные граждане.
Подъезд хороший по асфальтированной дороге.
Номер
Категория
мест
обычный (блок из двух 24
местных комнат)
люкс
2
всего
66
бассейн
* стоимость для иностранных отдыхающих
кол-во
15
3
18
Цена номера
руб./чел./сут.
400
1800
50руб.
Загрузка по периодам: июнь-август – 100%, осень, зима, весна – 35%.
62
$/чел./сут.*
35, 40
70
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, канализация –
локальный септик, энергообеспечение централизованное, скважина на геотермальную
воду одна на 3 базы.
Дополнительные услуги: настольный теннис – 50 руб./час, бильярд – 100 руб./час,
шахматы – 30 руб./час, мангал – 150 руб./3 часа, в корпусе есть бар.
Краткое описание номеров:
обычный номер – однокомнатный номер в секции на 2 комнаты, санузел общий на
блок-секцию. Отделка – побелка, обои. Мебель: кровати, прикроватные тумбы.
люкс – однокомнатный номер, санузел. Отделка улучшенная – жидкие обои, ковровое
покрытие. Мебель хорошего качества: 2-спальная кровать, шкаф, журнальный стол, 2
кресла или диван. Оборудование: телевизор, холодильник.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от администратора Скудиной Натальи Леонидовны.
15. База отдыха "Кречет". Собственник ООО АТК "Кречет".
Представляет собой 2-этажный административно-спальный
подвесной мост, строится теплица.
Подъезд удобный по основной трассе.
Номер
Категория
обычный
обычный
всего
мест
2
1
15
кол-во
5
5
10
корпус,
Цена номера
руб./чел./сут.
550; 1550*
550
бассейн,
$/чел./сут.*
* стоимость номера с 2-разовым питанием
Загрузка по периодам: июнь-август – 100%, осень, зима, весна – 35%.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, канализация –
локальный септик, энергообеспечение централизованное, отопление от геотермального
источника.
Краткое описание номеров:
обычный номер – однокомнатный номер в секции на 2 комнаты, санузел общий на
блок-секцию. Отделка – побелка, обои. Мебель: кровати, прикроватные тумбы.
Оборудование: в двух номерах есть телевизор, в каждой блок-секции холодильник.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от директора Епенко Сергея Николаевича.
16. База отдыха "Океан". Не работает. Разбиты стекла, нет дверей.
17. База отдыха "Паратунка". Была собственностью Хладокомбината. Продана
частному лицу. Не работает более 2 лет. О планах нового собственника ничего не
известно.
18. База отдыха "Лесная заимка". Куплена частным предпринимателем . Будет
реконструироваться. Сейчас сносится здание большого корпуса.
19. База отдыха "Росинка". Собственником является частное лицо.
Представляет собой реконструирующееся 3-этажное здание гостиницы, 3-этажный
"домик хозяина" с камином, гостиной, спальнями, детскими комнатами, винным
погребом (будет использоваться для проживания отдыхающих после сдачи в
эксплуатацию гостиницы), здание спорткомплекса, в котором будет располагаться ринг,
баня с открытым бассейном с холодной водой, 2-этажный деревянный "охотничий
домик" с каминным залом, спальней, поле для гольфа, поле для стрельб. На площади
перед гостиницей и "домиком хозяина" расположены два открытых бассейна с
геотермальной водой, один из которых работает как джакузи. Предполагается
63
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
использование комплекса для отдыха состоятельных граждан. По словам сторожа уже
сейчас стоимость базы составляет $1 млн., а преобретена она была примерно за $300000$350000. Сдача базы в эксплуатацию планируется в 2003 г.
Подъезд удобный по асфальтированной дороге.
Данные получены от сторожа.
64
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
20. Реабилитационный центр "Пограничник". Собственником является
Министерство обороны.
Представляет собой 2-этажное здание с бассейном. Количество и качество номеров –
секретная информация. Посещение бассейна для военнослужащих или по письму
командира воинской части. Является реабилитационным центром – для конкретного
человека приглашается бригада врачей, которая его обследует на месте, проводит
процедуры.
Подъезд – 1 минута по асфальтированной дороге, 1 минута по грунтовой. Проезд до
центра обычно закрыт шлагбаумом, охраняется военнослужащими.
Данные получены от директора центра.
21. Профилакторий "Малкинский" (будет называться "Фламинго"). В 2001 г.
приобретен частным лицом.
Представляет собой 2-этажный административно-спальный корпус с тренажерным
залом, бильярдной, медицинским центром (грязевые ванны, барокамера, косметический
кабинет), бассейн с двумя зеркалами воды, бугельный подъемник, 2 теплицы, строится
баня, предполагается строительство теннисного корта. В перспективе будет ресторан
(здание уже построено).
Подъезд удобный по асфальтированной дороге.
Номер
Категория
обычный
обычный
обычный
обычный
люкс
всего
мест
1
2
3
4
2
61
кол-во
2
3
3
10
2
20
бронирование
Питание:
Цена номера
руб./чел./сут.
900*
1000*
1200*
1500*
1400*
300**
70
100
80
завтрак
обед
ужин
* стоимость номера и посещение бассейна
** задаток, не входит в стоимость номера
Загрузка по периодам: фактически работают с июня 2002 г, данных нет.
65
$/чел./сут.*
70
60
60
80
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от скважины, канализация –
локальный септик, энергообеспечение централизованное и дизельгенератор, отопление от
геотермального источника.
Краткое описание номеров:
обычный 1-местный номер – номер с туалетом, душем. Отделка – побелка, хорошие
обои, ковровое покрытие. Мебель хорошего качества:2-спальная кровать, шкаф, стол,
стулья. Оборудование: телевизор, холодильник.
обычный 2-местный номер – номер с туалетом, душем. Отделка – побелка, хорошие
обои, ковровое покрытие. Мебель хорошего качества: 2 кровати, шкаф, диван, стол,
стулья. Оборудование: телевизор, холодильник.
66
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
обычный 3-местный номер – номер с туалетом, душем. Отделка – побелка, хорошие
обои, ковровое покрытие. Мебель хорошего качества: 3 кровати, шкаф, диван, стол,
стулья. Оборудование: телевизор, холодильник.
обычный 4-местный номер – номер с туалетом, душем. Отделка – побелка, хорошие
обои, ковровое покрытие. Мебель хорошего качества: 4 кровати, шкаф, стол, стулья.
Оборудование: телевизор, холодильник.
полулюкс – планируется как однокомнатный номер с санузлом. Отделка – ведется
ремонт, пока только установлены пластиковые стеклопакеты.
люкс – 2-комнатный номер с санузлом. Отделка – ведется ремонт. Мебель
предполагается хорошего качества: 2-спальная кровать, диван, 2 кресла, журнальный стол,
тумбы, трюмо, шкаф. Оборудование: холодильник, телевизор.
В пристройке закончен ремонт высококлассными материалами помещения
тренажерного зала, бильярдной (подвесные потолки со встроенными светильниками,
акриловая краска, ламинированный паркет, деревянные двери).
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от Генерального директора Ли Светланы Николаевны.
22. ДОЛ "Огонек". Собственник ОАО "Камчатэнерго".
Со второго полугодия 2002 г. выставлен на продажу за 15 млн. руб.
Представляет собой 2 капитальных спальных корпуса, административное 2-этажное
здание, бассейн с двумя зеркалами воды, одноэтажное капитальное здание столовой.
Площадь земельного участка 16 га.
Подъезд по основной трассе.
Автономное обеспечение: скважина на холодную воду, энергообеспечение
централизованное, локальный септик, вода в бассейне из геотермального источника.
Отопление электрическое.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от директора Надежды Ивановны.
67
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
23. ДОЛ им. Гагарина. Собственник ГУП "Камчаткоммунэнерго".
Представляет собой два 2-этажных спальных корпуса на 190 мест, капитальное
одноэтажное здание столовой, административный корпус, футбольное поле, волейбольная
и баскетбольная площадки. Своего бассейна нет.
Подъезд 5 минут от основной трассы по асфальтированной дороге.
Путевка на 21 день
кол-во путевок
190
190
190
1-я смена
2-я смена
3-я смена
Цена путевки
руб./чел./смену
7358
7358
7358
Загрузка по периодам: c 19 июня по 24 августа – 100%, в период зимних каникул в
2001 г. отдыхали 160 чел., в 2002 г. зимней смены не было.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от собственной скважины,
энергообеспечение централизованное, отопление от котельной, локальный септик.
Краткое описание комнат:
комнаты на 6 человек, отделка простая – обои, побелка, покраска. Туалеты, умывальники
в корпусах. Мебель: кровати, тумбочки, шкафчики для одежды. На каждом этаже по 8
комнат, 2 подсобные для воспитателей, игровая, холл, сушилка. Оборудование: на каждом
этаже телевизор, видеомагнитофон, видео-компьютер. комнат, 2 подсобные для
воспитателей, игровая, холл, сушилка.
Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от начальника лагеря Попыхиной Людмилы Ивановны.
24. ДОЛ "Восход". Подразделение ООО ДЦ "Жемчужина Камчатки".
Представляет собой 3 капитальных 2-этажных спальных корпуса, столовая, бассейн с
двумя зеркалами воды, 5 спортивных площадок, футбольное поле, котельная, бассейн с
геотермальной водой, видеозал, комнаты для кружковой работы, летняя эстрада.
Подъезд по асфальтированной дороге плохого качества.
Путевка на 21 день
кол-во путевок
505
505
505
1-я смена
2-я смена
3-я смена
68
Цена путевки
руб./чел./смену
7300
7300
7300
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Загрузка по периодам: c 15 июня по 21 августа – 100%, март, май – ремонт.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от собственной скважины,
энергообеспечение централизованное и дизельный генератор, отопление от скважины с
геотермальной водой через бойлер, канализация – очистка и сброс в сеть.
Краткое описание комнат:
комнаты на 3-4 человека, отделка простая – красивые обои, побелка, покраска, оргалит.
Туалеты, умывальники в корпусах. Мебель: кровати, тумбочки, стулья, стол, шкафчики
для одежды. Есть телефон с елизовским номером.
Данные получены от директора лагеря Петуховой Ольги Владимировны.
25. База отдыха "Голубая лагуна". Собственник ООО "Голубая лагуна".
Представляет собой:
- бассейновый комплекс № 1: бассейн, горки, джакузи, солярий, сауна, бар, массаж;
- бассейновый комплекс № 2: бассейн, парная, горки, бар, шашлычная;
- гостиница на 46 мест: бар, кухня;
- 2 деревянных корпуса на 30 человек;
- кафе "Березка";
- строится капитальный корпус новой гостиницы;
- большая парковка.
Подъезд хороший по асфальтированной дороге.
Номер
Категория
номер в гостинице
спальный деревянный корпус
всего
бассейн до 20 ч.
бассейн с 20 ч. до 2 ч.
* стоимость номера
мест
2
2
76
кол-во
23
15
38
Цена номера
руб./чел./сут.
900*
200
$/чел./сут.
100 – взрослые, 50 – дети
120 – взрослые, 70 - дети
Загрузка по периодам: за год принимают 133000 человек. Максимальный наплыв
отдыхающих в июне-августе. Проживают как российские, так и зарубежные туристы.
Автономное обеспечение: холодное водоснабжение от двух скважин, канализация –
через очистные сооружения профилактория "Жемчужина Камчатки", энергообеспечение
69
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
централизованное и дизельгенератор, отопление от геотермального источника. В
бассейнах вода обычная, подогревается геотермальной.
Дополнительные услуги: стирка 1 кг белья – 60 руб., прокат видеомагнитофона – 50
руб., видеокассет – 10 руб., мангал с дровами – 240 руб. (дрова – 150 руб., мангал
отдельно – 80 руб.), шампура – 10 руб. шт., бадминтон - 20 руб., общий массаж – 340 руб.,
массаж спины – 100 руб., массаж рук, ног – по 120 руб., массаж головы – 40 руб., массаж
живота – 60 руб., массаж груди – 40 руб., сауна – 400 руб./час (до 20 ч.), 500 руб./час (с 20
ч. до 2 ч.).
В новой строящейся гостинице будут оборудованы номера-люкс.
Данные получены от Генерального директора Абрамова Александра Яковлевича.
Выводы. На основании приведенного анализа можно сделать следующие выводы.
Таблица 3.1.
2
2
4
1
Базы отдыха
2
1
1
"Коркина"
"Костер"
2
3
"Автомобилист"
"Солнечная"
"Лесная"
"Рассвет"
"Камчатка-отдых"
"Гелиос"
"Кречет"
2
2
3
обычный
4
5
3
1
1
2
1
2
2
4
5
Мест
4
полулюкс
8
полулюкс
летний
домик
5
люкс
коттедж
Название
Количество номеров
коттедж
Дома
6
7
5
1
8
4
47
31
12
72
16
24
66
15
46
30
61
1
3
3
2
2
12
3
15
5
"Голубая лагуна"
"Малкинский" ("Фламинго")
ВСЕГО
2
4
5
3
2
11
5
2
10
5
23
15
3
63
3
10
7
30
6
1
432
Детские оздоровительные лагеря
"Золотой гектар"
282
360
100
180
170
190
505
1787
60
"Алые паруса"
25
"Металлист"
им. П.Ильичева
им. Гагарина
"Восход"
ВСЕГО
25
Санатории-профилактории
16
6
3
40
4
2
"Спутник"
"Жемчужина Камчатки"
ВСЕГО
5
10
16
15
60
7
56
60
12
6
80
8
4
7
170
По всем объектам
ВСЕГО
4
5
3
70
2
10 119
7
62
66
1
2389
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 3.2.
Название
"Коркина"
"Костер"
"Автомобилист"
"Солнечная"
"Лесная"
"Рассвет"
"Камчатка-отдых"
"Гелиос"
"Кречет"
"Голубая лагуна"
Заполняемость, в %
Средняя
янв
фев
15
40
34
13
50
50
74
83
38
52
52
64
53
70
80
35
35
35
60
40
мар
июн
июл
авг
сент
окт
нояб
дек
13
50
10
апр
май
Базы отдыха
13
13
13
50
50
50
60
60
60
20
30
25
20
30
25
20
30
25
13
30
15
13
30
15
13
30
10
13
50
50
50
80
35
35
35
60
40
70
80
35
35
35
35
40
70
80
45
100
100
100
90
100
100
45
100
100
100
100
100
100
45
100
100
100
100
80
80
45
45
45
100
80
70
80
35
35
35
45
35
70
80
35
35
35
35
35
70
80
35
35
35
60
40
Детские оздоровительные лагеря
43
10
40
40
40
40
33
41
41
41
41
67
40
50
100
100
100
100
100
100
74
74
74
65
77
68
10
10
54
40
41
41
41
41
Санатории-профилактории
95
95
50
50
100
100
100 100
100
100
100
100
100
100
50
60
50
50
95
80
95
100
70
80
35
35
35
35
15
70
80
35
35
35
35
15
"Малкинский"
ВСЕГО
51%
ВСЕГО
18
43
17
50
18
18
28%
"Золотой гектар"
"Алые паруса"
"Металлист"
им. П.Ильичева
им. Гагарина
"Восход"
"Спутник"
"Жемчужина Камчатки"
ВСЕГО
61
41
81
95
91
100
86%
Таблица 3.3.
"Автомобилист"
"Солнечная"
"Лесная"
"Рассвет"
"Камчатка-отдых"
"Гелиос"
"Кречет"
"Голубая лагуна"
"Малкинский" ("Фламинго")
"Золотой гектар"
"Металлист"
им. П.Ильичева
им. Гагарина
"Восход"
+
+
+
+
+
+
+
"Спутник"
"Жемчужина Камчатки"
+
+
"Алые паруса"
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
71
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
баня
навес с
мангалом
банкетные залы
+
спортплощадки
кухнясамообслуж.
телефон
бар
столовая
кухня в номере
на улице
на этаже
в номере
на улице
на этаже
Базы отдыха
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Детские оздоровительные лагеря
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Санатории-профилактории
+
+
+
+
Дополнительно
теннисн. корт
+
+
Питание
бильярд
"Костер"
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Душ
автостоянка
"Коркина"
в номере
Название
Отопление
Туалет
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 3.4.
5
8
4
"Коркина"
"Костер"
"Автомобилист"
"Солнечная"
"Лесная"
"Рассвет"
"Камчатка-отдых"
"Гелиос"
"Кречет"
"Голубая лагуна"
"Малкинский"
2
2
4
Базы отдыха
1200
3000 1500
1800 1000
1
2
3
4
5
6
7
бассейн
место
полулюкс
полулюкс
летний
домик
люкс
номер
коттедж
Название
коттедж
место
путевка на 21
день
Цена
40
30
600
250 250 250
300 300
250
250
250
300 300
50
50
100
50
50
50
50
100
120
50
500 $30 480 $30 600
1500 1000
267
225
1800
400
550
450
200
1400
900 500 400 375
Детские оздоровительные лагеря
"Золотой гектар"
80
"Алые паруса"
6990
7200 60
230
"Металлист"
им. П.Ильичева
им. Гагарина
"Восход"
6800
7025
7358
7300
Санатории-профилактории
13700
22050 250
"Спутник"
1300
14400
15500
19000
"Жемчужина Камчатки"
В окружении объекта оценки расположены 3 группы объектов сферы отдыха и
туризма: базы отдыха, детские оздоровительные лагеря, санатории-профилактории. Как
видно из таблицы 3.1, общее количество мест - 2389. Каждая из групп существенно
разнится по заполняемости в течение года. Так, базы отдыха в среднем заполнены на 51
%. Месяцы с максимальной загрузкой – июнь, июль, август, сентябрь. Хотя, в
зависимости от перечня предоставляемых услуг и качества отдыха, картина по данной
группе объектов в целом неоднородна (см. таб. 3.2). Так база отдыха "Коркина" загружена
в среднем на 15 %, турбаза "Автомобилист" на 34 %. В то время как спортбаза "Лесная" на
74 % или база отдыха "Голубая лагуна" – 64 % (53 % для деревянных корпусов).
Загрузка детских оздоровительных лагерей самая низкая по сравнению со всеми
анализируемыми объектами в Паратунской зоне – 28 %, что и понятно. Отдых детей –
сезонный, ДОЛы на 100 % загружены в период каникул. Более высокая заполняемость
характерна для ДОЛ "Алые паруса", который в остальной период года работает и как база
отдыха, а также для ДОЛ им. П.Ильичева, который предоставляет услуги по
медицинскому обслуживанию военнослужащих.
Санатории-профилактории загружены почти равномерно на протяжении всего года,
средняя заполняемость для данной группы объектов анализа – 86 %.
Из таблицы 3.3 видно, что все анализируемые группы объектов являются
отапливаемыми и принципиально по перечню удобств и предоставляемых услуг не
отличаются друг от друга, за исключением баз отдыха "Костер" и "Голубая лагуна". На
всех базах отдыха и в санаториях профилакториях есть бассейны с геотермальной водой.
72
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Нет своих бассейнов в ДОЛ "Металлист" и ДОЛ им. Гагарина. Детей возят в "Голубую
лагуну", на базу отдыха "Автомобилист". Цены на купание в бассейнах в среднем
одинаковы – 50 руб./час. Однако, отделка бассейна искусственным покрытием позволяет
увеличить стоимость до 100-120 руб./час (см. таб.3.4), что не снижает, а скорее даже
повышает спрос на такую услугу. Искусственное покрытие бассейнов представлено на
базе отдыха "Голубая лагуна" и спортбазе "Лесная". Причем, в бассейне "Голубой лагуны"
вода обычная, а не из термального источника. Это представляется для данной базы
целесообразным, т.к. наличие водных горок (что привлекает на базу отдыха большое
количество отдыхающих, особенно детей и подростков) продлевает пребывание в воде.
По медицинским же показаниям время пребывания в термальной воде должно быть
ограничено 10-15 минутами.
Как видно из таблицы 3.4 стоимость путевок в ДОЛ составляет 6800-7358 руб. Такой
уровень цен задается областной администрацией и явно ниже реалий рынка. Стоимость
путевки на 21 день в санаториях-профилакториях составляет 13700-22050 руб. и зависит
от качества номеров. Стоимость проживания на базах отдыха зависит от качества отделки
номеров и от их вместимости. Максимальная стоимость проживания в 2-х местных
номерах люкс: от 1400 руб./номер/сут. (профилакторий "Малкинский") до 3000
руб/номер/сут. (база отдыха "Костер"). Стоимость проживания в 1-но местных номерах с
улучшенной отделкой: 900 руб./место/сут. (профилакторий "Малкинский"), 600
руб./место/сут. (турбаза "Автомобилист"). Стоимость проживания в обычных номерах от
200 руб./место/сут. (база отдыха "Голубая лагуна", летние деревянные корпуса), до 550
руб./чел./сут. (база отдыха "Кречет"). Ориентированная на прием иностранных туристов
спортбаза "Лесная" будет редлагать максимальную стоимость проживания для
иностранцев в новых коттеджах – 30 $/место/сут.
Из приведенного обзора можно сделать еще ряд выводов:
- базы отдыха "Паратунка", "Океан", "Лесная заимка", перейдя в руки новых
собственников, находятся в заброшенном состоянии, планы их развития не известны;
- большинство организаций, имеющих свои базы отдыха и ДОЛ, не отказываются от
них и поддерживают в рабочем состоянии, за исключением ДОЛ "Огонек",
принадлежащий "Камчатскэнерго", который выставлен на продажу за 15 млн. рублей;
- базы отдыха "Светлячок" (приобретенная Центробанком России) и "Пограничник",
военный санаторий "Паратунка" являются ведомственными и закрытыми для сторонних
отдыхающих, они не отражают рыночной ситуации ни по загрузке, ни по цене услуг,
поэтому из обзора исключены;
- часть баз отдыха и ДОЛ переданы в аренду частным лицам. Все арендаторы
производят ремонтные отделочные работы, улучшают интерьеры номеров, обновляют
мебель;
- база отдыха "Росинка", принадлежащая частному лицу, по окончании реконструкции
будет, скорее всего, закрытым элитным клубом для состоятельных граждан.
Рынок земельных участков.
До настоящего времени в г. Петропавловске-Камчатском, г. Елизово, п. Паратунка,
впрочем как и в подавляющем большинстве российских населенных пунктов, отсутствует
рынок открытых массовых продаж незастроенных участков застройщикам,
собирающимся строить недвижимость с целью получения дохода от ее продажи или сдачи
в аренду. Прямого вторичного рынка участков для строительства недвижимости на
продажу также не существует, т.к. право собственности на землю до сих пор было
оформлено в редких случаях. Таким образом, почти 100 % городских земель, пригодных
для застройки доходной недвижимостью, продолжают контролироваться администрацией
города.
73
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Рынок вторичной аренды совершенно неразвит и установить, какова может быть
рыночная арендная ставка за участки в районе п. Паратунка, что представляет особый
интерес для настоящей работы, никоим образом не представляется возможным. Основной
арендодатель на рынке земли – поселковая и городская администрация.
3.6. Идентификация и описание оцениваемого объекта
3.6.1. Общие данные об объекте
Объект оценки
Состав объекта
недвижимое и движимое имущество базы отдыха "Ххх"
улучшения:
здание
столовой,
2-этажное
здание
административного корпуса, два 2-этажных спальных
корпуса, здание душевого павильона с бассейном, здание
бойлерной, здание хозсклада, здание хлораторной, две
насосных;
оборудование столовой
Адрес объекта
Камчатская область, Елизовский район, п. Паратунка
Текущее использование
летний детский оздоровительный лагерь
Собственник улучшений ООО "Моргидрострой-Сервис", 683010, Камчатская область,
г. Петропавловск-Камчатский, ул.Океанская, 76
Собственник участка
муниципальная собственность
Границы объекта указаны в приложении к акту на право пользования землей, в
технических паспортах БТИ (см. приложения) приведены основные данные о
конструктивных особенностях объекта и его количественных характеристиках, а также
поэтажные планы.
3.6.2. Описание земельного участка
 Расположен земельный участок определен в границах (см. приложения) в
ие участка соответствии с их установлением муниципальным учреждением "Бюро
технической инвентаризации" г. Елизово:
северная граница примыкает: к оврагу и лесу
западная граница примыкает: к дороге и лесу
южная граница примыкает: к оврагу и лесу
восточная граница примыкает: к территории базы отдыха "Светлячок"
Центробанка России
 Естественн площадь: 7170 м2
ые
форма: неправильный многоугольник
физические рельеф: резкое понижение на юго-востоке
характерист особенности климата: континентальный
ики участка геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы,
просадки отсутствуют, характеристика грунта: скальный
сейсмичность: 9 баллов
гидрогеологические характеристики: уровень грунтовых вод неизвестен,
глубина промерзания грунта 120 см, угрозы подтопления территории нет
 Улучшения ландшафт: естественный – имеется; искусственный – отсутствует
к
ливневая канализация: отсутствует
участку
сети водоснабжения: центральные, состояние хорошее, резервный
потенциал имеется
сети канализации: локальный септик, без вывоза
сети отопления: геотермальная вода - бойлер
сети электроснабжения: центральные, состояние хорошее
сети телефонизации: имеются 2 номера, 1 - елизовский, 2 Петропавловск-Камчатский, состояние хорошее
74
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
сети радиовещания: имеются, состояние хорошее
заборы: деревянный, состояние плохое
проезды и проходы: асфальтовое покрытие
рекреационные
и
оздоровительно-спортивные
сооружения:
волейбольные, баскетбольные площадки, площадка для проведения
линеек, беседки, состояние хорошее
75
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Рис 4. Оцениваемый земельный участок базы отдыха "Ххх с указанием зданий и сооружений
Условные обозначения:
А – административный корпус
I - погреб
Б – хозсклад
II – замощение дощатое
В – столовая
III – водонапорная башня
Д – насосная
IV – замощение асфальтовое
Е – хлораторная
V – замощение бетонное
Ж – бойлерная
1 – забор металлический
З – душевой павильон с бассейном
2 – ворота 9,25 м
И – спальный корпус
3 – забор деревянный
К – спальный корпус
4, 6 – забор сетка металлическая
Л - насосная
5 – ворота 4,85 м
76
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
 Влияние
объект непосредственно доступен транспорту: автомобильному
окружающе грузовому, автомобильному легковому
й среды
качество подъезда к участку: подъезд осуществляется по трассе ЕлизовоПаратунка, затем 1 мин. по второстепенной дороге, покрытие асфальтовое, состояние покрытия – хорошее
парковки: перед въездными воротами
панорама: вид в северном направлении – лес, овраг; в западном
направлении – дорога, лес; в южном направлении – заболоченная пойма
реки Паратунка; в восточном направлении – база отдыха "Светлячок"
удобства – отсутствуют
неудобства – отсутствуют
опасности – отсутствуют
 Ограничени договорные ограничения: отсутствуют
я
и сервитуты: отсутствуют
дополнител градостроительные ограничения: отсутствуют
ьные права архитектурные ограничения: отсутствуют
права на использование водных ресурсов: отсутствуют
права на использование подземных ресурсов: отсутствуют
 Платежи
земельный налог – 2,69 руб./м2/год
3.6.3. Описание здания административного корпуса (Лит. А)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 2
Западный фасад
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 1414 м3
площадь здания: 12,82х18,85=241,7
высота 5,85 м
объём 1414 м3
литер а: веранда
площадь веранды: 5,55х2+6,4х1,93=23,5 высота 2,85 м
объём
67 м3
77
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
1 этажа:
высота 2,6 м
площадь 182,6 м2
2 этажа:
высота 2,6 м
площадь 180,9 м2
363,5 м2
Восточный фасад
Северный фасад
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - ленточные сборные бетонные.
78
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
1, 2 этаж
полы
в комнатах, коридорах – линолеум по дереву, в основном без
дефектов; окрашенный оргалит по дереву – потертости; в холле, на
лестничной клетке – мозаичные, в хорошем состоянии, на веранде –
мозаичные, трещины 100 %; ковровое покрытие – в кабинете
директора, не закреплены стыки у стен; кафельная плитка в санузлах –
без дефектов;
потолок
во всех помещениях - известковая окраска по штукатурке, в хорошем
состоянии (в помещении склада большие протечки из душевой,
расположенной на 2 этаже);
стены
в комнатах – обои простые бумажные, отставание местами, в
помещениях медпункта – моющиеся обои в хорошем состоянии; в
коридорах, на лестничной клетке - масляная окраска в хорошем
состоянии;
проемы оконные деревянные двойные распашные с масляной окраской, небольшие
сколы 10 % ; в холле 1 этажа – металлические витражи, окрашены; на
веранде – деревянные, одностворные, глухие, окрашены, состояние
хорошее;
проемы дверные в комнатах – деревянные сплошные одинарные, окрашены –
потертости;
лестница
бетонная с деревянными перилами, потолок - известковая окраска,
стены - масляная окраска, окна деревянные в хорошем состоянии;
электроприборы в коридоре изолятора – флуоресцентные светильники, частично нет
крышек, все остальные в помещениях – лампы накаливания.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную;
нагревательные приборы – пластинчатые радиаторы.
Снабжение холодной водой – от своей скважины; система из стальных водопроводных
труб.
Снабжение горячей водой – от геотермального источника; система горячего
водоснабжения из стальных водопроводных труб.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик, система
канализации - из чугунных труб, оборудование - фаянсовые унитазы и раковины
отечественного производства
Вентиляция естественная - стальные короба окрашены масляной краской.
Слаботочные сети: городская телефонная сеть, радиотрансляционная сеть, пожарная
сигнализация "Дозор-1".
79
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Холл первого этажа
Коридор на втором этаже
80
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Комната в изоляторе
Жилая комната на 2-ом этаже
81
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Комната на 1-ом этаже (склад)
Лестница на 2-ой этаж
82
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Санузел в изоляторе
Санузел на 1-ом этаже
83
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.4. Описание здания столовой (Лит. В)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности – 1
Этажность здания – 1
Южный фасад
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 2794 м3
площадь здания:
13,48х31,45=423,9 высота 4,1 м
объём 1738 м3
17,33х18,74=324,8 высота 3,25 м
объём 1056 м3
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 3,8 м
площадь 617,4 м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - ленточные сборные бетонные.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные, полублочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
84
Западный фасад
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
85
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Внутренняя отделка:
полы
в обеденном зале, в вестибюле - мозаичные, в основном без дефектов,
около 2% трещин; в тамбуре, прачечной, электрощитовой
бетонные; во всех помещениях пищеблока - кафельная плитка, без
дефектов;
потолок
во всех помещениях - известковая окраска по штукатурке, в хорошем
состоянии;
стены
в обеденном зале, прачечной, вестибюле, аппаратной, кабинете масляная окраска, местами потертости; в подсобных помещениях
пищеблока – кафель, побелка, дефекты не обнаружены;
проемы оконные в подсобных помещениях пищеблока - деревянные двойные распашные
с масляной окраской, в хорошем состоянии; в обеденном зале,
вестибюле – двойные витражи, окрашены, состояние хорошее;
проемы дверные везде – деревянные сплошные одинарные, окрашены – потертости;
входные в обеденный зал – деревянные с остеклением, потертости
окраски;
электроприборы в пищеблоке – складские лампы, во всех остальных помещениях флуоресцентные светильники, частично нет крышек, отдельные лампы
неисправны.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную;
нагревательные приборы – трубчатые радиаторы.
Снабжение холодной водой – от своей скважины; система из стальных водопроводных
труб.
Снабжение горячей водой – от геотермального источника; система горячего
водоснабжения из стальных водопроводных труб.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик, система
канализации - из чугунных труб, оборудование - фаянсовые унитазы и раковины
отечественного производства
Вентиляция принудительная - стальные короба окрашены масляной краской.
86
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Обеденный зал
87
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Пищеблок
Прачечная
88
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.5. Описание здания спального корпуса (Лит. И)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 1
Этажность здания – 2
Южный и западный фасады
Северный фасад
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 2491 м3
1 этаж:
высота 2,9 м
объем 1226 м3
2 этаж:
высота 3,0 м
объём 1265 м3
89
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
1 этажа:
высота 2,55 м
площадь 327,1 м2
2 этажа:
высота 2,65 м
площадь 328,9 м2
656,0 м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - сборные железобетонные.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
1, 2 этаж
полы
в вестибюле – мозаичный, без дефектов; в комнатах воспитателей, во
всех жилых комнатах 2-го этажа – линолеум, везде заплатки – 100%;
в трех жилых комнатах 1-го этажа - окрашенный оргалит по дереву
– потертости; в большей части жилых комнат 1-го этажа – дощатый,
в хорошем состоянии; в санузлах, кладовой, бельевой – кафельная
плитка, состояние хорошее;
потолок
во всех помещениях - известковая окраска по штукатурке, в хорошем
состоянии;
стены
в жилых комнатах – обои простые бумажные, отставание местами; в
вестибюле – деревянная лакированная рейка без дефектов; в
коридорах, на лестнице – масляная краска, побелка, состояние
хорошее; в санузлах, душевых, бельевой – кафельная плитка, дефекты
не обнаружены;
проемы оконные везде - деревянные двойные распашные с масляной окраской,
небольшие сколы 10 %; в холле 1 этажа – металлические витражи,
окрашены, одно стекло разбито;
проемы дверные в комнатах – деревянные сплошные одинарные, окрашены –
потертости;
лестница
железобетонная с деревянными перилами, потолок - известковая
окраска, стены - масляная окраска, окна деревянные в хорошем
состоянии;
наружная лестница металлическая с деревянными ступенями;
электроприборы в коридоре – флуоресцентные светильники, частично нет крышек, все
остальные в помещениях – плафоны на 1 лампу.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную;
нагревательные приборы – пластинчатые радиаторы в холле 1 этажа и трубчатые на
2 трубы во всех остальных помещениях.
Снабжение холодной водой – от своей скважины; система из стальных водопроводных
труб.
Снабжение горячей водой – от геотермального источника; система горячего
водоснабжения из стальных водопроводных труб.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик, система
канализации - из чугунных труб, оборудование - фаянсовые унитазы и раковины
отечественного производства
90
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Вентиляция принудительная – в коридоре 2 этажа.
Вестибюль
Коридор
91
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Холл 2-го этажа
Жилая комната
92
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Умывальник
Туалет
93
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.6. Описание здания спального корпуса (Лит. К)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 1
Этажность здания – 2
Северный фасад
Южный и восточный фасады
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 2432 м3
1 этаж:
высота 2,85 м
объем 1216 м3
2 этаж:
высота 2,86 м
объём 1216 м3
94
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
1 этажа:
высота 2,50 м
площадь 329,9 м2
2 этажа:
высота 2,65 м
площадь 333,2 м2
663,1 м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - сборные железобетонные.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
1, 2 этаж
полы
в комнатах воспитателей, во всех жилых комнатах 2-го этажа, в
холлах 1 и 2 этажа – линолеум, везде заплатки – 100%; в трех жилых
комнатах 1-го этажа - окрашенный оргалит по дереву – потертости; в
большей части жилых комнат 1-го этажа – дощатый, в хорошем
состоянии; в санузлах, кладовой, бельевой – кафельная плитка,
состояние хорошее;
потолок
во всех помещениях - известковая окраска по штукатурке, в хорошем
состоянии;
стены
в жилых комнатах – обои простые бумажные, отставание местами; в
вестибюле – деревянная лакированная рейка без дефектов; в
коридорах, на лестнице – масляная краска, побелка, состояние
хорошее; в санузлах, душевых, бельевой – кафельная плитка, дефекты
не обнаружены;
проемы оконные везде - деревянные двойные распашные с масляной окраской,
небольшие сколы 10 %; в холле 1 этажа – металлические витражи,
окрашены;
проемы дверные в комнатах – деревянные сплошные одинарные, окрашены –
потертости;
лестница
железобетонная с деревянными перилами, потолок - известковая
окраска, стены - масляная окраска, окна деревянные в хорошем
состоянии;
наружная лестница металлическая с деревянными ступенями;
электроприборы в коридоре – флуоресцентные светильники, частично нет крышек, все
остальные в помещениях – плафоны на 1 лампу.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную;
нагревательные приборы – пластинчатые радиаторы в холле 1 этажа и трубчатые на
2 трубы во всех остальных помещениях.
Снабжение холодной водой – от своей скважины; система из стальных водопроводных
труб.
Снабжение горячей водой – от геотермального источника; система горячего
водоснабжения из стальных водопроводных труб.
95
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик, система
канализации - из чугунных труб, оборудование - фаянсовые унитазы и раковины
отечественного производства
Вентиляция принудительная – в коридоре 2 этажа.
3.6.7. Описание здания душевого павильона с бассейном (Лит. З)
Год ввода в эксплуатацию - 1986
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 1
Северо - западный фасад
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 384 м3
душевой павильон:
высота 2,9 м
объем 384 м3
бассейн:
площадь 3,1 х 12,6 = 379,3 м2
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
душевого павильона:
высота 2,60 м
площадь 100,1м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - бетонный ленточный.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
96
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
полы
потолок
стены
проемы оконные
проемы дверные
электроприборы
в электрощитовой и кабинете – бетонные; в коридоре – дощатый,
окрашен, дефекты не обнаружены; во всех остальных помещениях –
кафельная плитка в хорошем состоянии;
в душевых – металлический профиль, окрашен, в хорошем состоянии;
в коридоре, электрощитовой, кабинете – побелка, во всех остальных
помещениях – деревянная рейка, окрашена, в хорошем состоянии;
в электрощитовой и кабинете – масляная окраска, сильные сколы до
100 %; в санузлах и душевых – кафель, со следами масляной окраски; в
остальных помещениях – окрашенная деревянная рейка, дефекты не
обнаружены;
везде - деревянные двойные распашные с масляной окраской,
небольшие сколы 10 %;
везде– деревянные сплошные одинарные, окрашены – потертости;
везде – складские лампы.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную;
нагревательные приборы – пластинчатые радиаторы в холле 1 этажа и трубчатые на
2 трубы во всех остальных помещениях.
Снабжение холодной водой – от своей скважины; из стальных водопроводных труб.
Снабжение горячей водой – от геотермального источника; система горячего
водоснабжения из стальных водопроводных труб.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик, система
канализации - из чугунных труб, оборудование - фаянсовые унитазы и раковины
отечественного производства.
97
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Лестница к зданию душевого павильона
98
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Юго-восточный фасад
Бассейн с геотермальной водой
99
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Вестибюль
Душевая
100
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.8. Описание здания бойлерной (Лит. Ж)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 1
Этажность здания – 1
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 188 м3
площадь: 8,66 х 6,37 = 55,2
высота 3,4 м
объем 188 м3
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 3,1 м
площадь 41,2м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - железобетонный ленточный.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
полы
цементно-бетонные, трещины, мелкие выбоины;
потолок
побелка, сколы;
стены
масляная окраска, побелка, сильные сколы до 100 %;
проемы оконные деревянные двойные распашные с масляной окраской, небольшие
сколы 10 %;
проемы дверные деревянные сплошные одинарные, окрашены – потертости;
электроприборы складские лампы.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Теплоснабжение – водой от термального источника, через бойлерную и насосную.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик.
101
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.9. Описание здания хозсклада (Лит. Б)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 1
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 174 м3
площадь: 9,58 х 6,5 = 62,3
высота 2,8 м
объем 174 м3
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 2,5 м
площадь 46,6м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - железобетонный ленточный.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, побелка.
Внутренняя отделка:
полы
цементно-бетонные, трещины, мелкие выбоины;
потолок
побелка, потертости – 20 %, следы протечек – 10 %;
стены
побелка, следы протечек – 25 %, царапины, сколы до 25 %;
проемы дверные деревянные сплошные одинарные, окрашены – потертости;
электроприборы складские лампы.
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - от внешних электрических сетей.
Канализация - сброс хозяйственно-бытовых стоков – локальный септик.
102
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.10. Описание здания хлораторной (Лит. Е)
Год ввода в эксплуатацию - 1988
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 1
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
площадь: 6,35 х 4,85 = 30,8
высота 3,1 м
объем 95 м3
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 2,8 м
площадь 21,1 м2
Здание не эксплуатируется.
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - железобетонный ленточный.
Наружные стены – блочные.
Перегородки – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная, трещины, следы протечек.
Наружная отделка – штукатурка, побелка, отпадение штукатурки.
Внутренняя отделка:
полы
дощатые по балкам, повреждения отдельных досок, стирание в
ходовых местах;
потолок
побелка;
стены
побелка, следы протечек – 25 %, царапины, сколы до 25 %;
проемы дверные отсутствуют двери;
проемы оконные деревянные рамы, отсутствуют стекла;
Описание инженерного обеспечения и оборудования:
Электроснабжение - нет.
Канализация - нет.
103
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.11. Описание здания насосной (Лит. Д)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 1
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
площадь: 4,03 х 3,00 = 12,1
высота 2,1 м
объем 25 м3
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 1,8 м
площадь 9,1 м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ, данным,
полученным от специалистов заказчика)
Фундаменты - железобетонный ленточный, глубокие трещины, следы увлажнения
цоколя и стен.
Наружные стены – блочные, увлажнение стен, отпадение штукатурки.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная, трещины, следы протечек.
Наружная отделка – штукатурка, побелка, отпадение штукатурки.
Внутренняя отделка:
полы
цементно-бетонные, трещины, стирание поверхности, выбоины;
потолок
штукатурка, побелка,
следы протечек , трещины, отпадение
штукатурки;
стены
штукатурка, побелка,
следы протечек , трещины, отпадение
штукатурки;
проемы дверные двери отсутствуют;
Здание не эксплуатируется, находится в полуразрушенном состоянии.
104
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.12. Описание здания насосной (Лит. Л)
Год ввода в эксплуатацию - 1985
Группа капитальности - 2
Этажность здания – 1
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 23 м3
площадь: 3,3 х 3,2 = 10,6
высота 2,2 м
объем 23 м3
2
водонапорная башня : 3,14 х 0,7 = 1,5
высота 15 м
Размеры по внутреннему обмеру по данным паспорта БТИ:
высота 1,9 м
площадь 5,7 м2
Описание конструкций здания насосной (по результатам осмотра, данным паспорта БТИ)
Фундаменты - железобетонный ленточный.
Наружные стены – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – совмещенная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка, трещины.
Внутренняя отделка:
полы
бетонные;
потолок
штукатурка, побелка, потертости;
стены
штукатурка, побелка, потертости;
проемы дверные двери деревянные, потертости;
Описание конструкции водонапорной башни (по результатам осмотра): высота башни 15
м, обшивка оцинкованной жестью с утеплением, металлическая наружная лестница.
105
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.6.13. Описание погреба надворного.
Год ввода в эксплуатацию - неизвестен
Группа капитальности – 2
Размеры здания по внешнему обмеру (расчеты приведены по техпаспорту БТИ):
объем для расчетов 101 м3
2
площадь погреба: 36 м
высота 2,8 м
объем 101 м3
площадь лестницы: 19,8 м2
Описание конструкций здания (по результатам осмотра)
Наружные стены – блочные.
Перекрытия и покрытия – железобетонные плиты.
Крыша здания – скатная.
Кровля здания – рулонная.
Наружная отделка – штукатурка.
Внутренняя отделка:
полы
бетонные;
потолок
штукатурка, побелка;
стены
штукатурка, побелка;
проемы дверные двери деревянные, обшиты железом.
3.6.14. Описание оборудования столовой.
 Шкаф сухожарочный на 3 отделения – в рабочем состоянии, без дефектов.
 Электрическая сковорода – в рабочем состоянии, без дефектов.
 Электрический котел (2 шт.) – в рабочем состоянии, без дефектов.
 Хлеборезка – в рабочем состоянии, без дефектов.
 Овощерезка – в рабочем состоянии, без дефектов.
 Холодильные камеры – помещения, в которых находятся холодильные агрегаты; в
рабочем состоянии, без дефектов.
106
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
3.7. Выводы по разделу
1. Камчатка является привлекательной территорией для туризма, причем мирового
значения. Последнее объясняется тем, что ее уникальные природные объекты в таком
объеме и сочетании вряд ли можно встретить где-нибудь еще.
2. Социально-экономические показатели свидетельствуют, что Камчатская область по
российским меркам имеет достаточный для развития потенциал, а по ряду показателей
Камчатка опережает многие регионы Сибири и Дальнего Востока.
3. На Камчатку в 2001 году прибыло порядка 30400 гостей, в 3 раза больше чем в 2000 г.
Иностранных туристов в 2001 годы принято около 7500. Можно ожидать роста числа
гостей в дальнейшем на 10-15% в год, что объясняется названными причинами.
Данный факт позволяют говорить о том, что имеется высокий потенциальный спрос на
рекреационные услуги.
4. Оцениваемый объект строился как база отдыха на 160 мест со столовой и бассейном на
3 водных зеркала, но в последнее время используется как детский оздоровительный
лагерь. Объект является относительно новым и при осмотре установлено, что его
несущие конструкции находятся в хорошем состоянии, хотя и отмечено
незначительное разрушение штукатурки фасадов в отдельных местах зданий. Объект
расположен в непосредственной близости от трассы Елизово-Паратунка и к нему
имеется удобный подъезд с трассы по асфальтированной дороге. К проблемам базы
можно отнести нерешенный вопрос о поставке геотермальной воды в необходимом
количестве 50000 м3 в месяц или 8 л/сек, т.к. в настоящее время к скважине,
обслуживающей оцениваемую базу, подсоединилась также и база отдыха "Солнечная".
5. В отношении позиционирования объекта на рынке можно сделать следующий вывод: в
силу всего сказанного объект является достаточно привлекательным с точки зрения
размещения в нем рекреационного бизнеса с соответствующей инфраструктурой, для
которой в зданиях и на территории имеется достаточно площадей, и имеет явную
конкурентоспособность в силу выгодного местоположения, хорошего состояния
несущих конструкций и приемлемых объемно-планировочных решений. Одним из
направлений использования оцениваемой базы отдыха видится использования ее,
помимо приема гостей на определенный период отдыха, также в качестве базы,
обслуживающей маршруты в Долину гейзеров, к термальным источникам, вулканам
области, на горнолыжную базу на горе Морозная.
6. Типичный рыночный покупатель и его инвестиционная мотивация: вероятным
представляется приобретение объекта средней или крупной российской организацией с
целью непосредственного размещения в нем рекреационного бизнеса, в т.ч. после
реконструкции и модернизации объекта. Трудно предположить, что покупателем
объекта может быть иностранный инвестор, для которого Россия в ее нынешнем
состоянии представляет интерес в лучшем случае только с позиции портфельных
инвестиций.
107
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Раздел IV. Анализ данных и выводы
4.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет
определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и
экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который
обеспечивает ее наибольшую прибыльность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать
вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и
доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения
наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в
определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на
них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены
методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего
использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены
продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из
анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый
уникальный инвестиционный проект, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.
Анализ ЛНЭИ всегда проводится в два этапа: на первом - участок анализируется как
вакантный, а на втором - как улучшенный.
4.1.1. Анализ ЛНЭИ участка как вакантного
Стоимость прав на земельный участок рассчитывается в предположении, что он
вакантен, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из
потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос:
как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее
максимального дохода, если бы она была неосвоенной? Существующее использование
земли может и не быть ЛНЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного
использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при ЛНЭИ превышает
стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает,
что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с
целью достижения ЛНЭИ. Однако, при этом очень важен учет ограничений. Иногда земля
используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или
физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование
земли производится согласно политико-социальной схеме и исходя из градостроительных
принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут
расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате, ЛНЭИ участка
на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без
учета ограничений.
В настоящее время в окружении оцениваемого объекта не ведется активное
строительство и свободные участки вполне могли бы удовлетворить спрос на них.
Оцениваемый участок расположен в рекреационной зоне, имеющиеся на нем здания базы
отдыха являются относительно новым, удовлетворяют современным требованиям
архитектуры и зонирования. Единственным разумным альтернативным вариантом
видится использование использования оцениваемого участка под жилую застройку
коттеджным поселком. Однако, такое строительство не приобрело на Камчатке скольконибудь заметных масштабов, а по камчатским меркам расположен оцениваемый участок
достаточно далеко от г. Петропавловск-Камчатский. В силу этого, по мнению оценщиков
на сегодняшний момент и в видимой перспективе рассмотрение гипотетических
вариантов сноса существующих зданий и строительства на их месте зданий, существенно
отличающихся по своим объемно-архитектурным решениям от оцениваемых, с иным
108
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
функциональным назначением, нежели рекреационное, не имеет смысла и
количественный анализ такого использования участка не выполнялся.
Основываясь на сказанном, необходимо признать, что в качестве ЛНЭИ оцениваемого
участка следует рассматривать возведение на нем зданий и сооружений рекреационного
назначения, в т.ч. аналогичных оцениваемым, используемым наилучшим и наиболее
эффективным образом, который будет определен далее. При этом учитывается, однако,
что размеры участка позволяют разместить на нем дополнительно различные объекты,
связанные с функционирование базы отдыха. Анализ различных вариантов использования
оцениваемого объекта, в т.ч. и с его модернизацией и расширением, рассмотрены ниже.
4.1.2. Анализ ЛНЭИ участка с улучшениями
При анализе ЛНЭИ участка как улучшенного рассматривается использование, которое
необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как
используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима
комбинация всех вариантов, необходимо ли заменить его на другой объект,
обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование? Использование,
максимизирующее стоимость объекта, и является ЛНЭИ. Для не требующих капитальных
затрат на реконструкцию вариантов использования рассчитанные для них стоимости
объекта или чистые операционные доходы от его использования могут сравниваться
прямым образом. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные
затраты, анализ ЛНЭИ случае проводится на основании сравнения норм дохода для общих
капиталовложений в объект для различных выбранных вариантов его использования.
Объект в своем ЛНЭИ должен иметь все преимущества от факторов описания
окружения. Приведенный в разделе 3 анализ расположенных в окружении рекреационных
объектов позволяет сделать следующие важные для анализа ЛНЭИ выводы:
 большинство имеющихся в окружении рекреационных объектов представляет собой
"традиционные" базы отдыха или детские лагеря отдыха
 детские лагеря отдыха характеризуются выраженной сезонностью получения дохода,
хотя сезонный спрос на них очень высок
 основным достоинством большинства баз отдыха остаются бассейны с геотермальной
водой, поэтому, как правило, на базы приезжают в выходные дни жители близлежащих
населенных пунктов с целью длительного купания в бассейнах, игнорируя, при этом,
тот факт, что такое купание по медицинские показания ограничено 10-15 минутами;
для проживания же базы отдыха используются весьма неактивно
 все рекреационные объекты имеют геотермальное отопление, однако отсутствие на них
инфраструктуры отдыха, кроме наличия бассейнов, приводит к тому, что в качестве
активно действующих круглогодичных баз отдыха они остаются невостребованными
 "традиционные" отделка и оборудование большинства баз отдыха делает их
непривлекательными для размещения иностранных и отечественных состоятельных
туристов
 некоторые базы отдыха пошли по пути улучшения качества интерьеров и сервиса, что
привело к увеличению их доходности и среднегодовой загрузки.
Общее впечатление от посещения рекреационных объектов Нижне-Паратунской
курортной зоны: зона не выглядит "меккой" камчатского туризма, не имеет развитой
инфраструктуры отдыха и сохранила все недостатки "советского представления" об
организации отдыха человека, в силу чего не является столь активно, как ожидалось,
посещаемой.
Особняком среди рекреационных объектов Нижне-Паратунской курортной зоны стоят
санаторно-профилактические учреждения, предоставляющие не только отдых, но и
профессиональные медицинские услуги, в первую очередь, профилактического характера.
Приведенный в разделе 3 анализ показал, что такие объекты являются достаточно
109
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
эффективными, активно востребованы круглый год и их загрузка в среднем составляет
86%. Тем не менее, в представленном далее анализе ЛНЭИ оцениваемого объекта
оценщики посчитали возможным такое использование не рассматривать по следующим
основаниям. Во-первых, действующие санаторно-профилактические учреждения
создавались еще в советские времена и имеют многолетнюю историю и традиции, хорошо
подготовленный персонал, дорогостоящее медицинское оборудование. Организация же
нового санаторно-профилактического учреждения является весьма непростой задачей, т.к.
требует от организатора специальных, в т.ч. медицинских знаний, сопровождается
сложностями при оснащении учреждения современным медицинским оборудованием,
получении необходимых разрешений, сертификатов и лицензий, но, что главное,
предполагает его насыщение квалифицированными медицинскими кадрами, которые на
рынке труда редко присутствуют в достаточном количестве. Во-вторых, как это можно
заключить из интервью со специалистами рассматриваемых санаторно-профилактических
учреждений, они вписаны в рынок услуг практически только для российских граждан, в
первую очередь, для проживающих на Камчатке, т.к. иностранцы, как правило, стараются
избегать лечения в российских медицинских учреждениях. В-третьих, ни сейчас, ни в
ретроспективе ни одна из баз отдыха не была преобразована в санаторнопрофилактическое учреждение, что косвенно подтверждает сложность такого
преобразования. Таким образом, повышение эффективности оцениваемой базы отдыха
можно добиться скорее за счет вывода ее на рынок дорогостоящих услуг для иностранных
туристов, чем путем сложного в организационном плане превращения ее в санаторнопрофилактическое учреждение.
Реконструкция и "евроремонт" помещений базы отдыха "Рассвет", возведение новых
коттеджей на спортбазе "Лесная", "евроремонт" в профилактории "Малкинский",
строительство новой гостиницы на базе отдыха "Голубая лагуна" показывают, что
определенные группы отдыхающих уже не устраивает то качество проживания, которое
предлагают большинство рассматриваемых рекреационных объектов, и администрации
перечисленных баз отдыха, инвестируя средства в высококачественные ремонт и
строительство, вероятно, вполне оправданно рассчитывают привлечь отдыхающих,
готовых платить за комфорт и удобства, повысив тем самым эффективность своих
объектов.
Исходя из сказанного выше можно выделить явно следующие из анализа рынка
рекреационных объектов 2 направления использования оцениваемой базы отдыха:
 в ее текущем состоянии под размещение "традиционных" либо только сезонного
детского лагеря отдыха, либо помимо ДОЛ еще и базы отдыха в остальное время
 под размещение базы отдыха улучшенного качества.
На стандартном языке анализа ЛНЭИ это формулируется следующим образом:
 физически возможные варианты использования: конструкция зданий оцениваемого
объекта позволяет использовать их без перепланировки под размещение
"традиционных" базы отдыха (детского лагеря отдыха) со столовой и бассейном, с
перепланировкой - под размещение базы отдыха улучшенного качества с рестораном и
бассейном.
 законодательно разрешенные варианты использования: законодательных ограничений
на использование существующего объекта в указанных выше целях нет.
 прибыльные варианты использования: оба варианта представляются потенциально
прибыльными, т.к. имеется предложение аналогичных объектов на рынке и спрос на
них.
Выбор же между традиционной или улучшенной базой отдыха с соответствующей
инфраструктурой не так очевиден. Действительно, ожидаемая доходность улучшенной
гостиницы явно выше, однако, и инвестиций она потребует гораздо больше. Для ответа на
110
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
вопрос, какой из вариантов обладает большей нормой дохода на вложенный капитал,
требуется количественный анализ, который и представлен ниже.
Общие положения вариантов для анализа ЛНЭИ.
 Стоимость оцениваемой базы определяется тем доходом, который возможно получить
от ее эксплуатации. Вклад в общую стоимость базы ее отдельных элементов
определяется тем доходом, который можно сопоставить с ними. Доход, приносимый
зданиями спальных корпусов, бассейна, столовой может быть рассчитан
непосредственно исходя из соответствующих ценовых показателей, вклад же в
стоимость
вспомогательных
зданий
и
сооружений,
обеспечивающих
функционирование базы, но не приносящих доход непосредственно, фактически
учитывается при расчете доходности основных перечисленных выше объектов.
Главное при оценке базы отдыха – собрать воедино все приносимые ею доходы и все
расходы связанные с извлечением этих доходов. В этом плане возможны 2 варианта
расчета. В первом варианте отдельно учитываются доходы и расходы, связанные с
эксплуатацией спальных корпусов, бассейна и столовой, причем доходы от столовой
рассматриваются исключительно как рентные платежи, получаемые от сдачи столовой
в аренду сторонней организации, а расходы, связанные с получением этих доходов –
обычные для оценки недвижимости операционные расходы. Во втором варианте,
который всегда реализуется в детских лагерях отдыха и, как правило, в санаторнопрофилактических учреждениях, доходы от всех элементов рекреационного объекта
аккумулированы в цене путевки на определенный период или в цене однодневного
проживания. Для дальнейших расчетов в настоящей работе выбран второй вариант.
При этом, в общие операционные расходы включены расходы непосредственно
владельца базы отдыха на обеспечение функционирования столовой (ресторана).
 В работе оценивается рыночная стоимость, определяемая из предположения куплипродажи оцениваемого объекта. В этом случае, как уже отмечалось, согласно статьи 3
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 №
137-ФЗ при продаже зданий и сооружений, расположенных на земельном участке,
предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно подлежит
переоформлению на право аренды земельных участков или последние должны быть
приобретены в собственность по выбору покупателя зданий и сооружений. В отчете
оценщики полагали, что земля будет приобретена в собственность. Статья 2 указанного
выше закона устанавливает порядок определения стоимости выкупа земельного
участка:
"1. При продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36
Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на
них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в
порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
2. Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с
численностью населения:
…до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного
участка (на начало текущего календарного года).
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется
соответствующая минимальная ставка земельного налога.
3. При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный
коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на
земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты,
учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством
Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3."
111
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Федеральным законом от 14.12.2001 № 163-ФЗ установлено, что ставки земельного
налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 году для всех
категорий земель с коэффициентом 2.
Таким образом, в соответствии с приведенными нормативными документами
можно рассчитать как цену выкупа рассматриваемого земельного участка, так и
земельный налог, при этом предполагается, что все приведенные выше коэффициенты
будут установлены на уровне максимальных показателей, что, как правило, и бывает. В
2001 г. за оцениваемый участок был уплачен по данным, предоставленным заказчиком,
земельный налог в размере 19287 рублей, следовательно, цена выкупа участка по
состоянию на дату оценки, рассчитанная в долларах США по курсу доллара США к
рублю равному $1=31,5673, составляет 19287 х 2 х 10 х 1,3 : 31,5673 = $15885.
Предполагается, что с 1.01.2004 года земельный налог будет отменен и земля как и
иные объекты недвижимости будет облагаться налогом на имущество в размере 2% от
ее балансовой (в нашем случае – выкупной) стоимости. Таким образом, земельный
налог в смысле длительной перспективы будет равен $15885 х 0,02 = $318.
 Налог на имущество уплачивается в размере 2% в год от балансовой стоимости
объекта. Оценка рыночной стоимости исходит из возможности сделки купли-продажи в
отношении оцениваемого объекта, следовательно, на баланс к новому владельцу объект
попадет по цене приобретения. Кроме того, капитальный ремонт зданий увеличивает
их балансовую стоимость. Таким образом, при анализе ЛНЭИ базой для расчета налога
служит сумма инвестиционных затрат, а т.к. в эту сумму входит варьируемый параметр
"цена объекта", то и величина налога при расчете в каждом из вариантов будет
зависимой варьируемой величиной. Обратим внимание на то, что из общих
инвестиционных затрат для расчета налога на имущество исключена стоимость выкупа
земли, т.к. земельные налоговые выплаты учитываются в расчетах в отдельной строке.
 Страховые платежи составляют 1,5% в год от страховой суммы, которая определяется
страхованием недвижимого и движимого имущества. В расчетах полагается, что
застрахован будет не весь объект недвижимости, а только его утрачиваемые элементы,
при этом полагается, что их совокупная стоимость не превышает 50% от балансовой
стоимости объекта, которая равна цене приобретения объекта и стоимости его
капитального ремонта. Страховая стоимость для движимого имущество определяется
его полной ценой приобретения. Таким образом, базой для расчета страхового платежа
служит сумма инвестиционных затрат, а т.к. в эту сумму входит варьируемый
параметр, то и величина платежа вновь является зависимой варьируемой величиной при
расчете в каждом из вариантов. В инвестиционные затраты для расчета страховых
платежей стоимость земли не включена, т.к. земля не является предметом страхования.
 Вариант 1: текущее использование в качестве детского лагеря отдыха. В этом
варианте никаких преобразований объекта (ремонт, перепрофилирование) не
производится и он ориентирован на прием детей летом и во время школьных каникул
осенью, зимой и весной. В остальное время прием отдыхающих не ведется.
Текущее назначение зданий базы отдыха не изменяется:
 два спальных корпуса предназначены для проживания детей, вожатых и воспитателей;
в каждом спальном корпусе возможно одновременное проживание 80 детей, всего в
двух корпусах – 160 человек.
 в административном корпусе большая часть комнат используется для проживания
обслуживающего персонала; кроме того, там размещается кабинет директора, кабинет
завхоза, изолятор, имеется склад.
 столовая используется для организации питания проживающих. В здании столовой
имеется большой обеденный зал, пищеблок, видеотеатр, прачечная, подсобные
помещения
112
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
 в здании душевого павильона имеются холл, две раздевалки, две душевые комнаты,
туалеты, кабинет дежурного, электрощитовая.
Цена проживания и загрузка. По сложившейся на сегодняшний день местной
практике, величина стоимости путевок в детские оздоровительные лагеря регулируется
местными властями. Так, на дату оценки эта величина находилась в диапазоне от 6300 до
7300 рублей в смену в зависимости от качества предоставляемых услуг. Для оцениваемой
базы отдыха стоимость путевки на 21 день составляет в летнее время (включая питание)
7300 рублей, или $231,25. Данная величина и была принята оценщиками для расчетов.
Из анализа рынка известно, что летом база может работать в 3 смены и ее загрузка при
этом составит 100%. Предполагается, что база будет функционировать и во время
остальных школьных каникул: зимних – 12 дней, осенних и весенних – по 5 дней, всего 22
дня. Стоимость проживания в сутки определялась исходя из базовой стоимости летнего
отдыха с понижающим коэффициентом 0,9 и равна 7300 х 0,9 : 21 : 31,5673 = 9,91
$/место/сутки. Загрузка для этого периода принимается также 100%.
Общая годовая загрузка в варианте 1 равна 25%, что даже несколько выше средних
рыночных показателей.
Земельный налог составляет $318, что подробно обсуждалось выше.
Налог на имущество уплачивается в размере 2 % в год от инвестиционных затрат и
является зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше.
Инвестиционные затраты в данном варианте складываются из цены приобретения объекта
и цены приобретения автотранспортных средств.
Страховые платежи составляют 1,5 % в год от страховой суммы, которая является
зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше. Из недвижимого
имущества страхуется только объект (50% цены его приобретения). Из движимого
имущества страхуются только автотранспортные средства по цене их приобретения.
Переменные расходы рассчитаны ниже.
Таблица 4.1. Сводный расчет переменных расходов в варианте 1.
Расходы на зарплату персонала
администрация
хозяйственный персонал
персонал по работе с гостями
персонал столовой
обслуживающий персонал
353 023
198 112
748 098
294 484
473 143
реклама
канцелярские товары
МБП
управленческие разъезды
телефон
механизированная обработка документов
прочие расходы на управление
Расходы на уборку и вывоз мусора
моющие средства
спецодежда
инвентарь
вывоз ТБО и пищевых отходов
Коммунальные платежи
за электроснабжение
за водоснабжение и канализацию
за теплоснабжение
Расходы на содержание территории
Расходы на обеспечение безопасности
46 053
500
1 000
5 673
8 006
350,00
500
Расходы на управление
113
500
8 700
1 800
1 722
180 000
1 791
375 000
182 000
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
охрана
134 972
закуп продуктов питания
транспортные расходы
сменные гигиенические принадлежности
дезинсекция
чистка бассейна - гипохлорид кальция 40 кг
стирка белья
489 600
14 715
23 316
13 946
1 459
3 886
Расходы на обеспечение деятельности базы
Итого переменные расходы
Курс доллара к рублю
Итого переменные расходы в $
3 562 348
31,5673
112 849
114
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на зарплату персонала в варианте 1.
Персонал
Ставк Сев. Пери Начисл Отпуск Прем
а
коэф. од
ение
ные
ии
руб.
мес.
руб.
руб. руб.
Администрация
Директор базы
8000
Главный бухгалтер
7467
Бухгалтер-кассир
4667
ИТОГО
Хозяйственный персонал
Заведующий
хозяйством
5467
Кладовщик
3867
Водитель
3867
Водитель
3867
Прачка- гладильщица
2800
ИТОГО
Персонал по работе с гостями
Воспитатель
5333
Врач
6667
Медицинская сестра
5333
Санитарка
2333
Пионервожатый
3333
Руководитель кружка
3200
Аккомпаниатор
3600
Кастеляншагладильщица
2400
Инструктор по
физкультуре и
плаванью
3733
Дежурный по
бассейну
2800
ИТОГО
Персонал столовой
Шеф повар
5333
Повар 4 разряда
4800
Кухонный работник
2533
Мойщик посуды
2533
Экспедитор
2133
Зальный работник
2133
ИТОГО
Обслуживающий персонал
Слесарь-сантехник
2680
Электрик
2613
Столяр-плотник
2613
Оператор теплового
пункта
2880
Грузчик
2400
Уборщик общих мест
2800
Дворник-садовник
1600
ИТОГО
1,3
1,3
1,3
11,0
11,0
3,0
114400
106773
18200
9838
9182
1565
0
0
Итого
руб.
ЕСН
Всего
%
руб.
руб.
124238 35,8%
115955 35,8%
19765 35,8%
44477
41512
7076
168715
157467
26841
Чел
Сумма
руб.
1
1
1
168 715
157 467
26 841
353 023
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11,0
3,0
3,0
3,0
3,0
78173
15080
15080
15080
10920
6723
1297
1297
1297
939
0
0
0
0
84896
16377
16377
16377
11859
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
30393
5863
5863
5863
4246
115289
22240
22240
22240
16105
1
1
1
1
1
115 289
22 240
22 240
22 240
16 105
198 112
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
20800
26000
20800
9100
13000
12480
14040
1789
2236
1789
783
1118
1073
1207
0
0
0
0
0
0
0
22589
28236
22589
9883
14118
13553
15247
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
8087
10108
8087
3538
5054
4852
5459
30675
38344
30675
13421
19172
18405
20706
14
1
1
1
6
1,5
1
429 456
38 344
30 675
13 421
115 033
27 608
20 706
1,3
3,0
9360
805
0
10165 35,8%
3639
13804
1
13 804
1,3
3,0
14560
1252
0
15812 35,8%
5661
21473
2
42 946
1,3
3,0
10920
939
0
11859 35,8%
4246
16105
1
16 105
748 098
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
20800
18720
9880
9880
8320
8320
1789
1610
850
850
715
715
0
0
0
0
0
0
22589
20330
10730
10730
9035
9035
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
8087
7278
3841
3841
3235
3235
30675
27608
14571
14571
12270
12270
1
4
4
4
1
2
30 675
110 432
58 283
58 283
12 270
24 540
294 484
1,3
1,3
1,3
11,0
11,0
3,0
38324
37371
10192
3296
3214
876
0
0
0
41620 35,8%
40584 35,8%
11068 35,8%
14900
14529
3963
56520
55114
15031
1
1
1
56 520
55 114
15 031
1,3
1,3
1,3
1,3
11,0
3,0
3,0
3,0
41184
9360
10920
6240
3542
805
939
537
0
0
0
0
44726
10165
11859
6777
16012
3639
4246
2426
60737
13804
16105
9203
4
1
5
1
242 950
13 804
80 523
9 203
35,8%
35,8%
35,8%
35,8%
473 143
Затраты на персонал определены в соответствии с анализом штатного расписания, предоставленного
заказчиком, а также анализа штатных расписаний рекреационных объектов в окружении объекта оценки.
Предусмотрено, что часть персонала работает только в период работы детского оздоровительного лагеря,
другая часть обслуживает объект оценки круглогодично.
Расходы на управление
Затраты на рекламу приняты в соответствии с данными рекламных агенств г. Владивостока "AG
GROUP" и "Делко" на уровне 1% от эффективного валового дохода. Как будет показано далее,
эффективный валовой доход для данного варианта равен $145 887, тогда расходы на рекламу составляют
145 887 х 0,01 х 31,5673 = 46 053 рубля.
115
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на канцелярские товары, МБП, механизированную обработку документов (копирование),
прочие расходы на управление приняты в соответствии с мнением оценщиков на предположенном ими
уровне.
116
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на управленческие разъезды в варианте 1.
км в день дней в год Итого км
Разъезды
управленческие разъезды
190
26
Затраты на телефон в варианте 1.
Расчет затрат на телефон Тариф в месяц
телефон города
Петропавловск-Камчатский
220,00
телефон города Елизово
119,33
Тариф
Междугородние разговоры
20
ВСЕГО
4940
НДС
44,00
23,87
НДС
4,00
расход л на
100 км
8,202
расход, л цена за л Итого в год
405
Итого в мес. Итого в год
264,00
143,20
Итого
24,00
3168,00
1718,40
Мин. в день
5
14
5 673
Кол-во
Всего в год
1
1
Дней в году
26
3168
1718
3120
8 006
Расходы на уборку и вывоз мусора
Затраты на моющие средства приняты в соответствии с мнением оценщиков на предположенном ими
уровне 500 рублей в год.
Затраты на спецодежду
В расчетах полагалось обеспечение спецодеждой следующего персонала: кладовщик, прачкагладильщица, врач, медицинская сестра, санитарка, кастелянша-гладильщица, шеф-повар, повар 4 разряда,
кухонный работник, мойщик посуды, слесарь-сантехник, электрик, столяр-плотник, грузчик, уборщик мест
общего пользования, дворник-садовник. Затраты на спецодежду приняты в размере 300 руб. на человека в
год. Итого: 300 х 29 = 8 700 руб.
Затраты на инвентарь
В расчете полагалось обеспечение инвентарем уборщиков мест общего пользования и дворникасадовника. Расходы на инвентарь приняты в размере 300 рублей на человека в год. Итого: 300х6 = 1800 руб.
Затраты на вывоз ТБО и пищевых отходов в варианте 1.
вывоз ТБО и пищевых отходов тариф за м3 НДС
в летний сезон
в остальной сезон
ВСЕГО
3,75
3,75
0,75
0,75
Объем в мес. Итого в
Итого в
период человек
на чел.
мес., руб.
год
4,50
0,54
2,45
2,3
232
1305
4,50
0,54
2,45
0,7
232
416
1 722
Итого
Коммунальные платежи
Расходы на электроснабжение
В соответствии с информацией заказчика, при эксплуатации базы расходы на электроснабжение
составляют 60000 рублей в месяц. Исходя из данной величины, учитывая, что в варианте 1 база
эксплуатируется 3 месяца в году, расходы составят: 60 000 х 3= 180 000 руб.
Расходы на водоснабжение и канализацию в варианте 1.
л на чел. в
м3 на чел. в Тариф**, руб. период
день
мес.
водоснабжение
в летний сезон
100,00
3,00
0,74
2,3
в остальной сезон
100,00
3,00
0,74
0,7
ИТОГО
канализация
в летний сезон
100,00
3,00
0,11
2,3
в остальной сезон
100,00
3,00
0,11
0,7
ИТОГО
ВСЕГО
человек*
Итого в год
232
232
1182
377
1559
232
232
176
56
232
1 791
* с учетом отдыхающих и персонала
** В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 6.05.98 № 71-ФЗ "О плате за пользование водными
объектами" (с изменениями от 30.03.99, 7.08.01, 30.12.01) объектом платы признается пользование водными
объектами с применением сооружений, технических средств и устройств в целях осуществления забора
воды из них и осуществления сброса сточных вод в них. Согласно статьи 4 закона ставки платы
устанавливаются в размерах 0,12-0,74 рубля за 1 м3 воды, забранной из водных объектов в пределах
установленных лимитов, для плательщиков, осуществляющих забор воды, и 0,014-0,11 рублей за 1 м3
117
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
сточных вод для плательщиков, осуществляющих сброс сточных вод в водные объекты в пределах
установленных лимитов.
118
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Расходы на теплоснабжение
В соответствии с информацией заказчика, а также информацией, полученной из интервью со
специалистами баз отдыха Паратунской зоны, оплата за необходимое для функционирования базы
количество геотермальной воды 50000 м3 в месяц или 8 л/сек составляет порядка 50000 рублей. Учитывая,
что в варианте 1 база эксплуатируется активно 3 месяца (3*23+22=91:30=3), а остальное время
геотермальная вода необходима только для теплоснабжения и платежи составят не более 50% от уровня
платежей при активной эксплуатации, расходы на теплоснабжение составят: 50000х3 + 25000х(12-3) = 375
000 руб.
Расходы на содержание территории в варианте 1.
Расходы на содержание территории
площадь, м2
газоны
58500
покрытия
6500
ВСЕГО
Затраты* на м2
Итого
2
10
117000
65000
182 000
*по факту
Расходы на обеспечение безопасности (охрана) в варианте 1.
Персонал
Сторож
Ставка
Сев. Пери Начисл Отпуск Прем
коэф. од
ение
ные
ии
руб.
мес.
руб.
руб. руб.
1600
1,3
11,0
22880
1968
0
Итого
руб.
ЕСН
Всего
Чел
%
руб.
руб.
24848 35,8%
8895
33743
4
Сумма
руб.
134 972
Расходы на обеспечение деятельности базы
Затраты на закуп продуктов питания в варианте 1.
дней факт
в летний сезон
в остальной сезон
Итого человеко-дней в год
Цена питания в день, руб.
Коэффициент оптовой цены сырьевого набора*
Общая стоимость сырьевого набора в день, руб.
Стоимость питания в год, руб.
63
22
чел в день
160
160
чел х дней
10080
3520
13600
120
30%
36
489 600
* по данным ресторанов "Зеркальный" и кафе "Смолл" в г. Владивостоке
Транспортные расходы на снабжение базы отдыха в варианте 1.
км в дней в Итого расход л расход, цена за Итого в
день
год
км на 100 км
л
л
год
разъезды для снабжения 210
45,5
9555
14
1338
11
14 715
Затраты на сменные гигиенические принадлежности в варианте 1.
Сменные гигиенические принадлежности
дней факт
в летний сезон
63
в остальной сезон
22
Итого человеко-дней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
Цена гигиенического набора (мыло, шампунь, туалетная
бумага)
ИТОГО
Затраты на дезинсекцию в варианте 1.
за м2/квартал*
Уничтожение грызунов
12,13
Уничтожение тараканов
6,06
ИТОГО:
Площадь
119
чел х дней
10080
3520
13600
7
1943
12
23 316
Кол-во кварталов
767
767
* по данным СЭС г. Петропавловска-Камчатского
чел в день
160
160
Сумма
1
1
9297
4649
13 946
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на чистку бассейна в варианте 1. Для чистки необходим гипохлорид кальция - его бочки 40 кг
хватает на 2 месяца (цена 972 рубля). таким образом на 3 месяца необходимо 972 х 1,5 = 1459 рублей.
120
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на стирку белья в варианте 1.
в летний сезон
в остальной сезон
Итого человеко-дней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
Норма стирального порошка на комплект белья, кг
ИТОГО стирального порошка в год, кг
Цена порошка, кг
ИТОГО затраты на порошок
дней факт
63
22
чел в день
160
160
чел х дней
10080
3520
13600
7
1943
0,05
97,15
40,00
3 886
Резервы на замещение выбраны на уровне 1,4% от эффективного валового дохода на
основании обобщения имеющегося у оценщиков материала по оценке различных
объектов и равны $145887 х 0,014 = $2 042.
Инвестиционные затраты в данном варианте использования складываются из затрат
на приобретение объекта, затрат на приобретение автотранспортных средств и затрат на
приобретение земельного участка в собственность.
Цена приобретения объекта – это та величина, которую необходимо найти в
результате оценки и которая на данном этапе процедуры оценки неизвестна. При анализе
ЛНЭИ данный параметр будет варьироваться.
Для организации рабочего процесса необходимо приобрести легковой автомобиль для
руководства базы отдыха, а также микроавтобус для снабжения.
Производитель
Легковая автомашина для
Toyota
директора
Транспортные расходы*
ИТОГО:
Марка
Mark II-седан
1998
Двигатель
карбюраторный,
объем 1988 куб.см
расход на
100 км
8,2
Цена в $
11000
1120
12120
Производитель Марка
Микроавтобус для
Mitsubishi
снабжения
Транспортные расходы*
ИТОГО:
ВСЕГО:
Год
Год Двигатель
Delica Space
Gear
1998
дизель, объем 2800
куб.см, турбо
расход на
100 км
14
Цена
14000
1120
15120
27 240
Расходы на транспортировку автомобиля из порта г. Владивосток до порта Петропавловск-Камчатский
приняты согласно информации, предоставленной ООО "Мортэк":
Стоимость перевозки 20-футового гружёного контейнера судами ОАО "ДВМП"
на линии Владивосток - П-Камчатский в межпортовом сообщении
ставка, с НДС, руб.
операция
1. Фрахт
2. Грузовые работы
3. Оформление документов
4. Услуги "Мортек"
5. Услуги "Трансфес-Камчатка"
6. Услуги "Нави"
Итого:
25660,00
8796,00
200,00
510,00
420,00
124,00
35650,00
Цена приобретения земельного участка в собственность подробно обсуждалась выше.
Напомним лишь, что для оцениваемого участка она равна $15 885.
121
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
 Вариант 2: детский лагерь отдыха, ориентированный на прием детей летом и во
время школьных каникул осенью, зимой и весной, и база отдыха в остальное время.
Назначение зданий базы и количество мест по сравнению с вариантом 1 не меняется.
Загрузка и стоимость путевок для детей в каникулярное время как в варианте 1. В
остальной период: для проживания отдыхающих предоставляются 2 спальных корпуса,
обеспечивается трехразовое питание в столовой. Отдыхающие могут пользоваться
бассейном с геотермальной водой без временных ограничений.
Стоимость проживания на базе отдыха складывается из базовой ставки 250 руб. (из
анализа рынка) с понижающим коэффициентом 0,88, учитывающим "несезонность", 50
руб. за пользование бассейном, стоимости питания 120 руб.: (250 х 0,88 + 50 + 120) /
31,5673 = $12,35/место/сутки (390 рублей/место/сутки).
Предполагается, что объект в качестве базы отдыха функционирует 75 дней в году.
Учитывая, что продолжительность летней смены 21 день, между сменами необходим
интервал в 2 дня, всего 3 смены в год и 22 дня приходятся на детский отдых в остальной
сезон, получается, что потери от простоя базы отдыха составляют: 1-75/(365-23х322)=73%.
Общая годовая загрузка в варианте 2 равна 45%, что согласуется с данными рынка.
Земельный налог составляет $318, что подробно обсуждалось выше.
Переменные расходы рассчитаны ниже.
Таблица 4.2. Сводный расчет переменных расходов в варианте 2.
Расходы на зарплату персонала
администрация
хозяйственный персонал
персонал по работе с гостями
персонал столовой
обслуживающий персонал
424 599
418 976
1 080 415
1 079 776
789 305
реклама
канцелярские товары
МБП
управленческие разъезды
телефон
механизированная обработка документов
прочие расходы на управление
Расходы на уборку и вывоз мусора
моющие средства
спецодежда
инвентарь
вывоз ТБО и пищевых отходов
Коммунальные платежи
за электроснабжение
за водоснабжение и канализацию
за теплоснабжение
Расходы на содержание территории
Расходы на обеспечение безопасности
охрана
Расходы на обеспечение деятельности базы
закуп продуктов питания
транспортные расходы
сменные гигиенические принадлежности
дезинсекция
чистка бассейна - гипохлорид кальция 40 кг
стирка белья
Итого переменные расходы
Курс доллара к рублю
Итого переменные расходы в $
92 853
1 000
2 000
10 472
10 646
700
1 000
Расходы на управление
122
1 000
8 700
1 800
3 140
720 000
3 266
600 000
182 000
134 972
921 600
26 842
43 884
55 785
5 834
8 214
6 628 780
31,5673
209 989
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на зарплату персонала в варианте 2.
Персонал
Ставк
а
руб.
Сев.
коэф.
Администрация
Директор базы
8000
Главный бухгалтер
7467
Бухгалтер-кассир
4667
ИТОГО
Хозяйственный персонал
Заведующий хозяйством
5467
Кладовщик
3867
Водитель
3867
Водитель
3867
Прачка-гладильщица
2800
ИТОГО
Персонал по работе с гостями
Воспитатель
5333
Врач
6667
Медицинская сестра
5333
Санитарка
2333
Пионервожатый
3333
Руководитель кружка
3200
Аккомпаниатор
3600
Кастеляншагладильщица
2400
Инструктор по
физкультуре и плаванью
3733
Дежурный по бассейну
2800
ИТОГО
Персонал столовой
Шеф повар
5333
Повар 4 разряда
4800
Кухонный работник
2533
Мойщик посуды
2533
Экспедитор
2133
Зальный работник
2133
ИТОГО
Обслуживающий персонал
Слесарь-сантехник
2680
Электрик
2613
Столяр-плотник
2613
Оператор теплового
пункта
2880
Грузчик
2400
Уборщик общих мест
2800
Дворник-садовник
1600
ИТОГО
Пери
од
мес.
Начисл
ение
руб.
Опуск Преми
ные
и
руб.
руб.
Итого
1,3
1,3
1,3
11,0
11,0
11,0
114400
106773
66733
9838
9182
5739
0
0
124238
115955
72472
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11,0
11,0
11,0
11,0
11,0
78173
55293
55293
55293
40040
6723
4755
4755
4755
3443
0
0
0
0
84896
60048
60048
60048
43483
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
3,0
11,0
3,0
11,0
3,0
3,0
3,0
20800
95333
20800
33367
13000
12480
14040
1789
8198
1789
2869
1118
1073
1207
0
0
0
0
0
0
0
1,3
11,0
34320
2951
1,3
1,3
11,0
11,0
53387
40040
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11,0
11,0
11,0
11,0
11,0
11,0
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
руб.
ЕСН
%
руб.
Всего
Чел
руб.
Сумма
руб.
35,8 44477
35,8 41512
35,8 25945
168715
157467
98417
1
1
1
168715
157467
98417
424 599
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
30393
21497
21497
21497
15567
115289
81546
81546
81546
59050
1
1
1
1
1
115289
81546
81546
81546
59050
418 976
22589
103532
22589
36236
14118
13553
15247
35,8 8087
35,8 37064
35,8 8087
35,8 12973
35,8 5054
35,8 4852
35,8 5459
30675
140596
30675
49209
19172
18405
20706
14
1
1
1
6
1,5
1
429456
140596
30675
49209
115033
27608
20706
0
37271
35,8 13343
50614
1
50614
4591
3443
0
0
57978
43483
35,8 20756
35,8 15567
78734
59050
2
1
157467
59050
1 080 415
76267
68640
36227
36227
30507
30507
6559
5903
3115
3115
2623
2623
0
0
0
0
0
0
82825
74543
39342
39342
33130
33130
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
29651
26686
14084
14084
11861
11861
112477
101229
53426
53426
44991
44991
1
4
4
4
1
2
112477
404916
213706
213706
44991
89981
1 079 776
11,0
11,0
11,0
38324
37371
37371
3296
3214
3214
0
0
0
41620
40584
40584
35,8 14900
35,8 14529
35,8 14529
56520
55114
55114
1
1
1
56520
55114
55114
11,0
11,0
11,0
11,0
41184
34320
40040
22880
3542
2951
3443
1968
0
0
0
0
44726
37271
43483
24848
35,8 16012
35,8 13343
35,8 15567
35,8 8895
60737
50614
59050
33743
4
1
5
1
242950
50614
295251
33743
789 305
Как и в варианте 1, затраты на персонал определены в соответствии с анализом штатного расписания,
предоставленного заказчиком, а также анализа штатных расписаний рекреационных объектов в окружении
объекта оценки. Предусмотрено, что часть персонала работает только в период работы детского
оздоровительного лагеря, другая часть обслуживает объект оценки круглогодично.
Расходы на управление
Затраты на рекламу приняты в соответствии с данными рекламных агенств г. Владивостока "AG
GROUP" и "Делко" на уровне 1% от эффективного валового дохода. Как будет показано далее,
эффективный валовой доход для данного варианта равен $294 142, тогда расходы на рекламу составляют
294 142 х 0,01 х 31,5673 = 92 853 рубля.
Затраты на канцелярские товары, МБП, механизированную обработку документов, прочие расходы на
управление приняты в соответствии с мнением оценщиков на предположительным их уровне.
Затраты на управленческие разъезды в варианте 2.
км в дней в год Итого км расход л на расход, л цена за л Итого в год
Разъезды
день
100 км
управленческие разъезды
190
48
9120
8,202
748
14
10 472
123
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на телефон в варианте 2
Расчет затрат на телефон
Тариф в месяц
телефон г. Петропавловск
220,00
телефон города Елизово
119,33
Тариф
Междугородние разговоры
20
ВСЕГО
НДС
44,00
23,87
НДС
4,00
Итого в мес.
264,00
143,20
Итого
24,00
Итого в год
Кол-во
Всего в год
3168,00
1
3168
1718,40
1
1718
Мин. в день Дней в году
5
48
5760
10 646
Расходы на уборку и вывоз мусора
Затраты на моющие средства приняты в соответствии с мнением оценщиков в размере 1000 рублей.
Затраты на спецодежду и инвентарь – приняты такими же, как в варианте 1.
Затраты на вывоз ТБО и пищевых отходов в варианте 2.
вывоз ТБО и
Объем в мес. на
Итого в
Итого в
тариф за м3 НДС
Итого
период человек
пищевых отходов
чел.
мес., руб.
год
в летний сезон
3,75
0,75
4,50
0,54
2,45
2,3
232
1305
в остальной сезон
3,75
0,75
4,50
0,54
2,45
3,2
232
1835
ВСЕГО
3 140
Коммунальные платежи
Расходы на электроснабжение
В соответствии с информацией заказчика, при эксплуатации базы расходы на электроснабжение
составляют 60000 рублей в месяц. Исходя из данной величины, учитывая, что в варианте 2 база
эксплуатируется 12 месяцев в году, расходы составят: 60 000 х 12= 720 000 руб.
Расходы на водоснабжение и канализацию в варианте 2.
л на чел. в день
м3 на чел. в мес. Тариф**, руб. период человек* Итого в год
водоснабжение
в летний сезон
100,00
3,00
0,74
2,3
232
1182
в остальной сезон
100,00
3,00
0,74
3,2
232
1662
ИТОГО
2 844
канализация
в летний сезон
100,00
3,00
0,11
2,3
232
176
в остальной сезон
100,00
3,00
0,11
3,2
232
247
ИТОГО
423
ВСЕГО
3 266
* с учетом отдыхающих и персонала
** тариф обсуждался при рассмотрении варианта 1
Расходы на теплоснабжение
В соответствии с информацией заказчика, а также информацией, полученной из интервью со
специалистами баз отдыха Паратунской зоны, оплата за необходимое для функционирования базы
количество геотермальной воды 50000 м3 в месяц или 8 л/сек составляет порядка 50000 рублей. Учитывая,
что в варианте 2 база эксплуатируется активно 12 месяцев, расходы на теплоснабжение составят: 50000х12 =
600 000 руб.
Расходы на содержание территории в варианте 2 – приняты такими же, как в варианте 1.
Расходы на обеспечение безопасности (охрана) в варианте 2 – приняты такими же, как в варианте 1.
Расходы на обеспечение деятельности базы
Затраты на закуп продуктов питания в варианте 2.
дней факт
в летний сезон
в остальной сезон
Итого человеко-дней в год
Цена питания в день, руб.
Коэффициент оптовой цены сырьевого набора*
Общая стоимость сырьевого набора в день, руб.
Стоимость питания в год, руб.
63
97
чел в день
160
160
чел х дней
10080
15520
25600
120
30%
36
921 600
* по данным ресторанов "Зеркальный" и кафе "Смолл" в г. Владивостоке
Транспортные расходы на снабжение базы отдыха в варианте 2.
км в день дней в год Итого км расход л на 100 км
расход, л
разъезды
210
83
17430
14
2440
124
цена за л
11
Итого в год
26 842
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на сменные гигиенические принадлежности в варианте 2.
Сменные гигиенические принадлежности
дней факт
в летний сезон
63
в остальной сезон
97
Итого человеко-дней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
Цена гигиенического набора (мыло, шампунь, туалетная
бумага)
ИТОГО
Затраты на дезинсекцию в варианте 2.
за м2/квартал*
Уничтожение грызунов
12,13
Уничтожение тараканов
6,06
Площадь
чел в день
160
160
12
43 884
Кол-во кварталов
767
767
чел х дней
10080
15520
25600
7
3657
4
4
ИТОГО:
Сумма
37190
18595
55 785
* по данным СЭС г. Петропавловска-Камчатского
Затраты на чистку бассейна в варианте 1. Для чистки необходим гипохлорид кальция - его бочки 40 кг
хватает на 2 месяца (цена 972 рубля), таким образом на год необходимо 972 х 6 = 5834 рубля.
Затраты на стирку белья в варианте 2.
дней факт
сезон
не сезон
Итого человеко-дней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
Норма стирального порошка на комплект белья, кг
Количество стирального порошка, кг
Количество стираемых скатертей в день
Дней в году
Итого скатертей в год
Норма стирального порошка на скатерть, кг
Количество стирального порошка, кг
ИТОГО стирального порошка в год, кг
Цена порошка, кг
ИТОГО затраты на порошок
63
97
чел в день
160
160
чел х дней
10080
15520
25600
7
3657
0,05
182,85
10
75
750
0,03
22,50
205,35
40,00
8 214
Налог на имущество уплачивается в размере 2 % в год от инвестиционных затрат и
является зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше.
Инвестиционные затраты в данном варианте складываются из цены приобретения объекта
и цены приобретения автотранспортных средств.
Страховые платежи составляют 1,5 % в год от страховой суммы, которая является
зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше. Из недвижимого
имущества страхуется только объект (50% цены его приобретения). Из движимого
имущества страхуются автотранспортные средства по цене их приобретения.
Резервы на замещение выбраны на уровне 1,4% от эффективного валового дохода на
основании обобщения имеющегося у оценщиков материала по оценке различных
объектов и равны $294 142 х 0,014 = $4 118.
Инвестиционные затраты в данном варианте использования складываются из затрат
на приобретение объекта, затрат на приобретение автотранспортных средств и затрат на
приобретение земельного участка в собственность. Цена приобретения объекта – это та
величина, которую необходимо найти в результате оценки и которая на данном этапе
процедуры оценки неизвестна. При анализе ЛНЭИ данный параметр будет
варьироваться.
125
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Затраты на приобретение автотранспортных средств приняты такими же как в
варианте 1: $27240. Цена приобретения земельного участка в собственность подробно
обсуждалась выше. Напомним лишь, что для оцениваемого участка она равна $15 885.
 Вариант 3: круглогодичная база отдыха улучшенного качества:
 в спальных корпусах, в административном корпусе, в здании столовой, в душевом
павильоне с бассейном выполняется качественный ремонт внутренних помещений,
замена деревянных окон на пластиковые, замена радиаторов отопления, замена
сантехнических приборов
 в каждом спальном корпусе предполагается объединить 12 комнат для оборудования 6
двухкомнатных номеров, в 4 комнатах оборудуются однокомнатные номера; часть
помещений в зданиях спальных корпусов конструктивно не приспособлены под
размещение номеров, т.к. в них маленькие окна, поэтому в них оборудуются
тренажерный зал на 1 этаже, на втором этаже сауна, бар, в остальных помещения
размещается обслуживающий персонал, а также медпункт (в корпусе 1) и
администраторская (корпус 2); в каждом номере оборудуется санузел с ванной,
раковиной, унитазом. Холл второго этажа используется под бильярдную
 все помещения оснащаются высококачественной мебелью, техническим
оборудованием и инвентарем
 В административном корпусе большую часть комнат целесообразно использовать для
проживания обслуживающего персонала. Количества санузлов в здании явно
недостаточно для предполагаемого количества проживающих, поэтому на втором
этаже оборудуется дополнительный санузел. Помещения для размещения медпункта и
изолятора переоборудуются в жилые (медпункт предполагается в спальном корпусе).
На 2 этаже есть техническая возможность для объединения двух комнат и обустройства
общего для полученного жилого блока туалета. На 1 этаже выделяются помещение под
кабинет директора, помещение для размещения бухгалтерии. Перегородки в
вестибюле, которая выгораживала помещение для администрации лагеря, разбирается
для оборудования холла. При осмотре помещений административного корпуса была
выявлена серьезная проблема: канализация 2 этажа неправильно располагается под
потолком 1 этажа и имеет сильные протечки. Предусмотрено, что данный недостаток
будет устранен.
 в здании столовой размещается ресторан; подсобные помещения столовой находятся в
хорошем состоянии и не требуют ремонта, в обеденном зале выполнена
соответствующая ресторану отделка, установлена барная стойка, демонтирована
эстрадная площадка
 бассейн, лестницы в бассейн, подходы к бассейну устилаются искусственным
покрытием. Ограждение из металлического профиля заменяется на кованое чугунное.
Во внутренних помещениях душевого павильона заменены на высококачественные
кафельная плитка, сантехнические приборы, деревянные дверные блоки (на
пластиковые), в целом улучшена внутренняя отделка.
 выполняется ремонт фасада хозсклада с целью устранения дефекта стены
 земельный участок оцениваемой базы отдыха имеет достаточную площадь для
размещения на ней дополнительно 6 коттеджей, каждый на 2 спальни (4 места) со
всеми удобствами, в которых помимо спальных комнат, кухни, столовой, семейной
есть сауна, тренажерный зал
 предусмотрено строительство пешеходных дорожек к коттеджам и газонов около них
 в южной части участка устанавливаются мангалы с жарочным шкафом и беседки
 база оборудуется пожарной сигнализацией
 для автоматизации работы и учета в ресторане, а также размещения и учета
проживающих
устанавливаются
специализированные
программно-аппаратный
комплексы
126
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
 разрушенные здания хлораторной и насосной сносятся
Таким образом, вместимость базы отдыха после реконструкции следующая:
- 6 коттеджей на 4 человека, итого 24 места;
- 12 двухкомнатных номеров, итого 24 места;
- 8 однокомнатных номеров, итого 8 мест.
Всего: 56 мест.
Цена проживания и загрузка. Как следует из анализа туристического бизнеса, отдых
туристов, в особенности иностранных, имеет свою сезонность. В настоящее время, при
нынешней инфраструктуре отдыха, максимальный поток туристов, прибывающих на
Камчатку, приходится на летние месяцы и начало осени. Поэтому полагаем, что 4 месяца это благоприятный для отдыха период. Для расчета загрузки базы в этот период
учитываем, что, по информации персонала баз отдыха, потери в это время могут составить
не более 10 дней простоя базы (подготовка к заездам, дезинфекция и т.п.). Таким образом,
загрузка в сезон составит (1 – 10 / (4 х 30)) х 100% = 92%, следовательно, потери от
простоя и неуплаты равны 100% - 92% = 8%. Оставшиеся 8 месяцев в году – сезон менее
активного прибытия туристов на полуостров). В этот период, судя информации персонала
баз отдыха, они могут пустовать до 80 дней. Тогда загрузка в сезон составит: (1 – 80 : (8 х
30)) х 100% = 67%, следовательно, потери от простоя и неуплаты составят: 100% – 67% =
33%.
Средняя годовая загрузка оцениваемой базы в варианте 3, исходя из приведенных
предположений, равна 75%. Полученная цифра хорошо согласуется с полученными при
анализе объектов окружения показателями. (Среднегодовая загрузка базы отдыха
"Голубая лагуна" составляет 64%, спортбазы "Лесная" – 74%, базы отдыха "Рассвет" –
83%).
Стоимость пребывания на базе отдыха включает в себя: непосредственно проживание
(базовая цена), 3-разовое питание, пользование развлекательно-оздоровительным
комплексом (бассейн, тренажерные залы, бильярд). В расчетах также предусмотрены
скидки на стоимость отдыха на базе в менее активный сезон отдыха.
Базовая цена
Стоимость питания
Стоимость развлекательно-оздоровительного комплекса
1-но комнатный номер
2-х комнатный номер
коттедж
Сезон
$30
$25
$7
$62
$118
$272
Не сезон
$26
$25
$7
$58,4
$114,16
$254,72
Базовая цена выбрана на уровне 30 $/чел./сут. исходя из анализа баз отдыха в
окружении оцениваемого объекта. Так, проживание в 8-местных коттеджах на базе
отдыха "Лесная" и в профилактории "Малкинский" в однокомнатном одноместном номере
после улучшенного ремонта составляет именно 30 $/чел./сут. При таком базовом
показателе без учета стоимости 3-разового питания и пользования развлекательнооздоровительным комплексом стоимость проживания в 2-х комнатном номере будет 54
$/сут. (27 $/сут./чел.), что согласуется с полученными при анализе окружения
показателями - 44-57 $/сут. Коттеджи на оцениваемой базе отдыха 4-местные, имеют
тренажерный зал и сауну. Безусловно, автономное проживание в коттеджах является
более комфортным, а потому требует более высокой оплаты, чем в номерах спальных
корпусов. Поэтому стоимость проживания в коттеджах на уровне 144 $/сут. (36 $/сут. с
человека) представляется не только вполне разумной, но скорее даже заниженной.
Стоимость питания складывается из стоимости завтрака - $3, обеда - $15 и ужина - $7.
Данные показатели определены в соответствии с анализом цен в ресторанах г.
Петропавловск-Камчатский. В стоимость развлекательно-оздоровительного комплекса
входит пользование бассейном, сауной, тренажерным залом, бильярдной в течение суток.
127
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
(В то время как только стоимость купания в бассейне базы отдыха "Голубая лагуна" и
спортбазы "Лесная" составляет около 3 $/чел./час.).
Земельный налог составляет $318, что подробно обсуждалось выше.
Налог на имущество уплачивается в размере 2 % в год от инвестиционных затрат и
является зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше.
Инвестиционные затраты в данном варианте складываются из цены приобретения объекта
и цены приобретения автотранспорта, мебели, инвентаря, оборудования.
Страхование имущества составляют 1,5 % в год от страховой суммы, которая
является зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше. Из
недвижимого имущества страхуется объект в размере 50% суммы цены его приобретения
и суммы капитальных инвестиций. Из движимого имущества страхуются
автотранспортные средства, мебель, инвентарь, оборудование по цене их приобретения.
Переменные расходы Расчет переменных расходов для данного варианта
использования приведен в параграфе 4.3.2 при детальном расчете стоимости объекта
оценки. Здесь же приведена только их величина - 432 320 $/год для работающей базы
отдыха.
Резервы на замещение выбраны на уровне 1,4 % от эффективного валового дохода на
основании обобщения имеющегося у оценщиков материала по оценке различных
объектов и равны $941 204 х 0,014 = $13 177.
Инвестиционные затраты складываются из затрат на приобретение объекта, его
ремонт, рассчитанный ниже, затрат на приобретение мебели, инвентаря, оборудования,
автотранспорта, на выкуп земельного участка в собственность, а также прочих затрат
начального периода, которые будет нести собственник в период освоения инвестиций.
Цена приобретения объекта – это та величина, которую необходимо найти в
результате оценки и которая на данном этапе процедуры оценки неизвестна. При анализе
ЛНЭИ данный параметр будет варьироваться.
Таблица 4.3.1. Смета на ремонт здания спального корпуса - работы.
СМЕТА
на ремонт здания спального корпуса – РАБОТЫ
Источник*
Наименование работ
1
2
Земляные работы
Разработка грунта внутри здания
Перемещение грунта носилками до 20 м
Укладка бетонной смеси в конструкции вручную с подноской до 10 м
Подготовительные работы
Приготовление бетонной смеси на объекте
Вынос-вывоз мусора при резке проема в стене (35% от стоим. работ)
Перекрытия
Резка плиты перекрытия 1 этажа
Перегородки
Разбивка бетон. и ж.бетон. констр. отбойн. молотком толщ. до 100 мм
Резка бетонных стен толщиной 16 см
Кладка стен внутренних с кирпичом
Штукатурка высококачественная сложным раствором
Устройство перегородок из ГВЛВ по металлическому каркасу
Устройство перегородок пластиковых остекленных (25% от стоим. перегородок)
Стены
Зачистка поверхности от: извести, водоэмульсионной/ масляной краски, обоев
Снятие облицовки стен с зачисткой поверх. под укладку новой плитки
Облицовка кафелем стен на цементном растворе или мастике
Перетирка после штукатурки стен
Комплексная подготовка поверхностей под высококачественную окраску стен
Нанесение состава типа MULTISPEC на стены компрессором
Окраска латексной/акриловой краской стен / потолков
179
180
181
185
185
183
181
183
185
187
186
ТОК**
187
189
189
187
187
188
188
128
составлена в ценах на 01.09.02
(стоимость приводится в руб. с НДС)
Ед.
Стоим. Стоимость
Кол-во
изм.
ед., руб.
всего
3
4
5
6
м3
м3
м3
м3
п.м
10,71 1 000,00
10,71
220,00
5,25
400,00
8,34
0,60
10 710,00
2 356,20
2 100,00
250,00
2 085,76
3 097,50
42 2 500,00
105 000,00
м3
п.м.
м3
м2
м2
м2
0,61
17,7
2,36
1047,6
277,65
850,00
500,00
700,00
370,00
250,00
514,08
8 850,00
1 653,12
387 612,00
69 412,50
17 046,34
м2
м2
м2
м2
м2
м2
м2
1047,6
277,65
277,65
1047,6
1047,6
434,05
1047,6
75,00
80,00
600,00
50,00
160,00
200,00
200,00
78 570,00
22 212,00
166 590,00
52 380,00
167 616,00
86 810,00
209 520,00
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Устройство каркаса металлического для обшивки стен МДФ
Обшивка стен по готовому каркасу: МДФ
Потолки
189
Устройство обрешетки металлической для подвесного потолка из гипсокартона
189
Обшивка гипсокартоном по металлическому каркасу потолка
189
Обшивка потолка пластиковыми панелями по металлич. обрешетке
187
Высококач. окраска потолков водоэмульс. составами компрессором
Проемы
191
Демонтаж деревянных дверных блоков
191
Установка дверных блоков из ценных пород дерева
ТОК
Установка пластикового дверного блока 1,60х2,05
* Цифрами обозначены номера страниц в справочнике "Владивосток строительный 2002"
** Тихоокеанская оконная компания
189
189
129
м2
м2
15,625
15,63
150,00
180,00
2 343,75
2 812,50
м2
м2
м2
м2
656,49
605,69
50,8
605,69
300,00
180,00
128,50
100,00
196 946,40
109 023,84
6 527,80
60 568,80
36
55,00
31
900,00
1 3 030,46
1 980,00
27 900,00
3 030,46
шт.
шт.
шт.
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.3.1 (окончание). Смета на ремонт здания спального корпуса – работы.
1
193
192
193
193
193
193
193
193
193
193
196
196
207
207
210
207
207
207
207
207
182
182
208
208
208
207
207
207
208
208
208
209
208
204
203
204
2
Полы
Разборка дощатых полов с сохранением досок
Разборка бетонного основания пола
Разборка деревянных плинтусов
Разборка дощатых полов с сохранением досок на 2 этаже
Настил деревянных полов из половой рейки с укладкой лаг
Устройство пластикового плинтуса
Разборка покрытий полов из линолеума, коврового покрытия
Устройство покрытий из линолеума, коврового покрытия
Разборка полов из керамической плитки
Устройство цементной стяжки по готовому основанию толщиной 30 мм
Устройство покрытий пола из керамических плиток усложненное
Устройство покрытий из плиток ПХВ
Сантехработы
Демонтаж санитарно-технических приборов (радиатор весом до 80 кг)
Демонтаж канализационных чугунных труб  до 50мм
Врезка в действующую магистраль трубопровода  50-100 мм
Демонтаж полуванны
Демонтаж умывальника, раковины, мойки
Демонтаж смесителя
Демонтаж унитаза, писсуара, биде
Демонтаж сливного бачка
Пробивка отверстий в перекрытии
Устройство сквозных отверстий  100-200 мм в ж/б стене 100мм/200мм/400мм
Монтаж канализационных пластиковых труб  50мм
Монтаж трубопровода из металлополовых труб  12-14 мм, 50мм/100мм
Установка ванны угловой чугунной/стальной
Установка унитаза с бачком
Установка умывальников "тюльпан"
Установка мойки
Установка душевой кабины с поддоном
Установка смесителя
Установка смесителя с душем
Установка / перенос полотенцесушителя
Техническое оборудование
Установка радиаторов стальных
Установка люстр, бра, светильников
Демонтаж выключателей, розеток, патронов
Установка розеток, выключателей с подрозетниками
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
3
4
м2
м2
п.м.
м2
м2
п.м.
м2
м2
м2
м2
м2
м2
110,77
110,77
472,57
91
201,77
472,57
572,23
342,40
87,33
87,33
87,33
229,83
5
6
75,00
250,00
8
75,00
220
65,00
20,00
90,00
160,00
80,00
525,00
130,00
8 307,75
27 692,50
3 780,56
6 825,00
44 389,40
30 717,01
11 444,57
30 815,82
13 972,40
6 986,20
45 846,94
29 877,97
кмпл.
п.м.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
1 отв.
п.м.
п.м.
кмпл.
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
108
150,00
6,2
110,00
3
300,00
4
150,00
17
115,00
17
80,00
8
130,00
8
75,00
3
225,00
10
450,00
70,6
165,00
61
60,00
11
525,00
15
530,00
13
350,00
2
300,00
1 1 530,00
15
180,00
11
250,00
11
150,00
16 200,00
682,00
900,00
600,00
1 955,00
1 360,00
1 040,00
600,00
675,00
4 500,00
11 649,00
3 660,00
5 775,00
7 950,00
4 550,00
600,00
1 530,00
2 700,00
2 750,00
1 650,00
кмпл
шт.
шт.
шт.
36
663
88
186
320,00
50,00
15,00
90,00
ВСЕГО по смете в $
11 520,00
33 133,50
1 320,00
16 740,00
2 199 964,66
3 300 427,96
104 552,11
Таблица 4.3.2. Смета на ремонт здания спального корпуса – материалы.
СМЕТА
на ремонт здания спального корпуса - МАТЕРИАЛЫ
Источник
Наименование материалов
1
опрос
опрос
опрос
ТОК
Стройпасифик
Стройбат
2
Кирпич
Цемент в мешках
Песок
Перегородки пластиковые
ГВЛВ 1,2 х 2,5 м толщиной 1,2 см
Металлопрофиль направляющий 75/40, длина 3 м
Стены
Стройпасифик Штукатурка на основе гипса ФУГЕНФЮЛЛЕР (расход 5 кг/м2)
"Далком"
Шпаклевка для внутренних работ HANDICOAT (расход 3 кг/м2 на 3 слоя
"Далком"
Праймер (расход 0,2 кг / м2)
"Залог"
MULTISPEC (расход 0,2 кг / м2)
Стройпасифик Латексно-акриловая краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)
ARMSTRONG Кафель стеновой высококачественный
Стройбат
Мастика для кладки кафеля ТЕРРАПАСТ пр-во Ю. Корея (расход 1,5 кг / м2)
"Захар"
Затирка для кафельных швов ПУФАС (расход 0,2 кг / м2)
130
составлена в ценах на 01.09.02
(стоим. приводится в руб. с НДС)
Ед.
Стоим.
Стоимость
Кол-во
изм.
ед., руб.
всего
3
4
5
6
шт.
998
3,80
3 792,93
50 кг
121
102,00
12 342,00
т
10,32
500,00
5 162,25
м2
15,00 5 682,11
85 231,71
лист
185,1
200,00
37 020,00
шт.
907
40,00
36 279,60
25 кг
25 кг
18 кг
3,8 л
18 л
м2
20 кг
5 кг
210
126
12
23
9
277,65
21
15
340,00
325,00
570,00
2 683,22
1 240,00
320,00
600,00
245,00
71 400,00
40 950,00
6 840,00
61 714,07
11 160,00
88 848,00
12 600,00
3 675,00
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.3.2 (окончание). Смета на ремонт здания спального корпуса – материалы.
1
2
Металлопрофиль направл. 75/40, 3 м для обшивки стен МДФ
Панели МДФ (2,7х0,2)
Потолки
"Стройбат"
Металлопрофиль потолочный ПП 60/27, длина 3 м
"Стройпасифик"
ГВЛВ 1,2 х 2,5 м толщиной 1,2 см
"Гном"
Пластиковые панели 3х0,3 м производства Республики Корея
"Стройпасифик"
Латексная краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)
Проемы
"Евр. двери"
Блок дверной "Волховец" сосна, глух., 90 см
"Евр. двери"
Блок дверной "Волховец" сосна, глух., 70 см
"Интерстройкомпани"
Блок дверной пластиковый 1,60х2,05
Полы
"Все отделочные материалы" Ковровое покрытие шириной 4 м
СтройМаркет"
Плинтус пластиковый 2,4 м
"Чайна - Строй"
Клей "жидкие гвозди"
"ARMSTRONG"
Кафель напольный высокого качества
"Гиом"
Плитка ПХВ 0,4 х 0,4 м
"Стройбат"
Мастика для кладки кафеля ТЕРРАПАСТ (расход 1,5 кг / м2)
Сантехработы
"Строймаркет"
Трубы канализационные пластиковые  50 мм
"Строймаркет"
Трубы металлополовые водопроводные 20х25 мм пр-во Корея
"Строймаркет"
Трубы металлополовые водопроводные 20х15 мм пр-во Корея
"Соседи будут завидовать" Унитаз "компакт" пр-во Италия
"Соседи будут завидовать" Умывальник "тюльпан" пр-во Италия
"Мебель Интерьер"
Ванна угловая акриловая, 150х150, пр-во Чехия
"Мебель Интерьер"
Пластиковые шторки к ванной
Сантехника" на 100-летии
Мойка из нержавейки накладная 60х80
Сантехника" на 100-летии
Смеситель для раковины, пр-во Венгрия
Сантехника" на 100-летии
Смеситель для ванны с душем, пр-во Венгрия
Сантехника" на 100-летии
Полотенцесушитель, пр-во Россия
Душевая кабина 80х80 со смесителем, пластиковыми шторами
Соседи будут завидовать
(Польша)
Техническое оборудование
"ВладВЭД"
Радиаторы пластинчатые пр-во Корея (1 секция длиной 5 см )
"Электа"
Розетки
"ДЭК"
Выключатели
"Армс-Трейд"
Светильник точечный с лампой 60 W
"Армс-Трейд"
Светильник точечный с лампой 100 W
Ярмарка на Крыгина
Прикроватные бра одноламповые, пр-во Чехия
ТСО "Класс"
Сауна "под ключ" с доставкой и установкой
Итого в рублях:
Транспортные расходы
Транспортные расходы
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
3
шт.
шт.
4
75
78
5
40,00
92,00
6
3 000,00
7 176,00
шт.
шт.
шт.
18 л
1072
202
57
6
48,30
200,00
180,00
1 240,00
51 790,34
40 379,20
10 260,00
7 440,00
шт.
шт.
шт.
20
12
1
4 200,00
4 000,00
31 977,67
84 000,00
48 000,00
31 977,67
п.м.
шт.
шт.
м2
шт.
20 кг
85,6
197
79
87,3
1 437
7
500,00
90,00
43,00
320,00
70,00
600,00
42 799,75
17 730,00
3 397,00
27 944,80
100 590,00
4 200,00
п.м.
п.м.
п.м.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
70,6
12
61
15
13
11
11
2
15
11
11
45,00
69,00
42,00
5 200,00
6 100,00
24 275,25
1 000,00
1 280,00
1 300,00
1 750,00
3 000,00
3 177,00
828,00
2 562,00
78 000,00
79 300,00
267 027,79
11 000,00
2 560,00
19 500,00
19 250,00
33 000,00
шт.
1
15 000,00
15 000,00
504
315,67
132
50,00
54
42,00
103
63,13
559
126,27
22
3 000,00
1 198 873,99
159 099,19
6 600,00
2 268,00
6 527,49
70 619,84
66 000,00
198 873,99
1 998 893,62
122 529,68
90 518,22
2 211 941,52
70 070,66
"Стройбат"
"Строймат." на Жигуре
секция
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
к. 5 т
к. 20 ф
7
3
17 504,24
30 172,74
Таблица 4.4.1. Смета на ремонт здания административного корпуса – работы.
СМЕТА
на ремонт административного корпуса - работы
Источник*
Наименование работ
1
2
Земляные работы
179
Разработка грунта внутри здания
180
Перемещение грунта носилками до 20 м
181
Укладка бетонной смеси в конструкции вручную с подноской до 10 м
Подготовительные работы
185
Приготовление бетонной смеси на объекте
185
Вынос-вывоз мусора при резке проема в стене (35% от стоим. работ)
Перегородки
182
Разборка каркасно-обшивных стен
183
Резка бетонных стен толщиной 16 см при стандартных проемах 1 х 2 м с 2 сторон
185
Кладка стен внутренних с кирпичом
187
Штукатурка высококачественная сложным раствором
186
Устройство перегородок из ГВЛВ по металлическому каркасу
Стены
182
Демонтаж обшивки стен гипсокартоном, фанерой, панелями
187
Зачистка поверхности стен до основания от: извести, водоэм., обоев/масл. краски
189
Снятие облицовки стен с зачисткой поверхности под укладку новой плитки
* Цифрами обозначены номера страниц в справочнике "Владивосток строительный 2002"
131
составлена в ценах на 01.09.02
(стоим. приводится в руб. с НДС)
Ед.
Стоим. Стоимость
Кол-во
изм.
ед., руб.
всего
3
4
5
6
м3
м3
м3
1,39 1 000,00
1,39
220,00
0,68
400,00
1 392,30
306,31
273,00
м3
4,81
250,00
1 202,15
1 750,00
м2
п.м.
м3
м2
м2
15,29
10
0,59
358,05
9,96
200,00
500,00
700,00
370,00
250,00
3 057,60
5 000,00
413,28
132 479,98
2 489,75
м2
м2
м2
57,67
827,09
37,65
140,00
75,00
80,00
8 073,52
62 031,45
3 011,60
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.4.1 (окончание). Смета на ремонт здания административного корпуса – работы.
1
189
187
187
188
188
189
2
Облицовка кафелем стен на цементном растворе или мастике
Перетирка после штукатурки стен
Комплексная подготовка поверхностей под высококачественную окраску
Нанесение состава типа MULTISPEC на стены компрессором
Окраска латексной/акриловой краской стен / потолков
Оклейка обоями (простая) стен
Потолки
189
Устр-во потолочной обрешетки металлич. для гипсокартона, подвесного потолка
189
Обшивка гипсокартоном по металлическому каркасу потолка
189
Обшивка потолка пластиковыми панелями по металлической обрешетке
187
Высококачеств. окраска потолков водоэмульсионными составами компрессором
188
Нанесение состава типа MULTISPEC на потолки компрессором
Проемы
191
Демонтаж деревянных дверных блоков
191
Уст-ка деревянного дверного блока в готовый проем с креплением, герметизацией
Окна-плюс Установка пластикового дверного блока 1,20х2,05
Полы
193
Разборка дощатых полов без сохранения досок на 2 этаже
193
Разборка дощатых полов с сохранением досок на 1 этаже
192
Разборка бетонного основания пола 1 этажа
193
Разборка деревянных плинтусов
193
Настил деревянных полов из половой рейки
193
Устройство пластикового плинтуса
193
Разборка покрытий полов из линолеума, коврового покрытия
193
Устройство покрытий из линолеума, коврового покрытия
193
Разборка полов из керамической плитки
193
Устройство цементной стяжки по готовому основанию толщиной 30 мм
196
Устр-во покрытий пола из керам. плиток простым рисунком на цементном р-ре
196
Устройство покрытий из плиток ПХВ
Сантехработы
207
Демонтаж канализационных чугунных труб  до 100 мм
207
Демонтаж стальных трубопроводов диаметром до 63 мм
210
Врезка в действующую магистраль трубопровода  50-100 мм
207
Демонтаж ванны
207
Демонтаж умывальника, раковины, мойки
207
Демонтаж смесителя
207
Демонтаж унитаза, писсуара, биде
207
Демонтаж сливного бачка верхнего расположения
182
Пробивка отверстий в перекрытии
208
Монтаж канализационных пластиковых труб  50мм
208
Монтаж трубопровода из металлополовых труб  12-14 , 50мм/100мм
208
Установка ванны прямой чугунной
207
Установка унитаза с бачком
207
Установка умывальников "тюльпан"
207
Установка мойки
208
Установка смесителя
208
Установка смесителя с душем
209
Установка / перенос полотенцесушителя
Техническое оборудование
204
Установка люстр
204
Установка светильников
203
Демонтаж выключателей, розеток, патронов
204
Установка розеток, выключателей с подразетниками
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
ВСЕГО по смете в $
3
м2
м2
м2
м2
м2
м2
4
62,27
358,05
358,05
358,05
50,05
418,99
5
600,00
50,00
160,00
200,00
200,00
60,00
6
37 362,00
17 902,70
57 288,64
71 610,80
10 009,10
25 139,19
м2
м2
м2
м2
м2
355,2
329,1
26,1
245,4
83,7
300,00
180,00
128,50
100,00
200,00
106 560,00
59 238,00
3 353,85
24 540,00
16 740,00
41
55,00
41
350,00
6 2 310,73
2 255,00
14 350,00
13 864,36
шт.
шт.
шт.
м2
м2
м2
п.м.
м2
п.м.
м2
м2
м2
м2
м2
м2
24,9
5,46
5,46
392,75
17,26
392,75
68,70
172,20
9,20
26,10
26,10
123,80
60,00
75,00
250,00
8
140
65,00
20,00
90,00
160,00
80,00
315,00
130,00
1 494,00
409,50
1 365,00
3 142,00
2 416,40
25 528,75
1 374,00
15 498,00
1 472,00
2 088,00
8 221,50
16 094,00
п.м.
п.м.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
п.м.
п.м.
кмпл.
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
кмпл
23,85
23,85
6
2
13
15
4
4
3
27
27
3
6
4
12
16
3
3
130,00
100,00
300,00
300,00
115,00
80,00
130,00
75,00
225,00
165,00
60,00
450,00
530,00
350,00
300,00
180,00
250,00
150,00
3 100,50
2 385,00
1 800,00
600,00
1 495,00
1 200,00
520,00
300,00
675,00
4 455,00
1 620,00
1 350,00
3 180,00
1 400,00
3 600,00
2 880,00
750,00
450,00
19
110
102
102
300,00
50,00
15,00
90,00
5 700,00
5 490,00
1 530,00
9 180,00
812 486,61
1 218 907,55
38 612,98
шт.
шт.
шт.
шт.
Таблица 4.4.2. Смета на ремонт здания административного корпуса – материалы.
СМЕТА
на ремонт административного корпуса - материалы
Источник
Наименование материалов
1
2
ТоварыУслугиЦены Кирпич
ТоварыУслугиЦены Цемент в мешках
ТоварыУслугиЦены Песок
"Стройпасифик" ГВЛВ 1,2 х 2,5 м толщиной 1,2 см
"Стройбат"
Металлопрофиль направляющий 75/40, длина 3 м
132
составлена в ценах на 01.09.02
(стоим. приводится в руб. с НДС)
Ед.
Стоим.
Кол-во
Итого
изм.
ед., руб.
3
4
5
6
шт.
872
3,80
3 313,42
50 кг
70
102,00
7 140,00
т
5,95
500,00
2 975,31
лист
6,64
200,00
1 327,87
шт.
32,53
40,00
1 301,31
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.4.2 (окончание). Смета на ремонт здания административного корпуса – материалы.
1
"Стройпасифик"
"Далком"
"Далком"
"Залог"
"Стройпасифик"
"ARMSTRONG"
"Стройбат"
"Захар"
"Стройбат"
"Стройпасифик"
"Гном"
"Залог"
"Стройпасифик"
"Окна-плюс"
"Европ. двери"
"Европ. двери"
"Все отделочные
материалы"
СтройМаркет"
"Чайна - Строй"
"ARMSTRONG"
"Гном"
"Стройбат"
2
3
Стены
Штукатурка базовая на основе гипса ФУГЕНФЮЛЛЕР (расход 5 кг/м2 при
25 кг
толщине слоя 5 мм)
Шпаклевка для внутренних работ HANDICOAT (расход 1 кг/м2 толщина
25 кг
слоя 1 мм) 3 слоя
Праймер (расход 0,2 кг/м2)
18 кг
MULTISPEC (расход 0,2 кг/м2)
3,8 л
Латексно-акриловая краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)
18 л
Кафель стеновой высококачественный
м2
Мастика для кладки кафеля стенового ТЕРРАПАСТ пр-во Корея (расход 1,5
20 кг
кг/м2)
Затирка для кафельных швов ПУФАС (расход 0,2 кг/м2)
5 кг
Потолки
Металлопрофиль потолочный ПП 60/27, длина 3 м
шт.
ГВЛВ 1,2 х 2,5 м толщиной 1,2 см
шт.
Пластиковые панели 3х0,3 м пр-во Корея
шт.
MULTISPEC (расход 0,2 кг / м2)
3,8 л
Водоэмульс. краска KSM - 5320 пр-во Корея для внутр. работ (расход 0,15 кг
18 л
/ м2)
Проемы
Пластиковая дверь остекленная,снизу на 70 см глухая
шт.
Блок дверной "Краснодеревщик" орех, глух., 90 см
шт.
Блок дверной "Краснодеревщик" орех, глух., 70 см
шт.
Полы
4
5
6
72,0
340,00
24 480,00
43,0
325,00
13 975,00
4,0
19,0
3,0
62,27
570,00
2 683,22
1 240,00
320,00
2 280,00
50 981,19
3 720,00
19 926,40
5,0
600,00
3 000,00
4,0
245,00
980,00
580
109,7
29,0
5,0
48,30
200,00
180,00
2 683,22
28 021,73
21 940,00
5 220,00
13 416,10
2,0
640,00
1 308,80
6 26 788,01
25 2 700,00
10 2 520,00
160 728,06
67 500,00
25 200,00
Ковровое покрытие шириной 4 м
п.м.
43,1
500,00
21 525,00
Плинтус пластиковый 2,4 м
Клей "жидкие гвозди"
Кафель напольный высокого качества
Плитка ПХВ 0,45 х 0,45 м
Мастика для кафеля стенового ТЕРРАПАСТ пр. Корея (расход 1,5 кг / м2)
Сантехработы
Трубы канализационные пластиковые  50 мм
Трубы металлопластиковые водопроводные 20х25 мм пр-во Корея
Трубы металлопластиковые водопроводные 20х15 мм пр-во Корея
шт.
шт.
м2
шт.
20 кг
164,0
66,0
26,1
612,0
1,0
90,00
43,00
320,00
70,00
600,00
14 760,00
2 838,00
8 352,00
42 840,00
600,00
п.м.
п.м.
п.м.
27,0
12,0
27,0
45,00
69,00
42,00
1 215,00
828,00
1 134,00
шт.
6 1 600,00
9 600,00
шт.
4 2 400,00
9 600,00
шт.
шт.
3 2 850,00
3 1 000,00
8 550,00
3 000,00
шт.
12 1 280,00
15 360,00
шт.
16 1 300,00
20 800,00
шт.
3 1 750,00
5 250,00
шт.
3 3 000,00
9 000,00
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
66,0
50,00
36,0
42,00
26
63,13
84
126,27
17 1 350,00
17 2 100,00
2 3 320,00
3 300,00
1 512,00
1 647,81
10 568,73
22 950,00
35 700,00
6 640,00
716 305,73
70 016,96
30 172,74
816 495,43
25 865,23
"Строймаркет"
"Строймаркет"
"Строймаркет"
"Сантехника" на
Унитаз "компакт" пр-во Россия
100-летии
"Сантехника" на
Умывальник "тюльпан" пр-во Чехия
100-летии
"Лидер"
Ванна прямая чугунная, 1,5 м
"Мебель Интерьер" Пластиковые шторки к ванной
"Сантехника" на
Мойка накладная 60х80
100-летии
"Сантехника" на
Смеситель для раковины, пр-во Венгрия
100-летии
"Сантехника" на
Смеситель для ванны с душем, пр-во Венгрия
100-летии
"Сантехника" на
Полотенцесушитель, пр-во Россия
100-летии
Техническое оборудование
"Электа"
Розетки
"ДЭК"
Выключатели
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 60 W
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 100 W
Ярм. на Крыгина Прикроватные бра одноламповые, пр-во Чехия
Ярм. на Крыгина Люстра 3-рожковая со стеклянными плафонами, пр-во Чехия
Ярм. на Крыгина Люстра 3-рожковая со стеклянными плафонами, пр-во Чехия
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
Транспортные расходы
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
133
к. 5 т
к. 20 ф
4 17 504,24
1 30 172,74
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.5.1. Смета на ремонт здания столовой - работы.
СМЕТА
на ремонт здания столовой - работы
Источник*
Наименование работ
Составлена в ценах на 01.09.02
(стоимость в руб. с НДС)
Ед. Кол- Стоим.
Общая
изм. во
ед.
стоим.
Подготовительные работы
Изготовление цементной массы на объекте
м3
Стены, перегородки
181
Разбивка бетонных и ж/бетонных констр. отбойным молотком толщ. более 100 мм
м3
185
Заделка проемов в бетонных стенах кирпичом
м3
183
Резка бетон. стен толщиной 35 см с двух сторон при стандартных проемах 1м х 2м
п.м.
185
Вынос-вывоз мусора при резке проема в стене и разбивке стен (35 % от стоим. работ)
"Интерстрой Установка перегородки витражной остекленной с дверью остекленной, пластиковый
шт.
Компани" профиль КВЕ, однокамерный стеклопакет
Внутренняя отделка стен, потолков
187
Штукатурка высококачественная сложным раствором стен
м2
187
Перетирка после штукатурки стен
м2
Комплексная подготовка оштукатуренных и перетертых поверхностей под
187
м2
высококачественную окраску: стен (праймер, 2-4 шпаклевки, праймер)
120
Зачистка поверхности стен до основания от: масляной краски
м2
122
Снятие облицовки стен с зачисткой поверхности под укладку новой плитки
м2
122
Облицовка кафелем стен на цементном растворе или мастике: простым рисунком
м2
121
Нанесение состава типа MULTISPEC на стены компрессором
м2
121
Окраска латексной/акриловой краской стен
м2
120
Окраска эмалью стен
м2
187
Высококачественная окраска потолков водоэмульсионными составами компрессором м2
122
Устройство потолочной обрешетки : одноуровневой
м2
122
Устройство потолочной обрешетки : с криволинейным рисунком
м2
187
Устройство каркаса металлического с относом от стены до 5 см для обшивки колонн м2
189
Обшивка колонн по готовому каркасу ГВЛВ с установкой молдингов и уголков
м2
187
Комплекс. подготовка обшитых ГВЛ поверхностей под высококач. окраску: колонн
м2
121
Нанесение состава типа MULTISPEC на колонны компрессором
м2
189
Обшивка по готовому каркасу потолков пластиковыми панелями
м2
Проемы
191
Демонтаж деревянных дверных блоков: без сохранения
шт.
191
Установка деревянного дверного блока в готовый проем
шт.
191
Уст-ка обналички по бокам и вверху одной стороны блока: лакиров. или пластиковой кмпл
"Интерстрой Установка - блок дверной пластиковый профиль КВЕ двупольный 1,6 х 2,05 м с
шт.
Компани" остеклением (1 стеклопакет)
Установка - блок дверной пластиковый 0,8х2,05 м профиль КВЕ однопольный с
"Владокна"
шт.
заделкой откосов (входная дверь)
Установка - блок дверной пластиковый 1,2 х 2,05 м профиль КВЕ без остекления
"Владокна"
шт.
двупольный с заделкой откосов (входная дверь)
Полы
193
Разборка дощатых полов (сцена) без сохранения досок
м2
193
Устройство коврового покрытия
м2
193
Разборка цементных плинтусов
п.м.
193
Установка деревянного, пластикового плинтуса
п.м.
196
Устройство пола из керамических плиток простым рисунком на цементном растворе м2
196
Устройство пола из керамических плиток усложненное
м2
196
Покрытие пола плиткой ПХВ
м2
Сантехработы
135
Демонтаж санитарно-технических приборов (радиатор весом до 80 кг)
кмпл.
135
п.м.
Демонтаж стальных трубопроводом  до 150мм
135
п.м.
Демонтаж канализационных чугунных труб  до 50мм
138
шт.
Врезка в действующую магистраль трубопровода  50-100 мм
136
п.м.
Монтаж канализационных пластиковых труб  50мм
210
Замена трубопроводов водоснабж. из стальных труб на металлополимер. . 20-25 мм п.м.
137
Замена унитаза "компакт"
шт.
135
Демонтаж умывальника
шт.
137
Замена умывальников
шт.
136
Установка смесителя для умывальника
кмпл.
Техническое оборудование
138
Установка радиаторов стальных
кмпл.
203
Смена выключателей и розеток
шт.
203
Демонтаж светильников для люминесцентных ламп
шт.
133
Установка софитов потолочных
шт.
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
ВСЕГО по смете в $
* Цифрами обозначены номера страниц в справочнике "Владивосток строительный 2002"
118
134
3,74
220,00
822,26
4,6 1 150,00
1,1
600,00
3,1 1 050,00
5 279,33
672,00
3 255,00
2 987,01
1,0
12 626,9
12 626,9
6,4
6,4
370,00
50,00
2 368,00
320,00
360,7
160,00
57 704,61
357,5
163,9
163,9
312,6
44,9
3,2
345,8
78,1
296,3
27,8
27,8
27,8
27,8
28,7
70,00
80,00
300,00
150,00
200,00
55,00
100,00
250,00
300,00
150,00
180,00
130,00
150,00
170,00
25 021,77
13 108,16
49 155,60
46 889,82
8 971,00
176,00
34 575,76
19 524,75
88 894,08
4 165,88
4 999,05
3 610,43
4 165,88
4 871,35
14,0
8,0
16,0
55,00
350,00
150,00
770,00
2 800,00
2 400,00
1,0 3 030,46
3 030,46
2,0 3 156,73
6 313,46
4,0 3 788,08
15 152,30
13,5
296,3
140,9
140,9
28,7
40,9
8,5
60,00
45,00
30,00
65,00
280,00
350,00
120,00
810,00
13 334,11
4 227,00
9 158,50
8 023,40
14 330,40
1 020,00
11,0
3,0
7,6
2
7,6
39,5
6,0
4,0
8,0
8,0
150,00
120,00
110,00
300,00
165,00
150,00
620,00
80,00
320,00
180,00
1 650,00
360,00
836,00
600,00
1 254,00
5 928,00
3 720,00
320,00
2 560,00
1 440,00
11,0
20,0
42,0
374
320,00
40,00
30,00
50,00
3 520,00
800,00
1 260,00
18 720,63
525 666,66
788 614,91
24 982,02
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.5.2. Смета на ремонт здания столовой - материалы.
СМЕТА
на ремонт здания столовой - материалы
Источник
Наименование материалов
1
2
Стены, перегородки
Составлена в ценах на 01.09.02
(стоимость в рублях с НДС)
Кол- Стоим.
Общая
Ед. изм.
во
ед.
стоим.
3
4
5
6
"Примстройснаб" Кирпич М-100
шт.
Расчет
Раствор цементный
м3
Перегородка витражная остеклен. (высота 3,25 м, длина 4,4 м) с дверью
"Интерстрой
двухполотной остекленной (высота 2,05 м, ширина 1,6 м), пластик. профиль
шт.
Компани"
КВЕ, однокамерный стеклопакет (со стоимостью монтажного комплекта)
Внутренняя отделка стен, потолков
Расчет
Раствор цементно-известковый для штукатурки стен
м3
Штукатурка базовая на основе гипса ФУГЕНФЮЛЛЕР (расход 5 кг/м2 при
"Стройпасифик"
25 кг
толщине слоя 5 мм)
Шпаклевка для внутренних работ HANDICOAT (расход 1 кг/м2 толщина слоя
"Далком"
25 кг
1 мм) 3 слоя
"Далком"
Праймер (расход 0,2 кг / м2) в 2 слоя
18 кг
"Залог"
Покрытие для стен MULTISPEC (расход 0,2 кг/м2)
3,8 л
"Стройпасифик" Латексно-акриловая краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)
18 л
"Семираф"
Эмаль (расход 0,07 кг/м2 на 1 слой) на 2 слоя
1 кг
"Стройпасифик" Водоэмульс. краска KSM - 5320 (Корея) для внутр. работ (расход 0,15 кг/м2)
18 л
"Стройбат"
Металлопрофиль направляющий 75/40, длина 3 м
шт.
"Стройбат"
Металлопрофиль потолочный ПП 60/27, длина 3 м
шт.
"Стройбат"
Металлопрофиль стоечный ПС-2 50/50, длина 3 м
шт.
"Стройбат"
Уголок перфорированный 25/25 длина 3 м
шт.
"Стройбат"
Шурупы оксидированные
100 шт.
"Стройбат"
Металлопрофиль КРАБ
шт.
"Стройпасифик" ГВЛВ 1,2 х 2,5 м толщиной 1,2 см
шт.
"Гном"
Плинтус потолочный 3 м
шт.
"Чайна - Строй" Клей "жидкие гвозди"
шт.
"Гном"
Пластиковые панели 3х0,3 м производства Республики Корея
шт.
"Залог"
Кафель стеновой
м2
"Стройбат"
Мастика для кладки кафеля ТЕРРАПАСТ пр-во Корея (расход 1,5 кг/м2)
20 кг
"Захар"
Затирка для кафельных швов ПУФАС (расход 0,2 кг / м2)
5 кг
Проемы
Блок дверной пластиковый профиль КВЕ двупольный 1,6 х 2,05 м с
"Интерстрой
остеклением (1 стеклопакет) с установкой, включая монтажный комплект и
шт.
Компани"
доводчик
ТЦ "Виктория" Блок дверной деревянный однопольный с обналичкой 0,8 м (межкомн. дверь)
шт.
Блок дверной пластиковый 0,8х2,05 м профиль КВЕ однопольный с
"Владокна"
шт.
обналичкой, установкой и заделкой откосов (входная дверь)
Блок дверной пластиковый 1,2 х 2,05 м профиль КВЕ без остекления
"Владокна"
шт.
двупольный с обналичкой, установкой и заделкой откосов (входная дверь)
Полы
"Все отделочные
Ковровое покрытие шириной 4 м
п.м.
материалы"
СтройМаркет" Плинтус пластиковый 2,4 м
шт.
СтройМаркет" Кафель напольный КЕРАМА
м2
СтройМаркет" Керамический гранит для пола неполированный
м2
"Гном"
Плитка ПХВ 0,45 х 0,45 м
шт.
Расчет
Цементный раствор для кладки кафеля
м3
Сантехработы
"Строймаркет" Трубы канализационные пластиковые  50 мм пр-во Корея
п.м.
"Строймаркет" Трубы металлопластиковые 20х25 мм пр-во Корея
м
"Соседи будут
Унитаз "компакт" производства Италии
шт.
завидовать"
"Соседи будут
Умывальник "тюльпан" производства Италии
шт.
завидовать"
"Соседи будут
Смеситель для раковины
шт.
завидовать"
Техническое оборудование
"ВладВЭД"
Радиаторы пластинчатые пр-во Корея (1 секция длиной 5 см )
секция
"Электа"
Розетки
шт.
"ДЭК"
Выключатели
шт.
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 60 W
шт.
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 100 W
шт.
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
конт. 5 т
Транспортные расходы
кнт. 20 ф
ВСЕГО по смете в рублях:
135
426
0,26
3,8
1 013,8
1 617,3
261,1
1,0
60 988,0
60 988,0
0,02
1 351,8
21,6
1,3
340,0
435,2
43,3
325,0
14 065,5
8,0
17,9
0,4
0,4
2,9
518,8
617,7
335,3
26,5
67,1
50,0
149,8
47,0
20,0
31,8
163,9
12,3
0,3
570,0
2 683,2
1 240,0
38,0
640,0
61,1
48,3
54,1
40,4
19,0
5,8
200,0
90,0
43,0
180,0
320,0
600,0
245,0
4 568,3
48 068,0
463,5
17,0
1 844,0
31 683,7
29 812,2
18 150,9
1 067,5
1 274,2
292,0
29 965,7
4 227,0
860,0
5 731,0
52 432,6
7 373,3
83,6
1,0 31 977,7
31 977,7
8,0
4 200,0
33 600,0
2,0
9 312,4
18 624,7
4,0 26 011,5
104 045,8
74,1
500,0
37 039,2
58,7
28,7
40,9
42,0
3,5
90,0
220,0
594,0
70,0
1 013,8
5 283,8
6 304,1
24 320,7
2 938,3
3 527,8
7,6
39,5
45,0
69,0
342,0
2 726,9
6,0
5 200,0
31 200,0
8,0
6 100,0
48 800,0
8,0
1 300,0
10 400,0
230,0
10,0
10,0
262
112
315,7
50,0
42,0
63,1
126,3
3
2
72 604,8
500,0
420,0
16 546,9
14 183,0
780 689,2
17 504,24 52 512,72
30 172,74 60 345,48
893 547,37
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
ВСЕГО по смете в $
136
28 306,11
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.6.1. Смета на ремонт душевого павильона с бассейном - работы.
СМЕТА
на ремонт душевого павильона с бассейном - работы
Источник*
185
182
187
187
187
187
189
189
188
188
187
187
189
189
138
191
"Интерстрой
Комп."
"Владокна"
"Владокна"
193
193
193
196
196
207
207
210
208
210
207
207
207
207
208
208
208
203
203
204
193
193
Наименование работ
Составлена в ценах на 01.09.02
(стоимость в руб. с НДС)
Стоим.
Общая
Ед. изм. Кол-во
ед.
стоим.
Подготовительные работы
Изготовление цементной массы на объекте
м3
Внутренняя отделка стен, потолков
Демонтаж обшивки стен деревянными рейками
м2
Демонтаж обшивки потолков деревянными и металлическими рейками
м2
Зачистка поверхности стен до основания от: масляной краски
м2
Штукатурка высококачественная сложным раствором стен
м2
Перетирка после штукатурки стен
м2
Комплексная подготовка оштукатуренных и перетертых поверхностей под
м2
высококачественную окраску: стен (праймер, 2-4 шпаклевки, праймер)
Снятие облицовки стен с зачисткой поверхности под укладку новой плитки
м2
Облицовка кафелем стен на цементном растворе или мастике: сложным
м2
рисунком
Окраска латексной краской стен
м2
Окраска эмалью стен
м2
Окраска потолков водоэмульсионными составами ручная за 2 раза
м2
Устройство каркаса металлич. с относом от стены до 5 см для обшивки стен
м2
МДФ
Обшивка стен по готовому каркасу МДФ с установкой молдингов и уголков
м2
Устройство подвесного реечного потолка из алюминиевых планок "ALBES"
м2
Зашивка труб в душевых
п.м.
Проемы
Демонтаж деревянных дверных блоков: без сохранения
шт.
Установка блока дверного: пластиковый профиль КВЕ двупольный 1,4 х 2,05
шт.
м с остеклением (1 стеклопакет)
Установка блока дверного пластикового 0,8х2,05 м: профиль КВЕ
шт.
однопольный с обналичкой и заделкой откосов
Установка блока дверного пластикового 1,2 х 2,05 м: профиль КВЕ без
шт.
остекления двупольный с обналичкой и заделкой откосов (входная дверь)
Полы
Разборка дощатых полов без сохранения досок
м2
Установка деревянного, пластикового плинтуса
п.м.
Разборка полов из керамической плитки с плинтусами
м2
Устройство пола из керамических плиток усложненное
м2
Покрытие пола плиткой ПХВ
м2
Сантехработы
Демонтаж санитарно-технических приборов (радиатор весом до 80 кг)
кмпл.
п.м.
Демонтаж канализационных чугунных труб  до 50мм
шт.
Врезка в действующую магистраль трубопровода  50-100 мм
п.м.
Монтаж канализационных пластиковых труб  50мм
Замена трубопроводов водоснабж. из стальных труб на металлополим.  20п.м.
25 мм
Демонтаж унитаза
шт.
Демонтаж смывного бачка
шт.
Замена умывальников
шт.
Установка унитаза с бачком
компл.
Установка смесителя для умывальника
компл.
Замена смесителя с душевой сеткой
шт.
Техническое оборудование
Установка радиаторов стальных
компл.
Смена выключателей и розеток
шт.
Демонтаж светильников с лампами накаливания
шт.
Установка светильников точечных
шт.
Бассейн
Разборка дощатого настила без сохранения досок
м2
Устройство покрытия из ХХХ бассейна, лестниц, замощения
м2
Металлоконструкции
Демонтаж забора из металлического профиля
т
Демонтаж ограждений лестниц
т
183
183
"Дальстальконс
Установка ограждения чугунного кованого
трукция"
"Дальстальконс
Установка ограждений лестниц металлических
трукция"
м2
п.м.
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
ВСЕГО по смете в $
137
3,93
220,00
865,4
147,9
73,1
26,9
15,8
15,8
140,00
160,00
75,00
370,00
50,00
20 709,6
11 693,3
2 017,4
5 849,9
790,5
15,8
160,00
2 529,7
104,0
80,00
8 322,9
115,1
600,00
69 074,4
15,8
16,1
3,9
200,00
55,00
90,00
3 162,1
883,6
351,3
78,5
150,00
11 777,7
78,5
82,8
28,6
160,00
300,00
340,00
12 562,9
24 841,8
9 724,0
14,0
55,00
770,0
1,0
2 651,7
2 651,7
11,0
3 156,7
34 724,0
2,0
2 272,8
4 545,7
34,6
92,2
73,1
78,7
4,1
60,00
65,00
250,00
350,00
120,00
2 074,2
5 993,0
18 270,8
27 536,0
495,8
5,0
5,2
2
5,2
150,00
110,0
300,0
165,0
750,0
572,0
600,0
858,0
62,7
150,0
9 402,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
6,0
100,0
65,0
320,0
600,0
180,0
200,0
200,0
130,0
640,0
1 200,0
360,0
1 200,0
4,0
19,0
20,0
49
320,0
40,0
15,0
50,0
1 280,0
760,0
300,0
2 450,0
275
710,8
60,0
90,0
16 470,0
63 970,2
5,0
0,5
1 100,0
1 100,0
5 542,3
528,0
92
1 050,0
96 894,0
42,0
751,6
31 567,3
517 891,5
776 950,46
24 612,51
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.6.2. Смета на ремонт душевого павильона с бассейном - материалы.
СМЕТА
на ремонт душевого павильона с бассейном - материалы
Источник
Расчет
"Стройпасифик"
"Далком"
"Далком"
"Залог"
"Стройпасифик"
"Семираф"
"ДалКом"
"Залог"
"Далком"
"Гном"
"Чайна - Строй"
"Залог"
"Стройбат"
"Захар"
"Интерстрой
Компани"
"Владокна"
"Владокна"
СтройМаркет"
СтройМаркет"
СтройМаркет"
"Гном"
Расчет
Наименование материалов
Внутренняя отделка стен, потолков
Раствор цементно-известковый для штукатурки стен
Штукатурка базовая на основе гипса ФУГЕНФЮЛЛЕР (расход 5 кг / м2
при толщине слоя 5 мм)
Шпаклевка для внутренних работ HANDICOAT (расход 1 кг/м2 толщина
слоя 1 мм) 3 слоя
Праймер (расход 0,2 кг / м2) в 2 слоя
Покрытие для стен MULTISPEC (расход 0,2 кг / м2)
Латексно-акриловая краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)
Эмаль (расход 0,07 кг / м2 на 1 слой) на 2 слоя
Водоэмульсионная краска KSM - 5320 пр-воКорея для внутренних работ
(расход 0,15 кг / м2)
Панели МДФ (2,7 х 0,2 м) с глянцевой пленкой
Металлопрофиль 50/40, длина 3 м
Плинтус потолочный 3 м
Клей "жидкие гвозди" (расход 200 г/кв.м)
Кафель стеновой улучшенного качества
Мастика для кладки кафеля ТЕРРАПАСТ пр-во Корея (расход 1,5 кг/ м2)
Затирка для кафельных швов ПУФАС (расход 0,2 кг / м2)
Проемы
Блок дверной пластик. профиль КВЕ двупольный 1,4 х 2,05 м с
остеклением (1 стеклопакет), включая монтажн. комплект
Блок дверной пластиковый 0,8х2,05 м профиль КВЕ однопольный с
обналичкой, материалом для заделки откосов
Блок дверной пластиковый 1,2 х 2,05 м профиль КВЕ без остекления
двупольный с обналичкой и материалом для заделки откосов
Полы
Плинтус пластиковый 2,4 м
Кафель напольный КЕРАМА
Керамический гранит для пола неполированный
Плитка ПХВ 0,45 х 0,45 м
Цементный раствор для кладки кафеля
Сантехработы
Трубы канализационные пластиковые диам. 50 мм пр-во Корея
Трубы металлопластиковые 20х25 мм пр-во Корея
Составлена в ценах на 01.09.02
(стоимость приводится в рублях с НДС)
Стоим.
Общая
Ед. изм. Кол-во
ед.
стоим.
м3
0,04
1 351,8
53,4
25 кг
4,0
340,0
1 360,0
25 кг
2,0
325,0
650,0
18 кг
3,7 кг
4 кг
1 кг
0,4
0,9
0,6
2,2
570,0
2 683,2
230,0
38,0
200,3
2 293,1
136,4
85,5
4л
3,9
180,0
702,6
145,4
89,5
30,7
3,0
115,1
8,6
2,6
118,0
52,0
90,0
43,0
320,0
600,0
58,0
17 157,6
4 651,5
2 766,0
127,9
36 839,7
5 180,6
148,4
1,0 27 980,5
27 980,5
шт.
шт.
шт.
0,31 кг
м2
20 кг
0,75 кг
шт.
шт.
шт.
шт.
м2
м2
шт.
м3
"Строймаркет"
п.м.
"Строймаркет"
м
"Соседи
Унитаз "компакт" производства Италии
шт.
будут завидовать"
"Соседи
Умывальник "тюльпан" производства Италии
шт.
будут завидовать"
"Сантехника
Смеситель с душем, производства Венгрия
шт.
на Столетии"
"Соседи
Смеситель для раковины
шт.
будут завидовать"
Техническое оборудование
"ВладВЭД"
Радиаторы пластинчатые пр-во Корея (1 секция длиной 5 см )
секция
"Электа"
Розетки
шт.
"ДЭК"
Выключатели
шт.
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 60 W
шт.
"Армс-Трейд" Светильник точечный с лампой 100 W
шт.
Бассейн
"Мир кондиц. и
Материал "зимний вариант"для выстилания внутренней поверхности
инженерных
рулон
бассейна, замощения и обшивки лестниц рулон 13х5,5 м
систем"
"Дальстальконстр
Ограждение чугунное кованое высотой 2,05 м
м2
.
"Дальстальконстр
Ограждения лестниц металлические
п.м.
.
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
конт. 5 т
Транспортные расходы
конт. 20 ф
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
138
11,0
9 312,4
102 435,9
2,0 23 983,3
47 966,5
38,4
35,7
43,0
20,4
3,9
90,0
220,0
594,0
70,0
1 013,8
3 457,5
7 848,3
25 541,9
1 428,3
3 987,8
5,2
62,7
45,0
69,0
234,0
4 324,9
2,0
5 200,0
10 400,0
2,0
6 100,0
12 200,0
6,0
1 900,0
11 400,0
2,0
1 300,0
2 600,0
88
8
11
12
20
315,7
50,0
42,0
63,1
126,3
27 779,2
400,0
462,0
757,6
2 525,4
10 11 111,7
110 461,1
92
1 050,0
96 894,0
42,0
751,6
31 567,3
2 17 504,24
2 30 172,74
605 005,2
35 008,48
60 345,48
700 359,12
22 186,22
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.7.1. Смета на устройство коттеджей - работы.
Источник
Косандра
Валериан+
Валериан+
Валериан+
Валериан+
179
208
208
210
121
126
177
СМЕТА
на устройство коттеджей - работы
Наименование работ
Составлена в ценах на 01.09.2002
(стоимость приводится в $ с НДС)
Ед. изм. Кол-во Стоим. ед. Общая стоимость
Монтаж коттеджа
коттедж
1,0
9 765,00
9 765
Замена - Монтаж устройств
компл.
-323,35*
Замена - Согласование с экологическими службами
-247,00*
Замена - Согласование с пожарной охраной
-106,00*
Замена - Согласование с Госэнергонадзором
-53,00*
Разработка грунта вручную в траншеях
м3
60,0
11,09
665
Монтаж трубопровода
м
30,0
4,75
143
Монтаж канализационных труб
м
20,0
5,70
114
Врезка в действующую магистраль
шт.
8,0
14,26
114
м2
166,39
6,34
1 054
Окраска латексной краской стен/потолков в тренажерном зале и сауне**
Устройство коврового покрытия в тренажерном зале и сауне
м2
14,91
2,85
43
Проезд бригады для строительства коттеджа
чел.
2
158,39
317
Командировочные
чел х дн 360,0
4,75
1 711
Стоимость проектирования
2%
264
ВСЕГО по смете в $
13 460
ВСЕГО по смете в $ с коэффициентом для Камчатки 1,5:
20 192,32
Таблица 4.7.2. Смета на устройство коттеджей - материалы.
СМЕТА
Составлена в ценах на 01.09.2002
на устройство коттеджей - материалы
(стоимость приводится в $ с НДС)
Источник
Наименование работ
Ед. изм. Кол-во Стоим. ед. Общая стоим.
Материалы
Косандра
Коттедж "Каприз"
коттедж
1,0
39 060,00
39 060
Валериан+
Замена - Бойлер Rainbow с горел. устр., ПДУ, предохр., стабилиз.
компл. -1,0*
745,33
-745
Валериан+
Замена - Насос циркуляционный LG 1 кг/см2 - 390 Вт
шт.
-1,0*
140,00
-140
Валериан+
Замена - Водяная емкость из нержавеющей стали на 60 л
шт.
-1,0*
37,50
-38
Валериан+
Замена - Изготовление топливной емкости на 250 л
шт.
-1,0*
45,00
-45
Валериан+
Замена - Труба стальная внутренняя на 200 мм
шт.
-1,0*
60,00
-60
Валериан+
Замена - Переходник из нержавеющей стали на 1 м
шт.
-1,0*
25,00
-25
Валериан+
Замена - Труба стальная наружная на 200 мм
шт.
-1,0*
25,00
-25
Строймаркет
Трубы водопроводные
м
30,0
2,19
66
Строймаркет
Трубы канализационные
м
20,0
1,43
29
Стройпасфик
Латексная краска влагостойкая ACRYLTEX (расход 0,15 кг/м2)**
18 л
2,0
39,28
79
Все отдел. материалы Ковровое покрытие шириной 4 м для тренажерного зала и сауны**
п.м.
3,7
34,21
128
ТСО "Класс"
Сауна "под ключ" с доставкой и установкой
шт.
1
3 120,00
3 120
ИТОГО СМР:
41 402
Транспортировка
Транспортировка до Камчатки
к. 20 ф
2
956
1912
ИТОГО транспортировка:
1 912
ВСЕГО
43 314
* В базовую стоимость коттеджа включено оснащение его бойлером. Т.к. база отдыха отапливается геотермальной водой, из стоимости
коттеджа исключена стоимость бойлера и всех комплектующих к нему, а также стоимость необходимых согласований.
** Предусмотренный в проекте гараж переоборудуется в тренажерный зал и сауну.
Таблица 4.8.1. Смета на ремонт здания хозсклада – работы.
СМЕТА
на ремонт здания хозсклада – работы
Наименование работ
Источник
202
201
Составлена в ценах на 01.09.2002
(стоимость в руб. с НДС)
Ед. Кол- Стоим. Стоимость
изм. во ед., руб.
всего
Фасады
Декоративная штукатурка фасадов
м2
Окраска перхлорвиниловыми, кремнийорганическими составами на 1 раз
м2
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
ВСЕГО по смете в $
1
1
400
30
400,00
30,00
430,00
645,09
20,44
Таблица 4.8.2. Смета на ремонт здания хозсклада – материалы.
Источник
СМЕТА
на ремонт здания хозсклада - материалы
Наименование работ
Составлена в ценах на 01.09.2002
(стоимость приводится в руб. с НДС)
Ед. изм. Кол-во Стоим. ед., руб. Стоим. всего
Фасады
Ливна-холдинг Шпатлевка фасадная "Ливна-18", 20 кг, расход 5 кг/м2
Вестлайн-плюс Краска фасадная акриловая (расход 0,15/м2)
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
139
шт.
кг.
1,0
1,0
400,0
94,7
400,00
94,70
494,70
30 172,74
30 667,44
971,49
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.9.1. Смета на прочие работы - работы.
СМЕТА
Составлена в ценах на 01.09.2002
на прочие работы
(стоимость приводится в руб. с НДС)
Источник
Наименование работ
Ед. изм. Кол-во Стоим. ед., руб. Стоим. всего
Благоустройство
Устройство покрытия из асфальтобетона с материалом
м2
60,00
400,00
24 000,00
180 Устройство основания из щебня и песка
м2
60,00
210,00
12 600,00
180 Планировка площадей, откосов и верха полотна у коттеджей
м2
300,00
100,00
30 000,00
180 Устройство газона с посевом травы
м2
240,00
400,00
96 000,00
Мангалы с фундаментом из природного камня, с жарочным шкафом
181 из нержавейки (с материалом)
шт.
2,00
6 313,46
12 626,92
Изготовление и установка беседки с фундаментным основанием из
181 природного камня, деревянными перилами, диаметром 3 м
шт.
2,00
44 194,22
88 388,44
181 Снос насосной (лит Д) и хлораторной (лит. Е)
м3
8,00
950,00
7 600,00
185 Вывоз мусора (35%)
2 660,00
0,00
Слаботочные сети
179 Разработка грунта вручную в траншеях
м3
99
350,00
34 650,00
205 Монтаж датчика сигнализации
шт.
138
360,00
49 680,00
204 Монтаж кабеля
м
1760
15,00
26 400,00
205 Монтаж контр. панелей, расширителей, оповещателей с наладкой
шт.
10
1 440,00
14 400,00
180 Засыпка траншей вручную
м3
99
160,00
15 840,00
177 Стоимость проектирования
2%
8 297
ВСЕГО по смете в рублях:
423 142,27
ВСЕГО по смете в рублях с коэффициентом для Камчатки 1,5:
634 805,91
ВСЕГО по смете в $
20 109,60

Таблица 4.9.2. Смета на прочие работы - материалы.
СМЕТА
на прочие работы - материалы
Наименование работ
Благоустройство
Источник
"КПП"
"КПП"
Составлена в ценах на 01.09.2002
(стоимость приводится в руб. с НДС)
Ед. изм. Кол-во
Стоим. ед.
Стоим. всего
Щебень
Песок
м3
т
Слаботочные сети
Датчик сигнализации SYSTEM SENSOR 5451Е
шт.
Контрольная панель ADEMCO Vista-10L с БП - 36 зон
шт.
Расширитель адрес. на 4 пожарных шлейфа, питающих датчики
дыма ADEMCO 4209U
шт.
Оповещатель звуковой внутренний 2-х тон. (95дБ) ZR-815С
шт.
Кабель пожарной сигнализации 2-х жильный
м
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
т
Транспортные расходы
к. 20 ф
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
3,0
2,0
600,00
500,00
1 800,00
984,00
360
10
439,10
3 977,48
158 076,41
39 774,80
75
10
1 760,0
1 579,00
401,54
26,52
9
3
1 750,42
30 172,74
118 424,73
4 015,36
46 669,10
369 744,39
14 997,63
90 518,22
475 260,25
15 055,46
Расходы на транспортировку из порта г. Владивосток до порта Петропавловск-Камчатский приняты
согласно информации, предоставленной ООО "Мортэк":
Стоимость перевозки 3 - 5 тонного гружёного контейнера судами ОАО "ДВМП", в ПСЖВС на линии Владивосток-П-Камчатский
операция
3 тн.
5 тн.
1. Фрахт
7464.43 9323.64
2. Грузовые работы
5076.00 5463.60
3. Погрузка на автомобиль
420.00 504.00
4. Оформление документов
200.00 200.00
5. Услуги Мортек
510.00 510.00
6. Использование контейнера МПС
1287.00 1443.00
7. Агентирование
40.00
60.00
Итого
14997.43 17504.24
Примечания: а) все ставки указаны с учётом НДС б) при изменении ставок и калькуляций участниками перевозки, стоимость перевозки
контейнера может быть изменена.
Стоимость перевозки 20-футового гружёного контейнера судами ОАО "ДВМП" на линии Владивосток - П-Камчатский в ПСЖВС
1. Фрахт
18478.74
2. Грузовые работы
8796.00
3. Оформление документов
200.00
4. Услуги Мортек
780.00
5. Использование контейнера МПС
1794.00
6. услуги "Нави"
124.00
Итого
30172.74
Ниже, в таблице 4.10 и таблице 4.11 приведены расчеты стоимости оснащения базы
мебелью, инвентарем, оборудованием
140
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.10. Сумма затрат на оснащение базы отдыха мебелью, инвентарем
Источник
1
СМЕТА
на мебель, инвентарь, оборудование
Наименование материалов
2
Спальные корпуса
рынок Владивостока Тренажеры
Составлена в ценах на 01.09.2002
(стоимость приводится в рублях с НДС)
Ед. изм. Кол-во Стоим. ед. Общая стоим.
3
4
5
6
шт.
1-комнатный номер
1,5-спальная кровать комплект "Мария"
шкаф для одежды 2-створчатый "Мария"
кресло "Фаворит"
журн. столик "Мария"
прикроватная тумба "Мария"
зеркало интерьерное
Тумба под минибар и ТВ "Мария"
рынок Камчатки покрывало
Интерьер будущего шторы
рынок Камчатки постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция
рынок Камчатки подушка 50х70 Дюпонт
рынок Камчатки одеяло 200х220 Дюпонт
рынок Камчатки набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
рынок Камчатки набор посуды
рынок Камчатки зеркало с полкой в ванную
рынок Камчатки коврик для ванной 57х108
рынок Камчатки полотенцедержатель, крючки для одежды
рынок Камчатки держатель туалетной бумаги
рынок Камчатки щетка для унитаза
рынок Камчатки корзина для мусора
рынок Камчатки декоративная картина
2-комнатный номер
1,5-спальная кровать комплект "Мария"
шкаф для одежды 2-створчатый "Мария"
рынок Камчатки горка
кресло "Фаворит"
журн. столик "Мария"
прикроватная тумба "Мария"
зеркало в раме
банкетка "Мария"
рынок Камчатки покрывало
Интерьер будущего шторы
рынок Камчатки постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция
рынок Камчатки подушка 50х70 Дюпонт
рынок Камчатки одеяло 200х220 Дюпонт
рынок Камчатки набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
рынок Камчатки набор посуды
рынок Камчатки зеркало с полкой в ванную
рынок Камчатки коврик для ванной 57х108
рынок Камчатки полотенцедержатель, крючки для одежды
рынок Камчатки держатель туалетной бумаги
рынок Камчатки щетка для унитаза
рынок Камчатки корзина для мусора
рынок Камчатки декоративная картина
холл 1 этажа
Диван угловой (экокожа) "Панорама" 220х160
стол журнальный "Квадро-4"
бильярдная
Снек, Владивосток Стол бильярдный, 10 футов (284 х 142 см).
"Фора Бильярд", С.Кии деревянные "Hause Q Alaska"
Петербург
"Фора Бильярд", С.- Шары бильярдные "Classic Pyramide", производства Германии
Петербург
фирмы Dynamic.
бар
Сервис-бар, Москва барная стойка "Молния люкс"
Сервис-бар, Москва стул барный, пр-во Малайзия
Сервис-бар, Москва стол деревянный, пр-во Малайзия
Сервис-бар, Москва стул деревянный, пр-во Малайзия
рынок Владивостока набор кухонной мебели
рынок Камчатки посуда
сауна
Сервис-бар, Москва стол деревянный пр-во Малайзия
Сервис-бар, Москва стул деревянный, пр-во Малайзия
141
12 626,92
75 762
6390,0
10655,0
4960,0
3559,0
2651,0
992,0
3738,0
4790,0
19761,1
2060,0
830,0
3845,0
1375,0
1736,2
2051,9
605,0
2841,1
694,5
1010,2
63,1
1483,7
51120,0
85240,0
39680,0
28472,0
21208,0
7936,0
29904,0
38320,0
158089,0
32960,0
13280,0
30760,0
11000,0
13889,6
16415,0
4840,0
22728,5
5555,8
8081,2
505,1
11869,3
6390,0
10655,0
9800,0
4960,0
3559,0
2651,0
5632,0
2796,0
4790,0
2060,0
2060,0
830,0
3845,0
1375,0
4103,7
2051,9
605,0
2841,1
694,5
1010,2
63,1
1483,7
153360,0
127860,0
117600,0
119040,0
42708,0
127248,0
67584,0
33552,0
114960,0
49440,0
98880,0
19920,0
92280,0
66000,0
49245,0
24622,5
7260,0
34092,7
8333,8
12121,8
757,6
17804,0
64000,0
6720,0
64000,0
6720,0
шт.
6
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
16
16
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
12
24
12
12
24
12
48
12
12
24
24
48
24
24
48
12
12
12
12
12
12
12
12
1
1
1
2
4
45602,0
182408,0
шт.
8
1886,0
15088,0
компл.
4
2997,0
11988,0
185868,3
2872,6
5019,2007
2304,4
56821,1
2209,7
371736,5
22981,0
40153,6
73741,2
113642,3
79549,6
7765,6
1925,6
15531,1
23107,3
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
компл.
шт.
шт.
шт.
набор
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
компл.
шт.
шт.
шт.
набор
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
2
2
8
8
32
2
36
2
2
12
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.10 (продолжение). Сумма затрат на оснащение базы отдыха мебелью, инвентарем
1
Рософис
рынок Камчатки
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
рынок Камчатки
2
3
помещения персонала, медпункт
стол письменный "Турист"
стул
кровать "Турист"
шкаф "Турист"
вешалка
сейф для отдыхающих
помещения персонала
кровать 1,5-сп. "Турист"
вешалка
кресло
стол туалетный
зеркало
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
Reception
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Стойка регистрации угловая
Кресло рабочее "МАРТИН", газлифт, регулировка спинки
Подставка под монитор
Подставка под системный блок
Шкаф для документов со стеклом
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
4
2
2
4
2
2
2
1
4
2
4
4
2
4
1
1
1
1
1
1
5
6
3185,0
1650,0
5203,0
10335,0
900,0
9470,2
6370,0
6600,0
10406,0
20670,0
1800,0
9470,2
5203,0
900,0
4960,0
3180,0
990,0
10406,0
3600,0
19840,0
6360,0
3960,0
31456
2432,0
1472,0
1280,0
6848,0
31456,0
2432,0
1472,0
1280,0
6848,0
16448
9792
6880
33216
8798
5632
10270
4790,0
2060,0
830,0
3845,0
1375,0
197376,0
117504,0
165120,0
398592,0
105576,0
67584,0
123240,0
57480,0
49440,0
19920,0
92280,0
33000,0
9061
64000
6720
18200
9470,2
54366,0
384000,0
40320,0
109200,0
56821,1
8960
4546
53760,0
27276,0
43689,1
83432,4
943685,5
500594,2
12626,9
2432,0
151523,0
14592,0
3156,7
2841,1
694,5
1010,2
63,1
18940,4
17046,3
4166,9
6060,9
378,8
66
14521,0
958383,2
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
16
8
5203,0
1947
3377
3185
900
992
2796
4790,0
7134,2
2060,0
830,0
41624,0
15576,0
27016,0
25480,0
7200,0
7936,0
22368,0
38320,0
57073,7
32960,0
6640,0
Коттеджи
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
рынок Камчатки
Рософис
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
"Ваша кухня"
"Ваша кухня"
рынок Владивостока
Рософис
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
спальня
Кровать 2-х спальная с матрацем
шт.
Изголовье кровати с раскладкой
шт.
Тумба прикроватная
шт.
Шкаф двустворчатый с карнизом
шт.
Стол рабочий (туалетный)
шт.
Зеркало в раме
шт.
Банкетка
шт.
покрывало
шт.
постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция компл.
подушка 50х70 Дюпонт
шт.
одеяло 200х220 Дюпонт
шт.
набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
шт.
гостиная
Тумба под ТВ и минибар низкая
шт.
Диван угловой (экокожа)
шт.
Столик журнальный
шт.
Стол с тумбой
шт.
сейф
шт.
холл
Тумба под багаж
шт.
Панель настенная под верхнюю одежду
шт.
кухня
Кухня IZOTTA
п/м
Обеденная зона "Marchigiano"
шт.
тренажерный зал
тренажеры
шт.
диван
шт.
санузлы
зеркало с полкой
шт.
полотенцедержатель, крючки для одежды
компл.
держатель туалетной бумаги
шт.
щетка для унитаза
шт.
корзина для мусора
шт.
прочее
шторы
компл.
12
12
12
24
12
12
12
12
12
24
24
24
24
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
21,6
6
6
12
6
6
6
6
6
6
6
Административный корпус
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
Рософис
рынок Камчатки
Рософис
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
жилые комнаты персонала 1-местные
1,5-спальная кровать комплект "Турист"
шт.
тумба прикроватная
шт.
тумба под ТВ
шт.
стол рабочий (туалетный)
шт.
вешалка
шт.
зеркало интерьерное
шт.
банкетка
шт.
покрывало
шт.
шторы
компл.
постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция компл.
подушка 50х70 Дюпонт
шт.
142
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.10 (продолжение). Сумма затрат на оснащение базы отдыха мебелью, инвентарем
1
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
2
одеяло 200х220 Дюпонт
набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
набор посуды
жилые комнаты персонала 3-местные блоки
Рософис
1,5-спальная кровать комплект "Турист"
Рософис
тумба прикроватная
Рософис
тумба под ТВ
Рософис
стол рабочий (туалетный)
Рософис
вешалка
рынок Камчатки
зеркало интерьерное
Рософис
банкетка
рынок Камчатки
покрывало
рынок Камчатки
шторы
рынок Камчатки
постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция
рынок Камчатки
подушка 50х70 Дюпонт
рынок Камчатки
одеяло 200х220 Дюпонт
рынок Камчатки
набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
рынок Камчатки
набор посуды
рынок Камчатки
зеркало с полкой в ванную
рынок Камчатки
коврик для ванной 57х108
рынок Камчатки
полотенцедержатель, крючки для одежды
рынок Камчатки
держатель туалетной бумаги
рынок Камчатки
щетка для унитаза
рынок Камчатки
корзина для мусора
жилой блок директора базы
Рософис
1,5-спальная кровать комплект "Мария"
Рософис
шкаф ддля одежды встроенный
Рософис
кресло "Фаворит"
Рософис
журн. столик "Мария"
Рософис
прикроватная тумба "Мария"
рынок Камчатки
зеркало в раме
рынок Камчатки
покрывало
Интерьер будущего шторы
рынок Камчатки
постельное белье (простыня, 2 наволочки, пододеяльник), Турция
рынок Камчатки
подушка 50х70 Дюпонт
рынок Камчатки
одеяло 200х220 Дюпонт
рынок Камчатки
набор полотенец (2 больших, 2 маленьких)
рынок Камчатки
набор посуды
рынок Камчатки
зеркало с полкой в ванную
рынок Камчатки
коврик для ванной 57х108
рынок Камчатки
полотенцедержатель, крючки для одежды
рынок Камчатки
держатель туалетной бумаги
рынок Камчатки
щетка для унитаза
рынок Камчатки
корзина для мусора
рынок Камчатки
декоративная картина
рынок г.Владивостока набор кухонной мебели
Холл
Рософис
Диван угловой
кабинет директора базы
Рософис
Стол рабочий угловой "Актив"
Рософис
Тумба приставная ролетная
Рософис
Подставка под монитор
Рософис
Подставка под системный блок
Рософис
Шкаф для документов со стеклом
Рософис
Гардероб
Рософис
Кресло рабочее "МАРТИН", газлифт, регулировка спинки
бухгалтерия
Рософис
Стол рабочий угловой "Актив"
Рософис
Кресло рабочее "МАРТИН", газлифт, регулировка спинки
Рософис
Подставка под монитор
Рософис
Подставка под системный блок
Рософис
Шкаф для документов со стеклом
Рософис
вешалка
санузлы
рынок Камчатки
зеркало с полкой
рынок Камчатки
полотенцедержатель, крючки для одежды
рынок Камчатки
держатель туалетной бумаги
рынок Камчатки
щетка для унитаза
рынок Камчатки
корзина для мусора
143
3
шт.
шт.
набор
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
компл.
шт.
шт.
шт.
набор
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
компл.
шт.
шт.
шт.
набор
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
компл.
шт.
шт.
шт.
4
8
8
8
2
6
6
4
4
4
4
4
6
4
12
6
6
4
4
2
2
2
2
2
2
1
1
1
2
1
1
1
1
2
2
2
1
2
2
1
1
2
2
2
2
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
1
1
3
3
3
5
5
5
5
3845,0
1375,0
1736,2
6
30760,0
11000,0
13889,6
5203,0
1947
3377
3185
900
992
2796
4790,0
7134,2
2060,0
830,0
3845,0
1375,0
211475,0
2051,9
605,0
1925,6
694,5
1010,2
63,1
31218,0
11682,0
13508,0
12740,0
3600,0
3968,0
11184,0
28740,0
28536,8
24720,0
4980,0
23070,0
5500,0
845900,0
4103,7
1210,0
3851,2
1389,0
2020,3
126,3
6390,0
10655,0
4960,0
3559,0
2651,0
5632,0
4790,0
2060,0
2060,0
830,0
3845,0
1375,0
9470,2
2051,9
605,0
1925,6
694,5
1010,2
63,1
1483,7
31567,3
6390,0
10655,0
9920,0
3559,0
2651,0
5632,0
4790,0
4120,0
4120,0
1660,0
3845,0
2750,0
18940,4
2051,9
605,0
3851,2
1389,0
2020,3
126,3
2967,3
31567,3
6304,0
12608,0
6304,0
8800,0
1472,0
1280,0
6848,0
4960,0
2432,0
6304,0
8800,0
1472,0
1280,0
6848,0
4960,0
2432,0
6304,0
2432,0
1472,0
1280,0
6848,0
900,0
12608,0
4864,0
2944,0
2560,0
6848,0
900,0
2051,9
1925,6
694,5
1010,2
63,1
6155,6
5776,8
3472,4
5050,8
315,7
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.10 (окончание). Сумма затрат на оснащение базы отдыха мебелью, инвентарем
1
"Верена"
"Океан-мебель"
"Поливер", г. Москва
"Поливер", г. Москва
"Витрум", г. Москва
"Витрум", г. Москва
"Витрум", г. Москва
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Владивостока
Рософис
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
рынок Владивостока
2
Столовая
3
Диван для обеденного зала ресторана
Стол на 6 персон для обеденного зала ресторана
Барная стойка "Стелла"
Стул барный "Медведь"
Гардероб в вестибюле 4 п.м. высотой 0,9 м
Вешала для одежды с номерками
Тумба многосекционная для ручной клади
Зеркало в санузел
Зеркало 2х3 м для вестибюля
Держатель туалетной бумаги
Корзина для мусора
Щетка для унитаза
Плечики для гардероба
Вешалка
Тарелка мелкая маленькая фарфоровая
Тарелка средняя фарфоровая
Тарелка большая фарфоровая
Тарелка глубокая п/п фарфоровая
Салатник маленький фарфоровый
Салатник средний фарфоровый
Салатник большой фарфоровый
Блюдо сервировочное фарфоровое
Менажница фарфоровая
Креманка стеклянная
Чайная пара фарфоровая
Кофейная пара фарфоровая
Фужер для шампанского
Фужер для вина
Стакан
Рюмка водочная
Фужер для брэнди
Пепельница керамическая
Ваза для фруктов стеклянная
Ваза для цветов стеклянная
Набор столовых принадлежностей (6 ножей, 6 вилок, 6 ложек
суповых, 6 ложек десертных, 6 ложек чайных)
Ложки кофейные
Горшочек пельменный
Блюдо порционное металлическое для запекания
Подносы металлические
Салфетница керамическая
Набор для специй
Полотенце льняное
Скатерть льняная
Салфетки тканевые
4
5
6
шт.
шт.
компл.
шт.
м2
стойка
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
6 шт.
6 шт.
6 шт.
6 шт.
6 шт.
шт.
шт.
шт.
30
10
1
5
3,6
6,0
3,0
6
1
6
6
6
60
2
140
70
70
70
70
35
15
35
15
70
70
70
12
12
12
12
12
20
10
10
8 500,0
3 500,0
331 456,7
3 551,3
2 209,7
6 313,5
6 313,5
992,0
6 500,0
694,5
63,1
1010,2
80,0
900,0
28,00
32,00
45,00
38,00
35,00
41,00
58,00
96,00
98,00
35,00
120,00
95,00
880,00
760,00
560,00
480,00
820,00
37,00
480,00
560,00
255 000,00
35 000,00
331 456,65
17 756,61
7 954,96
37 880,76
18 940,38
5 952,00
6 500,00
4 166,88
378,81
6 060,92
4 800,00
1 800,00
3 920,00
2 240,00
3 150,00
2 660,00
2 450,00
1 435,00
870,00
3 360,00
1 470,00
2 450,00
8 400,00
6 650,00
10 266,67
8 866,67
6 533,33
5 600,00
9 566,67
740,00
4 800,00
5 600,00
компл.
12
2 100,00
25 200,00
6 шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
шт.
12
35
70
20
12
12
50
20
120
320,00
80,00
120,00
780,00
220,00
380,00
35,00
550,00
60,0
3 840,00
2 800,00
8 400,00
15 600,00
2 640,00
4 560,00
1 750,00
11 000,00
7 200,00
4
3 300
13 200
2
1
1
2
2
4
9 944
3 260
758
22 728
17 046
4 200
19 887
3 260
758
45 457
34 093
16 800
10 684 949
482 764
11 167 713
353 775
Бассейн
"Дальстальконструкция
"
"Империя мебели"
"Империя мебели"
"Браво"
"Риома"
"Риома"
"Верена"
Скамейка уличная металл, дерево 2,5 м
шт.
Диван для отдыха (в холл)
шт.
Стол "MINI" (в кабинет)
шт.
Кресло "Rio"
шт.
Шкаф для одежды длиной 3,2 м (8 секций)
шт.
Шкаф для одежды длиной 2,4 м (6 секций)
шт.
Кушетка для отдыха (в раздевалки)
шт.
ВСЕГО по смете в рублях:
Транспортные расходы
к.. 20 ф
ВСЕГО по смете в рублях:
ВСЕГО по смете в $
144
16
30 172,74
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.11. Сумма затрат на оснащение базы отдыха оборудованием
Источник
"Центр ДТ"
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
"Центр ДТ"
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
"Центр ДТ"
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
"Центр ДТ"
АСК
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
"Центр ДТ"
Синтез Техсервис
Синтез Техсервис
"Русский проект"
"Русский проект"
Синтез Техсервис
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
рынок Камчатки
СМЕТА
Составлена в ценах на 01.09.2002
на электротехническое оборудование
(стоимость приводится в рублях с НДС)
Наименование материалов
Ед. изм. Кол-во Стоим. единицы Общая стоим.
Спальный корпус
холодильник DAEWOO (мини-бар)
шт.
8
6410
51280,0
большой холодильник DAEWOO FR-3801
шт.
16
16510
264160,0
телевизор SAMSUNG CS-21A8WTQ PLANO
шт.
22
12920
284240,0
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
шт.
22
3295
72490,0
микроволновая печь LG MS-194A
шт.
2
4335
8670,0
чайник Mulinex
шт.
26
1320
34320,0
пылесос Thomas 788511
шт.
4
14140
56560,0
кухонная плита Kaizer
шт.
2
18230
36460,0
Стиральная машина
шт.
3
6660
19980,0
Утюг паровой
шт.
4
900
3600,0
Reception
1
телевизор SAMSUNG CS-21A8WTQ PLANO
шт.
1
12920
12920,0
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
шт.
1
3295
3295,0
АБК
холодильник DAEWOO (мини-бар)
шт.
12
6410
76920,0
большой холодильник DAEWOO FR-3801
шт.
1
16510
16510,0
телевизор SAMSUNG CS-21A8WTQ PLANO
шт.
13
12920
167960,0
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
шт.
1
3295
3295,0
микроволновая печь LG MS-194A
шт.
1
4335
4335,0
чайник Mulinex
шт.
13
1320
17160,0
пылесос Thomas 788511
шт.
2
14140
28280,0
кухонная плита Kaizer
шт.
1
18230
18230,0
компьютер (монитор, сист. блок, принтер, сканер)
шт.
3
47350,95
142052,9
Коттеджи
большой холодильник DAEWOO FR-3801
шт.
6
16510
99060,0
телевизор SAMSUNG CS-21A8WTQ PLANO
шт.
6
12920
77520,0
телевизор SAMSUNG CS-15
шт.
12
7200
86400,0
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
шт.
6
3295
19770,0
микроволновая печь LG MS-194A
шт.
6
4335
26010,0
чайник Mulinex
шт.
6
1320
7920,0
пылесос Thomas 788511
шт.
6
14140
84840,0
кухонная плита Kaizer
шт.
6
18230
109380,0
Ресторан
Электрооборудование для санузлов
Полотенце электрич. "Techneterm" производства Германии, 1,2 кВт
шт.
4
3 750,0
15 000,00
Оборудование для бара
Кофемашина "Caffe Dell Opera"
шт.
1
16 478,1
16 478,13
Льдогенератор
шт.
1
39 459,1
39 459,13
Сокоохладитель 2х15 л
шт.
1
10 101,5
10 101,54
Поттер 3 л
шт.
1
1 695,0
1695,0
Телевизор SAMSUNG CS-21A8WTQ PLANO
шт.
1
12 920,0
12920,0
Бассейн
телевизор SAMSUNG CS-15
шт.
1
7200
7200,0
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
шт.
1
3295
3295,0
микроволновая печь LG MS-194A
шт.
1
4335
4335,0
чайник Mulinex
шт.
1
1320
1320,0
Программно-аппаратный комплексы
Автоматизация ресторана и баров
Компьютер на базе процессора Celeron с сенсорным 15" LCD
сенсорным монитором
шт.
3
47350,95
142052,9
Специализированный принтер для печати заказов и счетов
шт.
3
8523,171
25569,5
Сканер магнитных карточек для идентификации официантов и
работы дисконтной системы.
шт.
3
4735,095
14205,3
Программное обеспечение включает в себя формирование и печать
заказов с применением сенсорного монитора, идентификацию
официантов по магнитным карточкам, дисконтную систему,
кредитную систему
шт.
3
18940,38
56821,1
Автоматизация работы гостиницы
Программное обеспечение
мод.
1
63134,60
63134,6
компьютер (монитор, сист. блок, принтер)
шт.
1
37880,76
37880,8
ВСЕГО по смете в рублях:
2 285 086
Транспортные расходы
к.. 20 ф
3
30 172,74
90 518
ВСЕГО по смете в рублях:
2 375 604
ВСЕГО по смете в $
75 255
145
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Суммарная стоимость затрат на ремонт, а также стоимость материалов представлена в
таблице 4.12:
Таблица 4.12. Сводная стоимость ремонта базы отдыха.
Наименование
Кол-во
Спальный корпус
Административный корпус
Столовая
Душевой комплекс с бассейном
Коттедж
Хозсклад
Прочее
Всего:
2
1
1
1
6
1
1
Стоим.
Стоим.
Общая стоимость ремонтных работ
ремонтных
материалов, $
и материалов, $
работ, $
104552,11
70 070,66
349 245,54
38 612,98
25 865,23
64 478,21
24 982,02
28 306,11
53 288,13
24 612,51
22 186,22
46 798,73
20 192,32
43 314
381 037,92
20,44
971,49
991,93
20 109,60
15 055,46
35 165,06
931 005
ч
Общая сумма затрат на оснащение базы отдыха оборудованием, мебелью и
инвентарем равна 75 255 + 353 775 = $429 030.
Затраты на приобретение транспортных средств приняты такими же как в варианте 1:
$27 240.
В сумму инвестиционных затрат включены также затраты на выкуп земли в
собственность и прочие затраты начального периода, которые несет собственник на этапе
освоения инвестиций в объект.
Прочие затраты начального периода учитывают, что в период реконструкции базы,
когда нет поступления доходов, новый собственник все равно несет бремя обязательных
платежей: выплачивает налог на землю, налог на недвижимое имущество, страховые
платежи по страхованию имущества, а также оплачивает в определенном размере
переменные расходы. Детальный расчеты прочих затрат начального периода проведен в
параграфе 4.3.1, здесь же даны только цифровые показатели для составляющих этих
затрат:
- земельные платежи (налог) - 2 125 $/год.
- налог на имущество для недвижимого имущества - составляет 7 174 $/год,
для движимого имущества - составляет 242 $/год
- страхование имущества – величина страховки составляет 2 872 $/год.
- переменные расходы составляют 102 910 $/год.
Итого прочие затраты начального периода составляют $115 324.
В расчетах строительных затрат для пересчета ценовых показателей для Приморского
края в показатели для Камчатской области применен коэффициент, равный соотношению
коэффициентов РЦЦС: 31,4626 / 20,972 = 1,5.
Кроме того, ряд ценовых показателей для Приморского края, которые отсутствуют в
современных справочниках, принят по справочнику "Владивосток строительный-99" и
пересчитан к дате оценки по соотношению коэффициентов Приморского РЦЦС:
- на 1.09.99 - 11,819
- на 1.09.02 - 20,972
таким образом коэффициент пересчета равен : 20,972 / 11,819 = 1,774.
Цена приобретения земельного участка в собственность подробно обсуждалась выше.
Напомним лишь, что для оцениваемого участка она равна $15 885.
Выбор ЛНЭИ производится по результатам сравнения рассчитанных норм дохода на
инвестиции для исследуемых вариантов использования объекта. Расчета норм дохода в
предположении, что стоимость объекта равна $300 000, приведен в таблице 4.13. При этом
надо учитывать, что стоимость объекта на данном этапе исследования неизвестна,
поэтому таблицу следует рассматривать лишь как иллюстрацию расчетного алгоритма. В
действительности, выбор ЛНЭИ будет осуществлен на основании анализа результатов
146
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
определения зависимости указанных норм дохода от варьируемого параметра – цены
объекта.
147
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.13. Расчета норм дохода для трех вариантов в предположении, что "Цена объекта" равна $300000
Вариант 1 Вариант 2
Вариант 3
Наименование показателя
Ед. изм. Величина Величина
Наименование показателя
Ед. изм. Величина
1. ДОХОДЫ
1. ДОХОДЫ
Летний отдых детей
Доходы в сезон
спальные корпуса
мест
160
160 КОТТЕДЖ
шт.
6
плата
$/место/см
231,25
231,25 плата
$/кот./сут
272,00
Потенциальный валовой доход в
смену
$/сутки
37 000
37 000 2-х КОМНАТНЫЙ НОМЕР
номер
12
смен
сутки
3
3 плата
$/номер/сут
118,00
Валовой доход в сутки
$/период
111 001 111 001 1-но КОМНАТНЫЙ НОМЕР
номер
8
Потери от простоя, неуплаты
%
0,00
0,00 Плата
$/номер/сут
62,00
$/период
0
0 Потенциальный валовой доход
$/год
431 187
Потери от простоя, неуплаты
%
8%
$/год
35 932
Эффективный валовой доход за
Эффективный валовой доход за
$/период
111 001 111 001 период
$/год
395 254
период
Отдых детей осень-зима-весна
Доходы не в сезон
спальные корпуса
мест
160
160 КОТТЕДЖ
шт.
6
плата
$/место/сут.
9,91
9,91 плата
$/кот./сут
254,72
Валовой доход в сутки
$/сутки
1 586
1 586 2-х КОМНАТНЫЙ НОМЕР
номер
12
суток
сутки
22
22 плата
$/номер/сут
114,16
Потенциальный валовой доход за
период
$/пер
34 886
34 886 1-но КОМНАТНЫЙ НОМЕР
номер
8
Потери от простоя, неуплаты
%
0,00
0,00 Плата
$/номер/сут
58,40
$/период
0
0 Потенциальный валовой доход
$/год
818 924
Эффективный валовой доход за
$/период
34 886
34 886 Потери от простоя, неуплаты
%
33%
период
$/год
272 975
База отдыха - осень-зима-весна
Спальные корпуса
мест
160
плата
$/место/сут
12,35
Потенциальный валовой доход за
период
$/период
541 624
Потери от простоя, неуплаты
%
73%
$/период
393 369
Эффективный валовой доход за
Эффективный валовой доход за
$/период
148 255 период
$/год
545 949
период
Эффективный валовой доход
Эффективный валовой доход
$/год
$/год
всего
145 887 294 142 всего
941 204
2. ОПЕРАЦИОНННЫЕ РАСХОДЫ
2. ОПЕРАЦИОНННЫЕ РАСХОДЫ
Земельные платежи - налог
$/год
318
318 Земельные платежи - налог
$/год
318
Налог на имущество
$/год
6 545
6 545 Налог на имущество
$/год
33 746
Страхование
$/год
2 659
2 659 Страхование
$/год
16 077
Переменные расходы
$/год
$/год
432 320
112 849
209 989 Переменные расходы
Резервы
$/год
$/год
13 177
2 042
4 118 Резервы
Расходы всего
$/год
$/год
495 637
124 413
223 628 Расходы всего
$/год
$/год
Чистый операционный доход
445 567
21 474
70 514 Чистый операционный доход
3. ИНВЕСТИЦИИ
3. ИНВЕСТИЦИИ
Приобретение объекта
$
300 000 300 000 Приобретение объекта
$
300 000
Строительные - работы
$
931 005
Мебель, инвентарь, оборудование
$
429 030
Транспорт
$
27 240
27 240 Транспорт
$
27 240
Прочие затраты периода начала
$
115 324
Выкуп земли в собственность
$
15 885
15 885 Выкуп земли в собственность
$
15 885
$
$
Инвестиции всего
343 126 343 126 Инвестиции всего
1 818 485
%
%
Норма дохода на инвестиции
6,3
20,6 Норма дохода на инвестиции
24,5
Для определения зависимостей норм дохода, присущих вариантам использования
объекта, от его цены с целью выработки суждения о ЛНЭИ объекта были выполнены
расчеты по приведенному алгоритму с изменением параметра “цена объекта” в диапазоне
от $125 000 до $6000 000 при помощи разработанного оценщиком на базе таблиц Microsoft Excel программного продукта. Результаты расчетов представлены на рисунке.
148
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Вариант 1 - текущее состояние - Детский лагерь отдыха
Вариант 2 - текущее состояние - Детский лагерь отдыха и База отдыха
Вариант 3 - реконструкция простая
ставка дисконтирования
50
45
40
Норма дохода, %
35
30
25
20
15
10
5
600 000
575 000
550 000
525 000
500 000
475 000
450 000
425 000
400 000
375 000
350 000
325 000
300 000
275 000
250 000
225 000
200 000
175 000
150 000
125 000
0
Рыночная стоимость объекта, $
Рис 5. Изменение нормы дохода в различных вариантах использования объекта
в зависимости от его стоимости
Как видно из приведенных зависимостей, вариант 1 (сезонный ДОЛ) малоэффективен
и существенно уступает другим вариантам. Если бы оцениваемую базу можно было бы
приобрести по низкой цене, то в этом случае наиболее эффективным было не
инвестировать в нее дополнительных средств, а использовать в варианте 2 (ДОЛ и база
отдыха). Однако, начиная с цены приобретения объекта $240 000 большей нормой дохода
характеризуется вариант 3. Учитывая, что сегодня на продажу выставлена база отдыха
"Огонек" по цене $475 000, оцениваемая база выставлялась на продажу в 2000 г. по цене
$270 000, база отдыха "Росинка была приобретена по цене выше $300 000, можно сделать
вывод, что типичный продавец вряд ли продаст оцениваемую базу по цене ниже $240 000.
Это означает, что для выполнения условий ЛНЭИ, с экономической точки зрения более
предпочтительным является все-таки вариант 3.
Вывод о ЛНЭИ объекта: круглогодичная база отдыха улучшенного качества на 56 мест:
 качественный ремонт помещений в спальных корпусах, административном корпусе (АБК),
столовой, душевом павильоне с бассейном
 перепланировка спальных корпусов для оборудования 12 двухкомнатных и 8
однокомнатных номеров с санузлами; тренажерных залов, саун, баров, бильярдных,
помещений персонала, медпункта, администраторской
 оснащение помещений качественной мебелью, оборудованием и инвентарем
 на участке размещаются 6 коттеджей, каждый на 2 спальни (4 места), с кухней, столовой,
семейной, санузлом, сауной, тренажерным залом
 АБК использован для проживания персонала, кабинета директора, бухгалтерии.
 в здании столовой размещается ресторан;
 бассейн, лестницы и подходы устилаются искусственным покрытием, делается кованое
чугунное ограждение.
 устраняется дефект фасада хозсклада, разрушенные здания сносятся
 в южной части участка устанавливаются мангалы с жарочным шкафом и беседки
 база оборудуется пожарной сигнализацией
 автоматизации работы базы с помощью программно-аппаратных комплексов
149
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
4.2. Методология оценки.
Анализ ЛНЭИ, проведенный выше, показал, что с экономической точки зрения более
предпочтительным является вариант преобразования объекта в круглогодичную базу
отдыха улучшенного качества. Использование объекта в этом новом качестве, как было
продемонстрировано, требует существенных инвестиций и, хотя оцениваемый объект
пригоден для эксплуатации и в существующем виде, обладая при этом определенной
доходностью, с точки зрения инвестиционных требований его ЛНЭИ, можно считать его
объектом не завершенным строительством. В силу этого обстоятельства для
определении рыночной стоимости оцениваемого объекта была взята за основу
"Методология
оценки
объектов
незавершённого
строительства
для
целей
налогообложения недвижимости"18, модернизированная описанным ниже способом. Для
определения рыночной стоимости незавершенного строительством объекта в настоящей
работе применен методологический подход, основанный на известном инвестиционном
уравнении, переписанном в терминах рассматриваемой задачи:
РСэфбуд - РСобтек - ОЗтек = p x (РСобтек + ОЗтек)
где
РС
буд
эф
(1),
– будущая
рыночная стоимость достроенного эффективного объекта (с точки
зрения ЛНЭИ)
РСобтек – плата за приобретение оцениваемого объекта в существующем виде (т.е.
искомая в данной задаче величина)
тек
ОЗ
– общие затраты на осуществление инвестиционного проекта, за
исключением
стоимости
приобретения
оцениваемого
объекта,
включающие в себя строительные прямые и косвенные затраты, а также
прочие затраты, приведенные к текущей стоимости.
p – норма прибыли, требуемая в качестве платы за инвестиции в проект
Обе части уравнения (1) выражают разными способами прибыль, остающуюся после
продажи в будущем реконструированного объекта инвестиций и компенсации всех затрат
на проект. Хотя в действительности инвестиции в проект будут распределены во времени,
для упрощения задачи ОЗтек приведены к текущей стоимости, что позволяет
рассматривать норму прибыли как (1+i)t, где i – требуемая застройщиком годовая норма
прибыли на вложенный капитал и t – период осуществления инвестиционного проекта.
Окончательно получаем оценку рыночной стоимости рассматриваемого объекта:
РС
тек
об

РСэфбуд
- ОЗтек
(2)
t
(1+i)
Тогда последовательность определения стоимости объекта следующая:
 проводится анализ ЛНЭИ, на основании которого определяется то, как оптимально
использовать в будущем оцениваемый объект;
 методами доходного подхода находится рыночная стоимость на дату в будущем (на
момент завершения строительства) достроенного объекта РСэфбуд;
 определяются общие затраты ОЗтек, состоящие из прямых и косвенных строительных
затрат, а также всех прочих затрат, которые необходимо произвести, чтобы ввести
оцениваемый объект в надлежащем качестве в действие;
 из анализа рынка определяется i – требуемая застройщиком годовая норма прибыли на
вложенный капитал
 согласно уравнению (2) определяется рыночная стоимость незавершенного
строительством объекта РСобтек.
Е.И.Нейман. Некоторые вопросы методологии оценки объектов незавершенного строительства для целей
налогообложения недвижимости, “Вопросы оценки”, № 2, 1997.
18
150
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Далее приведены 2 поясняющих замечания к представленной выше процедуре:
 Общие затраты ОЗтек состоят из строительных затрат СЗтек, которые необходимо
произвести для того, чтобы довести объект до состояния, определенного ЛНЭИ, и прочих
затрат ПЗтек, в нашем случае затрат на приобретение мебели, инвентаря, оборудования,
автотранспортных средств, затрат на выкуп земельного участка в собственность, а также
прочих затрат начального периода, которые будет нести собственник в период освоения
инвестиций:
ОЗтек = СЗтек + ПЗтек
(3)
РСобтек = РСэфтек - ОЗтек
(4)
 Оценка с точки зрения доходного подхода анализирует возможность недвижимости
генерировать определенный доход, который выражается в форме рентного дохода от
эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный
подход включает в себя два основных приема - технику прямой капитализации и технику
дисконтирования. В соответствии со вторым приемом делается прогноз на определенный
период в будущем относительно финансовых потоков от объекта недвижимости с учетом
их переменного характера (реконструированный отчет о доходах и расходах), а затем
величины распределенных во времени будущих финансовых потоков дисконтируются к
их стоимости на момент оценки с использованием ставки дисконтирования. Последняя
отражает риск, который сопровождает капиталовложения в объект недвижимости.
Суммарная величина стоимостей будущих денежных потоков на дату в будущем (дату
завершения реконструкции объекта) и выражает стоимость доходной недвижимости, а
значит и прогнозную стоимость продажи эффективного объекта после его реконструкции
РСэфбуд.
Проанализируем уравнение (2). В правой части уравнении первый член представляет
собой дисконтированную к текущему моменту по норме прибыли i (требуемой
застройщиком годовой норме прибыли на вложенный капитал) будущую стоимость
эффективного (достроенного) объекта, т.е. данный член уравнения представляет собой
рыночную стоимость, которую имеет на дату оценки аналогичный достроенному
эффективный объект РСэфтек.
Таким образом, уравнение (2) показывает, что рыночная стоимость на текущую
дату незавершенного строительством объекта, т.е. объекта, который не обладает в
достаточно большом объеме необходимым для функционирования в соответствии с
анализом ЛНЭИ количеством элементов, равна рыночной стоимости на текущую дату
эффективного объекта, т.е. объекта, который обладает всеми необходимыми для
функционирования в соответствии с анализом ЛНЭИ элементами, за вычетом всех
затрат в текущих ценах, которые необходимо произвести для оснащения оцениваемого
незавершенного строительством объекта указанными выше недостающими
элементами.
На самом деле, приведенное уравнение (4) является более общим принципом оценки
нежели уравнение (2), которое является его отражением только в приближении, что общие
затраты на осуществление инвестиционного проекта отнесены к начальному моменту
инвестиций (к дате оценки). В действительности же, данные затраты распределены по
периоду строительства и, поэтому, более корректным является расчет показателя ОЗтек
дисконтированием этих затрат к текущему моменту. Рыночная стоимость, которую имел
бы на дату оценки аналогичный достроенному эффективный объект РСэфтек также может
быть рассчитана в рамках техники дисконтирования денежных потоков, при этом прогноз
на определенный период в будущем относительно денежных потоков от объекта
недвижимости с учетом их переменного характера должен учитывать характер потерь в
получении доходов от объекта в период освоения инвестиций. Строго говоря, ставки
дисконтирования для доходов от объекта в прогнозный период и инвестиционных затрат
151
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
не обязательно должны быть одинаковыми, однако, обсуждение данного вопроса выходит
за рамки настоящей работы.
На основании изложенного, в настоящей работе расчет рыночной стоимости объекта
оценки выполнен по модифицированной методике оценки незавершенных строительством
объектов дисконтированием на дату оценки доходов от объекта и инвестиционных затрат,
при этом для простоты полагается, что дисконтирование выполняется по единой ставке.
Основные шаги при применении подхода к определению стоимости:
 определить на прогнозный период ежегодный потенциальный валовой доход на основе анализа
текущих показателей доходности для сравнимых объектов;
 определить ежегодные потери от простоя и неуплаты денежных средств на основе анализа рынка
применительно к оцениваемой недвижимости;
 рассчитать ежегодный эффективный валовой доход как разность между потенциальным валовым
доходом и потерями;
 рассчитать ежегодные постоянные и переменные издержки по эксплуатации объекта, а также
резервы на замещение изношенных элементов;
 вычесть из ежегодного эффективного валового дохода все ежегодные издержки и резервы для
получения величин ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД);
 определить предполагаемую величину стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода
владения (реверсию);
 определить ежегодные величины инвестиционных затрат;
 вычесть их из соответствующих годовых показателей ЧОД годовые показатели инвестиционных
затрат для определения ежегодных денежных потоков от объекта;
 определить ставки дисконтирования для денежных потоков и реверсии;
 выполнить дисконтирование полученных таким образом величин годовых денежных потоков к
величине текущей стоимости объекта.
Указанная выше процедура оформлена в виде реконструированного отчет о доходах и
расходах в соответствии с требованиями, принятыми в международной практике оценки
рыночной стоимости недвижимости и установленными стандартами Российского
общества оценщиков. При этом, для повышения точности расчета годовые денежные
потоки отнесены не на конец соответствующего года, а на его середину, а часть
инвестиционных затрат, которые будут понесены на момент совершения сделки куплипродажи объекта или в близкий к ней период отнесены на дату оценки.
Очевидно, что подобный оцениваемому объект может теоретически оцениваться и на
основании сравнительного подхода. Однако практически, использование данного подхода
ограничено тем, что рынок рекреационных объектов весьма узкий и получить хоть
сколько-нибудь приемлемую выборку данных о ценовых показателях сделок с
недвижимостью данной категории представляется неразрешимой задачей.
Что касается затратного подхода, то его применение должно быть достаточно
аккуратным. С точки зрения инвестора, главным условием приобретения объекта,
является способность последнего продуцировать в процессе эксплуатации доход. В своей
мотивации приобретения оцениваемого объекта инвестор будет руководствоваться
инвестиционным уравнением (1) и не заплатит за объект больше той суммы, которая
следует из решения уравнения относительно показателя РСобтек. В терминах модификации
уравнения (2) - уравнения (4), вклад в текущую стоимость эффективного объекта РСэфтек
вносят все его элементы, при этом, если вклад ОЗтек эффективных элементов
(необходимых для превращения незавершенного строительством объекта в эффективный),
определяется, очевидно, их текущей рыночной стоимостью, то вклад уже существующих
в объекте элементов не обязательно равен текущей рыночной стоимости затрат на их
воспроизводство, т.к. часть данных элементов может быть вовсе не эффективной и не
соответствующей требованиям ЛНЭИ. Ситуация, конечно, как всегда в затратном подходе
может быть исправлена с помощью учета функционального и внешнего износов. В
настоящей работе при применении затратного подхода проведен тщательный анализ на
152
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
выявление неэффективных элементов и произведен учет функционального износа исходя
из анализа ЛНЭИ.
153
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
4.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки
4.3.1. Параметры и условия
Прогнозный период. С одной стороны, в связи с неустойчивой ситуацией в
современной российской экономике, целесообразно принять небольшую глубину
исследуемого (прогнозного) периода, с другой стороны, оцениваемый объект требует
крупных инвестиций и долгосрочного инвестиционного проекта. В силу этого решено
остановиться на оптимальной цифре в 6 полных лет, при этом для того, чтобы избежать
учета влияния рублевой инфляции, все расчеты делаются в долларах США. Там, где это
необходимо, переход к безинфляционным показателям в долларовом эквиваленте
производился в соответствии со следующей шкалой. На основании информацией
Правительства России, предполагается, что уровень инфляции будет уменьшаться и к
2008 г. составит 9 %. В таблице приведена также динамика увеличения курса доллара для
всего прогнозного периода на основании сложившейся на момент оценки тенденцией
роста курса на 7% в год.
дата
курс
инфляция
01.09.02
31,5673
02.03.03
32,67
15,0%
01.03.04
34,96
15,0%
01.03.05
37,41
13,0%
01.03.06
40,02
11,0%
01.03.07
42,83
10,0%
29.02.08
45,82
9,0%
Цена проживания и загрузка. Как уже обсуждалось при анализе ЛНЭИ в варианте 3,
вместимость базы отдыха после реконструкции – 56 мест и неизменна на протяжении
всего прогнозного периода: 6 коттеджей на 4 человека (итого 24 места), 12
двухкомнатных номеров (итого 24 места), 8 однокомнатных номеров (итого 8 мест).
Как уже обсуждалось, доходы поступают неравномерно на протяжении года: сезон
или благоприятный для отдыха период - 4 месяца. Загрузка в сезон в течение всего
прогнозного периода составляет 92%, потери от простоя и неуплаты - 8%.
Оставшиеся 8 месяцев в году – сезон менее активного прибытия туристов на
полуостров. Загрузка не в сезон в течение всего прогнозного периода составляет 67%,
потери от простоя и неуплаты - 33%.
Стоимость пребывания на базе отдыха для первого года работы составляет
обсуждавшиеся в варианте 3 анализа ЛНЭИ величины:
Сезон
$62
$118
$272
1-но комнатный номер
2-х комнатный номер
коттедж
Не сезон
$58,4
$114,16
$254,72
В связи с тем, что в течение прогнозного периода ожидается рост расходов, то для
поддержания примерно одинакового уровня по годам чистого операционного дохода
предполагается увеличение платы за проживание на 0,5 % ежегодно.
Земельный налог обсуждался при анализе ЛНЭИ. Ожидается, что начиная с 2004 г.
величина земельного налога составит 318 $/год (2% от выкупной стоимости земли). В
2003 г. величина земельного налога рассчитана в соответствии с Федеральным законом от
24.07.2002 № 110-ФЗ, которым установлено, что действующие в 2002 году ставки
земельного налога применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8. Таким образом, на
2003 г. земельный налог составляет 19287 х 2 х 1,8: 32,67 = 2 125 $/год.
Налог на недвижимое имущество зависимая от результата оценки варьируемая
величина. Базой для ее расчета является сумма искомой стоимости и капитальных
инвестиций в реконструкцию базы, ставка налога 2%. Предполагается, что с годами налог
уменьшается согласно уменьшению остаточной стоимости строений базы в бухгалтерском
учете на 1% в год, при этом учитывается, что начиная с 2004 г. в балансовой стоимости
строений базы будут отражены капитальные вложения.
Налог на движимое имущество. Базой для его расчета является сумма инвестиций в
приобретение мебели, инвентаря, оборудования и автотранспортных средств, ставка
налога 2%. В начале периода освоения инвестиций приобретается только легковой
154
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
автомобиль для директора базы, в конце этого же периода приобретаются мебель,
инвентарь, оборудование, а также автомобиль для снабжения и разъездов. Поэтому база
для начисления налога на имущество в 2003 г. и 2004 г. разная. Предполагается, что после
2004 года налог уменьшается согласно уменьшению остаточной стоимости движимого
имущества в бухгалтерском учете в среднем на 10 % в год.
Страхование имущества составляет 1,5 % в год от страховой суммы и является
зависимой варьируемой величиной, что подробно обсуждалось выше. Из недвижимого
имущества страхуется объект в размере 50% суммы цены его приобретения и суммы
капитальных инвестиций. Из движимого имущества страхуются автотранспортные
средства, мебель, инвентарь, оборудование по цене их приобретения. Предполагается, что
с годами одна часть страховой суммы уменьшается на 1% в год согласно уменьшению
остаточной стоимости строений базы в бухгалтерском учете, другая – на 10% в год
согласно уменьшению остаточной стоимости движимого имущества в бухгалтерском
учете.
Переменные расходы
Таблица 4.14. Сводный расчет переменных расходов по статьям и в динамике на прогнозный период.
на дату
оценки
Расходы
Сумма,
руб.
до
ремонта
2002-03
02.03.03
Сумма,
руб.
Расходы на зарплату персонала
Администрация
289 595
Хозяйственный персонал
119 027
Персонал по работе с гостями
105 217
Персонал ресторана
131 598
Обслуживающий персонал
244 560
Расходы на управление
реклама
922 535
канцелярские товары
83
89
МБП
167
179
управленческие разъезды
26 617
28 544
телефон
19 526
20 940
механизир. обработка докум-тов
58,33
63
прочие расходы на управление
83
89
Расходы на уборку и вывоз мусора
моющие средства
500
536
спецодежда
9 900
инвентарь
2 400
вывоз ТБО и пищевых отходов
172
Коммунальные платежи
за освещение
240 000
257 371
за электроснабжение
240 000
257 371
за водоснабжение и канализацию
3 198
1 715
за теплоснабжение
600 000
321 714
182 000
Расх. на содержание территор.
Расходы на обеспечение безопасности
охрана
585 082
содерж. пожарной сигнализации
2 000
Расходы на обеспечение деятельности базы
закуп продуктов питания
транспортные расходы
39 455
3 526
форменная одежда
67 500
72 386
сменные гигиенич. принадлежн.
63 804
дезинсекция
55 785
чистка бассейна
5 834
стирка белья
15 014
Итого переменные расходы 3 362 307
Курс доллара к рублю
32,67
Итого переменные расходы в $
102 910
после
ремонта
после
ремонта
после
ремонта
после
ремонта
после
ремонта
29.02.08
Сумма,
руб.
01.03.04
01.03.05
01.03.06
01.03.07
Сумма, руб.
Сумма, руб.
Сумма, руб.
Сумма, руб.
489 092
449 965
1 342 069
1 678 564
555 609
552 674
508 460
1 516 538
1 896 778
627 838
613 468
564 391
1 683 357
2 105 423
696 900
674 815
620 830
1 851 693
2 315 965
766 590
735 548
676 705
2 018 345
2 524 402
835 583
1 974 224
1 233
2 466
32 825
24 081
863
1 233
707 661
1 394
2 787
37 093
27 211
975
1 394
760 983
1 547
3 094
41 173
30 204
1 083
1 547
818 323
1 702
3 403
45 290
33 225
1 191
1 702
879 983
1 855
3 709
49 366
36 215
1 298
1 855
7 399
12 209
35 517
3 737
8 361
13 796
40 134
4 223
9 281
15 314
44 549
4 687
10 209
16 845
49 004
5 156
11 128
18 361
53 415
5 620
605 303
1 896 489
3 944
739 943
224 449
683 992
2 143 032
4 456
836 135
253 628
759 232
2 378 766
4 946
928 110
281 527
835 155
2 616 642
5 441
1 020 921
309 679
910 319
2 852 140
5 931
1 112 804
337 550
626 038
2 466
707 423
2 787
785 239
3 094
863 763
3 403
941 502
3 709
4 181 995
48 657
4 474 735
54 983
94 065
88 915
77 739
8 131
20 923
15 398 259
37,41
411 648
4 787 966
61 031
78 685
68 796
7 195
18 516
15 113 563
34,96
432 320
98 695
86 291
9 025
23 224
16 784 146
40,02
419 344
5 123 124
67 134
114 854
108 565
94 920
9 927
25 547
18 415 017
42,83
429 991
5 481 742
73 176
62 595
118 336
103 462
10 821
27 846
19 895 322
45,82
434 164
Переменные расходы рассчитаны по фактическим данным, оцениваемым как
типичные, а также по нормативам с помощью програмы "ValMaster" (версия 2,0)
исследовательского центра оценки активов (г. Санкт-Петербург, авторы Тарасевич Е.И.,
155
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Парфенов С.Л.), зарегистрированного в Российском агенстве РосАПО - свидетельство №
960422 от 20.09.96. Программа рекомендована к применению Российским обществом
оценщиков.
Расходы на зарплату персонала.
Администрация
Директор базы
Гл. бухгалтер
Бухгалтер-кассир
ИТОГО
Хозяйственный персонал
Зав. хозяйством
Кладовщик
Водитель директора
Водитель
Прачка
ИТОГО
Персонал по работе с гостями
Дежурный администр.
Медработник
Горничная
Кастелянша, гладильщица
Бармен в корпусах
Дежурный по бассейну
ИТОГО
Персонал ресторана
Шеф повар
Повар 5 р. – нач. смены
Повар 4 р.
Кухонный работник
Мойщик посуды
Экспедитор
Официант, бармен
ИТОГО
Обслуживающий персонал
Слесарь-сантехник
Электрик
Столяр-плотник
Оператор тепл. пункта
Грузчик
Уборщик общих мест
Дворник-садовник
ИТОГО
Охрана
Охранник
ИТОГО
ВСЕГО:
6,0 9600 1,3 11 137280
5,0 8000 1,3 1 10400
1,5 2400 1,3 11 34320
3,0
2,0
2,5
2,5
1,5
4800
3200
4000
4000
2400
1,3 1
1,3 1
1,3 11
1,3 1
1,3 1
3,5
2,5
1,2
1,2
2,5
1,5
5600
4000
1920
1920
4000
2400
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
5,0
4,0
3,0
1,5
1,2
1,5
2,5
8000
6400
4800
2400
1920
2400
4000
1,5
1,5
1,5
1,5
1,2
1,2
1,0
2400
2400
2400
2400
1920
1920
1600
11805
894
2951
6240
4160
57200
5200
3120
537
358
4919
447
268
1
1
1
1
1
1
7280
5200
2496
2496
5200
3120
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1
1
1
1
1
1
1
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
Итого
%
12480 161565 35,8
11294 35,8
3120 40391 35,8
руб.
Всего
Чел.
Премии
ЕСН
Отпускные
Начисление
Период
Сев. коэф.
Ставка
Персонал
Коэф к баз.
Таблица 4.15.1 Расчет заработной платы для 2002-2003 гг.
Сумма
57840 219406
4043 15338
14460 54851
1
1
1
219406
15338
54851
289 595
6777
4518
67319
5647
3388
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
2426
1617
24100
2022
1213
9203
6135
91419
7669
4601
1
1
1
1
1
9203
6135
91419
7669
4601
119 027
626
447
215
215
447
268
7906
5647
2711
2711
5647
3388
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
2830
2022
970
970
2022
1213
10736
7669
3681
3681
7669
4601
4
1
3
1
4
2
42946
7669
11043
3681
30675
9203
105 217
10400
8320
6240
3120
2496
3120
5200
894
715
537
268
215
268
447
11294
9035
6777
3388
2711
3388
5647
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
4043
3235
2426
1213
970
1213
2022
15338
12270
9203
4601
3681
4601
7669
1
1
4
2
2
1
6
15338
12270
36811
9203
7362
4601
46013
131 598
11
11
11
11
1
1
1
34320
34320
34320
34320
2496
2496
2080
2951
2951
2951
2951
215
215
179
3120
3120
3120
3120
40391
40391
40391
40391
2711
2711
2259
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
14460
14460
14460
14460
970
970
809
54851
54851
54851
54851
3681
3681
3068
1
1
1
1
1
5
1
54851
54851
54851
54851
3681
18405
3068
244 560
2,0 3200 1,3 11
45760
3935
4160
53855 35,8
19280
73135
8
585082
585 082
1 475 078
5200
61
Расчет заработной платы для 2002-2003 гг. приведен в таблице 4.15.1. Состав должностей установлен
на основании анализа штатного расписания оцениваемой базы отдыха, а также штатных расписаний
исследованных баз отдыха в окружении объекта оценки. Ставки должностных окладов определены в
соответствующем отношении к минимальной (базовой) ставке дворника-садовника. На основании
результатов опроса персонала баз отдыха в окружении объекта за базовую ставку зарплаты в 2002-2003 г.
принята величина 1600 руб. Шкала соотношения ставок приведена в таблице.
В рассматриваемый период производится реконструкция базы, поэтому 12 мес. в году зарплата,
отпускные и премиальные начисляются только директору, бухгалтеру, водителю директора, техническому
обслуживающему персоналу и охране. Для остальных работников начисление производится в последний
месяц периода ремонта и реконструкции.
Расчет заработной платы для 2003-2004 гг. приведен в таблице 4.15.2. Состав должностей установлен
на основании анализа штатного расписания оцениваемой базы отдыха, а также штатных расписаний
исследованных баз отдыха в окружении объекта оценки. Ставки должностных окладов по-прежнему
определены в соответствующем отношении к минимальной (базовой) ставке дворника-садовника.
156
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
За базовую ставку зарплаты в 2002-2003 г. принята величина 1712 рублей, отражающая рост зарплаты в
соответствии с принятым уровнем инфляции примерно на 7% за пол года (расчет приводится к серединам
годовых периодов), т.е. 1600 х 1,07 = 1712 руб. Шкала соотношения ставок приведена в таблице.
В рассматриваемый период база уже работает круглогодично, поэтому 12 мес. в году зарплата,
отпускные и премиальные начисляются всему персоналу.
Таблица 4.15.2. Расчет заработной платы для 2003-2004 г.г.
Администрация
Директор базы
Гл. бухгалтер
Бухгалтер-кассир
ИТОГО
Хозяйственный персонал
Зав. хозяйством
Кладовщик
Водитель директора
Водитель
Прачка
ИТОГО
Персонал по работе с гостями
Дежурный администр.
Медработник
Горничная
Кастелянша, гладильщица
Бармен в корпусах
Дежурный по бассейну
ИТОГО
Персонал ресторана
Шеф повар
Повар 5 р. – нач. смены
Повар 4 р.
Кухонный работник
Мойщик посуды
Экспедитор
Официант, бармен
ИТОГО
Обслуживающий персонал
Слесарь-сантехник
Электрик
Столяр-плотник
Оператор тепл. пункта
Грузчик
Уборщик общих мест
Дворник-садовник
ИТОГО
Охрана
Охранник
ИТОГО
ВСЕГО:
6,0
5,0
1,5
10272 1,3 11 146890
8560 1,3 11 122408
2568 1,3 11 36722
12632
10526
3158
Итого
%
13354 172875 35,8
11128 144062 35,8
3338 43219 35,8
86437
57625
72031
72031
43219
руб.
Всего
Чел.
Премии
Отпускные
Начисление
Период
Сев. коэф.
Ставка
Персонал
Коэф к баз.
ЕСН
Сумма
61889 234764
51574 195637
15472 58691
1
1
1
234764
195637
58691
489 092
3,0
2,0
2,5
2,5
1,5
5136
3424
4280
4280
2568
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11
11
11
11
11
73445
48963
61204
61204
36722
6316
4211
5263
5263
3158
6677
4451
5564
5564
3338
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
30945 117382
20630 78255
25787 97818
25787 97818
15472 58691
1
1
1
1
1
117382
78255
97818
97818
58691
449 965
3,5
2,5
1,2
1,2
2,5
1,5
5992
4280
2054
2054
4280
2568
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11
11
11
11
11
11
85686
61204
29378
29378
61204
36722
7369
5263
2526
2526
5263
3158
7790 100844 35,8
5564 72031 35,8
2671 34575 35,8
2671 34575 35,8
5564 72031 35,8
3338 43219 35,8
36102 136946
25787 97818
12378 46953
12378 46953
25787 97818
15472 58691
4
1
3
1
4
2
547783
97818
140859
46953
391274
117382
1 342 069
5,0
4,0
3,0
1,5
1,2
1,5
2,5
8560
6848
5136
2568
2054
2568
4280
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11 122408
11 97926
11 73445
11 36722
11 29378
11 36722
11 61204
10526
8421
6316
3158
2526
3158
5263
11128 144062 35,8
8902 115250 35,8
6677 86437 35,8
3338 43219 35,8
2671 34575 35,8
3338 43219 35,8
5564 72031 35,8
51574 195637
41259 156509
30945 117382
15472 58691
12378 46953
15472 58691
25787 97818
1
1
4
2
2
1
6
195637
156509
469528
117382
93906
58691
586911
1 678 564
1,5
1,5
1,5
1,5
1,2
1,2
1,0
2568
2568
2568
2568
2054
2054
1712
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
11
11
11
11
11
11
11
36722
36722
36722
36722
29378
29378
24482
3158
3158
3158
3158
2526
2526
2105
3338
3338
3338
3338
2671
2671
2226
43219
43219
43219
43219
34575
34575
28812
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
35,8
15472
15472
15472
15472
12378
12378
10315
58691
58691
58691
58691
46953
46953
39127
1
1
1
1
1
5
1
58691
58691
58691
58691
46953
234764
39127
555 609
2,0
3424 1,3 11
48963
4211
4451
57625 35,8
20630
78255
8
626038
626 038
61 5 141 337
Для расчета заработной платы в последующие годы предполагается, что она будет индексироваться в
соответствии с изменением уровня инфляции так, как это было показано выше.
Расходы на управление.
Реклама. Предполагается, что рекламную компанию целесообразно начинать еще в период ремонта
(примерно в течение полугода). В этот период, а также в первый год работы базы отдыха реклама должна
быть весьма агрессивной и по мнению рекламных агентств г. Владивостока "AG GROUP" и "Делко" затраты
на рекламу должны быть порядка 6% от эффективного валового дохода (или 12,7% от чистого
операционного дохода, 20% от прибыли). Затем ежегодные затраты на рекламу могут быть уменьшены в 3
раза и для остального периода составлять 2% от эффективного валового дохода (4-4,1 % от чистого
операционного дохода или 6,3-6,4 % от прибыли).
Для расчета затрат на рекламу показатели эффективного валового дохода, рассчитанные ниже в
долларовом эквиваленте в общей таблице расчета стоимости оцениваемого объекта, переводились в
рублевые показатели по шкале изменения курса доллара, представленной выше, и умножались на
157
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
соответствующий процент, при этом для первого года, когда ведется реконструкция и дохода нет, за
расчетную базу принят эффективный валовой доход следующего года, когда база уже активно работает.
Реклама
от эффективного валового дохода
от чистого операционного дохода
от прибыли
02.03.03
3,0%
01.03.04
6,0%
12,7%
20,0%
01.03.05
2,0%
4,0%
6,3%
01.03.06
2,0%
4,0%
6,4%
01.03.07
2,0%
4,1%
6,4%
29.02.08
2,0%
4,1%
6,4%
Канцелярские товары. Предполагается, что затраты на приобретение канцелярских товаров составляют
1000 руб./год в текущих ценах, для периода активной работы базы ежегодно эта величина индексируется в
соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого года, когда ведется реконструкция,
предполагается, что за месяц до введения базы отдыха в эксплуатацию на канцелярские товары будет
израсходовано 1000 руб. : 12 мес. = 83 руб . х 1,07 = 89 руб.
МБП. Предполагается, что затраты на приобретение малоценных и быстроизнашивающихся предметов
составляют 2000 руб./год в текущих ценах, для периода активной работы базы ежегодно эта величина
индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого года, когда ведется
реконструкция, предполагается, что за месяц до введения базы отдыха в эксплуатацию на малоценные и
быстроизнашивающиеся предметы будет израсходовано 2000 руб. : 12 мес. = 167 руб . х 1,07 = 179 руб.
Управленческие разъезды представляют собой затраты на бензин для автомобиля директора базы.
Разъезды
управленческие разъезды
км/день
190
дней/год
122
Итого, км.
23180
расход л /100 км
8,2
расход, л
1901
цена за л
14
Итого
26617
Предполагаем, что режим эксплуатации автомобиля директора базы одинаков и в период ремонта и
после его окончания. Для расчета затрат полученная величина индексируется в соответствии с уровнем
инфляции. Например, для первого года затраты равны 26617 х 1,07 = 28 544 рублей.
Телефон.
Расчет затрат на телефон
телефон г. Петропавловск-Камчатский
телефон г. Елизово
Междугородние разговоры
ВСЕГО
Тариф в месяц
220,00
119,33
Тариф
20
НДС
Итого в мес. Итого в год.
44,00
264,00
3168,00
23,87
143,20
1718,40
НДС
Итого
Мин. / день
4,00
24,00
5
Кол-во
1
1
Дней в году
122
Всего в год
3168
1718
14640
19526
Предполагаем, что режим использования телефона одинаков и в период ремонта и после его
окончания. Для расчета затрат полученная величина индексируется в соответствии с уровнем инфляции.
Например, для первого года затраты равны 19526 х 1,07 = 20 940 рублей.
Механизированная обработка документов. Предполагается, что затраты на обработку документов
составляют 700 руб./год в текущих ценах, для периода активной работы базы ежегодно эта величина
индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого года, когда ведется
реконструкция, предполагается, что за месяц до введения базы отдыха в эксплуатацию на обработку
документов будет израсходовано 700 руб. : 12 мес. = 58,33 руб . х 1,07 = 63 руб.
Прочие расходы на управление составляют, как предполагается, 1000 руб./год в текущих ценах, для
периода активной работы базы ежегодно эта величина индексируется в соответствии с изменением уровня
инфляции. Для первого года, когда ведется ремонт, предполагается, что за месяц до введения базы отдыха в
эксплуатацию на прочие расходы будет израсходовано 1000 руб. : 12 мес. = 83 руб . х 1,07 = 89 руб.
Расходы на уборку и вывоз мусора.
Моющие средства. Расходы на моющие средства составляют 500 руб./мес х 12 = 6000 руб./год в
текущих ценах, для периода активной работы базы ежегодно эта величина индексируется в соответствии с
изменением уровня инфляции. Для первого года, когда ведется ремонт, предполагается, что за месяц до
введения базы отдыха в эксплуатацию на моющие средства будет израсходовано 500 руб . х 1,07 = 536 руб.
Спецодежда. Расходы на спецодежду в размере 300 руб./год в текущих ценах предусмотрены для
кладовщика, прачки, повара 4 разряда, кухонного работника, мойщика посуды, слесаря-сантехника,
электрика, столяра-плотника, оператора теплового пункта, грузчика, уборщика общих мест, дворникасадовника, а в размере 600 руб./год для горничной, кастелянши-гладильщицы, шеф-повара, повара 5
разряда. Затраты на спецодежду ежегодно индексируются в соответствии с изменением уровня инфляции.
Для базового показателя в текущих ценах получаем 300 х 21 + 600 х 6 = 9900 рублей.
Инвентарь. Расходы на инвентарь в размере 300 руб./год в текущих ценах предусмотрены для
горничных и уборщиков общих мест. Затраты на инвентарь ежегодно индексируются в соответствии с
изменением уровня инфляции. Для базового показателя в текущих ценах получаем 300 х 8 = 2400 рублей.
Вывоз ТБО и пищевых отходов. Рассчитывается,
обслуживающего персонала и загрузки базы по периодам:
158
исходя
из
численности
отдыхающих,
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
тариф за
м3
в летне-осенний сезон
3,75
в летне-осенний сезон
3,75
Вывоз ТБО и пищевых отходов
1,23
1,23
тариф за
м3
4,62
4,62
1,15
4,31
рост
НДС
Итого
0,92
0,92
5,55
5,55
0,86
5,18
ВСЕГО
после ремонта за месяц
3,75
Объем в Итого в
Итого в
период человек
мес. на чел. мес., руб.
год
0,54
3,02
4
112
1359
0,54
3,02
8
98
2378
3737
0,54
2,82
1
61
172
Данные расходы затрат ежегодно индексируются в соответствии с изменением уровня инфляции.
Коммунальные платежи.
Расходы на освещение. По данным администрации детского оздоровительного лагеря, который
расположен в настоящее время в оцениваемой базе, затраты на освещение и электроснабжение составляют в
текущих ценах 60000 руб./мес. Предполагается, что в период реконструкции эти затраты будут меньше в 1,5
раза, тогда затраты только на освещение составят 20000 руб./мес. х 12 х 1,07 = 257371 руб. в год.
Для периода активной работы базы после окончания ремонта расходы на освещение рассчитываются в
соответствии с нормами освещенности. и составят в текущих ценах
Помещение
вестибюль
вестибюль
коридор
главный коридор
лестничная клетка
лестничная клетка |
палата
спальная комната
спальная комната
спальная комната
санузел
санузел
санузел
санузел
коридор
коридор
коридор
обеденный зал
обеденный зал
буфет
буфет
горячий цех
холодный цех
помещение для персонала
раздаточная
заготовочный цех
моечная кухонной посуды
моечная столовой посуды
помещение для резки хлеба
помещение для мучных изделий
кладовая тары
прочие склады
комната для чистки одежды, обуви
комната для чистки одежды, обуви
спортивный зал
гардеробная
спортивный зал
насосная
тепловой пункт
парильня
Коэффициент спроса
Годовой расход электроэнергии на освещение
Стоимость 1 кВт-ч
Затраты на освещение
Кол-во
2
3
16
5
6
12
2
23
25
34
21
32
11
1
27
8
3
1
1
10
2
1
1
6
1
1
1
1
1
1
2
1
6
1
6
6
1
2
1
8
Площадь, м2
49
40
14
29
15
3,2
4
10
12
15
2,7
4
7
12
2,5
2
6
227,9
63,9
10
20
49,1
22
7
13
13
13
13
13
13
23
55,8
10
15
11
16
39
6
35
8
Высота, м
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
4
4
2,5
2,5
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
4
2,5
2,5
2,5
2,5
Стены и пол
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
светлые
Тип ламп
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
200 Вт
ЛБ20
ЛБ20
ЛБ20
К-во розет.
Н9
Н8
Н3
Н6
Н4
Н2
Н3
Н3
Н3
Н4
Н1
Н2
Н2
Н3
Н1
Н1
Н2
Н39
Н12
Н3
Н4
Н9
Н5
Н2
Н3
Н3
Н3
Н3
Н3
Н3
Н5
Н10
Н3
Н4
Н3
Н4
Н8
Н2
Н7
Н2
0,24
105690
4,644
490 824
Затраты на освещение ежегодно индексируются в соответствии с изменением уровня инфляции. Для
первого года активной работы, например, получаем 490 824 х 1,23 = 605 303 рубля.
Расходы на электроснабжение. Как уже говорилось, в настоящее время затраты на освещение и
электроснабжение составляют в текущих ценах 60000 руб./мес. Предполагается, что в период освоения
159
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
инвестиций эти затраты будут меньше в 1,5 раза и рассчитываются аналогично расходам на освещение,
тогда затраты только на электроснабжение составят 20000 руб./мес. х 12 х 1,07 = 257371 руб. в год.
Для периода активной работы базы после окончания ремонта расходы на электроснабжение
рассчитываются в соответствии с паспортной мощностью оборудования и режимом его работы.
Затраты на электроснабжение ежегодно индексируются в соответствии с изменением уровня инфляции.
Для первого года активной работы, например, получаем 1537812,77 х 1,23 = 1 896 489 рублей.
160
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Стоимость 1 кВт-часа электроэнергии:
4,644
Кол-во раб. Период в Годовой расход
Наименование электроприемника
Кол-во Паспорт. мощн., кВт часов в сутки году, дней энергии, кВт-ч
большой холодильник DAEWOO FR-3801
23
0,4
24
275
60720
холодильник DAEWOO (мини-бар)
20
0,3
24
275
39600
телевизор SAMSUNG CS-15
56
0,15
6
275
13860
видеомагнитофон SAMSUNG SVR-151
31
0,1
3
275
2558
микроволновая печь LG MS-194A
10
1,5
0,5
275
2063
чайник Mulinex
46
2
2
275
50600
пылесос Thomas 788511
12
1,2
1
275
3960
кухонная плита Kaizer
9
2
5
275
24750
стиральная машина
3
0,7
4
275
2310
утюг паровой
4
0,8
4
275
3520
полотенце электрическое Techneterm" (Германия)
4
1,2
2,9
275
3828
кофемашина "Caffe Dell Opera"
1
1,5
4
275
1650
льдогенератор
1
0,2
24
275
1320
сокоохладитель 2х15 л
1
0,2
12
275
660
поттер 3 л
1
0,1
24
275
660
электроплита кухонная на 6 конфорок
1
20
5
275
27500
электроплита кухонная на 2 конфорки
1
8
5
275
11000
шкаф сухожарочный 3 отделения
1
14
5
275
19250
электросковорода
1
6
5
275
8250
котел пищеварочный
2
9,5
5
275
26125
хлеборезка
1
1
2
275
550
овощерезка
1
1
2
275
550
холодильные камеры
1
2
12
365
8760
стиральная машинка
1
1,5
5
275
2063
центрифуга
1
1,5
2
275
825
сушильный аппарат
1
3
3
275
2475
компьютер с периферией
7
0,3
12
365
9198
специализированный принтер для печати заказов и счетов
3
0,15
6
275
743
сканер магнитн. карточек для идентифик. официантов,
3
0,15
6
275
743
работы дисконтной системы.
контр. панель ADEMCO Vista-10L с БП
10
0,012
24
365
1051
Годовой расход энергии:
331140
Итого расходы на электроприемники:
1537812,77
Расходы на водоснабжение и канализацию
Водоснабжение в сезон
Водоснабжение в не сезон
Сброс в сезон
Сброс в не сезон
ВСЕГО
л на чел. в день
100,00
100,00
100,00
100,00
м3 на чел. в мес.
3,00
3,00
3,00
3,00
Тариф, руб.
0,74
0,74
0,11
0,11
период
4
8
4
8
человек
114
100
114
100
Итого в год
1014
1770
151
263
3198
Затраты на водоснабжение и канализацию ежегодно индексируются в соответствии с изменением
уровня инфляции. На период строительства и ремонта предполагаем, что расходы на водоснабжение и
канализацию будут в 2 раза меньше 3198 / 2 х 1,07 = 1 715 рублей.
Расходы на теплоснабжение. В соответствии с информацией заказчика, а также информацией,
полученной из интервью со специалистами баз отдыха Паратунской зоны, оплата за необходимое для
функционирования базы количество геотермальной воды 50000 м 3 в месяц или 8 л/сек составляет порядка
50000 рублей или 600000 рублей в год. Затраты на теплоснабжение ежегодно индексируются в соответствии
с изменением уровня инфляции. На период строительства и ремонта предполагаем, что расходы на
теплоснабжение будут в 2 раза меньше 600 000 / 2 х 1,07 = 321 714 рублей.
Расходы на содержание территории.
Расходы на содержание территории
газоны
покрытия
ВСЕГО
площадь, м2
58500
6500
65000
Затраты на м2
2
10
10
Итого
117000
65000
182000
Расходы ежегодно индексируются в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого года
активной работы, например, получаем 182000 х 1,23 = 224 449 рублей.
Расходы на обеспечение безопасности.
Охрана. Расходы на зарплату охранников рассчитаны выше и ежегодно индексируется.
Содержание пожарной сигнализации. Расходы на содержание пожарной сигнализации по данным
ремонтных организаций могут составлять 2000 руб./год в текущих ценах, эта величина ежегодно
индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции и для первого года активной работы базы
отдыха составляет 2000 руб . х 1,23 = 2466 руб.
161
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Расходы на обеспечение деятельности базы.
Закуп продуктов питания. Расходы на питание отдыхающих появляются с момента введения базы
отдыха в эксплуатацию после реконструкции и ремонта и составляют:
Затраты на питание
сезон
не сезон
Итого человекодней в год
Цена питания в день, $
Коэффициент стоимости сырьевого набора
Общая стоимость сырьевого набора в день, $
Стоимость питания в год, $
месяцев
4
8
дней мах
122
243
дней факт
112
163
чел в день
58
58
чел*дней
6496
9454
15950
25
30%
7,5
119625
Для расчета ежегодных затрат на продукты питания данная величина пересчитывается в соответствии с
изменением курса доллара по отношению к рублю, обсуждавшимся выше.
Транспортные расходы представляют собой расходы на бензин для автомобиля, предназначенного для
снабжения, и составляют в текущих ценах.
км в день
210
разъезды для снабжения
ИТОГО:
дней в год
122
Итого км
25620
расход л на 100 км
14
расход, л
3587
цена за л Итого в год
11
39455
39455
Данная величина ежегодно индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого
года, когда ведется реконструкция, предполагается, что за месяц до введения базы отдыха в эксплуатацию
затраты составят 39455 руб. : 12 мес. х 1,07 = 3 526 руб.
Форменная одежда. Расходы на одежду в размере 2500 руб./год в текущих ценах предусмотрены для
администратора, медработника, официантов, барменов и ежегодно индексируются в соответствии с
изменением уровня инфляции. Для базового показателя в текущих ценах получаем 2500 х 27 = 67500
рублей.
Сменные гигиенические принадлежности. Эта статья затрат зависит от загрузки базы.
Сменные гигиенические принадлежности
месяцев
4
8
сезон
не сезон
Итого человекодней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
Цена гигиенич. набора (мыло, шампунь, туал. бумага)
ИТОГО:
дней мах
122
243
дней факт
112
163
чел в день
58
58
чел х дней
6496
9454
15950
3
5317
12
63804
Данная величина ежегодно индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого
года работы базы затраты составят 63804 руб х 1,23 = 78 685 руб.
Дезинсекция. Расходы по дезинсекции возникают в период эксплуатации базы после ремонта.
Дезинсекция
Дезинфекция грызуны
Дезинфекция тараканы
за м2/кв.
Площадь
12,13
6,06
Кол-во кв.
767
767
Сумма
37190
18595
55785
4
4
ИТОГО:
Данная величина ежегодно индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого
года работы базы затраты составят 55785 руб х 1,23 = 68 796 руб.
Затраты на чистку бассейна. Для чистки необходим гипохлорид кальция - 40 кг на 2 месяца, цена 972
руб.), т.е. на год в текущих ценах 972 х 6 = 5834 рубля. Данная величина ежегодно индексируется в
соответствии с изменением уровня инфляции и для первого года работы базы составит 5834 руб х 1,23 = 7
195 руб.
Стирка белья. Затраты на стирку белья возникают в период эксплуатации базы после ремонта.
Стирка белья
месяцев
сезон
не сезон
Итого человекодней в год
Длительность проживания, дней
Количество человек в год
4
8
Норма стирального порошка на комплект белья, кг
Количество стирального порошка, кг
Количество стираемых скатертей в день
Дней в году
Итого скатертей в год
Норма стирального порошка на скатерть, кг
Количество стирального порошка, кг
ИТОГО стирального порошка в год, кг
Цена порошка, кг
ИТОГО затраты
дней мах
122
243
дней факт
112
163
чел в день
58
58
чел х дней
6496
9454
15950
3
5317
0,05
265,85
10
365
3650
0,03
109,50
375,35
40,00
15014
162
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Данная величина индексируется в соответствии с изменением уровня инфляции. Для первого года
работы базы затраты составят 15014 руб х 1,23 = 18 516 руб.
Резервы на замещение. Типичный рыночный стандарт управления недвижимостью
предполагает, что средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в
течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода в резерв
замещения. Технически величина отчисления в резерв замещения для n-го элемента
рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, равная восстановительной стоимости
этого элемента CRn, умноженная на фактор фонда возмещения SFFn. Полная величина
отчисления в резерв замещения RR равна сумме отчислений для всех элементов
RR   CR n  SFFn
n
Фактор фонда возмещения SFFn определяется исходя из срока эксплуатации n-го
элемента Tn и ставки валютного банковского накопительного счета i.
SFFn 
i
(1i)
Tn
1
Обычно, такой детальный расчет резервов на замещение проводится тогда, когда
оценка объекта выполнена помимо прочих еще и затратным подходом, в котором
определены необходимые для расчета величины восстановительной стоимости всех
заменяемых элементов и сроки их эксплуатации. В настоящей работе по объясненным
причинам затратный подход в чистом виде не применялся, поэтому резервы на замещение
выбраны на уровне 1,4% от эффективного валового дохода в 1 год работы оцениваемого
объекта на основании обобщения имеющегося у оценщиков материала по оценке
различных объектов. Таким образом, резервы на замещение составляют $13 177 каждый
год прогнозного периода, начиная с 2004 г.
Инвестиционные затраты складываются из затрат на ремонт объекта, приобретение
мебели, инвентаря, оборудования, автотранспорта и выкупа земельного участка:
- затраты на ремонт объекта в соответствии с требованиями ЛНЭИ детально
рассмотрены на этапе анализа ЛНЭИ для варианта 3 и составляют $931 005;
- эксплуатация базы отдыха в качестве объекта, приносящего доход, предполагает
насыщение ее мебелью, инвентарем и оборудование. Эти затраты определены на этапе
анализа ЛНЭИ для варианта 3 и составляют $429 030;
- для организации рабочего процесса база отдыха оснащена транспортными
средствами, эти затраты определены на этапе ЛНЭИ варианты 1-3, при этом начиная уже
период освоения инвестиций база оснащается транспортом для директора на сумму
$12 120, в дальнейшем приобретается транспорт на сумму $15 120;
- выкуп земли в собственность подробно обсуждался при анализе ЛНЭИ. Выкупная
стоимость оцениваемого участка рассчитана в размере $15 885. Напоминаем, что выкуп
земли должен быть произведен в соответствии с законодательством при совершении
сделки купли-продажи, поэтому в расчетах данная величина отнесена на дату оценки.
Ставка дисконтирования. Выбор ставки дисконтирования - решающий шаг в
процессе оценки доходным методом. Данная ставка применяется для пересчета будущих
денежных потоков в настоящую стоимость, отражает ожидаемую инвесторами норму
прибыли от вложения своих средств в проекты, подобные оцениваемым, и является
функцией риска инвестиций в эти проекты. Для определения ставки можно применять
следующие методы.
1. Метод кумулятивного построения основан на предположении, что ставка дисконта
есть функция риска и может быть определена путем суммирования всех рисков, присущих
недвижимости. Основные виды рисков, актуальные для инвестиций в недвижимость:
163
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и
предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на
рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.
Риск рынка капитала отражает вероятность того, что изменения на рынке капитала
нормы процента, общей нормы прибыли, норм прибыли собственного и заемного
капиталов изменят стоимость собственности. Данный вид риска существует независимо
от того, используется или не используется для финансирования недвижимости заемный
капитал.
Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и
отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет
быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной.
Риск инфляции предполагает неожиданные изменения темпов инфляции, которые
повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в
недвижимость риск инфляции имеет низкое значение, потому что при инфляции
появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности. В отличие от
финансовых инвестиций, дающих постоянный доход, инвестиции в недвижимость могут
иметь доход, адаптирующийся к изменениям инфляции договорными условия (например,
за счет увеличения арендной платы). Именно поэтому инвестиции в недвижимость
считаются надежным укрытием от неожиданной инфляции.
Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность
неадекватного управления собственностью, что
может привести к снижению ее
стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления.
Финансовый риск появляется при использовании для финансирования инвестиций в
недвижимость заемного капитала и отражает вероятность изменения нормы прибыли
собственного капитала инвестора в худшую сторону при изменении рыночной ситуации.
Экологический риск отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости
могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным
получение дохода на рыночном уровне.
Законодательный риск отражает вероятность того, что возможные изменения законов,
нормативных актов, инструкции могут снизить стоимость собственности.
В общем случае кумулятивный метод формализуется в следующем виде:
i = Rf + Rr + Inf
где
i - норма дисконтирования
Rf - безрисковая ставка
Rr - премия за риск
Inf - норма инфляции
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически
нулевом уровне риска. Обычно, под безрисковой ставкой понимают норму сложного
процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно
надежные финансовые активы. К категории таких активов в литературе относят депозитные счета швейцарских банков или государственные казначейские обязательства
правительства США. Являясь наименее доходными, такие активы обеспечивают 2-3%
годовых.
Премия за риск учитывает рассмотренные выше риски инвестиций в недвижимость.
Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной
силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной
способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной
компоненты, равной заранее известному темпу инфляции. Однако, в использованной в
работе доходной модели все расчеты проведены согласно безинфляционным параметрам
и, в этом случае, в составе ставки дисконтирования учитывать инфляцию не требуется.
164
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Следует заметить, что метод построения демонстрирует структуру ставки
дисконтирования, но его применение на практике, из-за несовершенства рынка
недвижимости и связанных с этим трудностей определения составляющих, не
представляется возможным.
2. Метод сравнения альтернативных инвестиций. В основе метода лежит положение о
том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования, т.е. для определения ставки дисконтирования конкретного проекта, необходимо
найти на финансовом рынке проект с аналогичной степенью риска. При этом ставка
дисконтирования такого проекта называется альтернативной стоимостью капитала, т.к.
именно такую величину прибыли теряет инвестор, не вкладывая средства в
альтернативный проект. Данный метод сравнивает инвестиции в недвижимость с альтернативными инвестициями на рынке и делает корректировки на различия. В первую
очередь для сравнения выбирают нормы процента по коммерческим кредитам и нормы
прибыли по облигациям.
Можно сказать, что коммерческие кредиторы занимают "первую позицию" в
собственности, так как эта позиция менее рискованна по сравнению с позицией инвестора
собственного капитала (без учета заемного финансирования). Следовательно, отдача
инвестиций в недвижимость должна быть выше, чем регулярная норма процента по
коммерческому кредиту. Нормы процента по кредитам и по облигациям рассматриваются
для аналогичных по временным характеристикам инвестиций и должны быть
относительно постоянны во времени. Нормы отдачи инвестиций в недвижимость должны
быть также чуть больше норм прибыли по облигациям.
3. Метод рыночной экстракции заключается в том, что ставка дисконтирования, как
норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод,
рассчитывается на основании анализе норм прибыли, получаемых владельцами
сопоставимых объектов, поскольку отражает процессы, прямо происходящие на рынке
недвижимости.
В основе метода лежит такое же построение реконструированного отчета о денежных
потоках от объекта с известными параметрами продажи в предположении его ЛНЭИ,
которое используется для расчета стоимости объекта оценки методом дисконтирования,
но, если при расчете стоимости ставка дисконтирования известна и с ее помощью
рассчитывается стоимость объекта оценки, то при определении ставки дисконтирования,
наоборот, известна стоимость (цена продажи) объекта, сопоставимого с оцениваемым, и с
помощью итерационного процесса выбирается ставка, приводящая к такой же текущей
стоимости реконструированных денежных потоков, как и цена продажи объекта. Для
достижения надежности метода необходима достоверная информация о достаточном
количестве реальных сделок по аренде и купле-продаже сопоставимых с оцениваемым
объектов. При этом, в зависимости от объема исходной информации и вида оцениваемого
интереса в собственности, могут иметь место несколько расчетных случаев:
- ставка дисконтирования при наличии полной информации. Потенциальным
источником информации о нормах дисконтирования является база данных по сравнимым
продажам, хотя сама по себе ставка дисконтирования прямо из данных о продаже
выделена быть не может, так как она является функцией будущих денежных потоков.
Другими словами, ставка дисконтирования не может быть рассчитана без определения
ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Очевидно, что лучшим
способом определения ставки дисконтирования будет непосредственное обращение к
инвестору с вопросом, какая норма была использована при определении цены продажи и
каковы были его прогнозы относительно будущих денежных потоков. Получив такую
информацию, можно проверить ее достоверность расчетом внутренней нормы прибыли (с
учетом или без учета заемного финансирования);
165
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
- ставка дисконтирования при отсутствии полной информации. В случае
ограниченного количества информации, что является более типичной ситуацией, для
решения задачи по определению ставки дисконтирования следует применить анализ
чувствительности. При этом ставка дисконтирования рассчитывается в предположении
различных схем изменения денежных потоков, которые принимаются оценщиком, исходя
из его понимания текущей ситуации на рынке. Следует также заметить, что так как рынок
недвижимости несовершенный, и точного подобия для разных объектов просто не
существует, тем не менее, при известных допущениях соответствия ожидаемой нормы
изменения дохода и стоимости и доли заемного капитала, можно получать значения
ставки дисконтирования, удовлетворяющие общей точности прогноза будущих периодов.
4. Метод мониторинга. На стабильно функционирующих рынках недвижимости
крупные оценочные компании и профессиональные организации регулярно ведут
мониторинг рынка, отслеживая по данным сделок основные экономические показатели
инвестиций в недвижимость. Подобная информация обобщается по разным сегментам
рынка недвижимости, регулярно публикуется. Хотя подобные данные и нельзя прямо
применять для конкретных объектов оценки, тем не менее, они позволяют проводить
качественное сравнение полученных расчетом показателей со среднерыночными,
проверяя обоснованность различного рода допущений методов капитализации дохода.
Метод мониторинга позволяет также выявлять тенденции изменения доходности
альтернативных инвестиций, имеющих корреляционную связь с доходностью инвестиций
в недвижимость.
Анализ основных методов расчета ставки дисконтирования свидетельствует, что
применение каждого из них сопряжено с определенными трудностями, главным образом,
информационного характера. Поэтому полученный любым из методов результат можно
назвать корректным лишь при некоторых допущениях.
Самым слабым представляется метод кумулятивного построения, поскольку
количественное значение каждого из рисков трудноопределимо и в высшей степени
субъективно. Остальные методы выглядят более приемлемо. Однако метод рыночной
экстракции и метод мониторинга, связаны с наличием широкой базы данных по рынку
недвижимости. При этом метод рыночной экстракции строится, в большей степени, на
прогнозах инвесторов, а метод мониторинга регистрирует фактически сложившуюся
ситуацию на рынке.
При обосновании нормы дисконтирования оценщики использовали аргументацию из
работы "Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости" профессора
кафедры "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ Тарасевича Е.И.
Достоинством работы является то, что автор убедительно определил границы ставки
дисконтирования при инвестировании средств в недвижимость. Кроме того, в статье
приводятся результаты мониторинга рынка недвижимости Санкт-Петербурга в разрезе
различных сегментов, сформированных с учетом типовых и территориальных признаков.
Так, относительно нижней границы ставки дисконтирования уместно вспомнить, что
на стабильно работающих рынках в странах с развитой экономикой наиболее близкими к
недвижимости по характеристикам денежных потоков считаются долгосрочные
высоконадежные облигации, поэтому прибыль инвестиций в недвижимость часто
сопоставима с доходностью к погашению этих ценных бумаг. Однако российская
действительность традиционно вносит свои коррективы. Так, не всегда доходность, а
значит и риск инвестиций в недвижимость, выше доходности облигаций. Напротив, как
утверждает Е.И.Тарасевич, длительное наблюдение за рынком недвижимости в СанктПетербурге позволяет сделать вывод, что риск инвестиций в отдельные виды
недвижимости ниже, чем доходность инвестиций в облигации государства, надежность
которых весьма условна. Тем не менее, доходность к погашению облигаций РФ,
номинированных в иностранной валюте, при относительной стабилизации российской
166
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
экономики может служить неплохим ориентиром для определения нижней границы
ставки дисконтирования для недвижимости.
Что касается максимальной границы ставки дисконтирования для недвижимости, то
полезно будет принять во внимание следующие рассуждения: "Предположим, что для
оценки денежных потоков, генерируемых объектом доходной недвижимости, принята
ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что
вероятность неполучения арендных платежей и реверсии составляет 50%. Может ли
существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость, зная, что
ему удастся сдать ее в аренду или вернуть свои деньги путем последующей продажи с
вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более
подходящий объект инвестиций, чем недвижимость. С другой стороны, если вероятность
неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации
рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает
спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности.
А если так, то такой объект в текущей ситуации нельзя относить к доходным, так как
рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.
Из сказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на
российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само
применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке
подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия
конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того,
оценщики склонны считать, что сама природа долгосрочной инвестиции в объект
недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше, скажем, 30%.
Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие
конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода".
Если же недвижимость предназначена для получения дохода, а именно с таким
объектом мы имеем дело в настоящей оценке, то ставка дисконтирования для нее лежит в
диапазоне от 10%, как это следует из анализа динамики доходности к погашению
еврооблигаций России, которая к моменту оценки за 2 года упала на 6%, и до 30%.
Динамика доходности к погашению еврооблигаций
ГРАФИК
Кроме того, интересными представляются предположения проф. Тарасевича Е.И.
относительно возможного уровня риска инвестиций в различные типы коммерческой
недвижимости в двух российских столицах по состоянию на первую половину 2000 года.
Эти предположения, по словам автора, сделаны не на основе теоретических
умозаключений, а исходя из отслеживания тенденций поведения отдельных сегментов
рынка, которые в свою очередь были ранжированы по степени их риска. При этом
ранжирование выполнялось не на основе каких-либо формул или расчетов, а на основе
167
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
детального исследования логики тенденций реального рынка недвижимости в г. СанктПетербурге.
Итак, возможный реальный уровень риска инвестиций в различные типы
коммерческой недвижимости, по данным автора, выглядит следующим образом:
Тип инвестиционной недвижимости
Первоклассная торговая недвижимость (prime shops)
Крупные городские торговые центры (shopping centers)
Районные торговые центры (local shopping centers)
Первоклассные офисные здания (prime offices)
Офисные здания класса В и С
Специализированные складские здания*
Неспециализированные складские здания
Ставка дисконтирования, %
Москва**
Санкт-Петербург
15-18
17-19
18-22
19-24
22-25
22-26
18-22
20-24
20-25
23-26
20-25
23-26
25-30
25-30
*автоматизированные и/или имеющие специальные режимы хранения и обработки товаров.
**данные для Москвы получены путем экстраполяции тенденций на рынке Санкт-Петербурга.
Политическая и социально-экономическая разница двух городов определила риск для
Москвы ниже, чем для Санкт-Петербурга. Очевидно, что те же политические и социальноэкономические различия требуют принять риск инвестиций в недвижимость и,
следовательно, ставку дисконтирования для г. Петропавловск-Камчатский выше чем для
исследованных городов, например, на 3-4%. Таким образом, для категории объектов,
аналогичных оцениваемому, мы предположили следующую ставку дисконтирования для
денежных потоков:
- в I полугодии 2000 г. для Санкт-Петербурга она составляла в среднем 23%-26%,
тогда для г. Петропавловска-Камчатского, в силу политических и социальноэкономических различий, она в 2000 году она могла быть на уровне 26%-30%;
- учитывая падение базового уровня доходности на 6% к моменту оценки, можно
предположить, что ставка дисконтирования для г. Петропавловск-Камчатский и его
окружения лежит в диапазоне 20%-24%, для расчетов принята величина 23%.
Реверсия. Величина реверсии определена капитализацией чистого операционного
дохода последнего прогнозного года. Величина ставки капитализации определялась по
методу Инвуда, согласно которому ставка капитализации должна отражать требование
возврата капитала и равна ставке дисконтирования, увеличенной на фактор фонда
возмещения для периода экономической жизни объекта - 69 лет (полный экономический
срок службы выбран на уровне 75 лет, база отдыха к концу прогнозного периода будет
иметь экономический возраст 6 лет), формируемого по норме отдачи для инвестиций
R = i + SFF
где:
R – ставка капитализации
i – ставка дисконтирования
SFF – фактор фонда возмещения
Для ставки дисконтирования 23% SFF равен 0,00001%, и тогда ставка капитализации
равна 23,00001%. Таким образом величина реверсии (продажи объекта в конце
прогнозного периода) равна $2 044 245.
Обратим внимание на то, что риск получения дохода от продажи недвижимости
всегда выше риска, связанного с извлечением текущих доходов. Это диктует
необходимость выбора ставки дисконтирования для реверсии, строго говоря, выше
величины, обсуждавшейся выше. Для расчетов предполагается, что эта ставка может быть
больше ставки дисконтирования для ежегодных денежных потоков от оцениваемого
объекта на 5% и, следовательно, равняться 23% х 1,05 = 24,2%.
4.3.2. Расчет стоимости объекта доходным подходом
168
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
На основе приведенных данных был составлен реконструированный отчет о
денежных потоках от объекта при его использовании в соответствии с ЛНЭИ и проведены
расчеты стоимости объекта дисконтированием денежных потоков. Все денежные потоки
приведены к середине каждого годового периода, отсчитанного от даты оценки. Реверсия
предполагается в конце последнего месяца прогнозного периода.
Расчет стоимости объекта оценки приведен ниже в таблице 4.16.
169
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Таблица 4.16. Расчет стоимости объекта оценки
Расчет стоимости объекта дисконтированием денежного потока
Наименование показателя
1. ДОХОДЫ
Доходы в сезон
КОТТЕДЖ
плата
2-х КОМНАТНЫЙ НОМЕР
плата
1-но КОМНАТНЫЙ НОМЕР
Плата
Потенциальный валовой доход за период
Потери от простоя, неуплаты
Эффективный валовой доход
Доходы в не сезон
КОТТЕДЖ
плата
2-х КОМНАТНЫЙ НОМЕР
плата
1-но КОМНАТНЫЙ НОМЕР
Плата
Потенциальный валовой доход за период
Потери от простоя, неуплаты
Эффективный валовой доход
Эффективный валовой доход всего
2. ОПЕРАЦИОНННЫЕ РАСХОДЫ
Земельные платежи - налог
Налог на недвижимое имущество
Налог на движимое имущество
Страхование
Переменные расходы
Резервы
Расходы всего
Чистый операционный доход
3. ИНВЕСТИЦИИ
Строительные - работы
Ед. изм.
6
272,00
12
118,00
8
62,00
431 187
8%
35 932
395 254
6
273,36
12
118,59
8
62,31
433 343
8%
36 112
397 231
6
274,73
12
119,18
8
62,62
435 509
8%
36 292
399 217
6
276,10
12
119,78
8
62,93
437 687
8%
36 474
401 213
6
277,48
12
120,38
8
63,25
439 875
8%
36 656
403 219
шт.
$/кот./сут
номер
$/номер/сут
номер
$/номер/сут
$/год
%
$/год
$/год
$/год
6
254,72
12
114,16
8
58,40
818 924
33%
272 975
545 949
941 204
53%
318
25 536
8 213
15 736
432 320
13 177
6
255,99
12
114,73
8
58,69
823 018
33%
274 339
548 679
945 910
50%
318
25 281
7 392
15 024
411 648
13 177
6
257,27
12
115,30
8
58,99
827 133
33%
275 711
551 422
950 639
50%
318
25 025
6 570
14 312
419 344
13 177
6
258,56
12
115,88
8
59,28
831 269
33%
277 090
554 179
955 392
51%
318
24 770
5 749
13 601
429 991
13 177
6
259,85
12
116,46
8
59,58
835 425
33%
278 475
556 950
960 169
51%
318
24 515
4 928
12 889
434 164
13 177
0
$/год
$/год
$/год
$/год
$/год
$/год
2 125
7 174
242
2 872
102 910
0,00
$/год
$/год
115 324 495 299 472 839 478 746 487 605 489 990
-115 324 445 904 473 071 471 893 467 787 470 179
$
$
Транспорт
$
Выкуп земли в собственность
Общие дополнительные инвестиции
$
$
Ставка дисконтирования
Коэффициент приведения
Текущая стоимость
Суммарная PV=
Реверсия
02.03.03 01.03.04 01.03.05 01.03.06 01.03.07 29.02.08 30.08.08
0,5
1,5
2,5
3,5
4,5
5,5
6,0
шт.
$/кот./сут
номер
$/номер/сут
номер
$/номер/сут
$/год
%
$/год
$/год
Мебель, инвентарь, оборудование
Денежный поток
01.09.02
0
$/год
%
$
931 005
429 030
12 120
15 120
15 885
28 006 1 375 156
0
0
0
0
0
-28 006 -1 490 480 445 904 473 071 471 893 467 787 470 179 2 044 256
23%
1,00
0,90
0,73
0,60
0,48
0,39
0,32
-28 006 -1 343 920 326 877 281 944 228 652 184 279 150 586
24,2%
0,27
558 284
358 696
В результате проведенных расчетов доходным подходом оцениваемая стоимость
объекта оценки на дату оценки определена в размере
358 696 долларов США
170
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
4.3.3. Расчет стоимости объекта затратным подходом
Основным принципом, на котором основывается подход к оценке сточки зрения
затратного метода, является принцип замещения, гласящий, что осведомленный инвестор,
проявляя должную благоразумность, никогда не заплатит за объект недвижимости больше
той суммы денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и
строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам и
качеству оцениваемому зданию, в обозримый период без существенных задержек.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
 определить восстановительную стоимость улучшений, находящихся на участке;
 определить величины накопленного физического, функционального и внешнего износа;
 вычесть суммарную величину износа из стоимости строительства и определить
остаточную стоимость объекта оценки с учетом износа;
 определить стоимость прав на земельный участка в предположении его ЛНЭИ;
 к полученной величине остаточной стоимости добавить стоимость земельного участка.
В силу того, что данная процедура является стандартной, раздел не приводится в
полном объеме. Далее приведены лишь необходимые пояснения и полученный результат.
Расчет восстановительной стоимости строений осуществлялся по укрупнённым
показателям в соответствии с паспортами типовых проектов № ххх-х-хх
"ххххххххххххххххх", разработанных ЛенЗНИИЭП в 1977 году. Данные проекты
выбраны из Строительного каталога, часть 2 "Типовые проекты предприятий, зданий и
сооружений" в качестве наиболее близких аналогов оцениваемого объекта (приведен в
приложениях).
Износ строений определялся методом разбиения, в соответствии с которым
рассчитывались три вида износа: физический, функциональный и внешний. В расчетах, в
частности не учтена восстановительная стоимость сносимых объектов и, более того, в
качестве функционального износа всего объекта приняты затраты на снос данных
объектов.
Стоимость права собственности на земельный участок оценивалась за вычетом
стоимости выкупа земельного участка.
В результате проведенных расчетов затратным подходом оцениваемая стоимость
объекта оценки на дату оценки определена в размере
387 392 долларов США
171
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
4.3.4. Согласование результатов
Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого в отчете объекта применены все
доступные на момент оценки подходы: затратный и доходный. Расчеты по
сравнительному подходу не могли быть выполнены в силу отсутствия данных о продажах
аналогов оцениваемого объекта.
В результате выполненных расчетов разными подходами получены величины,
отличающиеся друг от друга, что связано с достоверностью, объемом и качеством
информации, примененной в каждом из подходов. Для выбора согласованной величины
стоимости объекта использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с
которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой
коэффициент
При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие
соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца:
Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее
доходов. Затраты же на ее воспроизводство не всегда прямо отражают стоимость
прогнозируемых доходов. В силу этого, результату доходного метода требуется
приписать больший весовой коэффициент при расчете средневзвешенной
стоимости, чем затратному методу.
С другой стороны, хорошее совпадение результатов показывает, что расхождение в
коэффициентах не должно быть большим.
Исходя из приведенных соображений результату затратного подхода приписан
весовой коэффициент К = 0,4, результату доходного подхода - весовой коэффициент К =
0,6. В итоге, средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта на
дату оценки равно
Подход
Результат в USD
358 696
387 392
Доходный
Затратный
ИТОГО средневзвешенный результат
ИТОГО средневзвешенный результат округленно
К
0,4
0,6
Результат в USD
215 218
154 957
370 174
370 000
Пересчет полученного результата в рублевый эквивалент произведен по курсу
доллара по отношению к рублю на дату оценки $1 = 31,5673 рубля, а полученный
результат также округлен
370 174 х 31,5673 = 11 685 402 рубля или округленно 11 690 000 рублей.
Приведенные исследования и расчеты позволяют заключить, что, рыночная
стоимость оцениваемого объекта с НДС на 01.09.2002, в предположении, что расходы
по выкупу земельного участка несет покупатель, составляет:
11 690 000 (Одиннадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей
370 000 (Триста семьдесят тысяч) долларов США
Фактически, это означает следующее:
- сумма, получаемая продавцом от покупателя, равна 370 000 долларам США
- сумма, уплачиваемая покупателем при совершении сделки государству за выкуп
земельного участка, равна 15 885 долларам США
- общая сумма издержек покупателя в результате сделки равна 385 885 долларов
США
172
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Квалификационные данные оценщиков
Зеленский Юрий Витальевич
Базовое образование: диплом с отличием о высшем образовании по специальности физика
Г-I № 338036 от 22.06.1979, выдан Дальневосточным государственным университетом
(г. Владивосток)
Квалификация согласно базовому образованию: физик
Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 280494 от 24.06.2000, выдан
Дальневосточным государственным техническим университетом (г. Владивосток)
Квалификационная степень в области оценки: сертифицированный оценщик
недвижимости, аттестат № 76 от 21.06.1999, выдан Российским обществом оценщиков
Стаж работы в области оценки: с 1994 года
Членство в общественных организациях: действительный член Российского общества
оценщиков сертификат РОО № 02Б-00070 от 02.04.1998
Дополнительные сведения: член правления Российского общества оценщиков,
председатель правления Приморского регионального отделения РОО, член
Экспертного совета Приморского РО РОО, председатель Государственной
экзаменационной комиссии ДВГТУ.
Кривец Валерия Викторовна
Базовое образование: диплом с отличием о высшем образовании по специальности
бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности Г-I № 398158 от 01.07.1990,
выдан Дальневосточным институтом советсткой торговли (г. Владивосток)
Квалификация согласно базовому образованию: экономист
Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 280491 от 24.06.2000, выдан
Дальневосточным государственным техническим университетом (г. Владивосток)
Ученые степень, звание:
кандидат экономических наук, диплом кандидата наук КТ № 006938 от 21.04.1995,
доцент, аттестат доцента ДЦ № 005278 от 21.06.2000.
Квалификационная степень в области оценки: сертифицированный оценщик
недвижимости, аттестат № 18 от 26.04.1996, выдан Российским обществом оценщиков
Стаж работы в области оценки: с 1995 года
Членство в общественных организациях: Действительный член Российского общества
оценщиков, сертификат РОО № 10В-00916 от 02.04.98;
Дополнительные сведения: член правления Приморского регионального отделения
Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Приморского РО РОО.
Матохин Александр Владимирович
Базовое образование: диплом о высшем образовании по специальности промышленное и
гражданское строительство Ю № 484875 от 11.06.1973, выдан Дальневосточным
ордена
Трудового Красного Знамени
политехническим институтом им.
В.В.Куйбышева (г. Владивосток)
Квалификация согласно базовому образованию: инженер-строитель
Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 158851 от 24.06.2000, выдан
Дальневосточным государственным техническим университетом (г. Владивосток)
Квалификационная степень в области оценки: сертифицированный оценщик
недвижимости: аттестат № 56 от 15.09.97, выдан Российским обществом оценщиков
Стаж работы в области оценки: с 1995 года
Членство в общественных организациях: Действительный член Российского общества
оценщиков
Дополнительные сведения: член правления Приморского регионального отделения
Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Приморского РО РОО,
руководитель информационной службы Приморского РО РОО.
173
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Кугук Элина Анатольевна
Базовое
образование: диплом о высшем образовании по специальности
автоматизированные системы управления УВ № 312000 от 11.06.1990, выдан
Дальневосточным ордена Трудового Красного Знамени политехническим институтом
им. В.В.Куйбышева (г. Владивосток)
Квалификация согласно базовому образованию: инженер-системотехник
Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 158900 от 30.06.2000, выдан
Дальневосточным государственным техническим университетом (г. Владивосток)
Стаж работы в области оценки: с 1999 года
Сведения о практической деятельности оценщиков и опыте оценки:
В настоящее время Ю.В.Зеленский является президентом НП "Клуб “Профессионал”,
В.В.Кривец и А.В.Матохин - вице-президенты НП "Клуб “Профессионал”, а Э.А.Кугук оценщик НП "Клуб “Профессионал”. Для получения представления об опыте оценщиков
сообщаем, что к настоящему времени ими выполнены работы для следующих крупных и
средних организаций:
в г. Владивостоке – МУП "Аптека-91", ОАО "ВБТРФ", ОАО "Дальэнерго", ООО "Гамма
Лимитед", ОАО "Владивостокоптснаб", ООО "Завод "Ласточка", ЗАО "Дазел", ОАО
"Владайс", ЗАО "ПГС-центр, ОАО "Владивостокский фарфоровый завод", Управление
муниципальной собственности г. Владивостока, ЗАО "Ливония", СП "Новая телефонная
компания", ОАО "Приморский сахар", ООО "Дальморе", ЗАО "Госстрах Приморья", ООО
"Литер", ЗАО "Сервис-Комплекс", Владивостокское САХ (Спецавтохозяйство), ООО
"Телерадиокомпания "Новая Ххх", ЗАО "Ориент Инвестмент", ОАО "Завод Варяг", ООО
"Даур",
ОАО
"Дальрыба",
ОАО
"Мясокомбинат
"Владивостокский",
ГУП
"Примполиграфкомбинат", СП "Светлая", ООО "Смико", ТОО "Текстиль", ЗАО "Приморские
курорты", ОАО "Полюс-93", ООО "Фабрика Мороженого", ЗАО "Нева-3", Компания "ДЭМ и
К", ООО "Экспресс-транс", ОАО "Приморсктурист", ООО "Тримаран-М", ООО "Северная
корпорация", ОАО "Владивостокский судоремонтный завод", Восточное производственнотехническое предприятие концерна "Гранит", ГИПК "Дальпресс", ДВ государственная
академия экономики и управления, ОАО "Мода", АОЗТ "Союз-Ролиз", ОАО "Электросвязь"
Приморского края", филиал ОАО "Электросвязь" Приморского края "Владивостокская
междугородная телефонная станция", филиал ОАО "Электросвязь" Приморского края
“Владивостокская городская телефонная сеть", филиал ОАО "Электросвязь" Приморского
края "Владивостокский телеграф", филиал ОАО "Электросвязь" Приморского края
"Владивостокская городская радиосеть", ОАО "Дальзавод", ОАО ВП "Эра", ОАО "Дальрыба",
филиал "Приморский судоремонтный завод", ООО "Авторемзавод–98", ТОО "Примхозторг",
ОАО "Владморторгпорт", Комитет ЖКХ Администрации Приморского края, ОАО
"Дальневосточная электронная компания", Управление ремонта и капитального строительства
ДВМП, УМТС ДВО РАН, Владивостокское предприятие автодорог, СП "Саммит Моторс",
ОАО
"Дальстальконструкция",
МУПП
Водоканализационного
хозяйства,
ОАО
"Владивостокский индустриальный порт", Департамент здравоохранения Администрации
Приморского края , ЗАО "Торгмортранс", Мехдистанция ж/д пути ДВЖД, Филиал Сбербанка
Ленинского р-на г. Владивостока, ОАО "Дальневосточный банк", ЗАО "Акфесстрой",
в г. Спасск-Дальний Приморского края – ОАО "Спасскцемент";
в г. Дальнегорске Приморского края - Дальнегорский филиал АКБ "Востокинвестбанк";
в г. Петропавловск-Камчатский – ООО "Океан".
в г. Артем Приморского края – ОАО "Завод ЖБИ-4";
в г. Хабаровске – ОАО "АМУР-ПИВО";
в г.Уссурийске Приморского края - ТОО “Дальлесэнерго” (г. Хабаровск);
в п.Славянка Приморского края - ОАО "Славянский судоремонтный завод";
Оценщиками выполнены также работы по оценке имущества для большого ряда организаций,
относящихся к сфере малого бизнеса, перечень которых здесь не приводится.
174
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Перечень источников получения данных
I. Специальная литература об оценке.
1. Харрисон Г.С. “Оценка недвижимости. Учебное пособие”. М.: РОО, 1994.
2. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: “Дело
Лтд”, 1995.
3. Прорвич В.А.. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная
деятельность" Учебно-практическое пособие. М.: “Дело Лтд”, 1998.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПбГТУ, 1997.
5. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб: МКС, 2000.
6. Каганова О.З. “Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных
земельных участков в российских городах”, “Вопросы оценки”, № 2, 1997.
7. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной
оценки, “Вопросы оценки”, № 4, 1997.
8. Ромм А.П. Математико-модельные основы комплексной оценки и функционального
зонирования городских территорий, “Вопросы оценки”, № 4, 1997.
9. Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа, “Вопросы
оценки”, № 1, 1998.
10. The Appraisal of Real Estate. 12th Edition. Appraisal Institute (USA). 1999.
11. Е.И.Нейман. Некоторые вопросы методологии оценки объектов незавершенного
строительства для целей налогообложения недвижимости, “Вопросы оценки”, № 2,
1997.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
II. Законодательные и нормативные документы.
Федеральный Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от
29.07.98 № 135-ФЗ.
Федеральный Закон РФ "Земельный кодекс РФ" от 25.10.01 № 136-ФЗ
Федеральный Закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01
№137-ФЗ
Федеральный Закона РФ "О плате за пользование водными объектами" от 6.05.98 №
71-ФЗ (с изменениями от 30.03.99, 7.08.01, 30.12.01)
"Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной
деятельности", утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №
519.
Стандарты Российского общества оценщиков
СТО РОО 20-01-96 “Общие понятия и принципы оценки”.
СТО РОО 20-02-96 “Рыночная стоимость как база оценки”.
СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества"
СТО РОО 21-01-95 “Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимого имущества”.
СТО РОО 21-01-98 "Оценка недвижимости".
СТО РОО 22-01-96 "Оценка производственных средств, машин и оборудования”.
СТО РОО 22-03-98 "Оценка технологических (рабочих) машин и оборудования
промышленности”
СТО РОО 25-01-96 "Учет в процессе оценки факторов окружающей среды"
СТО РОО 27-01-99 “Кодекс профессиональной этики членов Российского
общества оценщиков”.
Постановление №301 губернатора Камчатской области от 15.07.2002.
175
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
III. Источники данных о регионе и социально-экономических показателях.
Петропавловск-Камчатский. Историко-географический атлас. АО "Камчаткнига", г.
Петропавловск-Камчатский, 1994.
Завгорудько В.Н., Завгорудько Т.И. "Санаторно-курортное применение азотнокремнистых термальных вод Дальнего Востока." – Хабаровск: изд-во
Дальневосточного государственного медицинского университета, 1998.
Отчет
о
научно-исследовательской
работе
"Научное
обоснование
к
дифференцированному применению природных лечебных факторов в комплексной
терапии". Авторы: д.м.н, профессор А.Я.Креймер, доцент Е.Ф.Левицкий, канд. г.-м.н.,
с.н.с. О.Ф.Зятева. – Томск, 1992.
Глазьев С.Ю. Геноцид. – М.: Терра, 1998. – 320 с.
В ожидании "русского чуда" (итоги посткризисного роста и ближайшие перспективы)
на www.forecast.ru
Экономический обзор Министерством экономического развития и торговли РФ
Промышленное обозрение: отраслевая конъюнктура, структурные проблемы и
корпоративное поведение (II-III кварталы 2001г.) на www.forecast.ru
Журнал "Эксперт" № 18, 2002 на www.dcenter.ru
Обзор туристкого бизнеса по данным ООО "Камчатсервисгрупп" за 2001 год.
Концепция развития туризма в Камчатской области. Приложение к постановлению
губернатора Камчатской области "Об областной государственной целевой программе
"Развитие туризма на Камчатке в 2002 – 2010 гг."
Народная энциклопедия городов и регионов России на www.mojgorod.ru/primor_kraj
International Station Meteorological Climate Summery on Weather Post by Washington
Post www.washingtonpost.com
Макроэкономические последствия снижения мировых цен на нефть на
www.forecast.ru
Об оценке уровня инфляции в 2001 г. на www.forecast.ru
Денежно-кредитная и курсовая политика. - Российская экономика в 2000 году:
тенденции и перспективы (Выпуск 22). - Институт переходного периода на www.iet.ru
Internet-сайт www.investmentrussia.ru
IV. Справочники.
"Владивосток-99-строительный", Объединение строителей "Властра", ТОО
"Стройкомплектация", Владивосток, 1999 г.
2. "Владивосток-2000-строительный", Объединение строителей "Властра", ТОО
"Стройкомплектация", Владивосток, 2000.
3. Н.А.Гаврилов "Определение сметной стоимости строительства в рыночных
условиях", ДВГУ, Владивосток, 2000.
4. "Владивосток-2002-строительный", книги 1 и 2, Объединение строителей "Властра",
ТОО "Стройкомплектация", Владивосток, 2000 г.
1.
176
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Комментарии
Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).
Дисконтирования ставка – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости
денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. В случае оценки объекта
недвижимости ставка равна норме прибыли, достижения которой ожидает инвестор при принятии
решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения и должна быть
достаточной для привлечения инвестиций.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба
его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и иное имущество.
Норма дохода - выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода к сумме
инвестиций, потребовавшихся для его получения.
Подход затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с
учетом его износа; исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не
заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего
участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый
период без существенных задержек.
Подход сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых
имеется информация о ценах сделок с ними; основывается на посылке, что субъекты на рынке
недвижимости осуществляют сделки купли-продажи, используя информацию об аналогичных
сделках; подход базируется на принципе замещения и имеет в своей основе предположение, что
благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую
сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Подход доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки; основывается на принципе ожидания,
утверждающем, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании
получения будущих доходов или выгод - иными словами, стоимость объекта может быть
определена как его способность приносить доход в будущем.
Реверсия (выручка от перепродажи до вычета налога) – сумма, остающаяся от цены продажи
после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых
штрафов за долгосрочное погашение кредита.
Срок экономической жизни – временной отрезок, в течение которого здание можно
использовать, извлекая прибыль.
Стоимость рыночная в Стандарте Российского общества оценщиков “Рыночная стоимость
как база оценки” (СТО РОО 20-02-96) определяется следующим образом: рыночная стоимость
есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно
торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.
Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:
- расчетная величина... относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило в местной
валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке,
удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости. Это самая высокая из реально возможных
177
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены,
завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки
или при наличии какого-либо из признаков специальной стоимости (по определению СТО РОО 20-03-96).
- ...предполагается переход имущества... подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по
которой, по ожиданиям рынка на дату оценки, должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия рыночной стоимости.
- ...на дату оценки... выражает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате.
В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого
момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, а не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого, определение
предполагает, что сделка, определяющая рыночную стоимость, завершается одновременно с переходом
имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
- ...между добровольным покупателем... относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто
не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который
нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении рыночной стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
- ...и добровольным продавцом... относится к такому продавцу, который не сгорает от желания продать,
не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если
она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на
рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен,
какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном
случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
- ...в результате коммерческой сделки... означает, что между сторонами нет никаких особых, специфических взаимоотношений (как, например, между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и съемщиком), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной
стоимости. Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в свои интересах.
- ...после адекватного маркетинга... означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости
от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе
внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
- ...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо... предполагает, что как добровольный
покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также
о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены.
Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации задним числом. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими
ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как
и в других ситуациях по купле-продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
- ...и без принуждения делает акцент на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.
Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина ожидаемого годового
чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех постоянных и
операционных расходов, а также резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту,
выплаты налогов и учета амортизационных начислений.
Эффективный возраст – возраст здания, определяемый его физическим состоянием,
дизайном и экономическими факторами, влияющими на его стоимость.
178
Консультационный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества базы отдыха "Ххх"
Адрес: Камчатская обл, Елизовский р-н, п. Паратунка
Оценщики: Зеленский Ю.В., Кривец В.В., Матохин А.В., Кугук Э.А.
Приложения
Документы, устанавливающие
объекта оценки:
количественные
и качественные характеристики
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
административного корпуса (Лит А) серия 41 КО № 006286 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
спального корпуса (Лит И) серия 41 КО № 006284 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
спального корпуса (Лит К) серия 41 КО № 006285 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
столовой (Лит В) серия 41 КО № 006283 от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
душевого павильона с бассейном (Лит З), в том числе душевой павильон общей
площадью 100,1 кв.м., бассейн общей площадью 320,4 кв.м. серия 41 КО № 006281
от 31.07.2000.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание
хозсклада (Лит Б) серия 41 КО № 006282 от 31.07.2000.
Решение управления архитектуры и строительства администрации Елизовского
районного муниципального образования № 204 от 18.07.2000.
Государственный акт Паратунской сельской администрации о предоставлении 7,17 га
земель в постоянное (бессрочное) пользование КЧО-02-06 № 00707.
Чертеж границ земель, находящихся в пользовании АО "Камчатморгидросторой".
Технический паспорт БТИ на здание административного корпуса (Лит А).
Технический паспорт БТИ на здание спального корпуса (Лит И).
Технический паспорт БТИ на здание спального корпуса (Лит К).
Технический паспорт БТИ на здание столовой (Лит В).
Технический паспорт БТИ на здание хозсклада (Лит Б).
Технический паспорт БТИ на здание душевого павильона с бассейном (Лит З).
Технический паспорт БТИ на здание бойлерной (Лит Ж).
Технический паспорт БТИ на здание насосной (Лит Л).
Паспорта типовых проектов № ххх-х-хх "хххххххххххххххххх"
Лицензия на осуществление оценочной деятельности
Образовательные и квалификационные документы оценщиков
Документы о страховании гражданской ответственности оценщиков
Документы о членстве оценщиков в профессиональных общественных организациях.
179