Актуализация учебной программы и проведение обучения по
advertisement
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ» МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ к программе повышения квалификации по курсу «Организация деятельности управляющих компаний в сфере управления многоквартирными домами» Москва – 2011 1 Содержание ВВЕДЕНИЕ 4 1. УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ 6 2. ВЫБОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ: ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ 27 3. ДОЛЖНА ЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ВСТУПАТЬ В САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ 43 4. ДОЛЖНА ЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПРОХОДИТЬ ДОБРОВОЛЬНУЮ СЕРТИФИКАЦИЮ УСЛУГ 61 5. ВЫБОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ: ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИЛИ ЧАСТНАЯ 77 6. ОЦЕНКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ 86 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 2 ВВЕДЕНИЕ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Особенность управления жилой недвижимостью заключается не только в ее функциональном назначении, но и в сложной структуре собственности и, как следствие, экономических связей, поэтому профессиональное управление предполагает выделение двух основных подсистем в системе управления многоквартирным домом: функциональное управление и управление содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, что требует специальных знаний. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления. Выбор способа управления «Управление управляющей организацией» сопряжен и с выбором управляющей организации, которая способна обеспечить профессиональное управление и с которой собственники заключают договор управления. Какие требования целесообразно предъявлять к управляющим организациям, где можно получить достоверную информацию об их производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельности, по каким показателям оценивать их эффективность – вот те вопросы, ответить на которые помогут предлагаемые слушателям программы повышения квалификации «Основы управления многоквартирным домом» методические материалы, которые разработаны в целях методического обеспечения функционирования системы управления многоквартирным домом, адекватной актуальным задачам формирования конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами. Полученные слушателями умения и навыки поиска и обработки необходимой для выбора и оценки управляющей компании информации позволят им оптимизировать управленческие решения по многим вопросам управления многоквартирным домом. 3 4 1. Управляющие компании в системе управления многоквартирными домами Вступление в действие Жилищного кодекса Российской Федерации изменило систему взаимоотношений между основными субъектами сферы ЖКХ: органами государственной и муниципальной власти, предприятиями ЖКХ – поставщиками жилищных и коммунальных услуг (ЖКУ), населением – потребителями ЖКУ. Если в советской экономике главным субъектом этих отношений были органы власти, поскольку в их ведении находились все объекты ЖКХ, включая жилые дома, то на сегодняшний день ситуация изменилась. Всего в собственности граждан находится более 70% жилищного фонда, в Москве – более 80%. Большинство подрядных организаций, занятых содержанием и ремонтом жилых домов, стали частными структурами в ходе массовой приватизации в конце 90-х годов, акционированы крупные предприятия коммунального сектора, после принятия Жилищного кодекса в 2004 г. начал складываться рынок услуг по управлению многоквартирными домами. Текущий период характеризуется как период завершения передачи функций управления собственникам и их объединениям, развития конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации многоквартирных домов, роста интереса к этому рынку со стороны крупных и средних игроков, работающих в частном секторе экономики. Когда же у жителей многоквартирного дома возникает потребность в услугах управляющих организаций? Для ответа на этот вопрос обратимся к Жилищному кодексу РФ в его последней редакции, а именно с учетом изменений и дополнений, которые были внесены Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ. Ст. 161 определяет общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, при этом акцент делается на усилении роли государства в системе ее обеспечивать регулирования: благоприятные «Управление и многоквартирным безопасные условия домом проживания должно граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, 5 а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами». В частности, ст. 1.1 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о техническом регулировании, о пожарной безопасности, о защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. На Правительство Российской Федерации возложена обязанность установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. 6 Со своей стороны, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. 1. Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома (рисунок 1). Рисунок 1 – Реализация способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление (г. Москва) 7 Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом: 1) личное участие собственника помещения в управлении МКД; 2) участие собственника помещения в управлении МКД через своего представителя. При личном участии в управлении многоквартирным домом: - все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров; - каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, теплоснабжение. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг. Второй вариант предполагает, что от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать в качестве представителя один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Данный способ управления можно внедрить только в небольших домах, независимых в эксплуатации и предоставлении коммунальных услуг. 8 На практике: для получения коммунальных услуг каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей от всех собственников помещений) заключает договоры ресурсоснабжения с коммунальными предприятиями. На каждого собственника ресурсоснабжающие организации открывают лицевые счета абонента. При решении вопросов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (жилищным услугам) собственники могут: 1) решать все текущие вопросы на общих собраниях; 2) распределить обязанности по управлению домом между собой; 3) выбрать уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников, которому выдается доверенность в письменной форме от каждого или большинства собственников). 2. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в отдельных случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование 9 имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ЖК, ЖСК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме (рисунок 2). Рисунок 2 – Реализация способа управления – управление ТСЖ, ЖК, ЖСК Мы видим, что и в законодательстве, и на практике существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищных и коммунальных услуг при способе управления домом посредством товарищества собственника жилья (ЖК, ЖСК): 10 1) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, жилищно-строительных кооперативов) (рисунок 3). Рисунок 3 – ТСЖ на самоуправлении В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет управляющей организации, подрядных, эксплуатирующих, ремонтно- строительных организаций. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей. 11 2) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищных и коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖСК, ЖК), а товарищество собственников жилья (ЖСК, ЖК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг. В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ. Основные преимущества ТСЖ: - собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего – физическое или юридическое лицо). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации; - ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг; - любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей; - ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.; - в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учета и применения энергосберегающих технологий. Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: руководителя товарищества собственников жилья (ЖСК, ЖК) обычно выбирают среди собственников многоквартирного дома. Как правило, он является общественным лидером, не имеющим профессионального образования в области управления жилой недвижимостью, в то время как управление через ТСЖ, ЖК, 12 ЖСК предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации. 2. Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность предусмотренную Разделом по управлению многоквартирными VIII Жилищного кодекса РФ. домами, Управляющие организации являются самостоятельными равноправными субъектами рынка ЖКУ, которые предоставляют собственникам помещений в многоквартирных домах не только традиционные услуги по эксплуатации и ремонту, но и достаточно специфические услуги – услуги управления (рисунок 4). Рисунок 4 – Реализация способа управления – управление управляющей организацией 13 Итак, мы видим, что, как и раньше, выбор состоит из трех способов управления, однако в новой редакции Жилищного кодекса конкретизируется, кто именно несет ответственность за ненадлежащее выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и ненадлежащее выполнение обязанности по предоставлению коммунальных услуг (таблица 1). Таблица 1 – Субъекты ответственности в системе управления многоквартирным домом Непосредственное управление Лица, выполняющие работы по договору Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме Обеспечение ресурсоснабжения Договора поставки Договора на оказание услуг Ст. 164 ЖК РФ Способ управления ТСЖ, ЖК, ЖСК Самоуправление Управляющая организация Субъекты ответственности ТСЖ, ЖК, ЖСК Управляющая организация Управляющая организация Зона ответственности Содержание и ремонт Контроль за Содержание и ремонт общего имущества в выполнением общего имущества в многоквартирном обязательств многоквартирном доме доме управляющей компании Предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства Основание Технические Договор управления Технические регламенты Ст. 162 ЖК РФ регламенты Правила содержания общего имущества Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту обеспечивающие холодное общего и имущества горячее в многоквартирном водоснабжение и доме, осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, 14 а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных благоустройства данного дома, качество услуг в которых зависимости от уровня должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. 15 При управлении многоквартирным домом управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Новые положения в части разграничения прав и ответственности при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями при наличии или отсутствии договора управления с управляющей организацией содержатся также в ч. 11, 12, 15 и 16 ст. 161 ЖК РФ. Рассмотрим две возможные схемы организации договорных отношений. Схема 1. Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При использовании этой схемы коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений предоставляются управляющей организацией. Схема 2. ТСЖ, ЖСК находятся на самоуправлении, договор управления с управляющей организацией не заключался. Коммунальные услуги собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. Учитывая негативную практику последних лет, в Жилищный кодекс введена норма, согласно которой управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы 16 или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (если иное не установлено договором поставки). Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Таким образом, в новой редакции Жилищного кодекса достаточно четко структурировано взаимодействие управляющих компаний и ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями, что позволит стабилизировать процесс обеспечения коммунальными услугами многоквартирных домов. Вернемся к способам управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было 17 реализовано, органы исполнительной власти города Москвы имеют право провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Такое решение принимается, если способ управления не выбран в течение года до дня проведения указанного конкурса. Конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам проведенного ранее конкурса, способ управления этим домом попрежнему не выбран или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. С учетом разъяснения Минрегиона России от 20.11.2006 № 14314-РМ/07 под реализацией решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом следует понимать: предоставление в орган по регистрации юридических лиц документов на регистрацию ТСЖ, ЖСК, ЖК; заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса с одним собственником помещения в многоквартирном доме (управляющая организация обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления многоквартирным домом через 30 дней после заключения данного договора с первым собственником помещения); заключение договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме большинством собственников помещений в данном доме в случае, если в качестве способа управления домом выбрано непосредственное управление. Процедура проведения конкурса определена на федеральном уровне – Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 №75. В Москве в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 13 сентября 2007 г. № 1973-РП «Об организации и проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве» функции организатора конкурса возложены на префектуры 18 административных округов города Москвы. Распоряжением префекта эти функции могут быть переданы управам районов. Префектура (управа района) в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в соответствии с гражданским законодательством. Дальнейшая судьба дома будет зависеть от решения собрания собственников помещений о выборе способа управления, которое должно быть проведено не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления. Как правило, такое собрание созывает организатор состоявшегося конкурса – префектура (управа района). Если органы власти не принимают решения о проведении конкурса в домах, где не выбран способ управления, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать их выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями жилищного законодательства, изложенными выше. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Новый порядок управления домами-новостройками закреплен ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами или управляющей организацией, с 19 которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Отметим еще один важный момент: п. 9 ст. 161 устанавливает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Несмотря на существование такого требования в ЖК РФ, на практике еще встречаются случаи, когда в одном доме часть подъездов управляется ЖСК, часть – ТСЖ, либо в одном доме создано два ТСЖ – застройщиком (без проведения собрания) и собственниками, не признающими созданное ТСЖ легитимным (по решению общего собрания). Такая ситуация противоречит законодательству и требует быстрейшего разрешения. Еще одной новацией, закрепленной Федеральным законом №123-ФЗ, является уточнение нормы, обязывающей управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности (ч. 10 ст. 161). Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Для того чтобы убедиться, что управляющие организации занимают прочные позиции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, подведем некоторые итоги и посмотрим статистику. 20 Управляющие организации становятся важнейшими субъектами управления: 1) при выборе способа управления – управление управляющей организацией. Решение должно быть принято на общем собрании собственников, договор управления заключается с каждым собственником помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции). Срок действия договора управления – от 1 года до 5 лет; 2) при заключении договора управления с ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые не могут работать на самоуправлении. В этом случае заключается один договор управления с органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, договора с каждым собственником не требуются; 3) в результате проведения органами исполнительной власти города Москвы открытого конкурса в домах, где способ управления не выбран или не реализован, а также в домах-новостройках. Срок действия договора управления в этом случае составляет от 1 года до 3 лет; 4) при выборе способа управления – непосредственное управление, если количество квартир в доме более 12. В таких домах работы по содержанию и ремонту общего имущества может выполнять только управляющая организация (эта норма Жилищного кодекса вступает в силу с 1 марта 2012 г.). По состоянию на начало 2011 года всего по России собственники помещений многоквартирных домов реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами (таблица 1). - выбрав непосредственное управление в 351 461 доме, что составляет 5,45% от общего объема жилищного фонда; - посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов в 103 007 домах, что составляет 16,86% от общего объема жилищного фонда. Мы видим, что 4,73% от общего объема жилищного фонда составляет жилищный фонд, где собственниками помещений не выбран способ управления 21 многоквартирными домами. Управление данными многоквартирными домами и их эксплуатацию в настоящее время в большинстве случаев осуществляют организации, созданные органами местного самоуправления до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Таблица 1 - Распределение многоквартирных домов по способам управления по состоянию на 01.01.2011 г. Способ управления Непосредственное управление ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив Управляющая организация в том числе выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ в том числе выбранная по результатам проведения органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт - Петербурга) открытого конкурса в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 Способ управления не выбран и/или не реализован в том числе управление жилищным фондом осуществляется организацией, назначенной в отчетном периоде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт - Петербурга) в нарушение требований жилищного законодательства без проведения конкурса Всего: Объем жилищного фонда, тыс. м2 Количество многоквартирных домов, шт. В процентах от общего объема жилищного фонда 139296,99 351461 5,45 431125,22 103007 16,86 1865404,52 665077 72,96 1736497,54 535420 67,92 116257,57 119025 4,55 121016,53 197500 4,73 2270,37 2585 0,09 2556843,26 1317045 100,00 22 Собственники помещений многоквартирных домов реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами: - выбрав непосредственное управление в 351 461 доме, что составляет 5,45% от общего объема жилищного фонда; - посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов в 103 007 домах, что составляет 16,86% от общего объема жилищного фонда. Управление 665 077 многоквартирными домами, или 72,96% от общего объема жилищного фонда, осуществляется управляющими организациями, т.е. в настоящее время они доминируют на российском рынке. Выбор управляющей организации осуществлен собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников в 535 420 многоквартирных домах, что составляет 67,92% от общего объема жилищного фонда, причем этот показатель показывает положительную динамику. По результатам проведения органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и СанктПетербурга) открытых конкурсов в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75, управляющая организация выбрана в 119 025 многоквартирных домах, что составляет 4,55% от общего объема жилищного фонда. В то же время органами местного самоуправления передано в управление управляющим организациям без проведения конкурса 2 585 домов, что составляет 0,09% от общего объема жилищного фонда. Всего органами местного самоуправления проведен 1 941 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе в четвертом квартале 2010 года – 397 конкурсов. В Москве в управлении управляющих организаций находятся более 90% многоквартирных домов, из них более 65% управляются государственными организациями, как по договорам управления с собственниками помещений, так и по договорам с ТСЖ, ЖСК. Распределение многоквартирных домов в городе Москве по способам управления выглядит следующим образом (рисунок 5). 23 Способ управ ление не в ыбран 0,26% Управ ление ТСЖ , Ж СК, Ж К 46,87% Управ ление управ ляющей организацией 52,87% Непосредств енно е управ ление собств енниками помещений 0,003% Рисунок 5 – Распределение многоквартирных домов в г. Москве по способам управления Рисунок отражает положение дел в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с тремя законодательно определенными способами управления. Между тем следует отметить, что 16400 многоквартирными домами (52,9%) управляют управляющие организации на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений; сюда входят многоквартирные дома, по которым были проведены открытые конкурсы по отбору управляющей организации (32 дома). Способ управления – управление ТСЖ, ЖСК, ЖК выбрали собственники 46,9% многоквартирных домов, из них только 7,7% находятся на самоуправлении, 39,2% управляются управляющими организациями на основании договоров управления, заключенных с жилищными объединениями. Получается, что и в Москве, как и в других регионах России, управляющие компании занимают лидирующие позиции на рынке. Это подтверждает и рисунок 6, на котором доля многоквартирных домов, находящихся в управлении частных и государственных организаций отражена с учетом фактически заключенных договоров управления с собственниками помещений и ТСЖ, ЖСК. 24 Управ ление государств енными организациями 68,67% Способ управ ление не в ыбран 0,26% Непосредств енное управ ление собств енниками помещений 0,003% ТСЖ Ж СК на самоуправ лении 7,73% Управ ление частными организациями 23,34% Рисунок 6 – Распределение многоквартирных домов в г. Москве по фактическому управлению В целом преимущество управляющих организаций состоит в том, что они являются профессиональными управляющими, имеющими материально- техническую базу для содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым положительным моментом является всеобъемлющий охват всех собственников многоквартирного дома. Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее. Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда управляющая компания выбрана на открытом конкурсе, проведенном органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти). Судебная практика по этому вопросу, особенно в отношении собственников нежилых помещений, неоднозначна. 25 2. Выбор управляющей компании: источники информации Москва раньше других регионов России приступила к созданию единой информационной системы, позволяющей аккумулировать сведения о деятельности различных субъектов рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Первые решения по этому вопросу были приняты в 2006 г., годом позже в целях защиты граждан от недобросовестных управляющих организаций постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» создан и функционирует Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы (далее - ЕРУ). Создание и ведение ЕРУ позволило упорядочить информационные и финансовые потоки в части получения управляющими организациями субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Поскольку рынок услуг по управлению многоквартирными домами является локальным, информационные системы, на базе которых может формироваться реестр, также могут быть локальными. В качестве базовой в Москве была выбрана Автоматизированная информационная система учета граждан, имеющих право на социальную поддержку при оплате жилых помещений и коммунальных услуг (АИС СПЖКУ). Формирование и актуализация ЕРУ осуществляется с использованием автоматизированных рабочих мест, расположенных в ГУ «Центр реформы в ЖКХ», префектурах административных округов, Управах районов, отделах ГУ «Городской центр жилищных субсидий», отделах государственных учреждений города Москвы единых информационно-вычислительных центров административных округов. Программное и техническое обеспечение функционирования ЕРУ осуществляется оператором ЕРУ - ГУ «Городской центр жилищных субсидий». Что касается федерального законодательства, то, как уже упоминалось выше, в ст. 161 Жилищного кодекса РФ была введена ч. 10 (Федеральный закон от 27.07.2010 №237-ФЗ), обязывающая управляющие организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях их финансово26 хозяйственной деятельности (в части исполнения договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации. С целью реализации данного положения в сентябре 2010 г. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 №731 утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Итак, в настоящее время существует два основных источника получения информации об управляющих организациях: 1) информация об управляющих организациях, предоставляемая органами власти. В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 г. организациями, №731 «Об утверждении осуществляющими стандарта деятельность раскрытия в сфере информации управления многоквартирными домами», органы власти субъекта РФ определяют официальные сайты и печатные издания, в которых управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. Это норма федерального законодательства, и с 2010 г. такая система действует на всей территории Российской Федерации, в т.ч. в Москве. Еще до принятия решений об обязательном раскрытии информации в 2007 г. в Москве была создана уникальная информационная система регионального уровня – Единый реестр управления многоквартирными домами. Аналогичные реестры формируются и в других регионах РФ; 2) информация, предоставляемая самими управляющими организациями на своих официальных сайтах, в печатных изданиях рекламного характера, в ежегодных отчетах и др. Рассмотрим более подробно информационные системы, созданные органами власти федерального и регионального уровня. 27 Единый реестр управления многоквартирными домами (ЕРУ) представляет собой информационный ресурс города Москвы, в котором содержатся достоверные сведения о субъектах, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами и который создан для мониторинга и контроля за расходованием бюджетных средств. Напомним, что в 2007 г. в Москве была создана система бюджетных субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и получателем такой субсидии могла стать только организация, вошедшая в ЕРУ. Целями создания ЕРУ являются: информационное обеспечение процесса выбора способа управления многоквартирными домами или проведения открытых конкурсов по выбору управляющих организаций; информационное обеспечение пользователей ЕРУ сведениями о реализации системы управления многоквартирными домами в городе Москве; осуществление мониторинга и анализа состояния дел в сфере управления многоквартирными домами; решение других задач жилищной и коммунальной сферы. Ведение ЕРУ осуществляется в соответствии с едиными организационными, методологическими и программно-техническими принципами, обеспечивающими совместимость и взаимодействие ЕРУ с иными городскими и федеральными информационными системами, с соблюдением требований законодательства Российской Федерации о защите информации и коммерческой тайне. Оператором ЕРУ является Государственное учреждение города Москвы Городской центр жилищных субсидий (ГУ ГЦЖС), которое осуществляет программное и техническое обеспечение ЕРУ. Служба ведения ЕРУ включает совокупность субъектов, которым передается часть функций по ведению ЕРУ: на городском уровне это государственное учреждение города Москвы «Центр реформы в ЖКХ». 28 на районном уровне – государственные учреждения города Москвы инженерные службы районов (ГУ ИС). Как правило, введение информации в ЕРУ осуществляет сектор работы с управляющими организациями ТСЖ, ЖСК, ЖК. Структура ЕРУ включает несколько реестров (рисунок 7). Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы (ЕРУ) Структура ЕРУ Субъекты Службы ведения ЕРУ Реестр управляющих организаций Государственные учреждения города Москвы инженерные службы районов Реестр договоров управления многоквартирными домами Реестр договоров взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с управляющими организациями Реестр организаций, изъявивших желание осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами Справочник многоквартирных домов города Москвы ГУ «Центр реформы в ЖКХ» Оператор ЕРУ ГУ «Городской центр жилищных субсидий» Справочник уникальных номеров субъектов Службы ведения ЕРУ Рисунок 7 – Структура Единого реестра управления многоквартирными домами 1. Реестр управляющих организаций. Объектами учета РУО являются управляющие организации. По каждому объекту учета в РУО содержатся следующие сведения: - перечень и реквизиты документов, подтверждающих право управляющей организации осуществлять деятельность по управлению МКД; - организационно-правовая форма, полное и сокращенное наименование юридического лица (индивидуального предпринимателя); - основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата регистрации; 29 - идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), код по Общероссийскому классификатору предприятий и организаций (ОКПО), код по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД); - место нахождения организации (юридический и фактический адрес), контактный телефон/факс; - состав учредителей и фамилия, имя, отчество руководителя; - основные виды деятельности; - сведения о наличии действующих лицензий (сертификатов соответствия); - сведения об оценке результатов деятельности организации, вносимые Комиссией. Субъектами Службы ведения ЕРУ в части РУО являются государственные учреждения города Москвы – инженерные службы районов (ГУ ИС). 2. Реестр договоров управления многоквартирными домами, заключенных управляющими организациями с собственниками помещений в многоквартирном доме (далее РДУ). Объектами учета РДУ являются договоры управления многоквартирными домами. По каждому объекту учета в РДУ содержатся следующие сведения: - дата начала и срок действия договора; - основание заключения договора; - наименование управляющей организации, должность и Ф.И.О. должностного лица управляющей организации, подписавшего договор управления; - перечень предоставляемых услуг по договору управления (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, радиовещание, телевидение, санитарные работы по содержанию помещений общего пользования, услуги вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, содержание, эксплуатация и ремонт специального стационарного подъемного оборудования для инвалидов, подготовка дома к сезонной эксплуатации и другие виды услуг); - реквизиты и существенные условия гражданско-правовых сделок по страховым или финансовым гарантиям деятельности управляющей организации; 30 - цена договора (стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, стоимость коммунальных ресурсов, размер платы за помещение (руб./кв. м). Субъектами Службы ведения ЕРУ в части РДУ являются государственные учреждения города Москвы – инженерные службы районов (ГУ ИС). Срок хранения сведений о договорах управления в РДУ составляет 10 календарных лет с момента внесения сведений. 3. Реестр договоров взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с управляющими организациями. Объектами учета этого реестра (РДВ) являются договоры между органами исполнительной власти города Москвы и городскими организациями с управляющими организациями различного вида: взаимодействие, финансирование, др. По каждому объекту учета в РДВ содержатся следующие сведения: - вид договора (взаимодействие, финансирование, др.); - номер и дата заключения; - срок действия договора; - должность и фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор от Управляющей организации, основание полномочий (доверенность и т.п.); - наименование органа исполнительной власти, подписавшего договор; - должность и фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор; - иные существенные условия договора в зависимости от вида договора; - дата расторжения договора; - причина расторжения договора (окончание срока действия, досрочное расторжение, ликвидация или реорганизация Управляющей организации, решение суда и т.п.). Субъектами Службы ведения ЕРУ в части РДВ являются государственные учреждения города Москвы – инженерные службы районов (ГУ ИС). Срок хранения сведений о договорах управления в РДВ составляет 10 календарных лет с момента внесения сведений. 31 4. Реестр организаций, изъявивших желание осуществлять деятельность, по управлению многоквартирными домами. Состав объектов учета РОИУ, а также перечень сведений по объектам учета РОИУ утверждаются распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Порядок внесения сведений в РОИУ также утверждается распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Субъектом Службы ведения ЕРУ в части РОИУ является государственное учреждение города Москвы «Центр реформы в ЖКХ». 5. Справочник многоквартирных домов города Москвы содержит в себе перечень и основные характеристики многоквартирных домов города Москвы. В справочнике содержатся следующие сведения по расположению дома: округ; район; улица; номер дома; номер корпуса; номер строения; вид жилищного фонда; номер технического паспорта по БТИ или УНОМ; серия; тип постройки; год постройки; этажность; количество квартир; общая площадь жилых помещений; общая площадь нежилых помещений. 6. Справочник уникальных номеров субъектов Службы ведения ЕРУ содержит в себе нормализованный перечень уникальных номеров субъектов Службы ведения ЕРУ, назначаемый Оператором ЕРУ. Пользователями ЕРУ выступают: органы исполнительной власти города Москвы; физические и юридические лица, получающие информационные услуги по доступу к ЕРУ: собственники помещений в многоквартирных домах, управляющие организации, общественные организации и др.; городские организации, вступающие в гражданско-правовые отношения с управляющими организациями. Обеспечение сохранности и конфиденциальности данных ЕРУ обеспечивается присвоением пользователям ЕРУ дифференцированных прав доступа и реализации процедур резервирования данных. Собственником ЕРУ как информационной системы является город Москва. Правомочия собственника осуществляет 32 Правительство Москвы в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Внесение сведений в ЕРУ носит заявительный характер, за исключением сведений об оценке результатов деятельности управляющих организаций, вносимых специально сформированной комиссией. Как уже отмечалось выше, формирование ЕРУ в электронном виде осуществляется субъектами Службы ведения ЕРУ в соответствии с правами доступа, предоставленными им Оператором. Управляющая организация для включения в ЕРУ представляет соответствующему субъекту Службы ведения ЕРУ заявление о внесении организации в Реестр управляющих организаций, анкету организации и комплект необходимых документов. Субъект Службы ведения ЕРУ одновременно с приемкой заявления проверяет полноту сведений, представленных управляющей организацией, и в случае неполноты представленных сведений на месте выдает письменный отказ в приеме документов с указанием перечня отсутствующих сведений. В случае достаточности сведений, представленных управляющей организацией, субъект Службы ведения ЕРУ заводит по данной управляющей организации реестровое дело. Субъект Службы ведения ЕРУ проводит проверку достоверности сведений, представленных управляющей организацией, и в течение 35 рабочих дней с момента получения заявления о внесении организации в Реестр управляющих организаций выдает свидетельство о включении организации в Реестр управляющих организаций или уведомление об отказе во включении организации в Реестр управляющих организаций. Проверка представленных сведений осуществляется следующими способами: - в виде запросов в федеральные и городские органы власти и организации; - в виде сопоставления сведений, представленных управляющей организацией, со сведениями, находящимися в официальных Российской Федерации и города Москвы; 33 информационных ресурсах - путем комиссионного (с участием территориальных органов власти) рассмотрения результатов работ и качества услуг управляющей организации с составлением соответствующих актов работы Комиссии. Договоры управления, представленные организациями в составе пакета документов на включение в Реестр управляющих организаций, вводятся в Реестр договоров управления только после включения управляющей организации в Реестр управляющих организаций. Сведения о договорах взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с управляющими организациями вносятся в РДВ субъектами Службы ведения ЕРУ по представлению соответствующих органов власти. Сведения об оценке результатов деятельности управляющих организаций вносятся в соответствии с Положением о Комиссии, утверждаемым распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Информация, содержащаяся в ЕРУ, подразделяется на следующие категории: - открытая (общедоступная) информация; - информация ограниченного пользования. Открытая информация (названия управляющих организаций, публикации СМИ об их деятельности, обращения граждан и т.д.) размещается на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы: http://www.dgkh.ru/. Перечень информации ограниченного пользования определяется распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Доступ к сведениям, содержащимся в ЕРУ, является ограниченным и осуществляется в объеме предоставляемых Оператором ЕРУ прав по доступу к информации, для соответствующего пользователя. Выдача сведений из ЕРУ пользователям производится двумя способами: 1) через Интернет с официального сайта Департамента жилищно- коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы: http://www.dgkh.ru. 34 Информация о внесенных в ЕРУ управляющих компаниях находится в открытом доступе на сайте www.pumd.ru. Получить эту информацию можно также с сайта ГУ «Центр реформы в ЖКХ»: www.center-kgh.ru, с сайта Городского центра жилищных субсидий: www.subsident.ru; с официальных сайтов и информационных порталов префектур и управ районов; 2) на основании письменного обращения в Службу ведения Реестра управляющих организаций – ГУ ИС района. ТСЖ, ЖК, ЖСК, работающие на самоуправлении, должны войти в ЕРУ, если они получают бюджетные субсидии на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме непосредственно на свои счета. В противном случае обязанности входить в ЕРУ у них нет, т.к. эти организации являются некоммерческими и занимаются управлением многоквартирным домом в силу своих уставных целей. Итак, из Единого реестра управления многоквартирными домами собственники жилых и нежилых помещений могут получить достоверную, тщательно проверенную информацию о деятельности управляющей компании. Доступ к ЕРУ значительно облегчает поиск управляющей организации в разрезе районов или административных округов Москвы и сокращает время на принятие управленческих решений. Перейдем к системе раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, что является обязательным для всех управляющих организаций, независимо от их формы собственности, организационно-правовой формы или месторасположения. Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. Управляющими организациями информация раскрывается путем: опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта 35 РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (в Москве – на сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства); опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов власти; размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации (в течение всего рабочего дня); предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде. Информация должна быть доступна в течение 5 лет. Управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей – граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме (далее – потребитель), адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация. Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации. Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации. Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию: а) общая информация об управляющей организации; б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления); в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 36 г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения: 1) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя; 2) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации); 3) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты; 4) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб; 5) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них; 6) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления; 7) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет. 37 В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения: 1) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему; 2) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов); 3) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов). В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения: 1) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 2) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе: услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов; заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций); охрана подъезда; охрана коллективных автостоянок; учет собственников помещений в многоквартирном доме; иные услуги по управлению многоквартирным домом. 38 В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения: 1) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления; 2) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать: план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год; сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов). В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций. 39 Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать: 1) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг); 2) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения: на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме; на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей; на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома; на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.). В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения: 1) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций; 2) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению в сроки, указанные в пункте 16 настоящего документа; 40 3) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей. Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки: а) на официальном сайте в сети Интернет – в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений; б) в официальных печатных изданиях – в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений; в) на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации – в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Мы видим, что объем раскрываемой информации более чем достаточен для обоснования решения о выборе управляющей организации. Однако приходится констатировать, что сама система раскрытия информации пока несовершенна: управляющие компании раскрывают информацию не в полном объеме и/или размещают ее в разных источниках, что затрудняет ее поиск и обобщение. Практика применения стандарта раскрытия информации показала, что чаще всего не обнародуется информация по самым важным для потребителей пунктам – п.9 (сведения о доходах и расходах управляющей компании), п.11 (сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, меры по снижению расходов на работы, выполняемые управляющей организацией), п.13 (информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации). Такая ситуация может рассматриваться как нарушение прав потребителей коммунальных услуг на получение необходимой и достоверной информации, и каждый потребитель может направить жалобу в Прокуратуру, Роспотребнадзор, суд по фактам нераскрытия или неполного раскрытия информации управляющей компанией, что влечет за собой их административную ответственность. Ни в самом стандарте раскрытия информации, 41 ни в Кодексе РФ об административных правонарушениях конкретные меры ответственности управляющих организаций за нарушение стандарта пока не предусмотрены. 3. Должна ли управляющая компания вступать в саморегулируемые организации Проблемы повышения эффективности функционирования ЖКХ могут быть решены частично путем усиления государственного регулирования, прежде всего совершенствования жилищного и смежного с ним законодательства, но одновременно в экономике жилищно-коммунального сектора формируются новые механизмы саморегулирования. Услуги по управлению многоквартирными домами не являются видом деятельности, подлежащим обязательному лицензированию, поэтому саморегулирование остается единственным способом профессионального контроля над их деятельностью. Современное саморегулирование предполагает установление строгих правил игры участников рынка, включая и санкции за нарушение этих правил, и механизмы разрешения конфликтов между участниками рынка. Все это в определенной степени ограничивает свободу экономических агентов – участников саморегулируемых организаций (СРО). Но с другой стороны, правила игры и разрешения конфликтов, споров осуществляются самими участниками рынка, без прямого вмешательства государства, но под его контролем. В этом состоит уникальность СРО: с одной стороны, подобные организации фактически берут на себя государственные функции надзора; с другой, их деятельность абсолютно не противоречит нормативам, принятым государством. Суть саморегулирования можно объяснить следующим образом (рисунок 8). Выдавая лицензию, государство должно иметь возможность контролировать деятельность каждого получателя лицензии, что практически невозможно, поэтому такой контроль осуществляется формально, по результатам контрольных мероприятий управленческие решения принимаются с запаздыванием и не являются эффективными. Саморегулирование принципиально меняет эту ситуацию: 42 Реестр саморегулируемых организаций (СРО) Саморегулируемая организация по управлению многоквартирными домами Реестр членов саморегулируемой организации по управлению многоквартирными домами Управляющая организация Управляющая организация Рынок услуг по управлению многоквартирными домами Управляющая организация Рисунок 8 – Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами государство регулирует и контролирует деятельность не каждой управляющей компании, а существенно меньшего числа саморегулируемых организаций, которые, в свою очередь, несут материальную ответственность за деятельность компаний, являющихся ее членами. Такой подход позволяет снизить административные барьеры для бизнеса, повысить роль общественных и профессиональных объединений. При этом саморегулирование рассматривается в качестве дополнительного или самостоятельного регулятивного института наряду с государственным регулированием отдельных видов деятельности (лицензирование, экспертиза, надзор предпринимательской систему их и т.п.). или Встраивание СРО профессиональной взаимоотношений с системами в систему деятельности страхования, регулирования предусматривает сертификации и стандартизации, подготовки и переподготовки кадров и т.п. В России, как и во всех развитых странах, саморегулирование и государственное регулирование рынка осуществляются параллельно, взаимно дополняя друг друга. Таким образом, саморегулирование предполагает законодательно определенное регулирование конкретных рынков и сфер деятельности самими экономическими агентами, с четко регламентированным вмешательством государства. Организации, вступая в СРО, берут на себя обязанность соответствовать установленным требованиям членства, 43 профессиональной этики в данной организации, могут создавать себе собственное имя, используя имидж СРО, а СРО, в свою очередь, повышает свой рейтинг за счет профессионалов, которых она объединяет, и гарантирует более высокий стандарт качества предоставляемых услуг. Преимущества института саморегулирования связаны с тем, что: стандарты и правила саморегулирования, как правило, гибче норм, устанавливаемых государством, легче адаптируются к изменяющимся условиям; участники рынка (члены СРО) имеют больше легальных возможностей воздействовать на нормотворчество и на политику организаций саморегулирования, чем на политику государственных органов, в том числе путем представительства в руководящих органах организаций саморегулирования; наличие органов контроля деятельности членов СРО создает действенные механизмы профессионального воздействия и применения к членам СРО административных и экономических санкций, вызывающих меньшее отторжение среди участников рынка, чем санкции, применяемые государством; формируемые в СРО механизмы досудебного разрешения споров между потребителями и производителями товаров и услуг обычно дешевле для сторон и занимают меньше времени, чем судебное разбирательство. Процедуры разрешения споров лучше адаптированы к условиям конкретной сферы деятельности и особенностям взаимоотношений между участниками рынка, чем стандартные судебные процедуры; и для государства возможна экономия бюджетных средств на регулирование снижение коррупции среди чиновников, если определенные функции государственных органов передаются органам саморегулирования, финансируемым самим бизнесом; создание организаций саморегулирования позитивно сказывается на отношении общества к бизнесу, в том числе благодаря повышению открытости бизнеса и его социальной ориентации. В то же время необходимо учитывать саморегулирования, заложенные в его природе: 44 и возможные недостатки требования, предъявляемые к членам СРО, как правило, достаточно серьезные и могут не распространяться на аутсайдеров рынка (за исключением специального регулирования через обязательное членство в СРО); создание дополнительных входных барьеров в отрасль (высокие членские взносы, заданный уровень страхования профессиональной или гражданской ответственности, высокий уровень взносов в компенсационные фонды и др.) может привести к повышению цен на товары и услуги членов СРО; имеется вероятность авторитарности руководства и предвзятого подхода к контролю деятельности членов СРО; недоверие профессиональных со стороны объединений общества к самостоятельно способности обеспечить бизнеса или регулирование определенной сферы и контроль соблюдения установленных стандартов и правил; возможное возникновение противоречия между задачей защитить интересы собственных членов и бизнеса в целом и необходимостью действовать в интересах всего общества. Надо учитывать, что на практике некоторые преимущества могут остаться нереализованными, равно как ряд недостатков вполне преодолим путем разработки специальных процедур и механизмов в рамках как отдельных СРО, так и объединений СРО. В жилищно-коммунальном секторе экономики создание системы правового обеспечения и последующее практическое формирование системы саморегулируемых организаций, объединяющих управляющие компании на основе добровольного или обязательного членства, позволяет обеспечить совместное регулирование данной сферы государством и соответствующим профессиональным сообществом. При этом через принятие саморегулируемыми организациями соответствующих обязательных для своих членов правил и стандартов может быть эффективно решена задача определения и унификации содержания управления в данной сфере, взаимодействия управляющих компаний с собственниками квартир, ресурсоснабжающими организациями, органами государственной власти. 45 Основная задача СРО в жилищно-коммунальном хозяйстве — содействие качественному предоставлению коммунальных услуг, формированию современного, отвечающего международным стандартам рынка работ и услуг в сфере ЖКХ, а также защита законных прав и интересов членов партнерства. Ключевым звеном в данном процессе является сертификация, о чем более подробно будет сказано в следующих разделах. Без проверки на профессиональную пригодность невозможно оценить надежность и компетентность управляющих компаний, а допускать некомпетентные компании в сферу, где важнейшую роль играют социальные гарантии, недопустимо. Появляющаяся в этой связи возможность разработки единых правил и требований к профессиональной деятельности участников рынка, создание механизмов материальной ответственности управляющих компаний между собой и перед гражданами, заинтересованность саморегулируемых организаций в конечных результатах своей деятельности безусловно будут способствовать уменьшению правонарушений в этой сфере предпринимательства и позволят обеспечить необходимый результат в реформировании жилищно-коммунального сектора российской экономики. По мнению многих экспертов, отдельного закона по саморегулированию в ЖКХ не требуется, вполне достаточно существующих законов. Прежде всего, это Федеральный закон от 12 января 1996 года №7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. №315-Ф3 «О саморегулируемых организациях», Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. №184ФЗ «О техническом регулировании». Вместе с тем, в окончательную редакцию Федерального закона №123-ФЗ не были включены те положения, которые определяли особенности деятельности СРО управляющих организаций и с которыми можно было ознакомиться на стадии обсуждения, поэтому не исключено, что органы законодательной власти Российской Федерации пойдут по другому пути, а именно по пути подготовки отдельного закона, посвященного становлению института саморегулирования в сфере ЖКХ. Самым важным моментом при переходе к саморегулированию является разработка стандартов деятельности управляющих организаций, включающих, в 46 частности, перечень работ, которые должна выполнять управляющая компания, а также требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации. Особо подчеркнем, что функции по разработке стандартов и правил к саморегулируемым организациям в полном объеме не переходят, они по-прежнему остаются государственными, что закреплено Жилищным кодексом. Наличие стандартов и правил позволит всем сторонам точно знать права и обязанности. Жильцы будут знать, какие услуги и каким образом им должны оказывать. Управляющие компании будут грамотно общаться с жильцами. Саморегулируемые организации будут определять по стандартам, сможет ли управляющая компания осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом. Органы государственной власти будут контролировать выполнение услуг по реальным критериям. Наконец, стандарты деятельности управляющих организаций позволят избежать рейдерства. В рыночной экономике деятельность саморегулируемых организаций зарекомендовала себя как эффективный механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций и осуществления контроля за их соблюдением. Так, с 2002 года начал свое развитие институт саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, деятельность которого регулировалась Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Первая в России СРО – Некоммерческое Партнерство «Первая Саморегулируемая Организация Арбитражных Управляющих» – была зарегистрирована 19 декабря 2002 года. По данным Росреестра, на 1 октября 2010 года насчитывается 50 СРО арбитражных управляющих, объединяющих высококвалифицированных специалистов, ведущих процедуры банкротства на предприятиях различных отраслей экономики. С 2007 года начали формироваться СРО оценщиков (всего по состоянию на 1 октября 2010 года – 12 СРО оценщиков). Дальнейший толчок к развитию институт саморегулируемых организаций получил с принятием Федерального закона от 01.12.2007 №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Всего в Росреестре по состоянию на 1 октября 47 2010 года зарегистрировалось более 150 саморегулируемых организаций в следующих сферах: СРО в строительстве; СРО в проектировании; СРО в изысканиях; СРО энергоаудиторов (СРО в энергетике); СРО в области пожарной безопасности; СРО управляющих недвижимостью; СРО в жилищно-коммунальной сфере. Деятельность по управлению МКД связана с риском причинения вреда как самому дому, так и его жильцам и иным лицам, кроме того, она определяет качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и влияет на стоимость этих услуг для граждан. Принимаемые саморегулируемыми организациями правила и стандарты позволяют сформировать механизмы дополнительной имущественной ответственности потребителю саморегулируемых их услуг компенсационных либо фондов организаций третьим лицам саморегулируемых за ущерб, (такие, как причиненный формирование организаций, страхование ответственности, система мер дисциплинарного принуждения и др.). Под саморегулированием в широком смысле понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил. Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации. Субъектами предпринимательской деятельности являются индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность. Субъектами профессиональной деятельности выступают физические лица, осуществляющие регулируемую профессиональную деятельность. Саморегулируемой организацией признается некоммерческая организация, основанная на членстве, объединяющая субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или 48 рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющая субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Саморегулируемая организация должна соответствовать следующим требованиям: 1) объединение в составе саморегулируемой организации в качестве ее членов не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности (юридических лиц) или не менее 100 субъектов профессиональной деятельности (физических лиц) определенного вида; 2) наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами саморегулируемой организации; 3) обеспечение имущественной саморегулируемой ответственности организацией каждого ее члена дополнительной перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и иными лицами. Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций и утрачивает статус саморегулируемой организации с даты исключения сведений о некоммерческой организации из указанного реестра. Каковы условия членства в саморегулируемых организациях? В настоящее время, согласно Жилищному кодексу РФ и ФЗ «О саморегулируемых организациях», требований об обязательном членстве в СРО для управляющих компаний нет. Членство добровольное и является показателем качества оказываемых компанией услуг в сфере управления многоквартирными домами, показателем того факта, что компания не являет «фирмой-однодневкой», а имеет имущественную ответственность перед потребителями. Как правило, устанавливается требование быть членом только одной СРО, объединяющей организации одного рода деятельности. Условия членства – обязательные требования к членам саморегулируемой организации, порядок приема и исключения из саморегулируемой организации – 49 устанавливаются правилами и стандартами саморегулируемой организации. СРО обязана обеспечить информационную доступность этих условий (размещение их в сети Интернет или других средствах массовой информации). Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере управления многоквартирными домами (далее – регулирующий орган) вправе устанавливать минимальные требования, которым должны соответствовать управляющие компании. Правилами саморегулируемой организации могут быть предусмотрены условия и порядок участия в деятельности этой саморегулируемой организации и ее органов любых юридических лиц, предпринимательские, профессиональные или потребительские интересы которых отвечают целям и задачам таких саморегулируемых организаций. Для оценки соответствия лица, желающего вступить в СРО, требованиям и условиям, предъявляемым к членам данной саморегулируемой организации, саморегулируемая организация проводит проверку таких лиц. Правилами саморегулируемой организации должна быть предусмотрена также последующая периодическая проверка соответствия своих членов указанным требованиям. Для проведения проверки саморегулируемая организация обязана иметь в своем составе постоянно действующий функционально специализированный орган, а также принять правила, определяющие исчерпывающие требования к членам данной саморегулируемой организации, срокам, процедуре проверки, а также периодичности и срокам повторного прохождения процедуры проверки. Проверка соответствия требованиям, предъявляемым к членам саморегулируемой организации, носит публичный характер, осуществляется путем экспертизы деятельности организации и заключается в объективной оценке соответствия лица требованиям и условиям, принятым саморегулируемой организацией и регулирующим органом для осуществления соответствующего вида (видов) деятельности. Если по результатам проверки выявлено несоответствие лица требованиям, предусмотренным саморегулируемой организацией или регулирующим органом для 50 лиц, выполняющих те или иные виды работ (услуг), саморегулируемая организация вправе установить для члена саморегулируемой организации ограничения на выполнение указанных видов работ (услуг). Сведения об этих ограничениях вносятся в реестр членов саморегулируемой организации. Саморегулируемая организация обязана вести реестр своих членов. Форма реестра и состав сведений, включаемых в него, порядок ведения реестра и порядок предоставления содержащейся в нем информации юридическим лицам и гражданам определяются регулирующим органом. Саморегулируемые организации действуют на основе принципов законности, независимости, самоуправления, корпоративности, соблюдения деловой этики, а также равноправия своих членов. Основными функциями саморегулируемой организации являются: - разработка и принятие законодательства РФ саморегулируемой организации (утверждение) обязательных для правил и на основе выполнения действующего всеми членами стандартов профессиональной условий членства и предпринимательской деятельности; - разработка и установление субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности в СРО; - анализ деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в СРО в форме отчетов; - контроль за соблюдением своими членами принятых организацией правил и стандартов профессиональной и предпринимательской деятельности; - представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, институтами гражданского общества, потребителями их услуг, а также с иными юридическими лицами и гражданами; - организация профессионального обучения, аттестации работников членов СРО или сертификации произведенным членами СРО работ, услуг; 51 - обеспечение дополнительной имущественной ответственности своих членов за причинение вреда третьим лицам при осуществлении соответствующего вида деятельности; - обеспечение урегулирования споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, либо с участием членов саморегулируемой организации; - обеспечение информационной открытости деятельности своих членов. Саморегулируемая организация вправе осуществлять также иные предусмотренные ее уставом и не противоречащие законодательству функции. Саморегулируемая организация вправе: - представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, институтами гражданского общества, потребителями их услуг, а также с иными юридическими лицами и гражданами; - оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов; - участвовать в подготовке проектов законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также государственных программ по ЖКХ; - направлять в органы государственной власти заключения по результатам проводимых ими независимых экспертиз проектов законодательных и иных нормативных правовых актов; - вносить на рассмотрение органов государственной власти и органов местного самоуправления предложения по вопросам формирования и реализации государственной и муниципальной политики в области ЖКХ; - запрашивать и получать от органов государственной власти и органов местного самоуправления статистическую, нормативно-техническую и иную 52 информацию (документацию), необходимую для выполнения саморегулируемыми организациями возложенных на них функций, если иное не установлено законодательством РФ; - разрабатывать и утверждать требования к членству в саморегулируемой организации, правила и условия приема в члены саморегулируемой организации, устанавливать размеры членских и иных взносов и порядок их внесения. Саморегулируемая организация обязана: - соблюдать требования законодательства РФ; - разрабатывать и принимать (утверждать) обязательные для членов организации правила и стандарты деятельности; - принимать в члены и исключать из членов саморегулируемой организации в порядке, установленном правилами и стандартами саморегулируемой организации; - осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований принятых организацией правил и стандартов деятельности; - применять меры дисциплинарной ответственности в отношении своих членов; - обеспечивать дополнительную имущественную ответственность своих членов перед потребителями их услуг и третьими лицами в порядке, предусмотренном, правилами и стандартами саморегулируемой организации; - вести реестр членов саморегулируемой организации и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам; - обеспечивать проведение процедур урегулирования споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, либо с участием членов саморегулируемой организации; - организовывать информационное и методическое обеспечение своих членов. Источниками формирования имущества саморегулируемой организации являются: 1) регулярные и единовременные поступления от членов саморегулируемой организации (вступительные, членские и целевые взносы); 2) добровольные имущественные взносы и пожертвования; 53 3) средства, полученные от оказания услуг по предоставлению информации, раскрытие которой может осуществляться на платной основе; 4) средства, полученные от оказания образовательных услуг, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов саморегулируемой организации; 5) средства, полученные от продажи информационных материалов, связанных с предпринимательской деятельностью, коммерческими или профессиональными интересами членов саморегулируемой организации; 6) доходы, полученные от размещения денежных средств на банковских депозитах; 7) другие не запрещенные законом источники. Порядок регулярных и единовременных саморегулируемой организации определяется саморегулируемой организации, утвержденными поступлений внутренними общим от членов документами собранием членов саморегулируемой организации. Федеральными законами могут устанавливаться ограничения источников доходов, получаемых саморегулируемыми организациями. Ведение бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности саморегулируемой организации подлежит обязательному аудиту. Саморегулируемая организация вправе применять следующие способы обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими работ, услуг и иными лицами: 1) создание системы личного и (или) коллективного страхования; 2) формирование компенсационного фонда. В случае применения в качестве способа обеспечения ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами системы личного и (или) коллективного страхования минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности каждого члена не может быть менее чем тридцать тысяч рублей в год. 54 В качестве способа обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями выполненных ими работ, услуг и иными лицами саморегулируемой организацией формируется Компенсационный фонд. СРО, в пределах средств Компенсационного фонда, несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов перед потребителями и иными лицами, возникшим вследствие причинения вреда в результате выполнения работ, услуг. Компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов СРО в размере не менее чем 3 тыс. рублей в отношении каждого члена, а также доходов, полученных в результате размещения и инвестирования средств Компенсационного фонда. Размещение средств компенсационного фонда в целях их сохранения и прироста и инвестирование таких средств осуществляются через управляющие компании, если иное не установлено федеральным законом. Кроме экономических механизмов обеспечения качества предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, в СРО должны быть созданы специализированные органы, осуществляющие контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации требований стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности и рассмотрение дел о применении в дисциплинарного отношении воздействия, членов саморегулируемой предусмотренных организации внутренними мер документами саморегулируемой организации. Такими органами могут быть, например, Комитет по контролю над соблюдением членами СРО требований Стандартов и правил (Инспекционная комиссия) и/или Комиссия по рассмотрению дел о применении в отношении членов СРО мер дисциплинарного воздействия (Дисциплинарный комитет). Контрольные функции выполняются работниками Контрольного комитета путем проведения плановых и внеплановых проверок. Предметом плановой проверки является соблюдение членами СРО требований Стандартов и правил СРО. Продолжительность плановой проверки устанавливается положением об Инспекционной комиссии, утвержденным Правлением СРО. Плановая проверка 55 проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год. Основанием для проведения внеплановой проверки может являться: истечение срока исполнения членом СРО ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований; поступление в СРО обращений и заявлений граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, информации от органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, из средств массовой информации; непредставление в Инспекционную комиссию обязательной годовой отчетности о деятельности члена СРО. Член СРО обязан предоставить для проведения проверки необходимую информацию по запросу Инспекционной комиссии. В случае выявления нарушения членом СРО требований стандартов Дисциплинарный комитет для материалы проверки передаются в применения в отношении членов СРО мер дисциплинарного воздействия. Дисциплинарный комитет при рассмотрении жалоб на действия членов СРО обязан приглашать на свои заседания лиц, направивших такие жалобы, а также членов СРО, в отношении которых рассматриваются дела о применении мер дисциплинарного воздействия. Дисциплинарный комитет вправе принять решение о применении следующих мер дисциплинарного воздействия: вынесение предписания, обязывающего члена СРО устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений; вынесение члену СРО предупреждения; наложение на члена СРО штрафа; рекомендация об исключении лица из членов СРО; иные установленные внутренними документами СРО меры. Денежные средства, полученные СРО в результате наложения на члена СРО штраф, подлежат зачислению в Компенсационный фонд СРО. 56 При организации деятельности СРО вполне логично использовать принцип открытости информации. Это означает, что управляющая организация обязана раскрывать для СРО информацию о своей профессиональной деятельности в форме отчетов в порядке и с периодичностью, которые установлены законодательством РФ и внутренними документами СРО. В свою очередь, посредством опубликования в средствах массовой информации и/или размещения в информационно- телекоммуникационных сетях СРО обеспечивает доступ к информации: о составе своих членов; об условиях, о способах и порядке обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг); о рейтинге и оценке членов СРО; о членах, прекративших свое членство в СРО, и об основаниях прекращения их членства, а также об организациях, вступивших в СРО; об условиях членства в СРО; о содержании Стандартов и правил СРО; о структуре и компетенции органов управления и специализированных органов СРО; о принятых в связи с осуществляемыми СРО функциями решениях органов управления СРО; о случаях привлечения членов СРО к ответственности за нарушение требований законодательства Российской Федерации в части осуществления предпринимательской деятельности, стандартов и правил СРО; о любых исках и заявлениях, поданных СРО в суды; о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО; об аттестатах, выданных членам СРО или их работникам по результатам обучения; о ходе и результатах экспертизы нормативного правового акта, в проведении которой СРО принимала участие; о результатах проведенных проверок деятельности членов СРО; 57 о годовой бухгалтерской отчетности СРО и результатах ее аудита; иную предусмотренную федеральными законами и уставом СРО информацию. СРО вправе раскрывать иную информацию о своей деятельности и деятельности своих членов в порядке, установленном внутренними документами, если такое раскрытие не влечет за собой нарушение установленных членами СРО порядка и условий доступа к информации, составляющих коммерческую тайну, а также возникновение конфликта интересов СРО и интересов ее членов и определяется в качестве обоснованной меры повышения качества саморегулирования и информационной открытости деятельности СРО и ее членов. Итак, управляющая компания, входящая в состав СРО, получает ряд преимуществ. 1. Саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской деятельности, под которыми понимаются требования к осуществлению предпринимательской деятельности, обязательные для выполнения всеми членами СРО. 2. Саморегулируемая организация обязана осуществлять профессиональное обучение, аттестацию работников членов СРО. 3. Саморегулируемая организация формирует систему показателей качества с целью развития деятельности ЖКХ и формирования цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг. 4. Гарантия стабильности деятельности членов СРО на рынке жилищнокоммунальных услуг. Саморегулируемая организация пропагандирует деятельность организаций на территории региона. 5. Саморегулируемая организация осуществляет координацию деятельности организаций (предприятий) ЖКХ, направленную на улучшение инвестиционного климата и внедрение новых технологий. 6. Саморегулируемая организация оказывает содействие в защите законных интересов её членов во взаимодействии с органами государственной власти, органами местного самоуправления, правоохранительными и судебными органами. 58 7. Саморегулируемая организация проводит мониторинг рынка с целью изучения передового опыта. 8. Саморегулируемая организация обеспечивает информационную поддержку организаций – членов СРО. 9. Саморегулируемая организация имеет право самостоятельно распоряжаться средствами, полученными за счет внебюджетных источников. 10. Саморегулируемая организация взаимодействует с российскими и международными объединениями и организациями, устанавливает и развивает с ними деловые связи. В Москве зарегистрировано 4 СРО, функционирующих в жилищнокоммунальной сфере и объединяющих профессиональных участников рынка, осуществляющих управление МКД и иными объектами жилищного фонда (все в форме некоммерческого партнерства): Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве, Межрегиональное объединение предприятий жилищно-коммунального хозяйства, Национальный Жилищный Конгресс, Некоммерческое партнерство содействия объединению организаций малого и среднего бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе. К концу 2010 г. более 10% управляющих организаций уже стали членами СРО. Исходя из всего вышесказанного, при выборе управляющей компании целесообразно учитывать факт членства управляющей организации в саморегулируемой организации. При обсуждении поправок в Жилищный кодекс даже звучало предложение о возможности заключать договор управления многоквартирным домом только с управляющей компанией, являющейся членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. Эта поправка, равно как и поправка об обязательном членстве в СРО, не была принята, однако сам факт ее появления говорит о многом. Благодаря СРО деятельность управляющих компаний становится прозрачной, а жильцы дома в случае непрофессиональных или незаконных действий управляющей компании не останутся один на один со своими проблемами. Участие в СРО дает реальную возможность установить контроль за соблюдением 59 профессиональных стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами и тем самым защитить права граждан. Что особенно актуально и важно для жителей МКД, в рамках саморегулирования достаточно эффективно решается вопрос об ответственности управляющей преимуществом саморегулирования ответственность членов СРО (в компании, является форме и здесь солидарная и Компенсационного основным коллективная фонда), когда деятельность даже небольшой управляющей компании оказывается застрахованной достаточной суммой, что позволяет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг. СРО занимаются не только «выдачей допусков» на осуществление работ по управлению многоквартирными домами, но и ведут активную деятельность, связанную с лоббированием интересов управляющих компаний в органах государственной власти, а также с решением вопросов взаимоотношений между управляющими компаниями и монополистами – поставщиками коммунальных услуг, что позволяет управляющим компаниям сосредоточиться на качестве предоставления жилищных и коммунальных услуг. 4. Должна ли управляющая компания проходить добровольную сертификацию услуг Заключая договор с управляющей организацией, собственники жилых и нежилых помещений, а также саморегулируемые организации – при принятии решения о включении в свой состав управляющей компании, хотят убедиться в высоком уровне качества предоставляемых этой организацией услуг. Федеральный закон от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» определил сертификацию как форму подтверждения соответствия объектов сертификации требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. В России поэтапно начала создаваться система добровольной сертификации, что получило свое развитие в 2009 г. после существенного сокращения перечня лицензируемых видов деятельности. Альтернативой государственному лицензированию стала добровольная сертификация жилищно60 коммунальных услуг – подтверждение соответствия услуг, оказываемых предприятием жилищно-коммунального хозяйства, требованиям потребителей этих услуг. По состоянию на 1 января 2011 года в России было зарегистрировано 768 систем добровольной сертификации, в т.ч. около 20 систем, чье действие распространяется на жилищно-коммунальные услуги и услуги управляющих организаций. Каждую систему обслуживает несколько органов сертификации, поэтому степень охвата территории России достаточно высока. Каждая система сертификации имеет свой знак соответствия. Поскольку услуги по управлению никогда не лицензировались, то система сертификации – практически единственный метод доказательства соответствия предлагаемых управляющими организациями услуг требованиям стандартов качества. Принципиально важным при создании системы добровольной сертификации ЖКУ является то, что традиционный метод оценки качества работ и услуг, состоящий из контроля и проверки для обнаружения ошибок и устранения их, меняется на современное понимание управления качеством как предупреждение, а не обнаружение ошибок. Система добровольной сертификации дает возможность любому гражданину, любой организации выбрать для себя в качестве партнеров наиболее надежные, высокопрофессиональные и подготовленные фирмы, работающие исключительно на цивилизованных принципах рыночных отношений, в строгом соответствии с действующим законодательством. При создании системы добровольной сертификации Департамент жилищнокоммунального хозяйства и благоустройства города Москвы руководствовался, в первую очередь, стремлением обеспечить защиту прав и законных интересов потребителей и предпринимателей не только и не столько за счет административных ресурсов, но, главным образом, за счет активного включения рыночных механизмов, саморегулирования и самоконтроля в среде предпринимательских структур, общественной открытости и прозрачности в деятельности предприятий жилищнокоммунального хозяйства на основе добровольности ответственности. 61 и профессиональной В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 30 апреля 2002 г. №623-РП «О создании системы сертификации жилищно-коммунальных услуг в городе Москве» Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы создана Региональная система добровольной сертификации жилищно-коммунальных услуг (СДС ЖКУ). Данная система зарегистрирована 9 сентября 2002 года в Едином реестре зарегистрированных систем добровольной сертификации. Документы СДС ЖКУ были созданы в соответствии с требованиями ст. 21.2 Федерального закона «О техническом регулировании». Для эффективного использования механизма сертификации и потенциала СДС ЖКУ привлечены ведущие российские и московские научные и производственные организации. В первом квартале 2007 года были подготовлены изменения и дополнения в СДС ЖКУ, в том числе были разработаны Правила добровольной сертификации услуг по управлению многоквартирными домами, что в полной мере соответствовало п. 17 Постановления Правительства Москвы №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». 29 марта 2007 года, в соответствии со статьёй 21.3 Федерального закона «О техническом регулировании», СДС ЖКУ была зарегистрирована в Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии (Росстандарте) с изменениями и дополнениями (свидетельство реестре зарегистрированных о регистрации в едином систем добровольной сертификации № РОСС RU.Л406.04ЖМ00). Организационная структура СДС ЖКУ показана на рисунке 9. В соответствии с действующим законодательством, выделены четыре объекта сертификации. 1. Работы и услуги, предоставляемые предприятиями в сфере жилищнокоммунального хозяйства. Объем услуг, входящих в состав каждого вида услуг по управлению многоквартирными домами, определяется в зависимости от условий договора между собственниками помещений и Управляющей организацией, если иные не установлены законом или подзаконными актами. 62 Рисунок 9 – Организационная структура системы добровольной сертификации жилищно-коммунальных услуг в г. Москве Сертификации подлежат услуги по управлению, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги. СДС ЖКУ предполагает сертификацию следующих жилищно-коммунальных услуг: ремонт жилья и других построек; прочие услуги, оказываемые при ремонте жилья и других построек; услуги газификации/по ремонту газовых сетей; прочие услуги непроизводственного характера; услуги электронной связи; жилищные услуги; услуги коммунальных гостиниц и прочих коммунальных мест проживания; коммунальные услуги; услуги по электроснабжению; услуги водоснабжения и канализации; услуги газоснабжения; услуги теплоснабжения; услуги дорожномостового хозяйства и инженерной защиты; услуги по зелёному хозяйству и декоративному цветоводству; санитарно-гигиеническая очистка территорий городов и других поселений; услуги по ремонту металлических изделий, машин и оборудования; услуги гостиниц и аналогичных средств размещения, кроме коммунальных; услуги, связанные с операциями с недвижимым имуществом; услуги, связанные с недвижимым имуществом, в т.ч. услуги управляющих организаций по управлению многоквартирными домами; услуги по работе на вычислительной технике и связанное с этим обслуживание. 63 2. Персонал предприятий (организаций). Персонал, выполняющий работу, влияющую на качество продукции, должен быть компетентным в соответствии с полученным образованием, подготовкой, навыками и опытом. Организация должна: определять необходимую компетентность персонала, выполняющего работу, которая влияет на качество продукции; обеспечивать подготовку или предпринимать другие действия с целью удовлетворения этих потребностей; оценивать результативность этих мер; обеспечивать осведомленность своего персонала об актуальности и важности его деятельности и вкладе в достижение целей в области качества; поддерживать в рабочем состоянии соответствующие записи об образовании, подготовке, навыках и опыте. 3. Продукция, выпускаемая предприятиями (организациями) для нужд жилищно-коммунального хозяйства. Установленная законодательством РФ обязательная сертификация - это система сертификации продукции, сертификация которой является обязательным требованием. Чаще всего обязательная сертификация применяется для продукции, которая может повлиять на безопасность людей, их имущество и окружающую среду, на такую продукцию оформляется обязательный сертификат. Сертификация продукции включает в себя различные схемы сертификации. Самые распространенные - это оформление сертификата соответствия на контракт, на серийный выпуск и на определенную партию продукции. Сертификация может быть применена как к отечественной продукции, так и к импортируемой. Законодательными актами Российской Федерации установлена номенклатура продукции, в отношении которой предусмотрена обязательная сертификация, которая обновляется один раз в год. Некоторые виды продукции или исключаются из обязательной сертификации или переносятся в Номенклатуру продукции, в отношении которой предусмотрено обязательное декларирование. Наличие сертификата соответствия проверяется контролирующими и таможенными 64 органами, в том случае, если продукция или услуга подлежит обязательной сертификации. 4. Система менеджмента качества в жилищно-коммунальном хозяйстве. Для создания системы менеджмента качества требуется стратегическое решение организации. На разработку и внедрение системы менеджмента качества организации влияют изменяющиеся потребности, конкретные цели, выпускаемая продукция, применяемые процессы, размер и структура предприятия. Организация должна разработать, задокументировать, внедрить и поддерживать в рабочем состоянии систему менеджмента качества, постоянно улучшать ее результативность, определять процессы, необходимые для системы менеджмента качества, и их применение во всей организации, определять последовательность и взаимодействие этих процессов, определять критерии и методы, необходимые для обеспечения результативности как при осуществлении, так и при управлении этими процессами, обеспечивать наличие ресурсов и информации, необходимых для поддержки этих процессов и их мониторинга, осуществлять мониторинг, измерение и анализ этих процессов. Подтверждение соответствия объектов сертификации проводится также в отношении организаций, модернизации и осуществляющих капитальному ремонту деятельность объектов по реконструкции, жилищно-коммунального комплекса. За время функционирования СДС ЖКУ были сформированы совет системы, апелляционная комиссия, научно-методический центр; испытательные лаборатории, учебный центр системы, аккредитованы органы сертификации. Например, Академия стандартизации, метрологии и сертификации сертифицирует системы менеджмента качества, АНО «СКС-ЭКСПЕРТИЗА» - жилищно-коммунальные услуги. Органом сертификации «Институт систем управления» проводится сертификация персонала и услуг по группам предприятий: подрядные (субподрядные) ремонтно-строительные предприятия; жилищно-эксплуатационные в т.ч., ТСЖ, ЖСК; управляющие компании; 65 предприятия зеленого хозяйства и цветоводства; предприятия теплоэнергетического, электроэнергетического, водопроводно-канализационного хозяйства; производственные промышленные предприятия сферы ЖКХ; спецавтохозяйства (САХ) по уборке территорий; предприятия по переработке и вывозу (ТБО) твердых бытовых отходов; проектные и дизайнерские организации; многоотраслевые предприятия сферы ЖКХ; дорожные эксплуатационные организации; организации лифтового хозяйства. Прошли подготовку, были аккредитованы в Госстандарте России эксперты системы; разработаны методические рекомендации по сертификации жилищнокоммунальных услуг. На первом этапе необходимо было убедить руководителей предприятий в целесообразности участия в СДС ЖКУ. С одной стороны, это один из способов подтверждения соответствия оказываемых услуг требованиям качества и безопасности, с другой стороны - инструмент повышения эффективности и конкурентоспособности предприятия. В соответствии с планом мероприятий Региональной системы добровольной сертификации жилищно-коммунальных услуг в городе Москве для организаций жилищно-коммунального хозяйства проводились и проводятся тематические семинары и осуществляется их информационноконсультационное сертифицировать обслуживание. свои услуги, Организации, заявившие обеспечиваются о желании нормативно-методической документацией. В целях приведения правил и требований системы в соответствие с требованиями технической политики Правительства Москвы в городском хозяйстве нормативная документация системы постоянно актуализуется. Для реализации этих задач были привлечены ведущие российские и московские научные и производственные организации в области добровольной сертификации. Это Академия стандартизации, метрологии и сертификации Госстандарта России, 66 Академия коммунального хозяйства и строительства, АНО «СКС-ЭКСПЕРТИЗА», Учебный центр Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, АНО «Институт систем управления», ГУП «Центр мониторинга дорог и дорожных технологий» и другие. Важнейшим аспектом функционирования системы является сам процесс сертификации и инспекционного контроля. В ходе сертификации: управляющая компания подает заявку на сертификацию; заключается договор на проведение сертификации; орган по сертификации анализирует документы, представленных заявителем; орган по сертификации собирает и анализирует информацию при посещении организации-заявителя; принимается решение о возможности выдачи сертификата соответствия; управляющая организация получает сертификат и разрешение на применение знака соответствия; в течение сертификации срока проводит действия сертификата инспекционный контроль соответствия на основании орган по договора, заключенного с заявителем. По результатам инспекционного контроля может быть принято одно из следующих решений: считать сертификат соответствия подтвержденным; приостановить действие сертификата соответствия; прекратить действие сертификата соответствия. В результате проведенной работы, около полутора тысяч организаций различных форм собственности, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, подтвердили соответствие оказываемых услуг требованиям СДС ЖКУ и получили сертификаты соответствия. В процессе предсертификационной подготовки более шестисот инженерно-технических работников и более тысячи рабочих из организаций, претендующих на получение сертификата соответствия, 67 повысили квалификацию и прошли переаттестацию в Учебном центре Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства и в других учебных заведениях. Более двухсот организаций, получивших сертификаты соответствия, в дальнейшем расширили область сертификации. В некоторых случаях при сертификации особо ответственных, опасных или специальных работ для подтверждения соответствия заявителем, среди прочих документов, в органы по сертификации представляется заключение о технической возможности проведения этих работ, выданное специализированной организацией (лабораторией) на основании проверки качества работ организации-заявителя. Такими лабораториями в системе добровольной сертификации жилищно- коммунальных услуг являются ГУП «Центр мониторинга дорог и дорожных технологий» и «Научно-исследовательская лаборатория сертификации и управления качеством в городском хозяйстве» Академии коммунального хозяйства и строительства. Все созданные в России системы добровольной сертификации функционируют на единых принципах, но в настоящее время в связи с отсутствием единого стандарта и единых правил предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, которые должны быть разработаны на федеральном уровне, используются различные стандарты, применяемые саморегулируемыми организациями. Например, СРО «Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве» (НП СРО «МГУ ЖКХ»), в состав которой входит более 60 управляющих компаний из разных регионов России, разработала и ввела в действие систему стандартов «ЖИЛКОМ-стандарт», устанавливающих требования к качеству услуг и работ управляющих компаний. На основе этих стандартов была создана система добровольной сертификации управляющих организаций в жилищно-коммунальном хозяйстве (Система «ЖИЛКОМСЕРТ»), которая распространяется на услуги (работы) управляющих организаций при управлении многоквартирными домами, на соответствие требованиям, установленным в Стандарте МГУК-03-2009 «Качество услуг и работ 68 управляющих организаций. Требования». Эта система зарегистрирована в Росстандарте (№РОСС RU.И602.04ЖЦ00). Перечень стандартов системы управления и системы добровольной сертификации НП СРО «МГУ ЖКХ» приведены в таблицах 2, 3. Таблица 2 - Стандарты системы управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ – стандарт» № пп 1 2 3 4 5 Наименование Стандарта Система стандартов управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ - стандарт». Типовой договор управления многоквартирным домом Система стандартов управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ – стандарт». Услуги управляющей компании при управлении многоквартирным домом. Требования к качеству Система стандартов управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ - стандарт». Работы управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Требования к качеству Система стандартов управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ - стандарт». Самоконтроль качества услуг и работ управляющей компании Система стандартов управления многоквартирным домом «ЖИЛКОМ - стандарт». Подготовка и аттестация персонала управляющей компании Номер стандарта МГУК – 01-2009 МГУК – 02-2010 МГУК – 03-2010 МГУК – 04-2010 МГУК – 05 -2010 Таблица 3 - Стандарты Системы добровольной сертификации «ЖИЛКОМСЕРТ» № Наименование Стандарта п/п 1 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Правила функционирования. 2 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Порядок применения знака соответствия Системы. 3 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Порядок проведения работ по сертификации. 4 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Порядок проведения инспекционного контроля 5 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Координационный Совет Системы 6 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Апелляционная комиссия Системы 7 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Требования к экспертам Системы и порядок их аттестации 8 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Реестр системы 69 Номер стандарта МГУК– 06-2009 МГУК– 07-2009 МГУК– 08-2010 МГУК– 09-2010 МГУК– 10-2010 МГУК– 11-2010 МГУК– 12-2010 МГУК– 13-2010 9 Система добровольной сертификации услуг и работ управляющих компаний «ЖИЛКОМСЕРТ». Требования к отчету управляющей компании о выполнении требований стандартов системы «ЖИЛКОМСЕРТ» МГУК-14-2010 Другой пример. Приказом Госстроя РФ от 13.01.2003 №12 была образована отраслевая система добровольной сертификации «Росжилкоммунсертификация», в рамках которой в настоящее время работает 44 органа сертификации по всей территории России. Исполнительным органом системы является Некоммерческое партнёрство «Жилкоммунсертификация - Межрегиональный Центр научных, информационных и образовательных услуг в лицензировании и сертификации» (НП «ЖКС»). С 1 июля 2007 г. приказом Исполнительного органа системы «Росжилкоммунсертификация» от 29.06.07 №33 был утвержден и введен в действие стандарт «Сертификация услуг стандарт определяет Указанный сертификации к управляющей по управлению многоквартирным домом». требования, организации, предъявляемые претендующей на органами получение сертификата соответствия. Приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 19 мая 2009 года №183 утвеждены Единые правила функционирования системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальном и строительном комплексах Российской Федерации "Росжилкоммунсертификация" и Порядок применения Знака соответствия Системы. 17 июля 2009 года Федеральным агентством по техническому регулированию «Жилкоммунсертификация» и внесена метрологии в реестр (Росстандарт) зарегистрированных система систем добровольной сертификации, руководящему органу системы – Минрегиону России – выдано свидетельство №РОСС RU.0576.04ЖС01. Область распространения системы: персонал предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства и строительства, продукция, выпускаемая предприятиями (организациями) для нужд коммунального хозяйства и строительства, работы и услуги, выполняемые и оказываемые предприятиями и организациями в сфере жилищно-коммунального 70 хозяйства и строительства, системы менеджмента качества, системы экологического менеджмента, системы менеджмента в области охраны труда на предприятиях и в организациях в жилищно-коммунальном и строительном комплексах. В рамках этой системы были разработаны и другие стандарты, в т.ч. стандарт «Сертификация услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». В сентябре 2010 г. введен в действие стандарт «Сертификация уполномоченного лица», который предназначен для сертификации уполномоченного лица, действующего как при безвозмездном, так и при возмездном представительстве, обладающего профессиональными знаниями и навыками и способного представлять интересы собственников помещений перед третьими лицами. Рассмотрим те требования, которые, как правило, предъявляются к управляющим организациям при прохождении добровольной сертификации. 1. Персонал. Обязательным условием сертификации услуг по управлению МКД является наличие у заявителя специалистов, работающих на постоянной основе (штатных сотрудников), имеющих удостоверение (свидетельство) государственного образца о краткосрочном повышении квалификации или диплом о профессиональной переподготовке по программе "Управление многоквартирным домом", либо иной программе, но содержащей подпрограмму "Управление многоквартирным домом", в объеме не менее 72 часов, а также сертификат соответствия персонала Системы или сертификат соответствия персонала иной системы сертификации, признанной Системой. В исключительных случаях эксперт имеет право провести сертификацию услуг по управлению МКД при отсутствии у заявителя специалистов, прошедших переподготовку по программе «Управление многоквартирным домом», если заявителем будут представлены письменные обязательства по прохождению специалистами вышеназванной переподготовки с указанием конкретных сроков. При неисполнении обязательств по переподготовке специалистов сертификат аннулируется. 71 К сертификации услуг по управлению МКД также допускаются заявители, в которых специалисты работают по гражданско-правовым договорам. Данные специалисты должны быть обучены заявителем по программе "Управление многоквартирным домом" и иметь удостоверение (свидетельство) государственного образца о краткосрочном повышении квалификации или диплом о профессиональной переподготовке по программе "Управление многоквартирным домом" либо иной программе, но содержащей подпрограмму "Управление многоквартирным домом" в объеме не менее 72 часов, а также сертификат соответствия. К сертификации услуг по управлению МКД могут быть допущены заявители, у которых специалисты имеют не просроченный сертификат соответствия Системы и работают у заявителя по гражданско-правовым договорам не менее 3-х месяцев. Количество минимально необходимых сертифицированных специалистов определяется в зависимости от объема жилищного фонда, находящегося в управлении (таблица 4). Таблица 4 – Количество сертифицированных специалистов у заявителя при прохождении добровольной сертификации услуг по управлению многоквартирным домом Площадь жилищного фонда в управлении Количество сертифицированных специалистов Не менее 2 Не менее 3 Не менее 5 Не менее 6 Не менее 8 Не менее 10 Не менее 15 До 100 тыс.м 2 От 100 до 300 тыс. м2 От 300 до 600 тыс. м2 От 600 до 1000 тыс. м2 От 1 до 2 млн. м2 От 2 до 4 млн. м2 От 4 млн. м2 и более 2. Услуги. Стандарт предусматривает сертификацию следующих видов услуг: услуги по управлению многоквартирным домом (ОКУН 041131); жилищные услуги (ОКУН 041100); коммунальные услуги (ОКУН 042000); ремонт и строительство жилья, других построек (ОКУН 016000). Расширенный перечень услуг, входящих в состав каждого вида услуг по управлению МКД, приведен в Правилах содержания общего имущества в 72 многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Объем услуг, входящих в состав каждого вида услуг по управлению МКД, определяется в зависимости от условий договора между собственниками помещений и заявителем, если иные условия не установлены законом или подзаконными актами. Органы по сертификации используют критерии допуска к сертификации, которые являются дополнительным основанием отказа от продолжения сертификации и досрочного расторжения договора с заявителем на проведение работ по сертификации услуг по управлению МКД. Заявитель на день принятия решения о допуске к сертификации не должен иметь: - не устраненных замечаний аудиторского заключения по результатам проверки деятельности организации за последний год, если обязательность аудита предусмотрена законом; - просроченных денежных обязательств перед кредиторами (более 3-х месяцев); - задолженностей по платежам в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды Российской Федерации; - частных определений судебных органов о прекращении незаконных действий по отношению к потребителям ЖКУ: прекращение либо ограничение предоставления потребителям ЖКУ, не предоставление сведений об оказываемых услугах, необоснованный отказ от предоставления потребителям установленных законодательством документов (справок об отсутствии задолженностей, временном отсутствии, выписок, финансовых лицевых счетов и др. документов); - не исполненных предписаний контрольных и надзорных органов. Для принятия решения органами по сертификации используются три группы критериев: общие, критерии деятельности и производственные критерии. 1. Общие критерии. 73 1.1. Наличие основания для управления МКД (заверенные заявителем копии протоколов общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, утвержденные органом местного самоуправления, протокол открытого конкурса о выборе управляющей организации, решение суда, наличие иных оснований, по которым у заявителя возникли обязательства по управлению МКД, предоставлению ЖКУ и пр.) 1.2. Наличие договоров с собственниками помещений, оформленные в письменной форме и содержащие существенные условия оказания услуг по управлению МКД (момент начала исполнения обязательств; перечни работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, предоставляемых /обеспечиваемых/ заявителем; размер платы за жилищнокоммунальные услуги; порядок внесения такой платы; состав общего имущества, подлежащий управлению; порядок осуществления контроля за выполнением взятых заявителем обязательств); 1.3. Наличие нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в котором осуществляет свою деятельность заявитель, по вопросам управления многоквартирными домами. 1.4. Устав заявителя (свидетельство ПБОЮЛ) должен содержать виды деятельности, которые предусмотрены в договоре с собственниками помещений. 2. Критерии деятельности. 2.1. Опыт деятельности по управлению и/или содержанию и/или ремонту общего имущества в многоквартирном доме и/или предоставлению коммунальных услуг. 2.2. Срок деятельности не менее одного года, в том числе, с момента реорганизации. 2.3. Наличие годовых отчетов о результатах деятельности за прошедший год. 2.4. Наличие плана деятельности на текущий год по управлению МКД. 74 2.5. Положительная динамика снижения количества жалоб собственников помещений и лиц, пользующихся помещениями собственников, по сравнению с предыдущим годом. 3. Производственные критерии. 3.1. Наличие нежилых помещений для размещения персонала и приема граждан. 3.2. Наличие при осуществлении кассовых операций специально оборудованных помещений для принятия наличных денежных средств от населения в счет оплаты услуг электросвязи и ЖКУ, а также договора на инкассацию наличных средств или договора на сбор и перечисление средств населения со сторонней организацией. 3.3. Наличие собственных (арендованных) транспортных средств либо договоров с транспортными организациями (при необходимости). 3.4. Наличие средств связи: телефонной, сотовой, диспетчерской и др.; 3.5. Наличие программного обеспечения для ведения бухгалтерского учета организации, учета собственников помещений и лиц, проживающих в помещениях собственников (финансовые лицевые счета, карточки собственников помещений), начисления и учета платежей населения, учета технических сведений МКД. 3.6. Наличие диспетчерской службы или договора на диспетчерское обслуживание. 3.7. Наличие оборудования и инструментов, основных средств, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по взятым обязательствам. Итак, в современных условиях развития конкурентных отношений на рынке услуг по управлению многоквартирными домами сертификация - необходимое условие работы любой управляющей компании. Наличие сертификата соответствия становится своеобразным знаком качества управляющей компании. Наличие сертификата может учитываться при проведении конкурсов по отбору организации для управления многоквартирным домом, при выделении средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на капремонт, а также при размещении государственного или муниципального заказов на выполнение работ и оказание услуг в сфере ЖКХ. 75 Собственники жилых и нежилых помещений, по определению, заинтересованы в качественном выполнении работ и услуг по управлению, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (что не всегда четко разделено в действующих системах стандартов и сертификации), поэтому при прочих равных условиях целесообразно выбирать управляющую (равно как и эксплуатирующую) организацию, обладающую сертификатами соответствия. Информация о зарегистрированных системах добровольной сертификации и об органах сертификации находится в открытом доступе на сайте Росстандарта: www.gost.ru в разделе «Информационные ресурсы по подтверждению соответствия», что позволяет исключить случаи мошенничества со стороны недобросовестных компаний. Целесообразно также одновременно использовать два критерия: членство в СРО и наличие сертификата соответствия. 5. Выбор управляющей компании: государственная или частная По состоянию на начало 2010 года управление многоквартирными домами на всей территории России осуществляли 3616 частных, 384 муниципальных и 112 организаций с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований более чем 25% (далее - смешанные) управляющих организаций. Общая тенденция такова, что количество частных организаций увеличивается, при этом количество муниципальных управляющих организаций уменьшается, а количество управляющих организаций с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований растет. Общий объем жилищного фонда в 2009 году увеличился на 1,46%. Объем жилищного фонда, обслуживаемого частными управляющими организациями, увеличился на 15% от общего объема жилищного фонда. При этом, объем жилищного фонда, обслуживаемого муниципальными и смешанными управляющими организациями, уменьшился на 6,2% и 6,4% соответственно. Таким образом, доля жилищного фонда, обслуживаемого частными управляющими организациями, в общем объеме жилищного фонда, обслуживаемого 76 управляющими организациями, увеличилась с 64,09% до 68,66%, доли муниципальных и смешанных управляющих организаций уменьшились с 25,58% до 22,34% и с 10,33% до 9% соответственно (для сравнения: за 2008 году соответствующие изменения доли составили: для частных управляющих организаций - с 49,84% до 64,09%, муниципальных – 47,64% до 25,58%, смешанных – 2,53% до 10,33%). На рынках ряда городов управляющие организации представлены исключительно муниципальными унитарными предприятиями, среди них, Грозный – 4 предприятия (Чеченская Республика), Назрань – 4 предприятия (Республика Ингушетия); Орехово-Зуево – 1 организация (Московская область); Невинномысск – 1 предприятие (Ставропольский край). Исключительно частными управляющими организациями оказываются услуги по управлению многоквартирными домами в следующих муниципальных образованиях (таблица 5). Таблица 2 – Распределение жилищного фонда по способам управления в субъектах Муниципальное образование Количество управляющих организаций Муниципальное образование Количество управляющих организаций 1 2 3 4 Красноярский край Ачинск 4 Норильск 8 Республика Татарстан Нижнекамск 9 Казань 39 Зеленодольск 1 Альметьевск 15 Набережные Челны 13 Приморский край Владивосток 77 Находка 37 Артем 8 Московская область Балашиха 18 Железнодорожный 8 Жуковский 9 Люберцы 9 Ростовская область Волгодонск 24 Новошахтинск 6 Республика Алтай Бийск 20 Алтайский край Рубцовск 12 Республика Адыгея Майкоп 7 Республика Мордовия Саранск 35 Кемеровская область Кемерово 35 Междуреченск 7 Киселёвск 13 Прокопьевск 2 Ленинск-Кузнецкий 1 Белово 18 Псковская область Псков 35 Тюменская область Тюмень 76 Тобольск 15 Самарская область 77 1 2 3 Шахты 10 Республика Башкортостан Уфа 24 Нефтекамск 6 Октябрьский 1 Салават 9 Ульяновская область Димитровград 18 Саратовская область Балаково 19 Энгельс 12 Ставропольский край Кисловодск 11 Республика Дагестан Дербент 3 Хасавьюрт 2 Оренбургская область Орск 4 Сызрань 4 Новокуйбышевск 4 Амурская область Благовещенск 23 Иркутская область Братск 14 Ангарск 11 Свердловская область Нижний Тагил 31 Омская область Омск 49 Мурманская область Мурманск 15 Липецкая область Липецк 29 Елец 13 Новгородская область 56 Великий Новгород 21 Новотроицк 1 Еврейский автономный округ Биробиджан 2 Краснодарский край Сочи 29 Новороссийск 8 Челябинская область Челябинск 45 Миасс 9 Златоуст 2 Копейск 2 Чувашская Республика Чебоксары 62 Нижегородская область Арзамас 4 Белгородская область Белгород 25 Старый Оскол 13 Костромская область Кострома 23 Ямало-ненецкий автономный округ Ноябрьск 5 Волгоградская область Волжский 8 Чукотский автономный округ Анадырь 1 В Москве тенденция противоположная: в управлении государственных организаций находится 69% жилищного фонда, в управлении частных организаций – 23%, оставшиеся 8% приходятся на самоуправляемые ТСЖ, ЖСК и те дома, где способ управления не выбран. Доля жилищного фонда, находящегося в непосредственном управлении, ничтожно мала. Однако, необходимо отметить, что за последние пять лет количество частных управляющих организаций в Москве увеличилось в 7,6 раза. Структура управляющих организаций динамична за счет приватизации ГУП ДЕЗ, выхода на рынок вновь созданных частных организаций: 23% таких компаний созданы заказчиками-застройщиками, 42% – бывшие подрядные организации, 31% – вновь созданные, 1% – ранее осуществлявшие 78 эксплуатацию нежилых зданий. В настоящее время в управлении частных управляющих организаций находится более 7000 многоквартирных домов (рисунок 10). Ранее осуществлявшие деятельность в качестве подрядных организаций; 42% Ранее осуществлявшие деятельность по эксплуатации нежилого фонда; 1% Созданные заказчиками застройщиками; 23% Вновь созданные*; 31% ОАО, преобразованные из ГУП ДЕЗ; 3% Рисунок 10 - Формирование рынка частных управляющих организаций Более подробную характеристику московских управляющих компаний, в т.ч. в разрезе административных округов и организационно-правовой формы, можно получить, проанализировав данные Единого реестра управления многоквартирными домами (по состоянию на 1 января 2011 года) (таблицы 5, 6). Таблица 5 – Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в г.Москве Округ г. Москвы ЦАО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО Зеленоградский АО Итого: ГУП 13 19 20 16 19 14 14 8 18 ОАО 2 14 2 1 9 1 - ЗАО 6 3 3 4 1 3 1 3 3 144 29 24 79 ООО 44 16 19 14 7 18 23 15 36 ТСЖ 100 41 56 47 46 81 92 59 54 ЖСК 75 127 145 59 152 267 79 54 43 11 203 576 1001 ЖК 2 4 2 2 24 2 5 41 Таблица 6 – Количество многоквартирных домов, находящихся в управлении Округ г. Москвы ЦАО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО САО Зеленоградский АО Итого: ГУП 1591 2457 2508 2807 2547 770 2632 1783 1346 ОАО 6 848 4 1 1602 2 ЗАО 65 43 13 14 1 9 71 23 ООО 1917 330 874 441 14 63 82 285 1897 ТСЖ 113 62 60 54 50 102 120 96 94 ЖСК 78 132 149 60 156 276 81 57 47 ЖК 4 4 2 2 24 2 5 - 360 18801 2463 239 98 6001 751 1036 43 Проанализируем структуру управляющих организаций Москвы по их организационно-правовой форме по состоянию на 31 декабря 2010 г: - государственные унитарные предприятия г.Москвы (144 ГУП – около 19 тыс. домов в управлении); - общества с ограниченной ответственностью (203 ООО – более 6 тыс. домов в управлении); - открытые акционерные общества (29 ОАО – около 2,5 тыс. домов в управлении); - закрытые акционерные общества (24 ЗАО – около 250 домов в управлении). ГУП ДЕЗ имеют существенный удельный вес по сравнению с другими управляющими организациями, но если посмотреть динамику, то их доля постепенно снижается. По данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, по состоянию на 01.06.2011 г. управление многоквартирными домами осуществляет 473 управляющие организации, в том числе: 138 организаций государственной формы собственности в 61,7% многоквартирных домов, из них: 34,3 % - управляются на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений; 80 27,4 % - по договору управления, заключенному с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК. 335 частных управляющих организаций в 29,5% многоквартирных домов, из них: 20,1 % - управляются на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений; 9,4 % - по договору управления, заключенному с правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК. Структура управляющих компаний изменилась еще и потому, что растет доля жилищных объединений, управляющих компаний: работающих 8,7% самостоятельно, многоквартирных без домов привлечения находятся на самоуправлении жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, ЖК). Как видно из представленного анализа, несмотря на ряд положительных тенденций в развитии конкурентной среды на московском рынке услуг по управлению многоквартирными домами, доминирующее положение на этом рынке занимают государственные унитарные предприятия – ГУП ДЕЗ районов. Преимуществами управления ГУП многоквартирными домами можно считать: 1) осуществление учредителями ГУП контроля за использованием по назначению и сохранностью переданного им имущества; 2) по при достаточно развитой конкуренции (такие оценки даются рынку услуг управлению многоквартирными домами Федеральной антимонопольной службой) занимает доминирующее положение по объему управляемого жилищного фонда; 3) бюджетное финансирование и централизация средств упрощают процедуру управления; 4) наличие нежилых помещений для размещения управляющей обслуживающих организаций; 5) возможность осуществлять коммерческую деятельность; 6) гарантированность жилищного обслуживания. 81 и Недостатки управления ГУП многоквартирными домами вытекают из их «исторического прошлого», когда еще не использовался принцип пообъектного управления, и из их особого статуса: ГУП – это коммерческая организация, но она не наделена правом собственности на имущество, которое использует либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. ГУП ДЕЗ основаны на праве хозяйственного ведения. До сих пор сохраняется сильное административное влияние органов власти на деятельность ГУП. Эти проблемы характерны не только для жилищной сферы, но и для других секторов экономики, поэтому ГУП ДЕЗ постепенно приватизируются путем преобразования в открытые акционерные общества со стопроцентной долей государства (в нашем случае – города Москвы). При таком способе приватизации форма собственности фактически не меняется на тот период, пока город сохраняет за собой все акции, а это, как минимум, три года. По мере готовности рынка и самой компании, эти пакеты будут уменьшены путем их дальнейшей продажи. 115 ГУП ДЕЗ включены в Среднесрочную программу приватизации имущества города Москвы на 2011-2013 годы, однако параллельно рассматривается вариант их реформирования без приватизации. Интересно, что в ходе приватизации имидж надежной государственной организации сохраняется путем сохранения в названии открытого акционерного общества прежнего названия организации. Приведем пример. 19 октября 2009 года в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Москвы от 06 ноября 2007 г. № 966-ПП «О среднесрочной программе приватизации имущества города Москвы на 2008-2010 гг.» и распоряжением Департамента имущества города Москвы от 20 июля 2009 г. № 2201-р «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы Дирекция Единого Заказчика Гагаринского района» ГУП ДЕЗ Гагаринского района преобразовано в Открытое акционерное общество Дирекция Единого Заказчика Гагаринского района (ОАО ДЕЗ Гагаринского района). 82 В собственности города Москвы сохраняется полный пакет (100%) акций ОАО. Единственным акционером является город Москва в лице Департамента имущества города Москвы. Уже став акционерным обществом, ДЕЗ Гагаринского района вступил в СРО «Гарантия» и прошел добровольную сертификацию в двух системах, в т.ч. в региональной СДС ЖКУ в г. Москве и в системе сертификации «Евростандарт». Многие жители просто не заметили изменения статуса своей управляющей организации, так как она стала правопреемником прав и обязанностей ГУП. Практика показала, что приватизация эффективна в том случае, если сам ГУП, его руководство и персонал, готовы к изменениям формата работы в условиях растущей конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами. Что приобретут и что потеряют собственники, выбрав частную управляющую организацию? Что пугает собственников и удерживает их от выбора частной управляющей организации? Попробуем выявить риски работы с частной организацией и оценить их. 1. Высокая стоимость услуг. По оценкам экспертов, 98% управляющих компаний работают по тарифам, установленным Правительством Москвы. Частные компании строят ценообразование по принципу открытости и модульности, т.е. собственники на альтернативной основе могут выбрать наиболее приемлемый для себя вариант обслуживания, перечень услуг и соответственно сумму ежемесячного платежа. Вывод: риск роста стоимости услуг связан не с формой собственности, а с увеличением перечня работ и ростом регулируемых тарифов. 2. Низкий уровень ответственности за выполнение работ. Отношения любой управляющей компании с заказчиком оформляются договором, в котором четко прописываются все права и обязанности сторон. При этом для каждого объекта договор индивидуален. Уполномоченные представители жителей вправе выдвигать свои требования на этапе согласования договора, прописать в договоре ответственность сторон. Вывод: риск низкий. 3. Нехватка объемов и попытка переложить затраты на собственника ввиду разбросанности объектов управления по разным районам города, в отличие от государственных управляющих организаций. Управляющие компании, будучи 83 коммерческими предприятиями, стремятся оптимизировать свои расходы, а поэтому стараются подбирать объекты по территориальному признаку, и, в отличие от ДЕЗ, они могут наращивать объемы площадей в управлении не только за счет жилой, но и за счет коммерческой и социальной недвижимости. Для оптимизации производственных процессов частные организации более активно используют автоматизацию, аутсорсинг. Вывод: средний риск возникает при выходе управляющей компании на рынок. Однако в любом случае она не может предлагать клиентам цены выше рыночных, поэтому дополнительные расходы компании обоснованы, с точки зрения стратегических интересов. 4. Непрозрачность расходования финансовых средств. Финансовая прозрачность и открытость перед клиентами – залог успеха любой управляющей компании. Согласно Жилищному кодексу, управляющая компания обязана два раза в год формировать и публиковать открытые финансовые отчеты, подтверждающие жителям целевое использование их средств. Вывод: риск низкий. Тем не менее, при выборе частной управляющей компании нужно обратить внимание на следующие критерии: рейтинги надежности управляющей компании (принципиальные различия между частными и государственными организациями по степени надежности не зафиксированы ни в одном рейтинге); срок осуществления деятельности компании, размер ее собственного капитала, объем жилищного фонда, находящегося в управлении; информационную открытость компании (сайт в сети Интернет, доступные телефоны, готовность персонала к общению); деловую репутацию среди участников рынка или рекомендации лиц, заслуживающих доверия. Итак, условия функционирования государственных и частных управляющих компаний в рыночной среде одинаковы: управляющие компании работают по одним и тем же стандартам и правилам, получают бюджетные субсидии на содержание и ремонт, на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, используют регулируемые цены и тарифы, одинаковые типовые договора 84 управления и другие документы, в одинаковом формате раскрывают информацию о своей деятельности. Надзор и контроль со стороны государственных органов осуществляется как за государственной, так и за частной управляющей компанией. В настоящее время выбор управляющей компании по критерию «Форма собственности» нельзя считать эффективным, т.к. и государственные, и частные организации могут демонстрировать высокие показатели качества и надежности услуг по управлению. 6. Оценка деятельности управляющих компаний В современной теории менеджмента оценка результативности и эффективности как инструмент управленческой деятельности служит мерой стимулирования и ориентиром для принятия управленческих решений по широкому кругу вопросов рационализации хозяйственной деятельности. Оценка управляющих компаний должна учитывать их особенности как объекта оценки: 1) объект управления не находится в собственности управляющей компании, но передается ей на определенных условиях по договору управления; 2) деятельность управляющей компании сводится к управленческим, а не производственным процессам, вследствие чего в структуре управляющей компании может не быть производственных подразделений; 3) наличие внешнего заказчика профессионального управления (собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома), который определяет цели и требуемые результаты управления, за которые управляющая компания несет ответственность; 4) основные услуги управляющей компании заключаются в профессиональном управлении. При рассмотрении вопросов оценки деятельности управляющих организаций необходимо выделить два аспекта: организационный (кто и зачем проводит оценку) и методический (по каким показателям проводить оценку, сколько должно быть показателей, где найти достоверную информацию, как измерить эти показатели). Попробуем ответить на эти вопросы. 85 Оценка может проводиться собственниками и/или органами власти. Органы власти оценивают деятельность управляющей организации в ходе реализации надзорных функций, а также для составления рейтингов, что в Москве, к сожалению, не практикуется. Если рейтинг проводится на регулярной основе, производится мониторинг текущего состояния управляющей компании на основе текущих данных, такие оценки целесообразно использовать для выбора собственниками управляющей компании. При определении рейтинга учитывается опыт ее работы на рынке, уровень квалификации персонала, оценка спектра предоставляемых услуг, клиентской базы, репутации компании и т.д. Для получения определенного рейтинга необходимо набрать соответствующее количество баллов. Рейтинг компании свидетельствует о ее надежности и качестве оказываемых ею услуг. Необходимая для определения рейтинга информация находится в открытом доступе, т.к. в 2010 г. принят стандарт раскрытия информации. Собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оценка нужна для принятия управленческих решений, в частности: при заключении (пролонгировании) договора на управление многоквартирным домом; при внесении изменений в договор на управление; при решении вопроса о досрочном расторжении договора; при привлечении управляющей компании к ответственности, установленной законом и (или) договором; при решении вопроса о досрочном переизбрании, избрании на новый срок правления, председателя правления товарищества собственников жилья, жилищностроительного кооператива, жилищного кооператива; при утверждении отчетов управляющей организации. Для оценки деятельности управляющей организации собственникам помещений целесообразно общим собранием создать комиссию из числа собственников дома численностью не менее 3 человек, а также утвердить регламент проверок, в т.ч. период, за который предполагается оцениваться деятельность управляющей организации (месяц, квартал, полугодие, год). 86 При оценке деятельности управляющих организаций собственникам, в первую очередь, следует учитывать обязательные показатели, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации в части соответствия договоров управления требованиям действующего жилищного законодательства, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", в части соответствия требованиям к составу информации, подлежащей раскрытию, а также порядку, способам и срокам ее раскрытия. Во вторую очередь, следует учитывать показатели, напрямую характеризующие деятельность управляющей организации. К ним, например, можно отнести предложения по снижению платы за жилое помещение без снижения качества предоставляемых услуг, расширение количества услуг без изменения платы, быстрое реагирование на обращения и жалобы проживающих граждан, своевременную ликвидацию аварийных ситуаций, внедрение современных энергосберегающих технологий, новых материалов и оборудования и др. Рекомендуемые критерии оценки деятельности управляющих компаний представлены в таблице 7. Таблица 7 – Рекомендуемые критерии оценки деятельности управляющих компаний собственниками помещений в многоквартирном доме № Критерии оценки п/п 1 Отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия или бездействие управляющей организации, зафиксированных в журнале учета (книга регистрации жалоб и предложений) и поступивших в течение отчетного периода 2 Эффективность принимаемых мер по снижению количества жалоб и претензий со стороны проживающих в доме граждан 87 Оценка +10 баллов - отсутствие жалоб и претензий; -1 балл - 1 жалоба; -2 балла - 2-3 жалобы; -3 балла - 4-5 жалоб; -4 балла - 5-7 жалоб; -5 баллов - 7-10 жалоб; -10 баллов - свыше 10 жалоб +10 баллов - отсутствие или снижение количества жалоб и претензий по сравнению с предыдущим отчетным периодом; 0 баллов - неизменное количество жалоб и претензий; 3 Наличие диспетчерской службы, соответствующей правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, или наличие договоров с организацией, имеющей такую службу, включая необходимую сертификацию Ростехнадзора 4 Наличие сертификата соответствия требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров, ил (или) членство в саморегулируемых организациях (СРО) 5 Наличие оформленных паспортов готовности многоквартирных домов к эксплуатации в зимний период 6 Качественное выполнение программных мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов при реализации Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ 7 Проведение мероприятий по внедрению энергоресурсосберегающих технологий, инновационных проектов и решений, энергосберегающих материалов и оборудования Уровень собираемости платежей населения за жилищнокоммунальные услуги 8 88 - 5 баллов - рост количества жалоб и претензий +10 баллов - наличие службы; -10 баллов - отсутствие службы +10 баллов - наличие сертификата и (или) членство в СРО; 0 баллов - отсутствие сертификата и (или) не членство в СРО +10 баллов - 95% и более оформленных паспортов готовности; +5 баллов - 85% и более оформленных паспортов готовности; +3 бала - 75% и более оформленных паспортов готовности; 0 баллов - 50% и более оформленных паспортов готовности; -5 баллов - менее 50% оформленных паспортов готовности; -10 баллов - отсутствие оформленных паспортов готовности +10 баллов - наличие МКД в реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта (№185-ФЗ); 0 баллов - отсутствие МКД в реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта (№185-ФЗ) +10 баллов - каждое внедренное мероприятие; 0 баллов - отсутствие внедренных мероприятий +10 баллов - 95% и более; +5 баллов - 85% и более; +3 бала - 75% и более; 0 баллов - 50% и более; -5 баллов - менее 50%; 9 -10 баллов - менее 30% 1 балл - каждое предложение; 0 баллов - отсутствие предложений Наличие предложений по улучшению работы управляющей организации Описанная система критериев оценки используется во Владивостоке, однако она носит универсальный характер и может быть адаптирована для любых других управляющих организаций. Она достаточно проста, и при необходимости собственники могут расширить систему показателей, включив в систему оценки более сложные критерии из предлагаемого ниже перечня. Этот перечень содержит показатели количественные и качественные, финансовые и нефинансовые, как это и принято в современных системах управления. 1. Критерии качества работы управляющей компании по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущего и капитального ремонтов 1.1. Наличие и состояние следующей технической документации на многоквартирный дом, находящийся в управлении: документов технического учёта жилищного фонда, содержащих сведения о состоянии общего имущества; документов (актов) о приёмке результатов работ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждений несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям); инструкции по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства; 89 выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; заверенной уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектной документации (копии проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. 1.2. Наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда, оформленных в установленном порядке. 1.3. Наличие лицензий и иной разрешительной документации по обслуживанию жилищного фонда в случаях, установленных законодательством. 1.4. Наличие описи ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, согласованной с собственником. 90 1.5. Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. 1.6. Наличие решения собственников помещений об утверждении смет на проведение текущего и капитального ремонтов. 1.7. Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом объёма и стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, оказанных управляющей организацией за истекший период. 1.8. Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом качества обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений. 1.9. Количество возбужденных Государственной жилищной инспекцией дел об административных правонарушениях. 1.10. Количество выданных предписаний о прекращении и (или) устранении нарушений в области эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства. 1.11. Соблюдение графика осмотра общего имущества, установленного договором на управление. 1.12. Соответствие температурно-влажностного режима нормативно-правовым актам Российской Федерации. 1.13. Соблюдение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности. 1.14. Исправность освещения мест общего пользования. 1.15. Наличие сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги в пределах 97-100 процентов. 1.16. Процент сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги. 1.17. Страхование ответственности управляющей компанией. 1.18. Принятие управляющей компанией мер по обеспечению исполнения своих обязательств: безотзывная банковская гарантия, залог депозита. 91 1.19. Наличие сертификата соответствия услуг в соответствии с международными стандартами ИСО 9001-9004, в том числе с системой «Росжилкоммунсертификация». 2. Критерии качества работы управляющей компании с собственниками, арендаторами, нанимателями. 2.1. Ежегодное, в течение первого квартала текущего года, предоставление управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме отчёта о выполнении договора управления за предыдущий год. 2.2. Наличие и внесение записей в надлежащим образом оформленный журнал записи обращений граждан по вопросам качества предоставления жилищнокоммунальных услуг. 2.3. Отсутствие претензий граждан на нарушение управляющей организацией Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан». 2.4. Исполнение жалоб граждан на санитарное содержание и благоустройство придомовой Российской территории Федерации, в установленные договором либо нормативно-правовыми согласованные с актами собственниками помещений сроки. 2.5. Исполнение жалоб граждан на санитарное содержание мест общего пользования в установленные нормативно-правовыми актами Российской Федерации, договором либо согласованные с собственниками помещений сроки. 2.6. Исполнение жалоб граждан на работу лифта в установленные нормативноправовыми актами Российской Федерации сроки. 2.7. Исполнение жалоб граждан на работу мусоропровода в установленные нормативно-правовыми актами Российской Федерации сроки. 2.8. Отсутствие претензий на предоставление коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения продолжительность перерывов с перерывами, в превышающими предоставлении допустимую коммунальных услуг, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 92 №354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". 2.9. Исполнение жалоб граждан на несоответствие предоставляемых коммунальных услуг тепло-, электро-, газоснабжения федеральным стандартам качества, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" в установленные Правительством Российской Федерации сроки. 2.10. Исполнение жалоб граждан на предоставление коммунальной услуги водоотведения ненадлежащего качества в установленные Правительством Российской Федерации сроки. 2.11. Отсутствие повторных жалоб. 2.12. Отсутствие исковых заявлений о некачественном оказании услуг. 2.13. Принятие работ по завершению текущего и капитального ремонта с участием законных представителей собственников жилых помещений. 3. Критерии качества работы с ресурсоснабжающими организациями, подрядными организациями 3.1. Соответствие заключенных договоров количеству поставщиков жилищнокоммунальных услуг, подрядных организаций. 3.2. Наличие лицензий, сертификатов соответствия у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда. 3.3. Опыт работы подрядчика в сфере предоставления жилищно- коммунальных услуг. 3.4. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде холодной, горячей воды между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий. 3.5. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде тепловой, электрической энергии, природного газа между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий. 93 3.6. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальной услуги водоотведения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий. 3.7. Отсутствие задолженности управляющей организации перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг, подрядными организациями. 3.8. Отсутствие претензий на качество выполнения подрядной организацией капитального ремонта. 3.9. Устранение в сроки, указанные в договоре подряда, скрытых дефектов качества выполнения подрядной организацией капитального ремонта. 3.10. Наличие системы управления качеством работ, предусматривающей регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика, управляющей организации и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. 3.11. Фиксирование показателей системы управления качеством работ в договоре подряда. 4. Критерии качества подготовки работников управляющей организации 4.1. Опыт работы управляющей компании в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда. 4.2. Прохождение сотрудниками обучения на курсах повышения квалификации, ежегодная их аттестация. 4.3. Наличие высшего профессионального или среднего специального образования у руководителей и специалистов управляющей организации, стажа работы по специальности. 4.4. Отсутствие текучести кадров. 4.5. Отсутствие несчастных случаев и травматизм на производстве. 4.6. Наличие системы премирования в управляющей организации в зависимости от результатов труда работников и количества жалоб, претензий собственников, арендаторов, нанимателей на качество работ, услуг. 94 4.7. Наличие разработанной и внедренной системы контроля качества выполненных работ, оказанных услуг, соблюдения сроков исполнения работ, услуг, установленных законодательством. 4.8. Наличие сертификата соответствия персонала в соответствии с международными стандартами ИСО 9001-9004, в том числе с системой "Росжилкоммунсертификация". 5. Критерии социальной, финансово-экономической деятельности управляющей организации. 5.1. Наличие прибыли (рентабельности), предусмотренной при формировании экономически обоснованного тарифа на ЖКУ, на уровне 8-12 процентов. 5.2. Наличие дополнительных доходов, поступающих от использования управляющей организации либо организации, заключившей договор аренды с управляющей организацией, мест общего пользования, перечисляемых на расчётный счёт дома. 5.3. Наличие приборов учёта и экономического эффекта от внедрения приборов учета и регулирования потребления водо- и энергоресурсов (снижение стоимости услуг и затрат). 5.4. Наличие внедрения прогрессивных и оригинальных (в том числе собственных и впервые примененных) машин, механизмов, оборудования, приборов, материалов, конструкций, изделий, технологий и решений (по пунктам). 5.5. Наличие внедрения прогрессивных информационных технологий (автоматизированных систем управления). 5.6. Наличие производственных баз и их развитие. 5.7. Отсутствие у управляющей компании задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период ресурсоснабжающим и подрядным организациям в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов управляющей компании по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. 95 5.8. Отсутствие у управляющей компании кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 50 процентов балансовой стоимости активов управляющей компании по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Эффективность работы управляющей организации оценивается путём присвоения баллов: 1 – подпункту критерия, если работа управляющей организации оценена как положительная; 0 – подпункту критерия, если работа управляющей организации в данном направлении ведётся слабо, либо не ведётся вообще. Оценку рекомендуется проводить по следующим правилам: 67 баллов (100 процентов) - полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ и услуг по данному показателю); 50-66 баллов - хорошая организация работы управляющей организации; 33-49 баллов - удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению; ниже 33 баллов - несоответствие действующим нормам и правилам неудовлетворительная оценка качества работы. 96 Рекомендуемая литература 1. Жилищный кодекс Российской Федерации. 2. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N315-Ф3 «О саморегулируемых организациях». 3. Федеральный закон от 12.01.1996 N7-ФЗ «О некоммерческих организациях». 4. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". 5. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». 6. Постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве". 7. Постановление Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП"О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации". 8. Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 15.08.2006 г. №05-14-243/6-1 «Об утверждении документов». Приложение 4 - Критерии оценки деятельности управляющих организаций. 9. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство./Под общ. ред. В.Н.Субботина. – М.: Эксмо, 2008. 97
