1.Структура рынка недвижимости - Санкт

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
«Промышленно-экономический колледж»
(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)
Заочное отделение
Специальность 120714 Земельно-имущественные отношения
(номер
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № _1__
по дисциплине
«ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ»
студента группы
22602
зачетная книжка №
13-6-061
ФИО студента Орлова Наталья Владимировна
Адрес
СПб. В.О. 21 линия д.16 к.3 кв.31
E-mail:
orlov-79@list.ru
телефон:
8-921-418-63-43
Санкт-Петербург
2013г.
название)
Варианты заданий контрольной работы
ВАРИАНТ 1
1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
(с перечнем вопросов, рекомендуемых для освещения)
Структура рынка недвижимости. Участники рынка недвижимости в РФ.
Финансовые рынки в РФ. Специфика рынка недвижимости. Участники рынка
недвижимости: продавцы, покупатели, профессиональные участники (посредники),
государственные органы.
Литература:(9,10)
Содержание:
1. Структура рынка недвижимости
2. Участники рынка недвижимости
3. Финансовый рынок и его структура
1.Структура рынка недвижимости
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный
рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными
продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих
федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании
— поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и
принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных
бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то
время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному
региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной
недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости
связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием
первичного рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо
причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка,
затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается
предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены
на первичном рынке.
По структуре рынок недвижимости делится на:



рынок жилья;
рынок коммерческой недвижимости;
рынок земли.
Субъекты рынка недвижимости
Субъектами рынка недвижимости являются:





Покупатели (физические и юридические лица);
Инвесторы;
Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные
местной властью);
Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи
прав собственности:
o агентства оценщиков;
o риэлтерские фирмы;
o юридические фирмы;
o рекламные агентства;
o биржи недвижимости;
o страховые компании;
o аукционные фирмы;
o фондовые биржи;
o конкурсные комиссии;
o чековые инвестиционные фонды;
o комиссии по приватизации предприятий;
o банки (в т.ч. ипотечные) и др.
Государственные органы:
o бюро технической инвентаризации (ПИБ);
o комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
o арбитражные суды;
o нотариальные конторы;
o налоговые инспекции;
o комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Функции рынка недвижимости
Основные функции рынка недвижимости:






установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос
соответствует объему предложения недвижимости;
регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам
экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются
общественные интересы;
коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и
получения прибыли;
функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых,
неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и
использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за
прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося
стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных
объектов.
Четыре модели структуры рынка
Рыночная структура отражает все наиболее важные аспекты рынка — количество фирм в
отрасли, тип производимого продукта, возможности для входа и выхода из нее фирм,
количество покупателей, способность отдельной фирмы воздействовать на рыночные
цены.
Чем ниже способность фирмы влиять на рынок, тем более конкурентным считается
данная отрасль. В предельном случае, когда степень влияния одной фирмы равна нулю,
говорят о совершенно конкурентном рынке.
В научном языке существует два различных понимания термина "конкуренция".
Конкуренция как характеристика рыночной структуры (конкурентность рынка,
совершенная, монополистическая конкуренция) и конкуренция как способ
взаимодействия фирм на рынке (конкурентная борьба, ценовая и неценовая конкуренция).
Термины, используемые для обозначения различных типов рыночных структур, идут из
греческого языка и характеризуют, с одной стороны, принадлежность экономических
субъектов к продавцам или покупателям (poleo — продаю, psoneo — покупаю), а с другой
— их численность (mono — один, oligos — несколько, poly — много).
Поскольку структура того или иного рынка определяется множеством факторов, то
количество рыночных структур является практически неограниченным.
Для упрощения анализа в экономической теории принято выделять четыре базовых
модели




совершенную конкуренцию;
чистую монополию;
монополистическую конкуренцию;
однородную и неоднородную олигополию
2. Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости— это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или
юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо
другие активы.
Классификация участников рынка недвижимости
Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:



Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица,
которые являются собственниками недвижимых объектов;
Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме
капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;
Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью
которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с
установленными нормами.
Профессиональные участники рынка недвижимости — это профессиональные
посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы,
маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.
Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами
недвижимости.
Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по
доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего
имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с
земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми
помещениями и правами на них.
Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие:



продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства
Москвы;
продажу жилья из собственных жилищных фондов;
участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое
наложено взыскание.
Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг
с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:











покупатели;
продавцы;
арендаторы;
арендодатели;
кредитные учреждения;
заемщики;
девелоперы;
строители;
менеджеры;
владельцы;
инвесторы.
Кредиторы — это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал
тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.
Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и
поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и
сколько инвестировать.
Риелтор — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке
недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом
и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.
Девелопер — организатор, преобразующий землю для нового ее использования.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с
объектами недвижимости.
Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему
экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в
объекты недвижимости.
Рынок недвижимости является частью финансового рынка.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на
определенные однородные группы показателей.
Классификация рынков недвижимости:





По географическому признаку:
o городской;
o местный;
o региональный;
o мировой;
o национальный;
По степени готовности к эксплуатации:
o рынки существующих объектов;
o незавершенное строительство;
o новое строительство;
По виду сделок:
o купля-продажа;
o аренда;
o вещные права;
o ипотека;
По форме собственности:
o государственных и муниципальных объектов;
o частных объектов;
По способу совершения сделок:
o первичный рынок и вторичный рынок;
o организованный и неорганизованный;
o традиционный и компьютеризированный;
o биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости:



рынок жилья;
рынок земли;
рынок нежилых помещений.
Рынок жилья подразделяется на:


городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье
низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки
сталинских времен, элитное жилье;
рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на
индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше,
но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является
привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:





локальность;
невысокая взаимозаменяемость объектов;
сезонные колебания цен;
сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг.
права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в
связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия
обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой,
которая формируется местными властями.
3. Финансовый рынок
Финансово-денежный сектор как самостоятельный элемент денежного хозяйства
формирует финансовый рынок.
Финансовый рынок — часть рынка ссудных капиталов, на котором происходит
перераспределение капитала между кредитами и заемщиками в форме эмиссии и купли
продажи ценных бумаг. Инструментами финансового рынка являются ценные бумаги.
Финансовый рынок состоит из ряда секторов: инвестиционного, кредитного,
фондового, страхового, валютного.
Структура финансового рынка:





Кредитный рынок
Валютный рынок
Рынок ценных бумаг (фондовый рынок)
Страховой рынок
Рынок инвестиций
На финансовом рынке объектом купли-продажи выступают финансовые ресурсы. Однако
имеется принципиальное различие сделок в различных секторах финансового рынка. Если
на кредитном рынке деньги продаются как таковые, т. е. они сами являются объектом
сделок, то на фондовом рынке, например, продаются права на получение денежных
доходов, уже созданных или будущих.
Финансовый рынок — это не только средство перераспределения денежных ресурсов в
экономике (на условиях платности), но и индикатор всего состояния экономики в целом.
Суть финансового рынка заключается не просто в перераспределении финансовых
ресурсов, но прежде всего в определении направлений этого перераспределения. Именно
на финансовом рынке определяются наиболее эффективные сферы приложения денежных
ресурсов.
Структура такого финансового рынка может быть представлена следующим образом:
Рынок ценных бумаг.
Финансовые рынки где:



Рынок денег — рынок краткосрочных финансовых инструментов (долговых
обязательств) со сроком обращения до 1 года.
Рынок капиталов — рынок среднесрочных (от 1 до 3-5 лет) и долгосрочных
активов — акций, облигаций (со сроком погашения более года) и ссуд (со сроком
погашения более года).
Кредитный рынок — рынок краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных ссуд.
На практике между ними нет четкой границы.
На мировом финансовом рынке определяются наиболее эффективные сферы приложения
денежных ресурсов.
Функционирование финансового рынка тесно связано с определением процентных
ставок, т. е. цены товара «деньги», проданного в форме кредита. Формирование системы
процентных ставок — одна из важнейших функций финансового рынка, она оказывает
влияние на уровень эффективности всей экономики.
Функции мирового финансового рынка:




перераспределение и перелив капитала;
экономия издержек обращения;
ускорение концентрации и централизации капитала;
межвременная торговля, снижающая издержки экономических циклов;
содействие процессу непрерывного
2. ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ
(Выберете правильный ответ из предлагаемых вариантов, ответ обоснуйте.)
1. Держатели облигаций АО являются по отношению к этому обществу:
1) кредиторами т.к. облигация - это ценная бумага, представляющая собой долговое
обязательство акционерного общества уплатить владельцу облигации в установленный
срок номинальную стоимость или номинальную стоимость с процентами. Облигации
выпускаются после полной оплаты уставного капитала. Держатели облигаций в отличие
от владельцев акций не являются собственниками акционерного общества, а становятся
его кредиторами.
2) партнерами;
3) собственниками;
4) инвесторами.
2. Связь между скоростью обращения денег и количеством необходимых денег:
1) отсутствует;
2) прямая;
3) обратная т.к. Закон денежного обращения выражает экономическую
взаимозависимость между массой обращающихся товаров, уровнем цен и скоростью
обращения денег. Эта взаимосвязь представляет собой совокупности двух видов
зависимости: прямой зависимости между количеством денег, необходимых в качестве
средства обращения, и суммой цен реализуемых товаров и услуг; обратной зависимости
между количеством денег, необходимых в качестве средства обращения, и скоростью
оборота денег. Все это можно выразить следующей формулой: К – S / C
3.
1)
2)
3)
Бюджетный процесс включает следующие стадии:
составление проекта бюджета
рассмотрение и утверждение бюджета
исполнение и контроль бюджета
Т.к. бюджетный процесс - это регламентируемая нормами права деятельность органов
государственной власти, органов местного самоуправления и участников бюджетного процесса
по составлению и рассмотрению проектов бюджетов, проектов бюджетов государственных
внебюджетных фондов, утверждению и исполнению бюджетов и бюджетов государственных
внебюджетных фондов, а также по контролю за их исполнением (ст. 6 БК РФ).
Бюджетный процесс включает в себя 4 стадии бюджетной деятельности:
1)составление проектов бюджетов;
2)рассмотрение и утверждение бюджетов;
3)исполнение бюджетов;
4)составление отчетов об исполнении бюджетов и их утверждение. Составной частью
бюджетного процесса является бюджетное регулирование, т.е. перераспределение финансовых
ресурсов между бюджетами разного уровня.
4) исправление и пополнение расходов бюджета ---------------(не подходит)
4. Для оценки и измерения инфляции используют следующий показатель:
1) индекс цен т.к. для оценки и измерения инфляции используют показатель индекса
потребительских цен. Индекс потребительских цен (ИПЦ) измеряет соотношение
между покупной ценой определенного набора потребительских товаров и услуг
(«рыночная корзина») для данного периода с совокупной ценой идентичной и сходной
группы товаров и услуг в базовом периоде.
2) учетная ставка
3) норма дохода.
5. Национальная валюта, для которой государством установлены различного рода
ограничения её обмена на иностранную валюту, как внутри страны, так и за её
пределами
1) свободно конвертируемая валюта
2) резервная валюта
3) неконвертируемая валюта т.к. это – национальная валюта, которая функционирует
в пределах страны и не обменивается на иностранные валюты (запрет для физических и
юридических лиц). Это, как правило валюта тех стран, которые применяют различные
ограничения и запреты по ввозу и вывозу, покупке и продаже иностранных денежных
знаков.
3. ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ
Задача 1.
Облигации с нулевым купоном нарицательной стоимостью 2000 р. и сроком
погашения через 4 года продают за 1 200 р. Проанализируйте целесообразность
приобретения этих облигаций, если имеется возможность альтернативного
инвестирования с нормой прибыли 14 % годовых
Решение:
P
CF
( 1  r )n
r4
,
CF
2000
1 4
 1  0 ,14  14 %.
P
1200
Приобретение облигаций является нецелесообразным вложением капитала, поскольку
теоретическая стоимость облигации равна запрашиваемой за нее цены, также доходность
данной облигации (14%) равна альтернативной (14%).
Задача 2.
Собственник недвижимости имеет желание сдать её в аренду на 3 года.
Планируется ежегодная оплата в сумме 30 тыс. ден.ед. Ставка по банковскому
вкладу составляет 10%. Определить наращенную сумму через три года.
Решение:
Сумма всех взносов с начисленными процентами будет равна:
3
n
FVA  R (1+i) -1  (1+0,1) -1
0,1
i
 30×3,31 = 99,3 т. ден. ед.
Сумма взносов в течение 3-х лет составит:
P = n • R = 3 • 30 = 90 тыс. ден. ед.
Следовательно, сумма начисленных процентов будет равна:
I = FVA - P = 99,3-90 = 9,3 тыс. ден. ед.
Таким образом, доход владельца счета за 3 года составит 9'300 руб.
Задача 3.
На основании данных, приведённых в таблице, рассчитать показатели оборачиваемости
денежной массы:
1) скорость оборота (количество оборотов) денежной массы для базисного и отчетного
периода,
2) продолжительность одного оборота для базисного и отчетного периода,
3) индекс оборачиваемости денежной массы,
4) коэффициент монетизации экономики.
показатели в млрд.руб
ВВП
Денежная масса
Наличные деньги
Базисный год
13243
2674
955
Решение:
Скорость оборота (количество оборотов) денежной массы :
Vд.м.= ВВП/М2
Vд.м.0=13243/2674=4,9=5 об.
Vд.м.1=16751/3788=4,4=4 об.
Продолжительность одного оборота:
t=Дн/Vд.м.
t0=360/5=72 дня
t1=360/4=90 дней
Скорость оборота (количество оборотов) наличных денег :
Vн.д.= ВВП/МО
Vн.д.0=13243/955=14 об.
Vн.д.1=16751/1341=12 об.
Продолжительность одного оборота:
t=Дн/Vн.д.
t0=360/14=26 дней
t1=360/12=30 дней
Индекс оборачиваемости денежной массы:
Iv=V1/V0
Iv=4/5=0,8
Коэффициент монетизации экономики:
Км(%)=М2/ВВП×100
Км0=2674/13243×100=20%
Км1=3788/16751×100=23%
Текущий год
16751
3788
1341