Обращение к депутату Законодательного
advertisement
Некоммерческое партнерство по содействию в управлении жилищным фондом «Союз управляющих организаций» 170003, г.Тверь, ул.Стадионная, д.8 тел. 55-92-21, факс 55-93-47 soyuzNP@mail.ru «_____»_________________ 2012 год Уважаемый Сергей Николаевич! Обращаемся к Вам как к депутату Законодательного собрания Тверской области по насущному для нашего города и области вопросу. В последнее время ведущие телеканалы захлестнул поток ток-шоу, разоблачающих воровство в ЖКХ. Эта тема постоянно оживляется безудержным (несмотря на сдерживающее госрегулирование) ростом цен на услуги ЖКХ и одновременным банкротством предприятий и управляющих компаний. Формально все происходит по закону, только правилен ли закон!? Попробуем проанализировать основные нормы законодательства, регулирующие процесс функционирования и ценообразования в ЖКХ. Есть ли в нем мотивация к развитию важнейшей отрасли экономики!? Согласно действующему законодательству, ресурсоснабжающие организации не оказывают потребителям коммунальные услуги, а поставляют до границы (стены) многоквартирного дома энергоресурсы (холодную и горячую воду, газ, электроэнергию). И именно до этой границы они несут ответственность за объем и качество поставки. Доставку же ресурса до граждан – в жилые помещения – осуществляют через внутридомовые инженерные системы управляющие компании. За состояние внутридомовых сетей отвечают собственники многоквартирного дома, перепоручая уход за ними управляющей компании. На это идут деньги, которые собственники платят за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Эта сумма, не регулируемая величина, а голосуемая на общем собрании собственников. Поэтому она, мягко говоря, не отвечает потребностям дома в средствах на ремонт всего инженерного оборудования, включая внутридомовые сети, по которым энергоресурсы приходят в квартиры. В такой ситуации управляющая компания ассоциируется с героем известного анекдота про бизнес. Абрам купил сырые яйца по 1, 30 руб., сварил и продает на базаре за те же деньги. На вопрос зачем он это делает, он отвечает: «Всегда при деле, и бульон мой». Ситуация в которой, оказались управляющие компании, тяжелее, но очень схожа. Ей выставляют счет за всех потребителей в дома, а она из-за неплатежей населения собирает только часть средств. Даже в идеале баланс между отпущенным и оплаченным объемом недостижим. Ресурсоснабжающие организации, недополучая законные деньги, активно ратуют за развитие прямых договоров с потребителями и получение от граждан платы за поставляемый ресурс без посредников (управляющих компаний, ЖСК, ТСЖ). Их не заботит, что довести ресурс от стены дома до квартиры тоже чего-то стоит. Из-за того что в тарифе на коммунальные услуги не учтены затраты на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, управляющие компании довольно быстро банкротятся или стремятся любыми путями предоставить гражданам возможность рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями напрямую, нарушая тем самым законодательство и уходя от обязанности сбора средств за все услуги. Возникает противоречие. Ресурсоснабжающие компании хотят брать с людей деньги, не неся ответственность за нанесение вреда внутридомовым сетям и несоответствие требованиям объема поставки и качества ресурсов, подаваемых в жилые помещения. Например, в соответствии с Гражданским законодательством абонент обязан оплатить фактически поставленный ресурс, когда Жилищное законодательство обязывает не начислять жителям за подогрев воды ниже 40 градусов. Отсюда вопрос – где управляющим компаниям взять деньги для ресурсоснабжающих организаций, чтобы покрыть разницу!? Ведь начисления за ресурс ресурсоснабжающие организации производят в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Прохождение ресурса по трубам до непосредственного потребителя волшебно превращает его поставку в коммунальную услугу, к которой они себя считают совершенно непричастными. Почему же так происходит!? Полагаем, что все объясняется убогим состоянием внутридомовых систем, сложностью и разнообразием конструкций и оборудования: хлопот много, а денег на содержание и ремонт мало. Если дом частный, вопросов нет: внутри него за все отвечает собственник. За то, как у него льется вода из крана, грамотно ли разведено электричество. Частник расплачивается с поставщиком за потребляемый ресурс и предъявляет свои претензии. Противоречий никаких нет. Эта же норма перенесена и на многоквартирный дом, поскольку он является единым комплексом недвижимого имущества: жильцы владеют частью дома, а ответственность несут за его содержание в целом. Непонимание того, что внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома на один или два порядка сложнее таких же систем в частном доме, привело к «клубку» неразрешенных проблем. Ведь чтобы доставить ресурс одному потребителю, необходимо прогнать его через сети других собственников. За транзит по чужим сетям до жилого дома поставщик платит исправно: тариф сформирован с учетом прошедшего разделения «большой» энергетики на генерацию, транспорт и распределение энергии. В нем учтены интересы всех трех частных компаний, но не конкретного потребителя (плательщика). Деньги берутся за все, что потребляется в жилом помещении. А транзит по сетям, без которых ни один поставщик не донес бы ресурс дальше стены дома, не оплачивается, точнее, не учитывается в тарифе (не регулируется). А ведь подобные затраты значительны, в том числе из-за недоремонтов. Такое отношение к самой «последней миле» позволило крупным поставщикам электроэнергии в свое время забрать за долги в собственность наиболее хорошие коммунальные сети. Внутридомовые инженерные коммуникации такая же частная собственность, как сети транспортировки и распределения в электро- и теплоэнергетике, газоснабжении. Представляется, что именно это является камнем преткновения и причиной неработающих норм законодательства. ТСЖ испытывают те же трудности и перекладывают бремя неплатежей на плечи «ресурсников». Все варианты непосредственного управления сводятся, по сути, к замаскированному управлению через подрядную организацию с прямыми платежами, без публичного участия в этом процессе управляющей компании. В противном случае ответственность за неуплату ложится на УК, ТСЖ, а они здесь лишь продавцы. Интересно получается: все продавцы – участники процесса поставки ресурсов до границы дома имеют в тарифе свою долю затрат. А эти нет. В итоге в существующем нормативно-правовом пространстве экономически невыгодно работать управляющим компаниям, ТСЖ, ЖСК и просто гражданам – участникам непосредственного управления. Ведь суммы выставляемых им счетов постоянно превышают собранные с собственников и нанимателей средства. Полагаем, что решение здесь простое: либо в тарифе на ресурс должны быть учтены затраты, связанные с его распределением и доставкой к непосредственному потребителю в многоквартирном доме; либо управляющая компания, ТСЖ, ЖСК должны покупать ресурс на дом по договору и по оптовой цене, а продавать потребителям – по розничной цене (коммунальная услуга). В этом случае у них появляется мотивированный интерес к увеличению собираемости платежей, не возникает долгов, появляются средства на ремонт или на выплату по кредитам на ремонт и так далее. Также на наш взгляд серьезной проблемой о «недоплатежах» управляющих компаний является дисбаланс между гражданским и жилищным законодательством. В соответствии с гражданским исполнители услуг (УК) должны оплатить 100% стоимость полученного ресурса. Жилищное же предоставляет потребителю услуги (жителю) право рассрочки платежей как минимум на 3 месяца, а с учетом возможного применения санкций, то и все 4 месяца. Возникает вопрос – где взять деньги управляющей компании чтобы рассчитаться с поставщиком!? Дальше больше. Поставщики выставляют счета управляющим компаниям за весь поставленный ресурс, не особо беспокоясь о его качестве (это касается компаний, занимающихся поставкой горячей воды и отопления, т.е. тепловиков). Эти организации не производят перерасчетов УК за снижение качества, продолжая требовать стопроцентную оплату за некачественный ресурс. При этом громогласно заявляют на всех уровнях власти и в СМИ о долгах УК, которых на самом деле не существует. То же самое можно сказать и о субсидиях выделенных УК для поддержания необходимых тарифов (Бюджеты субсидий в УК не перечисляют, а энергетики совершенно «справедливо» сообщают, что это задолженность УК). Отсюда и объявленные миллиардные долги. Действия поставщиков понятны: обратиться в суд с иском о взыскании с управляющей компании долга. Конечно, суды они выигрывают и деньги взыскивают. Но что это за деньги!? Средства, собранные на содержание и текущий ремонт тратятся именно на содержание и текущий ремонт (заработная плата, налоги, аренда, материалы и т.д.). И надо заметить, что те, кто не платит за коммунальные услуги, также не платят за содержание, т.е. этими деньгами расплатиться полностью невозможно. Остаются собранные с жителей деньги на капитальный ремонт домов. Таким образом, добросовестные плательщики платят дважды. Решений этой проблемы на наш взгляд несколько: 1. об одном из них подробно сказано выше; 2. изменение законодательства в части принятия более «суровых» мер к неплательщикам (это длительный и практически нерешаемый путь); 3. заключение договоров с поставщиками услуги с разбивкой платежей для них по месяцам с окончательным расчетом в четвертом месяце. Именно с этого месяца все поставщики начнут получать практически 100% оплату за коммунальный ресурс; Исчезнет проблема неплатежей и бесконечных (с точки зрения здравого смысла) судов. 4. обязать казначейство открыть счета на каждый многоквартирный жилой дом Управляющей компании, ТСЖ и ЖСК для того, чтобы не было возможности произвести взыскание со счетов организаций денежные средства, накопленные по статье «капитальный ремонт» в счет погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Необходимым условием, конечно, является добросовестность УК. К недобросовестным компаниям должны применяться меры любого воздействия. Одним из таких рычагов воздействия, по нашему мнению, и должны стать САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ (СРО). Такая СРО создана в городе Твери и объединяет 26 управляющих компаний города. Задачей данного некоммерческого партнерства «Союз управляющих организаций» является оказание всемерной помощи администрациям всех уровней, в проведении реформы ЖКХ, создания барьера для недобросовестных компаний, организация работы с поставщиками коммунального ресурса (договорная работа, претензионная и т.д.), оказание методической и практической помощи управляющим компаниям области. Считаем, что вопросы поднятые в нашем обращении заслуживают обсуждения всеми заинтересованными лицами (РСО, администрация города и обрасти, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК). Просим Вас оказать помощь в организации круглого стола по данной теме. Участие УК, ТСЖ и ЖСК города обеспечим. Директор Некоммерческого Партнерства «Союз управляющих организаций» Ю.Г. Комарницкий
