Raport

ОБОБЩЕНИЕ
Счетная палата Республики Молдова инициировала аудит эффективности по
управлению публичным имуществом, сданным/взятым внаем, для установления если:
• действующий механизм сдачи/взятия внаем публичного имущества применяется в
соответствии с требованиями законодательной базы;
• были зарегистрированы сложности при внедрении порядка передачи внаем
неиспользуемых активов, которые ограничили эффективное управление публичным
имуществом;
• существуют и соблюдаются внутренние процедуры по проведению всего процесса
сдачи/взятия внаем, а также по обеспечению его качества при эффективном управлении
публичным имуществом.
Аудит был проведен в Главном управлении по администрированию зданиями
Правительства и в 5 центральных публичных органах: Министерстве финансов,
Министерстве экономики, Министерстве юстиции, Министерстве регионального
развития и строительства, Министерстве культуры, в том числе в 12
подведомственных им учреждениях.
Чтобы узнать реальную ситуацию относительно того, если аудитируемые субъекты
приняли все необходимые меры по продвижению и повышению ответственности своего
публичного управления, в том числе по организации, функционированию и по процессам
принятия решений, связанным со сдачей и взятием внаем недвижимости, были опрошены
как ключевые должностные лица центральных публичных органов, а также руководящие
органы публичных субъектов, государственных предприятий и коммерческих обществ.
В результате проведенных аудитом действий были выявлены слабые точки
процесса сдачи/взятия внаем, которые ограничили повышение эффективности
управления публичным имуществом и достижение заданных целей при реализации
договоров найма, а также были установлены нарушения и недостатки в процессе
взятия внаем, вызванные недостатками и несовершенством законодательной базы,
которые оказывают неблагоприятное воздействие на экономичность, эффективность
и результативность управления публичными деньгами, а именно:
• В процессе передачи внаем недвижимости:
- Публичные органы не обеспечили систематизацию и надлежащую регистрацию
проектов договоров найма и утвержденных договоров найма, они были
зарегистрированы в хаотичном порядке, что обусловило неясность относительно
общего количества договоров, администрированных и утвержденных ими, а также
ненадлежащий надзор за публичным имуществом, переданным внаем.
- Не все публичные органы разработали внутренние процедуры по внедрению
механизма передачи внаем неиспользуемых активов, что по существу привело к
неэффективному управлению публичным имуществом.
- Порядок отбора потенциальных нанимателей не был определен уполномоченными
органами в соответствии с регламентированными требованиями, что обусловило
необеспечение принципа конкурентности, в итоге большинство договоров были
заключены на основе прямых переговоров.
- Порядок отбора нанимателей субъектами не был приведен в соответствие с
регламентированными требованиями, что обусловило несоблюдение условий
прозрачности в процессе принятия решений.
- Расчет размера платы за найм не во всех случаях был произведен в соответствии
с законодательными положениями, были применены более низкие коэффициенты, чем
предусмотренные законодательными рамками, и в результате были упущены возможные
доходы от сдачи внаем публичного имущества.
- Невключение в договор положения об изменении размера найма в условиях
передачи внаем некоторых неиспользуемых активов сроком более одного года
обуславливает упущение доходов от найма.
- Уменьшение площади, переданной внаем 2 предприятиями, подведомственными
МК, обусловило непоступление возможных доходов от найма на общую сумму 0,3
млн.леев.
- Несоблюдение регламентированных требований при составлении актов приемапередачи обусловливает снижение цены за наем взамен инвестиций, произведенных
нанимателями.
- ГУАЗП в отсутствие договорных отношений передало безвозмездно внаем
хозяйственному субъекту помещения на 1, 4 этажах и подвальные помещения в Доме
Правительства (сооружения общей площадью 867,7 м2), расходы по коммунальным
услугам были понесены ГУАЗП. Размер упущенных доходов и расходы на коммунальные
услуги, понесенные необоснованно, составили около 2,1 млн.леев.
- Несовершенство законодательной базы создает противоречивые толкования на
этапе применения коэффициента размещения помещений (k1), что обусловило упущение
возможных доходов от сдачи внаем на общую сумму 1,6 млн.леев.
- Поскольку не установлен отчетливо срок сдачи внаем имущества, находящегося в
ведении бюджетных учреждений, создаются трудности относительно срока
деятельности найма.
- Подлежит изменению законодательная база в части отдельного регулирования
порядка расчета платы за аренду земельных участков, прилегающих к государственным
сооружениям, используемых для размещения летних террас.
- ГУАЗП взыскало от нанимателей плату за коммунальные услуги в завышенных
суммах по сравнению с фактически понесенными расходами, таким образом, обусловив
необоснованные расходы для государственного бюджета и частных хозяйственных
субъектов за аудитируемый период около 8,3 млн.леев, средства, аккумулированные в
остатке.
- Неразработка механизма регулирования процесса передачи внаем концертных
залов различным посредникам порождает недостатки при установлении стоимости
найма за соответственные услуги.
- Принятие неэффективных решений Комиссией по приватизации в рамках АПС
обусловило отчуждение публичного имущества, а также сокращение поступления
публичных доходов на сумму около 8,1 млн.леев.
- Норма Положения о приватизации нежилых помещений, сданных внаем, которая
устанавливает право нанимателей покупать помещения, взятые внаем, без
проведения аукционов “с молотка” и торговых или инвестиционных конкурсов,
противоречит принципам эффективности, законности и прозрачности в области
разгосударствления публичной собственности, в результате некоторые наниматели
взяли внаем помещения лишь с целью приватизировать их впоследствии по
символическим ценам.
• В процессе взятия внаем:
- Некоторые коммерческие общества с преимущественно публичным капиталом
при передаче внаем нежилых помещений публичным органам не выполнили
регламентированные требования, в итоге чего были понесены дополнительные расходы
по найму.
- Предоставление АПС органам центрального публичного управления прав по
администрированию публичной собственности, в том числе процесса найма, обусловило
тот факт, что на национальном уровне отсутствует орган, обобщающий и
управляющий имуществом государства, что создает предпосылки незаконных и
неправомерных сделок.
- Переход некоторых объектов недвижимости из владения государства в частное
владение оказал отрицательное воздействие на доходы государственного бюджета,
были упущены возможные доходы от найма в размере минимум 5,0 млн.леев, а также
были выполнены расходы, связанные с платой за наем помещений и закупкой
недвижимости СГС от лиц, которые ранее приватизировали эту недвижимость на
общую сумму 105,7 млн.леев.
- Из-за того, что не установлен максимально допустимый порог платы за наем за
2
1м площади, взятой от частного сектора публичными органами, государственные
предприятия, коммерческие общества с полностью или преимущественно публичным
капиталом, отношения по найму оговариваются по усмотрению сторон, по завышенным
ценам, которые в результате оказывают отрицательное воздействие на рациональное и
эффективное использование финансовых средств.
• В процессе мониторинга договоров:
- Не все наниматели оплачивают плату за наем и коммунальные услуги в сроки,
оговоренные в договорах найма, что ведет к возрастанию накопленных задолженностей,
оказывая отрицательное воздействие на финансово-экономическую деятельность
публичных субъектов и приводя к дополнительным расходам по коммунальным услугам.
- Ненадлежащий надзор со стороны МК и ГП Республиканского театра
“Luceafărul” за взятыми на себя договорными обязательствами привел к разрушению
недвижимого имущества, переданного внаем.
- Нерассмотрение отдельно Советами государственных предприятий, акционерных
обществ с полностью или преимущественно публичным капиталом порядка
использования средств, полученных от проведенной деятельности по найму, создает
сложности при проверке правильности использования полученных доходов.
- Некоторые договорные отношения, заключенные МК и подведомственными
учреждениями с некоторыми хозяйственными субъектами по реставрации и
восстановлению архитектурных памятников, не предусмотрели отдельные положения
для реализации взятых на себя обязанностей, что обусловило неполучение установленной
выгоды.
- В отсутствие разрешения на строительство были проведены работы по
реставрации и реконструкции музейного комплекса “Conacul Balioz”, а в результате
затягивания и приостановления этих работ сроком на 3 года был выявлен ряд
недостатков, в том числе разрушение некоторых зданий.
- Земельный участок площадью 175,3 га, отведенный НМЭЕИ с целью сохранения и
вовлечения памятников национальной культуры путем возведения “Музея села”, со
временем приобрел иной аспект, превратившись в несанкционированную зону отдыха,
платную для населения, однако эти доходы не были зарегистрированы в бухгалтерском
учете НМЭЕИ.
- В результате несоблюдения положений ст.17(4) Закона о культуре № 413-XIV от
27.05.1999 МК инициировало процедуру приватизации некоторых объектов, являющихся
частью культурного достояния, на основании договора найма, что позволило
собственнику отчуждать приватизированное имущество и не выполнить взятые на себя
договорные обязательства.
- Не было выполнено Постановление Правительства № 443 от 24.04.2007, которое
предусматривало обязательство ГУАЗП передать жилой дом с 63 квартирами по ул.
Флорика Ницэ, 7/1, Ассоциации совладельцев. Более того, до настоящего времени часть
расходов за коммунальные услуги жильцов этих квартир покрыты за счет специальных
средств ГУАЗП, которые также являются публичными средствами.
ВВЕДЕНИЕ
Эффективное и действенное администрирование публичного имущества
осуществляется в соответствии с управленческим видением и концепцией ответственных
лиц, участвующих в процессе администрирования, в соответствии с применяемыми
положениями законодательства.
Выполнение миссии в установленных условиях возможно только при обеспечении
эффективного менеджмента путем внедрения механизмов управления, способных
гармонизировать интересы всех заинтересованных сторон в их деятельности, а также
контролировать деятельность менеджеров путем развития и эффективного применения
механизмов контроля, предусмотренных Законом № 229 от 23.09.20101. В результате
публичные субъекты обязаны выполнять делегированные обязательства, на которые
выделены государственные средства, на условиях эффективности и результативности,
обеспечивая надлежащее финансовое управление вверенными ресурсами, а также
сданным в пользование и администрирование публичным имуществом.
_________________________
1
Закон № 229 от 23.09.2010 “О государственном внутреннем финансовом контроле”.
Одновременно с утверждением нового Закона об управлении публичной
собственностью и ее разгосударствлении № 121-XVI от 04.05.20072, был представлен
новый подход к процессу управления публичной собственностью и ее
разгосударствления. Согласно концепции законодательного акта, целями и основными
принципами управления публичной собственностью являются законность, эффективность
и транспарентность. Предусмотренными законом способами эксплуатации имущества,
находящегося в публичной собственности, являются концессия, доверительное
управление и наем.
_________________________
Закон № 121-XVI от 04.05.2007 “Об управлении
разгосударствлении” (далее – Закон № 121-XVI от 04.05.2007).
2
публичной
собственностью
и
ее
Настоящая аудиторская миссия основывается, в значительной степени, на оценку
порядка передачи внаем имущества, принадлежащего публичной и частной области
государства, а также на процесс взятия внаем публичными субъектами нежилых
помещений, необходимых для осуществления своей деятельности, как от частных
компаний, так и от публичного сектора.
В целях обеспечения реализации и правильного применения механизма передачи
внаем неиспользуемого имущества государственных предприятий, коммерческих обществ
с полностью или преимущественно публичным капиталом и публичных учреждений
Правительство разработало порядок передачи внаем неиспользуемых активов3.
_________________________
3
Постановление Правительства об утверждении Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых
активов № 483 от 29.03.2008 (далее – Положение, утвержденное Постановлением Правительства № 483 от
29.03.2008).
Эта нормативная база предусматривает четкую ответственность по ведению
деятельности по сдаче внаем как для центральных публичных органов, так и для
учреждений, сдающих внаем имущество, находящееся в их управлении.
Предпринятые шаги при проведении процедуры сдачи внаем имущества,
являющегося публичной собственностью, в соответствии с нормативными
требованиями представлены схематично на рисунке № 1.
Рисунок № 1
Порядок организации процесса сдачи внаем
неиспользуемого предприятиями имущества
Источник: Положение о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов
Что касается порядка передачи внаем имущества, являющегося публичной
собственностью, нормативный акт предусматривает, что их наем осуществляется 2
способами: 1) путем проведения аукционов “с молотка”; 2) путем прямых переговоров.
Выполнение функции держателя Регистра публичного имущества, а также
ежегодное составление Баланса публичного имущества на основании ст.20 Закона № 121XVI от 04.05.2007 было возложено на АПС.
Органы публичной власти представляют отчеты о балансовой стоимости публичного
имущества, порядке и результатах его использования по состоянию на 1 января каждого
года.
Обобщенная информация о количестве государственных предприятий и публичных
учреждений, балансовой стоимости основных средств, общей площади принадлежащего
имущества и площадях, сданных внаем, представлена в таблице № 1.
Таблица № 1
Обобщение данных из Регистра публичного имущества
на конец исполнения бюджетного года
Показатели
Количество
Стоимость основных средств,
млн.леев
Общая площадь недвижимости,
млн.м2
Площадь, переданная в наем,
млн.м2
Удельный вес площадей,
переданных в наем, %
По состоянию
По состоянию
По состоянию
на 01.01.2009
на 01.01.2010
на 01.01.2011
Государ- Публич- Всего Государ- Публич- Всего Государ- Публич- Всего
ственные
ные
ственные
ные
ственные
ные
предпри- учрежпредпри- учрежпредпри- учрежятия
дения
ятия
дения
ятия
дения
326
815 1141
319
765 1084
302
736 1038
8,5
9,4 17,9
9,7
10,5 20,2
13,4
10,7 24,1
9,6
4,7
14,4
8,9
11,8
20,6
8,3
5,9
14,1
0,6
0,4
1,0
0,6
0,2
0,8
0,5
0,2
0,7
5,9
8,2
6,7
6,6
2,0
4,0
5,5
4,2
5,0
Источник: Информация, представленная Агентством публичной собственности
Исходя из отраженных данных в 2010 году стоимость основных средств, по
сравнению с предыдущими периодами, проявила тенденцию к увеличению, а число
субъектов, управляющих публичной собственностью государства, зарегистрировало спад.
Среди факторов, которые повлияли на эту ситуацию, являются: разгосударствление
публичной собственности; ликвидация или реорганизация некоторых субъектов путем
слияния.
Суммы, полученные публичными учреждениями в качестве арендной платы по
договорам найма, а также средства, полученные в качестве платы за коммунальные
услуги, связанные со сданными в аренду помещениями, образуют доходы в
государственный бюджет, которые отнесены к компоненту “Специальные средства”.
Анализ централизованных данных МФ за период 2008-2011 годов показывает, что
сбор общих доходов по указанному компоненту был реализован на высоком уровне по
сравнению с уточненными показателями.
Динамика выполнения доходной части в целом отражена в диаграмме № 1.
Диаграмма № 1
Исполнение в целом доходов в государственный бюджет от сдачи внаем
имущества, находящегося в публичной собственности,
за период 2008-2011 годов
Источник: Данные информационной системы управления
публичными финансами Министерства финансов
Анализ представленных показателей выявляет увеличение доходов за весь
аудитируемый период (от 101,1 млн.леев – в 2008 году, до 119,8 млн.леев – в 2011 году,
или на 18,5%).
Оценка кассовых расходов показывает, что наиболее значимый удельный вес
расходов был направлен на закупку товаров и услуг, составив более 60,0% от общего
объема средств. Вместе с тем анализ отчета расходов, связанных с составлением
накладных по коммунальным услугам, предоставляемым операторами услуг, выявляет,
что они имеют значительный удельный вес в структуре указанных платежей, составляя
59,3% годовых.
В аспекте экономической классификации, структура расходов за период 2008-2011
годов отражена в диаграмме № 2.
Диаграмма № 2
Структура произведенных расходов в аспекте экономической
классификации за период 2008-2011 годов
Источник: Отчеты центральных публичных органов о поступлении и использовании
специальных средств за 2008-2011 годы
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что объем собственных доходов,
взысканных с публичных субъектов, является достаточным для покрытия установленных
категорий расходов, и они были выполнены в 2008 и 2011 годах на уровне 93,6% и,
соответственно, 98,9% от поступивших доходов.
Надеемся, что констатации и выводы, изложенные в Отчете аудита, будут приняты
во внимание всеми заинтересованными сторонами (Парламентом, Правительством,
ОЦПУ, обществом и т.д.), поскольку формирование четкого представления о
действующем процессе сдачи/взятия внаем публичного имущества позволит выдвинуть
рекомендации, предназначенные способствовать повышению ответственности участников
в процессе ведения и администрирования публичного имущества, побуждению некоторых
дополнительных рычагов, способных облегчить и сделать эффективным процесс
аккумуляции и использования публичных денег, а также повышению ответственности по
внедрению принципов надлежащего управления, обеспечивая прозрачность в процессе
принятия решений и эффективность при использовании публичных средств, а также
улучшению в совокупности менеджмента публичных финансов.
ОБЛАСТЬ И ПОДХОД К АУДИТУ
Принимая во внимание характер, который подлежит внедрению в деятельность по
сдаче/взятию внаем в условиях Закона № 121-XVI от 04.05.2007 г. и Положения,
утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008, а также с учетом
многочисленных нарушений, допущенных в процессе управления публичным
имуществом, выявленных в ходе предыдущих аудиторских миссий, Счетная палата
решила провести аудит управления публичным имуществом, сданным/взятым внаем в
рамках аудита эффективности, направленного на объективную оценку мероприятий, в
которых деятельность по сдаче/взятию внаем за период 2008-2011 годов была
осуществлена эффективно и действенно с соблюдением правовых норм и экономичного
использования публичных средств.
В этом контексте аудиторская группа предложила локализовать зоны, в которых
действующий механизм сдачи/взятия внаем не был эффективным, и установить причины
этого, преследуя в то же время формулирование ряда рекомендаций, предназначенных для
руководства по улучшению менеджмента в соответствующей области, а также
определить, какие действия следует предпринять Правительству, ОЦПУ и другим органам
для повышения эффективности в данной области.
Основная цель аудита состояла в оценке эффективности действующего механизма
по сдаче/взятию внаем публичного имущества, составленных и внедренных в данной
области аудитируемыми субъектами политик и процедур, с установлением факта, если
они были достаточными для обеспечения эффективного и действенного управления
отношениями по найму. В частности, Счетная палата была заинтересована в определении
того, что механизм сдачи/взятия внаем активов внедряется эффективно и адекватно
согласно положениям действующей законодательной базы, а также, если фонды по найму
имущества публичными субъектами используются на условиях эффективности и
экономичности.
Специфические цели аудита должны ответить на следующие вопросы:
I. Действующий механизм по сдаче/взятию внаем неиспользуемых активов
эффективен и способствует надлежащему управлению ими? Если нет, какие
изменения необходимы?
II. Мониторинг договорных отношений проводится надлежащим образом для
обеспечения выполнения заданных целей?
Счетная палата представляет основные констатации и выводы аудита в настоящем
Отчете, считая их релевантными для менеджеров публичных субъектов, государственных
предприятий и коммерческих обществ, а также для других заинтересованных сторон.
Область применения и методология аудита изложены в приложении № 1.
КОНСТАТАЦИИ АУДИТА
ЦЕЛЬ I: Действующий механизм по сдаче/взятию внаем неиспользуемых
активов эффективен и способствует надлежащему управлению ими? Если нет,
какие изменения необходимы?
В целях обеспечения реализации государственной политики в области
администрирования публичной собственностью была разработана законодательная
база, регламентирующая процесс сдачи внаем, а также порядок определения
минимальной стоимости найма имущества, находящегося в публичной собственности. В
результате как центральные публичные органы, так и государственные учреждения,
сдающие внаем публичное имущество, должны соблюдать нормативные требования,
однако в действительности существуют резервы для совершенствования внедренного
механизма сдачи внаем. При определении размера платы за наем, некоторые субъекты
применили по-разному размер некоторых коэффициентов, один субъект передал внаем
помещения без заключения договорных отношений, также были необоснованно понесены
расходы, связанные с коммунальными услугами за счет бюджетных средств. При
отсутствии тарифной методологии расчета затрат на коммунальные услуги,
предоставляемые ГУАЗП, некоторые наниматели произвели значительную переплату.
Также МК не обеспечило разработку эффективного механизма для передачи внаем
концертных залов, находящихся в ведении концертных организаций. Некоторые нежилые
помещения, находящиеся в публичной собственности, сданные внаем, были
приватизированы в ущерб государству, а в некоторых случаях с нарушением
обязательных правил. Из-за отсутствия помещений, необходимых для осуществления
деятельности, некоторые публичные субъекты взяли внаем помещения от частного
сектора по завышенным ценам.
Эти недостатки были вызваны невнедрением функциональной системы
финансового менеджмента и контроля в данной области, в том числе внутренних
процедур, которые должны были повысить значение механизма передачи внаем,
принятием ряда неэффективных решений руководящими лицами, отсутствием
механизма, способного обеспечить владение полной информацией о наличии публичного
имущества, существующих пробелов в правовой базе. В результате не было обеспечено
эффективное управление публичной собственностью. Элементы законности и
прозрачности, а также принцип конкурентности не соответствовали требованиям
законодательства, а деятельность, осуществленная в рамках субъектов, связанная с
передачей внаем публичного имущества, не способствовали в полной мере повышению
эффективности его управлением согласно ожиданиям. Помимо этого нерегулирование
законодательной базой порядка сдачи внаем помещений частного сектора оказало
негативное воздействие на эффективное управление публичными средствами.
Процесс передачи внаем не внедряется согласно нормативным требованиям
При управлении публичным имуществом в компетенцию органов публичного
управления входит и внедрение менеджмента, основанного на принципах
эффективности, прозрачности и законности, которые будут способствовать лучшему
контролю и управлению публичным имуществом. Так, в целях повышения эффективности
управления государственным имуществом центральные публичные органы должны были
определить методологические рамки по организации и проведению всего процесса
передачи внаем, а также порядок отбора потенциальных нанимателей, однако
разработка таких политик и процедур не была выполнена большинством аудитируемых
публичных органов. В результате передача публичного имущества внаем осуществлялась
с отклонениями от положений законодательства, не был обеспечен надлежащий учет
договоров найма, утвержденных министерствами, протоколы не во всех случаях
указывают на точное количество договоров, рассматриваемых на заседании. Кроме того
большинство учреждений не соблюдают нормативные требования по созданию
аукционных комиссий и комиссий по переговорам. Эти недостатки были обусловлены
невнедрением эффективной системы внутреннего контроля в данной области, а также
нечетким определением задач и обязанностей всех вовлеченных сторон.
◊ Большинство публичных органов не разработали внутренние политики,
связанные с порядком принятия и рассмотрения договоров найма
Исходя из требований п.16 Положения, утвержденного Постановлением
Правительства № 483 от 29.03.2008, в случае одобрения заключения договора найма с
нанимателем, отобранным ранее предприятием путем прямых переговоров,
уполномоченный орган одновременно с выдачей согласия на сдачу внаем регистрирует
проекты соответствующих договоров найма в регистре, прилагая по одной копии
договоров найма к копии выданного согласия, а на первой странице проекта договора
найма или проекта его изменений указывает номер и дату его регистрации и заверяет
печатью органа.
Аудиторская миссия установила, что за период 2008-2011 годов ни один публичный
орган не обеспечил систематизацию и надлежащую регистрацию проектов договоров
найма, а также утвержденных договоров найма, они были зарегистрированы случайно.
В этом отношении приводим пример, что МЭ зарегистрировало в регистре учета
договоров найма на 2008-2011 годы всего 147 договоров найма, а по информации,
затребованной аудиторской группой, лишь в 2009-2011 годах его подведомственные
учреждения администрировали 1695 договоров, дополнительно было установлено, что 41
договор найма не был утвержден и рассмотрен МЭ.
Отмечается, что данное министерство не применяет отдельные номера для каждого
проекта разрешенного договора найма, а присваивается лишь один регистрационный
номер для отправленного письма, независимо от количества договоров, согласованных
одним разрешением. Ситуация случайной регистрации договоров найма была установлена
и в МРРС, когда в 2009 году были зарегистрированы лишь 69 договоров найма по
сравнению с 87 договорами, администрированными его подведомственными
учреждениями.
Кроме того отсутствие письменных процедур, которые определяют лиц,
ответственных за сбор и регистрацию договоров найма, а также сроки их рассмотрения
привело в 14 случаях к задержке выдачи согласия со стороны МРРС до полутора лет, что
обусловило их реализацию в отсутствие разрешения со стороны соответствующих
органов.
Невнедрение указанных процедур в рамках МЮ привело к неясности в отношении
общего числа договоров, администрируемых и утвержденных им. В результате запроса и
проверки договоров найма/безвозмездного пользования Департамента судебного
администрирования аудиторская миссия выявила, что лишь 7 из 40 договоров
безвозмездного пользования были согласованы с МЮ, хотя в соответствии с
договорными условиями, установленными с судебными инстанциями, последние обязаны
согласовывать все договора, связанные с отношениями найма/безвозмездного
пользования. Также, 3 Апелляционные палаты администрировали 8 договоров найма и 3
договора безвозмездного пользования, не утвержденные вышестоящим органом.
Также выявлено, что МФ не установило методологическую базу по организации и
проведению процедур передачи внаем публичного имущества, находящегося в ведении
коммерческих обществ с преимущественно публичным капиталом. В итоге, в нарушение
п.10 Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008, АО
Banca de Economii”, в том числе его филиалы, заключили договора найма со 136
нанимателями, без согласования с МФ и, соответственно, впоследствии не были
согласованы и изменения и их продление.
Указанное является результатом отсутствия ряда внутренних процедур, которые
четко определяют обязанности по регистрации, проверке и ведению строгого учета как
проектов, так и заключенных договоров найма, а также этапы и сроки их рассмотрения.
Учитывая, что органы центрального публичного управления при проведении
процесса передачи внаем неиспользуемых активов правомочны рассмотреть все
материалы, относящиеся к отношениям по найму, а порядок их рассмотрения
исчерпывающе не предусмотрен в регламентированной норме, следует, что в их
компетенцию входит разработка соответствующих внутренних инструментов, которые
повышают эффективность администрирования публичного имущества, переданного
внаем.
В результате поверхностного подхода к порядку рассмотрения договорных
отношений большинством аудитируемых публичных органов, не был обеспечен принцип
прозрачности в процессе принятия решений. В связи с этим лишь МЭ предприняло
некоторые меры по повышению прозрачности при рассмотрении и согласовании
договоров найма путем создания комиссии. На основании выводов, представленных
отраслевыми управлениями министерства и отдела внутреннего аудита, комиссия
принимает решение о целесообразности выдачи затребованного разрешения, которое
записывается в протокол.
Тем не менее, отмечается наличие пробелов в части документирования заседаний и
МЭ. Так, записи в протоколах в 25 случаях не указывают на точное количество
рассмотренных договоров, а в 204 случаях не указан наниматель. Также не указана
запрашиваемая площадь, порядок отбора нанимателя наймодателем и т.д., что делает
затруднительным определение общего количества договоров, рассмотренных и
утвержденных на этих заседаниях.
Аудитом также выявлено, что 11 учреждений представили МЭ 46 проектов
договоров найма в отсутствие протоколов заседаний совета обществ, а 4 учреждения
представили на утверждение 13 договоров найма, не прикладывая приложение об
установлении минимального размера платы за наем имущества, находящегося в
публичной собственности. Не принимая во внимание вышеуказанное, эти договоры были
утверждены министерством.
Помимо упомянутого отмечается, что, несмотря на то, что ГП “Moldelectrica” в
2008-2011 годы взяло в поднаем нежилые помещения от ГП “Direcţia pentru Exploatarea
Imobilului” в нарушение п.9 Постановления, утвержденного Постановлением
Правительства № 483 от 29.03.2008, договоры поднайма не были рассмотрены и
утверждены МЭ.
Отмечается, что и другие аудитируемые публичные органы практикуют
регистрацию договоров найма в канцелярии, с последующим рассмотрением некоторыми
управлениями, без выдачи уведомления о согласовании заключения соответственного
договора. Следовательно, отсутствие внутренних процедур обуславливает низкую
прозрачность в процессе принятия решений о передаче внаем публичного имущества, что
по существу приводит к его неэффективному надзору и управлению.
Установленное выявляет поверхностную проверку правильности заключения
договоров найма, а также неприменение надлежащих процедур, что, в итоге, приводит к
вынесению решений в ущерб некоторым нанимателям, а также к появлению конфликта
интересов и т.д.
Эти недостатки обусловлены отсутствием контроля над делегированными
обязанностями, ненадлежащим менеджментом со стороны председателей комиссий, а
также тем, что их членам не определены четкие обязанности и ответственность в
деятельности по согласованию, рассмотрению и утверждению договоров найма.
◊ Порядок отбора нанимателей неиспользуемого имущества подлежит
усовершенствованию
Действующая правовая база предусматривает установление порядка отбора
нанимателей уполномоченным органом вместе с выдачей соглашения на сдачу внаем
неиспользуемых активов, находящихся в их ведении государственных предприятий,
публичных учреждений и коммерческих обществ с преимущественно публичным
капиталом.
Согласно п.13 Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от
29.03.2008, отбор нанимателей осуществляется путем проведения аукционов “с
молотка” или путем прямых переговоров. Вместе с тем п.23 Положения
предусматривает, что уполномоченный орган может разрешить сдачу внаем
неиспользуемого имущества путем прямых переговоров в случае, когда его наем не
был востребован на одном аукционе, когда расходы по организации аукционов не
оправданы (не покрываются платой за наем за 6 месяцев), а также в других случаях.
Путем принятия настоящего Положения Правительство предусмотрело повышение
эффективности использования публичного имущества путем первичного проведения
аукционов “с молотка”, способных отразить финансовые выгоды для получения
оптимального соотношения между затребованной ценой и предоставляемой.
Данный нормативный акт четко предусматривает организацию и проведение
порядка сдачи внаем неиспользуемых активов путем создания и функционирования
комиссий, однако проверки, проведенные в 13 учреждениях, показывают, что только
ГУАЗП соблюдало нормативные требования. В рамках управления назначены 2 комиссии,
которые рассматривают предоставление помещений внаем путем проведения аукционов
“с молотка” и путем прямых переговоров. Но отбор нанимателей методом прямых
переговоров значительно не снизился, выявлены лишь 2 случая проведения аукционов “с
молотка”, причиной явилось отсутствие спроса на наем тех же помещений.
Хотя и другие публичные учреждения предприняли меры для повышения
конкурентоспособности в процессе передачи внаем путем проведения аукционов “с
молотка” и опубликования информативных сводок о наличии неиспользуемых
помещений, все-таки тестирования, проведенные аудиторской миссией, выявили, что
количество проведенных конкурсных процедур несущественно.
В связи с этим приводится пример АО “Banca de Economii”, которое для
организации передачи внаем существующих помещений создало рабочую группу из 6
человек, однако в ее состав не был включен представитель МФ, как предусмотрено п.20 и
25 Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008. Тем
не менее, банк не обеспечил опубликование объявлений в целях повышения прозрачности
передачи существующих помещений внаем путем проведения аукционов “с молотка”,
передача внаем была утверждена на уровне директоров филиалов банка, в управлении
которых находятся данные помещения, при поддержке юридического управления.
В контексте вышесказанного можно сделать вывод, что необеспечение
центральными публичными органами политикой о порядке отбора нанимателей,
отсутствие жизнеспособного рыночного спроса в контексте снижения привлекательности
имеющегося имущества, однако неиспользованного, а также своевременности принятия
решения в случае запроса помещений со стороны потенциальных нанимателей
обусловили несовершенства в процессе сдачи внаем и несоблюдение условия
прозрачности, согласно ожиданиям.
Это обусловлено в значительной степени поверхностным толкованием
законодательства в части соблюдения условий компетенции и конкурентоспособности,
условий по учреждению комиссий для согласования сдачи внаем неиспользуемого
имущества, а также безответственностью руководящих лиц и отсутствием
надлежащего контроля со стороны представителей государства в компаниях, где
государство имеет контрольный пакет акций в их уставном капитале.
Рекомендации:
1. Руководству МК, МЮ, МФ, МЭ, МРРС:
- определить лиц, ответственных за сбор и регистрацию договоров найма, а также
за проверку правильности расчета минимального размера платы за наем с внесением
этих полномочий в положения вовлеченных управлений, а также в должностные
инструкции;
- завершить процедуру рассмотрения договоров найма и их утверждения;
- разработать письменные процедуры по регулированию порядка отбора
потенциальных нанимателей.
2. Руководству: ГП НИИС “Incercom”; ГП БСП “Constructorul”; ГП
“Vibropribor”;
ГП
“Moldelectrica”;
ГП
КПО
“Moldova-Concert”;
ГП
Республиканский театр “Luceafărul”; ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet”; ГП
“Agenţia de Impresariat” и НМЭЕИ учредить комиссии для согласования сдачи внаем
неиспользуемого имущества в соответствии с регламентированными положениями.
Несоответствия, допущенные публичными учреждениями и органами при
администрировании договоров найма и при использовании публичного имущества
Критерии, примененные некоторыми наймодателями в процессе передачи внаем
публичного имущества, не соответствуют законодательным положениям. Так,
некоторые учреждения при установлении минимального размера платы за наем
применили заниженные коэффициенты по сравнению с установленными законом, не
предусмотрели в отношениях по найму, заключенных на срок более одного года,
обязательства по изменению платы за наем, а другие передали внаем помещения в
отсутствие договорных отношений. В результате не поступили возможные доходы от
найма на общую сумму 1,3 млн.леев и были понесены расходы за счет публичных средств
за полученные коммунальные услуги некоторыми нанимателями в размере 1,1 млн.леев.
На эти нарушения повлияли отсутствие эффективного менеджмента в процессе
передачи внаем, а также неучастие ответственных лиц руководства Государственной
канцелярии в процессе безвозмездной передачи некоторых помещений.
◊ Не во всех случаях наймодатели производили расчет размера найма в
соответствии с законодательными положениями
Порядок определения минимального размера платы за наем имущества,
находящегося в публичной собственности, регулируется ежегодно приложениями к
законам о государственных бюджетах. Вместе с тем, согласно п.2 Постановления
Правительства № 483 от 29.03.2008, при определении размера платы за наем имущества
государственных предприятий и коммерческих обществ с полностью или
преимущественно публичным капиталом они обязаны произвести расчет согласно
порядку, установленному в законе о государственном бюджете на соответствующий год.
Несмотря на то, что в соответствии с приложениями к законам о государственном
бюджете расчет минимального размера платы за наем имущества, находящегося в
публичном управлении, определяется в соответствии с размером коэффициентов,
установленных законодательной нормой, проведенные аудиторскими группами
тестирования выявили, что в 9 договорах найма (заключенных, соответственно: ГУАЗП-1,
2 предприятиями, подведомственными МК, и 6 предприятиями, подведомственными MЭ)
значение некоторых коэффициентов было применено в меньшем размере по сравнению с
положениями законодательства, в итоге не поступили доходы от сдачи внаем на сумму
209,4 тыс.леев.
Также аудиторская миссия выявила и некоторые недостатки в договорных
положениях, оговоренных 2 предприятиями, подведомственными МЭ. В этом аспекте
приводится пример заключения АО “Aprovizelectro” и ГП “Giuvaier” 5 договоров найма
на 2 года подряд, однако условия договора не предусматривают обязательства по
изменению размера платы за наем в случае внесения изменений в приложения к закону о
государственном бюджете на эти годы. Так, если в 2010 – 2011 годы определение
минимального размера платы за наем не изменилось, то в 2012 году в данное приложение
были внесены изменения, в результате чего ГП “Giuvaier” не получило возможные
доходы.
Также отмечается, что хотя ГП “Meridian” при заключении 3 договоров найма на
период 2011-2012 годов установило условия по увеличению платы за наем одновременно
с изменением тарифов, установленных государством, вышестоящему органу не были
представлены дополнительные соглашения по увеличению платы за наем, что обусловило
упущение возможных доходов за 2012 год на общую сумму 46,7 тыс.леев.
Также отмечается, что ни в приложении к Положению, утвержденному
Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008, которое определяет правовой
характер договора найма, не предусмотрены условия по изменению размера платы за наем
в случае изменений, внесенных в приложения к закону о государственном бюджете. В
результате в отсутствие исчерпывающих положений в типовой моделе для договора найма
обязательство по внесению таких условий остается на усмотрении руководящих лиц.
Изложенные проблемы вызваны неразработкой и невнедрением процедур,
способных представить все рабочие методы и применяемые правила, а также
ненадлежащей проверкой применения коэффициентов для определения минимального
размера платы за наем вышестоящим органом, который ответственен за проверку
правильности составления договоров найма.
◊ Некоторые субъекты занизили годовую арендную плату путем уменьшения
площадей, переданных внаем, что обуславливает снижение доходов
В результате выполнения аудиторских процедур в МК и в 5 подведомственных ему
субъектов были выявлены случаи занижения платы за наем, обусловленные
уменьшением сданных внаем площадей, а также уменьшением размера некоторых
коэффициентов, стоящих в основе определения размера годовой платы за наем.
В этом контексте приводится пример договора найма, заключенного в декабре 2008
года МК с хозяйственным субъектом КО “Maxelegant” ООО, согласно которому
последнему было передано право найма 3 многоэтажных зданий, расположенных по
ул.Букурешть, 62, с общей площадью на земле 1,8 тыс.м2. Согласно положениям договора,
в стоимость годового найма недвижимого имущество включена лишь площадь на земле, в
то время как внутренняя площадь составляет 2,9 тыс.м2, что приводит к снижению
годовой платы за наем и к упущению возможных доходов от найма за 9 месяцев (до его
приватизации, что будет описано ниже) на общую сумму 195,5 тыс.леев.
Аналогичная ситуация была отмечена и при заключении договора найма,
заключенного в июле 2008 года между ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet” и фирмой
КО “Medgrup N.G.” ООО. Так, в соответствии с договором, наниматель получил внаем
помещения общей площадью 2,5 тыс.м2, в то время как в соответствии с данными ТКО
Кишинэу переданная внаем площадь составляет 2,7 тыс.м2. В результате за счет
необоснованного уменьшения переданной внаем площади, а также размера коэффициента
технического обустройства не поступили возможные доходы от найма за 10 месяцев (до
его приватизации) на общую сумму 86,3 тыс.леев.
Эта ситуация была обусловлена тем, что на момент передачи недвижимости
внаем предприятие не обеспечило целостность публичного имущества, находящегося в
управлении, поскольку оно не было зарегистрировано в территориальном кадастровом
органе.
В контексте вышеизложенного можно сделать вывод, что занижение площадей,
включенных в расчет платы за наем, а также неправильное применение размера
коэффициента технического обустройства оказали негативное воздействие на
эффективность использования публичного имущества, что привело к упущению
возможных доходов от найма на общую сумму 281,8 тыс.леев.
◊ Некоторые наниматели бесплатно используют нежилые помещения,
неопределенные договорными отношениями
Аудиторская миссия установила, что в 2008-2011 годы ГУАЗП передало в
пользование различные помещения (площади которых варьировали от 8,2 тыс.м2 – в 2008
году, до 7,6 тыс.м2 – в 2011 году) в здании Дома правительства для размещения 7
центральных публичных органов (Государственной канцелярии, Аппарата президента,
Министерства экономики, Министерства культуры, Министерства просвещения,
Министерства реинтеграции, а также Министерства местного публичного
управления). В данном контексте, в соответствии с положениями годовых бюджетных
законов, последние освобождаются от оплаты за наем за помещения, взятые внаем от
публичных учреждений, финансируемых из государственного бюджета, за исключением
платы за коммунальные услуги, в результате чего ГУАЗП должно было заключить
договора безвозмездного пользования с каждым органом отдельно. Тем не менее,
указанные органы не имеют никаких договорных отношений, что приводит к
необоснованному увеличению расходов на их содержание, а также снижение расходов на
осуществление деятельности данных органов в размере от 3,2 млн.леев – за 2008-2009
годы, до 4,6 млн.леев и, соответственно, 4,2 млн.леев – в 2010 г. и 2011 году. В здании
функционирует и АПС, которое также не имеет договорных отношений.
Отмечается, что для содержания Дома правительства ГУАЗП выделяются ежегодно
от государственного бюджета финансовые средства в соответствии с планами
финансирования, а в конце финансового года последнее представляет Отчет об
исполнении бюджета публичного учреждения за счет основных расходов. Так, в
созданной ситуации отсутствие договорных отношений для упомянутых органов
оказывает негативное воздействие на отражение и представление данных об исполнении
бюджета за счет основных расходов, сопровождаемых недостоверностью и влекущих к
представлению Правительством ошибочной информации об объеме необходимых средств
на их содержание, бюджетные ассигнования полностью выделяются ГУАЗП.
Также аудиторская миссия установила, что ГУАЗП начиная с 01.07.2008 передало
внаем ГП “Palatul Republicii” в том же здании помещения на 1, 4 этажах и подвальные
помещения (помещения общей площадью 867,7 м2) в отсутствие договорных отношений, в
результате чего не поступили доходы от найма (рассчитанные по минимальной цене)
только в течение 3,5 лет в размере 0,9 млн.леев. В дополнение к невзысканному доходу
ГУАЗП производит и расходы за счет собственных средств на оплату коммунальных
услуг данного предприятия, которые составили за этот период 1,0 млн.леев.
Следует отметить, что за период 01.01.2008 – 30.06.2008 указанные здания были
использованы аналогичным способом, то есть безвозмездно, ГП “Cantina Aparatului
Guvernului”, в результате не поступили возможные доходы от найма в размере 105,1
тыс.леев и за счет ГУАЗП были понесены расходы на потребление коммунальных услуг
в размере 126,2 тыс.леев. Хотя ГУАЗП предприняло меры по узаконению права
пользования помещениями здания Дома Правительства путем направления им проектов
договоров найма, а также ходатайств в адрес Аппарата Правительства, до сих пор эта
проблема остается нерешенной.
◊ Акты приема-передачи имущества внаем не во всех случаях соответствуют
регламентированным положениям
Согласно п.19 Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от
29.03.2008, передача имущества нанимателю осуществляется путем составления акта
приема-передачи внаем, в котором указываются место и дата составления акта,
передаваемое имущество, его состояние, кадастровый номер, первоначальная балансовая
стоимость, бухгалтерский износ, остаточная стоимость, номер и дата договора найма и
другие идентификационные данные, которые служат в качестве основания при передаче
имущества в эффективное пользование нанимателя.
Оценка процесса сдачи внаем отмечает, что в основном аудитируемые субъекты
составили акты приема-передачи помещений, сданных внаем, за исключением 8
договоров, заключенных МФ. Вместе с тем аудиторская миссия установила, что
соответствующие требования при составлении актов приема-передачи не были
выполнены в полном объеме в 265 случаях (15,9%) из 1665 проверенных договоров
найма.
В этом отношении приводится пример, что в актах приема-передачи указаны
наименования наймодателя и нанимателя, номер договора, на основании которого
передается внаем, этаж и номера бюро, площадь помещения, а при описании технического
состояния помещений указывается лишь то, что физическое и техническое состояние
офисов удовлетворительное и лишь в некоторых случаях указывается их техническое
оснащение (электричество согласно показаниям счетчика, мусор, вода и канализация,
отопление). Отмечается, что ни в одном рассмотренном акте приема-передачи не указана
такая информация, как: кадастровый номер, начальная балансовая стоимость,
бухгалтерский износ, остаточная стоимость.
Выявленные недостатки обусловлены необеспечением надлежащей системы
внутреннего контроля, а отсутствие необходимых данных в актах приема-передачи
делает невозможным определение состояния помещений на момент передачи внаем, их
технической оснащенности и, следовательно, не исключено, что некоторые улучшения,
произведенные впоследствии нанимателями, дадут им преимущество при уменьшении
стоимости платы за наем помещений в обмен на произведенные инвестиции.
Рекомендации:
3. Руководству МЭ привести минимальный размер платы за наем в соответствие
с действующим законодательством, а также принять меры по исключению в будущем
рисков упущения доходов.
4. Руководству государственных предприятий:
“Teatrul Naţional de Operă şi Balet; НИИС “Incercom”; БСП “Constructorul”;
“Vibropribor”; “Moldelectrica”; КПО“Moldova-Concert”; Республиканский театр
“Luceafărul”; “Agenţia de Impresariat” обеспечить выполнение в актах приема-передачи
всех требований, предусмотренных Положением, утвержденным Постановлением
Правительства № 483 от 29.03.2008.
5. Руководству ГУАЗП и Государственной канцелярии:
- принять меры по определению договорных условий, связанных со сдачей внаем
помещений для ГП “Palatul Republicii”, в целях недопущения осуществления
необоснованных расходов, а также непоступления возможных доходов от найма;
- оценить и представить МФ предложения по изменению существующих
отношений по безвозмездному использованию помещений 8 публичными субъектами,
расположенными в здании Дома правительства.
Недостатки
законодательного
порядка
генерируют
противоречивые
толкования в процессе применения законодательных положений
При применении процессуальных норм для определения минимального размера
платы за наем публичного имущества, некоторые наймодатели по-разному
интерпретировали критерии расчета коэффициента расположения помещений,
переданных внаем, в результате чего были упущены возможные доходы от найма в
размере 0,8 млн.леев. Вместе с тем отсутствие отдельных положений о передаче
внаем/аренду земельных участков, прилегающих к зданиям Дома Правительства,
используемых для размещения летних террас, привело к различным интерпретациям при
определении минимального размера платы за наем/аренду. Были установлены пробелы и в
правовых нормах, связанных с нечетким определением срока действия договоров найма,
заключенных публичными учреждениями. Чтобы практикуемая деятельность в
результате была законной и целесообразной, необходимо внести поправки в некоторые
законодательные нормы путем введения четких положений, способных устранить
выявленные проблемы.
◊ Применение коэффициента размещения помещения, переданного внаем,
требует внесения ясности
Минимальный размер платы за наем имущества, находящегося в публичной
собственности, переданного внаем, устанавливается ежегодно в приложении к закону о
государственном бюджете, что касается регулирования размера для 4 коэффициентов,
применяемых в формуле расчета в зависимости от указанных критериев. Так, в
отношении коэффициента расположения помещений, переданных внаем, законодательная
база предусмотрела 7 критериев для определения его размера в зависимости от
фактического размещения помещений, переданных внаем.
В результате оценки аудиторской миссией приложений к договорам найма,
заключенным учреждениями, в процессе применения законодательных положений было
выявлено противоречивое толкование коэффициента расположения помещения в рамках
встроенных зданий, расположенных над партером4, что обусловило упущение возможных
доходов от найма на общую сумму 813,7 тыс.леев. В связи с этим приводится пример ГП
НИИС “Incercom”, подведомственного МРРС, которое хотя и передало внаем нежилые
помещения в здании на 2 этаже, применило коэффициент размещения помещений в
размере, указанном для надземных помещений (партер)5, в результате чего не поступили
возможные доходы в размере 33,7 тыс.леев.
Аналогично, 14 управлений из 22 проанализированных управлений ГУАЗП
применили размер коэффициента надземного помещения (партера) для всего здания, в
результате чего не был взыскан возможный доход на общую сумму 702,8 тыс.леев.
_________________________
Толковый словарь определяет понятие “этаж” как каждую из частей здания, расположенную над
партером, которые включают помещения, находящиеся на том же горизонтальном плане, а также на том же
уровне.
5
Толковый словарь определяет понятие “партер” как часть здания, расположенная на уровне земли
(или чуть выше).
4
Аналогичным образом АО “UNIC” и АО “Centrul pentru Productivitate şi
Competitivitate din Moldova”, подведомственные МЭ, в результате применения
коэффициента размещения помещения, характерного для надземных помещений (партер),
не взыскали возможные доходы в размере 77,2 тыс.леев.
◊ Срок сдачи внаем имущества, находящегося в хозяйственном управлении
публичных учреждений, исчерпывающе не регламентирован
Как ст.17(5) Закона № 121-XVI от 04.05.2007, так и п.12 Положения, утвержденного
Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008, предусматривают, что срок найма
неиспользуемых активов коммерческих обществ с полностью или преимущественно
публичным капиталом, а также государственных предприятий, не включенных в списки
объектов, не подлежащих приватизации, не должен превышать одного года.
Тем не менее действующая законодательная база не предусматривает и
исчерпывающе не регулирует предельный срок передачи внаем имущества, находящегося
в ведении публичных учреждений, что обуславливает различные толкования срока
действия договоров найма. Так, хотя политика ГУАЗП указывает, что договора найма
заключаются сроком на один отчетный год, в 5 случаях установлено допущение найма
помещений на срок более одного года.
◊ Требует внесения ясности процесс передачи внаем участков, прилегающих к
государственным зданиям
Установление платы за наем земельных участков, находящихся в публичной
собственности, осуществляется в соответствии с положениями Закона № 1308-XIII от
25.07.19976. В результате рассмотрения договоров найма, заключенных ГП КПО
“Moldova – Concert” и ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet”, подведомственных МК,
а также АО “Unic”, мониторизируемого МЭ, аудитом установлено, что при установлении
минимального размера платы за аренду/наем земельного участка, прилегающего к
зданиям, используемого с целью размещения летних террас, были применены 2
различных способа расчета.
_________________________
Закон № 1308-XIII от 25.07.1997 “О нормативной цене и порядке купли-продажи земли” (далее –
Закон № 1308-XIII от 25.07.1997).
6
Так, ГП КПО “Moldova – Concert” установило цену за 1 м2 согласно условиям
ст.10(8) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, которая составила 25,0 лея/месяц. Отмечается,
что указанный закон при установлении аренды не предусматривает коэффициенты по
благоустройству территории, месту размещения, а также цели ее использования.
Вместе с тем АО “Unic” и ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet” передали
земельные участки, прилегающие к зданиям (используемые в тех же целях) с
применением коэффициентов, предусмотренных в приложениях к закону о
государственном бюджете, стоимость найма 1 м2 составляла между 102,0 леев/месяц и
177,1 леев/месяц.
В то же время положения, содержащиеся в приложениях к годовым законам о
бюджете, не регулируют применение коэффициентов для земельных участков,
прилегающих к недвижимости (находящихся в ведении частного сектора), переданной в
аренду, а указаны коэффициенты лишь для помещений, переданных внаем.
Для разрешения установленного недостатка, принимая во внимание значительные
вариации при установлении стоимости найма/аренды земельных участков, необходима
разработка различных правил, которые объединят все положения, связанные с передачей
внаем/аренду участков, прилегающих к зданиям государства, с учетом его обустройства,
расположения и назначения.
Примечание: ГП КПО “Moldova – Concert”, приняв во внимание рекомендации
аудиторской миссии, начиная с 01.05.2012, увеличило размер месячной платы за наем
1 м2 площади земельного участка от 25,0 леев до 61,6 леев вследствие применения
максимальной доли в размере 10% от нормативной стоимости земли, согласно
условиям Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, годовые доходы от аренды увеличились от
14,8 тыс.леев до 45,9 тыс.леев.
Администрирование коммунальных услуг ГУАЗП и их стоимость подлежат
обоснованному пересмотру и подходу
Из списка полномочий ГУАЗП, установленных его Положением, предусмотрено,
что это учреждение выполняет обязанности по установлению цен за услуги,
предоставляемые нанимателям.
При выполнении своих компетенций в процессе передачи внаем некоторых
помещений, не оборудованных счетчиками, ГУАЗП оценивает стоимость каждой
категории услуг за 1 м2 площади.
Анализ оценочной стоимости коммунальных услуг, связанных со сдачей внаем
помещений за период 2008-2011 годов, выявляет постоянный рост расчетной цены в связи
с увеличением тарифов на некоторые категории услуг, а также отсутствием надлежаще
аргументированной методологии расчета тарифов по определению стоимости
предоставляемых коммунальных услуг, конкретно для каждого объекта недвижимости,
находящегося в ведении ГУАЗП. Так, в основе расчета стоимости коммунальных услуг на
1 м2 площади лежит оценочная площадь, которую предполагается сдать
внаем/безвозмездное пользование в рамках каждого здания и планируемое годовое
потребление в натуре для каждой категории предоставляемых услуг.
Детальный анализ порядка расчета тарифов на коммунальные услуги,
предоставляемые нанимателям, указывает, что он абсолютно необъективен и наносит, в
некоторых случаях, серьезный ущерб публичным учреждениям, а также некоторым
частным хозяйственным субъектам.
Отмечается, что аудиторская миссия путем проведения ряда проверок и сравнений
потребления услуг, включенных в расчет при определении стоимости коммунальных
услуг, а также расходов на оплату коммунальных услуг, связанных с полным
содержанием зданий, находящихся в управлении ГУАЗП, установила, что для некоторых
зданий была рассчитана плата за коммунальные услуги, значительно превышающая
реально оказанные услуги. В результате по этому разделу наниматели произвели
значительные переплаты, что доказывается и примерами из таблицы № 2.
Таблиц
Анализ фактических расходов на содержание зданий ГУАЗП и расчет стоимости услуг,
предоставленных нанимателям в 2008-2011годы
(млн
Адрес здания
Фактические
2008
Расходы,
Перерасход,
Фактические
2009
Расходы,
Перерасход,
Фактические
2010
Расходы,
Перерасход,
Фактические
2011
Расходы,
П
рас
бул. Штефан
чел Маре, 162
ул.Космонавтов
9
ул. Алеку
Руссо,1
бул. Штефан
чел Маре, 180
бул. Штефан
чел Маре,73
Всего
расходы,
понесенные
ГУАЗП
за
коммунальные
услуги
3,1
понепонесенные сенный
нанима- нанимателями телями
в этих
зданиях
4,1
расходы,
понесенные
ГУАЗП
за
коммунальные
услуги
1,0
2,9
1,4
1,9
0,5
2,9
3,6
1,2
понепонесенные сенный
нанима- нанимателями телями
в этих
зданиях
3,2
расходы,
понесенные
ГУАЗП
за
коммунальные
услуги
0,3
3,9
1,5
1,9
0,4
0,7
2,8
3,1
1,3
0,1
1,2
1,4
1,7
0,3
x
x
2,6
понепонесенные сенный
нанима- нанимателями телями
в этих
зданиях
4,3
расходы,
понесенные
ГУАЗП
за
коммунальные
услуги
0,4
4,4
понепо
сенные сен
нанима- нан
телями тел
в этих
зданиях
1,9
2,1
0,3
2,3
2,7
0,3
3,4
3,9
0,5
3,6
3,9
1,3
0,1
1,4
1,7
0,3
1,6
1,8
1,4
1,8
0,4
1,6
2,0
0,4
1,8
2,2
x
x
1,5
x
x
1,9
x
x
Источник: Данные, зарегистрированные в бухгалтерском учете ГУАЗП за 2008-2011 гг.
Данные таблицы показывают, что ГУАЗП взыскало от нанимателей платежи за
коммунальные услуги в более завышенных размерах по сравнению с фактически
понесенными затратами на содержание зданий, что привело к необоснованному
увеличению расходов нанимателей. В результате увеличенные расходы, включенные в
расчет цены за помещения, взятые внаем в 5 зданиях, где расположены как и публичные
органы, так и хозяйственные субъекты частного сектора, обусловили дополнительные
доходы ГУАЗП за анализируемый период на общую сумму 8,3 млн.леев.
В контексте вышеизложенного отмечается, что ГУАЗП от передачи
внаем/безвозмездное пользование помещений, в том числе за коммунальные услуги,
аккумулирует значительные остатки финансовых средств, которые постоянно
увеличиваются и не используются, составляя по состоянию на 01.01.2008 1,9 млн.леев, а
01.01.2012 – соответственно, 10,8 млн.леев. Отмечается, что часть этих средств
аккумулируется за счет основных расходов из государственного бюджета посредством
публичных учреждений, которые берут помещения в безвозмездное пользование, а другая
часть – от хозяйственных субъектов, которые берут внаем помещения от ГУАЗП.
Принимая во внимание положения Закона № 847-XIII от 24.05.19967, которые
предусматривают, что излишки специальных средств на конец бюджетного года
допустимы для использования в тех же целях и на следующий бюджетный год, в
результате ГУАЗП формирует значительные остатки по компоненту “Специальные
средства”, часть из которых является излишками бюджетных средств, изъятых из
основного компонента государственного бюджета.
_________________________
7
Закон о бюджетной системе и бюджетном процессе № 847-XIII от 24.05.1996.
В связи с этим приводится пример, что 12 публичных субъектов, расположенных в
здании по бул. Штефан чел Маре, 162 (общая площадь, переданная в безвозмездное
пользование, составляет 7,3 тыс.м2), заплатили за коммунальные услуги только в 2011
году на 613,5 тыс.леев больше фактически понесенных расходов, что обусловлено
повышением цены на предоставляемые услуги в среднем на 84,4 леев за 1м2 площади.
Так, в 2011 году лишь ПУ “Direcţia pentru deservirea clădirilor Parlamentului Republicii
Moldova” заплатила на 248,0 тыс.леев больше фактически понесенных расходов, за
которым следует МСХПП, которое заплатило на 153,2 тыс.леев больше.
5,4
Вышеизложенное демонстрирует, что тарифы, установленные для нанимателей на
коммунальные услуги, завышены и не соответствуют действительности, из чего
следует, что запланированные и фактические расходы за коммунальные услуги,
зарегистрированные в годовых отчетах об исполнении бюджета за счет основных
расходов
в
соответствующих
государственных
учреждениях,
являются
недостоверными.
Учитывая установленные факты отмечается, что ГУАЗП следует принять
срочные меры по совершенствованию существующих политик в области управления и
предоставления коммунальных услуг. Также в целях недопущения значительных различий
между запланированными и фактическими расходами ГУАЗП должно провести в конце
отчетного года тщательный анализ фактически понесенных расходов для применения
реальной стоимости коммунальных услуг для нанимателей.
Рекомендации:
6. ГУАЗП разработать и представить Государственной канцелярии для
утверждения хорошо обоснованную методологию расчета тарифов по определению
стоимости предоставляемых коммунальных услуг для исключения получения в будущем
необоснованных доходов, а также ошибочной регистрации данных о расходах на аренду
имущества в годовых финансовых отчетах публичных субъектов, которые берут
помещения в безвозмездное пользование.
Не разработан механизм регулирования процесса передачи внаем концертных
залов, что обуславливает недостатки при установлении стоимости найма
В результате проведения аудита в МК было установлено, что существуют резервы в
части передачи внаем концертных залов, находящихся в управлении концертных
организаций. Так, не разработаны адекватные политики и инструменты, связанные с
почасовой передачей внаем концертных залов для проведения общественными
организациями, в том числе некоторыми фирмами различных мероприятий, включая
концерты с участием как местных знаменитостей, так и иностранных. Плата за наем
концертных залов определяется каждой концертной организацией в зависимости от
годовых расходов, понесенных на содержание, и их возможностей без учета их
назначения. Так, в случае проведения концертов с участием зарубежных звезд, плата за
наем определяется только за время проведения концерта, не принимаются во внимание
другие аспекты, такие как доходы, полученные компаниями, которые берут внаем
помещения (стоимость билетов); время, необходимое для установки аппаратуры;
продолжительность оборудования зала; размеры экранов; количество светящихся
объектов, что обуславливает понесение дополнительных расходов за счет наймодателя, на
содержание которого выделены средства и из государственного бюджета.
Было также установлено, что наиболее значительную часть доходов, полученных от
организации концертов с участием как местных звезд, так и иностранных, получают их
организаторы (как правило, общественные организации или предприниматели), которые
берут внаем концертные залы и осуществляют свою деятельность на основании патента, а
не концертные организации, управляющие концертными залами.
В контексте вышеизложенного можно сделать вывод, что если и в дальнейшем не
будут разработаны и внедрены эффективные механизмы, связанные с регулированием
деятельности по передаче в почасовой наем концертных залов, доходы от управления
имуществом государства будут получены посредниками, а бюджет будет продолжать
нести расходы на содержание концертных организаций.
Рекомендации:
7. МК разработать и представить на утверждение Правительству нормативную
базу по регулированию деятельности по передаче внаем концертных залов, находящихся в
ведении концерных организаций.
Принятие некоторых решений Комиссией по приватизации в рамках АПС
относительно приватизации имущества, переданного внаем, оказывает негативное
влияние на эффективное управление имуществом
В соответствии с положениями ст.50 Закона № 121-XVI от 04.05.2007 подлежат
приватизации некоторые нежилые помещения, сданные внаем, за исключением
отмеченных в ч.(3). Вместе с тем порядок приватизации регламентируется
Постановлением Правительства № 468 от 25.03.20088, который предусматривает, что
сделки купли-продажи производятся АПС на основании решения, вынесенного
Комиссией по приватизации нежилых помещений, сданных внаем, созданной в АПС и
составленной из представителей МЭ, МФ, АПС и Территориального кадастрового
офиса.
_________________________
Постановление Правительства № 468 от 25.03.2008 “О приватизации нежилых помещений, сданных
внаем” (далее – Постановление Правительства № 468 от 25.03.2008).
8
◊ При приватизации СП “Noile Idei Televizate” ООО некоторых помещений
недвижимости ГУАЗП не были соблюдены положения, предусмотренные Законом об
управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении
В ходе проведения аудита в ГУАЗП и проверки документов по приватизации
помещений, сданных внаем, затребованных от АПС, миссия аудита установила, что хотя
помещения в зданиях, в которых размещены публичные органы, предприятия,
организации и государственные учреждения, согласно условиям ст.50(3)(а) Закона № 121XVI от 04.05.2007, не подлежат приватизации, однако указанная Комиссия в 2008 году
позволила нанимателю СП “Noile Idei Televizate” ООО приватизировать площадь 1,7
тыс.м2 из здания ГУАЗП (расположенного по адресу: шос.Хынчешть, 53) за 6,3 млн.леев.
В этом здании на тот момент находилась часть работников НБС, а остальные сотрудники
были переведены в здание по ул.Гренобле, 106, что привело к рассредоточению
публичного субъекта и к отделению подведомственному ему Главного управления
статистики мун.Кишинэу,
Также была допущена и приватизация помещений общего пользования общей
площадью 266,8 м2 (холл 1 этажа, подъезд, помещения лифтов), что обусловило
неудобства для публичных служащих.
Установлено, что изначально указанное здание было включено в список объектов,
подлежащих приватизации, а по просьбе нанимателя данное здание в соответствии с
Постановлением Правительства № 671 от 06.06.20089 было исключено из данного списка,
что свидетельствует о незаконной приватизации соответствующих площадей.
_________________________
9
Постановление Правительства № 671 от 06.06.2008 “Об утверждении изменений, которые вносятся в
приложения № 2 и № 3 к Постановлению Правительства № 945 от 20 августа 2007 г.”.
Установлено, что 11.02.2010 Генеральный прокурор, в интересах государства, в лице
ГУАЗП подал в судебную инстанцию иск против АПС и СП “Noile Idei Televizate”
ООО, ходатайствуя о признании недействительным протокол заседания Комиссии по
приватизации нежилых помещений, сданных внаем, и указанного договора куплипродажи. До момента проведения аудита судебными инстанциями не было вынесено
окончательное решение по данному делу.
В случае, если соответствующая площадь использовалась бы СП “Noile Idei
Televizate” ООО на условиях найма, лишь за период 2009-2011 годов мог быть получен
доход от найма в размере 4,5 млн.леев, а вследствие приватизации этих помещений
государство получило доход в размере 6,3 млн.леев.
◊ АО “Banca de Finanţe şi Comerţ” (частная структура) приватизировало объект
недвижимого имущества государства, в то время как АО “Banca de Economii” (с
мажоритарной долей государства) берет внаем помещения по завышенным ценам
Аналогичная ситуация по согласованию приватизации помещений, сданных внаем
финансовому учреждению АО “Banca de Finanţe şi Comerţ” ГУАЗП была установлена и
со зданием площадью 1,9 тыс.м2 по ул.Пушкина, 26, которое было взято внаем в 2006 году
на 9 лет с месячной оплатой за наем 1 м2 площади 52,6 лея.
Отмечается, что в указанном здании до передачи внаем находился Департамент
приватизации, который вследствие структурных изменений в 2005 году был
преобразован в Агентство по приватизации, подведомственное МЭ, а его сотрудники
были перемещены в здание Дома Правительства, таким образом, были созданы
предпосылки для отчуждения этого имущества. Так, на момент приватизации в указанном
здании не были размещены публичные субъекты, что позволило в 2008 году Комиссии по
приватизации допустить приватизацию этого имущества за 22,5 млн.леев.
Оценивая эффективность управления публичным имуществом, сданным/взятым
внаем различными субъектами, аудиторская группа установила, что в 2008 году АО
“Banca de Economii” (с мажоритарной долей государства 56,13% в пакете акций)
нуждалось в территориальном расширении для осуществления деятельности. Оно взяло
внаем помещения от физических лиц, оплатив плату за наем в размере, значительно
превышающем плату, оплаченную АО “Banca de Finanţe şi Comerţ” за наем помещений
государственного имущества.
Так, АО “Banca de Economii” посредством филиала № 1 Кишинэу взяло внаем
недвижимое имущество в мун.Кишинэу площадью 1,7 тыс.м2, расположенное по
ул.Колумна, 104/1, и бул. Штефан чел Маре, 130, со сроком найма 5 лет и стоимостью за
1м2 найма 46,0 евро/месяц (эквивалент 587,0 лея) – за имущество по ул.Колумна, 104/1 (с
учетом затрат, понесенных на капитальный ремонт этого имущества за счет
финансовых средств банка), и, соответственно, 849,0 лея – за недвижимость в подвале по
бул. Штефан чел Маре, 130 (также приватизированная на основании договора найма у
примэрии мун.Кишинэу), что составляет в год 14,0 млн.леев за 1,7 тыс.м2. Оплата за наем
была предусмотрена авансом на срок 3 года и, соответственно, на 5 лет, в результате чего
были предварительно выплачены денежные средства в размере 42,6 млн.леев.
Как было указано, АО “Banca de Finanţe şi Comerţ” (частная структура)
оплачивает в год за площадь в 1,9 тыс.м2, взятую внаем у государства, 1,2 млн.леев, или
на 12,8 млн.леев меньше, чем АО “Banca de Economii” оплатило за 1,7 тыс.м2, или
примерно в 12 раз меньше.
В результате приватизации данного имущества АО “Banca de Finanţe şi Comerţ”
государственный бюджет получил денежные средства в размере 22,5 млн.леев,
эквивалент суммы, выплаченной за наем за период меньше 2 лет АО “Banca de
Economii”.
Подобная ситуация возможна и из-за того, что орган, уполномоченный правом
администрирования государственным имуществом (АПС), делегировал некоторые
полномочия центральным публичным органам, в том числе управление процессом
передачи внаем неиспользуемого имущества владельцами имущества. Вследствие
этого, АПС не располагает полной информацией о наличии имущества государства,
подлежащего передаче внаем, с его дальнейшей продажей, чем создаются
предпосылки незаконных и убыточных сделок.
◊ В результате приватизации склада ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet”,
прилегающий к нему участок не был передан в аренду новому владельцу, в итоге были
упущены доходы
В условиях найма были приватизированы и некоторые помещения ГП “Teatrul
Naţional de Operă şi Balet”. Например, в 2008 году предприятие передало внаем КО
“Medgrup N.G.” ООО склад площадью 2,6 тыс.м2, которое должно было получить
доходы от его найма до 01.08.2014. Однако 08.05.2009 переданное внаем имущество было
приватизировано данной фирмой за 710,0 тыс.леев, что обусловило уменьшение лишь за
2009-2011 годы доходов от найма на сумму 217,0 тыс.леев.
Отмечается, что 07.07.2009 Генеральная прокуратура подала иск в интересах
государства об отмене решения Комиссии по приватизации нежилых помещений, сданных
внаем, а также договора купли-продажи, принимая во внимание, что указанное имущество
было приватизировано без согласия МК и наймодателя, однако в итоге решение было
принято не в пользу предприятия.
Также отмечается, что КО “Medgrup N.G.” ООО является владельцем указанных
конструкций, а акт, удостоверяющий право владения земли, зарегистрирован за
предприятием. При таких обстоятельствах последнее должно было обеспечить
заключение договора аренды на земельный участок, прилегающий к конструкциям,
находящимся в управлении нового владельца. Так, в соответствии с положениями ст.10
Закона № 1308-XIII от 25.07.1997 и с учетом только участка, на котором находится
недвижимое имущество (площадью 2,7 тыс.м2), аудиторская группа установила, что
возможный годовой доход от аренды составил бы 39,6 тыс.леев, а всего с момента
приватизации упущенный доход составляет 118,8 тыс.леев.
Отмечается и отсутствие полной регистрации прав на недвижимое имущество,
находящееся на этом участке, что обусловило риск необеспечения его целостности и
сохранности. Так, из 3 объектов недвижимости, переданных предприятию согласно
геометрическому кадастровому плану, по одному строению (площадью 15,1 м2)
отсутствует ссылка на право собственности, обусловленная непредставлением в
кадастровые органы регистрационных документов.
◊ Один объект недвижимого имущества, внесенный в список памятников
истории и культуры, был приватизирован без соблюдения положений
законодательства
В результате заключения 26.12.2008 договора найма между МК и КО “Maxelegant”
ООО, последнему были переданы объекты недвижимости, расположенные по
ул.Букурешть, 62, в том числе право суперфиция на прилегающий к ним участок, при
условии реставрации здания главного блока, который представляет собой архитектурный
памятник национального значения, внесенный в Регистр памятников истории и культуры
мун.Кишинэу, построенный во II половине XIX века. Хотя обе стороны взяли на себя
обязательства выполнять все условия, фактически через 5 месяцев после подписания
договора заместитель министра культуры обращается с запросом в АПС разрешить
приватизацию нежилых помещений, переданных внаем, при условии оптимизации
проекта по реставрации и реконструкции архитектурного памятника и поддержания
обязательных условий, предусмотренных договором найма.
Несмотря на то, что в соответствии со ст.17 (4) Закона о культуре № 413-XIV от
27.05.1999 приватизация объектов, составляющих национальное культурное достояние,
запрещена, однако МК инициировало процедуру приватизации путем запроса,
направленного АПС, в результате чего 25.06.2009 соответствующая Комиссия по
приватизации решила передать право собственности на нежилые помещения, сданные
внаем, фирме КО “Maxelegant” ООО за 3,3 млн.леев. Также отмечается, что МК не
составляло фактуры нанимателю за период найма и не отразило данные о выполнении
данного договора ни в бухгалтерском учете, так, по расчетам аудиторской группы, на
момент подписания договора купли-продажи задолженность нанимателя составляла 640,4
тыс.леев.
В договоре купли-продажи АПС оговорило обязательство покупателя
реставрировать культурный памятник в течение 3 лет с момента его приема-передачи, а
мониторинг процесса восстановления и соблюдения архитектурного аспекта
недвижимости было делегировано МК.
Через 4 месяца с момента покупки новый владелец отчуждает приватизированное
имущество путем внесения его стоимости в уставной капитал иностранной компании
ПИК “Universal Proiect” ООО. Последняя, располагая согласием МК на залог
приватизированного имущества, получила 24.11.2009 от другого коммерческого банка
кредит на сумму 320,0 тыс.евро, обременив ипотекой не только приватизированное
имущество, но и прилегающую территорию для строительства, которая ей не
принадлежит.
Несмотря на то, что MC через Генеральную прокуратуру подало в судебную
инстанцию иск об отмене протокола заседания Комиссии по приватизации нежилых
помещений, сданных внаем, а также о признании недействительным договора куплипродажи, заключенного между АПС и ПИК “Maxelegant” ООО, покупка не была
отменена судебными инстанциями (окончательное решение Высшей судебной палаты от
03.06.2010).
Отмечается, что 02.09.2010 МК заключило с новым владельцем – ПИК “Universal
Proiect” ООО договор об установлении права суперфиция на земельный участок,
прилегающий к конструкции, сроком на 99 лет, также взяв на себя обязательство по
выполнению условий, предусмотренных договором купли-продажи, заключенным между
ПИК “Maxelegant” ООО и АПС (предусматривающий реконструкцию памятника в
течение трех лет). Было установлено, что договор суперфиция не предусмотрел
разработку фактической инвестиционной программы по обеспечению выполнения взятых
на себя обязательств, а было оговорено лишь условие расторжения договора суперфиция в
случае невыполнения суперфициарием указанных условий.
В результате осмотра на месте аудиторская миссия установила, что реконструкция
памятника, которая должна быть реализована в течение 3 лет, даже не была начата.
Вместе с тем проверка документов, представленных АПС, выявила, что МК
13.10.2010, согласно ходатайству в адрес ПИК “Universal Proiect” ООО и АПС,
выразило свое согласие на продление срока выполнения работ по реставрации и
реконструкции данного памятника до 5 лет, сославшись на превышение установленных в
договоре сроков для выполнения работ по регистрации права хозяйственного управления
МК участком по ул.Букурешть, 62, по причинам, не зависящим от хозяйственного
субъекта.
Катастрофическое состояние культурного памятника отражено на фотографиях № 13.
Фотографии № 1-3
Источник: Фотографии, сделанные аудиторской группой Счетной палаты, на 01.10.2011.
◊ Комиссия по приватизации допустила приватизацию некоторых
арендованных помещений, которые были переданы внаем без права выкупа
В тех же условиях были приватизированы помещения, переданные внаем ГП БСП
“Constructorul”. Так, 01.01.2008 ГП БСП “Constructorul” передало внаем помещения
площадью 201,2 м2 фирме “Oxel-Imobil” ООО и 43,5 м2 – фирме ООО “Basimobil Grup”
для использования в качестве офиса, производственных и вспомогательных помещений.
Несмотря на то, что в соответствии с договорными положениями сданные внаем
помещения были переданы во временное пользование и без права выкупа, по запросу
нанимателей Комиссия по приватизации разрешила 08.05.2009 полностью
приватизировать взятые внаем помещения.
Отмечается, что в 2010 году прокуратура сект. Ботаника подала иски в судебную
инстанцию о защите прав и интересов государства. До проведения аудита не были
вынесены окончательные решения о законности процедур заключения договоров найма, а
также договоров купли-продажи.
В контексте изложенного делается вывод, что установленная ситуация,
связанная с приватизацией помещений, переданных внаем, обусловлена тем, что
Закон № 121-XVI от 04.05.2007 предусматривает, что находящиеся в публичной
собственности нежилые помещения, сданные внаем, приватизируются в
установленном Правительством порядке, а Правительство, в свою очередь, путем
утверждения Постановления № 468 от 25.03.2008, предоставило право приватизации
помещений, сданных внаем, нанимателям и АПС (наниматели, желающие
приобрести помещения, взятые внаем, должны подать заявление в АПС или в орган
местного публичного управления, прикладывая указанные документы). Таким
образом, приватизация помещений, переданных внаем, может осуществляться по
желанию нанимателя, без согласия как наймодателя, так и без согласия
вышестоящего
органа,
который
передал
в
управление
наймодателю
соответствующее имущество.
Вместе с тем отмечается, что в соответствии с Положением, утвержденным
Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008, отбор нанимателей
осуществляется путем проведения аукционов “с молотка”, а путем прямых
переговоров – лишь в случае, когда его наем не был востребован на одном аукционе,
когда расходы по организации аукционов не оправданы (не покрываются платой за
наем за 6 месяцев).
Как было указано, наем нежилых помещений, как правило, осуществляется
путем прямых переговоров и, в данном контексте, делается вывод, что некоторые
наниматели берут внаем помещения лишь с целью их последующей приватизации в
отсутствие прозрачности, не участвуя в аукционах или конкурсах.
Выявляется, что приватизация имущества, находящегося в публичной
собственности, в соответствии с положениями Закона № 121-XVI от 04.05.2007
преимущественно осуществляется следующими способами: 1) продажа на Фондовой
бирже; 2) продажа на аукционе “с молотка”; 3) продажа посредством коммерческого
или инвестиционного конкурса, в том числе на основе индивидуальных проектов,
что должны соблюдать и все заявители во всех случаях приватизации имущества,
находящегося в публичной собственности.
Дальнейшее сохранение такой нормы в Положении о приватизации нежилых
помещений, сданных внаем, позволит осуществить отчуждение и другого имущества,
находящегося в публичной собственности, в ущерб принципам эффективности,
законности и прозрачности, предусмотренных действующим законодательством в
области разгосударствления публичной собственности.
Рекомендации:
8. Руководству ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet”:
- для обеспечения целостности публичного имущества предпринять меры по
регистрации права собственности на здание, расположенное по ул.Бэчой Ной, 14;
- узаконить отношения по аренде земельного участка, прилегающего к строениям, с
владельцем КО “Megrup N.G.” ООО.
9. Руководству МК принять необходимые меры для обеспечения выполнения
взятых на себя обязательств ПИК “Universal Proiect” ООО по выполнению работ по
реставрации и реконструкции архитектурного памятника.
Некоторые экономические агенты приватизировали по символическим ценам
имущество государства, впоследствии оно было передано внаем некоторым
публичным субъектам или даже перепродано им по существенно завышенным ценам.
В результате проведенных в СГС и ТКО Кишинэу проверок установлено, что 3
объекта недвижимости, находящиеся изначально во владении государства, после
приватизации впоследствии были переданы внаем СГС, а один – перепродан ей. В этом
контексте приводится пример, что СГС, не располагая собственными помещениями, в
2007-2011 годы взяла внаем объект недвижимого имущества, расположенный по
ул.С.Лазо, 11, а в 2006-2011 годы – другой объект недвижимого имущества по
ул.М.Когэлничану, 58, оба находящиеся во владении частных лиц АО “Cartierul
Ţărănesc Sfîntul Gheorghe” и, соответственно, ИП “M.Roibu&C”.
Рассмотрение сделок по разгосударствлению выявляет, что АО “Cartierul Ţărănesc
Sfîntul Gheorghe” приватизировало объект недвижимости, взятый внаем от примэрии
мун.Кишинэу в 2000 году за сумму 569,5 тыс.леев. Согласно договорам найма,
заключенным в 2008-2011 годы, общество полностью передало внаем СГС объект
недвижимости по цене 1,1 млн.леев/год. Так, если бы данный объект недвижимости был
передан СГС в управление, служба понесла бы расходов на 4,2 млн.леев меньше, что
позволило бы ей снизить тарифы на платные услуги, предоставляемые населению
СГС.
Второй объект недвижимого имущества, находящийся в собственности ИП
“M.Roibu&C”, поступил в его владение после покупки в 1998 году офиса, размещенного
в жилом доме по ул.М.Когэлничану, 58, за 60,0 тыс.леев, от экономического агента,
который приватизировал его также на основании договора найма от примэрии
мун.Кишинэу, заплатив за него 55,0 тыс.леев. Тем не менее, ИП “M.Roibu&C” в 20022005 годы обменяло квартиру и приобрело другие 3 квартиры от частных лиц,
размещенных в том же жилом доме, по стоимости 382,5 тыс.леев.
После проведения строительных и восстановительных работ в этих помещениях ИП
“M.Roibu&C” полностью передало внаем СГС указанное имущество за сумму 1,4
млн.леев/год. Так, только за 2008-2011 годы СГС понесла расходы, связанные с наймом
этого объекта, на общую сумму 5,2 млн.леев.
Отмечается, что в нарушение ст.52 Закона № 835-XIII от 17.05.199610, ИП
“M.Roibu&C” в качестве наймодателя передало полностью частный дом внаем в
отсутствие разрешения на изменение назначения, чем нарушило положения
действующего законодательства и нормативных документов в области строительства, а
государству был нанесен ущерб вследствие невзыскания налога на имущество,
используемое в коммерческих целях.
_________________________
10
Закон № 835-XIII от 17.05.1996 “Об основах градостроительства и обустройстве территории”.
Тем не менее в соответствии с протоколом окончательной приемки указанный
объект недвижимости включает в себя как жилые помещения, так и нежилые помещения.
Хотя офисное помещение было зарегистрировано в ТКО Кишинэу как нежилое
помещение, по данным регистра его стоимость для налогообложения была оценена исходя
из жилого назначения, чем лишь за 2009-2011 годы бюджету был нанесен ущерб в размере
0,6 млн.леев. Указывается, что в результате проведения аудита ТКО Кишинэу
откорректировал назначение офиса, а переоцененная стоимость для налогообложения
жилого дома увеличилась примерно в 5 раз, составив 1,9 млн.леев по сравнению с 0,4
млн.леев – оцененная до уточнения.
Все установленное является результатом недостатков метода пересмотра и
обновления данных в кадастровой системе, нереализации интегрированной и
унифицированной кадастровой регистрации недвижимости, а также перезаключения
договоров для каждого года найма, существующая законодательная база не
предусматривает обязательную регистрацию в кадастровом органе договоров найма со
сроком действия, не превышающим 3 года.
В контексте вышеизложенного можно сделать вывод, что отсутствие
помещений, необходимых для развития деятельности органов гражданского
состояния, затраты по найму повлияли на стоимость предоставленных ими услуг.
Так, общие расходы, связанные с взятием внаем, а также с безвозмездным
пользованием, в 2009-2010 годы составили 3,3 млн.леев и, соответственно, 4,2
млн.леев, в то время как в 2011 году их стоимость уже составляла 4,3 млн.леев, что
составляет в среднем около 9,0% от общей суммы расходов.
В целях нерассредоточения и осуществления нормальной деятельности системой
органов гражданского состояния руководящие лица СГС решили приобрести за счет
собственных средств здание, оснащенное современными техническими системами. В
результате проведения открытого аукциона был заключен с AMG “Management Grup”
ООО договор купли-продажи, согласно которому СГС приобрела 2/3 незавершенного
строительства (степень готовности при покупке составляла 85,0%), расположенного на
улице Михай Витязул, 11, по стоимости 96,3 млн.леев, со сроком погашения 4 года. В
соответствии с условиями договора продавец был обязан произвести перепланировку и
отделку приобретенного объекта.
Оценка кадастровых документов свидетельствует, что данный объект недвижимости
первоначально находился в собственности АО тракторный завод “TraCom”, который в
2002 году предложил к продаже недвижимое имущество (4 незавершенных блока, из
которых один со степенью готовности 60,0%, а остальные – 68,0%), которое было
приобретено 4 экономическими агентами по цене 13,2 млн.леев. В 2007 году AMG
“Management Group” ООО закупило блок со степенью готовности 68,0% от одного из
экономических агентов по цене 7,8 млн.леев, а позже, после завершения строительных
работ, перепродало СГС 2/3 этого блока уже по цене 96,3 млн.леев.
Приведенные примеры являются результатом принятия неэффективных и
неразумных решений со стороны представителей государства, ответственных за
администрирование публичного имущества, в результате чего государство недополучило
возможные доходы от найма минимум на сумму 5,0 млн.леев, вместе с тем приводя к
значительным расходам на приобретение и наем некоторых объектов недвижимости
публичными учреждениями.
Процесс
взятия
внаем
имущества
публичными
учреждениями,
государственными предприятиями и коммерческими обществами с полностью или
преимущественно публичным капиталом не регулируется правовыми рамками, в
результате чего они берут внаем помещения по завышенным ценам
Как уже упоминалось, отсутствие помещений, необходимых для развития
деятельности, вынуждает некоторые публичные учреждения, государственные
предприятия и коммерческие общества с преимущественно публичным капиталом брать
внаем необходимые помещения, а также другие активы от частного сектора. Однако
действующее законодательство не регламентирует порядок взятия – принятия внаем
соответствующими субъектами неиспользуемых активов от частного сектора. В итоге,
взятие внаем осуществляется по усмотрению руководства субъектов, исходя из условий,
согласованных между сторонами. Таким образом, неопределение условий и критерий,
установленных для отбора потенциальных наймодателей, а также неопределение
максимального порога рыночного коэффициента для помещений способствует
осуществлению неэффективных и неэкономичных расходов по оплате за наем по
завышенным тарифам. По данным тестов, проведенных аудиторскими группами, за
наем 1 м2 помещения в 2008-2011 годы составляла до 846,8 леев/месяц, или в десять раз
больше, чем договорная цена при передаче помещений внаем субъектами государства.
◊ МФ понесло дополнительные расходы за помещения, взятые внаем от 2
коммерческих обществ, вследствие нерегламентированного применения ими
минимального размера арендной платы
Механизм передачи внаем неиспользуемых активов коммерческими обществами с
полностью или преимущественно публичным капиталом и минимальный размер платы за
наем регулируются приложениями к годовым законам о бюджете, Положением о сдаче
внаем неиспользуемых активов и другими законодательными и нормативными актами.
Аудиторская миссия установила, что некоторые общества не выполняли условия,
предусмотренные в данных документах, а именно:
- АО “Moldtelecom”, имея статус коммерческого общества с полностью публичным
капиталом, в 2008 году передало внаем нежилые помещения для размещения офисов
территориального казначейства Шолдэнешть и территориального казначейства
Яловень. Годовой размер платы за наем был рассчитан на основании внутреннего приказа
Общества и существенно отличается от размера, утвержденного в приложении к Закону о
государственном бюджете на 2008 год11. Невыполнение наймодателем требований,
предусмотренных Положением, утвержденным Постановлением Правительства № 483 от
29.03.2008, привело к дополнительным расходам МФ в размере 82,2 тыс.леев. Это было
связано с тем, что оферты, представленные АО “Moldtelecom”, были оценены рабочей
группой по закупкам МФ, которая не сосредоточилась на правильности применения
коэффициентов, установленных законодательными рамками, а приняла оферту от одного
источника в соответствии с условиями, предоставленными офертантом.
_________________________
11
Закон о государственном бюджете на 2008 год № 254-XVI от 23.11.2007.
- В 2008-2011 годы АО “Banca de Economii” передало внаем нежилые помещения,
администрируемые его филиалами, для размещения территориальных казначейств. В
результате проверки правильности установления размера платы за наем аудит выявил, что
дополнительно к годовой плате за наем банк включил нерегламентированно накладные
расходы в размере 20,0% от стоимости годовой платы за наем. Таким образом, в
результате применения указанного коэффициента, МФ заплатило на 180,4 тыс.леев
больше по сравнению с размером, установленным в приложениях к годовым бюджетным
законам.
◊ Отсутствие некоторых положений для публичных учреждений,
устанавливающих максимально допустимый предел рыночного коэффициента (K4),
обуславливает понесение существенных расходов
Приложения к годовым бюджетным законам предусматривают регулирование
размера для 4 коэффициентов, которые применяются при определении минимального
размера платы за наем имущества, находящегося в публичной собственности. Так,
рыночный коэффициент (k4), используемый в расчете, является единственным, который
устанавливается по соглашению сторон, однако он ограничен минимально допустимым
порогом в размере 1,0 и 0,5 для отдельных видов деятельности, осуществляемой в
помещениях, сданных внаем. Исключение составляют помещения, используемые
органами средств массовой информации, для которых этот коэффициент составляет 1,0;
помещения, используемые для массовых действий в рамках проектов и программ,
финансируемых за счет национального публичного бюджета, и помещения, используемые
творческими объединениями, для которых коэффициент установлен в размере 0,1.
Кроме того, при определении этого коэффициента следует учитывать спрос и
предложение на помещения, которые могут сдаваться внаем, возможность использования
прилегающей территории, территориально-экономические особенности зоны и другие
качественные критерии, не входящие в коэффициенты, применяемые для помещений.
В результате оценки договоров найма, заключенных МФ, было установлено
увеличение размера рыночного коэффициента (k4) за разные годы АО “Moldtelecom”, что
впоследствии привело к значительному увеличению цен за найм, а также к
дополнительным расходам МФ на общую сумму 289,5 тыс.леев.
В данном контексте приводится пример, что рыночный коэффициент (k4),
применяемый АО “Moldtelecom”, за период 2009-2011 годов был увеличен с 1,0 до 3,5 –
для помещений, арендуемых территориальным казначейством Яловень, и до 2,0 – для
помещений, взятых внаем территориальным казначейством Шолдэнешть. Так, при
сохранении указанного коэффициента в первоначальном размере, МФ сэкономило бы
публичные средства на общую сумму 248,9 тыс.леев (в том числе 178,0 тыс.леев – ТК
Яловень и 70,9 тыс.леев – ТК Шолдэнешть). Эта ситуация была вызвана отсутствием
положений для публичных учреждений, четко устанавливающих максимально
допустимый порог для рыночного коэффициента (k4).
◊ Подлежит улучшению законодательная база относительно отношений по
найму, в которых в качестве нанимателя выступает субъект, использующий
публичные средства, а в качестве наймодателя – частный агент
Поскольку государство не регулировало более строго договорные условия для
публичных субъектов, государственных предприятий и коммерческих обществ с
полностью или преимущественно публичным капиталом по взятию внаем нежилых
помещений от коммерческих обществ с частным капиталом, решение по согласованию
найма осуществляется без ограничений, на условиях, оговоренных сторонами, что в итоге
оказывает отрицательное влияние на эффективное и действенное использование
финансовых средств.
В данном контексте приводится пример, что АО “Banca de Economii” передало
внаем неиспользуемые помещения по цене за 1 м2 до 74,5 лея/месяц, а для некоторых
помещений, взятых внаем, плата была законтрактована в размере до 846,8 лея/месяц, или
в десять раз больше.
Также при проведении аудита в СГС и МФ было установлено, что 60,0% от общего
числа территориальных офисов гражданского состояния и 99,0% из общего числа
государственных казначейских учреждений взяли внаем необходимые для деятельности
помещения от различных структур.
Так, из 38 казначейских единиц, в среднем, 10 территориальных офисов получили
помещения от частных компаний со стоимостью платы за наем 1 м2/месяц от 130,0 лея до
170,0 лея, в то время как за помещения, взятые внаем у органов местного публичного
управления, государственных учреждений и коммерческих обществ с полностью или
преимущественно публичным капиталом, они заплатили от 5,4 лея до 33,0 лея, или
примерно в пять раз меньше.
Соответственно, из 43 территориальных отделов гражданского состояния 15 отделов
арендовали нежилые помещения от различных структур, цена найма 1м2/месяц за
помещения, находящиеся в собственности частного сектора, была договорная, составив в
среднем от 63,2 лея до 178,0 лея, в то время как районные советы и государственные
предприятия сдали помещения внаем со стоимостью найма за 1м2/месяц от 7,7 лея до 74,5
лея, или примерно в 3 раза меньше цены, оговоренной с частными субъектами.
В контексте вышеизложенного можно сделать вывод, что действующая
законодательная база не позволяет разрешить выявленные проблемы, поскольку
отсутствуют нормы, регулирующие максимальный размер найма нежилых
помещений, взятых внаем публичными учреждениями, государственными
предприятиями и обществами с преимущественно публичным капиталом, а при их
отсутствии происходит увеличение расходов на наем помещений, необходимых для
развития их деятельности.
ЦЕЛЬ II: Мониторинг договорных отношений проводится надлежащим
образом для обеспечения выполнения заданных целей?
Процесс мониторинга договорных отношений не определен законодательной базой,
однако наиболее важный момент в выполнении взятых на себя обязательств начинается
с их заключения и завершается выполнением последнего условия договора. В
аудитируемом периоде этот процесс развивался в достаточной степени, учитывая
поддержание надлежащего учета с нанимателями. Вместе с тем были обнаружены
проблемы, связанные с нарушением сроков оплаты за наем и коммунальные услуги,
которые вызвали накопление значительных долгов, а также неточное выполнение
требований, установленных в договорах найма. При передаче недвижимого имущества на
основании договоров суперфиция12 и узуфрукта13 субъекты должны были получить
выгоду от реконструкции, реставрации и восстановления недвижимой собственности,
однако намеченная выгода не оправдала ожидания. В итоге мониторинг объединил
частично требования эффективного управления публичной собственностью, а также
достижение намеченных целей.
_________________________
12
В соответствии со ст.443 Гражданского кодекса, утвержденного Законом № 1107-XV от 06.06.2002,
суперфицием является вещное право пользования земельным участком другого лица с целью возведения и
эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации
существующего здания или сооружения.
В соответствии со ст.395 Гражданского кодекса, утвержденного Законом № 1107-XV от 06.06.2002,
узуфруктом признается право пользования одним лицом (узуфруктуарием) определенный или
определяемый период времени вещью другого лица, получения ее плодов на тех же условиях, что и
собственник, но с обязанностью сохранения существа вещи.
13
Вышеизложенное связано с отсутствием эффективной системы финансового
менеджмента и контроля, неразработкой письменных процедур и политик по
мониторингу договоров, неопределением конкретных договорных положений,
отсутствием заранее определенных критериев для отбора нанимателей, а также
безответственностью должностных лиц в этой области.
Согласно результатам аудита, в 2010-2011 годы действия по контрактации возросли
по сравнению с 2009 годом. Динамика эволюции проведенных действий по контрактации
за период 2009-2011 годов 5 органами центрального публичного управления (а также
подведомственными им субъектами) и ГУАЗП, подвергнутых аудиту, представлена в
диаграмме № 3.
Диаграмма № 3
Эволюция действий по контрактации за период 2009-2011 годов
Источник: Анализ данных, представленных аудитируемыми субъектами
Аудиторская миссия подвергла проверке 1655 договорных отношений, сквозь
призму выполнения взятых на себя обязанностей, администрированных соответственно: 5
субъектами,
подведомственными
МК;
3
государственными
предприятиями,
подведомственными МЭ; 2 государственными предприятиями, подведомственными
МРРС, а также ГУАЗП. В результате оценки протестированных договорных элементов
были выявлены следующие проблемы:
Не все наниматели выполняют взятые на себя обязательства по оплате за
наем
Целью мониторинга договоров найма является использование взятого внаем
имущества по назначению, указанному в договорах, осуществление платежей за наем и
коммунальные услуги в сроки, оговоренные в договорах, а также соблюдение других
договорных обязательств. Несмотря на то, что при подписании договора найма,
наниматели взяли на себя обязательство осуществлять надлежащие платежи в
предусмотренные договором сроки, рассмотрение отчетов по сбору и использованию
специальных средств от сдачи внаем публичного имущества государства за период 20092011 годов выявляет наличие высокого уровня задолженности нанимателей перед
наймодателем, в том числе с истекшим сроком погашения. Эволюция в динамике
состояния дебиторской и кредиторской задолженности, отраженной в отчете органами
центрального публичного управления, представлена в таблице № 3.
Таблица № 3
Ситуация о дебиторской и кредиторской задолженности в целом органов
центрального публичного управления за период 2009-2011 годов
Показатели
Итого, тыс.леев
2009
Дт
Кт
В том числе
задол- задол- с истекшим
женженсроком
ность ность
погашения
дт
кт
4,2
0,1
25,8
1,3
Годы
2010
Дт
Кт
В том числе
задол- задол- с истекшим
женженсроком
ность ность
погашения
дт
кт
5,7
0,3
28,9
1,1
Дт
задолженность
31,2
2011
Кт
В том числе
задол- с истекшим
женсроком
ность
погашения
дт
кт
5,6
0,06
0,7
Источник: Отчеты органов центрального публичного управления о поступлении и использовании специальных
средства за 2009-2010 годы
Данные таблицы отмечают, что задолженность нанимателей перед публичными
органами зарегистрировала постоянный рост. Таким образом, в 2011 году дебиторская
задолженность увеличилась на 2,3 млн.леев – по сравнению с 2010 годом, и на 5,4
млн.леев – по сравнению с 2009 годом.
В результате тестирований, проведенных аудиторской группой, были установлены
значительные долги нанимателей – ГУАЗП и ГП “Vibropribor”, подведомственных МЭ.
Таким образом, если в 2009 году перед указанными учреждениями была зарегистрирована
дебиторская задолженность 113 нанимателей на сумму 5,3 млн.леев, то в 2010 году и
2011 году задолженности нанимателей увеличились, образуя сумму 6,6 млн.леев и,
соответственно, 7,7 млн.леев, одновременно увеличилось и число нанимателейдолжников.
Несмотря на то, что рассмотренные договора предусматривали наложение штрафов
в размере от 0,1% до 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, они были
применены лишь в случае подачи претензий в судебную инстанцию.
Таким образом, за 2008-2011 годы ГУАЗП и ГП “Vibropribor” подали 332
претензии о погашении задолженности, накопленной нанимателями, в результате чего в
судебном порядке, а также во внесудебном порядке, были взысканы от них средства,
связанные с уплатой штрафов, на общую сумму 207,2 тыс.леев.
Также в настоящее время в судебных инстанциях находятся в процессе 26 дел о
взыскании долгов нанимателей. Отмечается, что на протяжении всего аудитируемого
периода указанные субъекты подали в судебную инстанцию 90 исков по возмещению
задолженностей нанимателей, из которых 21 дело было исполнено, 37 исполнительных
листов на общую сумму 2,8 млн.леев (в том числе 2,4 млн.леев – долг за наем и
коммунальные услуги, и 0,4 млн.леев – штраф) были направлены для исполнения
судебным приставам, и по 3 делам ожидается вынесение решений судебными
инстанциями.
Тем не менее задолженности нанимателей по-прежнему значительны, что оказывает
влияние на финансово-экономическую деятельность указанных субъектов и
обуславливает дополнительные расходы, связанные с коммунальными услугами. Так, по
состоянию на 31.12.2011 задолженность нанимателей за коммунальные услуги составила
3,3 млн.леев, или 42,8% от образованного долга.
Эта ситуация была вызвана тем, что субъектами не разработана и не утверждена
письменная процедура по мониторингу договоров, а также отсутствием эффективной
системы финансового менеджмента и контроля как в государственных предприятиях и
коммерческих обществах с полностью или преимущественно публичным капиталом, так
и в рамках уполномоченных органов. Кроме того, выявляется, что соответствующая
комиссия МЭ, в случае продления договоров найма или дополнительных соглашений,
заключенных с существующими нанимателями, не рассматривает факт существования
задолженности и не требует представления акта взаимной сверки.
Рекомендации:
10. Руководству ГУАЗП и ГП “Vibropribor” принять результативные меры по
возмещению образованной задолженности и выполнению обязательных требований,
установленных в договорах найма, а также внедрить надлежащие процедуры и проверки
по администрированию заключенных договоров.
Один наниматель согласился в счет оплаты арендной платы провести
ремонтные работы, хотя первоначально не были предусмотрены такие
обязательства
Несмотря на то, что в соответствии с положениями ст.17 (6) Закона № 121-XVI от
04.05.2007 плата за наем неиспользуемых активов осуществляется исключительно
денежными средствами, аудитом установлены 3 случая, когда наймодатели соглашаются
принять плату за наем иными способами, кроме предусмотренных законодательством.
В данном контексте в качестве примера приводится ГП НИИС “Incercom”,
подведомственное МРРС, которое, несмотря на то, что в договоре, заключенном с
экономическим агентом, предусмотрено, что плата за наем осуществляется денежными
средствами, не будучи оговорены условия проведения ремонтных работ, все таки он
погасил долг за наем в размере 179,5 тыс.леев путем взаиморасчетов в счет ремонтных
услуг, проведенных в течение 3 лет в здании ГП НИИС “Incercom”. Также 2 других
экономических агента выполнили ремонтные работы здания ГП НИИС “Incercom” и
продали ему кондиционеры на общую сумму 212,0 тыс.леев в счет оплаты за наем.
Согласно объяснениям должностных лиц этих субъектов, эта ситуация была
обусловлена тем, что помещения предприятия требовали ремонта, а оно не располагало
собственными финансовыми средствами для инвестирования на эти цели.
Процесс надзора за выполнением взятых обязательств не дал ожидаемых
результатов
Невыполнение договорных обязательств было выявлено аудиторской группой и в
ГП Республиканский театр “Luceafărul”. Так, согласно договорам, заключенным в 2010
году, последнее сдало внаем недвижимое имущество по ул.М.Еминеску 52, сроком на 25
лет и 15 лет ООО “Somex-Consulting” (214,6 м2) и, соответственно, ООО “Safe-Com”
(192,3 м2).
В результате осмотра на месте сданных внаем зданий аудиторская группа
установила, что они не используются нанимателями, имущество повреждено, несмотря на
то, что в соответствии с условиями договора наниматели обязаны покрывать текущие
расходы по использованию и надлежащему содержанию имущества, из чего следует, что
указанные наниматели не выполнили полностью договорные обязательства.
Фотографии № 4-7 показывают реальную ситуацию сданного внаем имущества.
Фотографии № 4-7
Источник: Фотографии, сделанные аудиторской группой
Счетной Палаты по состоянию на 01.10.2011.
(После сдачи внаем, недвижимости были присвоены почтовые адреса:
ул.М.Еминеску, 52/1 и, соответственно, 52/2).
Рекомендации:
11. Руководству ГП Республиканский театр “Luceafărul” провести оценку
долгосрочных договоров найма, заключенных с ООО “Somex-Consulting” и ООО “SafeCom”, в целях недопущения дальнейшего разрушения публичного имущества, сданного им
внаем, с применением штрафных санкций в случае невыполнения взятых на себя
договорных обязательств.
Использование средств, полученных от сдачи внаем неиспользуемого
имущества, отчетливо не определено
Закон № 121-XVI от 04.05.2007, а также Положение, утвержденное Постановлением
Правительства № 483 от 29.03.2008, предусматривают, что после покрытия расходов,
связанных со сдачей имущества внаем, финансовые средства используются в первую
очередь для погашения задолженностей предприятиями или коммерческими обществами с
полностью или преимущественно публичным капиталом, а оставшиеся после этих
расчетов финансовые средства вкладываются в их развитие по решению их советов.
Тестирования, проведенные аудиторскими миссиями на 12 государственных
предприятиях и одном акционерном обществе с преимущественно государственным
капиталом, выявили, что они не ведут отдельный учет для средств, накопленных от
деятельности по найму. Более того, даже административные советы не рассматривают
отдельно использование средств, полученных от найма, запланировав расходы от доходов,
полученных от всех видов деятельности.
Эта ситуация обусловлена тем, что как менеджеры аудитируемых субъектов, так
и члены советов обществ придают незначительную важность этому этапу, а из-за
отсутствия прозрачности использования средств, полученных от сдачи внаем, не
определены четко и цели, подлежащие реализации в первую очередь.
Рекомендации:
12. Руководству государственными предприятиями:
“Teatrul Naţional de Operă şi Balet”; НИИС “Incercom”; БСП “Constructorul”;
“Vibropribor”; “Moldelectrica”; КПО“Moldova-Concert”; Республиканский театр
“Luceafărul”; ГП “Agenţia de Impresariat” предусмотреть в учетных политиках
порядок ведения учета средств, полученных от сдачи внаем, в соответствии с
нормативными требованиями в области администрирования публичного имущества.
Некоторыми договорными отношениями не предусмотрены отдельные
положения по выполнению взятых на себя обязательств, что привело к потере
ожидаемой выгоды
Неустановление НМЭЕИ в заключенном в 2008 году договоре суперфиция с
Фондом охраны птиц четких условий по возведению на земельном участке площадью
352,0 м2 консолидированного здания, с надстройкой поверхности крыши площадью 786,0
м2 бывшего здания столовой по ул. Мария Чеботарь, 7, сделало невозможным получение
предполагаемой выгоды.
Несмотря на то, что право суперфиция было установлено сроком на 30 лет,
ежемесячная рента была оговорена в невыгодных для НМЭЕИ условиях, поскольку она
должна быть затребована для оплаты с момента инициирования строительных работ. В
результате за 4 года выполнения договора суперфиция, помимо нереализации
предполагаемой выгоды, НМЭЕИ не взыскал и плату за установление права суперфиция.
Тем не менее отмечается, что после проведения аудита НМЭЕИ инициировал процедуру
по расторжению указанного договора.
Согласно объяснениям руководства НМЭЕИ, нереализация выгоды была вызвана
тем, что Фонд охраны птиц первоначально наметил выполнение взятых на себя
обязательств путем использования финансовых средств от одного инвестора, который
на протяжении осуществления договора отказался, а наниматель не располагал
собственными средствами для выполнения договорных условий.
Кроме того, аудиторская миссия обнаружила недостатки при установлении
договорных обязательств ГП Республиканским театром “Luceafărul”, которые с самого
начала сгенерировали риск неадекватной реализации взятых на себя обязательств. Так, на
основании договора узуфрукта от 07.10.2010, оно передало экономическому агенту ООО
“Alicecom” право пользования и владения собственностью по ул.М.Еминеску, 52, сроком
на 29 лет при условии реконструкции, реставрации и восстановления недвижимой
собственности. В свою очередь, узуфруктуарий взял на себя обязательство инвестировать
в указанные работы не менее 5,0 млн.леев, с представлением для согласования
инвестиционной программы в течение 12 месяцев с момента регистрации настоящего
договора в ТКО Кишинэу.
Несмотря на то, что инвестиционная программа предусматривала разработку,
согласование и утверждение проекта реконструкции собственности, она разрабатывается
только на основании градостроительного сертификата для проектирования в соответствии
с положениями ст.11(1) Закона № 163 от 09.07.201014, но чем предприятие не располагало
на момент заключения договора и даже в период реализации аудиторской миссии, этот
сертификат был выдан ГП Республиканский театр “Luceafărul” лишь 06.04.2012, или
спустя 16 месяцев после заключения договора узуфрукта.
_________________________
14
Закон № 163 от 09.07.2010 “О разрешении выполнения строительных работ”.
Указанный сертификат предусматривает разработку проектной документации на
реконструкцию недвижимого имущества, с его реставрацией и консолидацией с целью
размещения Центра искусств. В то же время были установлены архитектурноурбанистические условия, которые подлежат разработке уполномоченными лицами с
учетом протокола заседания Национального совета по историческим памятникам, в
соответствии с согласованным эскизным проектом и заключением технического эксперта.
Фотографии № 8-13 отражают фактическую ситуацию здания по состоянию на 01.05.2012.
Фотографии № 8-13
Источник: Фотографии, сделанные аудиторской группой Счетной палаты,
по состоянию на 01.10.2011.
Здание является памятником архитектуры национального значения
(Conacul urban al lui A.D.Inglezi).
Из вышесказанного следует, что взятые обязательства не были выполнены изза безрассудной оценки при определении договорных условий для узуфрукта,
последнему не была установлена ответственность за невыполнение взятых на себя
обязанностей, а также конкретные сроки выполнения всех намеченных целей.
Другим препятствием явилось отсутствие у владельца сертификата,
являющегося основанием для проектной документации, получения разрешения на
строительство, а также необходимых извещений для их разрешения. Так, у
руководящих лиц ГП Республиканский театр “Luceafărul” лишь после получения
градостроительного сертификата на проектирование появились основания для
инициирования работ по реконструкции, ремонту и восстановлению недвижимого
имущества, с установлением конкретных задач для потенциальных инвесторов,
которые, в свою очередь, обязуются выполнять установленные договорные
требования.
Отмечается, что в результате реализации аудиторской миссии, 02.05.2012 путем
дополнительного соглашения к договору узуфрукта номинальный владелец предусмотрел
договорные механизмы по возложению ответственности на узуфрукт и увеличению
объема предусмотренных инвестиций минимум до 15,0 млн.леев. Так, узуфрукт обязан в
течение 30 месяцев разработать и представить инвестиционную программу, разработать
детальный план реконструкции недвижимости, а также представить от банковских
учреждений гарантии по обеспечению кредитования на весь объем инвестиций. Также
были предусмотрены ограничительные условия и при невыполнении взятых договорных
обязательств. Так, если в течение пяти лет узуфруктуарий не инвестирует более 75,0% от
договорной стоимости, договор будет расторгнут, а недвижимое имущество и все его
улучшения бесплатно перейдут в собственность ГП Республиканского театра
“Luceafărul”.
Земельный участок, предназначенный для возведения “Музея села”, постепенно
превратился в несанкционированную зону отдыха
В соответствии с Указом Президента РМ № 251 от 24.07.199515 и Постановлением
Правительства № 16 от 16.01.199216 НМЭЕИ была отведена территория между бульваром
Дачия и Национальным институтом экологии, общей площадью 175,3 га, в целях
сохранения и привлечения памятников национальной культуры путем возведения “Музея
села”. В 2002 году, на основании протокола о намерениях, МК совместно с НМЭЕИ
заключили договор сотрудничества и совместной деятельности сроком на 12 лет с
Ассоциацией гольфа Республики Молдова для выполнения работ по строительству
гольф-клуба и благоустройству поля для гольфа на площади 17-20 га, деятельности, не
предусмотренной в концепции архитектуры для комплекса “Музей села”.
_________________________
15
16
Указ Президента Республики Молдова № 251 от 24.07.1995 о создании “Музея села”.
Постановление Правительства № 16 от 16.01.1992 “Об отводе земель”.
В итоге, хотя Ассоциация гольфа взяла на себя обязательства выполнить
договорные цели до мая месяца 2004 года, фактически этот договор завершился на уровне
концепции, инвестор лишь разработал эскизный проект по размещению гольф-клуба.
Эта ситуация была обусловлена возникшими в 2003-2004 годах спорами между
НМЭЕИ и Ботаническим садом, последний утверждал, что изначально участок
находился в его ведении.
Кроме того, не соблюдая взятые на себя обязательства, Ассоциация гольфа не
оплатила даже использование земельного участка, было согласовано суммой 3350 долл.
США/год за каждый гектар, в результате чего НМЭЕИ упустил возможные доходы от
найма за 2002-2008 годы на общую сумму 398,7 тыс.долл. США.
Хотя Ассоциация гольфа обязывалась обеспечить военизированную охрану
территории комплекса “Музей села” за счет собственных средств, в пропорции 50,0%, на
весь период действия договора, фактически расходы на охрану в размере 722,4 тыс.леев
за 7 лет были полностью понесены НМЭЕИ.
Между тем из-за отсутствия финансовых средств и потенциальных инвесторов для
внедрения концепции проекта по созданию комплекса “Музей села” земельный участок,
предназначенный для развития индустрии туризма, первоначально запланированный в
качестве этнографического парка, превратился в несанкционированную зону отдыха с
предоставлением платных услуг населению. НМЭЕИ неоднократно обращался как к
руководству страны, так и в МК по решению проблем, возникающих в деятельности этой
несанкционированной зоны отдыха, для избежания деградации и загрязнения
окружающей среды, а также для начала работ по строительству “Музея села”. В
результате Постановлением премьер-министра № 1114-304 от 12.02.2007 была создана
рабочая группа, которая должна была представить в течение одного месяца Правительству
обновленный вариант концепции создания “Музея села”. Тем не менее, эти работы не
были начаты.
С целью отбора экономического агента, способного инвестировать в
благоустройство зоны отдыха на территории “Музея села”, НМЭЕИ опубликовал
03.04.2009 в Официальном мониторе Республики Молдова информационную сводку. В
результате проведения конкурса рабочая группа признала победителем оферту Фонда
“Viitorul Moldovei”. В результате переговоров 27.05.2009 был составлен проект договора
об инвестициях и сотрудничестве с победителем конкурса по совместному управлению
земельным участком, предназначенным для комплекса “Музей села” площадью 151,2 м2,
чтобы остановить негативное антропогенное воздействие на этот земельный участок,
обустройство и развитие несанкционированной зоны отдыха, а также для реализации
государственной программы по строительству “Музея села”.
В целях проверки законности условий договора НМЭЕИ представил проект
договора ЦБЭПК и АПС, последнее установило, что конкурс по вложению инвестиций в
благоустройство зоны отдыха был проведен с нарушением положений действующего
законодательства, в отсутствие правовой базы, регулирующей такие правоотношения. Тем
не менее, АПС рекомендовало НМЭЕИ реализовать проект “Музей села” путем
утверждения нормативного акта, регулирующего реализацию проекта, этапы и методы,
состав и полномочия конкурсной комиссии. В свою очередь МК установило множество
недочетов юридического характера, из-за чего не прибегло к утверждению договора, а в
соответствии с условиями договора инвестор обязан выполнять работы и реализовать
предусмотренные инвестиции только после утверждения договора МК.
Несмотря на то, что договор об инвестициях и сотрудничестве, заключенный между
НМЭЕИ и Фондом “Viitorul Moldovei” не был утвержден учредителем, кадастровый
орган зарегистрировал указанный договор в Регистре недвижимого имущества, в разделе
обременение имущественного права сроком на 29 лет, что свидетельствует об
обременении некоторых необоснованных прав инвестора.
В 2011 году МК подало в судебную инстанцию заявление о признании договора об
инвестициях и сотрудничестве недействительным, а также об обязанности ТКО Кишинэу
внести изменения в Регистр недвижимого имущества с отменой права фонда “Viitorul
Moldovei” на это имущество, рассмотрение которого не завершено.
Рекомендации:
13. Руководству МК и НМЭЕИ разработать и внести Правительству
предложения по решению проблем, возникших при реализации Государственной
программы по возведению “Музея села”.
Работы по реставрации и реконструкции музейного комплекса “Conacul Balioz”
были инициированы без соблюдения норм качества в строительстве
Для оживления и включения в национальный и международный туристический
оборот музейного комплекса “Conacul Balioz” из с.Иванча, р-на Орхей, между НМЭЕИ
и ООО “Casa Vinului” 17.10.2006 были заключены 2 договора – сдачи внаем и о
сотрудничестве между сторонами. Согласно договору найма, последнему были сданы
внаем 5 зданий, которые являются частью музейного комплекса “Conacul Balioz”, с
размером платы за наем в год равной 54,9 тыс.леев, сроком на 25 лет при условии
реставрации и реконструкции комплекса до 31.12.2007. Позже, с момента реставрации
взятых внаем объектов и лишь на основании отчета, утвержденного МК, о подтверждении
выполненных работ, наниматель должен был развить туристическую и музейную
деятельность, которая бы включала производство ремесленных изделий, организацию и
проведение мероприятий культурно-фольклорного назначения.
Второй договор – о сотрудничестве, который взаимосвязан с указанным договором
найма, предусматривал совместное управление земельным участком и другими 7
объектами недвижимости музейного комплекса “Conacul Balioz” в целях создания и
обеспечения функционирования туристического комплекса в целом, с восстановлением и
реконструкцией всех памятников комплекса до 31.12.2008.
Аудиторские доказательства, собранные по данному разделу, выявляют, что хотя
договаривающиеся стороны обязывались начать реставрационные работы только после
полного выполнения условий по разработке, согласованию и утверждению Концепции
проекта, проекта реставрации объектов Комплекса и инвестиционной программы, однако
реставрация и восстановление первоначального облика здания особняка были начаты
только на основании Концепции проекта по реставрации.
Согласно объяснениям руководства НМЭЕИ, частичное начало работ было
разрешено на основании устных указаний бывшего министра культуры. Так, за период
2006-2008 годов работы по восстановлению и строительству Комплекса были
произведены в отсутствие проектно-сметной документации, утвержденной и
прошедшей экспертизу в установленном порядке, которая бы позволила оценить
фактические инвестиции в соответствующие работы, а также необходимый объем для
выполнения всех предусмотренных работ.
Также рассмотрение протоколов заседаний рабочей комиссии о ходе работ по
проектированию, реставрации и реконструкции Комплекса, созданной в рамках НМЭЕИ,
выявляет, что работы по реставрации до 2008 года были произведены без разрешения на
строительство, в значительной степени вредят подлинности памятника и не
соответствуют реставрационным технологиям. Например, стены были покрыты
гипсокартоном, а некоторые декоративные элементы – необоснованно повреждены,
параметры здания – изменены, наружные стены – штукатурка с цементом и т.п. Также в
период затягивания и прекращения работ сроком на 3 года из-за их некачественного
выполнения был выявлен ряд недостатков, в том числе разрушения.
Фотографии № 14-19 показывают реальную ситуацию этапа реконструкции и
внешний вид музейного комплекса “Conacul Balioz”.
Фотографии № 14-19
Источник: Фотографии, сделанные аудиторской группой Счетной палаты,
по состоянию на 15.06.2012
(музейный комплекс “Conacul Balioz”)
Несмотря на то, что ООО “Casa Vinului” постоянно предупреждалось путем
направления руководством НМЭЕИ и MК ходатайств, все-таки оно проигнорировало
законодательство в области охраны памятников, а также реставрационные технологии в
процессе выполнения работ.
Также не были соблюдены договорные обязательства по оплате за наем. Так, по
состоянию на 01.01.2012, в связи с неуплатой за наем за период около двух лет была
зарегистрирована дебиторская задолженность нанимателя на общую сумму 125,9
тыс.леев.
Отмечается, что 25.01.2012 НМЭЕИ подал исковое заявление о расторжении
договоров найма и о сотрудничестве, заключенных в 2006 году с ООО “Casa Vinului”, а
также о его вынужденной эвакуации из помещений и территории музейного комплекса
“Conacul Balioz”, исковое заявление находится в стадии рассмотрения.
Рекомендации:
14. Руководству МК и НМЭЕИ совместно с Государственной инспекцией в
строительстве принять необходимые меры для установления соответствия работ по
реставрации и реконструкции музейного комплекса “Conacul Balioz” требованиям в
области строительства, предусмотренным законодательной базой, с определением
конкретных действий по ликвидации установленных недостатков.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
Обобщая изложенное в настоящем Отчете, можно сделать вывод, что в
аудитированный временной период механизм сдачи/взятия внаем, внедренный
ответственными лицами в области управления публичной собственностью,
реализовывался без достижения эффективного менеджмента и нерезультативно,
были установлены резервы как в процессе сдачи/взятия внаем, так и в процессе
мониторинга договоров. Принятие нерациональных и несоответствующих решений
Комиссией по приватизации АПС, а также другими органами, ответственными за
процесс разгосударствления публичной собственности, привело к отчуждению
некоторых объектов имущества, принадлежащего государству, в собственность
частного сектора по символическим ценам по сравнению с ценами взятия внаем, а
новые собственники сдали приватизированное имущество внаем некоторым
публичным субъектам по значительно завышенным ценам, таким образом, их
инвестиции окупились в срок до одного года, впоследствии получив значительную
прибыль за счет публичной собственности. Вместе с тем публичные органы,
которые не располагают помещениями для развития деятельности, вынуждены
брать внаем эти помещения на условиях, установленных наймодателями.
Другие проблемы, установленные в ходе аудита
Отмечается, что в результате проверок в ходе аудита эффективности по накоплению
необходимых доказательств, были выявлены и другие недостатки, которые не связаны с
целями аудита, однако подлежат устранению.
Неисполнение постановления Правительства обуславливает дополнительные
расходы ГУАЗП
Так, до настоящего времени ГУАЗП не выполнено Постановление Правительства №
443 от 24.04.2007 “О передаче недвижимости”, согласно которому следовало передать
безвозмездно из публичной собственности государства (из хозяйственного управления
ГУАЗП) в собственность Ассоциации совладельцев в кондоминиуме № 55/81, жилой
дом с 63 квартирами и прилегающими строениями, расположенные по ул. Флорика Ницэ,
7/1.
В период 2008-2011 годов учет расходов, связанных с коммунальными услугами
жильцов этого блока, велся ГУАЗП, которое заключает и договоры на оказание услуг с
поставщиками. Бухгалтерия ГУАЗП рассчитывает и ежемесячно представляет жильцам
этого блока квитанции о взыскании платежей за потребленные коммунальные услуги.
Аудиторская миссия, проверив дебиторскую задолженность за коммунальные
услуги, образованную жильцами, установила их непрерывный рост, которая на 31.12.2011
достигла 192,3 тыс.леев по сравнению с суммой 119,2 тыс.леев – по состоянию на
31.12.2009. В результате ГУАЗП оплачивает за счет других доходов стоимость
коммунальных услуг, потребляемых жильцами, что приводит к неоправданному
увеличению расходов на содержание ГУАЗП.
Хотя ГУАЗП и предприняло меры по передаче указанного недвижимого имущества
со своего баланса на баланс Ассоциации, однако до настоящего времени это не было
сделано, причиной явился отказ Ассоциации получить на свой баланс недвижимость,
мотивируя тем, что она подлежит передаче с прилегающими к ней строениями.
Так, по решению городского совета Кишинэу № 1/8 от 05.01.2005, жилой дом с 9
этажами, 63 квартирами, общей площадью 7,2 тыс.м2, по ул. Флорика Ницэ, 7/1, и
пристроенный магазин (продуктовый) с торговой площадью 0,3 тыс.м2, по ул. Флорика
Ницэ 7/2, были переданы на баланс ГУАЗП общей стоимостью 3,7 млн.леев.
Впоследствии, в 2009 году, ГУАЗП зарегистрировало указанное имущество в
территориальном кадастровом органе, в результате чего были присвоены 2 отдельных
кадастровых номера. Таким образом, в соответствии с упомянутым постановлением
Правительства ГУАЗП подлежит передать на баланс Ассоциации лишь жилой дом с
прилегающим строением (парковкой), но без пристройки, имеющей коммерческое
назначение.
Также выявляется, что владельцы квартир приватизировали лишь помещения
квартир, которыми владеют, однако в процесс приватизации не были включены и
площади, имеющие торговое назначение.
Рекомендации:
15. Руководству ГУАЗП, для выполнения Постановления Правительства № 443 от
24.04.2007, совместно с Государственной канцелярией, принять меры по разрешению
созданной проблемы, с внесением Правительству запроса по поводу принятого решения.
У некоторых проверенных субъектов существуют резервы в части регистрации
публичного имущества государства
В
результате
проверки
имущественного
положения
5
субъектов,
подведомственных МК, аудиторская группа установила нерегистрацию права
собственности на некоторые культурные ценности и ненадлежащее отражение в
бухгалтерском учете всех земельных участков, принадлежащих им.
Так, в бухгалтерском учете ГП Республиканского театра “Luceafărul” по
состоянию на 01.01.2011 не зарегистрированы земельные участки площадью 0,5 га, а
некоторые строения отражены по символическим ценам. Например, здание театра по ул.
Вероника Микле 7 зарегистрировано в аналитическом учете по стоимости 802,4 тыс.леев,
а в кадастровых органах – по стоимости 6,5 млн.леев.
Вместе с тем в предыдущем отчете Счетной палаты от 2008 года “Об управлении
публичным имуществом театрально-концертными учреждениями за период 20052008 годов (I полугодие)” отмечалось о необеспечении переоценки недвижимого
имущества, находящегося в управлении ГП Республиканского театра “Luceafărul”. Так,
по состоянию на 01.01.2008 г., первоначальная стоимость недвижимости (зданий)
составляла 12,3 млн.леев, которая по состоянию на 01.01.2011 г. осталась практически
неизмененной – 12,2 млн.леев, однако согласно оценке кадастровых органов ее стоимость,
за исключением двух земельных участков, которые не были оценены, составляет 39,3
млн.леев.
Примечание: В результате проведенного аудита ГП Республиканский театр
”Luceafărul”в финансовом отчете за 2011 год частично зарегистрировал сумму 6,5
млн.леев в разделе земельные участки.
В бухгалтерском учете ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet” не зарегистрированы
3 земельных участка, присвоенные в соответствии с актами, удостоверяющими право
владения землей, общей площадью 5,1 га. Также отмечается, что предприятие не
представило в кадастровые органы документацию по регистрации права на здание театра,
расположенного по бул. Штефан чел Маре, 152, в кадастровых органах зарегистрировано
лишь право на земельный участок, на котором находится строение.
Несмотря на то, что НМЭЕИ располагает актами, удостоверяющими право владения
4 земельными участками общей площадью 200,6 га, которые были отражены в
бухгалтерском учете, кадастровые органы не оценили их и они также не
зарегистрированы в бухгалтерском учете в стоимостном выражении.
Также отмечается, что земельный участок площадью 1,96 га был образован путем
слияния нескольких земельных участков, что способствовало изменению кадастровых
номеров, присвоенных строениям, а также их юридических адресов, в результате
сформировался один объект недвижимого имущества на весь квартал (ул.Когылничану –
Мария Чиботарь – Щусева – Сфатул Цэрий). Несмотря на то, что в данном квартале
находятся 16 объектов недвижимости, в ТКО Кишинэу зарегистрированы лишь 7
строений. У некоторых объектов недвижимости юридические адреса указаны неверно.
Так, в ТКО Кишинэу указанные объекты недвижимости зарегистрированы по
ул.Щусева, 103, однако по данному юридическому адресу зарегистрирован и жилой дом с
3 квартирами из другого квартала.
В момент учреждения ГП “Agenţia de Impresariat” было передано в управление
здание по ул. Александру чел Бун, 18. Тем не менее земельный участок, прилегающий к
зданию, не отражен в бухгалтерском учете, однако он зарегистрирован в ТКО Кишинэу с
меньшей площадью, чем была выделена.
Неразграничение уполномоченными органами указанного участка, а также
необоснованная выдача документов об аренде обусловили раздел этого участка, с риском
потери.
Другой земельный участок площадью 0,04 га, окруженный забором из
железобетонных блоков в непосредственной близости от стены здания, используется в
отсутствие обоснованных документов КО “Keramin Chişinău” ООО, с которого
специализированный центральный орган посредством ГП “Agenţiei de Impresariat” не
взыскивает плату за аренду земли. В то же время этот земельный участок не
зарегистрирован никаким образом в кадастровых органах. Эта ситуация способствовала
разделу земельного участка, принадлежащего специализированному центральному
органу, путем захвата, с риском потери публичного имущества.
Фотографии № 20-23 отражают фактическую ситуацию по разделу прилегающего
земельного участка по ул. Александру чел Бун, 18.
Фотографии № 20-23
Источник: Фотографии, сделанные аудиторской группой Счетной палаты,
по состоянию на 01.10.2011
Рекомендации:
16. Руководству МК принять меры по обеспечению регламентированной
регистрации публичного имущества, находящегося в управлении подведомственных
предприятий, как в кадастровых органах, так и в их бухгалтерском учете.
Часть недвижимости, расположенной по ул. Флорика Ницэ, 7, была отчуждена с
отклонениями от законодательной базы
Жилой дом с 5 этажами и площадью 2,2 тыс.м2 по ул. Флорика Ницэ, 7, был передан
на баланс цирка мун.Кишинэу для размещения артистов, пребывающих в турне.
Согласно технико-экономическим показателям из кадастровых дел были сформированы
два объекта – 5-этажный жилой дом и здание административного блока.
В кадастровых делах, на планах, разработанных ТКО Кишинэу, отражаются оба
здания, в то время как в компьютеризированном регистре ГП “Cadastru” по неизвестным
причинам право собственности на административное здание не зарегистрировано ни за
одним юридическим лицом.
Отмечается, что в соответствии с положениями п.1 Постановления Правительства №
973 от 12.08.2008 “О передаче недвижимости” дано согласие на исключение стоимости
недвижимости из уставного капитала АО “Circul din Chişinău” (ул. Флорика Ницэ, 7) и
его передачу в ведение ГП “Agenţia de Impresariat”. Тем не менее пунктом 3 того же
постановления АПС было обязано передать АО “Circul din Chişinău” безвозмездно, в
качестве казначейских акций, стоимость акций, имеющихся в Обществе, в размере
стоимости указанного недвижимого имущества.
Акт Комиссии о приеме-передаче недвижимости от АО “Circul din Chişinău” ГП
“Agenţia de Impresariat” был составлен до выхода Постановления Правительства, в
котором не была отражена передача всей площади недвижимого имущества по ул.
Флорика Ницэ, 7, а лишь здание 5-этажного жилого дома.
На основании приказа ГП “Agenţia de Impresariat” № 129 от 08.07.2009, без
согласия учредителя, Комиссия, состоящая из 7 членов, присвоила себе безвозмездно 7
квартир. Впоследствии, согласно Приказу МК № 261 от 15.12.2009, 23 квартиры были
распределены работникам учреждений культуры. Квартиры первого подъезда дома
были распределены идентично периоду 2000 года. Отмечается, что распределение квартир
не было осуществлено в соответствии с первоначально утвержденным списком
заявителей, что вызвало недовольство среди сотрудников учреждений отрасли.
Здание административного блока, практически не переданное ГП “Agenţia de
Impresariat” и не отраженное на поступлении основных средств, было снято с баланса
АО “Circul din Chişinău”, а право на его владение не только не утверждено в ТКО
Кишинэу, а даже не зарегистрировано ни за одной из указанных сторон, из чего следует,
что этот объект недвижимости был преднамеренно исключен из публичного имущества, с
соответствующими последствиями.
Рекомендации:
17. Руководству МК принять меры по регистрации в соответствии с
законодательством в кадастровых органах здания административного блока по ул.
Флорика Ницэ, 7.
Аудиторская группа:
Руководитель аудиторской группы,
заместитель начальника
Управления аудита эффективности,
государственный аудитор
М.Спояло
Члены аудиторской группы:
Старший государственный контролер
Государственный контролер
В.Гамурар
А.Райлян
Приложение № 1
Область применения и методология
■ Область применения
Счетная палата Республики Молдова в соответствии с Программой аудиторской
деятельности на 2011 год инициировала аудит эффективности по управлению публичным
имуществом, сданным/взятым внаем, для проведения анализа, если действующий
механизм по сдаче внаем государственного имущества является эффективным и
способствует надлежащему управлению им, для установления, если процесс мониторинга
договоров найма способствует выполнению заданных целей, а также для изучения и
установления факта, если деятельность по взятию внаем некоторых помещений от
частного сектора обеспечивает использование публичных средств на условиях
эффективности и экономичности.
Аудит охватывал операции по проведению всего процесса сдачи/взятия внаем, а
также по мониторингу договоров за период 2008-2011 годов. Данный период был выбран
для получения более полной и объективной информации о порядке администрирования
публичной собственности и управления публичными средствами, связанными с взятием
внаем, а также о мерах, предпринятых аудитируемыми субъектами.
Рассмотрения проводились путем тестирования по существу, аналитических
процедур и детального тестирования сделок и счетов, некоторых процедур сдачи/взятия
внаем, выборочного отбора с целью получения существенных и разумных доказательств,
подтверждающих выводы и достоверность констатаций аудита. В ходе аудита были
интервьюированы основные должностные лица аудитируемых субъектов, которые
высказались по поводу процесса осуществления деятельности по сдаче/взятию внаем.
Вместе с тем были проверены и некоторые сделки в Территориальном кадастровом
офисе Кишинэу, Службе гражданского состояния, а также были собраны необходимые
доказательства из базы данных Государственного регистра (Acces).
Аудит был проведен в соответствии со Стандартами аудита Счетной палаты,
руководствуясь Пособием аудита эффективности, разработанным Счетной палатой на
основании Международных стандартов аудита.
Аудиторская
миссия
была
проведена
в
Главном
управлении
по
администрированию зданий Правительства, а также в 5 центральных публичных
органах и некоторых подведомственных им учреждениях: Министерстве экономики (в
том числе ГП “Vibropribor”, ГП “Moldelectrica” и ГП “Fabrica de sticlă din Chişinău”);
Министерстве юстиции (в том числе СГС); Министерстве финансов (в том числе АО
“Banca de Economii” – контролируемое им); Министерстве регионального развития и
строительства (в том числе ГП НИИС “Incercom” и ГП БСП “Constructorul”);
Министерстве культуры (в том числе ГП КПО “Moldova-Concert”, ГП Республиканский
театр “Luceafărul”, ГП “Teatrul Naţional de Operă şi Balet”, ГП “Agenţia de Impresariat” и
Национальный музей этнографии и естественной истории).
■ Методология
Для реализации намеченных целей аудиторская миссия предприняла специфические
действия путем применения специальных техник аудита и использовала разные методы по
сбору доказательств. В результате:
• для установления, если публичные субъекты внедряют надлежащим образом
механизм передачи внаем публичного имущества, изучили требования действующей
нормативно-правовой базы;
• для установления порядка организации и функционирования процесса передачи
внаем центральными публичными органами, проанализировали, разработали ли они
внутренние политики и процедуры, связанные с процессом регистрации, рассмотрения и
утверждения договоров найма, а также порядок отбора потенциальных нанимателей;
• для установления порядка и критериев отбора потенциальных нанимателей в
рамках публичных субъектов, государственных предприятий, проанализировали
разработанные политики и применяемые процедуры;
• для определения соблюдения установления размера платы за наем имущества
публичной собственности, рассмотрели и проверили размер коэффициентов,
применяемых наймодателями при расчете стоимости платы за наем, согласно
требованиям законодательства;
• для установления правильности исполнения актов приема-передачи, рассмотрели
требования регламентированной базы, связанной с процессом сдачи-взятия внаем
имущества;
• для установления порядка исчисления ГУАЗП коммунальных услуг,
предоставленных нанимателям, проанализировали начисление коммунальных услуг по
каждому виду, а также фактические расходы по коммунальным услугам,
предназначенным для полного содержания зданий, отобранных путем выборки;
• для оценки соблюдения договорных обязательств, процедур и действий по
мониторингу договоров найма, изучили заключенные договора и предпринятые
субъектами меры;
• для установления действий, предпринятых комиссиями, созданными в
Министерстве экономики и ГУАЗП, изучили протоколы заседаний комиссий,
проанализировали, существует ли распределение обязанностей между ее членами, а
также рассмотрели документы, связанные с деятельностью по сдаче внаем;
• для установления того, проведена ли приватизация помещений, принадлежащих
публичным учреждениям, в соответствии с положениями законодательства,
рассмотрели документы, связанные с процессом приватизации, затребованные от АПС;
• для установления порядка администрирования средств, полученных от сдачи
внаем неиспользуемого имущества, рассмотрели протоколы административных советов.
Приложение № 2
Эволюция стоимости коммунальных услуг за 1 м2
Место размещения
здания
Первоначальная на
2008
год
ул. Василе Лупу, 18
179,6
бул. Штефан чел Маре, 162
511,7
ул.Космонавтов, 9
285,71
ул. Алеку Руссо, 1
391,84
ул. Василе Александри,
212,21
119
бул. Штефан чел Маре, 124
282,47
бул. Штефан чел Маре, 180
271,67
бул. Штефан чел Маре, 73
267,54
ул. Сергея Лазо, 48
191,2
шос.Хынчешть, 53
230,27
ул. 31 августа 1989, № 82
75,25
Стоимость коммунальных услуг, рассчитанная за 1 м 2, леев
С 01.08. Перво- ПервоС
С
ПервоС
С
С
2008
началь- началь- 19.01. 18.05. началь- 04.02. 20.04. 28.10.
ная на
ная на
2010
2010
ная на
2011
2011
2011
2009
2010
2011
год
год
год
x
177,7
152,4 187,1 204,3
206,8 217,9 225,9 238,8
x
386,6
387,2 470,1 507,5
549,32 567,92 592,94 604,62
300,88
291,26
248,4 298,1 316,0
390,2 403,0 425,3 428,7
x
347,56
395,3 472,7 494,3
443,2 452,93 481,6 487,0
234,9
x
246,52
262,6 305,48 337,25
459,34 468,46 498,93
299,07
289,95
284,7
200,14
245,06
81,76
262,46
287,25
291,7
220,82
279,79
91,19
252,61
297,66
282,75
225,02
236,75
163,8
300,82
362,04
320,96
273,25
290,51
200,78
319,72
387,38
331,05
294,64
355,96
203,55
337,69 350,78 367,21 382,34
402,32 419,02 440,39 459,69
319,01 324,49 338,26 355,75
367,08 380,04 419,92 436,91
405,8 419,07 438,45 444,36
По данным проверок
Источник: Расчет стоимости коммунальных услуг за 1 м2 площади, предоставленный нанимателям ГУАЗП, за
2008-2011 годы
Приложение № 3
Эволюция действий по контрактации по сдаче в наем
за 2009-2011 годы
Наименование
2009
Кол-во
Закон-
2010
Кол-во
Закон-
2011
Кол-во
Закон-
договоров
Всего ГУАЗП
Всего Министерство финансов,
в том числе:
Государственная налоговая служба
Таможенная служба
АО “Banca de Economii”
Центральный аппарат
Всего Министерство юстиции,
в том числе:
Апелляционные палаты
Судебные инстанции
Отдел гражданского состояния
Управление юстиции АТО Гагаузия
Департамент пенитенциарных учреждений
ГП “Государственная регистрационная палата”
Итого Министерство экономики,
в том числе:
Акционерные общества
Государственные предприятия
Публичные учреждения
Всего МРРС,
в том числе:
ГП “Inmacom-didactic”
ГП “Veselia”
АО “Stadionul Republican”
ГП “Incercom”
ГП “Каменный карьер в Милештий Мичь”
ГП БСП “Constructorul”
Всего Министерство культуры,
в том числе:
Республиканский театр “Luceafărul”
Национальная филармония “Serghei Lunchevici”
КИИ “Alexandru Plămădeală”
Национальный театр оперы и балета
Национальный музей этнографии и естественной
истории
АМТИИ
Колледж музыки “Ştefan Neaga”
Национальный музей искусства
РГДТ им. А.П.Чехова
ЦКИ “Ginta Latină”
Национальная библиотека
АО “Moldcinema”
ГНТ “Vasile Alecsandri”
Национальный колледж хореографии
АО “Circul din Chişinău”
450
223
трактованная
стоимость,
млн.
леев
41,4
5,3
50
66
96
11
90
договоров
406
219
трактованная
стоимость,
млн.
леев
42,4
5,8
0,6
1,4
2,4
0,9
2,0
52
77
78
12
97
4
17
1
54
14
494
0,1
0,3
0,03
1,4
0,2
46,5
385
103
6
105
договоров
383
215
трактованная
стоимость,
млн.
леев
45,9
5,9
1,3
1,5
1,8
1,2
2,1
44
84
75
12
104
1,1
1,8
1,9
1,1
2,0
4
13
1
66
13
598
0,1
0,2
0,03
1,6
0,2
36,2
3
10
1
1
75
14
660
0,09
0,2
0,04
0,02
1,5
0,2
34,4
23,5
22,4
0,6
4,0
485
110
3
84
25,8
10,2
0,2
3,2
543
117
76
24,1
10,3
2,5
4
3
72
1
25
355
0,3
0,1
1,9
0,01
1,7
26,8
7
3
48
1
25
367
0,3
0,1
1,7
0,01
1,1
31,0
1
9
1
45
1
19
328
0,05
0,3
0,01
1,3
0,03
0,8
25,8
2
16
5
66
6
0,03
1,9
0,2
3,7
2,2
29
17
3
65
6
2,2
1,6
0,2
4,8
2,0
28
16
5
45
9
1,8
1,1
0,2
4,4
2,2
25
10
5
9
19
7
19
38
5
2
0,7
0,5
0,9
0,9
1,7
1,1
0,7
0,6
0,1
0,05
33
9
3
8
22
6
22
26
5
2
0,7
1,5
1,0
0,6
1,9
1,0
0,9
0,6
0,1
0,07
23
10
2
10
17
5
21
29
5
4
0,5
1,1
0,7
0,7
1,4
1,0
0,4
0,6
0,09
0,08
РМЛИ “Ciprian Porumbescu”
КПО “Moldova-Concert”
Республиканский кукольный театр “Licurici”
ГП “Combinatul Poligrafic”
Национальный театр “Mihai Eminescu”
АО “Moldova-Film”
ИПФ “Tipografia Centrală”
Итого
14
5
9
1
5
50
37
1717
0,3
0,2
1,7
0,5
2,0
3,7
3,1
126,0
15
4
11
1
3
43
34
1771
0,4
0,3
1,4
0,4
1,3
4,6
3,4
120,7
13
4
8
3
3
36
32
1766
0,4
0,3
0,9
0,5
1,0
4,2
2,2
116,5
Источник: Анализ данных, представленных органами центрального публичного управления согласно таблицам,
затребованным аудиторской группой
Приложение № 4
Эволюция действий по контрактации по взятию в наем
за 2009-2011 годы
Наименование
Всего Министерство финансов,
в том числе:
Территориальные казначейства
Главная государственная налоговая инспекция
Государственная налоговая инспекция мун.Кишинэу
Таможенная служба
Агентство по государственным закупкам
Совет по надзору за аудиторской деятельностью при Министерстве
финансов
АО “Banca de Economii”
Всего Министерство юстиции
Всего Министерство экономики,
в том числе:
Государственная инспекция по надзору за рынком, метрологии и
защите прав потребителей
Лицензионная палата
Главная государственная инспекция по техническому надзору за
опасными производственными объектами
ГП “Moldelectrica”
Всего МРРС,
в том числе:
ГП “Industrialproiect”
ГП “Urbanproiect”
ГП ГСПЭПС
Государственная инспекция в строительстве
ГП “Ruralproiect”
ГП “Incercom”
ГП Служба поддержки заказчиков социальных объектов
2009
2010
2011
Кол- Закон- Кол- Закон- Кол- Законво
тракто- во трактово
трактодого- ванная дого- ванная дого- ванная
воров стои- оров
стои- воров стоимость,
мость,
мость,
млн.
млн.
млн.
леев
леев
леев
488
22,1
493
24,1
499
21,4
28
2
2
1
x
1
2,5
0,3
0,2
0,07
x
0,01
29
2
3
1
1
1
4,6
0,3
0,4
0,09
0,08
0,01
28
2
3
1
1
1
4,3
0,4
0,7
0,09
0,1
0,01
454
44
11
19,0
6,0
3,4
456
46
10
18,6
6,6
4,8
463
41
11
15,8
6,7
4,9
1
0,02
1
0,02
1
0,02
1
1
0,1
0,1
1
1
0,1
0,2
1
1
0,2
0,2
8
7
3,2
0,5
7
7
4,5
0,6
8
7
4,5
0,6
1
1
1
1
1
1
1
0,09
0,1
0,06
0,2
0,02
0,04
x
1
1
1
1
1
1
1
0,1
0,1
0,1
0,2
0,01
0,04
0,01
1
1
1
1
1
1
1
0,1
0,1
0,08
0,2
0,01
0,03
0,05
Итого
550
32,0
556
36,1
558
33,6
Источник: Анализ данных, представленных органами центрального публичного управления согласно таблицам,
затребованным аудиторской группой