Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве

Кризис ликвидности недвижимости.
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Сентябрь 2008 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения
коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2008 г.
Основными характеристиками сентябрьскими можно назвать:
- заметный рост большинства основных показателей рынка;
- резкое увеличение числа выставленных на продажу объектов, обусловленное, с одной
стороны, опасениями инвесторов и собственников, что недвижимость скоро может потерять
ликвидность, а с другой стороны, потребностью в финансовых средствах;
- серьезное – до рекордных за весь период мониторинга – увеличение доли офисного
сегмента по общей стоимости предложений;
- массовый выход на рынок торговых помещений площадью менее 1.000 кв.м,
расположенных за пределами Садового кольца;
- рост средневзвешенной цены на торговые помещения за пределами Садового кольца,
добравшейся до своего рекордного значения.
- продолжающийся рост сроков экспонирования объектов, как показатель крайне низкой
оборачиваемости рынка
Рынок коммерческой недвижимости в сентябре 2008 года.
В сентябре объем предложения рынка купли-продажи коммерческой недвижимости не
просто оказался гораздо выше, чем в предыдущем месяце, а достиг рекордных за все время
мониторинга значений. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают
удлиняться.
Отчасти столь высокие значения, можно объяснить сезонным фактором – традиционным
ростом после летнего «отдыха». Однако, главная причина – набирающий силу кризис.
Сказываются опасения собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью
объектов недвижимость. Немаловажными в данном случае факторами также являются высокая
стоимость и низкая доступность заемных денег и сложности в рефинансировании недвижимости.
Таким образом, активное стремление продать обусловлено еще и потребностью в деньгах. Все
вместе это и приводит к росту объема предложения.
В целом количество объектов увеличилось на 12% и составило 1.251 шт. объем
предложения в финансовом эквиваленте вырос на 17% относительно августа, составив $15 млрд.
Такого объема предложения не наблюдалось за весь период мониторинга. Суммарная площадь
предложения также выросла существенно (11% относительно предыдущего месяца) и достигла
рекордных значений − 2.261 тыс. кв. м. При этом наибольший вклад в увеличение объема рынка
внес сегмент офисных помещений, серьезно увеличивший свою долю на рынке по общей
стоимости всех предложений.
Однако не стоит приписывать заслугу массового «выброса» предложений одному только
офисному сегменту: если посмотреть на количество торговых объектов, то, например, за
пределами Садового кольца оно увеличилось за месяц на 14%. Другое дело, что эти торговые
помещения небольшие по площади (средняя площадь «внецентровых» торговых объектов
снизилась на 15%), что в результате сказалось общей площади и общей стоимости. Так что вполне
можно сделать вывод: в сентябре на рынок активно выходили как офисные, так и торговые
помещения.
Кризис кризисом, а цены растут!
Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве.
Несмотря на кризис и стремительно растущий объем предложения, в целом за сентябрь
средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость выросла на 5%, в итоге составив
$6.659/кв. м. Хотя обычно бывает наоборот: рост объема предложения обуславливает ценовое
снижение. «Рынок недвижимости довольно инерционен, и если морально собственники уже
готовы продавать объекты со скидкой, то позиционировать их с более низкими ценами, чем месяц
назад, готовности пока нет. – объясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. Замораживание новых проектов уменьшает потенциальное предложение на рынке, ставки растут,
соответственно, растет потенциальная доходность, что очень на руку компаниям, имеющим
сегодня свободные средства и намерения расшириться с прицелом на послекризисные времена.
Однако, как считают в RRG, в связи с удорожанием заёмных денег количество претендентов на
коммерческие квадратные метры сократилось, и даже массовое снижение цен не приведет к
увеличению количества покупателей.»
Если рассматривать ценовую ситуацию в каждом отдельном сегменте, то заметнее всего
выросла цена на офисные помещения − сразу на 9%, при том, что на торговые – только на 3%. А
вот производственно-складские помещения и помещения свободного назначения чуть сдали свои
ценовые позиции - на 5% и 4% соответственно.
Стоит обратить внимание, что в сентябре доля офисных помещений по общей стоимости
оказалась самой высокой за весь период мониторинга, увеличившись с 59,6% до 67,6%. И вообще
офисный сегмент показал наибольший рост рыночных показателей – достаточно сказать, что на
25% увеличилась общая стоимость всех офисных помещений, предлагающихся к продаже, и на
15% - их общая площадь и количество. В итоге, доля торговых помещений по стоимости составила
17,6%, производственно-складских помещений − 9,8%, помещений свободного назначения − 5%.
Торговая недвижимость. Местоположение – разное, рост цен – одинаковый
В сентябре динамика развития рынка торговых помещений в центре Москвы и за пределами
Садового Кольца несколько различались, однако можно выделить и одну общую для этих
сегментов черту − повышение средневзвешенной цены в пределах 3%.
В центральной части столицы увеличился объем предложения – суммарное количество
площадей, выставленных на продажу вырос по сравнению с августом на 11%. Как производная
увеличения средневзвешенной цены квадратного метра и физического объема предложения на 15%
выросла и суммарная стоимость экспонируемых объектов. Значение средней площади объекта
составило 340 кв. м., что является очень низким показателем (ниже было только в августе этого
года).
За пределами Садового Кольца предложение, напротив, несколько понизились. Так, общая
стоимость объектов сократилась на 2% и составила $2,188 млрд, общая площадь уменьшилась на
3%, опустившись до отметки 302.000 кв. м. По данным мониторинга RRG, в сентябре на рынок
вышло большое количество помещений площадью менее 1.000 кв. м., о чём свидетельствует
уменьшение средней площади предложений сразу на 15% - до значения 870 кв.м. А вот количество
помещений, предлагаемых к продаже, увеличилось на 14% - до 347 шт. И при всем при этом
средневзвешенная цена на торговые помещения вне Садового Кольца вновь показала рекордное
значение, увеличившись на 2% и достигнув значения $7.250/кв.м.
Если рассматривать вновь представленные на рынке объекты, то наиболее дорогим по
общей стоимости стал торговый центр площадью 6.646 кв.м на ул. Отрадная – за него просили $35
млн. А самая высокая цена за кв.м – $29.000 – была установлена на помещение, расплоложенное в
первой линии домов в районе площади трёх вокзалов, в 5 минутах от ст. м. «Комсомольская».
Данные мониторинга RRG
Предложение на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы
Сентябрь 2008 г.
Все сегменты
Все
сегменты
значение
Количество
1251
Общая
стоимость,
млн. $
15057
Общая
площадь,
тыс. м2
2261
Средняя
площадь,
тыс. м2
1,81
Средняя
цена, $
10378
Средневзвешенная
цена, $
6659
к августу
2008
к
сентябрю
2007
12%
17%
11%
-1%
0%
5%
14%
69%
27%
12%
32%
32%
Торговые помещения внутри Садового кольца
Торговые
внутри
СК
значение
к августу
2008
к
сентябрю
2007
Количество
Общая
стоимость,
млн. $
Общая
площадь,
тыс. м2
Средняя
площадь,
тыс. м2
Средняя
цена, $
Средневзвешенная
цена, $
67
463
23
0,34
22448
20467
5%
15%
11%
6%
-2%
3%
-6%
-12%
-46%
-43%
26%
64%
Средняя
цена, $
Средневзвешенная
цена, $
Торговые помещения вне Садового кольца
Торговые
вне СК
значение
к августу
2008
к
сентябрю
2007
Количество
Общая
стоимость,
млн. $
Общая
площадь,
тыс. м2
Средняя
площадь,
тыс. м2
347
2188
302
0,87
9673
7250
14%
-2%
-3%
-15%
-3%
2%
5%
46%
9%
4%
24%
34%