1.38 МБ - Торгово-промышленная палата Российской Федерации

ПРОЕКТ
Долгосрочная стратегия
массового строительства жилья
для всех категорий граждан
-2СОДЕРЖАНИЕ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ................................................................................................................................................... 3
РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ....................... 4
1.1. Социальное значение жилищной проблемы ......................................................................................................... 4
1.2. Существующее состояние рынка жилья ............................................................................................................ 4
1.3. Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы) ....................... 11
РАЗДЕЛ 2. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ СТРАТЕГИИ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ................................... 16
2.1. Стратегическая цель .......................................................................................................................................... 16
2.2. Основные задачи Стратегии .............................................................................................................................. 16
2.3. Целевые показатели реализации Стратегии .................................................................................................... 17
РАЗДЕЛ 3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СБАЛАНСИРОВАННОСТИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ . 19
3.1. Сценарии развития рынка жилья ....................................................................................................................... 19
3.2. Сегментирование рынка жилья ......................................................................................................................... 20
3.2.1. Сегмент социального жилья .............................................................................................................................. 23
3.2.2. Сегмент наемного жилья ................................................................................................................................... 26
3.2.3. Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье) ......... 28
3.2.4. Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) ........... 28
3.3. Специализированный жилищный фонд .............................................................................................................. 29
3.4. Прогноз роста предложения на рынке жилья .................................................................................................. 30
3.5. Тенденции развития рынка жилья в 2008 - 2025 годах .................................................................................... 33
РАЗДЕЛ 4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ........................................................................................................................................... 37
4.1. Территориальное планирование ......................................................................................................................... 37
4.2. Особенности строительства на отдельных территориях Российской Федерации .................................... 39
4.3. Градостроительная политика ........................................................................................................................... 40
4.4. Эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли ........................ 41
4.5. Развитие строительного комплекса ................................................................................................................. 43
4.5.1. Реализация мер по стимулированию роста объемов производства строительных материалов ............... 43
4.5.2. Содействие модернизации производства и внедрению инноваций на предприятиях строительного
комплекса......................................................................................................................................................................... 43
4.5.3. Развитие научно-технического потенциала строительного комплекса ....................................................... 44
4.5.4. Кадровое обеспечение строительного комплекса ............................................................................................ 45
4.5.5. Стимулирование развития энергосбережения в строительном комплексе .................................................. 47
4.6. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья .............................................. 48
4.7. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья ................................................................................ 50
4.8. Развитие механизмов страхования на рынке жилья ....................................................................................... 51
4.9. Финансирование жилищного строительства ................................................................................................. 51
РАЗДЕЛ 5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ........................................................................................................................................... 55
5.1. Комплексное освоение территорий ................................................................................................................... 55
5.2. Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной
инфраструктурой .......................................................................................................................................................... 56
5.3. Развитие ранее застроенных территорий ....................................................................................................... 59
5.4. Развитие малоэтажного домостроения .......................................................................................................... 60
5.5. Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному
фонду и жилищному фонду, требующему капитального ремонта .......................................................................... 61
5.6. Специализированные государственные институты, содействующие массовому строительству жилья 63
5.6.1. Федеральная жилищная корпорация.................................................................................................................. 63
5.6.2. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства .................................................... 64
РАЗДЕЛ 6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТАБИЛЬНОГО СПРОСА НА ЖИЛЬЕ ...................................................................... 66
6.1. Совершенствование механизмов ипотечного кредитования .......................................................................... 66
6.1.1. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ..................................................................... 67
6.2. Совершенствование и развитие ......................................................................................................................... 69
накопительных механизмов приобретения жилья ...................................................................................................... 69
6.3. Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей .................................... 70
6.4. Совершенствование механизмов адресной поддержки населения.................................................................. 71
РАЗДЕЛ 7. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ...................................................................... 73
7.1. Этапы реализации Стратегии ........................................................................................................................... 73
-3-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Наличие возможности улучшения жилищных условий – важный
показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и
экономической стабильности государства, поэтому решение жилищной
проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в
Российской Федерации.
Основной задачей государственной политики является создание
необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по
улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в
обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать
самостоятельно.
Стратегия массового строительства жилья отражает стратегические цели,
принципы и механизмы государственной политики на долгосрочную
перспективу (до 2025 года), направленные на обеспечение массового
строительства жилья для всех категорий граждан и призвана стать базовым
документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы
развития рынка жилья и формироваться нормативно-правовая база по его
регулированию.
Масштабы
реализации
мероприятий
настоящей
Стратегии
предусматривают увеличение жилищного фонда в Российской Федерации
более чем в 1,5 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного
строительства.
Определенные в ней направления и подходы по обеспечению массового
жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных
социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу
и гражданам по выработке решений в этой сфере.
Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан
разработана в соответствии с задачами, поставленными Президентом России
В.В. Путиным в послании к Федеральному Собранию Российской Федерации
26 апреля 2007 года.
Настоящая Стратегия разработана с учетом основных положений проекта
Концепции социально-экономического развития Российской Федерации,
Концепции демографического развития Российской Федерации до 2015 года,
Транспортной стратегии Российской Федерации, Энергетической стратегии
России на период до 2020 года, Основных направлений налоговой политики
Российской Федерации на 2008-2010 годы, федерального закона «О
федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов», а
также Методических рекомендаций по подготовке Стратегий развития,
разработанных Минэкономразвития России. Количественные оценки основаны
на показателях современного состояния экономики и прогнозах социальноэкономического развития страны и ее регионов на среднесрочную и более
отдаленную перспективу, а также на соответствующих научных разработках.
-4-
РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1.
Социальное значение жилищной проблемы
Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающем
минимальным требованиям благоустройства и комфортности.
Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами
местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях.
По данным социологических опросов, всего в настоящее время не
удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны.
При этом фактически улучшить свои жилищные условия при
существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% населения
страны.
Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои
потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному
и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность
населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге
приводит к замедлению экономического развития страны.
Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна
стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять
потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также
оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан,
которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему
самостоятельно.
1.2.
Существующее состояние рынка жилья
Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на
январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м., при том, для удовлетворения
существующей в 2007 году потребности населения в жилье жилищный фонд
необходимо увеличить до 5 млрд.кв.м.
Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по
состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллионов, при этом средняя
площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная
обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что
близко к среднеевропейскому уровню.
В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в
стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по
Европе.
72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских
поселениях, 28% от общего объема – в сельской местности, что
свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.
-5-
В частной собственности находится около 80% общего объема
жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова
принимать на себя ответственность
и расходы по эксплуатации
многоквартирных домов. Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы
товарищества собственников жилья.
Около 20% общего объема жилищного фонда находится в
государственной и муниципальной собственности – в основном это
неприватизированное по разным причинам жилье, ранее предоставленное по
бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета
имущественного положения нанимателей, а также наличия или отсутствия
потребности в оказании государственной поддержки. Использование жилых
помещений на условиях социального найма лицами не нуждающимися в
государственной поддержке, приводит к неэффективному использованию
бюджетных ресурсов.
Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По
данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали
жилые помещения у отдельных граждан. При этом по экспертным оценкам,
размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 10%.
В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка,
профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом
рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая
активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения,
значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою
потребность, сняв жилье на рынке. К примеру, рынок найма жилья в
большинстве европейских стран составляет около 30% от всего жилищного
фонда.
По степени расселения на территории России: при общем размере всех
земель Российской Федерации в 1709,8 млн. гектар, земли населенных пунктов
занимают 19,1 млн. гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них
земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектар или 0,46 процента,
а земли сельских поселений 11,2 млн. гектар или 0,65 процента от всех земель
России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель,
определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства,
ограничивает возможности массового жилищного строительства.
По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном
преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки,
притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до
40% жилищного фонда.
Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года
характеризовалась следующими показателями:
 минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2 %жилищного фонда,
 износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0%
жилищного фонда,
-6-
 износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение
капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса,
составляет 2,7 % жилищного фонда;
 критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда
(в 2005 г. – 0,9%).
При этом, учитывая, что данные показатели рассчитаны исходя из
формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают
реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического
аудита жилищного фонда фактически отсутствует.
Износ жилищного фонда (на 01.01.2007 г.)
2000,00
1807,45
1800,00
1600,00
млн.кв.м.
1400,00
1082,29
1200,00
1000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
79,95
28,38
0,00
от 0 до 30%
от 31% до 65%
от 66% до 70%
Свыше 70%
% износа
Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006
году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью
50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I
полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений
общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к
соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение
запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн.кв.м.) не
позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения.
Фактический ввод жилья за период с 1990 по 2006 годы (* 2007 г. - прогноз)
70,0
61,7
60,0
56,3
50,6
49,4
50,0
млн.кв.м.
41,5 41,8
40,0
39,2
41,0
41,0
34,3
32,7
30,6
32,0
30,3
31,7
33,8
43,6
36,4
30,0
20,0
10,0
0,0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
период
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007*
-7-
Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По
итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв.м. на человека, при
разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в
Московской области.
Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не
отвечают существующей потребности, что обусловлено не только
объективными социально-экономическими факторами, но и рядом
субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и
муниципальных образований.
Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует
необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней
жилищной обеспеченности и сокращающейся численности населения.
Обеспеченность жильем на душу населения (на 01.01.2007 г.)
25,0
22,9
23,2
21,0
18,7
кв.м. на человека
20,0
20,4
19,9
20,4
СФО
ДФО
15,0
10,0
5,0
0,0
ЦФО
СЗФО
ЮФО
ПФО
УФО
Федеральные округа
Ввод жилья на душу населения в 2006 году
0,500
0,467
0,450
0,400
0,344
кв.м. на человека
0,350
0,333
0,358
0,330
0,278
0,300
0,250
0,200
0,168
0,150
0,100
0,050
0,000
ЦФО
СЗФО
ЮФО
ПФО
Федеральные округа
УФО
СФО
ДФО
-8-
Одним из факторов, ограничивающих возможности увеличения объемов
строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного
комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью
производственных
мощностей,
низкой
конкурентоспособностью
ряда
отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения
современных технологий строительства и производства строительных материалов,
дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке
Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов
составляет не менее 44%.
Степень износа основных фондов организаций промышленности
строительных материалов (на начало года в % )
60
52,2
51,7
50,8
50
47,2
41,4
44,3
% износа
40
30
20
10
0
1995
2001
2002
период
2003
2004
2005
По данным субъектов Российской Федерации в 2007 году будет
обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того
чтобы обеспечить увеличение объема жилищного фонда до 5 млрд.кв.м.
необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной
инфраструктурой минимум в 5 раз.
При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в
регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня
(количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год
при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2%
их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при
необходимых 4 – 5 % в год.
-9-
Цены на жилье в Российской Федерации продолжают расти. Начиная с
1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть
существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости
строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет
произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены
выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи
рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.
При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен
на жилье.
Динамика роста цен на жилье и доходов населения
45,00
42,8
40,00
36,42
Средние
цены на
жилье
35,00
тыс.руб.
30,00
23,78
25,00
19,37
20,00
15,14
12,25
15,00
12,457
9,82
10,00
6,57
5,00
5,00
1,01
1,658
8,023
7,63
2,281
3,062
3,947
2001
2002
5,17
9,911
Доходы
населения
6,41
0,00
1998
1999
2000
2003
период
2004
2005
2006
2 кв арт.
2007
Существующие объемы жилищного строительства в состоянии обеспечить
потребности не более 2 процентов российских семей. В то же время по
экспертным оценкам не менее 20 процентов семей (с учетом приобретения
жилья в кредит) обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по
существующим ценам. Даже если учесть, что потребности в улучшении
жилищных условий для этого слоя значительно меньше, чем в среднем по
России, то и тогда существует более чем двукратное превышение спроса над
предложением. Это означает, что без перехода к массовому строительству
жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в
направлении снижения цен и даже их стабилизации.
Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и
предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке
формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в
инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения
приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы
населения.
Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в
2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6 млрд. руб., что почти в 2
- 10 -
раза превышает прогнозный показатель, в 1 полугодии 2007 года – 203,1 млрд.
руб.), позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако
недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно
повысить его доступность.
Изменение коэффициента доступности жилья *
8,0
7,4
7,0
5,9
6,0
5,0
лет
5,0
4,8
4,7
4,7
4,1
4,3
4,2
2004
2005
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2006
период
* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООНХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство,
состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:
(См x 54)
ИД =
( Дсд x 3 x 12)
где
См – стоимость 1 м2 жилья, руб.;
Дсд – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;
54 – площадь условной квартиры, м2;
3 – число членов домохозяйства, чел.;
12 – количество месяцев в году.
Таким образом, жилье не доступно для большинства граждан. Лишь 20
% населения России могут приобрести жилье за счет собственных и заемных
средств.
- 11 -
Доступность приобретения жилья в
собственность в зависимости от доходов
граждан РФ
90
Среднедушевой доход, тыс.руб.
80
Граж дане, доходы которых позволяют
приобретать ж илье на рынке (19,6%)
70
60
50
40
20,7 т ыс. руб. - минимальный доход (для кв арт иры 54 кв . м по
среднерыночной цене)
30
20
10
0
0
19,6
30
50,3
65
77,7
86,2
93,7
98,6
100
Доля населения, %
Важной проблемой является предоставление жилья в социальный наем
малоимущим слоям населения. Обязательства по предоставлению
муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год
очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере
является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по
строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем.
Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления
является также существующая до 2010 года возможность бесплатной
приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.
1.3.
Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка
жилья (1992-2006 годы)
Современное состояние рынка жилья в Российской Федерации
обусловлено итогами реформирования жилищной отрасли, которые
проводились в период 1992 – 2006 годов.
Реформирование жилищной сферы проходило в несколько этапов.
С 1989 года до 1992 года процесс реформирования осуществлялся
фрагментарно. Меры, которые предпринимались в то время, носили скорее
подготовительный характер и не затрагивали, по сути, основных проблем, как в
сфере строительства, так и в сфере управления жилищным фондом.
Обеспечение доступным жильем граждан в качестве отдельного
- 12 -
направления государственной жилищной политики не рассматривалось,
что впрочем, объективно объясняется тем, что свободный рынок жилья, по
сути, отсутствовал.
Реальным началом реформирования жилищной отрасли Российской
Федерации можно считать декабрь 1992 года, когда был принят Закон РФ «Об
основах федеральной жилищной политики» (декабрь 1992 г.).
На базе этого законодательного акта была разработана Государственная
целевая программа «Жилище», утвержденная в июне 1993 года, в которой были
определены основные направления реформирования жилищной сферы.
В качестве основных целей Государственной целевой программы
«Жилище» были определены:
 создание полноценного рынка жилья, на котором для жилищного
строительства используются частные капиталы и средства населения, кредиты
государства, предоставляемые нуждающимся в жилище гражданам на льготных
условиях;
 создание широкого слоя собственников жилья путем приватизации
существующего жилищного фонда проживающими в них семьями и
отдельными гражданами;
 развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилья путем
демонополизации систем коммунального обслуживания;
 переход на оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями по
стоимости, обеспечивающей полное возмещение затрат на обслуживание жилья
и предоставление коммунальных услуг.
Достижение указанных целей, в конечном счете, должно было привести к
освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной
сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.
Переход строительных организаций, занятых в жилищном строительстве, и
предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы
произошел очень быстро путем приватизации и создания новых частных
строительных фирм. Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение
1993-1994 годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.
Очень активно происходила в этот период приватизация существующего
жилищного фонда. Уже к концу 1995 года более 50% жилья находилось в
частной собственности. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно,
добровольно и один раз для каждого гражданина.
Сложно проходило реформирование жилищно-коммунального хозяйства.
Мероприятия, предусмотренные Государственной целевой программой
«Жилище», не привели к ожидаемым результатам. В связи с этим в
последующие годы основные усилия были направлены на реформирование
жилищно-коммунального хозяйства.
Августовский экономический кризис 1998 года вновь осложнил
проведение жилищной реформы. Вплоть до весны 2001 г. серьезных действий
по реформированию жилищной сферы не проводилось.
- 13 -
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября
2001 г. № 675 была утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на
2002 – 2010 годы.
С принятием этой программы начался второй этап жилищной реформы в
России. В ходе реализации ФЦП «Жилище», были созданы правовые и
организационные основы государственной жилищной политики, определены ее
приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.
За период 2002 -2005 гг. в результате реализации ФЦП «Жилище» и ее
подпрограмм было усовершенствовано законодательство Российской
Федерации, направленное на создание правовых условий развития рынка
доступного жилья. Были приняты новые Жилищный и Градостроительный
кодексы Российской Федерации, являющиеся ключевыми нормативными
правовыми актам ив пакете принятых в декабре 2004 года 27 законов,
формирующих законодательную основу рынка доступного жилья.
За счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс.
семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным
законодательством Российской Федерации.
Удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно
превышающий целевые показатели программы (прирост жилищного
строительства в 2004 году составил 13% по сравнению с 2003 годом при
целевом показателе Программы 3% в год). Повысилась адресность поддержки
населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг (в 2004 году 13%
всех семей получали жилищные субсидии). Из аварийного и ветхого
жилищного фонда переселено 27 100 семей. Ликвидировано непригодных для
проживания жилых домов общей площадью 630,4 тыс. кв. метров. За счет
средств федерального бюджета в период 2002-2005 годов молодым семьям
выделено 6 700 субсидий в случае рождения (усыновления) ребенка,
количество семей – участников региональных программ составило 114 тысяч
семей.
При этом основными проблемами в указанный период явились:

недостаточная ориентированность мероприятий ФЦП «Жилище» на
увеличение объемов жилищного строительства;

отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований
федерального, регионального и муниципального уровней;

слабое использование внебюджетных источников финансирования
Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных
средств граждан;

недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных
ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем
отдельных категорий граждан Российской Федерации,

отсутствие мер
по стимулированию привлечения частных
инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в
жилищной и коммунальной сфере;
- 14 -

интенсивный рост цен на земельные участки, строительные
материалы и услуги.
Выявленные проблемы обусловили необходимость разработки нового
подхода к реформированию жилищной сферы, который нашел свое отражение
в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России», стартовавшем в 2006 году и рассчитанном на 5 лет.
На первом этапе (2006–2007 гг.) определены основные четыре направления
Национального проекта:
 увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.
 повышение доступности жилья.
 увеличение объемов жилищного строительства и модернизация
объектов коммунальной инфраструктуры.
 выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
установленных категорий граждан.
Произошла консолидация усилий органов власти, федерального и
регионального и муниципального уровней направленных на реализацию
национального жилищного проекта. Осуществляется постоянный контроль над
выполнением жилищных программ в регионах, за соблюдением процедур
выделения земельных участков через аукционы. Увеличился уставной капитал
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», дополнительные
средства направлены на реализацию Федеральной целевой программы
«Жилище».
Это повлияло на увеличение объемов ввода жилья и ипотечного
жилищного кредитования, возросло количество молодых семей и иных
категорий граждан, улучшивших жилищные условия, ускорился процесс
разработки генеральных планов и иной градостроительной документации и т.п.
В то же время необходимо отметить, что, несмотря на все
предпринимаемые меры, в настоящее время на рынке жилья отмечается
существенный дисбаланс спроса и предложения, обуславливающий снижение
уровня доступности жилья для значительной части населения.
Стимулирование развития рыночных отношений через преимущественное
стимулирование платежеспособного спроса, путем социальной поддержки в
форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки
системы ипотечного жилищного кредитования без адекватного увеличения
предложения на рынке жилья привело к существенному росту цен на жилье.
В результате превышения роста цен на жилье над ростом доходов
населения ухудшилось значение коэффициента доступности жилья, который
увеличился с 4,2 лет в 2005 году до 4,7 лет в 2006 году. Однако, несмотря на
данный фактор, развитие ипотечного кредитования и улучшение условий
кредитования позволили увеличить долю семей, имеющих возможность
приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми
помещениями, с помощью собственных и заемных средств, с 9% в 2004 году до
20% в 2007 году. При этом в настоящее время приобретение стандартного
- 15 -
жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно семьям со
средним уровнем доходов.
Меры по развитию рынка жилья, предусмотренные настоящей
Стратегией, направлены на завершение начатых ранее преобразований и
обеспечение устойчивого функционирования рыночных институтов, а
также на бюджетную поддержку приобретения жилья в собственность для
определенных категорий граждан.
- 16 -
РАЗДЕЛ 2. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ СТРАТЕГИИ МАССОВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
2.1.
Стратегическая цель
Целью настоящей Стратегии является создание условий для массового
строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или
найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.
Реализация Стратегии будет основана на следующих принципах:
1.
Приоритет развития рыночных механизмов, основанных на
эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения.
2.
Государственное стимулирование отдельных видов деятельности на
рынке жилья.
3.
Оказание государственной поддержки при приобретении и найме
жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.
2.2.
Основные задачи Стратегии
Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение
следующих основных задач:
1.
Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда
потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан
Российской Федерации;
2.
Обеспечение сбалансированного развития новых и ранее
застроенных территорий путем организации территориального планирования и
проведения эффективной градостроительной политики;
3.
Обеспечение
строительства
инженерной,
социальной,
транспортной инфраструктуры;
4.
Создание условий для приобретения собственного (частного) жилья
широкими слоями населения;
5.
Обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе
социального;
6.
Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
7.
Устранение и недопущение возникновения правовых и
административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению
и обслуживанию жилья;
8.
Развитие конкуренции на рынке жилья;
9.
Развитие
частно-государственного партнерства в области
строительства жилья.
- 17 -
2.3.
Целевые показатели реализации Стратегии
Основным целевым показателем реализации Стратегии массового
строительства жилья является достижение ежегодного ввода жилья в объеме
1 кв. м. на душу населения.
Обеспечение ежегодного объема ввода жилья в объеме 1 кв.м. на душу
населения, что к 2022 году будет составлять ориентировочно 140 млн.кв.м.
жилья, позволит достичь в 2025 году:
 средней обеспеченности жильем ориентировочно 36 кв. метров общей
площади на 1 человека;
 ввода ориентировочно 23,5 млн. домовладений (единиц жилья) за
период реализации стратегии;
 среднего срока накопления средств для приобретения жилья в
собственность (показатель доступности) – 3 года;
 среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в
социальный наем – 3 года;
 объема жилищного фонда - около 5 млрд. кв. метров
 увеличения количества домовладений (единиц жилья) до уровня не
менее 450 на 1000 человек;
 снижения доли неблагоустроенного жилья в структуре жилищного
фонда не менее чем на треть (с 40 до 26,4 процентов)
 улучшения жилищных условий за период реализации стратегии
ориентировочно 48 процентами граждан Российской Федерации.
При этом, помимо количественных показателей улучшения жилищного
фонда должны быть приняты во внимание качественные показатели
комфортности жилья.
В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет
внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную
собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются
его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские
качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет
природно-климатических и других специфических особенностей района и
конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические
требования.
В современных условиях комфортность жилья определяется двумя
составляющими: благоустройством жилого помещения и комфортностью среды
проживания.
При этом необходимо определить минимальные стандарты комфортности
жилья – уровень благоустройства, безусловно обеспечиваемых для всех групп
населения, всех видов жилищного фонда во всех населенных пунктах страны.
Без соответствия таким стандартам не должно осуществляться строительство
жилья.
- 18 -
Показатели каждого из перечисленных стандартов, с учетом плотности
застройки, количества проживающих граждан и иных особенностей
населенного
пункта
должны
устанавливаться
органами
местного
самоуправления.
Выполнению целевых показателей могут помешать риски, сложившиеся
под воздействием негативных факторов и имеющихся в обществе социальноэкономических проблем, среди которых:
1.
Макроэкономические
риски.
Возможность
ухудшения
внутренней и внешней конъюнктуры, снижение темпов роста экономики,
уровня инвестиционной активности, высокая инфляция.
2.
Финансовые риски. Недостаточность финансирования из
бюджетных и внебюджетных источников.
3.
Техногенные и экологические риски. Любая крупная техногенная
или экологическая катастрофа потребует дополнительных ресурсов на
расселение граждан с соответствующих территорий или восстановление жилья.
4.
Геополитические риски. Показатели социальной стабильности
зависят от политической ситуации внутри страны и в сопряженных
государствах. Военные и террористические действия приводят к
дополнительным затратам на решение жилищных проблем граждан,
пострадавших в результате этих действий.
5.
Законодательные риски. Законодательная база, регулирующая
отношения на рынке жилья требует дальнейшего совершенствования. Поэтому
уровень решения поставленных задач зависит от принятия необходимых
нормативных правовых актов.
- 19 -
РАЗДЕЛ 3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СБАЛАНСИРОВАННОСТИ СПРОСА И
ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения
на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения
жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или нанять
жилье на рынке.
3.1.
Сценарии развития рынка жилья
Возможными сценариями развития рынка жилья в период 2008-2025 годы
являются инерционный и оптимальный, предполагающие разную степень
активности государства по стимулированию
спроса и регулированию
предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании
поддержки отдельным категориям граждан.
Инерционный сценарий предполагает:
1.
Низкую государственную активность по влиянию на структуру
спроса и предложения на рынке жилья;
2.
Государственное стимулирование приобретения жилья в
собственность отдельными категориями граждан, путем предоставления
субсидий;
3.
Сохранение используемых в настоящее время форм и методов
государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных
ФЦП «Жилище».
Реализация этого сценария предполагает:
Денежные средства на рынке будут направляться преимущественно
высокодоходными группами населения на строительство элитного жилья, а
также жилья, приобретаемого в инвестиционных целях. В результате этого
вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов
строительства при дальнейшем росте цен.
Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в
значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В
результате доступность жилья будет снижаться.
Останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья, что не
только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий
граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.
Оптимальный сценарий предполагает:
1.
Государственное стимулирование развития отдельных сегментов
рынка жилья, обеспечивающее повышение как рыночной, так и социальной
доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;
2.
Государственное стимулирование приобретения жилья в
собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со
стимулированием найма жилья низкодоходными категориями граждан и
социального найма - малоимущими группами населения;
- 20 -
3.
Государственное стимулирование роста предложения на рынке
жилья за счет расширения государственной поддержки развития строительного
комплекса.
Важнейшим преимуществом этого сценария является устойчивость
финансовых потоков, обеспечивающая увеличение объемов жилищного
строительства, и расширение числа граждан, способных приобретать и
нанимать жилье на рынке.
Указанные преимущества определяют выбор оптимального сценария, в
качестве приоритета государственной политики на рынке жилья.
Настоящая
Стратегия
предполагает
реализацию
именно
оптимального сценария развития рынка жилья.
3.2.
Сегментирование рынка жилья
При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным
малыми объемами строительства, а также значительной разницей в доходах
разных категорий населения, необходимо обеспечить стимулирование
развития различных сегментов с учетом платежеспособности
всех
категорий граждан, с применением особых механизмов регулирования
(стимулирования), как спроса, так и предложения в каждом из сегментов на
основе выбранного критерия доступности жилья.
Основным критерием доступности жилья является время, в течение
которого гражданин в состоянии улучшить свои жилищные условия.
Этот временной параметр (коэффициент доступности жилья) зависит от
уровней доходов населения и цен на рынке жилья (и рынке потребительских
кредитов), а также количества бюджетных средств, которые государство
способно и готово, исходя из выбранных приоритетов социальноэкономического развития страны, направлять на поддержку граждан.
Его величина выделяет ту часть населения, которая по своим доходам,
накоплениям и иным активам способна самостоятельно обеспечить себя
жильем, путем приобретения его в собственность (в том числе, посредством
ипотечных кредитов) или рыночного найма. Для этих категорий граждан
следует говорить о рыночной доступности жилья.
Для остальных категорий граждан определяющим является уровень
государственного (и муниципального) участия в социальной защите
малоимущих и социальной поддержке иных малообеспеченных групп
населения. Этот параметр характеризует возможность получения ими на
условиях социального найма в приемлемое время жилье, соответствующее
минимально приемлемым современным представлениям о комфортности. При
этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их
доходов. Для этих категорий граждан следует говорить о социальной
доступности жилья.
В соответствии с критериями доступности должны быть приняты меры по
развитию следующих сегментов рынка жилья:
Сегмент рынка жилья
Сегмент социального
жилья
(социальный сегмент)
Сегмент наемного жилья
(рыночный сегмент)
Группы граждан по уровню
доходов
Малоимущие граждане и
граждане, нуждающиеся в
мерах социальной поддержки
при найме муниципального
жилья
Формы государственной
поддержки граждан

Предоставление
жилья
на
условиях
социального найма.

Дифференциация
платы за наем с учетом
доходов
гражданнанимателей
Граждане, доходы, которых
позволяют оплачивать наем
жилья, но не позволяющие
приобретать
жилье
в
собственность,
даже
с
использованием накопительных
и кредитных механизмов, а
также
механизмов
государственной
поддержки.
Граждане, по тем или иным
причинам
не
желающие
приобретать
жилье
в
собственность

Предоставление
налогового вычета по
налогу
на
доходы
физических лиц в части
суммы, потраченной на
оплату найма жилья
Таблица 1
Формы государственного регулирования
сегмента рынка

Государственные
и
муниципальные
инвестиции в массовое строительство и (или)
приобретение
жилья,
предоставляемого
гражданам в социальный наем;

Развитие
механизмов
долгосрочного
кредитования муниципальных образований на
строительство и приобретение муниципального
жилищного фонда социального использования, в
том числе кредитования, обеспеченного залогом
земель.

Стимулирование развития институтов
рефинансирования
кредитов,
полученных
муниципалитетами
на
строительство
и
приобретение муниципального жилищного фонда
социального использования, в том числе через
специализированный государственный институт.

Предоставление
застройщикам
долговременной
рассрочки
при
уплате
аукционной
цены
земельного
участка
приобретаемого при строительстве жилья, для
целей предоставления его в наем, по
установленным муниципалитетами ценам для
коммерческого найма жилья.

Включение
деятельности
по
предоставлению жилых помещений внаем в
перечень видов деятельности, облагаемых
единым налогом на вмененный доход, с
сохранением возможности для физических лиц
сдавать жилье в наем с уплатой налога на доходы
физических лиц на суммы, полученные в
качестве платы за наем.

Создание условий для инвестирования
средств пенсионных накоплений в массовое
строительство жилья для предоставления в наем
- 22 -
Сегмент
некоммерческого
жилищного
строительства
(кооперативное
и
индивидуальное жилье)
(рыночный сегмент)
Граждане, доходы, которых
позволяют
строить
и
приобретать
жилье
в
собственность
с
использованием накопительных
и кредитных механизмов, а
также
механизмов
государственной поддержки, но
недостаточные
для
приобретения
жилья
без
использования
таких
механизмов. Граждане, по тем
или
иным
причинам
не
желающие приобретать жилье в
собственность
на
нестимулируемом
сегменте
рынка
Сегмент коммерческого Граждане, доходы, которых
жилищного
позволяют приобретать жилье
строительства
без использования механизмов
(нестимулируемый
государственной поддержки.
сегмент рынка жилья)
(рыночный сегмент)

Оказание
государственной
адресной поддержки для
приобретения
и
строительства жилья

Предоставление
налогового вычета по
налогу
на
доходы
физических лиц в части
суммы, потраченной на
оплату
приобретения
жилья в собственность
или строительство жилья

Предоставление
налогового вычета по
налогу
на
доходы
физических лиц в части
суммы, потраченной на
оплату
приобретения
жилья в собственность
или строительство жилья

Развитие
механизмов
долгосрочного
кредитования строительства и приобретения
жилья, предоставляемого в наем, в том числе
кредитования, обеспеченного залогом земельных
участков.

Стимулирование
развития
системы
рефинансирования
кредитов,
полученных
муниципалитетами и юридическими лицами на
создание жилищного фонда, предоставляемого в
наем
–
через
специализированный
государственный институт.

Стимулирование развития и поддержка
некоммерческих объединений граждан для
строительства и приобретения жилья, а также
государственная поддержка индивидуальных
застройщиков;

Предоставление преимущественного права
приобретения земельных участков в целях
жилищного строительства некоммерческими
объединениями граждан в форме ограничения
участия иных видов застройщиков в аукционах,
инициированных объединениями граждан

Развитие
механизмов
долгосрочного
кредитования объединений граждан в целях
жилищного строительства и рефинансирования
таких кредитов.

Создание
условий
конкуренции и снижения
барьеров на рынке жилья
для
развития
административных
По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в
социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться
существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет
обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.
Ожидается, что в период с 2008 г. по 2025 г. в социальном и рыночных
сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1 % населения страны,
из которых:
8,2 % - улучшат жилищные условия за счет получения жилья в социальный
наем;
5,0 % - улучшат жилищные условия за счет найма жилья;
20,9 % - улучшат жилищные условия, приобретя жилье в собственность в
сегменте некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и
индивидуального строительства;
14 % - улучшат жилищные условия, приобретя жилье в собственность в
сегменте коммерческого жилищного строительства (нестимулируемом
сегменте рынка).
Предлагаемая форма сегментации рынка жилья предполагает выделение
двух групп сегментов:
социальный сегмент - жилье, предоставляемое в социальный наем);
рыночные сегменты - сегмент наемного жилья, сегмент некоммерческого
жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье), сегмент
коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка
жилья).
Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороны
потребностью малоимущих граждан и граждан, нуждающихся в мерах
социальной поддержки при найме муниципального жилья в жилье, с другой –
финансовыми возможностями государства и муниципалитетов по обеспечению
жильем этих групп граждан. Спрос в рыночных сегментах будет определяться
доходами граждан.
3.2.1. Сегмент социального жилья
Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам,
принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, будут
исполняться путем предоставления жилья в социальный наем, с оказанием
государственной поддержки в форме освобождения от платы за наем или
установления дифференцированной платы за наем в зависимости от доходов
граждан.
Для этого необходимо продолжить формирование муниципального
жилищного фонда предоставляемого в социальный наем малоимущим
гражданам и гражданам, нуждающимся в мерах социальной поддержки при
найме муниципального жилья.
В настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации использует
термин «жилищный фонд социального использования»,
владельцами
которого могут быть только государство и муниципалитеты. Жилые помещения
- 24 -
из данного фонда предоставляются нуждающимся гражданам на основании
бессрочного договора социального найма жилых помещений. Также
Жилищный Кодекс Российской Федерации содержит требование о
предоставлении жилья социального использования гражданам, признанным в
соответствии с законодательством малоимущими. Таким образом, действующее
законодательство предусматривает меры социальной поддержки граждан в
форме предоставления жилья социального использования, а также в форме
освобождения от платы за наем жилья социального использования малоимущих
граждан.
Действующее законодательство не предусматривает дифференциации
платы за наем, в зависимости от доходов населения. В то же время, в
жилищном фонде, предоставляемом муниципалитетами в социальный наем,
проживает значительное число граждан, не нуждающихся в мерах социальной
поддержки при оплате найма жилья, то есть способные платить экономически
обоснованную плату за наем (или ее часть), позволяющую собственнику
(муниципалитету) возмещать расходы по капитальному ремонту и реновации
жилья.
Кроме того, действующее законодательство предусматривает право
бесплатной приватизации жилищного фонда социального использования,
гражданами, проживающими в таком жилье на основании договоров
социального найма.
Такая правовая ситуация приводит к неэффективному использованию
муниципальной собственности и ограничивает возможности бюджетов всех
уровней по обеспечению жильем, граждан нуждающихся в социальной
поддержке.
Для
повышения
эффективности
использования
муниципальной
собственности и существенного повышения доступности жилья для граждан,
нуждающихся в социальной поддержке при улучшении жилищных условий,
доходы которых не позволяют приобрести жилье в собственность или нанять
жилье на рыночных условиях необходимо:
1.
Нормативно закрепить понятие «жилье, предоставляемое в
социальный наем», как жилье, соответствующее следующим признакам:

Соответствие минимальным социальным стандартам по площади и
комфортности.

Регулирование платы за наем.

Социальная поддержка нанимателей жилья в форме освобождения
от платы за наем или дифференциации платы за наем, в зависимости от
доходов граждан.
2.
Утвердить минимальные социальные жилищные стандарты (далее
федеральные жилищные стандарты), в соответствии с которыми определяются
категории и уровень социальной поддержки граждан.. Комплекс федеральных
жилищных стандартов должен включать:

стандарты признания граждан нуждающимися в социальной
поддержке для улучшении жилищных условий (обеспеченность жильем и
уровень доходов);
- 25 -
нормы предоставления жилых помещений по договорам
социального найма;

предельную долю расходов на наем муниципального жилья
социального использования в совокупном доходе семьи;

стандарты обеспечения жильем граждан и иные стандарты
социальной поддержки гражданам в обеспечении жильем и в улучшении
жилищных условий;

стандарты и порядок дифференциации платы за наем жилья
социального использования в зависимости от доходов граждан;
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования смогут
изменять данные стандарты только в сторону большей защиты прав граждан.
3.
Установить для нанимателей жилых помещений в муниципальном
жилищном фонде, не нуждающихся в социальной поддержке при найме жилья,
экономически обоснованную плату за наем, позволяющую собственнику
(муниципалитету) возмещать расходы по капитальному ремонту и реновации
жилья, которая должна определяться муниципалитетом и учитывать:

сметную стоимость строительства жилья;

зонирование внутри поселения в зависимости от комфортности
места расположения жилья;

степень комфортности жилого помещения;

расходы на содержание жилья (включая капитальный ремонт).
4.
Ограничить срок бесплатной приватизации муниципального жилья
2010 годом.
5.
Установить принцип срочности договоров социального найма для
участников правоотношений по договорам социального найма, с которыми
договоры социального найма будут заключаться после внесения
соответствующих изменений в законодательство.
Муниципальные жилищные фонды социального использования
должны формироваться за счет прямого финансирования из средств
местных бюджетов, а также долгосрочных кредитов, предоставляемых
муниципалитетам, которые рефинансируются за счет средств
федерального бюджета.
Основными источниками финансирования строительства и (или)
приобретения муниципального жилищного фонда социального использования,
предоставляемого в социальный наем должны стать:
доходы от платы за наем муниципального жилищного фонда;
доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических
лиц (устанавливаемому в соответствии с Основными направлениями налоговой
политики Российской Федерации на 2008-2010 годы). Установление
экономически обоснованных ставок налога на недвижимое имущество
физических лиц, должно осуществляться с учетом при определении
налогооблагаемой базы себестоимости строительства, степени износа и
месторасположения жилья.
При этом изменение налогообложения имущества физических лиц
должно производиться одновременно с введением экономически обоснованной

- 26 -
платы за наем для обеспечения сбалансированности тенденций приватизации и
деприватизации жилищного фонда, что позволит сохранить долю
муниципального жилья в структуре жилищного фонда;
муниципальные заимствования.
Основными мерами по развитию муниципального жилищного фонда
социального использования:
1.
Развитие механизмов долгосрочного (до 50 лет) кредитования
муниципальных
образований
на
строительство
и
приобретение
муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе
кредитования, обеспеченного залогом земель.
2.
Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов,
полученных муниципалитетами на строительство и приобретение
муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе
через специализированный государственный институт – Федеральную
жилищную корпорацию.
3.
Стимулирование принятия органами местного самоуправления
муниципальных программ по формированию муниципального жилищного
фонда социального использования путем софинансирования из федерального
бюджета расходов по строительству инженерной инфраструктуры для такого
жилья в размере 25 процентов целевых расходов.
По мере снятия остроты жилищной проблемы, имея сформированный и
значительный по объёмам сегмент социального жилья,
должно
стимулироваться расширение круга лиц, задействованных в создании
социального жилья
и управлении этим жилищным фондом - частных
коммерческих и некоммерческих организаций – социальных домовладельцев,
создающих частный жилищный фонд социального использования, а также
осуществляющих функции по его управлению и предоставлению
нуждающимся гражданам в соответствии с установленными федеральными
социальными жилищными стандартами, Деятельность данных структур более
эффективна в рыночных условиях. В частности, они могут привлекать частные
инвестиции для новых схем финансирования строительства и содержания
жилья, в то время как возможности органов государственной власти и местного
самоуправления по привлечению средств ограничены действующими жесткими
правилами.
3.2.2. Сегмент наемного жилья
В структуре жилищного фонда Российской Федерации особое место
должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях.
Наем жилья является одной из важных форм предоставления жилья
населению, обеспечивающей мобильность рабочей силы, а также позволяющей
гибко реагировать на изменение демографической структуры, изменения
доходов населения.
- 27 -
Деятельность по предоставлению жилья внаем является перспективным
видом бизнеса поскольку, помимо доходов от платы за наем, наймодатель
может получать дополнительную прибыль, от обслуживания наемного жилого
фонда и предоставления дополнительных услуг нанимателям.
Меры государственного регулирования и поддержки развития рынка
наемного жилья должны исходить из принципа обеспечения равных условий
для всех участников рынка (наймодатели-физические лица и наймодателиюридические лица).
Ключевой задачей для развития этого рынка является легализация и
обеспечение прозрачности существующего рынка найма жилья.
Основными мерами по развитию рынка найма жилья являются:
1.
Установление налогового вычета из сумм доходов, подлежащих
налогообложению налогом на доходы физических лиц, сумм, уплаченных в
качестве платы за наем за наем жилых помещений, принадлежащих частным
лицам и организациям. Указанная мера повысит объемы жилья легально
сдаваемого в наем, а также позволит стимулировать граждан на наем жилья.
2.
Развитие механизмов долгосрочного кредитования строительства и
приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе кредитования,
обеспеченного залогом земельных участков.
3.
Стимулирование развития системы рефинансирования кредитов,
полученных муниципалитетами и юридическими лицами на создание
жилищного фонда, предоставляемого в наем – через специализированный
государственный институт – Федеральную жилищную корпорацию.
4.
Предоставление застройщикам долговременной рассрочки при
уплате аукционной цены земельного участка приобретаемого при
строительстве жилья, для целей предоставления его в наем по регулируемым
ценам. При этом принцип регулирования цены должен быть основан на
стоимости найма в муниципальном жилищном фонде с учетом нормирования
прибыли наймодателя.
При этом, в случае изменения статуса жилого дома, например, в случае
продажи квартир, аукционная цена земельного участка должна быть уплачена в
полном размере, в сроки, устанавливаемые по соглашению между
застройщиком и муниципалитетом.
5.
Развитие правовых и организационных механизмов привлечения
средств пенсионных накоплений, в первую очередь размещенных в
негосударственных пенсионных фондах для строительства наемного жилья.
6.
Установление на муниципальном уровне стандартов минимальной
отделки вводимых жилых помещений, с целью вовлечения в рынок найма
временно неиспользуемого жилья.
7.
Включение деятельности по предоставлению жилых помещений в
наем в перечень видов деятельности, облагаемых единым налогом на
вмененный доход, при этом сохранится возможность для физических лиц
сдавать жилье в наем с уплатой налога на доходы физических лиц на суммы,
полученные в качестве платы за наем.
- 28 -
3.2.3. Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное
и индивидуальное жилье)
Развитие некоммерческого сегмента кооперативного (построенного в
результате кооперации граждан) и индивидуального жилья необходимо для
обеспечения доступности жилья в первую очередь для категорий граждан,
доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с
использованием накопительных и кредитных механизмов, а также различных
форм государственной поддержки.
Основной характеристикой экономических отношений в указанном
сегменте является то, что застройщик (индивидуальный застройщик или
объединение граждан) не преследует цели извлечения прибыли, что позволяет
снизить стоимость жилья.
Государственное стимулирование развития этого сегмента должно
осуществляться в формировании комплекса преимуществ для некоммерческих
объединений граждан для строительства и приобретения жилья в форме
жилищно-строительных кооперативов и иных формах, а также в
государственном стимулировании индивидуального жилищного строительства.
Основными мерами по развитию сегмента некоммерческого
жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье):
1.
Стимулирование развития и правовое регулирование деятельности
некоммерческих объединений граждан для осуществления строительства жилья
(жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы);
2.
Предоставление
преимущественного
права
приобретения
земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими
объединениями граждан (в том числе из земель, которые должны определяться
для этих целей документами территориального планирования), путем
ограничения участия застройщиков с иными организационно-правовыми
формами в аукционах, инициированных объединениями граждан;
3.
Предоставление рассрочки или отсрочки выплаты аукционной
стоимости земельного участка, предоставляемого в целях жилищного
строительства объединениям граждан;
4.
Развитие механизмов кредитования объединений граждан в целях
жилищного строительства.
3.2.4. Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый
сегмент рынка жилья)
Государственная политика в данном сегменте заключается в обеспечении
необходимых условий для развития конкуренции и недискриминационного
доступа участников рынка к земельным, финансовым и энергетическим
ресурсам.
Реализуемая в настоящее время жилищная политика направлена в первую
очередь на повышение доступности приобретения в собственность и
строительства жилья. Это обусловлено не только высокой долей частного
- 29 -
жилья в результате бесплатной приватизации (до 80% жилищного фонда), но и
потребительскими предпочтениями граждан. Именно поэтому развитие
нестимулируемого сегмента рынка жилья, формирование его основных базовых
институтов
является
важным
направлением
развития
жилищного
строительства.
Доступность приобретения жилья в нестимулируемом сегменте должна
быть достигнута, прежде всего, через развитие ипотечного жилищного
кредитования и увеличение объемов строительства жилья для его продажи на
рынке.
3.3.
Специализированный жилищный фонд
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые
помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Строительство и приобретение жилых помещений, формирующих
специализированный жилищный фонд, будет осуществляться за счет средств
бюджетов всех уровней, а также внебюджетных источников, в том числе за
счет средств кредитных и страховых компаний.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
 служебные жилые помещения;
 жилые помещения в общежитиях;
 жилые помещения маневренного фонда;
 жилые помещения в домах системы социального обслуживания
населения;
 жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных
переселенцев;
 жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных
беженцами;
 жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий
граждан.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в
связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти,
органом
местного
самоуправления,
государственным
унитарным
предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с
прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность
Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской
Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы
государственной власти или органы местного самоуправления.
При этом особое внимание должно быть уделено формированию
служебного фонда для предоставления жилых помещений военнослужащим и
совместно проживающим с ними членам их семей, а также для проживания
сотрудников правоохранительных органов, органов федеральной службы
безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и
психотропных веществ, должностных лиц таможенных органов Российской
Федерации, военнослужащих и лиц гражданского персонала внутренних войск
- 30 -
Министерства внутренних дел Российской Федерации, которые в связи с
характером исполнения ими служебных обязанностей (обязанностей военной
службы) должны проживать по месту службы или в непосредственной близости
от него.
Соответствующее развитие должен получить маневренный жилищный
фонд (в том числе для обеспечения реализации программ капитального ремонта
и снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании, а также для
граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для
проживания в результате чрезвычайных обстоятельств), а также жилищный
фонд для первоначального размещения мигрантов, который целесообразно
выделить из состава жилищного фонда для беженцев и вынужденных
переселенцев. Объем маневренного фонда в каждом муниципальном
образовании устанавливается органом местного самоуправления исходя из
прогнозируемой потребности.
Для граждан, отнесенных к числу нуждающихся в специальной социальной
защите, категории которых определены федеральным законодательством и
законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения
предоставляются, в частности, в стационарных учреждениях или путем
предоставления временного приюта.
Жилые помещения, предоставляемые инвалидам в соответствии с
индивидуальной программой реабилитации инвалида, должны оборудоваться
специальными средствами и приспособлениями.
Основными мерами по созданию специализированного жилищного
фонда являются:
1.
Обеспечение
достаточного
финансирования
расходов
соответствующих ведомств на формирование служебного жилищного фонда.
2.
Принятие муниципальных целевых программ по формированию
маневренного жилищного фонда, в том числе с использованием механизмов
частно-государственного партнерства.
3.
При формировании жилищного фонда для беженцев и
вынужденных переселенцев целесообразно использовать модернизированные
общежития муниципального жилищного фонда, в первую очередь, коридорного
типа, а также использовать средства, уплачиваемые предприятиямиработодателями при привлечении иностранной рабочей силы.
3.4.
Прогноз роста предложения на рынке жилья
Одной из ключевых причин сегодняшнего дисбаланса спроса и
предложения является недостаточность объемов вновь строящегося жилья. Для
обеспечения роста объемов предложения государственная политика должна
быть направлена на массовое строительство жилья для разных сегментов
рынка.
Наиболее вероятными являются два варианта развития предложения на
рынке жилья, предполагающие разные темпы роста объемов вводимого жилья в
- 31 -
зависимости от эффективности государственного стимулирования массового
строительства жилья.
Согласно прогнозу инерционного роста объемов строительства:
Темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010
сохранятся на прежнем уровне 12 процентов за счет набранной в предыдущие
годы динамики в рамках реализации приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России», однако уже в 2011 году
произойдет снижение темпов роста до уровня, прогнозируемого
инерционным сценарием Минэкономразвития Россия для промышленности в
целом.
При этом:
Ввод жилья в период с 2008 по 2025 годы составит – 1691,5 млн. кв. м,
а ежегодный объем ввода:
в 2010 году – 80 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения - 23,2 кв. м);
в 2015 году – 90,5 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения - 26,4 кв. м);
в 2025 году – 117,4 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения – 33,7 кв. м)
Согласно прогнозу интенсивного роста объемов строительства:
Темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010
сохранятся на уровне 12 процентов за счет набранной в предыдущие годы
динамики роста в рамках реализации приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
За счет эффективных мер государственного стимулирования развития
строительного комплекса и благоприятной экономической конъюнктуры, с
2011 года будут обеспечены темпы роста на уровне, прогнозируемом
инновационным сценарием Минэкономразвития Россия для промышленности
в целом.
При реализации этого прогноза:
Всего ввод жилья составит – 2010,3 млн. кв. м,
а ежегодный объем ввода:
в 2010 году – 80 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения - 23,2 кв. м);
в 2015 году – 101,2 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения – 26,6 кв. м);
в 2025 году – 163,1 млн. кв. м в год (обеспеченность жильем на душу
населения - 36,0 кв. м).
Сравнительный прогноз ежегодного ввода жилья до 2025 года по сценариям
180,0
163,1(4,5%)
160,0
149,2(4,7%)
млн.кв.м.
140,0
136(4,9%)
123,4(4,9%)
156,1(4,6%)
142,5(4,8%)
129,6(5%)
117,4(2,6%)
120,0
112(5,2%)
106,5(5,2%)
100,0
83,8(4,8%)
80(13,3%)
80,0
82,3(2,8%)
101,2(5,2%)
96,2(4,9%)
91,7(4,6%)
90,5(2,4%)
87,7(4,7%)
84,4(2,6%)
86,4(2,4%)
88,4(2,3%)
111,4(2,7%)
117,6(5%)
114,4(2,7%)
105,6(2,7%)
108,5(2,7%)
100,1(2,6%)
95,1(2,5%)
102,8(2,7%)
97,6(2,6%)
92,8(2,5%)
70,6(11,9%)
60,0
63,1(12,1%)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
период
Интенсивный рост
Инерционный рост
2022
2023
2024
2025
Государственная политика на рынке жилья должна быть
ориентирована на достижение показателей прогноза интенсивного роста
объемов строительства жилья.
При этом темпы жилищного строительства в региональном разрезе будут
неравномерны, наиболее высокие темпы ожидаются на территориях с
относительно более высокой рождаемостью, а также на территориях с высоким
миграционным приростом населения.
С учетом того, что в период до 2025 года прогнозируется весьма
существенное перераспределение населения России по территории страны,
будет создана система прогнозирования потребности в новом жилищном
строительстве в региональном разрезе, учитывающая следующие параметры:
 движение семей (в том числе создание новых семей);
 прогноз численности населения в разрезе регионов и крупных городов;
 прогноз создания новых рабочих мест.
Результаты этого прогноза будут использоваться как один из факторов при
формулировании индикаторов состояния жилищной сферы на региональном
уровне, при принятии решений о принципах распределения субсидий из
федерального бюджета, а также при формулировании целевых установок
деятельности
специализированных
государственных
институтов,
содействующих массовому строительству жилья.
3.5.
Тенденции развития рынка жилья в 2008 - 2025 годах
Исходя из прогноза роста доходов граждан Российской Федерации на
период 2008-2025 годы, можно прогнозировать следующие тенденции на
жилищном рынке в 2008-2025 годах в рамках реализации оптимального
сценария развития рынка жилья и обеспечении интенсивного роста
объемов строительства:
1.
По состоянию на 2007 год потребность граждан в жилье
оценивается в 2,07 млрд. кв. метров (с учетом замещения сносимого аварийного
жилья), в том числе:
 потребность в жилье, предоставляемом в социальный наем – 217,38
млн. кв. м.;
 потенциальный спрос на жилье, предоставляемого в наем – 887,4
млн.кв.м.;
 потенциальный спрос на жилье в сегменте некоммерческого
жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье)– 436,1
млн. кв. м;
 спрос на жилье в сегменте коммерческого жилищного строительства
(нестимулируемый сегмент рынка жилья) – 584,5 млн. кв. м.
2.
Прогнозируется, что имеющаяся на сегодняшний день потребность
в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворена к 2025 году.
- 34 -
Одновременно, с ростом платежеспособности граждан будет сокращаться
бремя государственных затрат на субсидирование социального найма.
3.
По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и
потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет
наблюдаться существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как
следствие, будет обеспечен постоянный спрос в рыночных сегментах.
4.
По мере роста доходов населения спрос на наемное жилье будет
сокращаться и составит около 113,7 млн. кв. метров в 2025 году (без учета
жилья, предоставляемого в наем введенного за период 2008-2025 год).
5.
По мере роста доходов населения спрос на кооперативное и
индивидуальное жилье будет увеличиваться и составит около 1404,7 млн. кв.
метров в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период
2008-2025 год).
6.
По мере роста доходов населения спрос на жилье в сегменте
коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка
жилья) будет увеличиваться и составит около 1018,3 млн. кв. метров в 2025
году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период 2008-2025 годы).
7.
При прогнозируемых темпах строительства за период с 2008 по
2025 год, с учетом увеличивающегося спроса, будет введено 2,01 млрд. кв.
метров жилья. Таким образом, в 2025 году спрос на жилье сложившийся по
состоянию на 2007 год в основном будет удовлетворен, а средняя
обеспеченность жильем составит около 36,0 кв. метров на человека.
8.
Прогнозируется, что к 2020 году будет достигнут показатель
жилищной обеспеченности 490 единиц жилья на 1000 человек, что является
в настоящее время максимальным показателем для европейских стран. В то же
время ввиду малой площади квартир и домов жилищного фонда, сложившегося
на 2007 год, потребность в жилой площади удовлетворена не будет.
Прогнозируется, что ситуация с достаточным количеством жилых
помещений и недостаточной обеспеченностью жилой площадью породит
тенденцию сокращения количество единиц жилья в жилищном фонде,
сложившемся до 2007 года за счет объединения нескольких квартир в одну
единицу жилья, прежде всего в домах первых массовых серий.
9.
Прогнозируется, что к 2025 возросшие финансовые возможности
граждан позволят им приобрести как минимум еще 690 млн. кв. метров жилья в
рыночных сегментах в среднесрочной перспективе, помимо построенного в
период 2008 - 2025 годы. Именно эта растущая финансовая возможность
(платежеспособность) граждан будет определять экономическое развитие
строительной отрасли в последующие периоды.
Учитывая тенденции на рынке жилья, оптимальным является
обеспечение ввода следующих объемов жилья по сегментам в период с 2008
по 2025 год:
Всего жилья – 2,01 млрд. кв. м., в том числе:
Жилье, предоставляемое в социальный наем – 217,38 млн. кв. метров
Жилье, предоставляемое в наем – 133,0 млн. кв. метров
- 35 -
Жилье в сегменте некоммерческого жилищного строительства
(кооперативное и индивидуальное жилье)– 941,0 млн. кв. м.
Жилье в сегменте коммерческого жилищного строительства
(нестимулируемый сегмент рынка жилья) – 718,9 млн.кв. м.
Прогноз ежегодного ввода жилья по сегментам рынка до 2025 года
180,00
Общий ввод жилья 2010,3 млн.кв.м
160,00
140,00
млн.кв.м.
120,00
100,00
33,7
80,00
60,00
26,4
29,4
29,7
38,4
40,00 34,5
38,7
0,00
2008
40,2
42,0
33,7
44,1
39,2
37,3
46,4
48,8
51,4
53,9
43,2
56,6
45,4
59,4
62,4
49,9
52,3
65,3
68,4
71,6
57,2
74,8
44,1
20,00
2,24
32,1
30,7
35,4
41,2
47,6
54,7
6,2
6,5
6,8
8,3
8,7
9,1
9,6
10,1
11,6 12,1
7,9
11,0
7,5
10,6
7,1
2,24
2,24
12,5
13,1
13,8
14,5
15,2
16,0
18,3
11,3
11,9
17,5
10,3
10,8
16,7
9,8
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
период
Ввод: 80 млн.кв.м
Ввод: 101,2 млн.кв.м
Жилье, предоставляемое в социальный наем
Жилье в сегменте некоммерческого жилищного строительства
Ввод: 129,6 млн.кв.м
Ввод: 142,5
млн.кв.м
Жилье, предоставляемое в наем
Жилье в сегменте коммерческого жилищного строительства
19,1
2025
- 36 -
С учетом интенсивного прогноза ввода к 2025 году жилищный фонд будет
иметь следующую структуру:
Объем жилищного фонда с учетом выбытия – 4,96 млрд. кв. метров.
Объем жилья, предоставляемого в наем – 1037,3 млн. кв. метров, в том
числе жилье, доставляемое в социальный наем 392,3 млн. кв. метров.
Объем жилья в частной собственности граждан (для целей личного
проживания) – 3923,2 млн. кв. метров.
Структура жилищного фонда в 2025 году
Жилье в
собственности
граждан;
79,1%
Жилье
предоставляемое
в наем;
13%
Жилье
предоставляемое
в социальный
наем;
7,9%
- 37 -
РАЗДЕЛ 4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО
СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
4.1.
Территориальное планирование
Ориентиром пространственного развития Российской Федерации должен
стать принцип многополярного развития, заключающийся в выделении
опорных территорий, интенсивное социально-экономическое развитие которых
позволяет распространить процессы развития на другие территории. Для
определения приоритетов территориального развития будет разработана и
принята Схема территориального планирования Российской Федерации.
В соответствии с концепцией долгосрочной стратегии развития Российской
Федерации в настоящее время нецелесообразно стремиться к единообразному
развитию регионов России в силу их неравномерного включения в
экономическую систему, неравномерного влияния на них глобальных рисков, а
также в силу неравенства исходных социально-экономических условий.
В связи с этим, необходимо обозначить ориентиры в отношении
стратегически важных территорий страны, - макрорегионов, через которые
Россия входит в мировое распределение труда и ресурсов, на которых
необходимо сконцентрировать меры и ресурсы государственной поддержки
комплексного развития территорий и жилищного строительства.
Макрорегионы пространственно локализуются в сфере влияния центров
управления и концентрируют на своей территории всю полноту и
комплексность инфраструктур, позволяющих им обслуживать управление
развитием макрорегиона, стимулировать инновационную деятельность,
поддерживать интеграцию российских макрорегионов в мировую экономику.
Вне зависимости от сценариев экономического развития можно выделить
несколько базовых макрорегионов, в которых массовое жилищное
строительство будет развиваться более интенсивно, нежели в стране в целом:
Московский макрорегион (центры управления – Москва, Тверь, Ярославль,
Владимир, Рязань, Калуга, Тула, Смоленск);
Балтийский макрорегион (с центрами управления в г. Санкт-Петербурге,
Калининград, Новгород, Псков);
макрорегион Юга России (центры управления - Ростов-на-Дону и
Краснодар);
Поволжский макрорегион (центры управления - Самаро-Тольяттинская
агломерация, Нижний Новгород и Казань);
Уральский макрорегион (центры управления – Екатеринбург, Челябинск);
Западно-Сибирский макрорегион (центр управления - Тюмень);
Сибирский макрорегион (агломерации Новосибирска и Красноярска).
Дальневосточный макрорегион (центрами управления территорией
макрорегиона станут агломерации: Иркутск – Ангарск – Шелехов; Владивосток
– Артем – Уссурийск - Находка);
- 38 -
Арктический макрорегион (центры управления - Мурманск, Салехард,
Норильск, Магадан)
В соответствии с особенностями экономического и социального развития
соответствующих макрорегионов, в каждом из них должны быть определены
приоритетные сегменты рынка, на развитие которых будут направлены
основные мероприятия государственного стимулирования.
В центрах управления Московского макрорегиона наиболее актуальна
федеральная поддержка проектов комплексного освоения территорий, в том
числе малоэтажного домостроения. Это позволит обеспечить создание
жилищных и социально-культурных условий для растущей численности
населения.
Учитывая, что особое значение для Балтийского макрорегиона
приобретает задача закрепления на данной территории российского населения,
в
центрах
управления
Балтийского
макрорегиона
целесообразно
стимулирование развития сегмента кооперативного и индивидуального жилья с
применением мер государственной поддержки населения при приобретении
жилья.
Основной задачей федеральной политики в макрорегионе Юга России
является ассимиляция и включение в российское культурное пространство
населения северного Кавказа и мигрантов из стран Кавказа и средней Азии. В
этой связи необходимо стимулировать реализацию проектов комплексного
освоения территорий с преимущественным многоэтажным строительством в
центрах управления макрорегионом при одновременном развитии
малоэтажного домостроения на периферии.
В Поволжском регионе и Уральском макрорегионе нет ярко
выраженных проблем территориального развития, в связи, с чем необходимо
сбалансировано развивать все сегменты рынка жилья и виды домостроения.
В Западно-Сибирском макрорегионе необходимо поддерживать
проживание мобильных групп населения, стимулируя приток молодых
трудоспособных кадров без их закрепления на территории. В этой связи
необходимо развивать сегмент наемного жилья.
В Сибирском макрорегионе целесообразно федеральное участие в
формах
государственной
поддержки
граждан
и
государственного
регулирования рынка в сегментах наемного жилья, кооперативного и
индивидуального жилья, а также нестимулируемом рынке жилья.
С целью укрепления влияния Российской Федерации в Дальневосточном
макрорегионе необходимо активно привлекать и закреплять российское
население в агломерациях Владивосток-Артем-Уссурийск-Находка и Иркутск –
Ангарск – Шелехов. В дальневосточном макрорегионе целесообразно
федеральное участие в формах государственной поддержки граждан и
государственного регулирования рынка в сегментах социального жилья,
кооперативного жилья и нестимулируемом сегменте рынка жилья.
Основная специализация Арктического макрорегиона – это добыча
сырья и сохранения влияния России в Арктике. Вместе с тем, условия климата
не позволяют населению старшего поколения комфортно проживать на данной
- 39 -
территории. Это требует создание таких жилищных условий, которые будут
стимулировать приток молодого трудоспособного населения на территорию и в
то же время не сдерживать переселение на юг старшего поколения. В этой
связи целесообразно принять меры по развитию сегмента наемного жилья.
Интенсификация жилищного строительства на территориях, находящихся на
периферии макрорегионов будет также строиться на основе принципа развития
«опорных» территорий, обладающих экономическим, социальным и
инфраструктурным потенциалом, выделяемых на уровне субъекта Российской
Федерации.
4.2.
Особенности строительства на отдельных территориях Российской
Федерации
В соответствии со Схемой территориального планирования Российской
Федерации должны быть определены территории, строительство жилья в
которых будет осуществляться в соответствии с особыми требованиями,
предъявляемыми, в первую очередь, к безопасности эксплуатации зданий и
сооружений.
В сейсмоопасных районах страны должно быть обеспечено массовое
строительство жилья с адекватным уровнем сейсмостойкости. При этом
процедуры принятия решения об уровне сейсмостойкости проектируемых
зданий заказчиком строительства, должны осуществляться исключительно на
основании предложений генерального проектировщика – специалистов научноисследовательских и проектных институтов.
С целью обеспечения сейсмостойкости жилья, помимо выбора карты
(общего сейсмического районирования) для проектирования конкретного
объекта, необходимо обеспечить проведение соответствующих исследований и
разработок.
Кроме того, необходима разработка и реализация Федеральной целевой
программы и соответствующих региональных и муниципальных программ,
включающих комплекс мер по обеспечению сейсмостойкости зданий и
сооружений в сейсмоопасных районах страны.
Учитывая особенности северных районов, обусловленные наличием
стратегических сырьевых ресурсов, требованиями особой надежности
инфраструктурных систем жизнеобеспечения населения и производства в
суровых природно-климатических условиях, приоритетным направлением
массового жилищного строительства должно стать строительство
прогрессивных типов малоэтажных (до четырех этажей) домов
из
унифицированных индустриальных конструкций, с
использованием
строительных материалов на основе местных сырьевых ресурсов. При этом
необходимо предусмотреть применение автономных систем инженерного
обеспечения, позволяющих не только снизить дорогостоящие затраты на
строительство коммуникаций, но и сократить эксплуатационные расходы;
применения принципа законченного цикла строительно-монтажных работ
одной организацией.
- 40 -
Необходимо также принять меры по дальнейшему развитию системы
зонального
и
регионального
градостроительного
проектирования,
обеспечивающую последовательность и преемственность проектных решений.
В связи с этим необходимо:
 осуществить
градостроительное
планирование
на
основе
рационального сочетания развития базовых населенных пунктов с постоянно
проживающим населением и вахтовых поселков;
 разработать методику расчета проектной численности населения
городов, других поселений и численности обслуживающей группы для
градостроительного проектирования с учетом северной специфики;
 определить перспективность развития каждого города (поселения) в
местах добычи полезных ископаемых и других видов природопользования, их
статус, сроки существования, порядок функционирования и на этой основе
развивать инфраструктуру населенных пунктов;
 внести коррективы в нормативную базу проектирования и
строительства (по теплоснабжению и теплозащите, водопотреблению,
освещенности, обеспечению лифтовым оборудованием и т.д.), основываясь на
разработках научно-исследовательских институтов, специализирующихся на
вопросах градостроительства в условиях Севера;
 провести сейсмическое районирование северных регионов с целью
уточнения сейсмических характеристик застраиваемых территорий, площадок;
На первом этапе реализации Стратегии должны быть приняты меры по
приведению нормативной базы, регулирующей строительство жилья в районах
Севера в соответствие с современными технологическими решениями,
учитывающими северную специфику. Строительное производство должно быть
переориентировано на выпуск облегченных конструкций и высокоэффективных
утеплителей на основе местного сырья.
4.3.
Градостроительная политика
Градостроительная политика должна быть ориентирована на более
интенсивное развитие жилой застройки в направлении свободных территорий.
Этот процесс будет сопровождаться снижением плотности застройки во всех
поселениях, за исключением некоторых крупнейших городов.
При подготовке документов территориального планирования и
градостроительного
зонирования
в
целях
интенсивного
развития
индивидуального жилищного строительства в качестве ориентира обозначается
доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60 процентов от общих
объемов ввода жилья по стране.
Градостроительная политика должна обеспечить предоставление
земельных участков для жилищного строительства в необходимых объемах,
включая совершенствование процедур расширения при необходимости границ
городских и сельских поселений, формирования новых поселений на
территориях массового жилищного строительства. Планы развития территорий
массового жилищного строительства, в том числе вне границ современных
- 41 -
населенных пунктов, должны быть увязаны с планами развития социальной,
транспортной и коммунальной инфраструктур, прогнозами по размещению
новых производств и созданию новых рабочих мест.
В целях обеспечения условий для массового жилищного строительства
необходимо осуществить мероприятия, направленные на:
 совместное территориальное планирование и совместную реализацию
документов
территориального
планирования
органами
местного
самоуправления и органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации при организационно-методическом содействии Российской
Федерации;
 подготовку
органами
местного
самоуправления
правил
землепользования и застройки, градостроительных регламентов, в составе
которых должны определять правовой режим текущего и будущего
использования земельных участков, в том числе для жилищного строительства,
а также на организационно-методическое содействие этому процессу со
стороны субъектов Российской Федерации и Российской Федерации;
 подготовку документации по планировке территорий, в том числе для
целей массового жилищного строительства и обеспечения эффективного
процесса проведения аукционов по предоставлению застройщикамдевелоперам прав на большие по площади земельные участки в границах
кварталов, микрорайонов.
4.4.
Эффективное использование земельных ресурсов, формирование
развитого рынка земли
Ключевым условием развития массового жилищного строительства
является наличие развитого рынка земельных участков, необходимых для
строительства жилья.
В настоящее время требуется реорганизация сложившейся системы
государственного управления земельными ресурсами.
Государственное управление земельными ресурсами должно обеспечивать
эффективность процесса землеустройства, формирование эффективных
экономических отношений, включая арендные отношения, инвестиционную
деятельность на земельном рынке и земельную ипотеку. При этом необходимо
исключить
ведомственное
дублирование
управленческих
функций,
неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и
местного самоуправления.
Стратегическими подходами
к развитию
земельного рынка
являются:
 скорейшее завершение работ по постановке на кадастровый учет
земельных участков всех форм собственности, что в том числе, будет
способствовать активизации проведения муниципалитетами аукционных
процедур по продаже земельных участков;
- 42 -
 разработка системы упрощенного перевода земель любых категорий в
категории земель населенных пунктов, предусмотрев при этом приоритетность
государственных и муниципальных нужд;
 развитие механизмов земельной ипотеки с одновременным развитием
системы земельных закладных – через специализированный государственный
институт – Федеральную жилищную корпорацию;
 повышение эффективности государственного земельного контроля за
эффективностью использования земельных участков арендаторами и
собственниками, разработка системы стимулирующих санкций, включая
применение жестких санкций при нецелевом использовании земельного
участка (нарушении сроков освоения земельного участка), вплоть его изъятия в
судебном порядке;
 разработка методики оценки земельных участков и ставок арендной
платы, установление справедливых ставок земельного налога, объективно
учитывающих различия в количественных и качественных характеристиках
земельных ресурсов, а также разработка механизма экономического
стимулирования субъектов земельных отношений, улучшающих качественные
характеристики земельных участков, в том числе путем снижения налоговых
платежей по земельному налогу на соответствующие суммы;
 вовлечение в оборот неиспользуемых земель, прежде всего земель
сельскохозяйственного назначения и неиспользуемых земель специального
назначения, выявляемых в процессе проведения государственного мониторинга
земель и земельного контроля.
Для выявления земель, предоставленных на праве бессрочного
пользования и долгосрочной аренды, неиспользуемых в соответствии с
целевым назначением, в период 2008 – 2009 годы необходимо обеспечить
проведение разовой инвентаризации земельных участков, находящихся в
федеральной,
собственности
субъектов
Российской
Федерации
и
муниципальной собственности в пригородных зонах, для чего предусмотреть
средства из бюджетов всех уровней.
В последующем необходимо предусмотреть проведение регулярного
мониторинга границ земельных участков и их целевого использования за счет
средств бюджетов всех уровней.
Для стимулирования процесса вовлечения в оборот неиспользуемых
земель необходимо упростить процедуру отказа от права постоянного
(бессрочного) пользования, в том числе предоставить подобным
землепользователям возможность оформления отказа от постоянного
(бессрочного) пользования
на основании имеющихся документов на
земельный участок, без проведения межевания, а также возможности
освобождения землепользователей подобных земельных участков от уплаты
госпошлины.
- 43 -
4.5.
Развитие строительного комплекса
Стратегической задачей государства является стимулирование интенсивного
развития строительного комплекса в соответствии с темпами, предусмотренными
инновационным сценарием прогноза социально-экономического развития
Российской Федерации, подготовленным Минэкономразвития России.
Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны
быть решены следующие основные проблемы: возможного дефицита
производственных мощностей,
низкой конкурентоспособности ряда
отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения
современных технологий строительства и производства строительных материалов,
дефицита квалифицированных кадров на всех уровнях.
Для этого государственное стимулирование будут осуществляться по
следующим ключевым направлениям.
4.5.1.
Реализация мер по стимулированию роста объемов производства
строительных материалов
Основные меры по стимулированию объемов производства:
 эффективная
градостроительная
политика
и
территориальное
планирование, дающие возможность участникам рынка прогнозировать объемы
строительства, потребность в тех или иных строительных материалах, а также
планировать развитие предприятий и вложение капиталов;
 обеспечение сбалансированности интересов недро -, водо - и
лесопользователей и землепользователей на законодательном уровне;
 совершенствование законодательства по стимулированию вовлечения в
производство строительных материалов отходов и попутных продуктов других
отраслей промышленности;
 совершенствование механизма возврата экологических платежей для
целевого финансирования осуществления
предприятиями строительного
комплекса природоохранных мероприятий;
 совершенствование
системы
стандартизации
и
сертификации
строительных материалов, изделий и конструкций;
4.5.2.
Содействие модернизации производства и внедрению инноваций на
предприятиях строительного комплекса
Основные направления модернизации производства и внедрения
инноваций:
 осуществление эффективной внешнеторговой политики, в том числе
снижение ставок ввозных таможенных пошлин на технологическое оборудование,
сырьевые компоненты и запасные части, не производимые в Российской
Федерации, при соответствующем обосновании;
 субсидирование процентной ставки по кредитам, направляемым на
модернизацию, реконструкцию и развитие производств строительных материалов
- 44 -
и изделий в соответствии с государственными приоритетами по развитию
территорий;
 развитие механизмов субсидирования лизинговых платежей;
 совершенствование механизмов предоставления налоговых льгот для
предприятий, использующих новейшие научно-технические достижения в области
производства строительных материалов, в том числе ресурсосберегающих
технологий.
4.5.3.
Развитие научно-технического потенциала строительного
комплекса
Основными направлениями научно-технической политики в
строительном комплексе:
 создание новых видов строительных материалов, изделий и
конструкций, прогрессивных технологий и оборудования для их производства,
в том числе на основе новых ячеистых бетонов, тепло- и шумоизолирующих
материалов, огне - и коррозионных покрытий;
 создание
оптимальных
методов
и
технических
решений,
обеспечивающих повышение безопасности населения, территорий и
строительных объектов от опасных природных и техногенных воздействий;
 поддержание на современном уровне нормативно-правовой и
нормативно-технической базы в связи с использованием последних достижений
научно-технического прогресса и гармонизации российских нормативов и
стандартов с международными;
 формирование современной среды жизнедеятельности на основе новых
технологий реконструкции и модернизации жилищного фонда и
инфраструктуры коммунального хозяйства и оптимального развития
градостроительных систем;
 разработка новых технологий и технических решений по повышению
надежности функционирования систем жизнеобеспечения и жилищного фонда
городов и поселений на базе автоматизированного диспетчерского управления
потребления тепла, воды, электроэнергии и повышения уровня технической и
экологической безопасности;
 разработка
энергосберегающих
технологий
межотраслевого
применения в строительстве и жилищно-коммунальной сфере;
 разработка и создание отраслевых информационно-аналитических
систем на базе современных информационных технологий, в том числе для
ведения градостроительного кадастра и градостроительной документации
федерального уровня, жилищно-коммунальной
Основными мерами по стимулированию инновационных научных
разработок в строительном комплексе станут:
 государственное финансирование на конкурсной основе научноисследовательских работ по основным направлениям научно-технической
политики в строительном комплексе;
- 45 -
 привлечение
саморегулируемых
организаций
и
предприятий
строительной отрасли к участию в финансировании научно-исследовательских
работ на основе грантовой системы;
 организационно-методическая поддержка расширения имеющихся и
создания новых специализированных проектных организаций для выполнения
муниципальных заказов по разработке градостроительной документации и
типовых проектов для строительство жилья для предоставления в наем
(социального жилья и «доходных» домов).
4.5.4.
Кадровое обеспечение строительного комплекса
Важнейшим
условием
дальнейшего
развития
отечественного
строительного комплекса является кадровое обеспечение, роль которого в
последние годы недооценивалась в силу отсутствия общей стратегии развития
данной отрасли.
Дефицит квалифицированных рабочих кадров в строительстве вызван,
прежде всего, опережающим ростом технологической сложности работ и их
масштабом.
В строительном комплексе на протяжении длительного времени
сохраняются диспропорции в обеспечении кадрами. По ряду специальностей
количество инженерно-технических работников подготавливается значительно
больше, чем требуется. В то же время нарастает нехватка кадров в тех сферах
деятельности, где широко представлены электроника, автоматика,
робототехника и ряде других.
К задачам подготовки кадров для строительного комплекса, в условиях
влияния научно-технического прогресса, относятся:
 задача «своевременности» подготовки кадров заключается в
сложности организации опережающего формирования кадрового
потенциала работников относительно потребностей строительного
производства, вызванных внедрением новой техники и материалов. В
настоящее время в отрасли осуществляется лишь приспособление системы
подготовки кадров к текущим потребностям производства с момента
эксплуатации нового оборудования в условиях традиционных технологий.
 задача качественной подготовки рабочих широко профиля
обусловлена
неравномерностью
и
некомплектностью
процесса
механизации и автоматизации на производстве, наличием большого
количества малосодержательных ручных операций. При использовании
коллективных форм организации труда обеспечение взаимозаменяемости
рабочих является одним из условий эффективного функционирования бригад и
других первичных структурных подразделений на предприятиях строительного
комплекса.
 задача подготовки новой категории специалистов широкого
профиля обусловлена автоматизацией производства. Она состоит в
необходимости обучения специалистов, владеющих традиционными знаниями,
основам и математики, материаловедения, программирования. Отечественные
- 46 -
вузы строительного профиля пока слабо реагируют на потребности
строительного комплекса, вызванные рыночными факторами.
 задача высвобождения значительного числа работников, занятых
эксплуатацией устаревшей техники, вызывает необходимость организации
эффективной, своевременной переподготовки персонала и его рационального
трудоустройства с учетом действия факторов социального характера.
Решение кадровых проблем невозможно без научно-технического
обновления материальной базы строительного комплекса на основе
привлечения инновационных и инвестиционных ресурсов. Вложение средств в
повышение кадрового потенциала является экономически обоснованным, что
подтверждается опытом многих стран Запада, США и Японии.
В системе мер, направленных на реализацию задач развития кадрового
потенциала в строительной отрасли, должны быть учтены:
 необходимость государственных научно-технических программ,
направленных на развитие материально-технической базы строительной
индустрии на основе достижений отечественных и зарубежных предприятий;
 целесообразность
концентрации
усилий
по
укреплению
инновационного и кадрового потенциала на межотраслевом и
межрегиональном уровнях при научно-методологической поддержке со
стороны федеральных структур в рамках промышленных центров страны, в
которых создаются основные средства производства для строительного
комплекса;
 повышение качества подготовки специалистов в области
инновационной
деятельности
и
совершенствование
нормативнозаконодательной базы этой деятельности при постоянном развитии механизмов
экономического стимулирования инновационной деятельности специалистов
технических и других подразделений в строительном комплексе.
Мероприятия по подготовке и повышению квалификации
строительных кадров должны быть разработаны на федеральном уровне.
В период 2008 – 2009 гг. необходимо обеспечить принятие новых
государственных образовательных программ и государственных
образовательных стандартов для специалистов строительной отрасли. При
этом перечень строительных специальностей следует оптимизировать путем их
укрупнения - чтобы на выходе отрасль получала специалистов широкого
профиля, умеющих работать в любой строительной сфере. Также на
федеральном уровне необходимо обеспечить подготовку современной учебнометодической литературы и обучающего оборудования.
Особое внимание должно быть уделено развитию подготовки инженерных
кадров по конструированию и проектированию оборудования, оснастки и
инструментов для строительной индустрии. Специалисты экономических,
юридических специальностей должны подготавливаться с учетом специфики
их будущей деятельности на предприятиях строительного комплекса.
Необходимо развивать и
поддерживать практику заключения
соглашений между профессиональными учебными заведениями и
промышленными предприятиями, предусматривающих участие частного
- 47 -
бизнеса в учебном процессе и подготовке кадров для своих предприятий, а
также профессиональной переподготовки кадров.
Также необходимо предусмотреть создание базовых центров
начального профессионального образования с участием строительных
организаций и предприятий строительного комплекса. Такие центры
должны создаваться в результате тесного сотрудничества профессиональных
училищ и строительных организаций, которые будут оказывать помощь в
обновлении материально-технической базы учебных заведений, снабжать
необходимыми материалами для проведения практических занятий.
Эффективной мерой также должна стать организация непрерывной
системы профессионального образования, предусматривающая тесное
взаимодействие образовательных учреждений всех уровней.
Содействовать развитию кадрового обеспечения строительного
комплекса будет также создание легитимной системы привлечения на
контрактной основе квалифицированных рабочих из ближнего и дальнего
зарубежья и расширение практики привлечения на конкурсной основе
иностранных строительных организаций для строительства жилья с участием
зарубежных специалистов, технологий и технических средств.
4.5.5.
Стимулирование развития энергосбережения в строительном
комплексе
В целом прогноз темпов роста объемов жилищного фонда соответствует
прогнозу темпов роста производства тепловой и электрической энергии,
заложенным в оптимистический сценарий Энергетической стратегии России на
период до 2020 года.
Однако необходимо учитывать, что тепло и энергопотребление вновь
возводимого жилья уже сегодня существенно (до 30 процентов) ниже тепло- и
энергопотребления в существующем жилищном фонде. Учитывая, что к 2015
году прогнозируется, что не менее 25% жилых домов в структуре жилищного
фонда составят дома, возведенные в период с 2004 по 2015 год, тепло- и
энергопотребление жилищного фонда будет соответствовать показателям
Энергетической стратегии.
Тем не менее, для достижения соответствия темпов строительства жилья
темпам роста производства тепловой и электрической энергии в период с 2010
по 2025 годы должен быть реализован комплекс мер по повышению
энергоэффективности жилищного фонда, включающий:
 капитальный ремонт и модернизация существующего жилищного
фонда с применением энергосберегающих технологий;
 предоставление преференций, в том числе налоговых, при применении
энергосберегающих технологий при строительстве жилья;
 обеспечение надежности коммунальной инфраструктуры путем
строительства и модернизации, минимизирующих потери энергии;
 развитие применения альтернативных источников энергоресурсов,
прежде всего при малоэтажном домостроении;
- 48 -
 стимулирование
строительства
«энергопассивных»
домов,
обеспечивающих минимальное энергопотребление.
Рост энергопотребления строительного комплекса прогнозируется в
соответствии с Энергетической стратегией РФ на период до 2020 года. При
этом стратегической задачей является уменьшение энергоёмкости
строительного комплекса от 45 до 55% за период с 2008 по 2025 год, за счет
модернизации строительного комплекса и технологических мер экономии
энергии. При этом до половины прогнозируемого роста производства
строительного комплекса сможет быть получено за счёт его модернизации без
увеличения затрат энергии, еще 20% даст технологическое энергосбережение и
около трети прироста объемов производства потребует увеличения расхода
энергии.
Таким образом, интенсификация технологического энергосбережения и
модернизация производства позволят при росте объемов производства за
двадцать лет от 2,5 до 3,3 раза ограничиться ростом потребления энергии в 1,3 1,4 раза и электроэнергии - в 1,35 - 1,5 раза.
Основными
принципами
сокращения
энергопотребления
в
строительном комплексе являются:
 приоритет эффективного использования энергетических ресурсов, в
том числе на основе альтернативных и возобновляемых источников энергии;
 осуществление государственного надзора и контроля за эффективным
использованием энергетических ресурсов в строительном комплексе;
 обязательность учета предприятиями стройкомплекса расходуемых
ими энергетических ресурсов;
 включение в национальные стандарты, стандарты организаций
строительного комплекса и системы добровольной сертификации показателей
энергоэффективности энергопотребляющей продукции;
 применение
добровольных
систем
сертификации
топливо-,
энергопотребляющей продукции, энергосберегающего и диагностического
оборудования, приборов и систем учета, материалов, конструкций,
транспортных средств, а также энергетических ресурсов в соответствии с
законодательством Российской Федерации о техническом регулировании;
 сочетание интересов потребителей, поставщиков и производителей
энергетических ресурсов;
 стимулирование заинтересованности предприятий строительного
комплекса - потребителей энергетических ресурсов в эффективном
использовании энергетических ресурсов;
 взаимосвязь энергосбережения и охраны окружающей среды.
4.6.
Совершенствование технического регулирования и надзора на
рынке жилья
- 49 -
Система формирования и контроля нормативных требований к объектам,
материалам и технологиям в жилищном строительстве будет
совершенствоваться на основе законодательства о техническом регулировании.
Техническое регулирование в строительстве должно способствовать
решению стоящих перед строительством задач и, в соответствии с общими
целями технического регулирования, обеспечить:
 безопасность строительной
продукции, процессов ее создания,
эксплуатации и сноса для жизни и здоровья людей, имущества и окружающей
среды;
 соответствие строительной продукции своему назначению и создание
благоприятных условий жизнедеятельности пользователей строительной
продукции и иных лиц;
 защиту строительной продукции и людей от неблагоприятных
воздействий в расчетных условиях эксплуатации с учетом риска возникновения
чрезвычайных ситуаций природного, техногенного и антропогенного
характера;
 надежность и качество строительных конструкций и оснований,
систем инженерного оборудования, зданий и сооружений;
 защиту окружающей среды от неблагоприятных воздействий зданий и
сооружений, рациональное использование природных, материальных,
топливно-энергетических и трудовых ресурсов;
 создание условий для научно-технического прогресса в области
производства и эксплуатации продукции строительства;
 повышение конкурентоспособности продукции, работ и услуг;
 сопоставимость результатов исследований, испытаний и измерений;
 взаимозаменяемость продукции;
 взаимопонимание при осуществлении всех видов строительной
деятельности и устранение технических барьеров в международном
сотрудничестве.
Объектами технического регулирования в жилищном строительстве
являются требования по безопасности, предъявляемые к:
 продукции строительства - зданиям и сооружениям;
 строительным материалам, конструкциям и изделиям, используемым
при возведении зданий и сооружений;
 процессам, работам и услугам в области градостроительной
деятельности по освоению территорий, планировке и застройке городских и
сельских поселений и обеспечению их устойчивого развития, а также в области
создания и эксплуатации продукции строительства, включая инженерные
изыскания, проектирование, строительство, эксплуатацию, реконструкцию и
утилизацию.
На первом этапе реализации стратегии будет разработан основной
комплект технических регламентов, содержащих общие требования по
обеспечению безопасности объектов жилищного строительства, строительных
- 50 -
материалов, включая требования по обеспечению безопасности объектов,
стоящихся в сейсмоопасных зонах и зонах паводков, а также процессов, работ
и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений. Кроме того, на
первом этапе реализации Стратегии будут подготовлены и приняты основные
технические регламенты в области градостроительного проектирования
(территориального
планирования,
градостроительного
зонирования,
планировки территории). В основу указанных регламентов будут положены
национальные стандарты и своды правил (СНИПы, СаНПиНы, ВСН, ТСК и
т.д.).
Для упорядочения на базе единых организационно-методических
принципов системы оценки соответствия жилых
зданий, строительных
материалов, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации
зданий и сооружений, установленным требованиям и повышение
эффективности такого контроля, будет создана единая государственная система
надзора за производством строительных материалов, инженерными
изысканиями,
архитектурным
проектированием,
строительством
и
эксплуатацией зданий и сооружений.
4.7.
Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
Создание и внедрение института саморегулирования в практику повысит
управляемость строительного комплекса России и эффективность его
деятельности. Государство получит ответственного партнера в лице
саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка изыскателей, проектировщиков, строителей и застройщиков.
В рамках реализации Стратегии будут внедрены и развиты механизмы
саморегулирования в строительстве и на рынке жилья. Вместе с тем,
лицензирование строительной сферы на первом этапе реализации Стратегии
будет сохранено.
Система лицензирования в строительной деятельности будет постепенно
заменена более прогрессивной системой, сочетающей государственное
регулирование с саморегулированием субъектов экономической деятельности.
Допуск на рынок фактически будут осуществлять сами профессиональные
участники жилищного рынка, объединенные в саморегулируемые организации.
Для
осуществления
профессиональной
деятельности
участники
строительного
и
жилищного
рынков
(застройщики,
изыскатели,
проектировщики, подрядчики, а также организации, управляющие
недвижимостью)
должны
будут
стать
членами
соответствующей
саморегулируемой организации.
Саморегулируемые организации будут разрабатывать и устанавливать
правила и стандарты профессиональной деятельности, а также осуществлять
контроль над их соблюдением. Поскольку саморегулируемая организация несет
репутационную и имущественную ответственность за деятельность своих
членов, она заинтересована в проведении более тщательной (по сравнению с
процедурой получения лицензий в государственных органах) проверкой
- 51 -
компаний, претендующих на вступление в ее члены, тем самым, устанавливая
барьер для недобросовестных участников рынка.
Кроме того, на саморегулируемые организации будет
возложена
ответственность за ущерб потребителям, причиненный деятельностью их
членов. Она реализуется посредством осуществления выплат из
компенсационного фонда саморегулируемой организации, формируемого за
счет взносов членов саморегулируемой организации, а также механизмов
страхования ответственности членов саморегулируемой организации.
4.8.
Развитие механизмов страхования на рынке жилья
Важным
инфраструктурным
элементом,
обеспечивающим
функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты
прав его участников, является механизм страхования.
На первом этапе реализации Стратегии (2008 – 2010 годы) должны быть
введены следующие виды страхования:
1.
Обязательное страхование гражданской ответственности
профессиональных
участников
инвестиционно-строительной
деятельности. Данный вид страхования должен стать неотъемлемым
элементом механизма саморегулирования, направленным на защиту
потребителей услуг жилищного рынка.
Внедрение обязательного страхования гражданской ответственности
профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности
позволит не только реально защитить имущественные интересы граждан и
юридических лиц, но и будет экономически стимулировать меры по
повышению уровня безопасности при производстве работ.
2.
Важным элементом защиты участников жилищного рынка станет
внедрение механизма страхования ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
3.
Добровольное страхования жилья его владельцами имеет
важное значение, поскольку гарантирует компенсацию ущерба и позволяет
снять с государства снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощь
гражданам. При этом страхование муниципального жилья, предоставляемого в
наем должно стать обязательным.
4.
Важным элементом, обеспечивающим надежный механизм
возмещения ущерба должно стать введение обязательного страхования
гражданской ответственности владельцев недвижимости (ответственности
по возмещению вреда, причиненного жизни, здоровью и/или имуществу других
лиц (физических и/или юридических) в результате эксплуатации (пользования)
жилья.
4.9.
Финансирование жилищного строительства
При переходе к массовому строительству жилья важнейшее значение
приобретает необходимость совершенствования механизмов финансирования
- 52 -
жилищного строительства. Основными финансовыми источниками
в
жилищном строительстве являются:
 средства граждан, желающих приобрести жилье, – долевых участников
строительства;
 кредитные средства банков;
 средства, привлекаемые, в том числе, с финансовых рынков посредством
выпуска долговых обязательств застройщиком.
При выборе источников финансирования жилищного строительства
застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность.
На сегодняшний день первое место в общем объеме финансирования
строительства жилья занимают средства граждан – участников долевого
строительства (более 80 процентов).
Правоотношения между застройщиками и гражданами, финансирующими
строительство, регулируются положениями федерального закона от 30 декабря
2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации».
Практика применения указанного федерального закона выявила ряд
существенных недостатков, которые не позволяют в полном объеме
заработать предложенному механизму привлечения денежных средств
физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости. К основным недостаткам можно отнести
сложную процедуру государственной регистрации самих договоров
долевого участия в строительстве и обеспечивающих их залога, высокие
нормативы обеспеченности обязательств, нормативы безубыточности и
нормативы целевого использования средств, установленные законом для
застройщика, сложности, возникающие при привлечении банковских
кредитов в проекты строительства жилых домов с участием физических
лиц.
Несовершенство механизма долевого участия граждан в строительстве
жилья привело к тому, что в настоящее время менее 5 процентов сделок на
рынке жилья зарегистрировано в соответствии с требованиями федерального
закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В
остальных случаях застройщики используют альтернативные схемы
привлечения финансовых ресурсов, которые, как правило, являются
высокорискованными для граждан, вкладывающих свои средства в
строительство.
Требуется дальнейшее совершенствование нормативного правового
регулирования финансирования жилищного строительства. В этом плане
основными направлениями должны стать:
 формирование
института
девелопмента
в
строительстве.
Девелоперские
компании
выполняют
функции
специализированной
финансовой компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, и
- 53 -
действуют как профессиональный участник строительного рынка (инвесторзаказчик-застройщик). Они выступают в качестве организатора инвестиционностроительного процесса. Подрядные строительные компании на основе
договора генерального подряда и на средства девелопера осуществляют
строительство объектов;
 широкое использование механизмов страхования и создание
института саморегулирования в строительстве, в целях защиты прав и
законных интересов граждан, вкладывающих свои средства на цели
строительства жилья;
 дальнейшее совершенствование законодательства в целях обеспечения
единообразного, низкозатратного порядка регистрации ипотеки земли и
объектов незавершенного строительства;
 внедрение механизмов, использующих в качестве инвестиционного
инструмента жилищные облигации, а также развитие и распространение
практики облигационных займов, использующих иные инструменты
фондового рынка. Активизация привлечения средств пенсионных накоплений
к использованию инструментов фондового рынка на рынке жилья;
 активное подключение банков к участию в долевых схемах
финансирования жилищного строительства путем осуществления расчетов
между застройщиками и
гражданами с использованием эскроу-счетов,
кредитования граждан на этапе строительства с последующим преобразованием
строительных кредитов в ипотечные (конвертируемые ипотечные кредиты), а
также в качестве гарантирующего института.
Основным финансовым источником в жилищном строительстве должны
стать банковские кредиты.
В настоящее время, по экспертным оценкам, доля банков в финансировании
жилищного
строительства
не
превышает
20-25
процентов,
которыепредоставляют застройщикам, в основном, так называемые
ломбардные кредиты.
По мере снижения существующих высоких рисков кредитования
жилищного строительства
приоритетом должно стать банковское
кредитование под залог имущественных прав (проектное финансирование).
Этому будет способствовать:
 повышение
прозрачности
финансово-хозяйственной
деятельности
застройщиков и девелоперов;
 накопление собственных активов и опыта деятельности на строительном
рынке;
 повышение уровня и качества управления строительными проектами;
 повышение прозрачности процедур предоставления земельных участков
под застройку и получения исходно-разрешительной документации на
строительство.
Заслуживает поддержки использование механизма закрытых паевых
инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестирования в недвижимость, и в
частности в жилищное строительство. Конструкция ЗПИФ привлекательна для
- 54 -
инвестора возможностью осуществлять вложения в размерах меньших, чем
стоимость обособленных объектов недвижимости. Паи фонда могут легко
оборачиваться на рынке. В настоящее время в России осуществляют
деятельность 99 ЗПИФ недвижимости, суммарные чистые активы которых, по
данным Национальной лиги управляющих на 26 сентября 2006 г., составляют
около 43 млрд. руб.
- 55 -
РАЗДЕЛ 5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО
СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
5.1.
Комплексное освоение территорий
Земельные ресурсы для интенсификации существующей городской
застройки практически исчерпаны. Альтернативой «точечной» застройке
должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения.
Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими
характеристиками, который в перспективе может стать основным для
определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность
жилья в целом.
По предварительным подсчетам, только планируемые на сегодняшний
день к реализации проекты комплексного освоения территорий дают объем
ввода жилья до 90 млн. кв. м за период до 10 лет (7-9 лет), начиная с 2007 г.
Таким образом, в перспективе за счет проектов комплексного освоения
территорий будет обеспечиваться до 20-25% всего нового жилищного
строительства ежегодно, а в крупных городах, в которых возможности
точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного
освоения территорий будут являться основным источником нового жилья,
занимая до 50-60% от всего объема вводимого жилья.
Проекты комплексного освоения территории (КОТ), подразумевают, что на
достаточно обширной территории возводится не только большое количество
жилья, но также независимая от основного города современная
инфраструктура. Это позволит обеспечивать население жильем в соответствии
с современными требованиями к качеству жилья, а также требованиям
экологического и архитектурного характера.
Для того чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов
комплексного освоения территории необходимо осуществить меры
институциональной, финансовой и организационной поддержки проектов
комплексного освоения территории.
1.
Создание
зон
градостроительного
регулирования,
предполагающих особый порядок согласования градостроительной
документации по комплексному освоению территорий в целях жилищного
строительства. В числе этих особенностей должна быть указана возможность
принятия решения о комплексном освоении территорий на основе эскизного
проекта застройки всей территории с приведением общих характеристик
застройки;
2.
Формирование правовых и организационных механизмов
консолидации необходимого для комплексного освоения территории
крупного земельного участка;
3.
Применение
специального
регулирования
вопросов
организации и строительства новых городов, включающее нормативноправовое закрепление критериев, позволяющих определять комплексное
- 56 -
освоение территорий как строительство нового города, не имеющего на
начальном этапе развития населения.
В этом случае будет происходить обязательная передача полномочий,
требующихся для реализации проектов комплексного освоения территории,
предусматривающих создание нового населенного пункта (выделение
земельных участков, перевод земель из категории в категорию, выдача
разрешений на строительство и пр.) с муниципального на региональный и
федеральный уровень;
4.
Введение
специального
порядка
изменения
границ
муниципальных образований в связи с комплексным освоением
территорий. Для этого в нормативные правовые документы будут внесены
положения, предусматривающие порядок решения соответствующих вопросов
с целью создания максимально благоприятных территориальных и вытекающих
из этого организационно-управленческих условий для КОТ. Это будет касаться
и процедур образования новых городов путем выделения территорий из
существующих, и процедур изменения границ муниципальных образований с
целью «переподчинения» территории КОТ;
5.
Разработка методических рекомендаций по разработке
документации, регламентирующей деятельность в сфере комплексного
освоения территорий;
6.
Повышение мотивации для реализации проектов комплексного
освоения территорий на муниципальном уровне за счет введения единого
налога на недвижимое имущество физических лиц, доходы от которого
зачисляются в местный бюджет;
7.
Обеспечение
разработки
и
принятия
комплекса
градостроительной документации всеми муниципальными образованиями
в срок до 1 января 2010 года;
8.
Создание Федеральной жилищной корпорации в форме
хозяйствующего субъекта с функциями органа,
координирующего
реализацию проектов по комплексному освоению территорий в целях
жилищного строительства.
5.2.
Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной,
транспортной и социальной инфраструктурой
Важным вопросом, возникающим при освоении территорий, является
необходимость обеспечения земельных участков инженерной, коммунальной,
транспортной и социальной инфраструктурой. Инфраструктурное обеспечение
является одним из компонентов системы жизнеобеспечения населения, и
именно муниципалитет должен планировать необходимый объем и ресурсы
инфраструктурной обеспеченности.
Для стимулирования обеспечения земельных участков инфраструктурой
необходимо:
1.
Формирование рынка инженерной подготовки земельных
участков для строительства жилья. Формирование такого рынка позволит
- 57 -
его участникам на основе конкурентных механизмов приобретать через
аукционные процедуры необеспеченные инженерной инфраструктурой
земельные участки с последующим обеспечением участков инженерной
инфраструктурой и продажей подготовленных участков застройщикам.
Очевидно, что деятельность, направленная на подготовку земельных
участков под комплексное освоение должна стать отдельным видом
предпринимательской, включая изыскательскую, деятельности. Рынок
профессиональных делевоперских услуг должен развиваться. На начальном
этапе его становления важную роль должно сыграть специализированное
агентство, созданное на федеральном уровне – Федеральная жилищная
корпорация, которая будет рефинансировать кредиты, выданные девелоперам
на подготовку земель под строительство.
2.
Четкое закрепление на законодательном уровне обязанности
муниципалитета финансировать строительство инженерной и социальной
инфраструктуры на осваиваемых участках, либо, по завершении
строительства, выкупать построенные объекты по сметной стоимости.
С этой целью необходимо предусмотреть, что до проведения аукциона на
право заключения договора о комплексном освоении территории,
муниципалитетом должен быть подготовлено технико-экономическое
обоснование инженерной и транспортной подготовки территории под
строительство, дано обоснование стоимости строительства сетей и объектов
социальной инфраструктуры.
Строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться на
основании договора, заключаемого муниципалитетом с застройщиком
(девелопером).
3.
Формирование механизмов, позволяющих муниципалитетам
выкупать объекты инженерной и социальной инфраструктуры по сметной
стоимости. Источником средств для оплаты муниципалитетами объектов
инфраструктуры могут являться:
 средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи
права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного
строительства на аукционах;
 доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные
услуги;
 налоговые доходы местных бюджетов.
Оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осуществлена
зачетом встречных требований муниципалитета и застройщика – из стоимости
земельного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену
за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. По завершении
строительства данных объектов они передаются муниципалитету в счет
окончательной оплаты земельного участка, с одновременным прекращением
обязательств муниципалитета по оплате договора, заключенного на
строительство объектов инфраструктуры.
Также в качестве источника финансирования затрат муниципалитетов по
строительству или приобретению объектов инфраструктуры должен
- 58 -
рассматриваться механизм земельной ипотеки. Длительность рассрочки,
обеспечиваемой ипотечным кредитованием, позволит во многом решить
проблему текущего дефицита бюджетов муниципалитетов.
4.
Пересмотр
норм
законодательства,
устанавливающих
ограничения по долговым обязательствам муниципалитетов в связи с
очевидной необходимостью привлечения муниципалитетами кредитных
ресурсов. В частности, необходимо предоставление муниципалитетам
возможности не включать в долговую книгу муниципалитета обязательств по
кредитам на обеспечение земельных участков инфраструктурой, обеспеченным
залогом земель, находящихся в муниципальной собственности.
5.
Изменение порядка тарифообразования таким образом, чтобы
учитывалась рентабельность (справедливая норма возврата) на
вложенный капитал при обеспечении земельных участков инженерной
инфраструктурой.
6.
Стимулирование формирования муниципальных программ
комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры на основе
среднесрочных прогнозов жилищного и иного строительства. Ключевым
инструментом реализации таких комплексных программ должны стать
среднесрочные инвестиционные программы организаций коммунального
комплекса.
7.
Стимулирование участия сетевых коммунальных организаций
в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой путем
развития системы рефинансирования кредитов, а также широкого применения
амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги.
8.
Развитие концессионных механизмов и механизмов аренды
объектов инфраструктуры, предусматривающих долгосрочные инвестиционные
обязательства арендатора, путем совершенствования нормативной базы и
снижения рисков при реализации концессионных и арендных соглашений,
возникающих вследствие: отсутствия зарегистрированных прав собственности
на инфраструктурные объекты, отсутствия практики их использования, а также
не до конца проработанной нормативной базы, регулирующей данные
механизмы.
Кроме того, будут приняты меры по совершенствованию инструментов
планирования на местном уровне в части координации планов развития
коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур. Необходимость
усиления такой координации на уровне муниципальных образований связана с
проблемами, которые возникли в городах с началом массового жилищного
строительства, не обеспеченного соответствующим развитием инфраструктуры.
При планировании строительства инфраструктурных объектов, отдельно
должны рассматриваться вопросы строительства сети очистных сооружений.
Данные мероприятия должны осуществляться до реализации проектов
массового строительства жилья, в связи с длительными сроками,
необходимыми для строительства новых или реконструкции действующих
очистных коммуникаций.
- 59 -
5.3.
Развитие ранее застроенных территорий
Градостроительная
практика
развития
населенных
пунктов
предусматривает развитие не только по экстенсивному пути, при котором
осуществляется присоединение всё новых и новых свободных от застройки
земель к территории города, но и по интенсивному пути в существующих
границах поселения.
Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой
застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных
коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий,
застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую
привлекательность, а также развитие территорий, направленное на изменение
их функционального назначения – в соответствии с вновь утвержденной
градостроительной документацией.
Одним
из
направлений
совершенствования
механизма
финансирования развития городских территорий становится обоснование
инвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов.
Поскольку муниципалитеты наделены полномочиями по распоряжению
земельными участками, то в их задачи входит разработка альтернативных
вариантов развития территорий и выбор из них того, что обеспечит наилучшее
и наиболее эффективное использование. Таким способом должна проводиться
политика рационального землепользования в городе.
Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории
является освобождение жилых домов, расположенных на ней от прав
третьих лиц – то есть расселение. Застройщики лишены административных
либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного
жилья, либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее
время муниципалитеты, не предпринимают каких-либо активных действий по
расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.
Решением данной проблемы должно стать закрепление обязанности
муниципалитета до объявления аукциона на право заключения договора о
развитии
застроенной
территории
провести
необходимые
предварительные мероприятия по расселению граждан – заключение новых
договоров социального найма и заключение предварительных соглашений с
собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу или
капитальному ремонту о предоставлении компенсации (в виде иного жилого
помещения или согласованного денежного эквивалента).
При проведении подобных подготовительных мероприятий, результаты
которых должны быть доступны потенциальным инвесторам наряду с техникоэкономическим обоснованием затрат по инфраструктуре, освобождение
земельного участка от прав третьих лиц будет занимать гораздо меньший
промежуток времени. Необходимо установление пресекательного срока для
исполнения муниципалитетом обязанности по расселению.
В целом необходимо развивать и совершенствовать практику
договорных отношений между муниципалитетами и застройщиками при
- 60 -
развитии застроенных территорий. На федеральном уровне такая поддержка
должна выражаться, в первую очередь в разработке методических
рекомендаций по заключению подобных договоров.
Финансовые
инструменты,
обеспечивающие
приобретение
муниципалитетом построенных объектов инфраструктуры аналогичным тем,
которые могут быть применены при комплексном освоении территорий –
средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на
заключение договора аренды земельных участков для жилищного
строительства на аукционах, транспортный налог, налог на недвижимое
имущество, земельный налог и т.п.
5.4.
Развитие малоэтажного домостроения
В настоящее время и в России растет интерес к малоэтажному жилью, что
подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного
строительства.
Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства
подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по
привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и
внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и
кредитования под залог земель, внедрению современных технологий
малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства,
содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному
строительству в регионах России.
В соответствии с видами малоэтажной застройки – комплексное или
индивидуальное жилищное
строительство будут
предусмотрены
следующие механизмы государственной поддержки:
1.
Для индивидуальных застройщиков:
 государственная поддержка при приобретении гражданами и
объединениями граждан земельных участков для целей индивидуального
строительства (предоставление рассрочки при оплате, отсрочка оплаты до
момента отчуждения земельного участка третьим лицам, установление на
федеральном или региональном уровне единых стандартов сроков оформления
межевых дел и стоимости подобных услуг);
 предоставление государственной поддержки при приобретении
строительных
материалов
(предоставление
рассрочки
оплаты,
предоставление леса на корню и т.п.);
 развитие
кредитования
индивидуального
жилищного
строительства;
 предоставление типовых проектных и технологических решений
индивидуальным застройщикам;
 налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество
(установление понижающего коэффициента к ставке налога для лиц,
- 61 -
осуществивших строительство и приобретение индивидуального жилого дома
для целей последующего проживания).
2.
При комплексном малоэтажном строительстве:

государственная поддержка при строительстве инженерной,
социальной, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных
для комплексной малоэтажной застройки (прямое государственное
финансирование части целевых расходов, субсидирование расходов);

обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей
комплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставки по
кредитам);

государственная
поддержка
объединениям
граждан
–
строительным кооперативам малоэтажного жилья (особый порядок проведения
аукционов – участниками могут быть только соответствующие кооперативы,
создание кооперативов по инициативе органов местного самоуправления или
органов государственной власти субъекта Российской Федерации, льготный
режим налогообложения кооперативов);

предоставление типовых (повторно примененных) проектных и
технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.
С целью практической реализации указанных механизмов необходимо
внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу,
в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство,
законодательство,
регулирующее
деятельность
органов
местного
самоуправления, а также принять федеральный закон, регулирующий порядок
создания и деятельности объединений граждан с целью комплексной
малоэтажной застройки.
Еще одним важным направлением государственной поддержки
малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и
снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе
внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного
малоэтажного домостроения.
5.5.
Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев
отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и жилищному фонду,
требующему капитального ремонта
В настоящее время институт собственников жилья не получил широкого
распространения (лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы
товарищества собственников жилья) и не обеспечивает эффективного
содержания и сохранности жилищного фонда. Доля аварийного жилья и жилья
не соответствующего потребительским стандартам продолжает увеличиваться.
Предотвращение ветшания жилищного фонда Российской Федерации только
частично может быть решено путем сноса аварийных жилых домов.
Необходимо существенно увеличить объем капитального ремонта и
модернизации.
- 62 -
За 2008-2012 годы будет ликвидирован аварийный жилищный фонд,
сложившийся на январь 2007 г. в объеме 11,2 млн. кв. метров за счет средств
Фонда содействия реформированию жилищной сферы в размере 95 млрд. руб.
Кроме того, за этот период за счет деятельности Фонда содействия
реформированию ЖКХ должны быть созданы условия и механизмы участия
собственников и их объединений в капитальном ремонте многоквартирных
жилых домов. На эти цели в указанном фонде предусмотрено 145 млрд. руб.
Сопоставимый объем средств будет направлен на решение указанных проблем
за счет средств региональных и местных бюджетов в порядке
софинансирования.
Приведенные меры позволят выполнить государственные обязательства,
имеющиеся на январь 2007 года по расселению граждан из аварийного
жилищного фонда, а также снять наиболее острые проблемы по капитальному
ремонту жилищного фонда, требующего такого ремонта.
За счет созданных механизмов и условий за период реализации Стратегии
должен быть почти полностью ликвидирован жилищный фонд, не
соответствующий техническим и надежностным стандартам, а также внедрены
механизмы замены жилищного фонда не соответствующего качественным
параметрам комфортности проживания. При этом на муниципальном уровне
должны быть разработаны четкие критерии отнесения жилищного фонда к не
соответствующему качественным параметрам комфортности проживания.
Такие критерии должны быть разработаны и приняты при организационнометедическом содействии Российской Федерации и субъектов федерации.
Стратегическими подходами к решению проблем модернизации и
капитального ремонта будут:
 создание системы регулярного технического аудита жилищного
фонда с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и
жилищному фонду, требующему капитального ремонта;
 разработка нормативных актов по организации, планированию и
финансированию капитального ремонта с использованием средств
собственников помещений, с применением раздельного учета средств по
каждому дому и их передачу при смене управляющей организации или
изменении способа управления многоквартирным домом. Средства на
капитальный ремонт необходимо накапливать на специальном банковском
счете и использовать только по решению общего собрания собственников;
 включение расходов на оплату капитального ремонта и
обязательное страхование гражданской ответственности собственников
жилья в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги, что позволит
субсидировать данные расходы для семей с низким доходом;
 создание механизмов кредитования и рассрочки платежей по
капитальному ремонту жилья для финансирования капитального ремонта и
модернизации жилищного фонда;
 расширение перечня и форм возможных видов обеспечения
возвратности кредитов, предоставляемых объединениям собственников жилья
- 63 -
(управляющим компаниям), в том числе с использованием в качестве залога
платежей будущих периодов;
 проведение комплексной работы в части социальной защиты
малоимущих граждан и обеспечения возможности их участия в капитальном
ремонте наравне с другими собственниками;
 принятие субъектами Российской Федерации и органами местного
самоуправления региональных программ модернизации многоквартирных
и жилых домов с высокой степенью износа и ликвидации аварийного
жилищного фонда на территории соответствующего субъекта Российской
Федерации или муниципального образования
 нормативное закрепление обязательства собственников проводить
ремонты в сроки в соответствии с техническими требованиями по
ремонту, а содержание – в соответствии с нормами принятыми
муниципалитетами. В случае невыполнения этих обязанностей предусмотреть
механизм понуждения, включающий административную ответственность и
взыскание средств в счет компенсации предстоящих затрат по оплате ремонта и
содержания жилья.
5.6.
Специализированные государственные институты, содействующие
массовому строительству жилья
5.6.1.
Федеральная жилищная корпорация
Для формирования системы рефинансирования кредитов, средства
которых направляются на строительство инженерной, социальной,
транспортной инфраструктуры; строительство муниципального жилищного
фонда; строительства жилья для предоставления в наем; выкуп прав требования
к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи
объектов социальной, инженерной инфраструктуры необходимо создание
специализированной рефинансирующей организации, которой должна стать
Федеральная жилищная корпорация, созданная в форме хозяйствующего
субъекта.
Для создания указанной корпорации целесообразно использовать средства,
предусмотренные в федеральном бюджете на 2008 - 2010 годы в форме
субсидий на погашение процентной ставки по кредитам и предоставление
государственных гарантий Российской Федерации в размере 38,0 млрд. руб.,
субсидий – 17,0 млрд. руб., а также средств пенсионных накоплений.
Функции Федеральной жилищной корпорации:
1.
Координация реализации проектов по комплексному освоению
территорий в целях жилищного строительства;
2.
Рефинансирование кредитов, используемых в целях обеспечения
инженерной подготовки
территорий под строительство жилья, как
муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами (застройщиками,
девелоперами и организациями коммунального комплекса);
- 64 -
3.
Рефинансирование кредитов, используемых в целях строительства
жилья, как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами
(застройщиками, девелоперами);
4.
Рефинансирование земельных закладных;
5.
Рефинансирование прав требования к муниципалитетам и
эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной,
инженерной и дорожной инфраструктуры, заключенных с применением
механизма рассрочки платежа.
Важное значение в формировании механизма рефинансирования имеет
стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования,
включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам
рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и
страховым компаниям). Стандарты должны быть разработаны агентством на
основании анализа и обобщения зарубежного опыта кредитования и
российского законодательства.
5.6.2.
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
создан в форме государственной корпорации для целей оказания финансовой
поддержки органам государственной власти субъектов Российской Федерации
путем создания организации, осуществляющей функции по софинансированию
проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения
граждан из аварийного жилищного фонда в целях создания безопасных и
комфортных условий проживания граждан, повышения эффективности
реформирования
жилищно-коммунального
хозяйства,
формирования
действенных механизмов управления жилищным фондом, внедрения
современных ресурсосберегающих технологий.
В своей деятельности Фонд будет осуществлять следующие функции:
 рассмотрение представленных субъектами Российской Федерации
заявок на софинансирование мероприятий по капитальному ремонту
многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного
фонда (далее - заявка);
 принятие решений о соответствии заявки требованиям, установленным
настоящим Федеральным законом;
 осуществление софинансирования реализации заявок;
 оказание методологической поддержки при подготовке заявок;
 осуществление мониторинга реализации предусмотренных в рамках
заявок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Имущество Фонда сформировано за счет имущественного взноса
Российской Федерации в размере 240 млрд. рублей, а также за счет доходов,
получаемых Фондом от размещения денежных средств и других законных
- 65 -
поступлений. Предусмотрено следующее распределение средств Фонда,
полученных в виде имущественного взноса Российской Федерации:
95 млрд. рублей - на переселение граждан из аварийного жилищного
фонда;
145 млрд. рублей - на проведение капитального ремонта многоквартирных
домов.
Обязательным условием оказания финансовой поддержки предусмотрено
софинансирование региональных адресных программ по проведению
капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из
аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта Российской
Федерации и (или) муниципального образования.
Для контроля за эффективностью использования средств Фонда на
проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение
граждан из аварийного жилищного фонда предусмотрено осуществление
Фондом мониторинга реализации региональных адресных программ по
проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных
адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
в отношении которых Фондом будет принято решение об оказании финансовой
поддержки за счет средств Фонда.
Действие Фонда предусмотрено до 1 января 2012 года.
- 66 -
РАЗДЕЛ 6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТАБИЛЬНОГО СПРОСА НА ЖИЛЬЕ
Финансовыми ресурсами для приобретения жилья населением являются
собственные средства граждан, кредитные ресурсы, предоставляемые
гражданам, а также средства, предоставленные гражданам в виде различных
форм государственной поддержки.
Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами,
ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов.
При этом средства, предоставляемые населению в виде государственных
социальных выплат должны служить только
катализатором рыночных
процессов, стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на
социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые
не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно и на
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных
категорий граждан, предусмотренных федеральным законодательством.
6.1.
Совершенствование механизмов ипотечного кредитования
Значительную роль в обеспечении стабильного спроса на жилье играет
ипотечное жилищное кредитование, которое в последние годы активно
развивается в нашей стране.
В основу стратегии развития российского института ипотеки была
положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка.
Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка
ипотечных
жилищных
кредитов
(займов),
а
также
механизмов
рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты
(займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков
путем
выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (механизмы
секьюритизации).
В целях обеспечения развития системы ипотечного жилищного
кредитования Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010
был создан государственный институт развития – ОАО «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК»).
В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления
системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен,
благодаря стимулирующей роли ОАО «АИЖК», а также усилиям других
участников рынка.
Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже
не требует существенной государственной поддержки. В государственном
стимулировании нуждаются преимущественно наименее развитые с точки
зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов
Северо-западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.
В то же время решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно
зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного
- 67 -
кредитования. Необходимо предпринять
усилия по организации рынка
ипотечного
жилищного
кредитования,
нуждающегося
в
создании
организованной площадки для торговли закладными (пулами закладных). Уже
сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за
отсутствия такой площадки объем сделок крайне не велик.
Поэтому стратегической задачей государства в сфере ипотечного
жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального
развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
В этой связи потребуется дополнительно принять ряд законодательных
актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка
ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.
Также необходимо разработать эффективный механизм привлечения
долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного
кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут
приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.
С целью сокращения требований банков к размеру первоначального взноса
и повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков государство
будет способствовать развитию системы страхования ипотечных кредитов.
Комплексному развитию территорий и индивидуальному жилищному
строительству будет способствовать широкое распространение кредитования
под залог земель (земельная ипотека). В этой связи необходимо также принять
законодательные и иные нормативные правовые акты, касающиеся
предоставления кредитов, обеспеченных ипотекой земель, а также обеспечить
широкое распространение на ипотечном рынке предложений по кредитованию
индивидуального жилищного строительства.
Должны сохраниться программы ипотечного кредитования категорий
граждан (военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы,
молодых семей, бюджетников, использующие средства материнского
(семейного) капитала и т.д.), имеющих право на государственную поддержку.
Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества
к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель попрежнему знает об ипотеке очень мало. Объем доступной полноценной
информационной базы, широко освещаемой в средствах массовой информации,
явно недостаточен. Вместе с тем кажется очевидным, что развитие ипотечного
кредитования должно быть подкреплено регулярной тематической
направленной информационной работой с использованием всех видов
информационных источников.
6.1.1.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является
специально созданным Правительством Российской Федерации институтом
развития ипотечного жилищного кредитования.
Задача ОАО «АИЖК» как инфраструктурного института состоит в
стандартизации рынка, развитии созданных каналов перетока финансовых
- 68 -
ресурсов с финансового рынка в регионы, снижении транзакционных издержек
всех участников ипотечного кредитования – как первичных кредиторов, так и
рефинансирующих организаций.
Государственный капитал, вложенный в ОАО «АИЖК» (уставный капитал
и государственные гарантии), должен использоваться для обеспечения
функционирования такой системы, снижения общего уровня рисков и
транзакционных издержек. Часть предоставленных финансовых ресурсов ОАО
«АИЖК» должно использовать как оборотный капитал для формирования
ипотечного покрытия в виде стандартных ипотечных кредитов (закладных) с
целью последующего выпуска на внутреннем рынке ипотечных ценных бумаг.
В настоящее время система рефинансирования действует на всей
территории Российской Федерации. ОАО «АИЖК» аккредитовано 76
региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам Агентства
ипотечные кредиты выдает 131 организация из 69 регионов России.
Деятельность Агентства в дальнейшем должна быть направлена на
формирование организованного вторичного ипотечного рынка и
обеспечение секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг.
Для этого потребуется:
1.
Принятие законодательных актов, призванных устранить
препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных
бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации;
2.
Создание организованной площадки для торговли закладными
и пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами
закладных, однако из-за отсутствия такой площадки объем таких сделок крайне
не велик.
Также ОАО «АИЖК» должно способствовать стимулированию
индивидуального и кооперативного жилищного строительства с помощью
секьюритизации и ипотечного кредитования. В качестве основной задачи в
данном направлении следует выделить формирование и внедрение
стандартизированных
процессов
выдачи
кредитов
индивидуальным
застройщикам и некоммерческим объединениям граждан с оформлением
договора ипотеки в отношении земельного участка и возводимого на нем
объекта (или прав на будущий объект). Необходимо также обеспечить
рефинансирование вышеуказанных ипотечных кредитов, что позволит в
конечном итоге снизить стоимость финансирования строительства жилья.
Для выполнения поставленных задач представляется целесообразным
использование созданной ОАО «АИЖК» системы региональных агентств по
ипотечному жилищному кредитованию, охватывающей все регионы страны и
успешно функционирующей на протяжении нескольких лет. Региональные
ипотечные операторы должны стать основой для формирования
специализированной финансовой инфраструктуры, в том числе при развитии
земельной ипотеки и кооперации граждан при строительстве жилья. Кроме
того, следует развивать и поддерживать перепрофилирование части
региональных операторов ОАО «АИЖК» в специализированные финансовые
- 69 -
институты для застройщиков, осуществляющие инвестиции и управление
девелоперскими проектами.
Важное значение в формировании механизма рефинансирования
земельных закладных имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения
и рефинансирования ипотечных кредитов под залог земли, включающая
типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка
(региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым
компаниям). Стандарты кредитования индивидуальных застройщиков и
некоммерческих объединений граждан должны быть разработаны ОАО
«АИЖК» на основании анализа и обобщения зарубежного опыта ипотечного
кредитования и российского законодательства.
На начальном этапе рефинансирование кредитов застройщиков физических лиц, осуществляющих строительство индивидуальных жилых
домов, и застройщиков - юридических лиц, в том числе объединений граждан,
будет производиться преимущественно ОАО «АИЖК» с целью последующей
секъюритизации.
Учитывая социальную направленность деятельности Агентства, должна
быть продолжена работа по участию в программах государственной поддержки
отдельных категорий граждан. По мере развития и совершенствования
ипотечно-накопительной системы военнослужащих, аналогичные механизмы
обеспечения жильем на доступных условиях должны быть применены для
сотрудников правоохранительных органов, государственных и муниципальных
служащих.
6.2. Совершенствование и развитие
накопительных механизмов приобретения жилья
Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья
является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально
эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья.
На государственном уровне должно стимулироваться и поощряться
участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных,
жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья.
Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании
существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих
надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств
гражданами на цели приобретения и строительства жилья.
Максимальное развитие накопительных схем приобретения и
строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать
росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному
стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.
Перспективным является внедрение принятых в мировой практике
финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее
распространенной и успешно применяемой формой, которых являются
строительные сберегательные кассы, позволяющие стимулировать целевые
накопления граждан на приобретение и строительство жилья.
- 70 -
Современные строительные сберегательные кассы — один из основных
институтов инвестирования жилищной сферы. Основой механизма
финансирования является принцип «помощь для самопомощи», суть которого
заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в
сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для
достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд.
Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через
определенное время (обычно пять–шесть лет) может использовать этот вклад
для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право
взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада.
Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком
уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет
государственного бюджета. Строительные сберегательные кассы предлагают
своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной
ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка
составляет около 5–6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18
лет. Одновременно государство помогает участнику накопительной системы,
начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных
сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945
года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в
настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии — 15%.
Во Франции каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная
премия в размере 1,5 тыс. евро.
Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве
европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с
ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически
эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в
зависимости от их финансового и социального положения.
Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система
депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг
друга.
Несомненно, что различные накопительные схемы приобретения жилья, в
первую очередь система строительно-сберегательных касс, должны
развиваться, однако степень государственного участия в их развитии должна
определяться, в первую очередь, экономической целесообразностью и
потребительской привлекательностью.
6.3.
Развитие практики предоставления жилья за счет предприятийработодателей
Необходимо развивать и поддерживать практику предоставления
поддержки при приобретении жилья за счет средств предприятийработодателей. Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают
жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования
- 71 -
строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные
ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.
Также более широкое распространение должно приобрести кредитование
работников в банках под поручительство предприятия.
Государство через своих представителей в органах управления
предприятий должно проводить ответственную политику в сфере
формирования жилищного фонда предприятия, исходящую из того, что
содержание жилищного фонда для предоставления жилья внаем не является
профильным видом деятельности предприятий и организаций (за исключением
студенческих городков как элементов концепции новых частных вузов) и
обусловлено конкретными особенностями ведения хозяйственной деятельности
на определенной территории.
С учетом того, что на современном этапе многие предприятия
предоставляют своим работникам, в том числе из числа граждан, признанных
нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилье на условиях,
аналогичных условиям договора социального найма или найма
специализированного жилого помещения, будет стимулироваться практика
заключения трехсторонних договоров с участием соответствующих органов
местного самоуправления/субъектов Российской Федерации. Предметом таких
договоров должно стать обеспечение жилищных прав и интересов граждан при
банкротстве предприятия либо при переходе к политике избавления от
непрофильных активов.
Кроме того, для стимулирования работодателей создавать фонд
ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия
трудового договора, целесообразно предоставить субъектам федерации
возможность исключения объектов ведомственного жилищного фонда из
перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.
6.4.
Совершенствование механизмов адресной поддержки населения
При реализации Стратегии будет применяться принцип оказания
государственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий,
при котором основным критерием оказания адресной поддержки станет
уровень доходов населения и необходимость улучшения жилищных условий.
При этом для граждан, определенных федеральными законами, которым в
настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных
условий, будет установлен принцип обязательности исполнения ранее
принятых обязательств.
Оказание государственной поддержки гражданам, определенным
федеральным законодательством в форме государственных жилищных
сертификатов – военнослужащим, уволенным в запас; гражданам, выезжающим
из районов Крайнего Севера; участникам ликвидации последствий
радиационных аварий и катастроф и т.д. за счет средств федерального бюджета
планируется осуществлять до 2015 года. За этот период жильем будут
обеспечены около 531,8 тыс. семей.
- 72 -
Субсидии могут предоставляться за счет средств бюджетов всех уровней в
зависимости от категории граждан (например, из федерального бюджета –
гражданам, обязательства по обеспечению жильем которых определены
федеральным законодательством, из региональных бюджетов – работникам
бюджетной сферы, из местных бюджетов – очередникам на улучшение
жилищных условий). Эффективной формой субсидирования является
предоставление субсидий на условиях софинансирования.
В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при
приобретении жилья будет сохранена поддержка молодых семей, особенно в
первые годы брака, что позволит стимулировать рождаемость, а также
поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная
сохранять и развивать кадровый потенциал в стране.
Учитывая, что наиболее остро вопрос об улучшении жилищных условий
встает при рождении второго и последующих детей, в период с 2010 по 2016
год, семьям, имеющим детей, будет оказываться дополнительная форма
государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.
Использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение
жилищных условий, в том числе путем индивидуального жилищного
строительства, оплаты паевых взносов в жилищном кооперативе, договоров
долевого участия в строительстве, позволит эффективно решать проблемы с
жильем семьям с детьми. Средства материнского (семейного) капитала также
возможно направлять на погашение задолженности по ипотечным кредитам,
что должно повысить привлекательность ипотечного кредитования для
значительной части населения страны.
Адресная поддержка при приобретении жилья будет оказываться детямсиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Государственная поддержка за счет бюджетов различных уровней будет
предоставляться гражданам, проживающим в сельской местности, молодым
семьям и молодым специалистам в рамках реализации мероприятий в составе
Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования
рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008 –
2012 годы.
Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки
населения необходимо:
1.
Пересмотреть порядок определения размера субсидии с учетом
реальной рыночной стоимости жилья.
2.
Предоставить право использования средств, выделяемых в виде
государственной поддержки отдельных категорий граждан, на долевое участие
в строительстве жилья.
3.
Обеспечить широкое распространение на региональном и
муниципальном уровнях механизмов социальной ипотеки. Специальные
ипотечные программы должны быть направлены на определенные группы
населения – молодые семьи, работников бюджетной сферы, многодетные
семьи, молодых специалистов.
- 73 -
4.
Помимо предоставления государственной поддержки в форме
денежных средств, новой перспективной формой адресной поддержки
нуждающихся в жилье граждан должно стать бесплатное или на льготных
условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.
РАЗДЕЛ 7. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ
7.1.
Этапы реализации Стратегии
С целью создания устойчивой системы обеспечения граждан жильем,
отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики,
государственная жилищная политика должна реализовываться в три этапа:
1 этап (2008 – 2010 годы)
В этот период, с целью правового обеспечения предусмотренных
Стратегией механизмов, обеспечивающих массовое строительство жилья для
всех категорий граждан, необходимо разработать и принять ряд федеральных
законов и нормативных правовых актов, направленных на совершенствование
действующего законодательства, в том числе технических регламентов. На
первом этапе также необходимо провести организационные мероприятия по
созданию Федеральной жилищной корпорации.
Федеральная целевая программа «Жилище», должна быть принята в новой
редакции со сроком действия до 2015 года. В состав ФЦП «Жилище»
целесообразно включить три новые подпрограммы: по строительству
социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности
строительных материалов.
Первоочередные задачи 1 этапа:
 Увеличение объемов ввода жилья до 80 млн. кв. метров в год;
 Реализация пилотных проектов комплексного развития территорий в
отношении крупнейших агломераций страны;
 Переселение граждан из
аварийного жилищного фонда,
существующего по состоянию на 01.01.2007г.;
 Принятие ФЦП «Жилище» в новой редакции со сроком действия до
2015 года;
 Совершенствование механизмов жилищного финансирования,
предусмотренных ФЦП «Жилище»;
 Отработка организационно-правовых механизмов развития рынка
жилья в рамках реализации экспериментальных и пилотных проектов;
 Завершение разработки и принятия градостроительной документации;
 Завершение этапа приватизации государственного и муниципального
жилищного фонда;
 Завершение паспортизации жилищного фонда и объектов инженерной
инфраструктуры с учетом технического состояния;
- 74 -
 Разработка и принятие технических регламентов в строительстве;
 Введение экономически-обоснованной платы за наем муниципального
жилищного фонда и налога на недвижимое имущество;
 Легализация рынка найма жилья;
 Совершенствование нормативно-правовой базы необходимой для
реализации Стратегии;
 Создание Федеральной жилищной корпорации;
2 этап (2011 – 2015 годы)
С учетом разработки и принятия градостроительной документации на 1
этапе реализации Стратегии, в период с 2011 по 2015 годы в полной мере
должны заработать механизмы комплексного освоения территорий. Также на
втором этапе необходимо обеспечить широкое применение и эффективную
работу института найма жилья на рыночных условиях. Предусмотренные
Стратегией механизмы адресной поддержки населения должны будут
уточняться в связи с ростом доходов населения, увеличением объемов
строительства, развитием ипотечного рынка.
На втором этапе необходимо обеспечить широкое применение механизма
земельной ипотеки, чему должна способствовать эффективная деятельность
Федеральной жилищной корпорации.
На втором этапе реализации Стратегии должно быть обеспечено успешное
выполнение мероприятий федеральной целевой программы «Жилище», в том
числе ее подпрограмм по строительству социального жилья, развитию
малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов.
Первоочередные задачи 2 этапа:
 Комплексное освоение новых территорий, развитие застроенных
территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;
 Развитие земельной ипотеки;
 Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, совершенствование
процедур секьюритизации;
 Полное выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельных
категорий граждан, определенных федеральным законодательством;
 Дальнейшее развитие муниципального жилищного фонда социального
найма, в том числе за счет нового строительства, создание муниципального
маневренного фонда;
 Широкое применение коммерческого найма жилья;
 Адресная поддержка населения при приобретении и содержании
жилья, улучшении жилищных условий;
 Обеспечение эффективного управления жилищным фондом, как
собственниками жилых помещений, так и профессиональными управляющими
компаниями.
На втором этапе реализации Стратегии необходимо обеспечить внедрение
нового подхода к капитальному ремонту жилищного фонда и его замене, при
- 75 -
котором будут учитываться не только технические характеристики износа
жилых домов, но и их потребительские качества.
3 этап (2016 – 2025 годы)
Основной задачей третьего этапа реализации Стратегии должно стать
достижение баланса спроса и предложения на рынке жилья, обеспечивающего
его стабильность.
Первоочередные задачи 3 этапа:
 Стимулирование роста объемов платежеспособного спроса за счет
государственной поддержки семей, а также дополнительного развития
кредитных и накопительных механизмов;
 Стимулирование снижения цен рынке жилья, за счет снижения затрат
на строительство;
 Снос аварийных жилых домов, капитальный ремонт, направленные на
адекватную
замену
технически
устаревших
зданий,
утративших
потребительские свойства.