ПРЕИМУЩЕСТВА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ПРЕИМУЩЕСТВА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПЕРЕД ДРУГИМИ СПОСОБАМИ
ПОКУПКИ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ
Гайфуллина Ильмира Раисовна
магистрант, ЮЧБВ2-1м
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: Несмеянова И.А.
Аннотация - статья посвящена проблеме выбора способа покупки
строящегося жилья. На данный момент этот вопрос крайне актуален, так
как
покупка
жилья
на
стадии
строительства
сейчас
является
единственным способом избежать ипотеки. Цель работы заключается в
выборе самой надежной и безопасной для покупателя схемы и
обосновании этого выбора. Автор рассматривает все существующие на
сегодняшний день схемы, анализирует их плюсы и минусы. Дается
обоснование преимуществ покупки недвижимости по договору об участии
в долевом строительстве перед другими схемами.
Практическая
значимость заключается в помощи читателям статьи в выборе схемы
покупки строящегося жилья. Реализация может быть осуществлена
путем
публикации
статьи
в
журналах,
посвященных
покупке
недвижимости или на соответствующих сайтах.
Ключевые слова – долевое строительство, рассрочка, ипотека, договор
об участии в долевом строительстве, застройщик.
Известна поговорка, что в России две беды: дураки и дороги. Но в
последнее время тенденции таковы, что к этим двум бедам можно смело
1
добавлять третью – проблему с приобретением жилья. Стремительный рост
цен на недвижимость сейчас не позволяет большей части населения России
купить желанную квартиру, не пользуясь услугой ипотечного кредитования.
Что же делать, если сразу всю огромную цену за квартиру заплатить нет
возможности, но и влезать в ипотеку не хочется. Единственный разумный и
законный выход в данном случае – это приобретение строящегося жилья в
рассрочку, таким образом, чтобы поэтапно рассчитаться за будущую квартиру,
избежав уплаты процентов по ипотеке. Предложение на рынке строящегося
жилья на сегодняшний день практически аналогично предложению на
вторичном рынке. Квартиру можно купить даже буквально перед сдачей дома,
а можно еще в самом начале стройки, когда еще нет даже фундамента, и
только вырыт котлован. Стандартная десятиэтажка обычно строится за дватри года. Нельзя забывать, что принцип покупки жилья на этапе строительства
заключается в том, что строительная компания строит дом именно на те
взносы, которые получает от покупателей. Соответственно, и первоначальный
взнос будет гораздо выше, чем при стандартной ипотеке, около 30% от всей
суммы. Также невозможно продление рассрочки или оформление кредита на
период после сдачи дома, к концу строительства весь долг должен быть
погашен. Но тут уже приходится выбирать: или соглашаться с этими
условиями или брать ипотеку. Для тех, кто решился, стоит рассказать, какие
же конкретно предложения есть на современном рынке недвижимости в этом
направлении? Как выбрать оптимальный способ покупки жилплощади и
минимизировать риск быть обманутыми?
Самым безопасным способ, гарантией защищенности которого является
само государство, специально принявшее для этой цели особый Федеральный
Закон. Способ этот – заключение договора об участии в долевом
строительстве, а защищен он ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты российской федерации».
Подводный камень покупки строящегося жилья в том, что заключение
2
договора купли-продажи невозможно, ведь квартиру в недостроенном доме
нельзя оформить в качестве собственности. Поэтому за покупателем просто
закрепляется первоочередное право требования на будущее жилье. Однако до
2005 года документа, который мог бы закрепить это право за покупателем
напрямую,
не
существовало.
Это
создавало
огромный
простор
для
мошенников и недобросовестных строительных компаний и повышало риск
для покупателей квартир получить жилье, несоответствующее заявленным
требованиям или вовсе потерять свои деньги. Такой документ появился только
с принятием вышеупомянутого ФЗ-214 и был назван договором об участии в
долевом строительстве. Чем же так хорош данный договор? Дело в том, что
для него строго обязательна государственная регистрация, а значит, он может
служить прямым доказательством при обращении покупателя в суд. Также в
договоре должны быть четко прописаны все нюансы, касающиеся качества
будущего жилья и сроков сдачи дома в эксплуатацию. Дополнительной
гарантией добросовестности строительной компании является условие, четко
прописанное в ФЗ-214, что при заключении договора об участии в долевом
строительстве, застройщик не может получить с клиента деньги, пока им не
получена
лицензия
на
строительство,
не
опубликована
проектная
документация и не зарегистрировано право собственности или аренды на
участок [1]. Несоблюдение хотя бы одного из этих условий не позволяет
заключить договор. Также в договоре об участии в долевом строительстве есть
пункты,
говорящие
об
ответственности,
которая
ждет
строительную
компанию, если, скажем, будут нарушены сроки строительства или качество
жилья не будет соответствовать заявленным требованиям. В частности, «в
случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику
долевого
строительства
объекта
долевого
строительства
застройщик
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора
за каждый день просрочки» [2]. Таким образом, мы видим, что в договоре
3
наличествуют сведения о детальных параметрах дома и квартиры, сроках
строительства, стоимости жилья и гарантийном сроке. Таким образом,
заключая договор об участии в долевом строительстве, покупатель может
быть уверен с вероятностью близкой к 100%, что получит свое жилье в
заданный срок и в требуемом качестве, так как никаких лазеек для обмана ФЗ214 недобросовестным строительным компаниям не оставляет.
Единственной возможностью для таких застройщиков становится надежда
найти покупателей по другим схемам, позволяющим обойти данный
федеральный закон. Расскажем подробнее об этих схемах, и почему их
следует опасаться.
Первая из таких схем – это заключение предварительного договора куплипродажи. Таким методом покупается примерно треть квартир в строящихся
домах.
Между
тем,
вышеназванный
документ
даже
нельзя
считать
полноценным договором, в нем просто прописана обязанность сторон по
заключению уже полноценного договора с указанными условиями по
истечении фиксированного срока. Если такой срок не прописан, то
предварительный договор потеряет свою силу по истечении года [3]. В чем же
заключается подвох при заключении предварительного договора куплипродажи. Во-первых, застройщик не обязан предъявлять все документы на
постройку квартиры (ту же лицензию на строительство, проектную
документацию и т.д.), что сразу может служить сигналом, что с ними что-то не
так. Во-вторых, при использовании такой схемы более чем вероятны двойные
продажи. Государственная регистрация
предварительного договора купли-
продажи не обязательна. Значит, застройщик может свободно заключить
несколько договоров на продажу одной квартиры. Обезопасить от этого может
то
обстоятельство,
при
котором
дом
уже
построен,
просто
право
собственности на него строительная компания оформить еще не успела. В
остальных случаях от заключения предварительного договора купли-продажи
специалисты советуют воздержаться. Гораздо безопаснее, если у покупателя
имеются какие-то сомнения, заключать не предварительный договор купли4
продажи, а предварительный договор об участии в долевом строительстве. Он
ничем не отличается от полноценного договора, кроме той же обязанности
заключить основной договор в определенный срок. Риск потерять деньги в
данном
случае
отсутствует,
потому
что,
если
до
истечения
срока
предварительного договора вы не заключите со строительной компанией
основной, она будет обязана вернуть вам всю внесенную сумму [4].
Следующая схема – это участие в жилищно-строительном либо жилищном
накопительном кооперативе. При такой схеме покупатели строящегося дома
поочередно кредитуют друг друга, постоянно внося, таким образом, средства
на покупку дома. С точки зрения закона, данная схема абсолютна легальна.
«Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у
граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не
введены
в
жилищными
эксплуатацию,
допускается
накопительными
жилищно-строительными
кооперативами
в
соответствии
и
с
федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов»
[5].
Однако нередки в таких кооперативах ситуации, когда стоимость жилья
неожиданно возрастает, сроки строительства продлеваются, происходят
непонятные изменения в уставе кооператива. А, если вы захотели расторгнуть
договор, то сделать это вам не позволяют. Почему же так происходит?
Причина
крайне
логична.
Просто
практически
любой
современный
кооператив, в который можно вступить, действует от лица строительной
компании, фактически являясь её отделом продаж. Просто официально об
этом не говорится. Выгода такой схемы для застройщика очевидна. Закон
имеет гораздо меньше возможностей для защиты участников кооператива по
сравнению с покупателями, заключившими договор об участии в долевом
строительстве.
Такой
договор,
как
уже
говорилось
выше,
является
полноценным доказательством в суде. А что предъявить суду члену
кооператива? Вдобавок, все решения в кооперативе принимаются правлением
5
(которое по сути представляет застройщика), а рядовые участники ни на что
повлиять не могут. При этом ответственность все члены кооператива несут
одинаковую, несмотря на занимаемое положение [6]. Такая вот юридическая
несправедливость, позволяющая застройщику от лица правления кооператива
делать такие подлые вещи,
как взимание дополнительных платежей или
изменение сроков сдачи объекта. Но это еще полбеды, а представьте, если
организаторы кооператива окажутся мошенниками. Тогда пайщики просто
потеряют свои деньги, а в суде ничего доказать не смогут. В общем, очевидно,
что, если вы не хотите дополнительных трат или опасаетесь мошенничества,
лучше от вступления в жилищный кооператив воздержаться.
Следующая схема, о которой нужно рассказать, это выдача строительной
компанией покупателю векселя. Это такая ценная бумага, позволяющая
кредитору по истечении определенного срока потребовать от заемщика
указанную в ней сумму. Только в нашем случае вместо денежной суммы в
векселе указывается приобретаемый объект недвижимости. Вроде все
прозрачно и очевидно. Платите деньги, а после окончания строительства дома
по векселю получаете свою квартиру. Но подвох здесь в том, что с
юридической точки зрения вексель и квартира никак не связаны. Сведения,
значащиеся в нем, ограничены только реквизитами сторон, суммой долга и
сроком погашения [7]. Никаких сведений, касающихся параметров жилья:
метража, качества и других в векселе вы не найдете. Следовательно, доказать
что-либо в суде в случае необходимости будет крайне сложно. В итоге, делаем
вывод о ненадежности такого способа покупки квартиры.
Как итог, можно сказать, что самым надежным способом покупки
строящегося жилья на сегодняшний день является договор об участии в
долевом строительстве. Он максимально защищает интересы покупателя и
сводит к минимуму риски долевого строительства. В нем четко прописаны
требования по качеству жилья, его характеристики и сроки сдачи дома в
эксплуатацию. Остальные схемы используются застройщиками в целях обхода
ФЗ-214, что само по себе является подозрительным. Единственное, что
6
допустимо перед заключением основного договора об участии в долевом
строительстве подписать предварительный. В таком случае вы можете
потерять только свое время, поскольку, если строительная компания
откажется подписывать с вами основной договор, вы получите свои деньги
назад.
Список источников
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской
Федерации»
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_165956/, статья 3, пункт 1.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской
Федерации»
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_165956/, статья 6, пункт 2.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994
N
51-ФЗ
(ред.
от
05.05.2014)
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/, статья 429, пункты 1 и 4.
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994
N
51-ФЗ
(ред.
от
05.05.2014)
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/, статья 429, пункт 6.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской
Федерации»
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_165956/, статья 1, пункт 2.
7
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О
жилищных
накопительных
кооперативах»
[Электронный
ресурс]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149861/, статья 8.
7. «Конвенция о Единообразном Законе о переводном и простом векселе»
(Заключена
в
Женеве
07.06.1930)
[Электронный
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_4786/, статьи 1 и 14.
8
ресурс]